開(kāi)店店鋪選址分析

1、史上最詳細(xì)開(kāi)店選址分析（附參觀學(xué)習(xí)的十二種方法） 在當(dāng)前這樣艱難的零售業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，如何保證門店開(kāi)一家便成功一家？其中一個(gè)至關(guān)重要的因素就是選址。零售業(yè)有句至理名言：門店成功因素，第一是選址、第二是選址、第三還是選址！尤其在行業(yè)寒冬之際，選址就顯得更加重要。選址其實(shí)就是選“地段”。 開(kāi)店選址必須把握 客流 就是 錢流 原則。在人流熙攘的熱鬧地段開(kāi)店，成功的機(jī)率往往比普通地段高出許多，因?yàn)榇鞑幌⒌娜顺本褪?潛在客源 。在一些城市的商業(yè)口岸，房?jī)r(jià)真可謂是寸土寸金，但還是有很多人 趨之若騖 。因?yàn)榇蠹叶贾?，好的口岸是成功的一半。比如火車站客運(yùn)碼頭的餐館，雖然衛(wèi)生較差，價(jià)格昂貴卻生意火爆是一個(gè)很好

2、的例子。那么具體哪些口岸才是好口岸呢？ 1開(kāi)店選址的基本因素開(kāi)店選址的基本因素選址是開(kāi)店的開(kāi)端。誰(shuí)都愿意選一個(gè)生意興隆的旺地。提示：但人在事中迷，事與愿違的情況并不少見(jiàn)，即便是有經(jīng)驗(yàn)的商人通常也犯這類錯(cuò)誤?？醋哐塾袝r(shí)并不在當(dāng)事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點(diǎn)都有可能起作用。有人曾經(jīng)總結(jié)，選址一般必須考慮到以下因素：1、人的流量。2、租金。 3、繁華程度。4、交通。5、居民結(jié)構(gòu)。6、面前場(chǎng)地。7、車站碼頭。 8、機(jī)關(guān)學(xué)校。 9、專業(yè)市場(chǎng)。10、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。 11、經(jīng)營(yíng)品種。 12、房屋結(jié)構(gòu)。13、能見(jiàn)度。 14、相鄰店鋪。 15、地勢(shì)。 16、朝向。 17、樓層。 18、規(guī)劃19、相關(guān)政策。

3、20、房東。提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關(guān)的因素應(yīng)充分加以考慮，綜合分析，權(quán)衡利弊，再加上自己對(duì)生意的感受，方可拍板。（周邊環(huán)境 ）從周邊環(huán)境來(lái)說(shuō)，下面這些都是開(kāi)好店的好選擇。1、商業(yè)活動(dòng)頻率高的地區(qū)比如鬧市區(qū)，商業(yè)活動(dòng)極為頻繁，設(shè)在這類地區(qū)的商店?duì)I業(yè)額必然很高。這樣的店址就是所謂 寸金之地 。相反，如果在非鬧區(qū)，在一些冷避的街道開(kāi)店，人跡罕至，營(yíng)業(yè)額則很難提高2、人口密度高的地區(qū)居民聚居，人口集中的地方是適宜設(shè)置商店的地方。人口集中的地方，消費(fèi)需求旺盛。只要能盡力揣摩人們的心思，滿足顧客的需要，那就會(huì)有做不完的生意。而且，這些地段的顧客需求比較穩(wěn)定，銷售額不會(huì)驟

4、起驟落，可以保證穩(wěn)定收入。3、客流量最多的街道商店處在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影響最大，可使多數(shù)人就近買到所需的商品。4、交通便利的地區(qū)旅客上車下車最多的是車站，可設(shè)在幾個(gè)主要車站的附近。可以在顧客步行不超過(guò)20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店。5、接近人們聚集的場(chǎng)所如電影院、公園、廣場(chǎng)等娛樂(lè)場(chǎng)所附近，或者大工廠機(jī)關(guān)附近，一般人煙稠密的地方是商店街6、同類商店聚集的街區(qū)大量事實(shí)證明，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)耐用的商品來(lái)說(shuō)，若能集中地段街區(qū)則更能招攬顧客。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的種類繁多，顧客在這里可以有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)行比較和選擇。（地段選擇）以上主要是從 周邊環(huán)境 的角度而言，一個(gè)城市哪些地段是好口岸？一般而言，一個(gè)

5、城市的下列地段都是好口岸，可以作為參考和標(biāo)準(zhǔn)。1、車站附近火車站地鐵站長(zhǎng)途汽車站附近，是過(guò)往旅客集中的地區(qū)，是適合商店開(kāi)業(yè)之地。該地段的特征在于，這些顧客主要是過(guò)往乘車的旅客，與上班族和學(xué)生有很大不同，他選購(gòu)的商品雖然非常廣泛，但是大多還是以購(gòu)買不費(fèi)時(shí)間，容易攜帶的商品為主。由于人群流動(dòng)量大，這一地段商業(yè)價(jià)值較高，尤其適應(yīng)發(fā)展餐飲，食品生活用品等方面的商店(如小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、電話亭、物品寄存處等)。2、商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)地段是居民購(gòu)物，聊天逛街，休閑的理想場(chǎng)所，也是商店開(kāi)業(yè)的最佳地點(diǎn)。由于商業(yè)區(qū)地段場(chǎng)地費(fèi)用較高，也比較強(qiáng)，并非是所有的商店理想的開(kāi)業(yè)地點(diǎn)。除了大型綜合商店外，較適合

