房產(chǎn)項目后評估報告

1、匯報人: XXXX公寓營造情況匯報一項目概況目錄二團隊組織及建設三設計優(yōu)化及成本控制四工程品質精細化管控五進度管理六交付及售后服務八結束語七經(jīng)驗教訓 （一）項目位置（二）項目簡介（三）項目進度簡介（四）項目照片一項目概況二團隊組織及建設三設計優(yōu)化及成本控制 四工程品質精細化管控五進度管理六交付及售后服務八結束語七檢驗教訓 一、項目概況 九昌路本案本案西子人才公寓項目九華路九盛路（一）項目位置江干區(qū)科技園區(qū)控規(guī) XX公寓位于，東臨XX路，北接XX路，西面是XX，南面為XX。（二）項目簡介 項目地塊用地總面積33196，建筑總面積94271，由8幢16層和2幢11層組成，地上建筑面積73031 ，

2、 住 宅 建 筑 面 積68714.6，共663戶，公共部位為精裝修，室內為毛坯房，容積率為2.2。地下一層為車庫，共有430停車泊位。沿街布置為商鋪。（三）項目進度介紹2008年7月競拍取得土地2009年3月26日在杭州市發(fā)改委立項，委托擴初設計2009年7月31日取得擴初批復2009年8月5日確定監(jiān)理、施工中標單位，9月21日簽訂合同2009年9月27日取得規(guī)劃許可證2009年10月13日取得施工許可證2009年12月6日正式對外開盤銷售2012年1月6日正式交付南立面東立面游泳池鳥瞰游泳池夜景主入口景觀園路林蔭景觀特色水景景觀大草坪景觀扇形區(qū)鳥瞰夜 景 （一）參建單位（二）項目團隊（三）

3、團隊建設一項目概況二團隊組織及建設三設計優(yōu)化及成本控制 四工程品質精細化管控五進度管理六交付及售后服務八結束語七經(jīng)驗教訓 規(guī)劃設計單位：浙江綠城建筑設計有限公司建筑設計單位：浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院景觀設計單位：貝爾高林（香港）設計有限公司精裝修設計單位：浙江綠城裝飾設計有限公司（一）參建單位 建筑工程： 杭州通達建筑集團有限公司幕墻工程： 浙江亞廈幕墻有限公司 深圳方大裝飾工程有限公司 裝修工程： 浙江名邦裝飾工程有限公司景觀工程： 浙江藍豐園林建設有限公司 浙江易道景觀工程有限公司弱電工程： 浙江綠城電子工程有限公司電力工程： 杭州大達電力安裝有限公司消防報警工程： 浙江警宇消防安全工程有

4、限公司（一）參建單位 勘察單位：杭州市勘測設計研究院 監(jiān)理單位：浙江省省直工程建設監(jiān)理有限公司質監(jiān)單位：杭州市江干區(qū)質監(jiān)站（一）參建單位（二）項目管理團隊工程管理人員一覽表 新綠西公司是于2009年組建的新公司，公司以新員工為主，為此，項目部借助杭州東部公司平臺積極參加公司組織的各項培訓，同時項目部利用每周半小時強化學習集團標準節(jié)點做法、綠城企業(yè)文化理念讀本、標準工程部模板及工程精細化管理指引等集團各項管控標準，并在工作中發(fā)揮老員工的帶頭示范作用，切實落實導師制及“傳、幫、帶”，使新員工盡快地融入到綠城的大家庭中來。 （三）團隊建設 項目部有意識地致力于把本項目的營造過程作為員工的一個學習、提

5、升的平臺，通過這個平臺，有針對性的鍛煉培養(yǎng)有潛質的員工，采取壓擔子、獨立負責塊面工作及集團培訓等途徑使其盡快成長，達到能獨立操作管理能力。項目部為兄弟項目輸出工程部經(jīng)理、工程部副經(jīng)理各一名。（三）團隊建設 看到員工的成長，才深深體會到這個項目營造的根本所在。那就是為員工創(chuàng)造平臺，培養(yǎng)一批優(yōu)秀的員工，讓他們在兄弟項目建設中繼續(xù)發(fā)揮才智，擔負起工程管理的主心骨和棟梁的作用。這才是海棠公寓項目團隊最為欣慰的地方。（三）團隊建設 （一）設計理念（二）細部節(jié)點優(yōu)化（三）功能性優(yōu)化（四）專業(yè)設計優(yōu)化一項目概況二團隊組織及建設三設計優(yōu)化及成本控制 四工程品質精細化管控五進度管理六交付及售后服務八結束語七經(jīng)驗

