第十二章房地產(chǎn)理財(cái)

1、第十二章第十二章 房地產(chǎn)理財(cái)房地產(chǎn)理財(cái)?shù)谝还?jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)理財(cái)基礎(chǔ)房地產(chǎn)理財(cái)基礎(chǔ)第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi)第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)理財(cái)實(shí)訓(xùn)房地產(chǎn)理財(cái)實(shí)訓(xùn)n 家庭理財(cái)規(guī)劃的內(nèi)涵家庭理財(cái)規(guī)劃的內(nèi)涵n 家庭理財(cái)規(guī)劃的步驟家庭理財(cái)規(guī)劃的步驟n 理財(cái)規(guī)劃的原則理財(cái)規(guī)劃的原則 房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)定義 房地產(chǎn)特點(diǎn)房地產(chǎn)特點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)理財(cái)房地產(chǎn)理財(cái) 房地產(chǎn)是為人類的生產(chǎn)、生活提供入住房地產(chǎn)是為人類的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體的一種稀缺性資源，因?yàn)椴豢臻g和物質(zhì)載體的一種稀缺性資源，因?yàn)椴荒芤苿?dòng)，所以又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。能移動(dòng)，所以又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。 狹義：

2、狹義：是土地、建筑物以及固著于土地、建是土地、建筑物以及固著于土地、建筑物上不可分離的部分及其衍生的權(quán)力。筑物上不可分離的部分及其衍生的權(quán)力。 廣義：廣義：還包括水、礦藏、森林等自然資源，還包括水、礦藏、森林等自然資源，與房地產(chǎn)分析相關(guān)的知識(shí)，以及經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)分析相關(guān)的知識(shí)，以及經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買賣的商業(yè)界。買賣的商業(yè)界。 區(qū)位固定性區(qū)位固定性 使用長(zhǎng)期性使用長(zhǎng)期性 個(gè)體異質(zhì)性 保值增值性 一級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)：是國(guó)家作為土地所有者根據(jù)國(guó)家是國(guó)家作為土地所有者根據(jù)國(guó)家整體利益，將土地使用權(quán)投放進(jìn)入流通領(lǐng)域整體利益，將土地使用權(quán)投放進(jìn)入流通領(lǐng)域的市場(chǎng)。通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)對(duì)進(jìn)入流通領(lǐng)域的土的市場(chǎng)。通過(guò)一級(jí)

3、市場(chǎng)對(duì)進(jìn)入流通領(lǐng)域的土地?cái)?shù)量、使用方向及開發(fā)質(zhì)量進(jìn)行控制管理，地?cái)?shù)量、使用方向及開發(fā)質(zhì)量進(jìn)行控制管理，可以達(dá)到土地資源的合理配置和有效使用?？梢赃_(dá)到土地資源的合理配置和有效使用。二級(jí)市場(chǎng)：二級(jí)市場(chǎng)：是經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者進(jìn)行房地產(chǎn)交是經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者進(jìn)行房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)，即房地產(chǎn)開發(fā)商將新開發(fā)的商品易的市場(chǎng)，即房地產(chǎn)開發(fā)商將新開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的市場(chǎng)。房轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)：三級(jí)市場(chǎng)：是投資購(gòu)房者之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)是投資購(gòu)房者之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的市場(chǎng)。讓、租賃的市場(chǎng)。 一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)主體市場(chǎng)主體國(guó)家或地方政府國(guó)家或地方政府房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司用戶

4、用戶市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)壟斷競(jìng)爭(zhēng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)內(nèi)容總體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途征地總體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途征地拆遷拆遷有償出讓土地有償出讓土地綜合開發(fā)綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式拍賣拍賣招標(biāo)招標(biāo)協(xié)議出讓協(xié)議出讓逐年收取土地使用費(fèi)逐年收取土地使用費(fèi)轉(zhuǎn)讓、出租已開發(fā)的土轉(zhuǎn)讓、出租已開發(fā)的土地、建筑物地、建筑物轉(zhuǎn)讓、出租土地和轉(zhuǎn)讓、出租土地和建筑物建筑物類類型型屬屬性性房地產(chǎn)消費(fèi)：房地產(chǎn)消費(fèi)：指居民為取得住房提供的庇指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂(lè)和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行護(hù)、休息、娛樂(lè)和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi)，這種消費(fèi)形式的實(shí)現(xiàn)可以是租房的消費(fèi)，這種消費(fèi)形式

