開(kāi)封項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

1、【開(kāi)封】項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)3項(xiàng)目概況1.區(qū)域現(xiàn)狀弄亠=.1 -1 存-5本>一i %理/臂叫西封向西走區(qū)廣:;津穹一廠1'<- Rp 0 j第 闔/J->-和p.u老*wwvsl.-aui- > -寺士嚴(yán) V =和以,f ，-, ；!：逢二 I忌潛._,'1 r、ZJL -fWfi 仁: 廬如閃訃”"If* !n.I川詢H疑產(chǎn) I h進(jìn)牛Ir4 堡.* Vj I.-T r ttfi ；. / 'c,I、路金曲#*/ II的淮峽I.IPTzJ "沖 Jf *京tFli州'<,':rfh： J-ilk.IP二二二

2、_ 巧|宀g旻述務(wù)as"i2.項(xiàng)目位置/孑f/街 西 明 金二道 -大 金3.用地現(xiàn)狀交通3項(xiàng)目定位1. 整體定位1）定位出發(fā)點(diǎn)：鄭州開(kāi)發(fā)理念一一“讓開(kāi)封更優(yōu)雅”的城市倡導(dǎo)先行者的企業(yè)理念，為開(kāi)封城市發(fā)展帶來(lái)新鮮空氣2）整體形象：全開(kāi)封 YANG起來(lái)"洋”起來(lái)一洋房：洋房關(guān)懷舒適生活品質(zhì) “洋”起來(lái)一洋氣：時(shí)尚國(guó)際化元素的積累 “陽(yáng)”起來(lái)一陽(yáng)光：年輕人買(mǎi)得起的活力社區(qū) “氧”起來(lái)一氧氣：西區(qū)居住區(qū)的優(yōu)良自然環(huán)境 “養(yǎng)”起來(lái)一休養(yǎng)：適合人居的花園社區(qū) “揚(yáng)”起來(lái)一上揚(yáng)：迎接開(kāi)封日新月異的快速增長(zhǎng)上升期2. 產(chǎn)品形式定位【開(kāi)封】項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)本項(xiàng)目?jī)A力打造“都市第一居所”的純居

3、住概念，產(chǎn)品形式包括洋房、小高層與高層，集中打造低總價(jià)高性價(jià)比中高檔次的產(chǎn)品品質(zhì)。打造開(kāi)封標(biāo)桿，引領(lǐng)西區(qū)市場(chǎng)，追求產(chǎn)品精細(xì)化，朔造開(kāi)發(fā)商品牌。3.目標(biāo)客戶定位1)客戶來(lái)源:5小高層、高層：被社區(qū)品質(zhì)吸引的西部區(qū)域內(nèi)中層客戶洋房：本區(qū)域中剛性可引導(dǎo)的升級(jí)客戶，外區(qū)域中受產(chǎn)品特色吸引升級(jí)需求2)客戶細(xì)分構(gòu)成:本區(qū)域客群:本地客戶，尤以西部原住客戶為主，客群規(guī)模較大，解決居住剛性需求和升級(jí)需求,構(gòu)成本項(xiàng)目的主力客群。外區(qū)域客群:愿意接受高品質(zhì)洋房社區(qū)生活環(huán)境，被項(xiàng)目新意吸引的區(qū)域外圍客戶;年齡較低，易于接受新事物，對(duì)產(chǎn)品高性價(jià)比特征很敏感。3)核心價(jià)值取向:規(guī)劃一一西部洋房社區(qū)洋房結(jié)合陽(yáng)光小高板產(chǎn)品