6、那些具有鮮明個(gè)性特色的專營(yíng)商店發(fā)展。這一地區(qū)的特點(diǎn)是:商業(yè)效益好，投資費(fèi)用相對(duì)較大，應(yīng)有針對(duì)性地對(duì)顧客提供服務(wù)。這一區(qū)域是女性購(gòu)物的集中地，在購(gòu)物逛街的人流中，女性占了大多數(shù)。在節(jié)假日顧客多時(shí)，切勿關(guān)門，可靈活聘用學(xué)生打工3、影劇院，公園名勝附近該地段是娛樂(lè)旅游地區(qū)，顧客的消費(fèi)需要主要在吃喝玩樂(lè)，賞心悅目，適合于餐飲食品娛樂(lè)生活用品等方面的商店發(fā)展，但這一地段常有時(shí)間性強(qiáng)的的特征，高峰時(shí)人潮洶涌，低峰時(shí)門可羅雀。當(dāng)然，如果靠近居民區(qū)，商業(yè)區(qū)的話，則另當(dāng)別論。4、工廠，機(jī)關(guān)，商號(hào)集中之地這一地段是上班族集中之地，其光顧商店的目的不外是果腹，采購(gòu)日常生活用品，辦公用品以及談生意，聊天，該地段的特征

7、是，午飯與晚飯時(shí)間為營(yíng)業(yè)高峰期，周末與節(jié)假日的生意清淡。5、學(xué)生聚集地附近該地段處于學(xué)校所在地附近，學(xué)生去商店動(dòng)機(jī)主要是購(gòu)買學(xué)習(xí)用品，書籍生活必需品，必及聚會(huì)談天消時(shí)光。應(yīng)針對(duì)學(xué)生的需要，提供適當(dāng)?shù)姆?wù)和安排，寒暑期間是生意清淡之際，需要作變通經(jīng)營(yíng)。適合發(fā)展書店、文具用品店、鮮花禮品店、洗衣店、照相館等。6、住宅區(qū)地段該地段顧客是住宅內(nèi)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)假日和下班時(shí)間則包括家庭其它成員。這一地段的特點(diǎn)是：有關(guān)家庭生活的商品消費(fèi)力強(qiáng)，尤其經(jīng)營(yíng)日常用品消費(fèi)最大。凡能給家庭生活提供獨(dú)特服務(wù)的商店，都能獲得較好的發(fā)展(如米店、雜貨店、發(fā)廊、報(bào)刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪等)。7、

8、市郊地段該地段以往被認(rèn)為是不太理想的開(kāi)店之地，可是現(xiàn)在由于城市的迅速發(fā)展和車輛的大量增加，市郊地段的商業(yè)價(jià)值正在上升。這一地段特征是主要向駕駛各種車輛的人提供生活休息娛樂(lè)和維修車輛的服務(wù)。8、臨街鋪面商業(yè)零售業(yè)與服務(wù)業(yè)的許多共同之處，它的服務(wù)對(duì)象都是以使用為目的的個(gè)人集團(tuán)。這類行業(yè)選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的先決條件是進(jìn)入人口稠密區(qū)，而且要求有臨街的門面。門面越大，陳列的商品越豐富，就越容易引起路人注目。營(yíng)業(yè)額也就越高。（不宜作為口岸的地段）那么，哪些地方不宜作為口岸呢，每個(gè)人的觀點(diǎn)也不盡相同。因?yàn)椴煌男〉辏瑢?duì)周邊的環(huán)境要求不一樣。下面這些地方是常見(jiàn)不適合作為口岸的地段。1、快速車道邊隨著城市建設(shè)的發(fā)展，

9、高速公路越來(lái)越多。由于快速通車的要求，高速公路一般有隔離設(shè)施，兩邊無(wú)法穿越，公路旁也較少有停車設(shè)施。因此盡管公路旁有單邊固定與流動(dòng)的顧客群，也不宜作為新開(kāi)店選址的區(qū)域 。通常不會(huì)為一項(xiàng)消費(fèi)而在高速公路旁違章停車。2、居民增長(zhǎng)而商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已基本配齊的區(qū)域這種地區(qū)不宜作為商店開(kāi)業(yè)選址，這是因?yàn)樵谌鄙倭鲃?dòng)人口的情況下，有限的固定消費(fèi)總量不會(huì)因新開(kāi)商店而增加。3、同一地區(qū)樓層高的地方這種地方不宜開(kāi)設(shè)商店，例如開(kāi)在二樓甚至更高層的店鋪。這不僅因?yàn)闃菍痈唛_(kāi)店，不便顧客購(gòu)買，也因?yàn)闃菍痈唛_(kāi)店一般廣告效果較差，且商品補(bǔ)給與提貸都多有不便。4、在坡路上開(kāi)店在正常情況下，商店場(chǎng)所地形應(yīng)與道路路面基本處在一個(gè)水平面上

