房地產(chǎn)投資信托基金REITS

1、1房地產(chǎn)投資信托基金金融產(chǎn)品中心金融產(chǎn)品中心 2015.032015.03212345REITs概況REITs類型REITs的運(yùn)作模式特性比較REITs功能6總結(jié)目錄房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investmenl Trusts，簡稱REITs)，是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，其以公司或商業(yè)信托投資計(jì)劃或者契約的組織形式，通過發(fā)行受益憑證受益憑證(股票、商業(yè)票據(jù)或債券)，募集不特定的多個(gè)投資者的資金，委托專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資于房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié)以及不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目，并將絕大部分投資綜合收益按比例分配按比例分配給投資者。3REITs概況2022-6-11 房地產(chǎn)

2、投資信托基金作為一種籌集資金的工具。 特點(diǎn)：靈活性靈活性和廣泛性廣泛性。 它通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營來獲利。 提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性流動(dòng)性和變現(xiàn)能力變現(xiàn)能力。 優(yōu)點(diǎn)：專家經(jīng)營、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性專家經(jīng)營、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性高、品種多高、品種多等2022-6-11 是一種像股票一樣在大型交易所買賣的證券，是一種像股票一樣在大型交易所買賣的證券，主要通過物業(yè)項(xiàng)目或抵押直接投資于房地主要通過物業(yè)項(xiàng)目或抵押直接投資于房地產(chǎn)。產(chǎn)。6物業(yè)投資型物業(yè)投資型REITs(equity REITs(equity REITs)REITs)物業(yè)投資型物業(yè)投資型REITSREITS指指REITsR

3、EITs直直接投資房地產(chǎn)物接投資房地產(chǎn)物業(yè)，通過出租房業(yè)，通過出租房地產(chǎn)獲得收益的地產(chǎn)獲得收益的REITsREITs。它是它是REITsREITs中最主要中最主要的投資類型的投資類型抵押投資抵押投資REITsREITs（mortage mortage REITs)REITs)是指專是指專門購買房地產(chǎn)門購買房地產(chǎn)抵押證券的抵押證券的REITsREITs，其收入，其收入來源主要是抵來源主要是抵押貸款或抵押押貸款或抵押證券的投資利證券的投資利息息REITsREITs按其投資對象分為三大類型：按其投資對象分為三大類型：混合投資型混合投資型REITsREITs（hybrid hybrid REITs)R

4、EITs)是指既是指既從事物業(yè)投資從事物業(yè)投資又從事抵押投又從事抵押投資的房地產(chǎn)投資的房地產(chǎn)投資信托資信托REITs類型7REITsREITs投資者投資者房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目基金托管機(jī)構(gòu)基金托管機(jī)構(gòu)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)基金管理機(jī)構(gòu)基金管理機(jī)構(gòu)紅利投資管理服務(wù)管理費(fèi)用托管服務(wù)托管費(fèi)用租金及物業(yè)升值收益投資物業(yè)管理管理費(fèi)用投資者投資者REITs的運(yùn)作模式特性特性投資投資REITSREITS購置不動(dòng)產(chǎn)購置不動(dòng)產(chǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)類股投資不動(dòng)產(chǎn)類股報(bào)酬率報(bào)酬率穩(wěn)定視區(qū)段及用途報(bào)酬率不等易受股票市場及不動(dòng)產(chǎn)景氣影響，波動(dòng)幅度大主要收益來源主要收益來源租金收入、買賣交易利得租金、買賣交易利潤土地開發(fā)收入、租金

5、、買賣交易利潤每年配息每年配息有投資人自行決定不一定專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)有無有專業(yè)資產(chǎn)鑒價(jià)專業(yè)資產(chǎn)鑒價(jià)有無無 投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 主要為租金變動(dòng)影響投資收益之風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)相對較低 不動(dòng)產(chǎn)市場流動(dòng)性不足之風(fēng)險(xiǎn) 標(biāo)的少、風(fēng)險(xiǎn)集中 公司營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，如土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 股價(jià)波動(dòng)大，風(fēng)險(xiǎn)較高信用評等信用評等有，由信評機(jī)構(gòu)評定等級無無流動(dòng)性流動(dòng)性佳不佳佳交易手續(xù)費(fèi)交易手續(xù)費(fèi)0.1425%中介費(fèi)，代書費(fèi)0.1425%稅率及相關(guān)稅稅率及相關(guān)稅負(fù)負(fù)股息投資人收益率6%，分離課稅6%增值稅4060%地價(jià)稅15.5%房屋稅1.23%租金收入繳納所稅交易利得繳納財(cái)產(chǎn)交易所得稅證券交易稅0.3%股息繳納所得稅8特性比較權(quán)益型

