2018《建設與房地產(chǎn)法規(guī)(實踐)》真題+解答

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上2018建設與房地產(chǎn)法規(guī)實踐考卷一、考核目標建設與房地產(chǎn)法規(guī)實踐課程為工程管理專業(yè)必修課程，旨在與理論課程教學體系有機結合、互相滲透，使學生加深對建設與房地產(chǎn)法規(guī)的理解；掌握運用建設與房地產(chǎn)法規(guī)理論指導工程實踐；培養(yǎng)學生對工程管理項目的綜合判斷及應用能力。進一步提高實踐技能和綜合素質，成為理論知識夠用、職業(yè)技能實用的工程管理應用型人才。二、考核方式?要求根據(jù)案例分析資料，提交一份實踐報告，根據(jù)學生實踐報告進行考核。三、考核內容及要求?內容：從案例分析資料中任選其中兩個，回答問題。?要求：?1.回答問題要緊扣案例資料。內容圍繞主題，主題突出；2.文字通順流暢，表述恰當。

2、3.獨立完成實踐報告要獨立完成，必須杜絕一切抄襲、剽竊行為；也不得請他人代寫。案例分析一【案由概述】2003年3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤房地產(chǎn)有限公司（以下稱海潤房地產(chǎn)公司）簽訂拆遷補償協(xié)議，并領取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權委托的情況下與海潤房地產(chǎn)簽訂拆遷補償協(xié)議的，為此訴至法院。【原告訴稱】陳麗麗訴稱：海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對法華寺一帶進行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內。該房屋雖由陳杰個人經(jīng)營飯館，但產(chǎn)權屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒有其他共有人授權的情況下，與陳杰達成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交

3、給陳杰?，F(xiàn)起訴要求確認陳杰與海潤房地產(chǎn)公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款元，并負擔本案的全部訴訟費?！颈桓孓q稱】海潤房地產(chǎn)公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內居住并經(jīng)營飯館。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù)。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對法華寺地區(qū)進行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實施，故其不應成為本案的被告?，F(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤房地產(chǎn)公司

4、的委托對法華寺地區(qū)進行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。另外，拆遷時我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯(lián)系，現(xiàn)我公司不同意陳麗麗的訴訟請求。陳杰辯稱：被拆遷的房屋系我父母購買并由我擴建而成，故擴建部分的產(chǎn)權應歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內居住并經(jīng)營飯館，陳麗麗已明確表示放棄對被拆遷房屋的繼承權，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請求?！疽粚彴讣聦嵓白C據(jù)】經(jīng)審理查明：2003年3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽

5、訂協(xié)議時陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。當日，陳杰將房屋拆遷款元全部領取，上述款項中含電器移機費925元、搬家費1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認可陳杰個人在被拆遷房屋中經(jīng)營飯館，海潤房地產(chǎn)公司認可順城拆遷公司在對法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤房地產(chǎn)公司委托所實施。上述事實，有雙方當事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補償協(xié)議，拆遷補償款領款憑證在案佐證。問?題：一、本案房屋征收補償?shù)臋嗬擞心男?？為什么？二、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協(xié)議的效力如何？三、狹義的無權代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂

6、表見代理?本案屬于表見代理嗎？四、本案當事人海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構成共同侵權？兩者應承擔怎樣的責任？五、本案中順城拆遷公司應否承擔連帶責任？六、常見的效力待定合同有哪些？七、本案該如何判決？案例分析二【案由概述】2001年，楊正文與北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱鼎恒公司）簽訂認購書，約定購買麗澤新星項目房屋一套，并付清全部購房款。其后鼎恒公司未與楊正文換簽商品房預售合同，也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院?！驹嬖V稱】楊正文起訴至原審法院稱：2001年11月3日，我與鼎恒公司簽訂認購書，約定我購買鼎恒公司開發(fā)的豐臺區(qū)豐北路麗澤新星1層23號房屋，單價8500元建筑平方米，總價款元。

7、我應在2001年11月5日付清全部購房款，鼎恒公司應在2001年12月31日前換簽正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部購房款，但鼎恒公司沒有與我換簽商品房預售契約，亦未交付房屋。故請求確認雙方簽訂的認購書有效，并判令鼎恒公司條件具備時與我簽訂正式商品房買賣合同，適時交付房屋，自2002年11月1日起按已付購房款的日萬分之三支付違約金。?【被告辯稱】鼎恒公司辯稱：這里的認購書已經(jīng)是商品房買賣合同，但認購書應為無效。不同意楊正文的訴訟請求給付相應利息。?【案件事實及證據(jù)】2001年11月3日，鼎恒公司與楊正文簽訂認購書。約定：鼎恒公司將其開發(fā)建設的位

