房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)

1、團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)地產(chǎn)銷售顧問(wèn)系統(tǒng)培訓(xùn)綱要一、關(guān)于房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)二、關(guān)于銷售策劃的專業(yè)知識(shí)三、關(guān)于建筑工程的專業(yè)知識(shí)四、關(guān)于幾種概念的專業(yè)知識(shí)五、關(guān)于面積計(jì)算與技術(shù)指標(biāo)的 專業(yè)知識(shí)團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)一、關(guān)于房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)A、房地產(chǎn)基本概念v1、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 2、房地產(chǎn)市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者 交易市場(chǎng)。 二級(jí)市場(chǎng)，是指地區(qū)性使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等

2、房地產(chǎn)交易。 三級(jí)市場(chǎng)，是指在二經(jīng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v3、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別 前者是第三產(chǎn)業(yè)，后者是第二產(chǎn)業(yè)。v4、國(guó)土局 代表國(guó)家行使土地所有者的職權(quán)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理的一個(gè)政府部門(mén)。v5、商品房 是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，有獨(dú)立的房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。v6、發(fā)展商/開(kāi)發(fā)商 專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v7、代理商 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介

3、服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、出租、承租及為物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等到業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。v8、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)期房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v9、如何辦理產(chǎn)權(quán) 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開(kāi)發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)讓后才能進(jìn)行分割。v10、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 指凡在規(guī)定 范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。v11、國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處 辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登

4、記、變更、繼承、贈(zèng)與等到手續(xù)的部門(mén)。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v12、公證處 是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。v13、房地產(chǎn)證 是房屋土地 權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律憑證。v14、房地產(chǎn)公證 公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為合法性作法律公證。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v15、商品房預(yù)售許可證 按規(guī)定，房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售。v16、房地產(chǎn)買賣合同 是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。v17、房屋所有權(quán) 是指房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)

5、、（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v18、房屋使用權(quán) 是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。v19、土地的所有權(quán)形式 國(guó)家所有，集體所有。v20、土地所有權(quán)的變更 集體所有的土地經(jīng)過(guò)國(guó)家征用轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。v21、國(guó)家所有的土地v22、集體所有的土地 是指只能由村民集體合法經(jīng)營(yíng)管理（如舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，不得擅自租賃或與發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v23、國(guó)有土地使用權(quán) 是指國(guó)有土地實(shí)行所有權(quán)和使用權(quán)的分離制度。各類土地使用年限：居住：70年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用

6、及其他用地50年。v24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 必須是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地或?qū)⒓w所有的土地依法經(jīng)過(guò)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。國(guó)有土地使用權(quán)的獲取： 1土地使用權(quán)出讓（政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式）； 2土地使用權(quán)劃撥（無(wú)償）如軍事用地等其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售/交換/贈(zèng)與）。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v25、商品房現(xiàn)售的條件v開(kāi)發(fā)商具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；取得土地使用權(quán)證/使用土地的批文；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；通過(guò)竣工驗(yàn)收；拆遷已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。團(tuán)結(jié) 拼搏

7、使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v26、商品房取得預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備的條件 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)營(yíng)業(yè)拍照；v取得土地使用權(quán)證；v持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；v已確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間；v七層（七屋）的商口房項(xiàng)目，須完成結(jié)構(gòu)工程封頂；七層以上：須完成2/3結(jié)構(gòu)工程，并且發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)資金占工程總投資30%的比例；v已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；v預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；v法律、法規(guī)規(guī)定 的其他條件。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)B、地產(chǎn)類型v1、居住區(qū)用地 是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。v2、住

8、宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。v3、其他用地 是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v4、公共服務(wù)設(shè)施用地 又稱公建用地。v5、道路用地 是指居住區(qū)道路用地。v6、公共綠地 住宅區(qū)內(nèi)供業(yè)主活動(dòng)的綠地。v7、道路紅線 是指城市道路規(guī)劃的控制線。v8、建筑線 一般指建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。v9、房屋用地 是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v10、住宅用地 是指供居住的各類

9、房屋用地。v11、工業(yè)用地 工廠、車間等用地。v12、倉(cāng)儲(chǔ)用地 是指國(guó)家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等到各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)等擺放用地。v13、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 是指各種商店、公司。用地團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v14、旅游業(yè)用地 是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、俱樂(lè)部等用地。v15、綠化用地 是指公園、動(dòng)植物園、風(fēng)景名勝水源保護(hù)林以及其他公共綠地等用地。v16、公共建筑用地 是指文化、體育、娛樂(lè)、機(jī)關(guān)、教育等用地。v17、文、體、娛用地 是指文化館、博物館、圖書(shū)館、展覽館等用地。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)C、房產(chǎn)術(shù)語(yǔ)v商品房 是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