5、的實(shí)現(xiàn)可以是租房也可以是買房，按照國(guó)際慣例，房地產(chǎn)消也可以是買房，按照國(guó)際慣例，房地產(chǎn)消費(fèi)價(jià)格通常是用租金價(jià)格來(lái)衡量的。費(fèi)價(jià)格通常是用租金價(jià)格來(lái)衡量的。房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資：指將房地產(chǎn)視為投資增值的指將房地產(chǎn)視為投資增值的工具，以一定的資金量投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，工具，以一定的資金量投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，以期在一定的期限內(nèi)，通過(guò)房地產(chǎn)的租金以期在一定的期限內(nèi)，通過(guò)房地產(chǎn)的租金收入及價(jià)格上升獲得一定的預(yù)期回報(bào)。收入及價(jià)格上升獲得一定的預(yù)期回報(bào)。 購(gòu)房與租房決策購(gòu)房與租房決策 購(gòu)房規(guī)劃購(gòu)房規(guī)劃 租房規(guī)劃租房規(guī)劃居住居住需求需求空間需求空間需求家庭人口家庭人口生活品質(zhì)生活品質(zhì)環(huán)境需求環(huán)境需求負(fù)擔(dān)能力負(fù)擔(dān)能力居

6、住年數(shù)居住年數(shù)房?jī)r(jià)上漲率房?jī)r(jià)上漲率房租上漲率房租上漲率利率水平利率水平購(gòu)房購(gòu)房或或租房租房租房租房購(gòu)房購(gòu)房用途用途面積面積類別類別區(qū)位區(qū)位總價(jià)總價(jià)貸貸 款款一次付清一次付清租租 房房購(gòu)購(gòu) 房房?jī)?yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)每月只要支付房租，負(fù)擔(dān)較每月只要支付房租，負(fù)擔(dān)較輕，以相對(duì)較低的付出獲得輕，以相對(duì)較低的付出獲得較佳的生活品質(zhì)，靈活和自較佳的生活品質(zhì)，靈活和自由性較強(qiáng)，可有效節(jié)約部分由性較強(qiáng)，可有效節(jié)約部分交通費(fèi)用。交通費(fèi)用。 自有房產(chǎn)有較好的保值增值能力，自有房產(chǎn)有較好的保值增值能力，可以在一定程度上滿足心理層面可以在一定程度上滿足心理層面的歸屬感和安全感的需求。的歸屬感和安全感的需求。缺點(diǎn)缺點(diǎn)受到房東租賃行

7、為的制約，受到房東租賃行為的制約，具有較大的不穩(wěn)定性，沒(méi)有具有較大的不穩(wěn)定性，沒(méi)有歸屬感和保障。歸屬感和保障。需要付出大額的購(gòu)房資金，負(fù)擔(dān)需要付出大額的購(gòu)房資金，負(fù)擔(dān)較重，房貸壓力可能會(huì)使生活品較重，房貸壓力可能會(huì)使生活品質(zhì)大打折扣。質(zhì)大打折扣。項(xiàng)項(xiàng)目目特特點(diǎn)點(diǎn)以儲(chǔ)蓄及繳息能力估算可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)以儲(chǔ)蓄及繳息能力估算可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià) 可負(fù)擔(dān)首付款目前年收入可負(fù)擔(dān)首付款目前年收入負(fù)擔(dān)房貸比例上限負(fù)擔(dān)房貸比例上限 年金終值系數(shù)目前凈資產(chǎn)年金終值系數(shù)目前凈資產(chǎn)復(fù)利終值系數(shù)復(fù)利終值系數(shù) 可負(fù)擔(dān)房貸可負(fù)擔(dān)房貸 購(gòu)房時(shí)的年收入購(gòu)房時(shí)的年收入負(fù)擔(dān)房貸比例上限負(fù)擔(dān)房貸比例上限 年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù) 可負(fù)擔(dān)房屋

8、總價(jià)可負(fù)擔(dān)首付款可負(fù)擔(dān)房貸可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)首付款可負(fù)擔(dān)房貸根據(jù)需求房屋面積測(cè)算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)根據(jù)需求房屋面積測(cè)算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià) 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/ /需求房屋面積需求房屋面積 適宜租房的人群適宜租房的人群1 1、初入職場(chǎng)的年輕人，尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生，此類、初入職場(chǎng)的年輕人，尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生，此類群體經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，選擇租房尤其是合租比較劃算。群體經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，選擇租房尤其是合租比較劃算。2 2、工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者。該類工作流動(dòng)性較、工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者。該類工作流動(dòng)性較大的人群，如果在工作尚未穩(wěn)定的時(shí)候買房，一旦大的人群，如果在工作

