南海項目設計任務書

1、第一章項目概況1. 項目概括2. 項目定位3. 設計理念4. 背景簡介5. 目標市場定位第二章技術經(jīng)濟指標1. 技術經(jīng)濟指標2. 用地性質(zhì)、現(xiàn)狀、市政條件3. 設計要求第三章設計原則第四章總體規(guī)劃要求1. 總體規(guī)劃總則2總體規(guī)劃細則3. 基地出入口及建筑出入口4. 交通組織5停車設計6. 地基處理7. 其它第五章建筑設計要求1. 甲級寫字樓2. 五星級酒店3. 商業(yè)綜合體4. 地下部分第六章 結(jié)構(gòu)、機電系統(tǒng)設計要求1. 無障礙設施2. 結(jié)構(gòu)系統(tǒng)3. 樓內(nèi)交通4. 米暖通風和空調(diào)5. 設備系統(tǒng)和注意事項6. 管道和排水設備7. 電力供應8. 防雷和接地系統(tǒng)9. 安保系統(tǒng)10. 防火安全措施11.

2、 通訊設備12. 智能寫字樓設計13. 公共設施部分14. 項目經(jīng)濟成本要求第七章設計成果要求1. 規(guī)劃設計及概念設計階段2. 方案階段3. 初步設計階段4. 有關階段的論證報告5. 施工圖設計階段6. 設計文件提交成果深度要求7. 規(guī)劃設計成果的提交形式8. 各設計階段提供圖紙時間第一章項目概況1. 項目概況1）項目名稱：*廣場（暫定名）2）開發(fā)商：*集團有限公司3）基地位置：基地位于佛山市南海區(qū)桂城 83街區(qū)C-02地塊。北臨海六路，錦園路以西4）交通狀況：基地北面為待擴建海六路，東面接錦園路。除待擴建海六路外，周邊道路 已建成并投入使用。5）區(qū)位分析：（請策劃填寫）。2. 項目定位集5A

3、甲級寫字樓、五星級酒店、商業(yè)綜合體于一體的大型商業(yè)地產(chǎn)”（定位由策劃定）1）定位：本項目定位為超高層的國際 5A甲級寫字樓、五星級酒店、大型商業(yè)綜合體。建成后將成為集辦公、購物、餐飲、休閑、娛樂、金融、文化功能于一體，進行全方 位服務的高檔 CBD區(qū)域，并具有地區(qū)標識性。本項目將設置全面的綜合配套和設施，不僅能滿足南海區(qū)桂城的辦公、商業(yè)、購物需要，還能滿足商務活動、觀光消閑、文化體育等需要，服務功能、服務范圍跨行業(yè)跨區(qū)域。打造*商業(yè)地產(chǎn)品牌，*廣場”代表與國際接軌的一種高品質(zhì)時尚生活方式。2）要求：結(jié)合項目經(jīng)濟性要求的前提下，建筑設計應具有鮮明的時代特征，充分體現(xiàn)二十一世紀建筑高科技的發(fā)展水平

4、，建筑的品質(zhì)應該達到投資級品質(zhì)，其質(zhì)量標準應與國際5A甲級辦公、五星級酒店建筑執(zhí)行管理標準一致。3. 設計理念主題理念定位：永不落幕的城市商業(yè)夢舞臺”融合當?shù)氐乩砦恢?、文化特色，結(jié)合 *優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)”的企業(yè)文化，引進國際 最新設計理念，追求不僅是物質(zhì)的產(chǎn)品，還包括精神上的時尚生活體驗，將該項目建設 成佛山市東北部城市板塊的劃時代的標志性的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)，具備市場競爭的差異化， 為佛山市提供更多的城市景觀和活動舞臺。商業(yè)地產(chǎn)設計需要全新的創(chuàng)意，*廣場”將引領未來國際新的生活方式，是品牌、時尚、財富、超越的象征，是城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的引領者。本項目應提升為一個融生活、消費、商務、休閑、文化、

5、教育、咨詢各種要素于一體的現(xiàn)代化、高品質(zhì)的商業(yè)綜合體，是消費者提升生活質(zhì)量、享受休閑生活、獲得流行咨詢、發(fā)現(xiàn)消費樂趣，融入到一種新的時尚生活方式的地方，并成為南海區(qū)乃至佛山市的一個標志性建筑，并達到共生”-功能的互聯(lián)共生；過去、現(xiàn)在、將來的共生。4. 背景簡介1）公司簡介（請建設方填寫）“2）項目背景（請策劃填寫）5. 目標市場定位1）本項目鎖定的客戶，是認同區(qū)域價值、認同*品牌價值、認同項目定位的高端客戶群體。2）目標客戶群體為具有較強購買力的中高端社會階層。3）客戶應包括國際、國內(nèi)、佛山本地客戶。4）商業(yè)出租和辦公出出租以長期投資客戶為主。5）商戶定位為具有一定影響力的國內(nèi)外知名品牌及經(jīng)銷

6、商。（上述內(nèi)容由策劃定）4第二章技術經(jīng)濟指標1. 技術經(jīng)濟指標基地面積：13941.8m2總建筑面積：約7.5萬m2地上總建筑面積：55000 m2 （計容積率面積）其中：商業(yè)：約*萬m2五星級酒店：約*萬m2甲級寫字樓：約*萬m2建筑限高：不超過170米地下總建筑面積：約*萬m2 （地下*層）容積率： 3.5，且w 4.0綠化率：不小于20%建筑退建設用地紅線要求：按照國家及佛山市相關規(guī)定。2. 用地性質(zhì)、現(xiàn)狀、市政條件用地性質(zhì)：商務金融用地兼容批發(fā)零售用地。用地現(xiàn)狀：（請建設方填寫）。市政設施條件：周邊市政設施齊全，接口已具備。其中：燃氣；供水；雨水；污水；供電；電信；具體道路方案及管網(wǎng)綜

7、合方案詳見（請建設方落實）3. 設計要求1）項目擬規(guī)劃成一棟國際 5A甲級寫字樓、星級酒店以及大型商業(yè)綜合體， 三種業(yè)態(tài)之間地上及地下部分均考慮相互連通。2）商業(yè)：地上約 *萬m2,（請建設方落實是否設置地下商業(yè)）。3）五星級酒店：地上約 *萬m2 （包括裙房）至少 *套房間。4）甲級寫字樓：地上約 *萬m2 （包括裙房），建筑限高不超過170米。5）地下部分：地下共*層，地下一層、二層設置*，地下三層為*，地 下是盡量基地滿鋪。第三章設計原則本項目設計應遵循 以人為本”的原則，提倡綠色建筑、生態(tài)建筑和節(jié)能建筑的理念, 突出智能、人性、個性、自由、效率，追求優(yōu)化經(jīng)濟設計，增強建筑的市場競爭力。