10、業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。v經(jīng)濟(jì)適用住房 是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。（免收出讓金，對(duì)各種收實(shí)行減半，出售價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)）團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v存量房 是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋。v再上市房 是指職工按照房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。v住宅 是指專供居住的房屋。v外銷房 是指取得外銷商品房預(yù)售許可證的房屋。 團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v準(zhǔn)現(xiàn)房 是指房屋主體已基本封項(xiàng)完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施基本完工，工程下處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。v共同共有房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)，指兩個(gè)或兩個(gè)以上

11、的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。v尾房 是指房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。v爛尾房 是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足等原因造成該房產(chǎn)沒(méi)有完成的房屋。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v已購(gòu)公房 又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房。v單位產(chǎn)權(quán)房 是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。v廉租房 是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v私房 也稱私有住宅。v二手房 即是舊房。v期房 是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大證止，在這一期間的商品房稱為期房。v現(xiàn)房 是指開(kāi)發(fā)商

12、已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的商品房。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v四、商品房取得“五證”過(guò)程v國(guó)有土地使用證v建設(shè)用地規(guī)劃許可證v建筑工程規(guī)劃許可證v建筑工程施工許可證v商品房銷售許可證和商品房預(yù)售 許可證 團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)二、關(guān)于銷售策劃的專業(yè)知識(shí)A、銷售模式v1、低價(jià)開(kāi)盤(pán) 指樓盤(pán)在第一次面對(duì)消費(fèi)者時(shí)，以低于市場(chǎng)行情的價(jià)格公開(kāi)銷售。v2、高價(jià)開(kāi)盤(pán) 指樓盤(pán)在第一次面對(duì)消費(fèi)者時(shí)，以高于市場(chǎng)行情的價(jià)格公開(kāi)銷售。v3、付款方式：1、一次性付款 2、分期付款 3、銀行按揭團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v4、無(wú)貼息返本銷售 購(gòu)房者購(gòu)買物業(yè)后到一不定期時(shí)期后

13、，發(fā)展商按原價(jià)將本金免息返還給業(yè)主，而房屋產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主所有。（此方式已被禁止）v5、先租后售 客戶先租住，到客戶認(rèn)為有能力買下該套房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金，并且按租住房時(shí)議定的房?jī)r(jià)出售。（淡市下常用）v6、售后返租 購(gòu)房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商。（此方式已被禁止）團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v7、以租代售 有意購(gòu)房者的客戶先租住，按月交租金，等到租金總額達(dá)到當(dāng)初議定的房屋總價(jià)（連本帶息）時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)歸該客戶所有。v8、回報(bào)銷售 購(gòu)房者須支付部分房款（一般30%），但暫不入住，一定期限后，此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70%的房款回購(gòu)前十年的房屋使用權(quán)。團(tuán)結(jié) 拼

14、搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)B、價(jià)格與稅費(fèi)v均價(jià) 是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑而后和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。v基價(jià) 指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。v起價(jià) 指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v預(yù)售價(jià) 指商品房預(yù)售合同中的專用術(shù)語(yǔ)，它不是正式價(jià)格。v一次性買斷價(jià) 是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。v誠(chéng)意金 是指商品房地產(chǎn)在未取得預(yù)售證之前，開(kāi)發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)。v定金 是指當(dāng)事人約定由一 方向?qū)o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v違約金 是指違約方

15、按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)廣播一定數(shù)量的貨幣。v土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 每公頃居住區(qū)用地開(kāi)發(fā)所需的各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要管理費(fèi)用（元/平方米）v住宅單方綜合造價(jià) 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測(cè)算綜合投資，包括各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用（元/平方米）團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v公共維修基金 是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。v契稅 是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人行征收的一次性稅收。v印花稅 是結(jié)經(jīng)就是活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)樓盤(pán)按揭

