第七章成本法作業(yè)

1、第七章 成本法作業(yè) 1 1、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分，該兩者的、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分，該兩者的長(zhǎng)短關(guān)系是（長(zhǎng)短關(guān)系是（ ） 2 2、一廠房建成后、一廠房建成后8 8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，有效經(jīng)過年數(shù)年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，有效經(jīng)過年數(shù)為為6 6年，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為年限為4040年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為5050年，則計(jì)算建筑物年，則計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（） 3 3、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過

2、年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）它們之間的關(guān)系為（） 4 4、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（）、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（） A.A.土地取得成本土地取得成本 B.B.開發(fā)成本開發(fā)成本 C C管理費(fèi)用管理費(fèi)用 D D銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 5 5、建筑物的物質(zhì)折舊包括（）、建筑物的物質(zhì)折舊包括（） A A功能衰退功能衰退 B B、正常使用的磨損、正常使用的磨損 C C環(huán)境惡化環(huán)境惡化 D D、意外的破壞損毀、意外的破壞損毀 6 6、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是（）的價(jià)格。、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是（）的價(jià)格。 A A扣除折舊后扣除折舊后 B B估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn) C C客觀客觀 D D、

3、建筑物全新狀態(tài)、建筑物全新狀態(tài) 7 7、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得 40 40 年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期建造期 3 3 年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60 60 年（土地收回時(shí)不補(bǔ)償）年（土地收回時(shí)不補(bǔ)償）則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（ ）年。）年。 A A 、37 B 37 B 40 C 40 C 60 D 60 D 6363 8 8、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（的減價(jià)，屬于（ ）。）。 A A 自然折舊自然折舊B B

4、 物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊C C 、功能折舊、功能折舊 D D 經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊 9 9、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（ ）。）。 A A 、土地取得成本、土地取得成本 + + 開發(fā)成本開發(fā)成本 B . B . 土地取得成本土地取得成本 + + 開發(fā)成本開發(fā)成本 + + 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 C C 、土地取得成本、土地取得成本 + + 開發(fā)成本開發(fā)成本 + + 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 + + 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 D D 、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 1010、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確

5、的有（ ）。）。 A A 、估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別、估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別 B .B .建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額價(jià)值的差額 C C 、建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失、建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失 D D 、建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)、建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額 E E 、建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折、建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊舊 1111、某綜合辦公樓建設(shè)期為、

6、某綜合辦公樓建設(shè)期為 3 3 年，有效經(jīng)過年數(shù)為年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10 10 年，年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 50 50 年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 35 35 年，則計(jì)算該建筑物折舊年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ）。）。 A 35 A 35 年年 B B 、 45 45 年年 C 48 C 48 年年 D 50 D 50 年年 1212、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）A A交通擁擠交通擁擠 B B、建筑技術(shù)進(jìn)步、建筑技

7、術(shù)進(jìn)步 C C城市規(guī)劃改變城市規(guī)劃改變 D D自然環(huán)境自然環(huán)境惡化惡化 1717、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。）等。 A A、圖書館、圖書館B.B.鋼鐵廠鋼鐵廠 C.C.空置的寫字樓空置的寫字樓 D.D.單純的建筑單純的建筑物物 E.E.加油站加油站 1818、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折者過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（舊

8、的主要原因有（ ）等。）等。A.A.意外破壞的損毀意外破壞的損毀 B.B.市場(chǎng)供給過量市場(chǎng)供給過量 C C、 建筑設(shè)計(jì)的建筑設(shè)計(jì)的缺陷缺陷 D D、人們消費(fèi)觀念的改變、人們消費(fèi)觀念的改變 E.E.周圍環(huán)境條件惡化周圍環(huán)境條件惡化 1919、某建筑物為鋼筋砼結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為、某建筑物為鋼筋砼結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為5050年，有效經(jīng)年，有效經(jīng)過年數(shù)為過年數(shù)為8 8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為建筑物的建造成本為800800萬元（建設(shè)期為萬元（建設(shè)期為2 2年，假定第一年，假定第一年投入建造成本的年投入建造成本的6060，第，第2 2年投

9、入年投入40%,40%,均為均勻投入），均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的管理費(fèi)用為建造成本的3%,3%,年利息率為年利息率為6 6，銷售稅費(fèi)為，銷售稅費(fèi)為5050萬元，開發(fā)利潤(rùn)為萬元，開發(fā)利潤(rùn)為120120萬元。又知道其中該建筑物的墻、萬元。又知道其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為1818萬元；裝修的重置價(jià)格為萬元；裝修的重置價(jià)格為200200萬元，平均壽命為萬元，平均壽命為5 5年，已使用年，已使用2 2年；設(shè)備的重置價(jià)格為年；設(shè)備的重置價(jià)格為110110萬元，平均壽命為萬元，平均壽命為1010年，已使用年，已使用8 8年。假設(shè)殘值率均年。假設(shè)殘值率均為零，試

10、計(jì)算該建筑物的折舊總額及現(xiàn)值。為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額及現(xiàn)值。 注：寫出詳細(xì)步驟。注：寫出詳細(xì)步驟。v20、某公司于、某公司于2005年年3月月1日在某城市水源地附日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目總用地面積總用地面積10000平米，土地使用期限平米，土地使用期限40年，建年，建筑總面積為筑總面積為20000平米，并于平米，并于2007年年9月月1日完日完成，該公司申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)成，該公司申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗(yàn)收時(shí)要求該公司必須對(duì)項(xiàng)目的保管理部門在竣工驗(yàn)收時(shí)要求該公司

11、必須對(duì)項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。請(qǐng)根據(jù)下列資料采用成本法評(píng)排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。請(qǐng)根據(jù)下列資料采用成本法評(píng)估該項(xiàng)目于估該項(xiàng)目于2007年年9月月1目的正常市場(chǎng)價(jià)格。目的正常市場(chǎng)價(jià)格。 v(1)假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地，土假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地，土地取得費(fèi)用為地取得費(fèi)用為1000元每平米。新建一個(gè)與上述項(xiàng)元每平米。新建一個(gè)與上述項(xiàng)目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開發(fā)成本為目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開發(fā)成本為2500元每平米，銷售費(fèi)用為元每平米，銷售費(fèi)用為200萬元，管理費(fèi)用萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的為開發(fā)成本的3，開發(fā)建設(shè)期為，開發(fā)建設(shè)期為2.5年，開發(fā)成年，開發(fā)成本、管理

12、費(fèi)用、銷售費(fèi)用在第一年投入本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在第一年投入30，第，第二年投入二年投入50，最后半年投入，最后半年投入20，各年內(nèi)均勻，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為投入，貸款年利率為7.02，銷售稅金及附加為，銷售稅金及附加為售價(jià)的售價(jià)的5.53，投資利潤(rùn)率為，投資利潤(rùn)率為12。 v(2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為400萬元和萬元和60萬元，而萬元，而已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為別為200萬元和萬元和40萬元。對(duì)原項(xiàng)目排污系統(tǒng)進(jìn)行萬元。對(duì)原項(xiàng)目排污系統(tǒng)進(jìn)行改造，發(fā)生抵除費(fèi)用改造，發(fā)生抵除費(fèi)用30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可回收設(shè)備可回收90萬元。萬元。 v3)原項(xiàng)目預(yù)計(jì)于原項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2008年年1月月1日正常營(yíng)業(yè)，當(dāng)年日正常營(yíng)業(yè)，當(dāng)年可獲得凈收益可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項(xiàng)目