4、營(yíng)造相對(duì)舒適的居住環(huán)境。產(chǎn)品一一小戶型、附加值小面積，低總價(jià)高性價(jià)比；通過(guò)花園、露臺(tái)、錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送面積提升整體居住品質(zhì)與產(chǎn) 品附加值，年輕人買(mǎi)的起的青年高檔生活社區(qū)。潛力一一區(qū)域發(fā)展、溢價(jià)空間帶來(lái)物業(yè)升值空間。目前的區(qū)域價(jià)格洼地現(xiàn)狀與未來(lái)項(xiàng)目發(fā)展空間形成的順差,設(shè)計(jì)指標(biāo)1.基本信息占地面積：106978.7平米 容積率：2.3規(guī)劃要求：南低北高，西低東高 （指高度與容積率）2.物業(yè)類(lèi)型住宅一一23.8平米（90平米以下的戶型面積不低于60%） 公建一一1.2萬(wàn)平米（沿用地西側(cè)與南側(cè)道路布置，帶狀商業(yè)，考慮會(huì)所與幼兒園位置）3. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：106978.7平米 容積率：地上2.3

5、，地下0.45 配套公建：12000平米 建筑密度：低于30% 綠化率：高于30% 地下車(chē)位配比：1 : 0.1 建筑面積：25萬(wàn)平米（其中住宅 23.8萬(wàn)平米左右、商業(yè) 1萬(wàn)平米左右，幼兒園與會(huì)所各1千平米左右）4.物業(yè)類(lèi)型配比物業(yè)類(lèi)型層數(shù)洋房6層小高層11層高層24層戶型居室數(shù)建筑面積區(qū)間大戶型三到五居110-160 平米小戶型兩居80-89平米小戶型兩居80-89平米左右大戶型大三居120-140 平米圖A戶型戶數(shù)面積6090面積比例各物業(yè)面積各物業(yè)比例洋房110-1605287128030.03%7128030.03%小咼 層80-8910569398439.59%9398439.59

6、%高層120-140144187207.89%7212030.38%50-896005340022.50%圖B關(guān)于戶型配比的幾點(diǎn)重要說(shuō)明:嚴(yán)格遵守60/90政策，小戶型面積必須占到整體建筑面積的60%以上;上表B中90平米以上戶型尚未做滿，可結(jié)合高層端單元大戶型或頂躍進(jìn)行規(guī)劃計(jì)設(shè)【開(kāi)封】項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)89為面積上限，可適當(dāng)調(diào)整，面積缺失部分，由規(guī)劃端單元大戶型或頂部越層補(bǔ)足90平米以下需要規(guī)劃 4種以上戶型；利于后期銷(xiāo)售上圖A中的面積區(qū)間應(yīng)嚴(yán)格遵守，上圖B中的面積數(shù)據(jù)僅可供參考，在滿足各項(xiàng)指標(biāo)的前提下可自由發(fā)揮。四、規(guī)劃原則與建議1.規(guī)劃原則1)用地價(jià)值分析用地居住價(jià)值最低規(guī)西面集英街為規(guī)劃城

7、市J/劃用地價(jià)值次之外部現(xiàn)狀為魚(yú)塘，未來(lái)道路，將來(lái)私密性較低;R2用商業(yè)價(jià)值一殳集.R4存在用地價(jià)南側(cè)金耀路為次級(jí)規(guī)劃"/街核心位置，包攬中央景觀，內(nèi)向私密城市道路，將來(lái)私密TL、工9較低；商業(yè)價(jià)值較高2）規(guī)劃原則與建議本社區(qū)重點(diǎn)打造洋房社區(qū)的整體品質(zhì)，盡可能多的排布花園洋房，其建筑面積約可達(dá)到 總體面積的30%左右 整體規(guī)劃特征：南低北高，東西平衡或東側(cè)稍高的原則（特指建筑高度和分地塊容積率）居住類(lèi)產(chǎn)品朝向保證正南北向，延西側(cè)集英街部分住宅可以考慮垂直集英街布置建議本項(xiàng)目至少規(guī)劃兩個(gè)小區(qū)出入口，并選擇合適的位置。主要出入口的設(shè)置考慮未來(lái) 發(fā)展的需要 建議本項(xiàng)目公建部分延南側(cè)與西側(cè)現(xiàn)