6、權(quán)益型(Equity REITs)(Equity REITs)抵押權(quán)型抵押權(quán)型(Mortage REITs)(Mortage REITs)混合型混合型(Hybrid REITs)(Hybrid REITs)投資型態(tài)投資型態(tài)直接參與房地產(chǎn)投資、經(jīng)營金融中介者賺取利差二者混合投資標(biāo)的投資標(biāo)的房地產(chǎn)本身抵押債券及相關(guān)證券二者混合影響收益的主要因素影響收益的主要因素房地產(chǎn)景氣及經(jīng)營績效利率二者混合收益穩(wěn)定性收益穩(wěn)定性較低較高中投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較高較低中類似投資標(biāo)的類似投資標(biāo)的股票債券二者混合9注：抵押型REITs之所以有較穩(wěn)定的收益及較低投資風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)樵诓挥?jì)違約的假設(shè)情況下。特性比較籌資渠道籌資渠道

7、使房地產(chǎn)開發(fā)商及時(shí)回籠資金回籠資金。在房地產(chǎn)開發(fā)階段，當(dāng)工程項(xiàng)同達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以將該項(xiàng)目委托給房地產(chǎn)投資信托公司，后者通過信托權(quán)益憑證發(fā)售方式向社會(huì)投資者募集資金。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段就可迅速回籠資金，這不但有助于工程項(xiàng)目的全面完成，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以順利開發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。10REITs功能2022-6-11投資渠道投資渠道 VS股票基金:風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定； VS債券基金：收益高； VS傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資：門檻低，流動(dòng)性高和風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)勢。 具有風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定的優(yōu)點(diǎn)，因而能廣泛地將社會(huì)資金。特別是廣大民眾手中的大量散資金迅速集聚起來，

8、投向房地產(chǎn)業(yè)，不僅能大大緩解房地產(chǎn)企業(yè)資帶來源緊張局面，還可以提高民眾的財(cái)產(chǎn)性收入解決房地產(chǎn)市場被熱炒的問題解決房地產(chǎn)市場被熱炒的問題房地產(chǎn)投資信托基金就能解決這一問題，房地產(chǎn)投資信托基金屬于專家理財(cái)，可以有效防止某一資產(chǎn)被瘋狂熱炒，因?yàn)檫@樣的投資同時(shí)伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金往往分散投資于不同地區(qū)、不同層次的資產(chǎn)，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。12REITs功能2022-6-11利于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控利于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)投資信托基金相對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資更易于調(diào)控，由于國家現(xiàn)今調(diào)控措施需要區(qū)分首套房、二套房、三套房，這在具體實(shí)沲過程中存在巨大的難度，個(gè)人投資者可以通過種種措施逃避監(jiān)管，

9、變?nèi)追?、二套房為首套房，從而使得國家的政策效果大打折扣。而建立房地產(chǎn)投資信托基金后，國家可以只對房地產(chǎn)投資信托基金公司加強(qiáng)監(jiān)管，不必針對個(gè)人投資者，可以有效降低監(jiān)管范圍和提高政策效果。2022-6-11我國REITs模式的選擇 可供選擇的三種模式。 (1)信托計(jì)劃模式。 信托制是由信托公司集合多個(gè)信托投資客戶的資 金而形成的基金（信托計(jì)劃），直接或者委托其 他機(jī)構(gòu)進(jìn)行PE投資。2022-6-11 這種模式的優(yōu)勢在于能從結(jié)構(gòu)上確立受托人的資產(chǎn)管理職能，在保證基金的投資和收益分配策略順利實(shí)施的同時(shí)，有效地保護(hù)投資人 (委托人)的利益。目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃上升到房地產(chǎn)基金的層次上，就要克服其在產(chǎn)品

10、設(shè)計(jì)上的障礙：一是只具融資性，不具投資性；二是無統(tǒng)一交易平臺，面臨市場流動(dòng)性問題；三是債權(quán)性質(zhì)，使得不能像真正的REITs那樣參與項(xiàng)目的管理和投資決策。2022-6-11 (2)房地產(chǎn)上市公司模式。 這種模式的優(yōu)勢在于：一是障礙少，以現(xiàn)有公司法和證券法為根本依據(jù)； 二是現(xiàn)有上市公司的經(jīng)營和監(jiān)管實(shí)踐提供了豐富的經(jīng)驗(yàn)； 三是這種模式下的基金的股東即為公司股東，回避了基金管理公司股東和基金持有人之間的沖突；2022-6-11 四是國際上有成熟的經(jīng)驗(yàn)可借鑒 這種模式面臨的問題有： 一是我國公司法所規(guī)定的“公司對外投資不得超過凈資產(chǎn)的50”對于主要以收購新的房地產(chǎn)項(xiàng)目而實(shí)現(xiàn)增長的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)很大

