投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與案例

1、投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析高 忻2014-10中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society目 錄投資性房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范要求評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析投資性房地產(chǎn)及其評(píng)估的一般概念中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)評(píng)估投資性房地產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)及其評(píng)估評(píng)估的一般概念中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal

2、 Society-投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)號(hào)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 第四條規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：第四條規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：自自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而

3、持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)角度國際國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)準(zhǔn)則40號(hào)號(hào)（IAS40） 投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有）?；騼烧呒嬗校?。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-投資性房地產(chǎn)國際評(píng)估國際評(píng)估準(zhǔn)則準(zhǔn)則2011（IVS233） 投資性房地產(chǎn)是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目的

4、的投資性房地產(chǎn)是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目的的土地、房屋建筑物及房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)和供應(yīng)，或土地、房屋建筑物及房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)和供應(yīng)，或者出于行政目的而使用的房地產(chǎn)，以及在日常業(yè)務(wù)中出售的房地產(chǎn)（者出于行政目的而使用的房地產(chǎn)，以及在日常業(yè)務(wù)中出售的房地產(chǎn)（sale in the ordinary course of business）。）。投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行） 本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)號(hào)投資投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)及其應(yīng)用指南

5、所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或及其應(yīng)用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)評(píng)估角度中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-投資性房地產(chǎn) 4種不屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)： 持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開發(fā)過程中的房持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)（參見地產(chǎn)（參見國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)號(hào)-存貨存貨，例如，為了在不久的將來處置，例如，為了在不久的將來處置或?yàn)殚_發(fā)和零售而專門取得的房地產(chǎn)）；

6、或?yàn)殚_發(fā)和零售而專門取得的房地產(chǎn)）； 為第三方在建或在開發(fā)的房地產(chǎn)；為第三方在建或在開發(fā)的房地產(chǎn)； 自用房地產(chǎn)，包括（除其它資產(chǎn)外）持有的將來用于自用的房地產(chǎn)，持自用房地產(chǎn)，包括（除其它資產(chǎn)外）持有的將來用于自用的房地產(chǎn)，持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn)（無論雇員有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn)（無論雇員是否按市場價(jià)支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)；是否按市場價(jià)支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)； 基于融資租約而出租給另一實(shí)體的房地產(chǎn)?；谌谫Y租約而出租給另一實(shí)體的房地產(chǎn)。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-

7、投資性房地產(chǎn) 5種屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)： 為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地；持有的土地； 尚未確定未來用途的土地（如果尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增還是用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）；值）； 報(bào)告企業(yè)擁有（或報(bào)告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租報(bào)告企業(yè)擁有（或報(bào)告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃

8、下租出的建筑物；賃下租出的建筑物； 準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物；準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物； 正在建設(shè)開發(fā)并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程。正在建設(shè)開發(fā)并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行） 第二十一條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的投資第二十一條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象包

9、括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)；賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)； 應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售；應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售； 在建投資性房地產(chǎn)。在建投資性房地產(chǎn)。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-投資性房地產(chǎn)評(píng)估 投資性房地產(chǎn)評(píng)估 投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）南（試行）要求，對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地要求，對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的

10、投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。見的行為和過程。 中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-公允價(jià)值 公允價(jià)值 國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）（國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)公允價(jià)值計(jì)量） 國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）（IAS 39、IAS 40） 美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB） 國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（IVSC） 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-公允價(jià)值 公允價(jià)值 熟悉市場情況的

11、買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)價(jià)格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值應(yīng)具備的三個(gè)條件新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值應(yīng)具備的三個(gè)條件 ：（1）信息公開，雙方對(duì)于交易對(duì)象所了解的信息是對(duì)稱的；）信息公開，雙方對(duì)于交易對(duì)象所了解的信息是對(duì)稱的； （2）雙方自愿，若沒有相反的證據(jù)表明所進(jìn)行的交易是不公正的或處）雙方自愿，若沒有相反的證據(jù)表明所進(jìn)行的交易是不公正的或處于非自