8、項 目的設計過程中應重點考慮如下方面原則。規(guī)范性原則：符合國家、佛山市規(guī)定的現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、消防等節(jié)能規(guī)定和規(guī)范， 設計內(nèi)容及深度必須符合甲方向政府各部門進行申報各種技術論證、手續(xù)所需的 深度。協(xié)調(diào)性原則：建筑師應該全面掌握該地塊和設計的細節(jié)，以及相鄰在建或已建的項 目。建筑師在整個設計過程中應充分考慮與相鄰地段建筑及環(huán)境的協(xié)調(diào)。價值實現(xiàn)原則：設計應采用靈活的手法，包括高效利用空間，協(xié)調(diào)當?shù)丨h(huán)境，節(jié)能 等，以增強建筑的商業(yè)吸引力。建筑開發(fā)的經(jīng)濟性原則：相關材料應具屬于通用型產(chǎn)品以保證項目開發(fā)的經(jīng)濟性要 求；設計應充分考慮現(xiàn)有施工技術，包括選擇易于施工的材料。采用節(jié)能環(huán)保技 術和設計，保證建筑產(chǎn)

9、品長期運營經(jīng)濟，并要在其使用壽命內(nèi)取得最大的經(jīng)濟效 益。靈活性原則：充分考慮樓宇定制化的市場趨勢，保留建筑未來改造的彈性空間。長期運營的經(jīng)濟性原則： 綜合考慮結(jié)構(gòu)、材料、設備等因素，以最少的能耗和運行 費用來提供一個舒適的內(nèi)部環(huán)境，運行費用包括管理費用。適應性原則：設計應符合當?shù)氐娘L俗習慣，體現(xiàn)文化特色。 新技術原則：設計上要考慮采用建筑新技術、節(jié)能生態(tài)新技術等。第四章總體規(guī)劃要求1. 總體規(guī)劃總則項目所處地理位置定位在城市綜合體，除商業(yè)價值外，并需體現(xiàn)其與周邊環(huán)境的 相互聯(lián)系，內(nèi)外部相互關系?？傮w規(guī)劃中要注重酒店、寫字樓與商業(yè)的和諧統(tǒng)一。場地規(guī)劃中，必須考慮建筑、交通流線、服務、停車、入口設

10、計等各個方面的一 致性，并考慮消防、人防、防洪防澇等佛山有關規(guī)范總體合理布局。2. 總體規(guī)劃細則在總體規(guī)劃布局上，盡量考慮將大型商業(yè)設置在朝向*的位置，保證商業(yè)的主要沿街面。3. 基地出入口及建筑出入口甲級寫字樓、酒店、商業(yè)應單獨設置建筑出入口，互不干擾。機動車主要出入口 宜設置在*及*，且基地內(nèi)應留出足夠的臨時停車及回車場地?；爻鋈肟趹獫M足規(guī)范規(guī)定設計，并符合消防及緊急疏散要求。建筑出入口應重點關注入口的尺度、品質(zhì)和可見性。仔細考慮入口前的空間利用， 該空間應充滿活力。要考慮服務性出入口的設計。在建筑的主要出入口不應該看到服務性入口、垃圾 收集設施、變壓器和冷卻塔等。到達建筑的主要人行道和

11、車行道不應位于服務性區(qū)域，主要出入口也不能作為貨 物進出的主要入口。在服務性區(qū)域應充分考慮機動車的停車空間。室外綠化尺度不宜過大，過高，綠化植株避免遮擋高層主入口、底層商業(yè)；外管井口、人防出口等建構(gòu)筑物以及后勤工作區(qū)域宜結(jié)合綠化園林設計進行弱 化；主入口設置應保證良好的可視性，交通的可達性、標志性；4. 交通組織1）總則重點研究整個區(qū)域的交通組織，以及周邊市政道路等與基地的人流、車流關系， 對交通組織進行深入分析。重點研究商業(yè)、酒店和辦公人流和車流的關系，應完全分流，避免相互干擾；處 理好上下客流線、消防流線、緊急疏散流線等必須的動線，并提供相應的技術分析。各物業(yè)的主入口應易于識別，應考慮該場

12、地上下午高峰時期交通流量的信息，以 對入口和出口道路的設計與布局提出合理方案。應對停車的管理方式和控制裝置 進行分析與選擇。在設計中必須考慮道路的承載量和轉(zhuǎn)彎半徑以滿足消防車出入 的需要。人車流線應避免交叉，應研究適于此項目的各種交通模式和出入路線并反映在總 平面布局設計中。注意地形高差現(xiàn)狀，保證人流進入項目的便捷；2）主要交通流線設計要點車流、人流分離；商業(yè)、酒店、辦公三種業(yè)態(tài)的人流、車流分離；重要商務車流可以直抵主樓入口雨篷下；通勤停車與來訪停車應分離?？抗芾?；結(jié)合底層商業(yè)，在用地內(nèi)合理組織內(nèi)部人行交通；后勤服務車流、人流組織于辦公、酒店隱蔽面；室外照明、鋪地方式結(jié)合商業(yè)人流考慮，加強對人

13、流的引導作用；地下車（機動車、非機動車）庫出入口避免離商業(yè)、酒店、辦公主出入口過近。5停車設計地上停車位：要設置臨時和緊急停車位，并相應設計停車場、停車庫引導系統(tǒng)。在建筑適當位置可考慮設置雨蓬，其寬度應滿足雨雪天方便落客的要求。地下停車庫：主要停車庫安排在地下*層。為重要人物及客人設定臨時停車位。應考慮運貨貨車到達地下服務區(qū)域的方式。機動車位總量按項目規(guī)劃指標設置。非機動車標準參照佛山市有關規(guī)定的下限設置。商業(yè)、酒店、辦公的地下停車庫應明確劃分，建議辦公、酒店在電梯廳與停車場 間設置前廳。6. 地基處理設計方根據(jù)地質(zhì)勘察報告情況，制定地基處理原則、方式及其他有關施工方案及意 見報告，并保證地基

14、處理、使用符合國家、佛山市政府有關規(guī)定。對地基處理及對項目 有重大問題，設計方應及時書面告知業(yè)主，并明確提出解決意見及后果。并請設計提供本項目的建筑所需地基承載力等相關指標要求。7.其它室外應考慮設置符合首層商業(yè)安放廣告的需要，并考慮建筑整體立面效果;高層的夜景照明應便于維護管理；第五章建筑設計要求總則甲級寫字樓、酒店、商業(yè)三種業(yè)態(tài)之間相對獨立但又互相連通。 地下商業(yè)價值極高，因此地下一層盡量最大化設置商業(yè)面積寫字樓、酒店標準層設計盡量規(guī)整簡潔。甲級寫字樓、酒店、商業(yè)三種業(yè)態(tài)在建筑造型設計上應協(xié)調(diào)統(tǒng)-甲級寫字樓建筑限高：不超過地上建筑面積：約170米* 萬 m2主樓人均辦公設計標準：* m 2

