土地競標(biāo)方案與土地開發(fā)(20041118)1

1、土地競標(biāo)方案與土地開發(fā)土地競標(biāo)方案與土地開發(fā)謝正棟南京土地市場管理辦公室20042004年年1111月月1818日日主要內(nèi)容主要內(nèi)容 一、有關(guān)土地的幾個概念一、有關(guān)土地的幾個概念 二、國有土地有償使用二、國有土地有償使用 三、正確認(rèn)識土地市場上土地成三、正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格交價格 四、正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系四、正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系主要內(nèi)容主要內(nèi)容 五、對土地市場及房地產(chǎn)市場的五、對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識認(rèn)識 六、土地競買注意事項六、土地競買注意事項 七、如何參加土地競買七、如何參加土地競買 八、如何獲取土地使用證八、如何獲取土地使用證一、有關(guān)土地的幾個概念一、有關(guān)土地的幾個

2、概念 1、土地市場 2、土地市場分類 3、土地權(quán)屬 4、土地使用權(quán)出讓與劃撥 5、招標(biāo)、拍賣1、土地市場 我國對市場的傳統(tǒng)理解為“商品交換的領(lǐng)域或場所”,土地市場就是土地權(quán)利交換的領(lǐng)域或場所。 土地市場分土地有形市場與土地?zé)o形市場。 土地有形市場是指在固定交易場所，按照一定規(guī)則所進(jìn)行的土地交易行為。1、土地市場 2000年1月國土資源部下發(fā)關(guān)于建立土地有形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知，通知指出：建立有形市場，是要通過設(shè)立固定場建立有形市場，是要通過設(shè)立固定場所，健全交易規(guī)則，提供相關(guān)服務(wù)，形成土地所，健全交易規(guī)則，提供相關(guān)服務(wù)，形成土地使用權(quán)公平、公開、公正交易的市場環(huán)境使用權(quán)公平、公開、

3、公正交易的市場環(huán)境。 無形市場是相對于有形市場而言的，即游離在固定場所之外發(fā)生的交易行為，俗稱“隱形市場”。2、土地市場分類 土地所有權(quán)市場 土地一級市場 土地二級市場土地所有權(quán)市場 土地所有權(quán)是土地所有制的核心，也是土地各項權(quán)利的基礎(chǔ)；土地所有權(quán)買賣或交易應(yīng)該講是土地交易的最直接、最充分的形式。 中華人民共和國土地管理法第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 交易主體是政府和集體土地所有者。土地一級市場 指土地所有者將從土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者的行為，它體現(xiàn)的是土地所有者與土地使用者之間因土地交易而產(chǎn)生的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系

4、。 土地一級市場是政府供地的市場。土地一級市場 土地一級市場是政府壟斷的市場。 政府根據(jù)市場的需要有計劃地投入土地供應(yīng)市場。 其交易的主體是政府和土地使用者單位或個人。 進(jìn)入市場的國有土地使用權(quán)主要有兩種： 1）政府征用的集體所有土地（增量）； 2）依法收回的國有土地（存量）。土地二級市場： 其行為主要有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 其交易的主體是土地使用者單位、個人）之間。 土地二級市場：不完全競爭市場，土地使用權(quán)流動是多向的。3、土地權(quán)屬 土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利 土地使用權(quán)部分處分的權(quán)利 他項權(quán)利4、土地使用權(quán)出讓與劃撥 土地使用權(quán)出讓是指市

5、、縣人民政府代表國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓方式分：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等。4、土地使用權(quán)出讓與劃撥 土地使用權(quán)出讓的法律特征： 出讓土地使用權(quán)必須服從國家主權(quán)，國家保留對出讓土地的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)和為公共利益征用出讓土地的權(quán)力等主權(quán)范圍內(nèi)的全部權(quán)力； 是一種較為完整的物權(quán)，僅次于土地所有權(quán)； 主體是政府,客體是國有土地使用權(quán)。4、土地使用權(quán)出讓與劃撥 中華人民共和國土地管理法第五十四條規(guī)定：建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以