10、，這樣比較有利于顧客進(jìn)店，此外最常見(jiàn)的有兩種形式，一種是設(shè)在坡路上的商店，一種是路面與商店地面高低懸殊。5、商店設(shè)在路上商店設(shè)在坡路上。一般認(rèn)為是不可取的。然而，總有一些商店會(huì)遇到此種情況。如位于山城的商店。因此，如果商店不得不設(shè)在坡路上的話，就必須考慮在商店在與路面間的適應(yīng)位置入口，經(jīng)方便顧客進(jìn)出。另外在櫥窗的位置，通道的安排商品陳列等方面，都應(yīng)適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)。道路平面與地面高低懸殊時(shí)，也不認(rèn)為是不理想的商店地理位置。但是，在寸土如金有都市中，在地下樓上的樓層或在幾級(jí)臺(tái)階的房屋開(kāi)設(shè)商店，卻是常有的事情。遇到這種情形時(shí)，對(duì)于商店的門面，入口，天花板和招牌等設(shè)計(jì)安排便應(yīng)特別注意，既要有利于吸引顧客進(jìn)

11、入店內(nèi)，又要方便出入，樓梯和門的寬度尤應(yīng)仔細(xì)推敲一番。（選擇適合自己的地段）開(kāi)店的人都特別講究一個(gè)人氣。有人氣才有生意。但是，是不是選擇店址的時(shí)候，找準(zhǔn)人多的地方就好呢？其實(shí)也不盡然。1、有效客流我們很多人共同有的一個(gè)誤區(qū)，那就是把人流量當(dāng)成了一個(gè)地段好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)。誠(chéng)然，人流量是決定門面的一個(gè)重要因素，但是了解客流的消費(fèi)目標(biāo)，才是更為重要的工作。在開(kāi)店以前要研究的，不是人有多少，而是這些人中，你的 潛在顧客 或者說(shuō) 有效客流量 有多少。肯德基是店面選址的典范。每當(dāng)建立一個(gè)新連鎖店，他們都要做大量的最佳店址選擇，其中一項(xiàng)最重要的工作就是測(cè)算分析人流量。楊先生是肯德基云貴川地區(qū)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人。

12、他的任務(wù)之一，就是委派員工拿著秒表到目標(biāo)場(chǎng)所測(cè)算流量。這些測(cè)算人員除了要匯報(bào)日人流數(shù)量以外，還要詳細(xì)匯報(bào)如下一些數(shù)據(jù)；如附近有多少路公共汔車經(jīng)過(guò)；過(guò)往人中，多少是走路來(lái)的，多少是坐公共汽車來(lái)的，多少是打的或開(kāi)車來(lái)的，這樣分析該地區(qū)人群的消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣。一次，楊先生在重慶考察店址時(shí)，找到一個(gè)日人流量在4050萬(wàn)的口岸，當(dāng)時(shí)非常興奮。但仔細(xì)一分析，卻發(fā)現(xiàn)里面低收入者居多，每一百人里也許只有一位消費(fèi)者，因此只好咬牙放棄。如果肯德基也只顧人的數(shù)量不顧質(zhì)量，恐怕到頭來(lái)也會(huì)落得關(guān)門大吉的命運(yùn)。上海明日百貨在重慶的兩次開(kāi)店經(jīng)驗(yàn)也可以給我們說(shuō)明這個(gè)道理。明日百貨初到重慶，一來(lái)就看中了石橋鋪高新區(qū)。這里是科

13、技園區(qū)的聚集地，白領(lǐng)人士集中，正好跟明日百貨經(jīng)營(yíng)的特色吻合。而且這個(gè)地段基本上沒(méi)有成規(guī)模的大百貨公司。公司選中的店址又靠近大轉(zhuǎn)盤，交通比較便利，而且人流量相當(dāng)大，可以說(shuō)，一切條件看起來(lái)完美無(wú)缺。但是明日開(kāi)張不久就不得不關(guān)張了。因?yàn)?，它沒(méi)有對(duì)這的人流做具體分析?？偟膩?lái)說(shuō)，石橋鋪以及轉(zhuǎn)盤附近主要有兩類人:一類是高新區(qū)白領(lǐng)，他們本來(lái)是明日的主要客源。但是，明日忽略了一個(gè)問(wèn)題，就是石橋鋪同時(shí)也是辦公區(qū)，不是商業(yè)區(qū)，也不是居民區(qū)。很多白領(lǐng)都在這里上班，而住在別的地方，早晨匆忙趕來(lái)上班，中午也沒(méi)有休息時(shí)間，晚上又要趕回家，根本沒(méi)有時(shí)間逛商場(chǎng)。還有一類人就是石橋鋪轉(zhuǎn)盤附近拆遷戶，他們的消費(fèi)水平低，根本就不會(huì)