15、/人1. 寫字樓總體設計要求寫字樓外型規(guī)整，避免室內(nèi)出現(xiàn)不規(guī)則房間；建筑整體設計應考慮經(jīng)濟、環(huán)保要求，保證長期運營的經(jīng)濟性；寫字樓頂部和底層裙房應考慮設置與寫字樓品質(zhì)相符的寫字樓或企業(yè)標識位寫字樓上部造型設計中，外墻回縮不宜過大，在滿足室內(nèi)使用要求的前提下, 實現(xiàn)建筑造型；寫字樓達到國際5A級智能寫字樓要求，特別是在弱電方面應具有一定的超前性;寫字樓的夜景照明應符合節(jié)能要求，便于維護；寫字樓幕墻配置擦窗機系統(tǒng)；必須完全滿足國家、當?shù)赜嘘P無障礙設計的規(guī)范要求，包括室內(nèi)和室外部分。2. 與商業(yè)、酒店關系要求在保證建筑外形、空間感與商業(yè)、酒店和諧的條件下，應具有相對獨立性；建筑外觀具有公建特征，應重

16、點考慮節(jié)能環(huán)保需要；建筑主入口的選擇、交通系統(tǒng)、設備系統(tǒng)應具有相對獨立性，盡可能降低對商 業(yè)的干擾；并有易于區(qū)別與商業(yè) /酒店的特征。3.首層大堂可考慮挑空處理 大堂主入口處應避免出現(xiàn)迎面柱或墻；大堂主入口門的設置形式應滿足防風防沙及節(jié)能的需求；大堂形狀規(guī)則，空間尺度適宜，不宜過大，室內(nèi)凈高不低于*米；大堂內(nèi)布置總服務臺，保證至少兩名服務員值班的空間，大堂內(nèi)結(jié)合總服務臺設置會客等候區(qū)；大堂內(nèi)應考慮預留*家小型商業(yè)位置，主要功能如票務、旅行社等，面積控制 在*平米左右；大堂內(nèi)考慮預留一定的商業(yè)展示面積，以滿足如轎車、樓盤展示的需要；大堂的交通流線組織應清晰，避免出現(xiàn)穿堂設計和對商業(yè)的不利影響；電

17、梯廳位置應明顯易辨，對于分高低區(qū)的電梯系統(tǒng)應有明確指示的方式，保證客 戶順暢抵達；大堂考慮金融營業(yè)廳位置，金融營業(yè)廳面積控制在 * m 2吊完頂后凈高 不應小于*米，出入口單獨設置，具備停車落客條件；不設集中空調(diào)，預留上 下水條件，結(jié)構(gòu)地層應作加固處理。結(jié)合建筑整體立面效果，室外應考慮首層金 融營業(yè)廳Logo的安放位置；在大堂內(nèi)金融營業(yè)廳附近位置設置ATM 機，應考慮相關的電源設置、布線及視線隔離要求；4. 電梯廳及電梯電梯系統(tǒng)實現(xiàn)智能化控制，應有呼叫等待、目的選層、錯層修改等功能；電梯轎廂內(nèi)應考慮設置雙控板、電視監(jiān)控、緊急對講設施；電梯轎廂凈高建議不低于 *米；并符合電梯裝潢的要求；電梯轎廂

18、內(nèi)應注意解決通風問題；客梯門不小于*米（W） X*米（H），電梯轎廂內(nèi)應預留安裝液晶顯示器條件； 用作VIP的消防電梯應考慮合理的流線以及便于后期管理；電梯配置數(shù)量以高峰等候時間不超過30秒為宜。電梯廳與主入口、大堂的交通流線清晰，便于到達；電梯廳不易過深，一般為并排*組電梯為宜；電梯檢修門開口應設置在核心筒的走廊內(nèi)，不應布置在電梯廳內(nèi)；電梯廳寬度、高度應體現(xiàn)寫字樓檔次，電梯廳凈高應與電梯轎廂高度統(tǒng)一考慮；電梯廳宜考慮設置如液晶顯示屏、擦鞋器、廣告宣傳等服務設施?？紤]殘疾人電梯的設置人性化、合理性；同時滿足國家有關無障礙設計的規(guī)范的 要求。應考慮樓梯、電梯安全系統(tǒng)和逃生裝置。入口安全系統(tǒng)和電梯

19、監(jiān)控系統(tǒng)應該與整 個建筑的樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。5.標準層標準層平面控制在*平方米以內(nèi)。標準層平面設計盡量規(guī)整簡潔。標準層辦公區(qū)吊頂、設網(wǎng)絡地板（10-15厘米）后，凈高不小于*米。結(jié)合合理進深、消防分區(qū)等因素合理布置標準層建筑面積；核心筒形式應與建筑平面外形相適應，保證寫字樓進深為適宜的尺度空間；合理布置核心筒內(nèi)的功能，盡量實現(xiàn)最優(yōu)化設計，保證每層使用率（含核心筒及走廊外的套內(nèi)面積/層建筑面積）不小于 *% ;如建筑外形變化過大，應符合業(yè)主對標準層使用率分段要求（各標準層使用率待初步設計時確定）。柱網(wǎng)設計應結(jié)合地下停車位的要求合理布置（車位寬度為2.5米）（建議柱間凈距按2.5米的倍數(shù)設計）

20、；最好選擇環(huán)核心筒走廊設計，以保證分戶劃分的靈活性，走廊凈寬度為*米；作為多租戶寫字樓，要為不同性質(zhì)和規(guī)模的租戶提供最大限度的靈活性。標準 層形狀和結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)系統(tǒng)必須反映出這一點，同時建筑師也應該按照基本模數(shù)設 計戶內(nèi)單元，保證未來租賃銷售組合的靈活；辦公主力單元為套內(nèi)面積 *平米，建議按照套內(nèi)建筑面積*平米左右為基本單元劃分，保證未來租賃拼合使用的靈活性；標準層外柱沿外幕墻設計。套內(nèi)新風空調(diào)系統(tǒng)、燈具照明燈系統(tǒng)的控制應能保證內(nèi)部分割的要求，實現(xiàn)分控；單元門應盡量采用玻璃門，以增加通透性和提高項目整體品質(zhì)；外幕墻設計應合理考慮室內(nèi)采光要求；標準層應考慮茶水間設置。6. 走廊走廊中照明燈具應考慮設

21、置在套內(nèi)單元開門的位置；標準層公共部位（電梯廳、消防梯、走廊）應設置電視監(jiān)控設施走廊上設置的消防設施、設備房門應結(jié)合裝修與墻面平齊，避免突出墻面外， 且色調(diào)應與走廊整體環(huán)境相協(xié)調(diào)；走廊吊頂應簡潔，并便于拆裝，有利于客戶對強弱電、空調(diào)系統(tǒng)進行改造； 走廊吊完頂后凈高不小于*米；7. 衛(wèi)生間標準層便器按有關設計規(guī)范設置，男女衛(wèi)生間中便器最少不得低于3個，洗手盆應各不少于兩個；衛(wèi)生間入口不應面對辦公單元門；男女衛(wèi)生間布置宜集中，最好位于寫字樓交通中心，保證各戶使用者的便捷性， 也有利于給排水的統(tǒng)一處理；衛(wèi)生間門前應設置過渡空間，避免從走廊中能直視衛(wèi)生間門，增加衛(wèi)生間的隱 秘性；沖水控制器應符合使用者