12、愿的，市場交易價(jià)格即為資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。于非自愿的，市場交易價(jià)格即為資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。 （3）對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行公平交易。）對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行公平交易。 公允價(jià)值既可以是基于事實(shí)性交易的真實(shí)市價(jià)，也可以是基于假設(shè)性交公允價(jià)值既可以是基于事實(shí)性交易的真實(shí)市價(jià)，也可以是基于假設(shè)性交易的虛擬價(jià)格。易的虛擬價(jià)格。 公允價(jià)值的公允價(jià)值的本質(zhì)（公允性、主觀反映于客觀的結(jié)果）。本質(zhì)（公允性、主觀反映于客觀的結(jié)果）。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-公允價(jià)值 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）規(guī)定投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）規(guī)定“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房

13、地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場價(jià)值產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場價(jià)值”。 公允價(jià)值屬于會(huì)計(jì)計(jì)量屬性，與公允價(jià)值屬于會(huì)計(jì)計(jì)量屬性，與現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等屬于可等屬于可比系列，與評(píng)估準(zhǔn)則中的價(jià)值類型不屬一個(gè)范疇；比系列，與評(píng)估準(zhǔn)則中的價(jià)值類型不屬一個(gè)范疇； 公允價(jià)值與市場價(jià)值公允價(jià)值與市場價(jià)值 公允價(jià)值的基本特點(diǎn)公允價(jià)值的基本特點(diǎn)“四性四性”（公平性、估計(jì)性、開放性、動(dòng)態(tài)（公平性、估計(jì)性、開放性、動(dòng)態(tài)性）。性）。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society Welcome Back中

14、國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見國際相關(guān)規(guī)范介紹國際相關(guān)規(guī)范介紹投資性房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范要求中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-制定指導(dǎo)意見的必要性 適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要 進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要 適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要 中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-指導(dǎo)思想 明確定位 突出重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)專業(yè) 充分銜接 借鑒國際，兼顧國情 中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Soc

15、iety 共六章33條，包括： 引言引言制定目的和依據(jù)；相關(guān)定義；適用范圍。制定目的和依據(jù)；相關(guān)定義；適用范圍。 基本要求基本要求 評(píng)估原則；評(píng)估原則； 從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備基本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力；從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備基本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力； 執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的可行性；執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的可行性； 了解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求并與會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分的溝通；了解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求并與會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分的溝通； 評(píng)估基準(zhǔn)日；評(píng)估基準(zhǔn)日； 價(jià)值類型；價(jià)值類型； 現(xiàn)場勘察的要求?，F(xiàn)場勘察的要求。 -主要內(nèi)容中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象

16、評(píng)估對(duì)象的明確；評(píng)估對(duì)象的主要特征；評(píng)估對(duì)象及其評(píng)估對(duì)象的明確；評(píng)估對(duì)象的主要特征；評(píng)估對(duì)象及其 公允價(jià)值的具體內(nèi)容。公允價(jià)值的具體內(nèi)容。評(píng)估方法評(píng)估方法方法選擇；信息收集；市場法、收益法、成本法的運(yùn)用方法選擇；信息收集；市場法、收益法、成本法的運(yùn)用 及其基本要求。及其基本要求。 評(píng)估披露評(píng)估披露評(píng)估報(bào)告出具的基本要求；評(píng)估報(bào)告的披露內(nèi)容和評(píng)估報(bào)告出具的基本要求；評(píng)估報(bào)告的披露內(nèi)容和 具體要求。具體要求。 附則附則準(zhǔn)則生效日期。準(zhǔn)則生效日期。主要內(nèi)容-主要內(nèi)容中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-引 言 制定目的和依據(jù) 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地

17、產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。 根據(jù)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)和和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）。 相關(guān)定義 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)評(píng)估投資性房地產(chǎn)評(píng)估 公允價(jià)值公允價(jià)值中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-引 言 適用范圍 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵

18、守本指導(dǎo)意見。指導(dǎo)意見。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-基本要求 評(píng)估原則 恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則 勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎 不得出現(xiàn)對(duì)評(píng)估結(jié)論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏和錯(cuò)誤不得出現(xiàn)對(duì)評(píng)估結(jié)論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏和錯(cuò)誤 不得以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論。不得以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論。 中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-基本要求 從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備基本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力 具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具