8、于豐臺區(qū)豐北路甲45號的麗澤新星1層23號房屋出賣給楊正文、該房建筑面積28.91平方米，單價8500元建筑平方米，房價款計元。雙方約定，楊正文簽訂認購書時支付定金10000元，其余購房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前與楊正文換簽正式房屋買賣合同，于2002年10月31日前交付房屋。該認購書同時附有該房及共用部位裝修和設備標準。認購書簽訂后，楊正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部購房款。但鼎恒公司沒有按認購書的約定與楊正文換簽商品房買賣合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司開發(fā)建設的位于豐臺區(qū)豐北路甲45號的麗澤新星項目名稱已變更為鼎恒新星，鼎恒新星5-19

9、層已取得商品房預售許可證，但1一4層至今未取得商品房預售許可證。上述事實，有雙方當事人陳述，認購書、購房款收據(jù)、商品房預售許可證明等書證在案證明。問題：1、何謂認購書？本案當中的認購書能否被視為商品房買賣合同？為什么？2、本案中的認購書是否有效？為什么？3、本案的被告應否支付原告購房款利息？為什么？支付利息的起止時間如何確定？按什么標準支付？4、本案原告要求被告支付違約金的訴求能否成立？為什么？案例分析三案情：甲公司簽發(fā)金額為1000萬元、到期日為2006年5月30日、付款人為大滿公司的匯票一張，向乙公司購買A樓房。甲、乙雙方同時約定：匯票承兌前，A樓房不過戶。其后，甲公司以A樓房作價1000

10、萬元、丙公司以現(xiàn)金1000萬元，出資共同設立丁有限公司。某會計師事務所將未過戶的A樓房作為甲公司對丁公司的出資予以驗資。丁公司成立后占有、使用A樓房。2005年9月，丙公司欲退出丁公司。經(jīng)甲公司、丙公司協(xié)商達成協(xié)議：丙公司從丁公司取得退款1000萬元后退出丁公司；但顧及公司的穩(wěn)定性，丙公司仍為丁公司名義上的股東，其原持有丁公司50的股份，名義上仍由丙公司持有40，其余10由丁公司總經(jīng)理賈某持有，賈某暫付200萬元給丙公司以獲得上述10的股權。丙公司依此協(xié)議獲款后退出，據(jù)此，丁公司變更登記為：甲公司、丙公司、賈某分別持有50、40和10的股權；注冊資本仍為2000萬元。丙公司退出后，甲公司要求丁

11、公司為其貸款提供擔保，在丙公司代表未到會、賈某反對的情況下，丁公司股東會通過了該擔保議案。丁公司遂為甲公司從B銀行借款500萬元提供了連帶責任保證擔保。同時，乙公司將其持有的上述1000萬元匯票背書轉讓給陳某。陳某要求丁公司提供擔保，丁公司在匯票上簽注：“同意擔保，但A樓房應過戶到本公司?！标惸诚虼鬂M公司提示承兌該匯票時，大滿公司在匯票上批注：“承兌，到期丁公司不垮則付款?！?006年6月5日，丁公司向法院申請破產(chǎn)獲受理并被宣告破產(chǎn)。債權申報期間，陳某以匯票未獲兌付為由，賈某以替丁公司代墊了200萬元退股款為由向清算組申報債權，B銀行也以丁公司應負擔保責任為由申報債權并要求對A樓房行使優(yōu)先受償

12、權。同時，乙公司就A樓房向清算組申請行使取回權。問題：1、丁公司的設立是否有效？為什么？2、丙退出丁公司的做法是否合法？為什么？3、丁公司股東會關于為甲公司提供擔保的決議是否有效？為什么？4、陳某和賈某所申報的債權是否構成破產(chǎn)債權？為什么？5、B銀行和乙公司的請求是否應當支持？為什么？6、各債權人若在破產(chǎn)程序中得不到完全清償，還可以向誰追索？他們各自應承擔什么責任？案例分析四【案情介紹】趙云梧系白頤路北延市政工程項目建設的被拆遷戶。1999年7月19日，趙云梧與北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)總公司（以下簡稱海淀房地產(chǎn)公司）簽訂了商品房購銷合同。合同約定：趙云梧購買位于北京市海淀區(qū)上地南路6號院2#