22、人體尺度的要求，建議采用感應式?jīng)_水控制系統(tǒng)； 座便器選擇應注意避免濺水問題，洗手盆水龍頭注意避免向外濺水；注意衛(wèi)生間內(nèi)的通風、新風問題，衛(wèi)生間不得產(chǎn)生異味；地面選材注意防滑；衛(wèi)生間墻面、地面選材注意反光能力不宜過于高，避免視線干擾；8.寫字樓屋頂屋頂應保證設置不少于*個衛(wèi)星基座的條件，布置在屋頂南側(cè)；寫字樓頂層設計為高檔咖啡休閑區(qū)，預留充足電力及上、下水條件，不配備專 用電梯。及前期物業(yè)顧問的服務建議書。五星級酒店地上建筑面積：約 *萬m2酒店約*套客房平面布局及功能應滿足凱悅酒店管理公司的五星”標準要求1酒店總體設計要求酒店應功能劃分合理，有背景音樂系統(tǒng)?？偨y(tǒng)套房應設置在噪音影響較小的層數(shù)，

23、并建議有獨立的室外休息平臺 建筑設計應利于銷售及后期物業(yè)管理的經(jīng)濟性要求，并便于后期維護； 施工材料選用節(jié)能、隔音材料，并達到防火等級要求。滿足環(huán)保、節(jié)能要求。設計標準以國家、佛山最新節(jié)能標準設計。充分采用節(jié)能材料，降低使用能耗。盡量使用本土材料，有效控制成本。2. 與商業(yè)、寫字樓關系要求在保證建筑外形、空間感與商業(yè)、寫字樓和諧的條件下，應具有相對獨立性;建筑外觀具有公建特征，應重點考慮節(jié)能環(huán)保需要；建筑主入口的選擇、交通系統(tǒng)、設備系統(tǒng)應具有相對獨立性，盡可能降低對商業(yè)的干擾，建議主出入口布置在東側(cè)國定東路。3. 建筑首層大堂應氣派豪華、風格獨特、裝飾典雅、光線充足，人流的平面及豎向交通通 暢

24、舒適大堂應面積寬敞，與接待能力相適應大堂建議挑空處理有與酒店規(guī)模、相適應的總服務臺；并在入口、服務梯附近設置行李房；在非經(jīng)營區(qū)設客人休息場所門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘 疾人提供特殊服務大堂設有酒店和客人同時開啟的貴重物品保險箱，保險箱位置安全、隱蔽，能 夠保護客人的隱私設置宴會展示。4. 客房及標準層標準層平面設計盡量規(guī)整簡潔?？头堪藴书g、套房設殘疾人客房，該房間內(nèi)設備能滿足殘疾人生活起居的一般要求。層使用率不小于* % （層套內(nèi)建筑面積/層建筑面積）;客房包括四個主要區(qū)域：入口區(qū)域、睡眠學習區(qū)域、浴室濕區(qū)域浴室干區(qū)域、壁櫥/換衣區(qū)域（布局和平面將

25、會按照整體開間的大小和形狀結(jié)構(gòu)而改變。）套房也必須最低限度的具有以上 *個區(qū)域，并根據(jù)整體大小，考慮以下布置: 客人化妝室、獨立的用餐區(qū)域、獨立的廚房 /餐具/食品室；獨立的生活區(qū)域、 獨立的學習區(qū)域客房：配有彩色電視機，并有閉路電視演播系統(tǒng)。客房應具備十分有效的防噪音及隔音措施?？头繀^(qū)走廊凈高不低于 *米。所有公共區(qū)域材料、部件及裝配及建筑方法都要保證達到防火要求。標準層需設置后勤服務用房及清潔間、布草道。最少每個客房的單間都必須配備冷，熱送風管。多單間的套房必須在開放式位 置配備相同的遙控，在私人房間配備單獨的遙控。5酒店配套功能酒店配套功能應包括：商務中心、會議室、餐廳、宴會廳、健身房、

26、游泳池、超市、多功能廳、醫(yī)務室、后勤用房等。會議設施包括： 有至少容納*人會議的會議廳，配有衣帽間配有多個小型、中型會議室配專門的復印室有至少*平方米的展覽廳提供同聲傳譯設施（至少4種語言）配電話會議設施配現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)配供出租的電腦及投影儀酒店餐廳/宴會廳：總餐位數(shù)與客房接待能力相適應有大堂酒吧有咖啡吧、茶室、面包房有布局合理、裝飾豪華的高級西餐廳，配專門的西餐廚房有布局合理、裝飾豪華的中餐廳有至少容納*人正式宴會的宴會廳，配專門的宴會廚房行政酒廊酒店商務設施：商務中心電話間、洽談室等應提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務提供筆譯、口譯和專職秘書服務公共及娛樂設施：多功能廳歌舞廳、卡拉ok廳或KTV包房、

27、棋牌室、圖書室健身房、按摩室、桑拿浴、室內(nèi)游泳池（至少 40平方米）、室外游泳池（至 少100平方米）、網(wǎng)球場、保齡球室（至少 4道）、壁球室、桌球室美容美發(fā)室嬰兒看護及兒童娛樂室商場，出售旅行日常用品、旅游紀念品、工藝品等商品后勤用房：宴會廚房/員工廚房/廚房備餐間/送餐廚房/食品儲存/洗滌區(qū)/送貨區(qū)洗衣房/織物間/布草間員工辦公室/家具庫房/員工更衣淋浴等運營行政辦公室機電設備間及經(jīng)營方提供的設計要求。6. 設備配置要求電梯配置要達到或接近舒適型標準。提供24小時熱水；電梯配置數(shù)量以高峰等候時間不超過 30秒為宜；設公用電話自備發(fā)電系統(tǒng)7. 電梯廳及電梯、扶梯在30層或以上的高樓大廈的穿梭

28、電梯必須經(jīng)過電梯專家的分析。擁有*多個房間和（或）*層以上的酒店需要單獨研究以確定的電梯、能力和 速度要求?？吞荼仨氝_到最高*米的要求，開門尺寸不小于1.2米（W）*2.5米（H），貨梯開門尺寸1.8米（W）*2.5米（H）考慮殘疾人電梯的設置人性化、合理性；同時滿足國家有關無障礙設計的規(guī)范的 要求。應考慮樓梯、電梯安全系統(tǒng)和逃生裝置。入口安全系統(tǒng)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)應該與整 個建筑的樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。扶梯最大傾斜角度 30度，平段為兩個步級。及經(jīng)營方及相關機電顧問要求。瞰業(yè)綜合體地上建筑面積：約 *萬m2（地下是否設置商業(yè)？）1、設計總則考慮將大型商業(yè)設置朝向，保證商業(yè)的主要沿街面 設計要求大