6、以劃撥劃撥方式取得：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。5、招標(biāo)、拍賣 招投標(biāo)是一種商品交易行為，在國際上廣泛采用。是指采購人事先提出貨物、工程或服務(wù)采購的條件和要求，邀請眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一種市場交易行為。5、招標(biāo)、拍賣 條件：要有三個以上的競投者；招標(biāo)者必須將標(biāo)的物情況如實公布；投標(biāo)者必須將要約的文件以法律形式加以固定。 特征：程序規(guī)范；過程開放，透明度高，公平客觀；交易雙方一次成交。5、招標(biāo)、拍賣 拍賣是起源于西方的一種公開競價的買賣方式，又稱“競買”，是指公開

7、競價的方式，將特定的物品或財產(chǎn)權(quán)利出售給最高應(yīng)價者的一種買賣方式。 條件：要有兩個以上的購買者；買賣中要含有價格競爭因素；價格競爭在買主中開展。 土地拍賣規(guī)定要有三個競買人土地拍賣規(guī)定要有三個競買人5、招標(biāo)、拍賣 特征：拍賣是以公開競價的形式買賣物品或財產(chǎn)權(quán)利；是特定物品或財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。 拍賣的分類： 1）強(qiáng)制拍賣與任意拍賣(依提起人) ； 2）動產(chǎn)拍賣與不動產(chǎn)拍賣(物品的實際占有與財產(chǎn)的登記轉(zhuǎn)移)； 3）有低價拍賣與無低價拍賣。5、招標(biāo)、拍賣 國際通行的幾種拍賣方式：增價拍賣與減價拍賣 減價拍賣：減價拍賣皆為賣方叫價拍賣即無聲拍賣，分人工式與電子式。 增價拍賣：亦稱“蘇

8、格蘭式拍賣”或“低估價拍賣”，是指在拍賣中，拍賣物的競價由低至高、依次遞增，直到以最高價格成交為止。 單一物品 多件物品5、招標(biāo)、拍賣 限時式拍賣與非限時式拍賣 限時式拍賣如：“燭光拍賣法”點燃一英寸長的蠟燭開始進(jìn)行記時拍賣，燭盡火滅，瞬間的出價者便為買受人。 現(xiàn)代國際通用的增價拍賣方式多為非限時的。 增價拍賣分有聲拍賣（買方叫價拍賣）與無聲拍賣（賣方叫價拍賣，舉牌或舉手方式）。二、國有土地有償使用二、國有土地有償使用 改革開放以前，我國的土地使用制度保持為：“三無”，無償、無限期、無流無償、無限期、無流動動，政府無償劃撥給用地單位使用，國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得不到實現(xiàn)。 十一屆三中全會以后

9、，我國開始了土地有償使用制度的改革。國有土地有償使用 深圳市于1987年11月25日、12月1日在全國率先兩次公開招標(biāo)、公開拍賣出讓國有土地使用權(quán)，開創(chuàng)了我國國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的先河。國有土地有償使用 1988年4月，第七屆全國人大根據(jù)我國改革開放的形勢及深圳特區(qū)的實踐，修改了憲法有關(guān)條款，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”；同年12月依照憲法修正案修改了中華人民共和國土地管理法，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”，“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。國有土地有償使用 1990年5月，國務(wù)院發(fā)布第55號令中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例明確規(guī)定:

10、 土地使用權(quán)出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式，并由土地部門代表政府組織實施，從而確立了招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的法律地位。國有土地有償使用 1995年1月1日起實施的中華人民共和國房地產(chǎn)管理法規(guī)定： 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取協(xié)議的方式。國有土地有償使用 1999年1月，國土資源部下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知，明確要求:商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，有條件的，都必須招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)。 2000年1月國土資源部：關(guān)

11、于建立土地有形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知。國有土地有償使用 2002年國土資源部第11號部長令：招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，自2002年7月1日起施行。 其核心內(nèi)容：各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 隨后，我國開展了一系列的有關(guān)土地市場治理整頓工作。國有土地有償使用 南京市自19921992年年5 5月月2828日日開始啟動國有土地有償使用制度，土地多以協(xié)議方式出讓。 自20002000年年3 3月月1 1日日起，南京市開始全面實行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度。國有土地有償使用 市政府成立“南京市國有土地出讓與儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，由計委、建委、規(guī)劃、國土、