13、一4一603室商品房一套，房屋單價每平方米4350元。合同簽訂后，趙云梧按約履行了付款義務，并人住上述房屋。海淀房地產(chǎn)公司于2000年6月28日變更為海開公司。2000年6月28日海開公司取得海淀區(qū)上地南路6號院房屋所有權證，2002年1月7日海開公司與北京市國土資源和房屋管理局簽訂北京市國有土地使用權轉讓合同，2002年4月海開公司取得國有土地使用權證。2002年10月25日，北京海淀區(qū)國土資源和房屋管理局作出關于對上地6號院購房產(chǎn)權性質的答復，答復中確認：“海開公司已經(jīng)取得國有土地使用權證和房屋所有權證，屬于現(xiàn)售商品房”。2001年9月3日，海開公司與趙云梧簽訂了補充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公

14、司在2002年6月30日日前為趙云梧辦理房屋產(chǎn)權證，海開公司于2002年5月22日開始在海淀區(qū)上地南路6號院內貼辦理房屋產(chǎn)權證的通知。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權證。海開公司將海淀區(qū)上地南路六號院的房屋產(chǎn)權中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進行了抵押，但趙云梧購買房屋未在抵押范圍之內?！驹嬖V稱】趙云梧訴稱：海開公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實真相、欺騙的手段，即把北京市計劃委員會批復其建造的職工住宅當作商品房賣給我。當我發(fā)現(xiàn)海開公司的欺詐行為后，多次找其協(xié)商，海開公司又于2001年9月3日與我簽訂了補充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公司在2002年6月30日前為我辦理房屋產(chǎn)權證，但時至今日海天公司未辦理

15、產(chǎn)權證。海開公司于2000年6月28日把海淀區(qū)上地南路6號院的房屋產(chǎn)權整體抵押給中國銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14日，海開公司無證據(jù)說明該抵押已解除。因海開公司的欺詐及抵押行為，已經(jīng)嚴重地侵犯了我的合法權益，現(xiàn)根據(jù)合同法及最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條的規(guī)定，要求解除商品房購銷合同，海開公司雙倍返還我購房款元及銀行利息元。【被告辯稱】海開公司辯稱：1997年7月我公司開始在上海南路甲1號進行海開公司職工住宅建設，雖然我公司沒有銷售許可證，但有房地局的文件，我公司銷售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。我

16、公司通知購房人辦理房產(chǎn)證，但他們不配合，有的人已經(jīng)辦理房產(chǎn)證。我公司房屋是進行過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售的房屋。我公司沒有欺詐行為，根據(jù)規(guī)定我公司的房子有產(chǎn)權證及土地使用證就可以不再辦理銷售許可，現(xiàn)不同意趙云梧的訴訟請求。【問題】?一、原告的訴求涉及到商品房買賣合同糾紛案件處理中的什么問題：?二、本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？?三、我國立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？?四、我國立法和司法解釋有關懲罰性賠償?shù)囊?guī)定有哪些？案例分析五【案情介紹】北京中海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中海興業(yè)公司）系中海雅園開發(fā)商。1999年2月，

17、中海興業(yè)公司報經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室（以下簡稱海淀小區(qū)辦）核準同意，公布中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約。該公約中物業(yè)管理委員會的權利第二項約定：采用公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對本物業(yè)進行管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同；第八項約定：前款規(guī)定的事項，必須經(jīng)產(chǎn)權人大會通過；物業(yè)管理委員會成立前，由開發(fā)企業(yè)指定物業(yè)管理公司對本物業(yè)進行管理。中海雅園的業(yè)主在入住前，均簽署了承諾書，對該公約的條款、規(guī)定承諾嚴格履行、遵守。2001年5月20日，中海興業(yè)公司（甲方）與中海世紀公司（乙方）簽訂中海雅園物業(yè)管理全權委托合同，約定甲方委托乙方對中海雅園進行物業(yè)管理，委托管理期限為5年。20

18、01年6月15日，海淀小區(qū)辦批準中海雅園組建物業(yè)管理委員會，第一屆物業(yè)管理委員會任期一年。2002年2月28日，中海雅園管委會與北京金羅馬物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)委托合同，該合同未實際履行。第一屆中海雅園管委會屆滿后，未召開產(chǎn)權人大會，選舉新的管委會委員。2003年3月28日，中海雅園管委會又與北京均豪物業(yè)管理有限公司簽訂中海雅園物業(yè)管理委托合同，該公司亦未進人中海雅園小區(qū)進行物業(yè)管理。中海雅園管委會在選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)前，未按中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約的約定，經(jīng)過產(chǎn)權人大會通過并授權。2003年，中海雅園管委會訴至法院，要求中海世紀公司無條件撤出小區(qū)。中海世紀公司辯稱：中海雅園