29、膽創(chuàng)新，引進全新商業(yè)設計理念。 商業(yè)主入口前設置大型入口廣場。本項目中的商業(yè)業(yè)態(tài)呈多元化，涵蓋了大型主力店、零散店面、超市、步行街、 餐飲、娛樂、健身等，每種商業(yè)業(yè)態(tài)對店面的要求均有所不同，在進行商業(yè)建 筑設計時應注意。2、功能配比（應付商業(yè)顧問服務建議書內(nèi)容）。3、商業(yè)設計要求商業(yè)定位為大型主力店、時尚商鋪、精品品牌店、餐飲、娛樂等；商業(yè)以挑空中庭為樞紐，聯(lián)系各層商業(yè)出入口。通過公共空間的變化處理，創(chuàng) 造出不同的主題和鮮明個性風格，形成內(nèi)部四通八達的網(wǎng)絡，成為商業(yè)人流集 散、水平垂直交通的樞紐。沿中庭四周布置休息茶座，使之成為公共空間中的半私密休息空間，給消費者 一種領域感和放松休息。中庭內(nèi)

30、布置透明觀光電梯、自動扶梯，人們在垂直升 降的活動中，賦予了中庭的動感和節(jié)奏感。沿街商業(yè)設計應保證路面人流的到達，設計中應考慮人流與臨時停車車流相分 離；商業(yè)應考慮櫥窗、店鋪招牌位置設計，保證各層的通透感；合理設計建筑外墻、屋頂以及外部廣場空地的廣告位置；商業(yè)建筑立面在與主樓整體風格保持一致的前提下，充分體現(xiàn)自身特征。主樓與商業(yè)的空調(diào)系統(tǒng)獨立；商業(yè)部分應考慮滿足24小時營業(yè)的要求。合理規(guī)劃商場的交通組織，在不影響消防和檔次的前提下盡量提高物業(yè)使用率。 其中，商場的主通道以 3.5米為限，次通道以 2.2米為限。超市：配備給排水、排煙、隔油、排污系統(tǒng)及充足的倉儲空間，設計有單獨的 理貨區(qū)，荷載按

31、照具體設計要求。4、餐飲類商業(yè)要求大型餐飲一家：（* m 2左右），考慮客戶人流、送餐人流，合理設計室內(nèi)交通 組織；中小型商務餐飲（* m 2）,獨立的臨街入口；西餐廳或咖啡廳 2家，* m2左右；獨立的臨街入口；超市面積；餐廳設計應考慮滿足規(guī)范要求及運營條件，應設計專門的給排水、排煙、隔油、 排污系統(tǒng)，中餐廳應考慮煤氣等；餐廳門前應考慮地面停車位，并考慮地下停車后客戶到達餐廳的便捷性；餐飲的后勤流線安排在地下，地下考慮設置貨車平臺；空調(diào)系統(tǒng)設計能滿足 24小時營業(yè)的要求；同時避免噪音干擾酒店和寫字樓; 設計過程中在地面集中考慮煙道及隔油池、消防設施等的位置；或按商業(yè)顧問的要求。5、商業(yè)交通組

32、織及設施建議水平交通組織：以挑空中庭為主要交通核心，通過有效的視線引導，到達分布 于項目各層的商業(yè)出入口，將分散的商業(yè)板塊自然地聯(lián)成一體，實現(xiàn)各商業(yè)主 題功能區(qū)消費群體的互動與共享。垂直交通組織：客流可利用設于各交通核心的電梯到達各層的商業(yè)區(qū)域，貨物則先進入地下一層貨區(qū)，通過四側(cè)的垂直貨梯，運輸貨物至各層6、商業(yè)服務設施配置建議服務設施：包括電話亭、郵箱報刊亭、垃圾桶、座椅、指南圖、觸摸顯示屏、 標示系統(tǒng)等，進行統(tǒng)一的布局及造型設計，并賦予這些設施以景觀方面的品質(zhì) 和系統(tǒng)性。景觀設施：設施包括立體綠化、雕塑、噴泉、櫥窗、廣告、標識物、街燈等，營造商業(yè)輕松自然的活躍氣氛，并增加人文景觀。照明設施

33、：包括人行道燈、廣場燈、埋地燈、泛光燈等，造型以現(xiàn)代、簡潔為 原則，與商業(yè)風格一致，其照明質(zhì)量應該注重的是大眾的視覺體驗以及公共非 營業(yè)場所的光環(huán)境設計，并考慮節(jié)能及便于管理控制、后期維護。7、商業(yè)倉儲配置建議庫房是儲存和保管商品的場所，是商業(yè)的必要配套。如設置超市，綜合超市經(jīng)營的生鮮食品占有較大比重，需合理預留儲存加工區(qū)空間，一般來說，倉儲式超市售貨區(qū)面積占70%80%，儲存加工區(qū)占15%25%，輔助區(qū)（超市行政管理、員工休息等區(qū)域）占5%10%，儲存加工區(qū)一般設在超市最里端。4下部分（請建設方提相關意見）第六章結(jié)構(gòu)、機電系統(tǒng)設計要求甲級寫字樓1、無障礙設施：必須完全滿足國家、佛山當?shù)赜嘘P無

34、障礙設計的規(guī)范要求，包括室內(nèi) 和室外部分。2、結(jié)構(gòu)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)體系：根據(jù)建筑使用功能，考慮室內(nèi)外建筑設計要求，對各種結(jié)構(gòu)體系、 柱網(wǎng)間距、承重梁大小、室內(nèi)凈高等進行綜合評估（含經(jīng)濟評估），選定最佳結(jié) 構(gòu)方案。必要時可以進行多個結(jié)構(gòu)方案的比較和論證，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設計方案。并 且設計方提供必要的技術說明及有關技術經(jīng)濟報告并確保所采取的結(jié)構(gòu)體系得 至U國家有關部門的審批通過。結(jié)構(gòu)形式：結(jié)構(gòu)的開間尺寸在綜合分析之基礎上，以爭取最大的成本利用率。 考慮未來租戶中包含大型跨國公司，建筑師應考慮通過內(nèi)部樓梯垂直連接單元， 如聯(lián)系兩層或多層樓的內(nèi)部樓梯設置活動樓板系統(tǒng)。因此，結(jié)構(gòu)體系應能作簡 單的修改。結(jié)構(gòu)承重：標準

35、層樓面荷載按國家標準設計規(guī)范，活荷載由結(jié)構(gòu)工程師與業(yè)主 協(xié)商確認。在整體設計方案和樓面布置中應充分考慮自然采光和通風。3、樓內(nèi)交通一一曳引梯、扶梯（結(jié)合考慮）需要布置垂直交通系統(tǒng)，用作辦公設備、生活用品、器材、職員等在樓層間的交 通和運輸。服務性物品的專用運輸系統(tǒng)應與人行交通流分離。用以運送職員和供 應品的電梯將進行裝修。交通系統(tǒng)的布置與尺寸應根據(jù)適當?shù)脑O備和使用人員數(shù) 量考慮，以爭取運輸?shù)淖畲笮?。系統(tǒng)應具有靈活性，滿足所有樓層中一個或多 個用戶的使用需要。根據(jù)樓層數(shù)和每層面積大小，建筑師或電梯顧問應提出合適的電梯總數(shù)和運行速 度。電梯的有效服務方式，數(shù)量，載重量和速度的不同配置方案應由電梯