9、尚未穩(wěn)定的時(shí)候買房，一旦工作調(diào)動(dòng)，出現(xiàn)單位與住所距離較遠(yuǎn)的情況，就會(huì)工作調(diào)動(dòng)，出現(xiàn)單位與住所距離較遠(yuǎn)的情況，就會(huì)產(chǎn)生不菲的交通成本支出并影響生活品質(zhì)。產(chǎn)生不菲的交通成本支出并影響生活品質(zhì)。3 3、收入不穩(wěn)定且儲(chǔ)蓄不足的家庭。該類人群如果一味、收入不穩(wěn)定且儲(chǔ)蓄不足的家庭。該類人群如果一味盲目貸款買房，一旦出現(xiàn)難以還貸的情況，房產(chǎn)甚盲目貸款買房，一旦出現(xiàn)難以還貸的情況，房產(chǎn)甚至有可能被銀行沒(méi)收。至有可能被銀行沒(méi)收。租房的注意事項(xiàng)租房的注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)實(shí)物投資房地產(chǎn)實(shí)物投資 房地產(chǎn)金融投資房地產(chǎn)金融投資 投資三要素投資三要素l 時(shí)時(shí) 機(jī)機(jī) l 區(qū)區(qū) 位位l 質(zhì)質(zhì) 量量 投資品種投資品種 投資價(jià)值評(píng)估

10、投資價(jià)值評(píng)估 寫字樓寫字樓 商鋪商鋪 產(chǎn)權(quán)式酒店（度假公寓）產(chǎn)權(quán)式酒店（度假公寓） 小戶型公寓小戶型公寓 車車 庫(kù)庫(kù) 收益還原法收益還原法 市場(chǎng)比價(jià)法市場(chǎng)比價(jià)法 成本估價(jià)法成本估價(jià)法 房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券 房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托 住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化 購(gòu)房者購(gòu)房者金融金融機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)特設(shè)載體特設(shè)載體SPVSPV證券投證券投資者資者抵押貸款抵押貸款證券證券 購(gòu)房實(shí)訓(xùn)購(gòu)房實(shí)訓(xùn) 房貸實(shí)訓(xùn)房貸實(shí)訓(xùn) 租房實(shí)訓(xùn)租房實(shí)訓(xùn) 換房實(shí)訓(xùn)換房實(shí)訓(xùn) 商鋪投資實(shí)訓(xùn)商鋪投資實(shí)訓(xùn) 王先生現(xiàn)年王先生現(xiàn)年3030歲，為杭州市區(qū)某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的主講教師，月薪歲，為杭州市區(qū)某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的主講教師，

11、月薪目前稅后達(dá)到目前稅后達(dá)到1500015000元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后月薪月薪40004000元，年終獎(jiǎng)元，年終獎(jiǎng)20002000元左右。該家庭現(xiàn)有元左右。該家庭現(xiàn)有5 5萬(wàn)元定期存款，萬(wàn)元定期存款，5 5萬(wàn)元活期存款，以及市值萬(wàn)元活期存款，以及市值1010萬(wàn)元的股票和基金。王太太的父母家萬(wàn)元的股票和基金。王太太的父母家境較好，雙親身體健康，暫時(shí)沒(méi)有負(fù)擔(dān)。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急境較好，雙親身體健康，暫時(shí)沒(méi)有負(fù)擔(dān)。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急于購(gòu)房，妻子家能贊助于購(gòu)房，妻子家能贊助3030萬(wàn)元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選擇市萬(wàn)元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選

12、擇市中心的小面積二手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望中心的小面積二手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望能在三年左右還清房貸，為以后出國(guó)深造或在國(guó)內(nèi)讀研究生做準(zhǔn)能在三年左右還清房貸，為以后出國(guó)深造或在國(guó)內(nèi)讀研究生做準(zhǔn)備；此外，王先生也想再次動(dòng)員老家重新蓋房，大約需要備；此外，王先生也想再次動(dòng)員老家重新蓋房，大約需要5 5萬(wàn)元萬(wàn)元左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)理財(cái)規(guī)劃理財(cái)規(guī)劃? ? 王先生現(xiàn)年王先生現(xiàn)年3030歲，為杭州市區(qū)某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的主講教師，月薪歲，為杭州市區(qū)某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的主講教師，月薪目前稅后達(dá)到目