6、教訓 XXXX公寓參照百合系列，建筑立面簡潔、現(xiàn)代，線條細膩優(yōu)雅、靈巧，整體以淺曖色調為主。門窗和公共空間采用連續(xù)落地大玻璃面。 “中心-組團-鄰里” 以游泳池為中心，圍合的組團設計，共享的綠化景觀，“人車分流”的交通組織模式，使業(yè)主在整個園區(qū)的賞玩過程中避免了車輛的干擾，使整個園區(qū)更加溫馨和安全。（一）設計理念 架空層、室外開放活動空間體現(xiàn)交流與共享，培養(yǎng)鄰里關系，營造和諧的園區(qū)環(huán)境，體現(xiàn)人與自然、人與人、人與自我和諧統(tǒng)一。 在戶型設計上，基于主要購買主力為首次置業(yè)的周邊創(chuàng)業(yè)人士，以90方布置三房為主，并強調空間通透。（一）設計理念 為了凸顯綠城產(chǎn)品品質，提升產(chǎn)品的外立面整體效果，集團領導在

7、項目開盤銷售后，要求外立面由原來的面磚提升為全干掛石材幕墻。在滿足項目整體效果的前提下，本著節(jié)約成本的角度，項目管理團隊借鑒集團兄弟項目的一些好的節(jié)點做法，針對本項目的特點，對一些細部節(jié)點進行了調整和優(yōu)化。 （二）細部節(jié)點優(yōu)化 案例一： （二）細部節(jié)點優(yōu)化調整前設計調整后設計 XX公寓原外立面飾面為面磚，在主體施工階段調整為石材幕墻。項目部立即整合各方資源，從設計、批后修改、工程實施進行了無縫對接，把此項變更對項目的建設進度影響降到最低，保證了項目的有序推進。同時外立面局部進行了拉直處理，使得效果更為簡潔、美觀。 案例二： XX公寓陽臺、采光井部位外墻原設計為干掛卡拉麥里金石材（平均價為670

8、元/平米，按施工面積），經(jīng)項目公司討論、優(yōu)化，將以上部位石材改為仿卡拉麥里金印象石涂料（價格為102元/平米），在不影響整體美觀、工程品質的前提下，成本節(jié)約550萬元左右。 （二）細部節(jié)點優(yōu)化 印象石施工效果印象石印象石石材石材調整前商鋪女兒墻做法調整后商鋪女兒墻做法 （二）細部節(jié)點優(yōu)化案例三：優(yōu)化調整前主入口女兒墻做法調整后主入口女兒墻做法（二）細部節(jié)點優(yōu)化商鋪女兒墻實際效果主入口女兒墻實際效果案例四：球形雕塑空間營造優(yōu)化過程 調整前主入口設置休息平臺，因高差過于復雜，導致平臺面較小，實際使用時利用率不高。且海棠入口因消防登高面影響，硬質面過大，綠化量較小。 調整后取消硬質空間，全部改為綠化

9、空間，兩側各種兩排落葉銀杏，避免對商業(yè)的過度遮擋案例五：東大門布局調整 房產(chǎn)品首先是客戶的一個安定美好的居住空間，使用功能合不合理，是否更具人性化，是客戶滿意的一個直接表述。因此項目部立足項目本身，結合集團、公司已交付項目的營造經(jīng)驗教訓，把項目的一些細部功能進行了合理的改進和優(yōu)化。 （三）功能性優(yōu)化案例一： XX公寓車庫頂板整體較狹長（15737米），且部分車庫頂板與商鋪墻體相連，無法按長邊雙向排水；若按照一般項目的常規(guī)做法，均采用帶0.5%坡度的組合排水板進行無組織排水，為后續(xù)場地的土壤積水和苗木的生長帶來諸多隱患。結合蔚藍公寓和集團兄弟項目的經(jīng)驗，我們對此排水體系進行了相應調整，采用暗溝有

