精編推薦SOHO中國第一大道投資分析手冊

1、第_大道投資分析手冊SOHO中國有限公司目錄第一部分:第一大道投資收益分析第二部分：第一大道投資風(fēng)險(xiǎn)分析第三部分:第一大道良好的退出機(jī)制第一部分:第一大道投資收益分析1.買房作為投資手段與其它幾種投資手段的比較:銀行琢1-2%無保本，流動性好低回報(bào)國債3-4%很小般和銀行區(qū)別不大股票5% （假定按20 倍市盈率購入f 即便100%盈利 用來派息）股價可能大幅 波動，公司可能 倒閉，使股票一 錢不值股價有上漲空 間,流通性好風(fēng)險(xiǎn)大，對公司和股票真實(shí)價值很難判斷房地產(chǎn)10% （假定不作 按揭），如按揭 則更高房價可能波動, 有時可能租不 出去回報(bào)率高，銀行 按揭支持，價格 風(fēng)險(xiǎn)比股票小流通性不如股

2、票結(jié)論：在高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的投資選擇中,房地產(chǎn)的優(yōu)越性是顯而易見的。2.標(biāo)準(zhǔn)情況下第一大道寫字樓投資收益測算表項(xiàng)目計(jì)算單價¥ 16000面積300平米總價¥ 4800000按揭比例60%貸款總額¥ 2880000年率5.58%月息:0.47%貸款期（月）120CBD甲級辦公樓租金（不含物業(yè)管理 費(fèi)）$26月租金¥215年租金¥2580假設(shè)空置及其他費(fèi)用（0% ）/凈租金¥2580扣稅（營業(yè)及附加稅5.5% ）¥142稅后租金¥2438租金回報(bào)率15.2%投資回報(bào)分析I:假設(shè)不作按揭，四年后賣出，房價上升幅度0年份20

3、022003200420052006現(xiàn)金流（收入為正r支出為負(fù)）房款¥ -4800000/¥731498¥731498¥731498賣房收入/¥ 4800000凈現(xiàn)金流¥ -4800000/¥731498¥731498¥ 5531498內(nèi)部收益率（IRR）10.8%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時間成本）¥ 6994494回報(bào)率19.9%回報(bào)率211.4%投資回報(bào)分析2 :假設(shè)作按揭，四年后賣岀，房價上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流（收入為正f支出為負(fù)）房款¥ -480

4、0000按揭款¥ 2880000首付款¥ -1920000/!¥731498¥731498¥ 73149還按揭款/¥ 376438¥ - 376438¥ - 376438¥ -376438賣房收入¥4800000按揭還本¥ L915675凈現(xiàn)金流¥ 1920000¥ 376438¥355060¥355060¥ 3239384內(nèi)部收益率IRR16.5%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時間成本）¥ 3573066報(bào)率116.8%回報(bào)率221.5

5、% 4 年還按揭總額：¥ 1505752=4* ¥ 376438 # 其中本金二 ¥ 964,325 利息二 ¥ 541427 賣房時按揭還本二總按揭款4年還按揭的本金二¥ 2880000- ¥ 964,325= ¥ 1915675 一般來說如果按揭還款3-5年,總的按揭款中,約有65%是本金,35%是利息。3 標(biāo)準(zhǔn)情況下某寫字樓投資收益測算某單價按20000元/月/建筑平米，假設(shè)租金也等比增加按32美金/月/建筑平米, （屬CBD甲級辦公樓較高租金水平，參見附表）交房時間比第一大道晩14個 月，其余測算條件同第一大道。表二

6、單價¥ 20000面積300平米總價¥ 6000000按揭比例60%貸款總額¥ 3600000年率5.58%貸款期（月）120CBD甲級辦公樓租金（不含物業(yè)管理 費(fèi)）$32月租金¥265年租金¥3176假設(shè)空置及其他費(fèi)用（0% ）¥凈租金¥3176扣稅（營業(yè)及附加稅5.5% ）¥175稅后租金¥3001租金回報(bào)率15.0%年份20022003200420052006現(xiàn)金流（收入為正r支出為負(fù)）房款¥ -6000000按揭款¥ 3600000首付款¥ -2400000/f/&#

7、165;900,305¥900,305還按揭款¥ -470548¥ -470548¥ -470548¥ -470548賣房收入¥ 6000000按揭還本¥ -2394594凈現(xiàn)金流¥-2400000¥ -470548¥ -470548¥429757¥ 4035163內(nèi)部收益率1RR8 6%總現(xiàn)金回報(bào)（不考專時間成本）¥3523825回報(bào)率110.1%回報(bào)率211.7%測算方法：租金回報(bào)率二（月租金X12 ） /單價1/4回報(bào)率1=（總現(xiàn)金回報(bào)付款）-1回報(bào)率2=（總