8、有道路，設(shè)置帶狀商業(yè)，形成小區(qū)型內(nèi)外兼顧的生 活配套，建議一至兩層的開(kāi)敞商業(yè)。建議會(huì)所和幼兒園位置可以設(shè)置與商業(yè)一體，也可以單獨(dú)設(shè)置于小區(qū)的中心景觀水系處, 請(qǐng)酌情考慮3）方案示意2.交通系統(tǒng)本項(xiàng)目建議采用地下停車(chē)，地下室滿足停車(chē)與人防要求，地下室開(kāi)挖面積按 0.45的容積 率以內(nèi)設(shè)計(jì)，車(chē)位配比1:0.1，商業(yè)公建部分設(shè)置局部地上停車(chē)位。建議人車(chē)分流，考慮車(chē)庫(kù)出入口位置與小區(qū)出入口位置的關(guān)系。3.景觀系統(tǒng)1)水主題景觀因開(kāi)封大部分住宅項(xiàng)目均有水景園林，且體現(xiàn)本案“水主題”的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建議在滿足 指標(biāo)的前提下預(yù)留中心位置一塊較完整的用地打造中心水景，選擇自然水體或泳池，配以水系小品，營(yíng)造臨水而居

9、的生活意境;' r 鼻詁r：匡屋Mg（圖示說(shuō)明：如上圖所示在小區(qū)的中心位置設(shè)置整體的水系以及小品，部分水系延伸至樓座平臺(tái)附近，打造近水景觀）2)入口景觀建議根據(jù)入口位置與商業(yè)配套的關(guān)系，酌情考慮小區(qū)入口的打造方式;3)景觀分級(jí)建議中心景觀7組團(tuán)景觀7入戶景觀、空間設(shè)計(jì)，推薦可參考萬(wàn)科水晶城的公共空間關(guān) 系模式;根據(jù)具體的規(guī)劃需要可以考慮景觀節(jié)點(diǎn)的應(yīng)用。4)景觀利用價(jià)值最大化結(jié)合景觀分級(jí)與交通設(shè)計(jì)，建議考慮如下幾方面景觀需求:親地空間:增加居住者接觸地面的機(jī)會(huì)，創(chuàng)造適合各類(lèi)人群活動(dòng)的室外場(chǎng)地。親水空間:通過(guò)硬質(zhì)水景、薄水、自然溪流、噴泉等設(shè)計(jì)營(yíng)造出親水、觀水、近水、戲水的場(chǎng)所。親綠空間:

10、硬軟景觀有機(jī)結(jié)合，充分利用車(chē)庫(kù)、坡地、宅前屋后構(gòu)造充滿活力的自然情調(diào)綠色環(huán)境。親子空間：要充分考慮兒童的場(chǎng)地和設(shè)施，培養(yǎng)兒童友好、合作及冒險(xiǎn)的精神，并給長(zhǎng)【開(kāi)封】項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)b-f11i1SI1?r=1k偉業(yè)顧問(wèn)It 上*矗利劉【|者與兒童互動(dòng)留有平臺(tái)。4.建筑風(fēng)格與外立面設(shè)計(jì)建議與周邊形成明顯的形象區(qū)別，風(fēng)格體現(xiàn)現(xiàn)代，時(shí)尚的都市氣息，可以考慮德式立體派現(xiàn)代風(fēng)格。立面材料選用貼磚和部分石材，質(zhì)地優(yōu)良的涂料，輕盈明快的色澤，精細(xì)層次化的外立面設(shè)計(jì)。1弧五、1.1）I:J1'一E E -住宅單體設(shè)計(jì)原則及建議（上圖為重慶同創(chuàng)高原）本項(xiàng)目住宅部分定位為中高檔居住區(qū)，產(chǎn)品形式可為洋房、小高層