36、設計顧問提 供，在運輸高峰期，等候時間不大于30秒。深化設計應以有效辦公面積和辦公密度確定合理的電梯分布方案。電梯轎箱應具精心設計的梯門開關控制和室內(nèi)裝 璜，并便于維護。電梯應有觸摸式面板并滿足殘疾人使用需要，同時滿足國家有 關無障礙設計的規(guī)范的要求。電梯的緊急出口滿足當?shù)匾?guī)范要求。應考慮樓梯、電梯安全系統(tǒng)和逃生裝置。入口安全系統(tǒng)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)應該與整個建筑的樓宇智能管理系統(tǒng)兼容4、米暖通風和空調(diào)1）概要設計內(nèi)容包括冷凍站設計、集中空調(diào)設計、地下停車庫及機電設備用房、熱交換 站的通風設計，包括廚房、衛(wèi)生間、開水間的通風設計，消防樓梯間及前室等的 通風設計。采暖通風和空調(diào)系統(tǒng)應由暖通工程師提出幾

37、種可供選擇的方案，在與業(yè)主充分協(xié) 商的基礎上最后確定。建議按照集散型系統(tǒng)設計，實現(xiàn)集中管理、分散控制，集 中操作、分散執(zhí)行，最終達到各種設備協(xié)調(diào)有序工作。無論是否考慮了自然條件或是否針對特定客戶的使用情況進行設計，對辦公建筑 來說，舒適、靈活、經(jīng)濟、持久和成本效益都是采暖通風和空調(diào)系統(tǒng)的關鍵因素。 要有效布置建筑的機械設備，但是不能因此而占用或破壞可出租的空間。底層和 樓頂?shù)姆块g位置要結(jié)合成本進行分析。系統(tǒng)要易于服務與維護。系統(tǒng)、設備和操 作過程應該將能耗和維護人員的需求減到最小。要根據(jù)使用期限來評定所有的機械系統(tǒng)和能源。系統(tǒng)設置應重點考慮加時空調(diào)使用的靈活性。2）性能系統(tǒng)在維持一定溫度和濕度

38、時能夠安靜運行并能根據(jù)情況調(diào)整負荷。盡量減少通 風的噪音和通過管道或其它服務設施傳播的噪音。各種噪聲都會破壞職員的舒適感和安全感，必須采取措施消除噪聲。聲音的傳播 系數(shù)不能大于*。采用適當?shù)拇胧┦箼C械設備的振動與周圍的結(jié)構(gòu)隔開，把影響控制在*標準的最小要求以內(nèi)。3）設計原則甲級寫字樓空調(diào)系統(tǒng)結(jié)合平面設計、未來可能的分隔，保證各獨立單元可分控； 空調(diào)系統(tǒng)設置時應分區(qū)設置各分系統(tǒng)，以便分區(qū)管理、分戶計量的需要； 新風量不應低于*立方/小時.人的標準根據(jù)不同季節(jié)提供不同的新風、排風模式，以節(jié)省能源首層大堂、底商的全空氣空調(diào)系統(tǒng)設置時應注意對于大空間的制冷制熱的控制，避免冬季供熱時，熱空氣上升，地面溫

39、度偏低的現(xiàn)象；具有加濕功能。室內(nèi)常溫控制在 221 （夏季）；201 （冬季）攝氏度；濕度 50% 5% 計算機房精密空調(diào)要求：考慮到金融客戶的需求，結(jié)合外立面考慮在寫字樓中分 層布置空調(diào)室外機位置；酒店客房衛(wèi)生間設置豎向分區(qū)的機械排風系統(tǒng)，地下停車庫設機械排風系統(tǒng)，公 共衛(wèi)生間設置機械排風系統(tǒng)，游泳池設排風系統(tǒng)。4）設備系統(tǒng)和注意事項設備工程師應通過對技術指標、造價和使用年限等的比較來確定各種方案。仔細研究服務于工作時間以外的備用空調(diào)解決方案，以滿足用戶經(jīng)常性不規(guī)則的 工作時間和多租戶的需要。對于中央控制室、綜合布線室、消防中心、設備和配 電機房的空調(diào)系統(tǒng)，應予以合理考慮，空調(diào)機房應有較好的

40、隔聲和密閉性，空調(diào) 機房的外門應向外開啟，應考慮搬運設備的入口或預留安裝孔洞。應由暖通工程師負責完成空調(diào)冷熱負荷的數(shù)值計算。考慮能量儲存和熱量再利用問題，每個系統(tǒng)都應為業(yè)主考慮以下標準：初期投資成本運行成本維護成本（包括：預防性的維護和修理）使用年限其他無形因素建設的可行性全樓應設夏季冷風空調(diào)系統(tǒng)、冬季熱風空調(diào)系統(tǒng)、機械通風系統(tǒng)、防火及排煙系 統(tǒng)、空調(diào)自動控制系統(tǒng)。其成本和設計的注意事項應該明確規(guī)定，并和業(yè)主共同 商討。員工餐廳食品的氣味不能擴散到寫字樓的其它區(qū)域，或在寫字樓的通風系 統(tǒng)中循環(huán)。在衛(wèi)生間和管理室內(nèi)要保持負壓排氣。要在門上設置排氣格柵或采取其它的適當 措施。在主體建筑的入口大廳內(nèi)

41、要保持正壓，并在接待臺補充熱源。應確定節(jié)水的技術和設備。應考慮天然氣入口表房位置。機械工程師應提供每年機械系統(tǒng)運行和維護成本的方案設計文件。此分析將會在 初步設計階段進行調(diào)整。通過對不同類型的能源管理系統(tǒng) （EMS）等的計算機監(jiān)控系統(tǒng)進行評估，以確定哪 種系統(tǒng)在運行效率和能量貯存方面最為有效。該系統(tǒng)由業(yè)主認可的制造商提供， 并簽訂可按年續(xù)約的維護協(xié)議。此系統(tǒng)還應納入到樓宇綜合智能化管理體系中。 必須評估可選的控制裝置。應該包括控制規(guī)范和系統(tǒng)說明，以使維護人員易于了 解掌握。5、管道和給排水設備1）給排水包括：生活給水、生活熱水、消防系統(tǒng)給排水設計、雨污水系統(tǒng)設計、 中水系統(tǒng)設計、空調(diào)循環(huán)冷卻水

42、系統(tǒng)設計、洗衣房、游泳池給排水設計、停車庫消防給排水設計2）生活用水供應應通過分析確定是否應該和在何處需要采取水處理措施以盡可能減少設備維護 需要，并滿足衛(wèi)生間、茶水間和設備用房的用水需要。水管應該根據(jù)規(guī)范進行消毒，未軟化的水可供電動飲水機和茶水間使用 熱水供應可考慮利用熱交換站水源，供給餐廳、淋浴間等熱水需要。 給水系統(tǒng)建議單獨做凈化水處理系統(tǒng)，達到直接飲用標準。3）設備固定件在寫字樓豎向管井布置時應預留一定的上下水條件，以便于后期經(jīng)營中加設衛(wèi)生間的需要；使用節(jié)水閥，同時從初期投入成本、節(jié)水、改善維護條件和使用年限等方面進行評估根據(jù)大樓今后管理需要應考慮能源計量如：水表、熱表等。4）衛(wèi)生間應