14、逛明日這樣的商場(chǎng)，而是自己在一條小巷中有一個(gè)商品集散地。這樣一來(lái)，明日的失敗就成了必然。明日吸取了失敗經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，重新選址，這次選中的是沙坪壩區(qū)的一個(gè)步行街。沙坪壩是重慶的文化區(qū)，這里雖然已經(jīng)有一家當(dāng)?shù)氐陌儇浌鞠碛斜容^高的信譽(yù)，但是，明日先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)手法和暢通的進(jìn)貨渠道完全可以與抗衡，關(guān)鍵是，這里是偌大的沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心。明日入主以后，果然生意興隆。而當(dāng)?shù)啬羌野儇浌驹诿魅盏膹?qiáng)大攻勢(shì)下也不如以往了。對(duì)一個(gè)地區(qū)的 人氣 做一個(gè)科學(xué)的分析，對(duì)有效客流進(jìn)行一個(gè)預(yù)測(cè)，不但是肯德基和明日這樣的大公司要做的，也是開(kāi)小店也不能忽略的。2、店多隆市效應(yīng)選擇店址，還有一招就是利用 店多隆市 的效應(yīng)。大量的事實(shí)表

15、明，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)耐用品的商店尤其批發(fā)商店來(lái)說(shuō)，若能集中在某一個(gè)地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。比如服裝、家具、建材等等。某公司的白領(lǐng)陸小姐是鮮花消費(fèi)的大戶，經(jīng)常要送花籃花束給客戶和朋友。她說(shuō)，除了特別著急時(shí)有可能會(huì)就近找一家花店買花，絕大多數(shù)時(shí)候都是趕到體育場(chǎng)去買，因?yàn)槟抢锘ǖ甓啵ㄉ贩N齊全，選擇余地較大；在某高校任教的江女士每次要買服裝，也總喜歡到東坡路、武林路等服裝店密集的地去選購(gòu)，她認(rèn)為店多除了款式多之處，可以貨比三家，還起價(jià)來(lái)比較容易。熊小姐的 “ 千麗店 ” 就是一個(gè)典型的例子。作為當(dāng)?shù)匚ㄒ坏囊患一瘖y品直銷店。在開(kāi)業(yè)之初，她也很為店鋪選址下了一番功夫。在對(duì)比了多處地址后，她最終選擇了家

16、樂(lè)福連鎖超市二樓的一個(gè)十平方米的小間。原因有三：一、家樂(lè)福超市地處繁華的商業(yè)中心，購(gòu)物人流絡(luò)繹不絕。二、在這種大型超市購(gòu)物的顧客中，一大半都是家庭主婦，購(gòu)買力特別強(qiáng)，由于年齡的關(guān)系，對(duì)美容也特別有興趣，有效客流多。三、由于連銷店超市本身面積頗大，這就為未來(lái)在該層樓發(fā)展成為美容專業(yè)區(qū)或提供了保障。在家樂(lè)福到處都是 “ 要美容，上二樓 ” 的宣傳語(yǔ)。由于選址成功，即使在夏委的化妝品淡季里，每天的營(yíng)業(yè)額也可以達(dá)2000元左右。按照30的利潤(rùn)率計(jì)算，一個(gè)月的毛利是1.8萬(wàn)元，除去每月8000元的房租和管理費(fèi)，和兩雇員的人工，一個(gè)月收入七、八千元是沒(méi)問(wèn)題的，而這還是在淡季，冬季還可以翻倍。 3、因行制宜

17、這個(gè)原則一方面是說(shuō)，營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的選擇與營(yíng)業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)均有不同的特性和消費(fèi)對(duì)象，黃金地段并不就是唯一的選擇，有的店鋪開(kāi)在鬧市區(qū)生意還不如開(kāi)在相對(duì)偏僻一些的特定區(qū)域。例如賣油鹽醬醋的小賣店，開(kāi)在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開(kāi)在鬧市區(qū)好；又如文具用品店，開(kāi)在黃金地段也顯然不如開(kāi)在文教區(qū)理想。另一個(gè)方面是說(shuō)要善于選拔與經(jīng)營(yíng)方向相輔相成的商店作鄰居。如一家兒童服裝店靠一家婦女服裝店，而不是近修理店或酒吧，因?yàn)榕c周圍商店的經(jīng)營(yíng)方向相協(xié)調(diào)，附近商店的顧客就很容易也成為這家商店的顧客。再比如說(shuō)計(jì)算機(jī)系的大學(xué)生開(kāi)設(shè)的數(shù)碼電腦影像攝影店，開(kāi)設(shè)地點(diǎn)就不要求在鬧市區(qū)但是可以考慮選在圖片社和影樓的附近。畢