11、和高層。具體的居室數(shù)和面積區(qū)間參看“住宅物業(yè)類(lèi)型建議表格”。產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)參見(jiàn)如下建議:洋房概念11介于別墅與板樓的整體品質(zhì)，空間設(shè)計(jì)盡量與戶外聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)鄰里關(guān)系，露臺(tái)社交;戶型面積從110-160平米，層層退臺(tái);層高3米，6層;一梯兩戶，每2或4單元相拼接;戶型居室數(shù)3-5居;2）原則及建議在戶型面積充足的前提下，建議設(shè)計(jì)較為舒適的退臺(tái)模式;保證每層均有較多的贈(zèng)送面積（露臺(tái)、花園、飄窗等） 建議整體入戶模式采取南入戶方式，一層庭院入戶，設(shè)置陽(yáng)光房，二層露臺(tái)入戶，三至 六層樓梯入戶;建議大開(kāi)間小進(jìn)深，南向兩臥一廳;建議戶型南北通透，所有居室采光，保證較高的居住舒適度;3）戶型圖示12【開(kāi)封】項(xiàng)目

12、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)層咼3米，11層;14 亠S罰3 二？匚_二U:門(mén)尸cLiIE.9 二尸;-1 -I ' 'llepT I*:心1書(shū)：1（二層平面）（如上圖所示，洋房戶型大開(kāi)間小進(jìn)深，南向布置主要功能空間，北向布置次要功能空間，所有居室均采光，戶型南北通透）2.小高層與高層1）小高層概念戶型面I?80-89m2洽芝溶醯宀一-I I r n* 1 I J,.，“人IB 番躲rJ船，口 .n Iwn 5.殳f一"橋?敲 I II H- lULJ的兩居室F偉業(yè)顧問(wèn)=HA ir*ftinnipiiil【開(kāi)封】項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)一梯三戶，每2或4單元相拼接;2） 高層概念thA: . 4

13、15戶型面積80-89m2的兩居室（單元中間戶型），戶型面積120-140平米大三居戶型層高3米，24層;一梯三戶，每2或4單元相拼接;3）原則一梯三戶，三面米光，南北或東西通透圖示說(shuō)明:交通核§L丿 -T P【開(kāi)封】項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（上圖戶型中，左右戶型為南北通透型，中間戶型為東西通透型，均能達(dá)到三面采光需求）客廳與主臥保證南向，所有居住空間均采光。）4） 建議使用角窗與飄窗，增加戶型附加值;圖示說(shuō)明:（圖示說(shuō)明：此圖為居室南向的飄窗，飄窗位置較低，進(jìn)深較大，此部分不計(jì)入銷(xiāo)售面積）小大堂設(shè)計(jì)，節(jié)省公共面積，提高得房率圖示說(shuō)明: iUJ 勒III11141翻81) iniiS8 I牆L

14、 I t -，/k.1（圖例說(shuō)明：上圖右戶型中南向紅色部分為其中的一戶南戶型，將樓座的一層此戶型改造為入戶大堂，節(jié)約公共區(qū)域空間）在政策允許的前提下，錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；露臺(tái)兩層通高，可南北或東西相錯(cuò)，增加贈(zèng)送面積;K,iHJre天津遠(yuǎn)洋新干線贈(zèng)送面積（圖例說(shuō)明：上圖兩個(gè)戶型為同一戶型，此戶型左邊為主臥帶南向陽(yáng)臺(tái)，右邊戶型為次臥帶南向陽(yáng)臺(tái)， 陽(yáng)臺(tái)相錯(cuò)落設(shè)置，兩層通高，此陽(yáng)臺(tái)不算建筑面積）預(yù)留改造，設(shè)計(jì)可改造居室的大陽(yáng)臺(tái);圖示說(shuō)明:成都萬(wàn)科金域藍(lán)灣MOV秫.9fltsTII幽:; I _. - ,' 財(cái)W；Ifr1IIzim *（圖例說(shuō)明：此戶型南向陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)間2.7米的內(nèi)凹型陽(yáng)臺(tái)，處于整個(gè)戶型的中心位置，陽(yáng)臺(tái)東西磚