43、考慮對衛(wèi)生間傳統(tǒng)布置方式的突破，針對市場要求，緊鄰外柱預留一個行政衛(wèi) 生間上、下水管道接口條件。洗手盆設冷、熱水。5）污廢水排放衛(wèi)生間污水經(jīng)污水處理后，再排入市政管道。廚房排水需做隔油處理后再排放。暴雨排泄由市政系統(tǒng)處理，符合規(guī)范要求。在地下或基礎內(nèi)的排水溝內(nèi)設置沉積 物的攔截口和清掃口。必須在餐廳的食品加工區(qū)內(nèi)設置大小適當?shù)挠椭占骱颓逑雌?。收集器要?用，并且易于用機械方法清洗，地下餐廳后廚區(qū)應考慮排油煙位置。6）地下停車庫應統(tǒng)一設計，設地面沖洗給排水及消防給排水。6、電力供應本項目按照一級負荷用電考慮，引入兩路獨立的高壓電源，重要負荷應有第三種 備用電源方式，需確定備用電源和應急電源容

44、量，有自備發(fā)電機時，說明啟動方 式與市電網(wǎng)的關系。應提供詳細的負荷計算書及負荷分析、設備技術參數(shù)和選型要求。工程供電：高低壓進出線路的型號及敷設方式，酒店、寫字樓、商業(yè)不同業(yè)態(tài)的 建筑內(nèi)豎井的合理分布和合理的配電路徑及安裝方式。電力工程師應協(xié)助業(yè)主與供電部門協(xié)商供電方案，確認供電性質(zhì)、容量、進線走 向和保護方式等一系列問題。為了滿足預期用戶的需要，基本的電力供應要求為*瓦/ m2或更高，雙路供電，備用發(fā)電機（備用發(fā)電機除應急外，還應滿足大型外資金融機構(gòu)客戶使用 需求，并安排相應位置）。機電設計顧問應核實這些數(shù)據(jù)?？紤]應急照明供電系統(tǒng)，可用于樓內(nèi)應急通道的疏散指示照明，以及重要人員設 備用房辦公

45、的部位設置。考慮辦公空間的二次裝修，照明和電源的容量和配電盤 回路數(shù)和線槽應充分預留條件。機電設計顧問應估計所有的電力荷載要求，包括研發(fā)機構(gòu)比通常機構(gòu)的電力要求 會更高，對租戶單位加以分類以保持相對獨立。照明和分配電箱在公共場所，如地下車庫、公共走廊、室外立面照明、路燈或庭 院燈等應采用集中控制方式由樓宇智能管理中心監(jiān)控，電氣豎井中的電度計量表 應具備分時計價和遠程抄表功能?？紤]用戶單獨供電需要可在變電室低壓柜內(nèi)設置相應數(shù)量、相應容量的預留開 關。配電方案從公用和客戶用兩方面考慮，客戶區(qū)內(nèi)照明動力也應區(qū)分，不可能一箱 一路到位。供電配電至少包括：高壓變電低壓配電景觀、庭院照明動力系統(tǒng)照明系統(tǒng)備

46、用發(fā)電：設置柴油發(fā)電機，以滿足特殊用戶的需求。電力工程師應以下列標準為業(yè)主各套設備系統(tǒng)的采用：初期投資成本運行成本維護成本（包括：預防性的維護和修理）使用年限其他無形因素建設的可行性7、防雷及接地系統(tǒng)防雷接地弱電、計算機房接地 建筑物內(nèi)設施保護設備接地8、安保系統(tǒng)安全保衛(wèi)與消防聯(lián)運應緊密聯(lián)系考慮優(yōu)勢互補和有效聯(lián)運。為保證建筑各方面的安全，應精心設計保安系統(tǒng)，包括出入控制、防盜報警、閉 路電視、電子巡更、停車管理等系統(tǒng)，并輔以智能卡管理。對建筑物的主要出入口、電梯廳、電梯橋廂、主要設備控制中心機房、庫房等重 要通道口進行實時或設定程序統(tǒng)一監(jiān)控。在正常辦公時間以外，地面和地下停車 應該合并為一個出

47、入控制系統(tǒng)。重要場所應裝有防盜探頭和警報器，在發(fā)生非法侵入時自動或手動報警。應提出覆蓋建筑所有出入口以及公共區(qū)域內(nèi)的電視監(jiān)視系統(tǒng)的設計方案。在設計 中應確定該設備控制室的合適位置，使安全監(jiān)管人員能夠?qū)M出建筑的貨物進行 控制管理。停車管理系統(tǒng)包括出入口升降臂、自動泊車導航系統(tǒng)和自動停車交費系統(tǒng)。9、消防報警措施沒防火安全設計符合相關規(guī)范要求。本區(qū)可共用消防水池和消防泵房。水池的容量 應按消防用水量最大的一幢高層建筑計算。按照規(guī)范要求在每層的核心區(qū)配備罐狀滅火器。應仔細考慮防火樓梯內(nèi)滅火器的 布置。在設計中應考慮中央空調(diào)控制系統(tǒng)在警報情況下的煙控。除了滅火和警報系統(tǒng)之 夕卜，要考慮緊急通風口和建

48、筑增壓措施，以控制煙霧的擴散。通過使失火層處于 負壓而相鄰空間處于正壓下而將煙霧限制在失火層，并將新鮮空氣引入樓梯和電 梯間。機械系統(tǒng)和煙霧探測器的設計，必須保證在發(fā)生火災的時候系統(tǒng)能夠使失火層處 于負壓下，而同時使建筑的其它部分為正壓?？照{(diào)控制系統(tǒng)應該能保證空氣供給 和排放都達到100%的要求。應在首層設置控制室或消防指揮室以備緊急之需，包括下列最低要求：通訊系統(tǒng)控制板火災警報和檢測的信號器和控制板備用電力控制器電話噴淋管和流量指示通風系統(tǒng)控制器和情況指示器電梯指示器和控制板建筑平面圖解（圖解指示牌）應配備應急發(fā)電系統(tǒng)，其電量要滿足建筑在緊急情況下的需要。以下各項的啟動順序由工程師進行確定：