12、財政、監(jiān)察、審計組成。 本市市區(qū)范圍內(nèi)的土地招標(biāo)拍賣掛牌工作由南京市土地市場管理辦公室具體實施； 2002年年初，成立南京市土地儲備中心。國有土地有償使用 自2000年6月25日“土地日”南京市以8188.0萬元成功招標(biāo)出讓了一幅30731.3平方米土地使用權(quán)以來，截止2004年11月，已相繼推出了57批160幅（包括二次推出）地塊，成交147幅，成交率在90%以上，未成交地塊僅13幅。 國有土地有償使用 經(jīng)過十幾年的積累與推動，南京市土地市場建設(shè)年來出現(xiàn)重大突破，累計土地收益為192.1億元,以市場公開供地收益論： 2000年，3.7億元， 1.9%； 2001年，6.9億元， 3.6； 2

13、002年，32.4億元， 16.9%； 2003年，97.3億元， 50.7%; 2004年11月51.8億元，27.0%。 國有土地有償使用 國有土地使用權(quán)公開出讓要做的各項主要工作： 1、地塊選址 市國土局會同市規(guī)劃局進(jìn)行地塊選址，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組開會后最終確定擬公開出讓的具體地塊。國有土地有償使用 2、確定規(guī)劃控制要求 規(guī)劃部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，對擬公開出讓地塊提出規(guī)劃設(shè)計要點和外部條件。規(guī)劃設(shè)計要點和外部條件是制訂土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價及方案的重要依據(jù)，競買人據(jù)此應(yīng)能定位出出讓地塊的開發(fā)規(guī)模、條件、投資、收益等。國有土地有償使用 3、現(xiàn)場踏勘：根據(jù)地籍圖及現(xiàn)場實際狀況，視情提出地

14、塊紅線修改意見，反饋規(guī)劃局； 4、根據(jù)規(guī)劃部門出具的正式紅線，國土部門經(jīng)過實地測繪，準(zhǔn)確界定出讓地塊實際出讓面積及范圍，出具勘測定界圖（出讓宗地界址圖）；國有土地有償使用 5、拆遷安置補(bǔ)償事宜，確定土地使用條件、土地交付方式及交付時間； 6、市場調(diào)研，提出地塊出讓底價意見；確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標(biāo)、競買保證金，實行集體決策。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。國有土地有償使用 7、擬定土地公開出讓方案及出讓文件，報市政府批準(zhǔn)后，發(fā)布土地出讓公告； 8、接受競買報名、資格審查、接收競買保證金； 9、組織土地出讓現(xiàn)場會，實施土地招標(biāo)拍賣掛牌

15、出讓，確定競得人；國有土地有償使用 10、簽發(fā)土地成交確認(rèn)書，簽定土地出讓合同； 11、履行出讓合同，實施出讓地塊后期管理，直止地塊交付使用。三、正確認(rèn)識土地市場上三、正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格土地成交價格 （一）國有土地使用權(quán)市場價格的形成因素 1、土地有償使用制度的形成與發(fā)展 協(xié)議出讓前，國有房地產(chǎn)公司及單位根據(jù)社會對住宅的需求由政府劃撥土地建設(shè)房屋，交付使用。正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 協(xié)議出讓時期，由于取得土地的渠道和取得土地的類型不一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的第一環(huán)節(jié)就產(chǎn)生了不平等的競爭?！懊貎r” 經(jīng)營性用地的市場化運作是規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)有序運作的一個重要措施，對深化房地產(chǎn)

16、業(yè)市場運行機(jī)制有著十分深遠(yuǎn)的意義。正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 土地市場的建立，公開出讓方式的選擇，改變了傳統(tǒng)“一對一”的協(xié)議出讓方式，實現(xiàn)了“以市場確定開發(fā)商，以市場確定土地價格”，變“要地找市長”為“要地找市場”?！笆袌鰞r”正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 2、土地的供地方式及程序 以前：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先立項、后選址，再到土地部門辦理協(xié)議出讓用地手續(xù)，取得土地使用權(quán)后，還可以與規(guī)劃部門討價還價，通過改變規(guī)劃用地條件，提高覆蓋率及容積率等方式獲取土地上巨額增值收益。正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 現(xiàn)在：在供地方式上，引入了公開、公平、公正的招標(biāo)拍賣掛牌出讓競爭機(jī)制；在程序上，由規(guī)劃、國土部門