11、障礙； 二是面臨著公司制下公司管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理混雜所容易出現(xiàn)的潛在利潤沖突問題。2022-6-11 (3)封閉式契約型產(chǎn)業(yè)基金模式。 契約型基金又稱為單位信托基金(Unit trust fund)，指專門的投資機(jī)構(gòu)(銀行和企業(yè))共同出資組建一家基金管理公司，基金管理公司作為委托人通過與受托人簽定信托契約的形式發(fā)行受益憑證基金單位持有證來募集社會(huì)上的閑散資金。2022-6-11 這種模式的優(yōu)勢在于： 一是可借鑒我國現(xiàn)有的證券投資基金的經(jīng)驗(yàn)； 二是避開公司法對公司對外投資50限額比例的限制； 三是通過基金的結(jié)構(gòu)從而引入對房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管與管理。 2022-6-11 這種模式面臨的問題有：一是基

12、金管理公司股東和基金持有人之間有利益沖突；二是缺乏法律依據(jù)。2022-6-11我國REITs產(chǎn)品的三種發(fā)展路徑比較模式和路徑主要法規(guī)限制和突破難度優(yōu)勢信托計(jì)劃信托法中對信托合同的200份的限制；信托計(jì)劃的公募限制；證券法中沒有對信托產(chǎn)品的證券定義；現(xiàn)有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與REITs屬于不同產(chǎn)品，沒有直接拓展性和參考性；法律障礙較難突破集合資金信托計(jì)劃是各國REITs產(chǎn)品的主要結(jié)構(gòu)和形式；具有結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品特性的優(yōu)勢；房地產(chǎn)上市公司公司對外投資不得超過凈資產(chǎn)50%的限制；潛在的公司治理問題和利益沖突；和現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司很難區(qū)別；現(xiàn)有上市公司很難再里利用該產(chǎn)品；以公司法和證券法為基礎(chǔ)，法律障礙較少；現(xiàn)有

13、上市房地產(chǎn)公司的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可供借鑒；封閉式基金產(chǎn)業(yè)投資基金類的法律制度不完善；公司型基金管理公司和契約式基金之間矛盾；法律障礙較難突破可以避開公司法中關(guān)于對外投資不得超過凈資產(chǎn)50%的規(guī)定；現(xiàn)有封閉式基金運(yùn)作和監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)可供借鑒；可在結(jié)構(gòu)中規(guī)定并實(shí)現(xiàn)專業(yè)房地產(chǎn)管理公司的作用；2022-6-11我國REITs模式所遇到的障礙股東最高及最低人數(shù)的限制l 目前并沒有經(jīng)批準(zhǔn)可在證券交易所公開上市的信托產(chǎn)品的先例和信托法規(guī)定的單項(xiàng)信托計(jì)劃發(fā)行不能超過200份的限制,而最高200份的限制本身已失去了公開上市交易的意義 公司制投資公司投資額不能超過自有資產(chǎn)的50%的限制2022-6-11l 我國公司法規(guī)定,公司

14、對外投資不得超過凈資產(chǎn)的50%,對于主要以收購新的房地產(chǎn)項(xiàng)目而實(shí)現(xiàn)增長的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)很大障礙 稅收優(yōu)惠l REITs 在信托法律關(guān)系及“公司法”框架下可能發(fā)生的雙重征稅問題2022-6-11房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記與結(jié)算制度的障礙l 目前我國實(shí)行的產(chǎn)權(quán)登記制度法律依據(jù)為建設(shè)部2001年實(shí)施的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法，但其權(quán)屬登記部分關(guān)于信托法律關(guān)系下的產(chǎn)權(quán)登記管理是空白。l 同時(shí)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定中對資產(chǎn)證券化的房產(chǎn)交易面積單位分割、交易登記也是空白，對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作細(xì)節(jié)和程序規(guī)定過于粗放，缺乏實(shí)際指導(dǎo)意義。無法保證REITs在涉及物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有和轉(zhuǎn)讓的時(shí)候擁有明確的法律支持2022-6-11