10、組織排水，具體是在原剛性層上增加組合排水板，通過排水板將水引至排水溝再流至室外集水井，從而形成較有利的有組織排水體系。保證了苗木的成活率。 （三）功能性優(yōu)化（三）功能性優(yōu)化60（三）功能性優(yōu)化 案例二： 設計為了滿足外立面效果，未考慮設備平臺的使用功能，立面統(tǒng)一采用玻璃欄板，項目部從空調的實際使用效果出發(fā)，將設備平臺部位調整為百葉加欄板玻璃形式。即滿足了使用功能，又保證了立面的效果。（三）功能性優(yōu)化 在委托專業(yè)設計前，項目部對于項目周邊現(xiàn)有的配套進行了詳細調查和研究，盡量利用周邊現(xiàn)有的配套為我所用，這樣一來既節(jié)約了投資成本，同時也為項目帶來一定的經(jīng)濟效益。如：在電力委托設計時，考慮到本項目南側

11、的西子人才公寓已設有開閉所，可進行利用，積極地與電力部門進行協(xié)商溝通，最終取消了原設置在園區(qū)內的開閉所，并變更為商鋪。商鋪可售面積52.8平方米，銷售額約為120萬元。 （四）專業(yè)設計優(yōu)化 在集團各職能部門、項目公司的大力支持、在設計院的大力配合及項目部的共同努力下，通過一系列的方案討論及設計優(yōu)化，較好的實現(xiàn)了設計意圖，也進一步提升了項目整體品質。 同時，在設計優(yōu)化的過程中，項目部也始終強化成本意識，通過成本管理，對目標成本進行整體把控?，F(xiàn)已交付，預結成本總額28765.5萬元，比目標成本總額29575.62萬元節(jié)約810.1158萬元。 （一）精細化學習宣貫（二）精細化組織管理（三）精細化過

12、程管理一項目概況二團隊組織及建設三設計優(yōu)化及成本控制 四工程品質精細化管控五進度管理六交付及售后服務八結束語七經(jīng)驗教訓 規(guī)劃設計是綠城的核心競爭力之一，而精致品質，是綠城在營造過程中的基本追求。在工程營造中，自始至終高度重視產(chǎn)品品質，樹立全員精品意識；加強施工過程質量檢查驗收，強化工程質量管理制度執(zhí)行；選擇優(yōu)秀施工單位，切實做好合格供方管理工作；嚴格執(zhí)行綠城集團標準工程部模板等各項標準，并在2011年起，全面實施精細化管理。 2011年6月份集團開始實行工程精細化管理，項目公司及工程部積極組織專項培訓學習，同時開展對監(jiān)理、各施工參建單位宣貫工作，并將工程精細化管理落實到工程實踐中去。精細化宣貫

13、精細化管理培訓精細化管理培訓參加工程精細化管理指引考試 根據(jù)集團精細化管理要求，工程部嚴格執(zhí)行集團精細化管理的各項制度，做好部門每月培訓工作，定期開展每天晨會，每周工程部例會、監(jiān)理例會，嚴格執(zhí)行工作筆記制度、現(xiàn)場巡查制度，做好每周工程品質檢查、工程變更簽證等各項事務并形成完整記錄。（二）精細化組織管理晨會制度每日晨會召開工程晨會，梳理安排每天主要工作，提醒注意事項，提升工作品質 ，記錄并在公告欄中予以公告。 周例會制度現(xiàn)場巡查制度： 執(zhí)行現(xiàn)場巡查制度，提高工程管理部精細化管理水平，使得工程分管人員日?，F(xiàn)場檢查工作更加深入，養(yǎng)成“腿勤、眼勤、嘴勤、手勤、腦勤”的良好習慣，及時發(fā)現(xiàn)和解決各類問題，

14、確保施工質量、進度、成本、安全生產(chǎn)文明施工處于受控狀態(tài)。月度檢查工程檢查制度： 通過組織月度檢查、對口檢查、工程質量督導、品質巡查等活動，促進和提升項目工程精細化管理水平，確保工程營造活動始終處于穩(wěn)定有序的良好狀態(tài)。對口檢查督導巡查1、堅決執(zhí)行工程交底與技術評審制度 通過工程部技術交底介入，充分強化工程質量事前控制，落實綠城集團工程精細化管理的要求。對各種技術及設計方案，借助專家及各方資源，確保方案安全、可靠，設計合理、準確，從而實現(xiàn)綠城集團對工程產(chǎn)品精致完美的目標。（三）精細化過程管理 工藝工法交流和學習監(jiān)理單位交底戶型設計集團評審方案設計評審基坑圍護方案評審初步設計內部評審景觀擴初評審工程