13、前稅后達(dá)到1500015000元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后月薪月薪40004000元，年終獎(jiǎng)元，年終獎(jiǎng)20002000元左右。該家庭現(xiàn)有元左右。該家庭現(xiàn)有5 5萬(wàn)元定期存款，萬(wàn)元定期存款，5 5萬(wàn)元活期存款，以及市值萬(wàn)元活期存款，以及市值1010萬(wàn)元的股票和基金。王太太的父母家萬(wàn)元的股票和基金。王太太的父母家境較好，雙親身體健康，暫時(shí)沒(méi)有負(fù)擔(dān)。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急境較好，雙親身體健康，暫時(shí)沒(méi)有負(fù)擔(dān)。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急于購(gòu)房，妻子家能贊助于購(gòu)房，妻子家能贊助3030萬(wàn)元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選擇市萬(wàn)元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選擇市中心的小面積二

14、手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望中心的小面積二手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望能在三年左右還清房貸，為以后出國(guó)深造或在國(guó)內(nèi)讀研究生做準(zhǔn)能在三年左右還清房貸，為以后出國(guó)深造或在國(guó)內(nèi)讀研究生做準(zhǔn)備；此外，王先生也想再次動(dòng)員老家重新蓋房，大約需要備；此外，王先生也想再次動(dòng)員老家重新蓋房，大約需要5 5萬(wàn)元萬(wàn)元左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)理財(cái)規(guī)劃理財(cái)規(guī)劃? ? 張先生現(xiàn)年張先生現(xiàn)年3535歲，打算購(gòu)買一套歲，打算購(gòu)買一套8080平方平方的住宅，于的住宅，于20082008年年2 2月月1111日向工

15、商銀行申請(qǐng)日向工商銀行申請(qǐng)2020年期的年期的5050萬(wàn)商業(yè)貸款，貸款利率為萬(wàn)商業(yè)貸款，貸款利率為6.666.66，請(qǐng)分析他選用等額本金還款法和等額，請(qǐng)分析他選用等額本金還款法和等額本息還款法兩種方法還款的差別。本息還款法兩種方法還款的差別。案例案例1 1：短期租賃：短期租賃 南寧市的藍(lán)女士開始在繁華地段買下和租下十幾套南寧市的藍(lán)女士開始在繁華地段買下和租下十幾套房子，本來(lái)打算按月出租，后來(lái)發(fā)現(xiàn)，想按日租房的大房子，本來(lái)打算按月出租，后來(lái)發(fā)現(xiàn)，想按日租房的大有人在，于是，她干脆辭職出來(lái)，全力以赴做起有人在，于是，她干脆辭職出來(lái)，全力以赴做起“家庭家庭賓館賓館”的生意。其后，十幾套日租房幾乎天天

16、客滿，她的生意。其后，十幾套日租房幾乎天天客滿，她一個(gè)人忙不過(guò)來(lái)，又請(qǐng)了一名女工負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生，還負(fù)一個(gè)人忙不過(guò)來(lái)，又請(qǐng)了一名女工負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生，還負(fù)責(zé)把床單拆下送去保潔公司。由于日租房生意紅火，除責(zé)把床單拆下送去保潔公司。由于日租房生意紅火，除去租房和雇工的開銷，每月她還可凈賺兩萬(wàn)元左右。也去租房和雇工的開銷，每月她還可凈賺兩萬(wàn)元左右。也就是說(shuō)，雖然日常管理較繁瑣，但是按日出租，卻能得就是說(shuō)，雖然日常管理較繁瑣，但是按日出租，卻能得到按月出租三倍以上的收益。到按月出租三倍以上的收益。案例案例2 2：分割出租：分割出租 上海的陳先生是一位樓市的長(zhǎng)期投資者，目前上海的陳先生是一位樓市的長(zhǎng)期投資者，目

17、前樓市的租賃收益很難樓市的租賃收益很難“養(yǎng)活養(yǎng)活”他的豪宅。他算了這他的豪宅。他算了這樣一筆賬：一套淮海路四房?jī)蓮d的房子，全裝全配樣一筆賬：一套淮海路四房?jī)蓮d的房子，全裝全配整租的價(jià)格大概在整租的價(jià)格大概在1.51.5萬(wàn)元萬(wàn)元/ /月左右，但是很難找到月左右，但是很難找到租客。如果分間出租，按每天租客。如果分間出租，按每天180180元至元至250250元的價(jià)格，元的價(jià)格，一個(gè)月的租金就達(dá)一個(gè)月的租金就達(dá)2.42.4萬(wàn)元，即使算上萬(wàn)元，即使算上50%50%的空置率，的空置率，一個(gè)月也能保證有一個(gè)月也能保證有1.21.2萬(wàn)元的租金收入，這筆租金收萬(wàn)元的租金收入，這筆租金收入與其每月還貸額持平。入