15、無法公開上市的障礙l 目前公開上市基金的條件都和發(fā)展REITs 有沖突，無法在公開市場平臺募集更多的資金2022-6-11我國發(fā)展REITs的背景房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的加大l目前房地產(chǎn)開發(fā)市場風(fēng)險(xiǎn)加大，房價(jià)有下行趨勢，銀行普遍考慮到風(fēng)險(xiǎn)惜貸，為了支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，需要考慮開展REITs來平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益的問題世界不動(dòng)產(chǎn)證券化的潮流驅(qū)動(dòng)投資對于間接金融需求轉(zhuǎn)向直接金融需求的改變2022-6-11房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)信托的聯(lián)房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)信托的聯(lián)系與區(qū)別系與區(qū)別 從歷史淵源上看，從歷史淵源上看，REITs是在信托的法律關(guān)是在信托的法律關(guān)系基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，是一種特殊類型的系基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，

16、是一種特殊類型的信托。信托。 REITs與房地產(chǎn)信托的與房地產(chǎn)信托的共同點(diǎn)：共同點(diǎn)： 1、從內(nèi)在價(jià)值取向上看，二者都是代理他、從內(nèi)在價(jià)值取向上看，二者都是代理他人運(yùn)用資金、管理財(cái)產(chǎn)，聚集零散資金，人運(yùn)用資金、管理財(cái)產(chǎn)，聚集零散資金，實(shí)行專業(yè)化運(yùn)作，組合投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行專業(yè)化運(yùn)作，組合投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，為投資者獲得最大收益。為投資者獲得最大收益。 2022-6-11 2、二者活動(dòng)中的當(dāng)事人都有委托、二者活動(dòng)中的當(dāng)事人都有委托者、受托者和受益者。受托者與委者、受托者和受益者。受托者與委托者之間均有契約關(guān)系；受托者在托者之間均有契約關(guān)系；受托者在契約和法律規(guī)定的范圍內(nèi)運(yùn)用委托契約和法律規(guī)定的范圍內(nèi)

17、運(yùn)用委托者的資金，并對受益者的利益負(fù)責(zé)。者的資金，并對受益者的利益負(fù)責(zé)。2022-6-113、二者都有將社會(huì)閑散資金集中化、二者都有將社會(huì)閑散資金集中化、短期資金長期化的特點(diǎn)，能有效運(yùn)短期資金長期化的特點(diǎn)，能有效運(yùn)用資金。用資金。 2022-6-11 二者的區(qū)別：二者的區(qū)別： 1、兩種信托方式的信托財(cái)產(chǎn)不同：、兩種信托方式的信托財(cái)產(chǎn)不同： REITs 的信托財(cái)產(chǎn)是的信托財(cái)產(chǎn)是通過發(fā)行受益憑證而向社會(huì)公通過發(fā)行受益憑證而向社會(huì)公眾募集的資金，而房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)是土地眾募集的資金，而房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)是土地或房屋等房地產(chǎn)，或房屋等房地產(chǎn)，也可以是通過信托存款等方式也可以是通過信托存款等方式收

18、存的信托資金，收存的信托資金，這是兩者最顯著的區(qū)別這是兩者最顯著的區(qū)別。這一。這一區(qū)別也決定了區(qū)別也決定了REITs應(yīng)被視為一種獨(dú)立的信托方式，應(yīng)被視為一種獨(dú)立的信托方式，而不是房地產(chǎn)信托的一種。而不是房地產(chǎn)信托的一種。 2022-6-11 2、兩種信托方式的委托人不同：、兩種信托方式的委托人不同： REITs 的委托人是的委托人是房地產(chǎn)投資信托基金公司，房地產(chǎn)投資信托基金公司，是法人機(jī)構(gòu)是法人機(jī)構(gòu)，而房地產(chǎn)信托的委托人是，而房地產(chǎn)信托的委托人是土土地、房屋或資金的所有者，它既可以是法地、房屋或資金的所有者，它既可以是法人，也可以是自然人。人，也可以是自然人。2022-6-11 3、兩種信托方式的直接受益人不同兩種信托方式的直接受益人不同 REITs 的受益人是代表全體社會(huì)公眾投的受益人是代表全體社會(huì)公眾投資者利益的投資信托基金公司（當(dāng)然資者利益的投資信托基金公司（當(dāng)然最終受益者仍為投資者），而房地產(chǎn)最終受益者仍為投資者），而房地產(chǎn)信托的受益人則可能是房地產(chǎn)的所有信托的受益人則可能是