18、竟數(shù)碼技術(shù)處理的許多是攝影或繪畫作品，一般大型的圖片社來(lái)洗擴(kuò)膠卷的顧客多，樂(lè)于接受新事物的人會(huì)很快發(fā)現(xiàn)數(shù)碼技術(shù)在處理普通相片方面的優(yōu)越性。4、地勢(shì)與朝向在同類店鋪集中的地方，店鋪的交通與朝向就成了一個(gè)重要的竟?fàn)帡l件。交通便利的店鋪，當(dāng)然更容易受到顧客的青瞇。一個(gè)大排擋，大家的經(jīng)營(yíng)一樣的商品，顯然，位于入口處的店鋪生意要好的多。同樣是重慶石橋鋪，明日搬走以后，這里很快形成了一個(gè)電腦以及配件的貿(mào)易中心。先后有幾家大型的電腦城在這里開(kāi)張。首先開(kāi)張的是位于轉(zhuǎn)盤車站處的泰興電腦城，這里交通便利，加上人氣足，規(guī)模大，發(fā)展很快。緊接著，又有兩家電腦城相繼開(kāi)張，一家毗鄰泰興，叫賽柏，一家叫數(shù)碼港，離泰興50米

19、遠(yuǎn)。后兩家的實(shí)力都相當(dāng)，而且也做了規(guī)模浩大的宣傳。但是，不久以后，數(shù)碼港生意仍然清淡，而賽柏卻蒸蒸日上。其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，數(shù)碼港離車站有50米的距離，而其它兩愛(ài)都緊靠車站。短短50米，成了成敗的關(guān)鍵。在成都八寶街，原設(shè)在紅光商場(chǎng)的肯德基拋棄了裝修齊備的舊址，耗費(fèi)巨資把分店移向僅隔著兩堵墻的家樂(lè)福，為短短50米的距離付出了幾十萬(wàn)的裝修和拆建費(fèi)用。而這一切努力僅是為了適應(yīng)來(lái)自家樂(lè)福的消費(fèi)者，讓他們少走50米，減少疲勞。5、占據(jù)有利地勢(shì)，成功就有了一個(gè)良好的開(kāi)端地勢(shì)以外，店鋪正門的朝向也有講究。這與當(dāng)?shù)貧夂蛳嚓P(guān)，并受到風(fēng)向、日照程度、日照時(shí)間等因素的影響。在南方城市，面向西的商店會(huì)日曬，在夏季若無(wú)空調(diào)

20、，會(huì)因炎熱而不利于顧客進(jìn)店購(gòu)物，而安裝無(wú)疑又增添了開(kāi)支，唯有在店外設(shè)立拱廊建筑或遮陽(yáng)蓬布，店內(nèi)改善通風(fēng)設(shè)計(jì)，才能減少不利因素。在北方城市，面向西北的商店較容易受寒風(fēng)的侵襲，也不利于顧客入店購(gòu)物。這些因素都會(huì)給商店帶來(lái)很大影響。除此之處，最好選擇拐角、十字路口的位置。拐有的位置往往是很理想的，它們一般處于兩條街道的叉處，可以產(chǎn)生 拐角效應(yīng) ，拐角位置的優(yōu)勢(shì)是：可以增加櫥窗陳列的面積；兩條街道的往來(lái)人流匯集于此，有較多的過(guò)行人光顧；可以通過(guò)兩個(gè)以上的入口以緩和人流的擁擠。但由于商店位置面兩條街，選擇哪一面作為自己商店的正門，則成為十分重要的問(wèn)題。一般的做法是，選擇交通流量小的街道一面則作為側(cè)門。商

21、店設(shè)在三叉路的正面，店面十分顯眼，同樣被認(rèn)為是非常理想的商店的地理位置。處在這一有利位置的商店應(yīng)注意的是盡量發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，商店正面入口處的裝潢、店名招牌、展示櫥窗等都要精心設(shè)計(jì)，抓位顧客的消費(fèi)心理，將過(guò)往的行人吸引到商店中來(lái)。不過(guò)，經(jīng)營(yíng)者千萬(wàn)不能死搬上面的方法。事物總是發(fā)展變化的，今天是好口岸，過(guò)了一段時(shí)間之后誰(shuí)也不保證還是一個(gè)好口岸。隨著城市建設(shè)的改造或交通路線的改變而使某條街大起大落的情況比比皆是，比如某條街相鄰的大道中間由于加了護(hù)欄而使兩邊街道生意頓時(shí)差了許多，好口岸也變成了差口岸。相反，某些冷清街道由于公共機(jī)構(gòu)的遷入而立時(shí)繁榮起來(lái)，壞口岸也變成了金口岸。因此，在選擇口岸時(shí)，要有預(yù)見(jiàn)和

22、遠(yuǎn)見(jiàn)。2選址調(diào)查選址調(diào)查人口與購(gòu)買力分析；有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。1、所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：常住人口數(shù)家庭及構(gòu)成人口密度教育程度 從事行業(yè) 自然增加率社會(huì)增加率 家庭人均收人 白天流動(dòng)人口數(shù)年齡構(gòu)成 家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。2選址調(diào)查選址調(diào)查家庭人口及收入水平；家庭人口及收入水平；提示；家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店