19、備從具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)勝任能力。事投資性房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)勝任能力。 專業(yè)勝任能力 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)知識(shí)：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)知識(shí)： 房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)：房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)： 資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)：資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)： 企業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識(shí)：企業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識(shí)： 溝通能力溝通能力中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-基本要求 執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的可行性 關(guān)注投資性房地產(chǎn)評(píng)估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，審關(guān)注投資性房地產(chǎn)評(píng)估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。慎考慮是

20、否有能力承接投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-基本要求 了解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求并與會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分的溝通 充分理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求、評(píng)估對(duì)象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的充分理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求、評(píng)估對(duì)象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的核算和披露要求，并提請(qǐng)企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算和披露要求，并提請(qǐng)企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類。的規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類。 與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解其與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解其因遵循相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求而提

21、出的具體意見和建議，并分因遵循相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。析這些意見和建議對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。 中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-基本要求 評(píng)估基準(zhǔn)日 提醒委托方根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日。提醒委托方根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。 價(jià)值類型 知曉在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的知曉在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值

22、一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場價(jià)值。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場價(jià)值。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-基本要求 現(xiàn)場勘察 對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。 要求委托方對(duì)投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對(duì)權(quán)屬資料要求委托方對(duì)投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對(duì)權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。進(jìn)行必要的查驗(yàn)。 中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society午休時(shí)間創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估對(duì)象 評(píng)估對(duì)象的明

23、確 已出租的土地使用權(quán)：已出租的土地使用權(quán)：是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。租賃方式租出的土地使用權(quán)。 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 已出租的建筑物：已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑

24、物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估對(duì)象 評(píng)估對(duì)象的主要特征 知曉評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的是個(gè)別建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元知曉評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的是個(gè)別建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個(gè)整體。及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個(gè)整體。 當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對(duì)應(yīng)出租資產(chǎn)的當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對(duì)應(yīng)出租資產(chǎn)的組成部分時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對(duì)投資組成部分時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和

25、設(shè)施對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響性房地產(chǎn)價(jià)值的影響中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society-評(píng)估對(duì)象 在建投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估 國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則40號(hào)號(hào)（IAS40）第）第8條將條將“正在建設(shè)開發(fā)中并且建成正在建設(shè)開發(fā)中并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程”納入投資性房地產(chǎn)科目核算，納入投資性房地產(chǎn)科目核算，國國際評(píng)估準(zhǔn)則際評(píng)估準(zhǔn)則2011也緊跟國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的這一變化，專門針對(duì)在建投資也緊跟國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的這一變化，專門針對(duì)在建投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則IVS 233。 IVS 233認(rèn)

26、為，市場法和成本法很難適用于在建投資性房地產(chǎn)評(píng)估，假認(rèn)為，市場法和成本法很難適用于在建投資性房地產(chǎn)評(píng)估，假設(shè)開發(fā)法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法被認(rèn)為是相對(duì)合適的方法。這一觀點(diǎn)有必要進(jìn)設(shè)開發(fā)法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法被認(rèn)為是相對(duì)合適的方法。這一觀點(diǎn)有必要進(jìn)一步討論，國內(nèi)評(píng)估師大多認(rèn)可成本法的適用性。一步討論，國內(nèi)評(píng)估師大多認(rèn)可成本法的適用性。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法 方法選擇 根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。當(dāng)選擇評(píng)估方法。 把握好幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 要確

27、保最大限度地使要確保最大限度地使“可觀察輸入值可觀察輸入值”客觀真實(shí)地反映評(píng)估對(duì)象的實(shí)際客觀真實(shí)地反映評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況；情況； 案例、租約，以及案例、租約，以及租金水平的選取與預(yù)測(cè)租金水平的選取與預(yù)測(cè)，折現(xiàn)率等關(guān)鍵參數(shù)折現(xiàn)率等關(guān)鍵參數(shù)決定評(píng)估決定評(píng)估結(jié)論的可信度；結(jié)論的可信度； 單一估值技術(shù)與多種估值技術(shù)；單一估值技術(shù)與多種估值技術(shù)； 評(píng)估結(jié)論既可能是一個(gè)確定值，也可能是一個(gè)區(qū)間值評(píng)估結(jié)論既可能是一個(gè)確定值，也可能是一個(gè)區(qū)間值 。 交易費(fèi)用不包含在公允價(jià)值中。交易費(fèi)用不包含在公允價(jià)值中。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法 收集足夠的