17、先制定有關(guān)供地用地條件，如：用地性質(zhì)、容積率、交付土地時間、付款時間等要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競得土地后必須嚴(yán)格執(zhí)行且不能突破這些已規(guī)定的用地條件及指標(biāo)。正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 價格成為取得土地的唯一可變因素，形成了目前市場上競買土地的“價高者得”的局面。 3、開發(fā)商對房地產(chǎn)的預(yù)期 市場房價的高低及可能達(dá)到的水平是競買人在決策階段最為關(guān)心的問題。正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 取得土地地價的高低取決于開發(fā)企業(yè)對商品房市場的預(yù)期。開發(fā)商對政府推出的土地經(jīng)過市場調(diào)查和測算，根據(jù)自身的經(jīng)驗及判斷，對房地產(chǎn)市場商品房的最終成交價進(jìn)行預(yù)期，只要達(dá)到一定回報率，都將自由競價買進(jìn)；正確認(rèn)識土地市場上土地

18、成交價格 開發(fā)商為了保持利潤，必然希望以提高房價的方式消化付出的地價，將地價成本全部轉(zhuǎn)移給最終的商品房消費者。 4、城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會對房地產(chǎn)的需求等正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 土地使用權(quán)市場價格的形成多數(shù)是開發(fā)企業(yè)理性競價的結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資競買土地的目的就是為了通過房地產(chǎn)開發(fā)運作收回投資成本、最終獲得開發(fā)利潤。開發(fā)利潤的高低與土地成本、資金回籠周期及商品房銷售價格等密切相關(guān)。正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 購買土地時，競買人所能支付的地價主要取決于商品房市場上所能接受的房價。房價與地價的密切關(guān)系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地市場上競買土地并不是隨意叫價的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以招標(biāo)拍賣

19、掛牌方式競買的土地是在保證企業(yè)所能獲得的預(yù)期開發(fā)利潤的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場需求及同類商品房的綜合售價來最終確定土地的競買價；正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 超過土地市場上所能接受的土地價格獲取土地最終犧牲的必然是開發(fā)商的利潤。 “人有多大膽，地有多大產(chǎn)”的時代已經(jīng)過去；在市場經(jīng)濟(jì)條件下，地價有多高房價就能達(dá)到多高是不可能的。正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 南京市自2000年起實行公開供地制度以來，每一批推出的土地依據(jù)“價高者得”的原則公開出讓競價成功的消息都給房地產(chǎn)界帶來了震動，都引起了大小媒體的呼吁。 以南京為例。 媒體上常見的評論:正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 南京某報2003年7月刊文：“

20、1992年至1998年南京地價一直比較平穩(wěn)，基本維持在每畝14.94萬元；1999年每畝地平均出讓價格為15.41萬元；2000年漲到17.31萬元；到了2001年，地價開始“三級跳”，飛漲至每畝200萬元至300萬元，即使按最低平均價格200萬元計算，比起1998年地價已漲了14倍多。去年和今年上半年，南京地價仍在高位運行”。正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 地價真的“三級跳”了嗎? 讓我們首先分析一下2000年南京市土地市場建立前后土地價格的構(gòu)成。 土地的價格土地的價格 = =土地拆遷安置補(bǔ)償成本土地拆遷安置補(bǔ)償成本+ +政府土地收益政府土地收益正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 2000年以前

21、，南京市實行協(xié)議出讓土地時期，政府以“毛地”方式供地，土地拆遷安置補(bǔ)償成本通常是由用地者直接支付給被安置拆遷補(bǔ)償對象，這一成本通常不為外人所知道，用地者上繳政府的土地出讓金就是政府土地收益，也就是上文中所指的每畝地不到20萬元的價格。正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 2000年以后，南京市開始實行土地市場公開供地制度，政府要求以拆成自然平整的凈地方式向社會供地，政府負(fù)責(zé)土地的拆遷工作，此時在土地市場上取得土地的成交價格已包含了土地拆遷安置補(bǔ)償成本。 這一成本到底有多高?正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 下關(guān)寶善地塊（2003年7月4日）： 土地成交價款為18億元，土地取得費用每畝高達(dá)247.47萬