49、消防報警：溫感、煙感、平板、失壓、水流指示、敲擊按鈕等 聯(lián)運滅火：防火簾、消火栓、噴灑、通風、排煙、氣滅、電梯照明、廣播、通訊等火災探測和警報系統(tǒng)出口和應急燈防火器材和設備機械通風和空調(diào)控制系統(tǒng)電梯通訊系統(tǒng)電話系統(tǒng)寫字樓工程部，包括計算機如有防火消防論證，則設計院應配合實施。10、通訊設施無線和有線通訊高速寬帶接入網(wǎng)有線通訊：用于傳輸聲音、數(shù)據(jù)、圖片和寬帶網(wǎng)絡聯(lián)系的數(shù)據(jù)系統(tǒng)（IP或ATM）；足夠的 DDN （E1, T1）, ISDN 和DDN 等語言系統(tǒng)終端及網(wǎng)絡平臺高速局域網(wǎng)服務器、網(wǎng)絡集線器和互聯(lián)網(wǎng)連接、有線電視、衛(wèi)星通訊綜合布線無線對講，無線公網(wǎng)、專網(wǎng)傳呼，GSM手機直放系統(tǒng)無線局域網(wǎng)

50、11、智能寫字樓設計設計原則（要充分與業(yè)主聯(lián)絡以達到設置有效、靈活、經(jīng)濟、方便的要求）。按照國標 GB/T50314-2000國家智能建筑規(guī)范甲級標準進行設計。并參考當今國際上同類建筑中先進的智能化的發(fā)展趨勢集成系統(tǒng)定義由于本項目的性質(zhì)和用戶群的特征，高標準的智能寫字樓設計是弱電工程設 計中的一項重要內(nèi)容。智能寫字樓是通過優(yōu)化四項基本因素：系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務 和管理以及它們之間的關系以實現(xiàn)高效率投資成本的建筑環(huán)境。一套高度智能化 管理系統(tǒng)（即5A智能化集成系統(tǒng)）應能在同一個網(wǎng)絡平臺上對辦公自動化，通 訊自動化，設備管理自動化，消防報警和安全防范子系統(tǒng)的實施兼容管理和監(jiān)控, 并充分考慮系統(tǒng)的先進性

51、、安全性、實用性、可擴充性和可升級性。智能集成系統(tǒng)應在管理中心實現(xiàn)信息集中與共享，各子系統(tǒng)集中管理，并建 立統(tǒng)一的開放式數(shù)據(jù)庫。系統(tǒng)間的聯(lián)動使設備運行得到最佳控制，并實現(xiàn)統(tǒng)一的 物業(yè)管理，如報表統(tǒng)計、能源管理和統(tǒng)計決策等。網(wǎng)絡集成方式和硬件軟件配置方案將考慮以下子系統(tǒng)的功能：子系統(tǒng)功能-一設備管理自動化熱力系統(tǒng)送排風系統(tǒng)排水空調(diào)系統(tǒng)照明系統(tǒng)變配電設備系統(tǒng)電梯自動扶梯系統(tǒng)消防安全接口給水系統(tǒng)-一消防系統(tǒng)自動控制火災自動報警系統(tǒng)火災應急廣播系統(tǒng)消防聯(lián)運控制系統(tǒng)消防專用電話系統(tǒng)消防應急照明、疏散系統(tǒng)安全防范集成式安全防范系統(tǒng)入侵報警系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)出入口控制系統(tǒng)巡更系統(tǒng)汽車庫管理系統(tǒng)-一通訊系統(tǒng)自動

52、控制綜合布線遠端模塊局局域網(wǎng)數(shù)碼視頻點播寬帶傳輸室內(nèi)移動電話中繼通訊多媒體電視會議無線對講和傳呼系統(tǒng)衛(wèi)星接收和電纜電視總裁辦公室可視電話無線局域網(wǎng)國際會議光纜入樓電話用戶線對數(shù)按甲級標準考慮無線通訊收發(fā)基站衛(wèi)星通信平臺有線電視（含閉路電視）公共廣播或背景音樂辦公自動化針對租戶的智能服務包括設施預定、網(wǎng)上購物、室溫調(diào)節(jié)、詢問釋疑、專用電 梯呼叫等。針對訪客的智能信息指示包括人機界面的信息指南，無線局域網(wǎng)，泊車導航， 和電梯轎箱智能化信息提示等。針對物業(yè)管理和經(jīng)營者的智能管理包括文檔處理，客戶信息庫，財務報表，物 業(yè)維護手冊和服務記錄等。辦公工作區(qū)設置信息插座。（辦公工作區(qū)考慮按每5-10m 2設

53、置雙孔及以上的五類等級的信息插座。）水平布線根據(jù)每層信息插座數(shù)量在每層樓道吊頂設置通路。豎向主干線布線根據(jù)每層信息插座數(shù)量在豎井設置通路。建筑物進線或總配線間根據(jù)樓內(nèi)信息插座數(shù)量設置總布線器，并留適度裕量。五星級酒店1、設計原則及建設目標1 智能化系統(tǒng)設計與五星級酒店相匹配。2智能化系統(tǒng)設計應該是完整的、先進的、實用的、經(jīng)濟的。3智能化系統(tǒng)設計與工程項目建設地點的實際情況相適應。4智能化系統(tǒng)選用設備品牌是主流的、成熟的、安全的、可靠的。5按智能建筑甲級標準設計。2、智能化子系統(tǒng)配置根據(jù)實際需要，五星級酒店宜設置以下智能化子系統(tǒng)：1火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)（由強電工種設計）2 建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)

54、3 通信網(wǎng)絡系統(tǒng)4 計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)5 酒店經(jīng)營管理系統(tǒng)6 綜合布線系統(tǒng)7安全防范系統(tǒng)8 智能一卡通系統(tǒng)9電子門鎖管理系統(tǒng)10. 衛(wèi)星接收及有線電視系統(tǒng)11. VOD點播系統(tǒng)12. 公共廣播系統(tǒng)13. 多媒體會議系統(tǒng)14 卡拉OK點播系統(tǒng)15 .大屏幕顯示及觸摸式多媒體信息查詢系統(tǒng)16智能照明控制系統(tǒng)17. 智能化集成系統(tǒng)18. 機房工程19. UPS電源系統(tǒng)20. 防雷接地系統(tǒng)3、各子系統(tǒng)設計要點1）建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)由于五星級酒店一般均設置中央空調(diào)，為加強機電設備管理及節(jié)能，應該配置建 筑設備監(jiān)控系統(tǒng)。目前BA系統(tǒng)傾向于多采用通信接口（網(wǎng)關）形式，機電設備盡可能要求帶通信 接口，然后納入 BA系統(tǒng)管理。冷凍機房，包括冷水機組、冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機由專業(yè)公司實施監(jiān)控（要求冷水機組帶通信接口），然后納入BA系統(tǒng)管理。熱源鍋爐系統(tǒng)自帶通信接口，納入BA系統(tǒng)監(jiān)測，不控制。BA變配電設備要求高低壓開關柜訂貨時帶通信接口，采用Modbus總線，納入系統(tǒng)監(jiān)測。自備柴油發(fā)電機組、UPS電源系統(tǒng)應納入 BA系統(tǒng)管理。給水泵一般為變頻泵，自帶通信接口，納入BA系統(tǒng)監(jiān)控。排水設備自帶液位控制器，由強電專業(yè)實施自成控制系統(tǒng)，高位開泵，低位停泵，一般不納入 B