15、質量專題會議 2. 堅持樣板先行制度 在海棠公寓工程管理過程中，樣板先行是一切大面積施工的前提，不論是砌體、粉刷施工，還是陽臺地磚、石材干掛，均要求先進行樣板施工，經(jīng)評審合格后方可大面積施工。設計師現(xiàn)場定樣百葉、陽臺玻璃欄桿施工樣板陽臺墻面印象石施工樣板衛(wèi)生間管道樣板評審粉刷工程樣板評審地下室膩子樣板評審陽臺地磚施工樣板評審景觀硬質鋪裝樣板評審特色樹池周邊鋪裝排版特色樹池周邊鋪裝排版3. 加強對施工現(xiàn)場的動態(tài)控制 做好施工現(xiàn)場的巡視和檢查，按集團公司要求做好品質巡查的落實和整改工作，完成質量缺陷的閉合工作。 懸掛責任牌地下室磚胎膜施工過程中地下室磚胎膜施工過程中, ,采用細石砼做護角采用細石砼

16、做護角, ,可有效控制地下室底板墊層高度，采可有效控制地下室底板墊層高度，采用磨光機磨光，保證砼的成型質量。用磨光機磨光，保證砼的成型質量。墊層施工A商鋪頂板鋼筋綁扎鋼筋工程澆砼前清理 防柱根漏漿主體結構混凝土 衛(wèi)生間混凝土翻邊3#樓二層結構樓梯砼7#樓一層砌體通過噴漿界面處理有效防治粉刷空鼓灰加氣砌體界面噴漿處理地面澆搗前蓄水地面澆搗后的蓄水養(yǎng)護泳池防水施工大堂入口大堂入口室內地面地下車庫陽臺走邊石材打膠強排口、空調孔和雨水管印象石面漆景觀巡查效果把控苗木選型效果把控雕塑打樣效果把控雕塑打樣鋪裝施工球形雕塑空間營造6#樓南木平臺營造南區(qū)草坪營造泳池營造海棠公寓木平臺節(jié)點施工木平臺節(jié)點施工12

17、7精細化資料歸檔128照片分類管理 4. 加強“一房一驗”及整改工作 本工程從2011年9月份起根據(jù)集團公司的要求嚴格執(zhí)行“一房一驗”及整改工作，做好檔案記錄，落實責任人，及時落實整改。“一房一驗”及整改工作對交付后的維修服務和減少業(yè)主投訴至關重要。 一房一驗培訓一房一驗（工程聯(lián)合驗收）一房一驗（物管聯(lián)合驗收）一房一驗（營銷聯(lián)合驗收）鋁合金窗淋水試驗鋁合金門窗淋水試驗一房一驗記錄第一輪聯(lián)合驗收記錄第二輪聯(lián)合驗收記錄第三輪聯(lián)合驗收記錄一房一驗整改5、成品保護鋁合金門檻成品保護墻面陽角、地面成品保護措施成品保護成品保護電梯門套成品保護進戶門成品保護電梯轎廂裝修效果轎廂保護成品保護 一項目概況二團隊

18、組織及建設三設計優(yōu)化及成本控制 四工程品質精細化管控五進度管理六交付及售后服務八結束語七經(jīng)驗教訓 進度大事記2009年10月12日正式開工2009年12月25日完成全部地下室施工2010年7月中旬主體結構結頂2011年11月9日完成單體竣工驗收2012年1月6日正式交付，4月通過“西湖杯”評定。 進度管理 進度管理貫穿了項目開發(fā)的全過程，除了常規(guī)的進度控制以外，縱觀項目一路的建設歷程，有兩個點還是給項目部留下了不可磨滅的印象，一是抓開工、促銷售；二是抓竣工、保交付。 進度管理 1.抓開工 促銷售 項目在開工前，項目公司就確定了銷售開盤的時間節(jié)點（2010年12月30日）。留給項目部的只能是華山