22、元； 土地拆遷補(bǔ)償費用折每畝為202.79萬元； 政府土地收益實際每畝僅為44.68萬元。正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格 二道埂子地塊（2001年3月20日）: 土地取得費用每畝高達(dá)240萬元； 土地拆遷補(bǔ)償費用折每畝為180萬元； 政府土地收益實際每畝僅為60萬元。 我們決不能簡單的從土地成交價款數(shù)字上就得出現(xiàn)在的地價“比起1998年地價已漲了14倍多”的結(jié)論。 四、正確認(rèn)識四、正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系地價與房價的關(guān)系 近幾年，人們普遍感到商品房的價格在步步高升，超過了收入增長速度，于是人們都把房價漲得快歸咎于地價因素，歸咎于土地供應(yīng)總量的不足。其實，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自己對市場房價走勢的預(yù)

23、測、對商品房價格的預(yù)期最終決定了取得土地的最高競買價格，競買土地時，市場房價的高低及可能達(dá)到的水平正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系 是競買人在決策階段最為關(guān)心的問題。房價的高低是由市場對商品房的需求決定的。地價是房價的重要組成，但地價的高低并不最終決定房價水平。開發(fā)商以高價競得的土地當(dāng)然會降低其合理的利潤空間，開發(fā)商必然會努力提高商品房的附加價值來提高商品房價格；正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系 土地價格作為成本轉(zhuǎn)移到商品房價格中，商品房價格只有被業(yè)主接受，才能最終得得以實現(xiàn)。商品房的價格能否為老百姓所接受，權(quán)利掌握在老百姓手中。 因此，正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系

24、，對于我們購買土地是有意義的。正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系 首先、土地交易價格的上升，宏觀上促進(jìn)了商品房價格的上漲，地價是房價的重要組成，房價越高，地價所占比重越大； 其次、在公開的市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品房價格的水平反映了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場需求，決定了當(dāng)?shù)氐貎r的高低，地價并不是決定商品房價格水平的唯一因素；正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系 第三、地價隨房價的上漲而上漲，商品房價格與地價的穩(wěn)步上升有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長； 第四、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民收入水平的提高又會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)房價和地價的上升。正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系正確

25、認(rèn)識地價與房價的關(guān)系 分析自2000年起從土地市場上取得的目前已有樓盤上市的商品房用地，我們可以初步認(rèn)為：當(dāng)時認(rèn)為是“天價”取得的地塊，現(xiàn)在無一不是“搶手”的樓盤。 以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的土地，當(dāng)時：地價占市場平均房價的40%左右；現(xiàn)在：地價占平均銷售房價的30%左右。舉例 2002G15(2002/10月) 南京市白下區(qū)石門砍街道中和橋北村1號 231503.0/151650.1,容積率:1.25 居住,出讓底價28500,成交價款40300 樓面價為2126. 7月7日現(xiàn)代快報:運用環(huán)境差價引導(dǎo)消費,中和橋商品房基價5890元平方米.舉例 2004A01(20040608) 下關(guān)小桃園地

26、塊 土地53290平方米 容積率:0.9 二類居住用地 1.65億2.22億 樓面價：34404630 土地單價：206278萬元/畝 舉例（河西） (2004-9-20) NO.2004G27地塊 （應(yīng)天西路以北）：出讓面積：1.5公頃，15輪，成交價款：48505600萬元；樓面地價：20002311元； (2004-11-18) NO.2004G32地塊 （應(yīng)天西路以南）：出讓面積：4.公頃，18輪，成交價款：1400017300萬元；樓面地價：20702558元。舉例（城北） (2004-9-20)NO.2004G25地塊(和燕路) 出讓面積：4.48公頃； 21輪，成交價款：1500

27、019600萬元； 292萬元/畝； 樓面地價：2916元/平方米。 舉例（城南） 2004-11-18： NO.2004G12地塊(路子鋪)：1.2公頃，1.85，18輪，成交價款：50006080萬元；樓面地價：2220-2700元。 NO.2004G29地塊(土城頭)：1.1公頃，1.75，35輪，成交價款：40006250萬元；樓面地價：2089-3263元。 NO.2004G30地塊(永樂路)：0.32公頃，1.2，1輪，成交價款：1200萬元；樓面地價：3131元。舉例（城東） 2004年12月2日: NO.2004G35地塊（苜衛(wèi)路）； 出讓面積9147.4平方米；二類居住用地；