16、須知v申請(qǐng)人條件v借款人申請(qǐng)住房按揭貸款須提供的資料v辦理程序v銀行提供的貸款額度、年限、利率v辦理按揭所需費(fèi)用v注意事項(xiàng)團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)三、 關(guān)于建筑工程的專業(yè)知識(shí)團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)、開(kāi)發(fā)管理程序知識(shí)v1、基本建設(shè)程序：提出建議書(shū)（經(jīng)批準(zhǔn)為立項(xiàng)） 選定建設(shè)地點(diǎn)（選址） 進(jìn)行可行性研究（經(jīng)批準(zhǔn)為決策） 設(shè)計(jì)階段 組織施工 竣工驗(yàn)收 交付使用。v2、房地產(chǎn)項(xiàng)目辦理建設(shè)用地的流程：申請(qǐng)定點(diǎn)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申請(qǐng)用，評(píng)估地價(jià)簽國(guó)有土地出讓合同，辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) 辦理征地、補(bǔ)償、拆遷手續(xù)、交繳有關(guān)費(fèi)用 交清地價(jià)，辦理地籍登記，核發(fā)國(guó)有土地

17、使用證 團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v3、設(shè)計(jì)及報(bào)建階段：總規(guī)劃設(shè)計(jì) 修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑單體方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 報(bào)建施工圖設(shè)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工圖設(shè)計(jì)建設(shè)工程施工許可證。v4、商品房預(yù)售許可證：A、所需的工程形象：七層以下（含七層）須封頂；七層以上（不含七層）須完成2/3的的結(jié)構(gòu)工程；B、所需的開(kāi)發(fā)證照：建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程報(bào)建審核書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v5、竣工驗(yàn)收： A、工程竣工驗(yàn)收，完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；vB、工程竣工驗(yàn)收備案（質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、電梯

18、驗(yàn)收、市政驗(yàn)收、燃?xì)怛?yàn)收）；v C、綜合驗(yàn)收（除了B項(xiàng)以外的其它驗(yàn)收） v6、交付使用（交樓）：交付使用的條件：一證兩書(shū)竣工驗(yàn)收證明住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)、工程管理知識(shí)v1、工程建設(shè)項(xiàng)目的組成及劃分v2、建筑施工場(chǎng)地必備的工程開(kāi)工條件 三通一平（通水、通電、通路、場(chǎng)地平整）或加上通氣、通汽構(gòu)成五通一平。v3、常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題 屋面漏水、廚房及廁所漏水、窗框滲水；天花開(kāi)裂、墻體裂縫。v4、工程進(jìn)度管理 （1）工程主要形象進(jìn)度：基礎(chǔ)完成、預(yù)售形象進(jìn)度、封頂、外立面完成、工程竣工。 （2）銷售區(qū)域形象：售樓部、樣板房、銷售通道（看樓通道）。團(tuán)結(jié) 拼搏 使

19、命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)、房屋建筑知識(shí)v建筑的含義 是建筑物和構(gòu)筑物的通稱；二是建造活動(dòng)；三是工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作。建筑三要素：建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象。v建筑物的分類 （1）按建筑物的用途分類分為民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。 （2）按國(guó)家建筑規(guī)范（建筑物的層數(shù)或高度分類）：低層：1-3層；多層：4-9層; 高層：10層以上；超高層：100米以上。 備注：在銷售過(guò)程中我們把10-18層通常叫小高層，18層以上叫高層。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)容積率、建筑密度、建筑高度、綠化率v容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。

20、v建筑密度：是控制地塊空地（綠化、道路、廣場(chǎng)等）數(shù)量的重要指標(biāo)，等于地塊總建筑基底面積/地塊面積。v建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口或女兒墻的高度，屋頂上的水池、機(jī)房、樓梯屋不計(jì)入建筑高度。v水電及設(shè)備：220V50HZv住宅建筑隔聲規(guī)范（一級(jí)為較高標(biāo)準(zhǔn)，二級(jí)為一般標(biāo)準(zhǔn)，三級(jí)為最低限）團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v建筑物的構(gòu)造組成：一般收基礎(chǔ)、墻或柱、樓地板或地坪、樓梯、屋頂和門(mén)六部分組成。v基礎(chǔ)和地下室v墻v柱v樓板層及地坪v門(mén)常用尺寸： （1）、平層公寓：入門(mén)為1000MM*2200MM；臥室門(mén)900MM*2100MM；廚房門(mén)800MM*2100MM；衛(wèi)生間門(mén)750M