23、銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。人口密度；人口密度；提示；一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。 要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。 白天人

24、口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。2選址調(diào)查選址調(diào)查客流量；客流量；提示；一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：各站上下車乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。上下車乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可

25、了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地 火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。購(gòu)買力；購(gòu)買力；提示；商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這20

26、00戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50，5001000元的占 20，10001500元的占20，人均月收入500元以下的10；人均月收入2000元以上的約占10。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。3商場(chǎng)選址的原則和程序商場(chǎng)選址的原則和程序一、商場(chǎng)選址的原則1、方便顧客購(gòu)物；滿足顧客需求是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的宗旨，因此商場(chǎng)位置的確定，必須首先考慮方便顧客購(gòu) 物，為此商場(chǎng)要符合以下條件：交通便利；提示；車站附近，是過(guò)往乘客的集中地段，人群流動(dòng)性強(qiáng)，流動(dòng)量大。如果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)

27、，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購(gòu)物的條件。靠近人群聚集的場(chǎng)所，可方便顧客隨機(jī)購(gòu)物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂(lè)、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的最佳地點(diǎn)選擇。提示；但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用大，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般只適合大型綜合商場(chǎng)或有鮮明個(gè)性的專業(yè)商店的發(fā)展。人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)；提示；由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購(gòu)物省時(shí)省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會(huì)對(duì)顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群。

28、符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段；提示；這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場(chǎng)”，所以能夠進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物的顧客人數(shù)多，客流量大。2、有利于商場(chǎng)開(kāi)拓發(fā)展；有利于商場(chǎng)開(kāi)拓發(fā)展；商場(chǎng)選址的最終目的是要取得經(jīng)營(yíng)的成功，因此要著重從以下幾方面來(lái)考慮如何便利經(jīng)營(yíng)：提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，以利企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展；提示；商場(chǎng)選址時(shí)不僅要分析當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)；而且要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴(kuò)充規(guī)模，如有利于提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，并在不斷增強(qiáng)自身實(shí)力的基礎(chǔ)上開(kāi)拓市場(chǎng)。有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色；提示；不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，對(duì)地域的要求也有所不同。商場(chǎng)在選址時(shí)，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因

29、素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在地點(diǎn)。尤其是大型百貨類綜合商場(chǎng)更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng)立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢(shì)，樹立本企業(yè)的形象。有利于合理組織商品運(yùn)送；提示；商場(chǎng)選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一運(yùn)送，這有利于降低采購(gòu)成本和運(yùn)輸成本，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線。因此在商場(chǎng)位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時(shí)組織貨物的采購(gòu)與供應(yīng)，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行。3商場(chǎng)選址的原則和程序商場(chǎng)選址的原則和程序3、有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益；、有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益；衡量商場(chǎng)位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)經(jīng)

30、營(yíng)能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，網(wǎng)點(diǎn)地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營(yíng)，才能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益的取得。二、商場(chǎng)選址的程序；1、選擇商場(chǎng)位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：選擇區(qū)域、方位；提示；選擇商場(chǎng)店址，先要找出目標(biāo)市場(chǎng)、找準(zhǔn)服務(wù)對(duì)象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)對(duì)象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次，測(cè)算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位。制圖找出最佳位置；提示；在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡(jiǎn)圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手和互補(bǔ)商場(chǎng)，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。市場(chǎng)調(diào)查；提示；在商場(chǎng)店址基本

31、區(qū)域方位確定后，必須進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性。在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)注意將調(diào)查對(duì)象分類統(tǒng)計(jì)，并對(duì)調(diào)查時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)；提示；確定店址的具體位置后，需要抓緊時(shí)機(jī)投資興建商場(chǎng)。如何啟動(dòng)則需要擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案并加以貫徹落實(shí)。4商圈調(diào)查與選店商圈調(diào)查與選店一、商圈調(diào)查的目的做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來(lái)店鋪位置的選擇。1、商圈調(diào)查的目的包括：、商圈調(diào)查的目的包括：了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)，購(gòu)買習(xí)慣等。確定未來(lái)店鋪的消費(fèi)檔

32、次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開(kāi)店鋪的數(shù)量。找出商圈內(nèi)的障礙，包括：道路設(shè)施不便。人口擁擠。交通過(guò)度擁塞。法規(guī)方面；應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃一條街，如果初期誤入，將來(lái)的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、將來(lái)開(kāi)連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍確定店鋪意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開(kāi)店。三、商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)尋店和確定商圈是一門學(xué)問(wèn)，應(yīng)