28、 容積率：1.6；4750萬元. 樓面地價：3245元?走勢如何走勢如何五、對土地市場及房地產(chǎn)市場五、對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 1 1、對、對商品房價格上漲的認(rèn)識商品房價格上漲的認(rèn)識 商品房價格通常由土地成本、建安成本、專業(yè)費用、相關(guān)稅費、利潤等構(gòu)成。 其中，建安成本、相關(guān)稅、費等對同一個地區(qū)而言相對比較固定；利潤與商品房最終形成價格有關(guān)，取決于開發(fā)商對項目市場分析和財務(wù)分析的科學(xué)性，取決于房地產(chǎn)營銷市場的最終結(jié)果。對土地市場及房地產(chǎn)市場對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 商品房最終價格的形成和開發(fā)商取得利潤的高低與以下因素有關(guān)： 1）人們對房屋品質(zhì)的不斷追求，商品房附加值的增加 房

29、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地后，為提高產(chǎn)品的知名度和市場的吸引力，必將在房屋及套型的設(shè)計、新型建材的使用、智能化設(shè)備的擁有、綠化與環(huán)境的建設(shè)、對土地市場及房地產(chǎn)市場對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 基礎(chǔ)設(shè)施的投入、教育配套的跟進(jìn)、公交線路的開通、品牌的追求等環(huán)節(jié)上下功夫。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，必將增加投入，導(dǎo)致房價上浮成為必然。 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及南京都市圈的形成與對外輻射 城市環(huán)境的改善、基礎(chǔ)設(shè)施的健全、生對土地市場及房地產(chǎn)市場對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 活設(shè)施的便利和完善等必將給本地商品房價格的上漲提供空間和條件。大城市對周邊城鎮(zhèn)的輻射，對外交通的建設(shè)，不僅會帶動本市居民購房，

30、還會形成城市住房消費的區(qū)域市場，吸引周邊居民購買本地房地產(chǎn)。 3）國家相關(guān)政策的變化直接影響商品房價格的升降對土地市場及房地產(chǎn)市場對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 房屋拆遷政策的出臺，減少了房屋價格下降的空間；如:鐵管巷地塊，拆遷補(bǔ)償基價老法為：4096元，新法為：5800元，增加41.6%。 房屋分配制度的改革，實現(xiàn)了房地產(chǎn)消費主體由集團(tuán)向個人的平穩(wěn)過渡，個人購房已逐步取代集團(tuán)購房消費； 對土地市場及房地產(chǎn)市場對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 政府將拉動內(nèi)需作為經(jīng)濟(jì)工作的重點，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個行業(yè)發(fā)展，成為帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的經(jīng)濟(jì)增長點，其他行業(yè)

31、的發(fā)展，工業(yè)品價格的回升，建材價格的上漲及新型建材的使用，提高了房地產(chǎn)開發(fā)成本，推動了房地產(chǎn)價格上漲；對土地市場及房地產(chǎn)市場對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 金融政策與房市、房地產(chǎn)市場的激烈競爭與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的不斷提高、發(fā)展商營銷費用的增加及其它開支的過大，股市低迷、銀行降息、投資樓市等又使得房價居高不下；對土地市場及房地產(chǎn)市場對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 在激烈的市場競爭下，在市場所能接受的房價水平線上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房開發(fā)深層次的思考、策劃及實踐，對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃、景觀、質(zhì)量、套型、設(shè)施、風(fēng)格、概念、賣點等的追求及付出，更加減少了房價下降的空間。對土地市場及房地產(chǎn)市場對土

32、地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 2 2、土地市場的建立規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)過程中、土地市場的建立規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地的取得，能否以合理的價位取得合適的開土地的取得，能否以合理的價位取得合適的開發(fā)用地是房地產(chǎn)開發(fā)過程的關(guān)鍵所在發(fā)用地是房地產(chǎn)開發(fā)過程的關(guān)鍵所在 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地市場上通過公開競價方式取得房地產(chǎn)開發(fā)土地已成為必然的選擇。房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，對土地的獲得及土地儲備已關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展及可持續(xù)發(fā)展能力。對土地市場及房地產(chǎn)市場對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 3 3、對南京市房地產(chǎn)市場的認(rèn)識、對南京市房地產(chǎn)市場的認(rèn)識 房地產(chǎn)投資、市場商品房需求、商品房空置率、購房熱情 同