19、一條路。想盡一切辦法確保銷售節(jié)點的完成，海棠公寓在2010年10月13取得施工許可證，2010年12月初具備了銷售條件，12月6日正式對外開盤銷售，成為2009年的央視報道的銷售“夜光盤”。 進度管理 開盤后，房產(chǎn)市場馬上進入了調控，行情日趨變冷。事后想想，項目部克服重重困難，爭取為盡早開盤銷售所作的一切努力還是顯得非常的值得。能在短短的55天，將一個2.1萬平方的地下室結構完成施工，項目部是在以下幾個方面做到了計劃的提前、周密以及無縫的對接。 進度管理 （1）樁基先行，1600根樁歷時30天在施工許可證申領前完成施工，為后續(xù)的工期提供了有力的支撐。（2）正式開工后，馬上安排土方開挖，12萬方

20、的土方在25天完成，日出土量5千方，采用連續(xù)24小時作業(yè)，加大設備的投入，工地最高峰有7臺挖機，30輛運輸車。 進度管理 （3）安排周密的施工計劃，采用先單體后車庫施工方案，盡量采用流水作業(yè)，避免由于材料加工、運輸、堆場帶來的交叉影響。 進度管理2、抓竣工、保交付 根據(jù)集團兄弟項目竣工交付階段的經(jīng)驗，在項目的最后收尾階段，因各參建單位最多、交叉施工面最廣、協(xié)調工作最難，往往導致了各專項驗收工作滯后，給項目按時交付帶來極大的困難。因此工程部未雨綢繆，在2011年3月份就定期在每周一、五召開由各參建單位參加的進度協(xié)調會，通過周計劃與總進度計劃對比，找原因、提措施、盯落實， 進度管理同時與前期部密切

21、配合，梳理各專項驗收計劃與前置條件，在進度上進行重點把控，做到以驗收促進度、抓落實保驗收。如：項目在陽臺玻璃欄板未全部安裝情況下，經(jīng)過協(xié)調溝通，規(guī)劃先行進場驗收，現(xiàn)場對于驗收過程中出現(xiàn)的不符情況及時進行溝通、處理。消防、人防、綠化等驗收均采用上述思路，提前進行驗收，給整個工程后續(xù)的綜合驗收起到了促進作用。 項目在2011年11月底基本完成了所有的驗收工作，給項目的順利交付提供了充足的準備空間。 進度管理 一項目概況二團隊組織及建設三設計優(yōu)化及成本控制 四工程品質精細化管控五進度管理六交付及售后服務八結束語七經(jīng)驗教訓 海棠公寓在2012年1月6日順利交付，2012年7月底完成所有的整改工作，將一

22、朵美麗的“海棠”之花交給我們業(yè)主手中。 交付及售后服務數(shù)量比 例（%） 備 注 總戶數(shù)663套交 付617套93.6 5天集中交付443套，占66.8% 商鋪數(shù)26交付26100截止目前入住197戶，還在裝修47套。 交付及售后服務 綠城西子海棠公寓交付情況匯總表2012年1月6日集中交付2012年1月6日集中交付2012年1月6日集中交付2012年1月6日集中交付客戶臉上的微笑，是對我們工作的肯定客戶臉上的微笑，是對我們工作的肯定客戶臉上的微笑，是對我們工作的肯定客戶臉上的微笑，是對我們工作的肯定問題分類比 例主要表現(xiàn) 鋁合金問題42.8%玻璃、型材劃痕及五金配件進戶門問題31.9%門扇劃痕

23、、開啟不靈活 空鼓及其他25.23%墻面空鼓、裂縫合計100%業(yè)主在交付驗房中，主要問題集中在以下四方面： 交付及售后服務 交付前，在公司的安排下，工程部牽頭成立了由各單位骨干人員組成的應急維修小組，對集中交付期提出的問題在第一時間內進行整改。 對于集中交付期后收房業(yè)主提出的問題，公司領導高度重視，每周一晚上召開由客服、營銷、物業(yè)、工程參加的售后服務例會，明確整改措施、落實責任人員、限定整改期限、強化服務意識，確保整改的有序性、及時性。 交付及售后服務 截止2012年7月底完成全部整改任務，贏得了業(yè)主的肯定，給項目的交付畫上了圓滿的句號。 交付及售后服務 一項目概況二團隊組織及建設三設計優(yōu)化及成本控制 四工程品質精細化管控五進度管理六交付及售后服務八結束語七經(jīng)驗教訓 XX公寓的工程營造依托于集團的標準工藝工法、質量節(jié)點的要求，將集團工程精細化管控要求貫穿于施工過程中。預防控制質量通病的發(fā)生。雖然取得了一定的成績，但是