33、該有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期可能是專門的人員，形成規(guī)范的流程：1、商圈情報(bào)之主動(dòng)收集；對(duì)所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時(shí)了解，預(yù)計(jì)未來(lái)地區(qū)或者城市的商圈重點(diǎn)。2、商圈資料之建立；不斷修正。3、商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。4、未來(lái)整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略。5、商圈地點(diǎn)選擇、開(kāi)店技巧制度之建立及教導(dǎo)。6、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。7、租金行情之分析了解和呈報(bào)。8、競(jìng)爭(zhēng)廠商店鋪開(kāi)店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。9、經(jīng)營(yíng)店鋪的評(píng)審作業(yè)規(guī)劃與推動(dòng)。10、和房東之租店談判。11、與法務(wù)訂定租店合同。12、執(zhí)行開(kāi)店管理及制度。13、不良店之遷移和淘汰。14、其它有關(guān)的開(kāi)店事項(xiàng)。4商圈調(diào)查與選店商圈調(diào)查與選店四、商圈的定義商

34、圈；是指一家零售商店的顧客所來(lái)自的地理區(qū)域。1、依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：主要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的5570%。次要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的1525%。邊緣商圈；商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。提示；商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來(lái)為商圈推算。 五、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式1、商圈范圍劃分確定；、商圈范圍劃分確定；提示；商圈的實(shí)際位置會(huì)有以下各情況限制,設(shè)立不同商圈范圍的劃分點(diǎn)：商圈范圍；集中型商圈；主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米5000米之間，邊緣商圈在5

35、000米以外。分散型商圈；主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。馬路之分界；提示；凡超過(guò)40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道。鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔；提示；使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈。高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。安全島之阻隔， 因安全島阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。大水溝，因大水溝阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。單行道，因單行道阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。人潮走向，由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方

36、向；提示；使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。4商圈調(diào)查與選店商圈調(diào)查與選店2、商圈之界定方法；、商圈之界定方法；提示；法則、是從各家競(jìng)爭(zhēng)店鋪規(guī)模開(kāi)始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測(cè)量利用車子的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出，大家就坐上出租車跑跑看。下面來(lái)舉例說(shuō)明；我們準(zhǔn)備開(kāi)的店鋪，稱為計(jì)劃店，在計(jì)劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店，A店距離計(jì)劃店1、000米。店鋪的面積為60平；B店距離計(jì)劃店600米，店鋪的面積為20平。這里得說(shuō)明法則的限制：只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此

37、商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。提示；并不能完全按照計(jì)算數(shù)字來(lái)核定結(jié)果,到時(shí)候老錢可承擔(dān)不起。繪制簡(jiǎn)圖；這個(gè)時(shí)候開(kāi)始動(dòng)手了。集中型商圈為周邊5000米簡(jiǎn)圖，分散型商圈為周邊1000米簡(jiǎn)圖標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓，辦公大樓）著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司）人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所（超級(jí)市場(chǎng),娛樂(lè)區(qū)之同等類）5、可與自己的計(jì)劃戶外店有互補(bǔ)作用之門店、可與自己的計(jì)劃戶外店有互補(bǔ)作用之門店政府重要之行政中心車站、加油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特定族群會(huì)集場(chǎng)所標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道方向）,不要簡(jiǎn)單只是車道.標(biāo)出未來(lái)促銷活動(dòng)發(fā)DM的可行地點(diǎn)、抽樣點(diǎn)

38、及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定；抽樣點(diǎn)之選擇辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)（未來(lái)適合設(shè)店之地點(diǎn)）人潮走向匯集地點(diǎn)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)可能形成未來(lái)的商店群之地段；預(yù)定三四個(gè)抽樣點(diǎn)其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店3、發(fā)、發(fā)DM點(diǎn)之選擇；點(diǎn)之選擇；主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn) 次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段六、商圈特征1、商店特色及分布情況；、商店特色及分布情況；建筑型態(tài)；于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度新建筑樓與舊式建筑之分布目前之改建情況 一三年內(nèi)可能改建之趨式，中國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)入高速期，一定要放長(zhǎng)眼光。行業(yè)型態(tài)；于主要商業(yè)街、干道之行業(yè)類型以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次分布家數(shù)；以抽樣

39、點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對(duì)象 主要道路之商店分布明細(xì)將商店分門別類記錄并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)商店匯集地帶之概述以商店（輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。地點(diǎn)類型；孤立店 未規(guī)劃商業(yè)區(qū) 規(guī)劃購(gòu)物中心2、住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）建物型態(tài)實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)建筑高度，樓數(shù)建筑型式為新式或舊式分布區(qū)域目前之改建情況一三年內(nèi)可能改建之趨式分布情況；實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況將該商圈分為商店區(qū)，以（甲）為代碼辨公區(qū)（甲）為代碼新式住宅區(qū)以（乙）為代碼舊式住宅區(qū)以（乙）為代碼文教區(qū)，以（丙）為代碼于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈并于圖