33、類相比：南京現(xiàn)有商品房價與北京、深圳、上海、杭州等相比還有差距。對土地市場及房地產(chǎn)市場對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識的認(rèn)識 市場預(yù)測：房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定和逐步上升不僅增強(qiáng)了開發(fā)商的投資信心，也向消費者發(fā)出了入市信號。近幾年來，南京市商品房價格上漲速度較快，目前房價還有進(jìn)一步上升的空間，南京市商品房價格在未來幾年內(nèi)還將持續(xù)走高。六、土地競買注意事項六、土地競買注意事項 1、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅男星?如：經(jīng)營性用地是否都已歸到土地一級市場上供應(yīng)?全年的供地計劃及規(guī)模、當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量及人均收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、現(xiàn)有住房水平及質(zhì)量、人口的機(jī)械增長速度、房價提高的空間及可能性等土地競買注意事項土地競買注意事項

34、 2、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌龉芾淼幕菊?除必需了解國家有關(guān)土地及土地市場管理政策外，還必須了解當(dāng)?shù)貙ν恋厥袌龉芾碛心男┮?guī)定和政策等。 如：國有工業(yè)企業(yè)協(xié)議出讓、退二進(jìn)三、“三聯(lián)動”等。土地競買注意事項土地競買注意事項 一般來講，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過土地一級市場或土地二級市場取得經(jīng)營性用地土地使用權(quán)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想拿到一手地，就必須在土地一級市場上，在土地有形市場內(nèi)通過公開的土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地往往手續(xù)簡單、周期短、見效快，但由于土地一級市場多采土地競買注意事項土地競買注意事項 但由于土地一級市場多采取“價高者得”的原則，因此價位往往比較高。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可在土地

35、二級市場上，遵循土地交易規(guī)則，以轉(zhuǎn)讓等土地交易方式取得經(jīng)營性用地土地使用權(quán)，但由于受土地一級市場價格的影響，這種方式取得土地的成本往往也不低，除去支付原土地使用者的費用外，還要按規(guī)定土地競買注意事項土地競買注意事項 還要按規(guī)定交納有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓的稅、費及必要的手續(xù)費等。 收取標(biāo)準(zhǔn)如下: 1、土地契稅 4% 2、營業(yè)稅 5%（城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加 11%） 3、土地增值稅 1% 4、交易服務(wù)費（手續(xù)費）等。土地競買注意事項土地競買注意事項 3、了解相關(guān)稅費的收取標(biāo)準(zhǔn)、適用條件 基礎(chǔ)設(shè)施配套、水、電、氣增容費、人防、教育、車位等； 4、了解土地公開出讓文件中對土地的規(guī)劃條件及土地的使用條件的規(guī)

36、定 條件的內(nèi)涵、突破的可能性、交付土地的時間、付款的進(jìn)度、從購買土地到開工之間可用于準(zhǔn)備工作的時間等土地競買注意事項土地競買注意事項 5、了解各部門的辦事周期及效率 涉及那些部門、要做那些事情、辦事的先后順序有否規(guī)定、完成一件事情需要多少時間等 6、了解市場需求及市場行情 當(dāng)?shù)厣唐贩抗┬锠顩r、市民對商品房的需求標(biāo)準(zhǔn)和要求、不同收入階層對商品房價格所能承受的心理價位、二手房市場狀況等。土地競買注意事項土地競買注意事項 7、了解競價的基本規(guī)定 政府發(fā)布公告的時間、接收競買報名時間、報價時間、土地出讓的方式、對報名報價的規(guī)定、報價的方式等 公告主要發(fā)布媒體:南京日報揚子晚報市國土資源局網(wǎng)站中國招投標(biāo)

37、網(wǎng)土地市場大廳等.土地競買注意事項土地競買注意事項 8、選擇合適的土地估價方法選擇合適的土地估價方法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定購買一幅土地之前，首先要對該幅土地的市場價格進(jìn)行預(yù)測，根據(jù)一定的方法評估土地價格。 土地價格的評估方法一般采用剩余法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等。土地競買注意事項土地競買注意事項 作為待開發(fā)土地，底價評估以剩余法為主要方法； 舊城改造、新增建設(shè)用地及個別特殊用地，使用成本逼近法，成本逼近法確定的出讓底價能確保出讓價格滿足土地拆遷開發(fā)成本及政府土地收益的獲取；土地競買注意事項土地競買注意事項 隨著可比較案例的增多，市場比較法也是可行的方法，此方法最接近市場情況； 商