8、現(xiàn)金回報(bào)眉付款1 ）/4內(nèi)部收益率IRR的計(jì)算方法是對每年的凈現(xiàn)金流的綜合測算所得結(jié)論按揭對投資收益具有顯著的放大作用（參見圖1）假設(shè)不作按揭，四年后賣出，內(nèi)部收益率是10.8%。如果作按揭，四年后賣出，內(nèi)部收益率高達(dá)16.5%。 1RR考慮了投資的時間成本和其他累計(jì)收益與投入,是最科學(xué)的 分析投資收益的方法而租金回報(bào)率有很大的局限性。（參見圖2 ） 通過第一大道與某寫字樓的對比，在租金回報(bào)率接近的情況下,而實(shí)際的投資收 益有顯著的區(qū)別。第一大道 IRR 二 16.5%財(cái)富中心IRR二8.6%主要原因是某寫字樓的期房時間比第一大道晚一年通過IRR分析，我們可以進(jìn)一步得到如下結(jié)論：（測試案例的正

9、?；厥諘r間為13年）晩出租一年，回收投資的時間（即現(xiàn)金流為零的時間）將延長三年。房價増加10% ,回收投資的時間將延長四年。房價、租金、成功岀租所須的時間是與投資收益相關(guān)性最高的因素。4 附圖（1）第一大道采用一次性付款與按揭付款投資收益的對比（2 ）采用按揭，第一大道與財(cái)富中心投資收益的對比圏2第二部分：第一大道投資風(fēng)險(xiǎn)分析1.投資第一大道可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)受市場供需等狀況的影響,寫字樓租金可能走低；受市場供需等狀況的影響，寫字樓售價可能走低;變現(xiàn)困難，流動性較差；2 考慮風(fēng)險(xiǎn)因素后的投資收益分析假設(shè)將原租金26疔$/月/平米下調(diào)到20必$/月/平米；將原來的不考慮空置及其他費(fèi)用，調(diào)整為考慮空置

10、及其他費(fèi)用且占租金的10% ;將原來的5.5%營業(yè)及附加稅調(diào)整為17%房產(chǎn)稅加營業(yè)稅;將原來的不考慮房價變化，調(diào)整為房價下降10%3 考慮風(fēng)險(xiǎn)因素后第一大道寫字樓投資收益測算單價¥ 16,000面積300平米總價¥ 4800,000按揭比例60%貸款總額¥ 2,880,000年利率5.58%月息:0.47%貸款期（月）120CBD甲級辦公樓租金20審$/月/平米月租金¥ 165/月/平米年租金¥1985假設(shè)空置及其他費(fèi)用（10% ）¥199凈租金¥1786扣稅（房產(chǎn)稅及營業(yè)稅17%）¥304稅后租金¥14

11、82租金回報(bào)率9.3%投資回報(bào)分析1:假設(shè)不作按揭，四年后賣岀，房價下降幅度10%年份20022003200420052006現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）房款¥ -4800000租金/¥ 444600¥ 44460¥ 4446000賣房收入/¥4320000凈現(xiàn)金流-4800000/¥ 731498¥ 73149¥ 55314988內(nèi)部收益率（IRR）6.5%¥ 6994494回報(bào)率16.1%回報(bào)率26.7%投資回報(bào)分析2 :假設(shè)作按揭，四年后賣出,房價下降幅度10%年份20022003200420052

12、006現(xiàn)金流（收入為正,支出為負(fù)）房款-4800000按揭款¥ 2880000首付款-1920000租金/¥ 44460¥ 444600¥ 44460¥ 44460000還按揭款/ 376438¥ 376438-376438¥ 376438賣房收入/¥4320000按揭還本/-1915675凈現(xiàn)金流-¥ 68162¥ 68162¥ 68162¥ 24724819200007內(nèi)部收益率IRR13.4%總現(xiàn)金回報(bào)還考慮時間成本）¥ 3109746回報(bào)率112.8%回報(bào)率

13、215.5%4相關(guān)理論黃金地段理論（參下圖）董金地段的樓盤具有高漲幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市場的績優(yōu)股。CBD是黃金地段咼風(fēng)險(xiǎn)咼回報(bào)理論 擁有高回報(bào)率的產(chǎn)品一般有比較高的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率由高到低依次是 商鋪，寫字樓，住宅。CBD.中關(guān)村、金融街寫宇樓租金對比第三部分：第一大道良好的退岀機(jī)制1.我們的理念:打造租務(wù)品牌理念:個物業(yè)的真正價值不是通過銷售環(huán)節(jié)來體現(xiàn)的,而是要看其在租憑市場的表 現(xiàn)。終極服務(wù)理念:開發(fā)商的服務(wù)不僅限于"微笑服務(wù)"的范疇，而應(yīng)該打造產(chǎn)品品牌,通過輔助客 戶出租、出售使客戶得到較高的投資回報(bào)，這才是最高層次的服務(wù)。2.我們的措施與業(yè)績率先成