40、上注明建筑物之樓別 4商圈調(diào)查與選店商圈調(diào)查與選店4商圈調(diào)查與選店商圈調(diào)查與選店3、集會(huì)場(chǎng)所；場(chǎng)所類型本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類型商店（肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司）戲院政府之行政機(jī)關(guān)展覽會(huì)場(chǎng)學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園補(bǔ)習(xí)班表演、競(jìng)技，比賽場(chǎng)所菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng) 4、證券公司；聚集人口類型青少年上班族特定行業(yè)人士家庭主婦、動(dòng)線；人潮匯集流動(dòng)之路線人潮匯集流動(dòng)之主要方向5、商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論；發(fā)展情況未來(lái)政府的行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所之建造未來(lái)的捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)大型辦公大樓、商業(yè)中心等的建造該商圈的未來(lái)轉(zhuǎn)變情況人口年齡層的轉(zhuǎn)變消費(fèi)習(xí)慣的未來(lái)改變情況人潮匯集的可能變動(dòng)地段競(jìng)爭(zhēng)情況；商圈內(nèi)既存競(jìng)

41、爭(zhēng)者的數(shù)量及大小。商圈內(nèi)的飽和程度。6、結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后得結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明：點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開(kāi)店何種商品組合的配合顧客的型態(tài)租金狀況集會(huì)場(chǎng)所5影響商場(chǎng)選址的因素影響商場(chǎng)選址的因素商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)的選擇是極其重要的。同時(shí)選擇適宜的商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)受眾多因素的影響，應(yīng)綜合考慮各方面的因素。提示；歸納起來(lái)，主要應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手分析：一、顧客的數(shù)量和質(zhì)量提示；通過(guò)商圈調(diào)查，對(duì)商圈內(nèi)的顧客的消費(fèi)能力和商業(yè)動(dòng)向予以分析。1、對(duì)顧客的消費(fèi)能力調(diào)查分析，主要包括以下內(nèi)容：有關(guān)該地區(qū)消費(fèi)者的生活特性；消費(fèi)習(xí)慣的資料； 人口結(jié)構(gòu)；包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、

42、文化程度及人口密度、增長(zhǎng)速度等 基本情況；家庭戶數(shù)及構(gòu)成；包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動(dòng)情況、家庭人口的增減狀況；消費(fèi)者的收入水平；包括個(gè)人及家庭的收人情況；、消費(fèi)者的消費(fèi)狀況；包括消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)購(gòu)買力情況及消費(fèi)意識(shí) 二、商場(chǎng)所在地區(qū)客流情況提示；主要調(diào)查分析商場(chǎng)所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。三、交通狀況提示；商場(chǎng)選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車站的遠(yuǎn)近、道路狀況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況及流動(dòng)人員的數(shù)量和質(zhì)量等。四、競(jìng)爭(zhēng)狀況提示；主要了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商場(chǎng)類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè) 額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)商品及服務(wù)對(duì)象的階層

43、等等五、商場(chǎng)周邊狀況提示；著重調(diào)查商場(chǎng)周圍有無(wú)市場(chǎng)、娛樂(lè)街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因素影響著商場(chǎng)店址的選擇。六、商場(chǎng)所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況提示；包括道路設(shè)施狀況，水、電、氣等的供給狀況等。總結(jié)；對(duì)以上這些因素，商場(chǎng)在設(shè)立之前，必須進(jìn)行詳盡的調(diào)查研究，掌握所有可能對(duì)商場(chǎng)產(chǎn)生的有利或不利影響因素，并以發(fā)展的觀點(diǎn)分析商場(chǎng)布局的選擇，以正確預(yù)見(jiàn)未來(lái)。6超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略所謂業(yè)態(tài)就是營(yíng)業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式等形態(tài)。目前，國(guó)內(nèi)外眾多的超市主要有四種業(yè)態(tài)：便利店、食品超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、綜合性超市。提示；超市選址是超市開(kāi)發(fā)，至關(guān)重要的，很多投資者往住在店鋪

44、開(kāi)業(yè)以后，再來(lái)想辦法提高業(yè)績(jī)，這時(shí)已是事倍功半。對(duì)超市相關(guān)業(yè)態(tài)相應(yīng)選址策略以供參考1、便利店；提示；便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：選址在居民住宅區(qū)；主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。營(yíng)業(yè)面積；在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率極高。營(yíng)業(yè)時(shí)間；一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)。商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。目標(biāo)顧客：居民徒步購(gòu)物5分鐘可到達(dá)，80%顧客為有目的的購(gòu)物?？偨Y(jié)；便利店在時(shí)間上、空間上及品項(xiàng)上都是對(duì)其它業(yè)態(tài)的一種彌補(bǔ)，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。6超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略2、食品超市；提示；食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：選址在居民住宅區(qū)；交通要道、商業(yè)區(qū)。營(yíng)業(yè)面積；在500到1000平方米。商品結(jié)構(gòu)：以購(gòu)買頻率高的商品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間；不低于16小時(shí)。以居民為消費(fèi)對(duì)象；10分鐘左右可到達(dá)?？偨Y(jié)；非生鮮食品類商品是無(wú)法與大型公司進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的。作為必需商品的生鮮食品是商圈消費(fèi)者基本生活的組成部分，生鮮食品成為該類店鋪的主要商品，店家需以提高生鮮食品的鮮度、加工工藝等手段吸引家庭主婦光顧，并且積極參與或組織各類的社區(qū)活動(dòng)