19、管委會不具備對我公司提出本訴訟的主體資格。是否解聘物業(yè)管理企業(yè)的是業(yè)主大會的權利，不是業(yè)主委員會的權利，在沒有業(yè)主大會委托的情況下，業(yè)主委員會無權對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。原告的合法存續(xù)期間已經(jīng)于2002年6月15日屆滿，已經(jīng)不具備合法存續(xù)資格，不符合民事訴訟法適用意見中關于其他組織的規(guī)定。原告在起訴書中引用的判決書內容不符合證據(jù)的有關規(guī)定，(2002）海民初字第9241號民事判決書現(xiàn)在還未發(fā)生法律效力，不能作為本案的定案證據(jù)。中海雅園開發(fā)單位中海興業(yè)公司在2001年5月20日和被告簽訂物業(yè)委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業(yè)管理公司，并應按委托合同繼續(xù)履行物業(yè)管理義務。中海雅

20、園第一屆物業(yè)管理委員會另行招聘物業(yè)管理單位行為不是出于業(yè)主大會的授權和決議，原告的部分組成人員不具備擔任物業(yè)管理委員會委員的資格，是其第一屆物業(yè)管理委員會的一意孤行。我方目前對中海雅園進行物業(yè)管理，完全是基于產(chǎn)權人的意見，我方行為并無不當。原告主任胡密珍至今拖欠物業(yè)管理費用已經(jīng)達355多元，故原告的行為根本不能代，中海雅園產(chǎn)權人的意見。故不同意原告的訴訟請求。?問題：一、通常情況下，物業(yè)管理法律關系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間，那么本案中開發(fā)商中海興業(yè)公司能否與中海世紀公司簽訂的中海雅園物業(yè)管理合同？該合同是否有效？為什么？二、管理規(guī)約應有業(yè)主大會制定，本案的開發(fā)商中海興業(yè)公司能否制定業(yè)主臨

21、時公約？為什么？三、本案的物業(yè)管理委托合同約定的5年管理服務期限提前終止？四、本案中海雅園管委會訴請法院判決中海世紀公司無條件撤出小區(qū)？為什么？從案例分析資料中任選其中兩個，按要求回答問題。解答：第一：案例分析“二”回答問題：?1、（1）商品房認購書是商品買賣合同雙方當事人在簽署預售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的安步確認。認購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）、價款計算、簽署契約的時限規(guī)定。未繳清土地出讓金和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預售條件，不具備簽訂商品房預售合同的條件，存在著事實和法律上的障礙，當事人才簽訂

22、了認購書。?（2）本案的認購書應認定為商品房買賣合同（預售合同）。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！鄙唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定：“商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所?（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式?（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；?（五）交付使用條件及日期?（六）裝飾、設備標準承諾；?（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊

23、、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任?（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；?（九）面積差異的處理方式?（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；?（十一）解決爭議的方法?（十二）違約責任；?（十三）雙方約定的其他事項。?就本案的具體情況來看，在楊正文與鼎恒公司所簽訂的商品房認購中已經(jīng)具體就商品房的基本狀況（位置和面積確定）、銷售方式、價款及總價款、支付方式、付款時間、交付使用的日期等等基本內容作出明確的約定，總體上已經(jīng)符合商品房銷售管理辦法第十六條所規(guī)定的內容，亦即滿足了認購書被認定為商品房買賣合同的第一個條件。在認購書中，雙方所約定房款，楊正文已經(jīng)于2001年11月6日全部付清，國此，

24、也滿足了認購書認定為商品房買賣合同的第二個條件，即“出賣人已經(jīng)按照約定接受購房款”。因此，本案中所涉及的商品房認購書應當認定商品房買賣合同。?2、本案中的認購書無效，因而也就不能要求繼續(xù)履行認購書。本案的認購書被認定為商品房預售合同，但無效，因為：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：（1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2)持有建設工程規(guī)劃可證和施工許可證；（3)按提供預售的商品房計算，投人開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。?又根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。具體就本案來看，本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認購書可以認定為商品房買賣合同，即商品房預售合同。直至二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預售許可證，因此，屬于“出賣人未取得預售許可證證明而與買受人訂立的商品房預售合同”，應當認定為無效合同。無效合同從本質上說，違反了法律