18、與其每月還貸額持平。 2828歲的毛小姐是上海一個(gè)普通白領(lǐng)，收入歲的毛小姐是上海一個(gè)普通白領(lǐng)，收入60006000元元/ /月，職業(yè)為廣告業(yè)務(wù)員，家庭中有需要贍養(yǎng)的父母月，職業(yè)為廣告業(yè)務(wù)員，家庭中有需要贍養(yǎng)的父母同住，父親為已退休的地質(zhì)工作者，母親為已退休同住，父親為已退休的地質(zhì)工作者，母親為已退休的營(yíng)業(yè)人員。目前居住在的營(yíng)業(yè)人員。目前居住在5050平方的市中心小房子中，平方的市中心小房子中，地段不錯(cuò)，但是周邊過(guò)于嘈雜，因此在離工作地點(diǎn)地段不錯(cuò)，但是周邊過(guò)于嘈雜，因此在離工作地點(diǎn)比較近的一個(gè)環(huán)境清幽的老小區(qū)換購(gòu)了一套三房?jī)杀容^近的一個(gè)環(huán)境清幽的老小區(qū)換購(gòu)了一套三房?jī)蓮d廳9090平方的住宅，增加

19、了自己的書房，還獲得了房平方的住宅，增加了自己的書房，還獲得了房屋差價(jià)，整體生活質(zhì)量有所提升。屋差價(jià)，整體生活質(zhì)量有所提升。 張先生張先生4545歲，積累了歲，積累了100100萬(wàn)左右的起步資金后就開始考慮投萬(wàn)左右的起步資金后就開始考慮投資，并選定了商場(chǎng)的商鋪?zhàn)鳛槠渫顿Y方向，如何選擇商鋪是他面資，并選定了商場(chǎng)的商鋪?zhàn)鳛槠渫顿Y方向，如何選擇商鋪是他面臨的第一個(gè)判斷抉擇。在選擇商鋪，尤其是資金量并不大的情況臨的第一個(gè)判斷抉擇。在選擇商鋪，尤其是資金量并不大的情況下，一般可以遵循以下原則：（下，一般可以遵循以下原則：（1 1）選擇主題商場(chǎng)，注意商場(chǎng)的）選擇主題商場(chǎng)，注意商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題、人流導(dǎo)向和品牌

20、效應(yīng)；（經(jīng)營(yíng)主題、人流導(dǎo)向和品牌效應(yīng)；（2 2）經(jīng)營(yíng)以小鋪為宜，最好）經(jīng)營(yíng)以小鋪為宜，最好選擇選擇2020至至4040平方米左右的鋪位；（平方米左右的鋪位；（3 3）留意該商場(chǎng)鋪位的實(shí)用率，）留意該商場(chǎng)鋪位的實(shí)用率，還有管理費(fèi)及其他必要的支出，都必須計(jì)算在成本之內(nèi)；（還有管理費(fèi)及其他必要的支出，都必須計(jì)算在成本之內(nèi)；（4 4）鋪位最好選擇在電梯口、大堂出入口等人流必經(jīng)的地方，如果沒(méi)鋪位最好選擇在電梯口、大堂出入口等人流必經(jīng)的地方，如果沒(méi)有，則要注意指引，用鮮明的裝飾將人流引入店中消費(fèi)；（有，則要注意指引，用鮮明的裝飾將人流引入店中消費(fèi)；（5 5）特色、差異化經(jīng)營(yíng)。特色、差異化經(jīng)營(yíng)。 經(jīng)過(guò)實(shí)地考察和篩選，張先生選擇了位于城市黃金商業(yè)圈的經(jīng)過(guò)實(shí)地考察和篩選，張先生選擇了位于城市黃金商業(yè)圈的高檔商鋪中一間高檔商鋪中一間36.536.5平方米的店鋪進(jìn)行投資，平均價(jià)格平方米的店鋪進(jìn)行投資，平均價(jià)格3 3萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平平方米。在辦完各項(xiàng)交易手續(xù)后，張先生開始考慮商鋪的