21、MM*2100MM。 （2）、花園洋房：入戶門(mén)1000MM*2400MM；臥室門(mén)900MM*2100MM；廚房門(mén)800MM*2100MM；衛(wèi)生間門(mén)750MMM*2100MM；傭人房門(mén)800MM*2100MM。 （3）、起居廳處陽(yáng)臺(tái)門(mén)：門(mén)寬度不小于2400MM，且當(dāng)在開(kāi)間大于4M時(shí)，門(mén)寬度大于2700MM；門(mén)高2300MM。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)、住宅的結(jié)構(gòu)形式知識(shí)v鋼結(jié)構(gòu)v是指承重的主要構(gòu)件，是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)（主要用于超高層）。v鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（a、框架結(jié)構(gòu) b、框架-剪力墻結(jié)構(gòu) c、剪力墻結(jié)構(gòu) d、框支剪力墻結(jié)構(gòu)）v是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯

22、、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。（抗震性能好，開(kāi)間進(jìn)深大空間分割自由。但工藝較復(fù)雜，造價(jià)高。一般用于高層）：框架結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱組成10-12層以下采用；框架-剪力墻結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱、鋼筋混凝土墻（剪力墻）組成10-12層以上采用；剪力墻結(jié)構(gòu)：16-40層采用；框支剪力墻結(jié)構(gòu)：底層為框架，上層為剪力墻（高轉(zhuǎn)換層）。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v混合結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。v磚木結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。v其他結(jié)構(gòu) 是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地

23、產(chǎn)顧問(wèn)、其他規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)v城市居住區(qū)v是指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并配建有一整套完善的設(shè)施的生活聚居地。一般在30000 -50000人。v居住小區(qū)v一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并有一定配套的生活聚居地。一般在7000-15000人 團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v居住組團(tuán) 指被小區(qū)路隔開(kāi)，1000-3000人。v居住區(qū)級(jí)道路 一般用劃分小區(qū)的道路。v小區(qū)級(jí)路 一般用以劃分組團(tuán)的道路。v組團(tuán)級(jí)路 上接小區(qū)路，下邊宅間小路的道路。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v宅間小路 住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。

24、v公共活動(dòng)中心 配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。v道路紅線 城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。v住宅組團(tuán) 是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成較為封閉 的空間，它能給住戶帶來(lái)領(lǐng)域感和安全感。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。v日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定 的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。v塔樓 是指以共用樓梯、電梯為核心布置多大住房的高層住宅。v板樓 由許多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。v開(kāi)間 一般指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。v進(jìn)深 指

25、一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v層高 是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就收層高。v凈高 是指層高減去樓板厚度的凈剩值。v標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。v陽(yáng)臺(tái)（略）v平臺(tái) 是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。v走廊 是指住宅套外使用的水平交通空間。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。v半地下室 是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。v玄

26、關(guān) 是登堂入室第一步所在的集團(tuán)，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。 團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v過(guò)道 是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。v假層 是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。v閣樓（暗樓） 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)四、關(guān)于幾種概念住宅的知識(shí)v躍層、復(fù)式和錯(cuò)層住宅 躍層：是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。 復(fù)式：概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下。 錯(cuò)層：是指一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。（一般有三個(gè)樓層錯(cuò)開(kāi)）v生態(tài)住宅 是指運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循

27、生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)、外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)秩序的循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染的生態(tài)平衡建筑環(huán)境。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v綠色住宅 是全方位的的立體環(huán)保工程（具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)）v花園式住宅 即是花園別墅，一般帶有花園、車庫(kù)獨(dú)立院落，建筑密度低的住宅。v智能化住宅的分類 分為甲、乙級(jí)，乙級(jí)具備安全保安系統(tǒng)；信息服務(wù)系統(tǒng)；環(huán)境挖掘系統(tǒng)；甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：除了乙級(jí)所有的功能外，另需增加一些功能：通信系統(tǒng)；信息服務(wù)系統(tǒng)；環(huán)境控制系統(tǒng)。v聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE） 是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成聯(lián)排式住宅，又稱聯(lián)排 團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)五、關(guān)于面積計(jì)算與技術(shù)指標(biāo)的專業(yè)知識(shí)v住宅的建筑面積 又稱建筑展開(kāi)面積，是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和（含可用面積、墻體、柱體、樓梯走道及其它公攤面積）。v套內(nèi)建筑面積 也稱實(shí)用面積，對(duì)應(yīng)著實(shí)用率，不包括分?jǐn)偯娣e，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積。v套內(nèi)使用面積 實(shí)際使用面積。團(tuán)結(jié) 拼搏 使命必達(dá)中策信德(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)v凈面積 也稱套內(nèi)面積、居住面積、地磚面積，是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，也就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)