38、業(yè)、辦公類用途土地多采用收益還原法。 以下重點介紹剩余法剩余法的使用:土地競買注意事項土地競買注意事項 剩余法的使用剩余法的使用 公式：地價=不動產(chǎn)總價建筑開發(fā)費專業(yè)費不可預(yù)見費利息銷售費用稅金開發(fā)商合理利潤； 1）根據(jù)土地估價的最有效使用原則和合法原則，根據(jù)給定的規(guī)劃控制指標(biāo)（規(guī)劃用途、出讓面積、容積率等）正確確定土地最佳利用方式；土地競買注意事項土地競買注意事項 2）掌握房地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系，正確判斷預(yù)期房屋的租售價格，特別是在容積率較高的情況下，預(yù)期租售價格的高低對確定的競買價影響很大； 3）正確估算開發(fā)費用和合理利潤； 4）房價預(yù)期應(yīng)基于市場正常的供求關(guān)系及通常的開發(fā)水平，如果開發(fā)

39、商取得土地后實際房價大大高于當(dāng)時預(yù)期的售價，土地競買注意事項土地競買注意事項 從而取得較大的利潤空間，我們也不必懷疑政府當(dāng)時制訂的地塊出讓底價，這正說明了通過市場方式使得土地資源得到了最有效的利用，同時高售價意味著高風(fēng)險，根據(jù)風(fēng)險與報酬對等的原則，這部分利潤理應(yīng)由開發(fā)商占有。 9、準(zhǔn)備充分，沉著應(yīng)戰(zhàn)！七、如何參加土地競買七、如何參加土地競買 獲得開發(fā)用地，對任何一家開發(fā)企業(yè)而言都是一件大事。 組織班子 配備人員 制定計劃 市場調(diào)研 周密的測算等等。如何參加土地競買如何參加土地競買 ( (一一) )土地競買的主要程序土地競買的主要程序 1、獲知土地出讓公告； 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開

40、始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點。如何參加土地競買如何參加土地競買 掛牌時間不得少于 10 個工作日。 掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。 招標(biāo)拍賣掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）出讓人的名稱和地址； （二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；如何參加土地競買如何參加土地競買 （三）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法； （四）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； （五）招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等； （六）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；

41、如何參加土地競買如何參加土地競買 （七）投標(biāo)、競買保證金； （八）其他需要公告的事項。 2、索取土地出讓文件； 招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件主要包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。如何參加土地競買如何參加土地競買 3、市場調(diào)研，獲取土地及房地產(chǎn)市場相關(guān)信息； 4、報名及繳納競買保證金； 報名所需資料：報名表、法人代碼證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書及身份證、資質(zhì)證書等。 5、競價；根據(jù)土地出讓的方式、競買人數(shù)等確定競價的策略。如何參加土地競買如何參加土地競買 6、辦理成交確認(rèn)手續(xù)，簽定土地成交確認(rèn)

42、書。 土地成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時間、地點等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。如何參加土地競買如何參加土地競買 簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。 7、中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；如何參加土地競買如何參加土地競買 8、受讓人依照國有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。（二）招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)

43、 是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。按以下程序進(jìn)行： 1、 投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán) 2、出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定重新招標(biāo)。招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán) 3、評標(biāo)小組進(jìn)行評

44、標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審。招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán) 4、招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 5、出讓人與中標(biāo)人簽訂土地成交確認(rèn)書，按土地成交確認(rèn)書規(guī)定的時間與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。（三）拍賣出讓國有土地使用權(quán) 是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為. 按以下程序進(jìn)行： 1、主持人點算競買人； 2、主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項； 拍賣出讓國有土地使用權(quán)拍賣出讓國有土地使用權(quán) 3、主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示； 4、主持人報出起叫價； 5、競買人舉牌應(yīng)價或者報價；拍賣主持人可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。 6 、主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價； 拍