14、立租務(wù)部:統(tǒng)一出租服務(wù),避免業(yè)主間的惡性競爭;投入大量廣告，提高租務(wù)市場的知名度緊密與京城各大中介公司合作，充分利用社會資源；出租：截止2001年12月，租務(wù)部共成交713套次,平均租金回報(bào)率達(dá)9-11%,公寓 平均租金$1012/平米。(租客情況參見附圖1)轉(zhuǎn)售：協(xié)助客戶轉(zhuǎn)售房屋78套，平均售價漲幅16.7%。3地產(chǎn)市場中有利于流通的政策及發(fā)展趨勢(1 )轉(zhuǎn)按揭政策的推出A.轉(zhuǎn)按揭的概念:”轉(zhuǎn)按揭”往往特指是變更借款人的貸款也就是說，借款人在未將住房貸款還清之前,就可以通過此項(xiàng)業(yè)務(wù)將房屋出售， 而由新的買家將賣家已經(jīng)支付的購房首付款、稅費(fèi)、已經(jīng)償還的貸款本息等補(bǔ)償 給賣家，買家再繼續(xù)支付賣家

15、剩余的貸款本息。B目前北京只有工行有政策,相信其它銀行會陸續(xù)跟上；C“轉(zhuǎn)按揭” 投資者的控過球： 解決貸款買的房賣不出去的瓶頸依據(jù)按揭政策要求,賣房者必須一次性付清所有剩余貸款,才能進(jìn)行房屋買賣, 而”轉(zhuǎn)按揭”就不必。 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要交的營業(yè)稅.契稅可能被"合理”避掉 使投資者收益增加貸款利息不再由賣房者承擔(dān)，而轉(zhuǎn)移給買房者。(2)二手房市場將大有發(fā)展北京與上海二手房市場對比成交量：北京：截止2001年底,成交僅3600多套，不足30萬平米上海 截止2001年底 成交面積共1442.4萬平米，占商品房總銷售的64.1%市場成熟度:北京：尚處于"導(dǎo)入期"上海：已進(jìn)入&q

16、uot;成熟期"綜述:上海通過采用降低稅費(fèi)、簡化手續(xù)、政府提供擔(dān)保、增加金融支捋等措 失，使二手房成交量由1996年的256萬平米，增到2001年的1442.4萬平米。如北京調(diào)整政策,相信二手房市場也將大有發(fā)展。租客的職業(yè)分布情況投資資料來源：公司租務(wù)部，截止日期：2001年12月18日附圖二：CBD區(qū)域中.高檔寫字樓租金對比資料來源：公司市場部單位：美金/建筑平米/月含物業(yè)管理費(fèi)日期：2002年8月CBD區(qū)域中高檔次寫字樓 的租金統(tǒng)計(jì)表目前一附件重一時的小利,在租金上不退讓,合同條款不靈活，造成出租時間長期的拖 延。不注重與租客的溝通,往往因窗簾的配置等小問題與租客鬧矛盾，到頭來重

17、 新出租，多交中介費(fèi)。認(rèn)為租金收益是小錢，不愿意花心思。正確的態(tài)度是:積極的與物業(yè)公司（或發(fā)展商）合作，提升整個物業(yè)的形象。主動的與租客溝通，了解他們的想法，建立良好的關(guān)系。投入更多的時間、經(jīng)歷，掌握投資技巧。附件二:關(guān)于房屋出租的稅勢政策根據(jù)中國法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,現(xiàn)將房屋出租人應(yīng)繳納的稅款簡要列明如下： 、 營業(yè)稅。稅率為租金收入的5% ,納稅期限分別為5日、10日、15 日或1個月。納稅人的具體納稅期限,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大 小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以依次納稅。二、營業(yè)稅的附加稅：1）城市建設(shè)維護(hù)稅（北京市朝陽區(qū)）。征收標(biāo)準(zhǔn) 為營業(yè)稅的7% （郊區(qū)縣為5%）; 2）教育費(fèi)附加。征收標(biāo)準(zhǔn)為營業(yè)稅的3%。三、所得稅。稅率為租金收入總額的20% ,征收標(biāo)準(zhǔn)為：1）租金收入不 超過4000元的,租