28、同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及其來源進(jìn)行審慎分析。在選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重其來源進(jìn)行審慎分析。在選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。租約條件。 運(yùn)用市場法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立價(jià)值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相運(yùn)用市場法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立價(jià)值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面

29、積、具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。 市場法的運(yùn)用及其基本要求中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法 收益法的運(yùn)用及其基本要求 對(duì)企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)對(duì)企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷租金收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹配性，合理確費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷租金收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹配性，合理確定凈收益。定凈收益。 投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評(píng)估對(duì)象所對(duì)應(yīng)投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評(píng)估

30、對(duì)象所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，并恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。并恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。 中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法 收益法的運(yùn)用及其基本要求 關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。 關(guān)注租約的合法有效性，了解實(shí)際履行狀況。對(duì)合法有效并實(shí)關(guān)

31、注租約的合法有效性，了解實(shí)際履行狀況。對(duì)合法有效并實(shí)際履行的租約，預(yù)測(cè)未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采際履行的租約，預(yù)測(cè)未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金。用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金。當(dāng)約定租金與市場租金水平存在較大差異時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析其原因，當(dāng)約定租金與市場租金水平存在較大差異時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析其原因，并進(jìn)行充分披露。并進(jìn)行充分披露。 中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法 收益法的運(yùn)用及其基本要求 應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用

32、應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。 應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對(duì)折現(xiàn)率選取的影響。等因素對(duì)折現(xiàn)率選取的影響。 中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal S

33、ociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法 關(guān)于房地關(guān)系 采用市場法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土采用市場法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。地使用權(quán)價(jià)值。 應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會(huì)計(jì)核算中是否包含建筑物所對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會(huì)計(jì)核算中是否包含建筑物所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。如果會(huì)計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)企業(yè)管理土地使用權(quán)。如果會(huì)計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)企業(yè)管理層重新分類，或者在評(píng)估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價(jià)值，并在評(píng)估層重新分類，或者在評(píng)估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價(jià)值，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行必要的披露。報(bào)告中進(jìn)行必要的披露。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估

34、協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法 排除特殊交易 采用市場法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)排除特殊交采用市場法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對(duì)價(jià)或折易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對(duì)價(jià)或折讓等。讓等。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法 替代方法 運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)可的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)可的其

35、他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析意見的區(qū)別。使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析意見的區(qū)別。 中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估披露 出具報(bào)告 根據(jù)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)和和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）以財(cái)務(wù)報(bào)告為

36、目的的評(píng)估指南（試行）編制并由所編制并由所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)呐?。在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)呐丁?中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估披露 披露要求 應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者，包括應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師等，完整了解評(píng)估過企業(yè)管理層和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師等，完整了解評(píng)估過程、合理理解并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告結(jié)論。程、合理理解并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告結(jié)論。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-

37、評(píng)估披露 披露內(nèi)容 評(píng)估對(duì)象的具體描述，包括總體情況和主要特點(diǎn)等；評(píng)估對(duì)象的具體描述，包括總體情況和主要特點(diǎn)等； 評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息；評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息； 價(jià)值類型的定義及其與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的對(duì)應(yīng)關(guān)系；價(jià)值類型的定義及其與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的對(duì)應(yīng)關(guān)系； 評(píng)估方法的選擇過程和依據(jù)及評(píng)估方法的具體運(yùn)用；評(píng)估方法的選擇過程和依據(jù)及評(píng)估方法的具體運(yùn)用；中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估披露 披露內(nèi)容 評(píng)估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法有效；已簽租約是否評(píng)估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法有效；已簽租約是否實(shí)際履行，是否會(huì)改變和無故終止；已出租建筑物的經(jīng)營業(yè)態(tài)是實(shí)際履行，是否會(huì)改變和無故終止；已出租建筑物的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否會(huì)發(fā)生重大改變；否會(huì)發(fā)生重大改變； 關(guān)鍵性評(píng)估參數(shù)的來源、依據(jù)和測(cè)算過程等；關(guān)鍵性評(píng)估參數(shù)的來源、依據(jù)和測(cè)算過程等； 是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或重大限制。是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或重大限制。中 國 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì)CHINA Appraisal Society創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估披露 瑕疵事項(xiàng) 當(dāng)評(píng)估對(duì)象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