物業(yè)管理委托合同

1、物業(yè)管理委托合同第一章 總 則第一條 本合同當(dāng)事人委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：福建省財(cái)政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心法定代表人：地址：福州市鼓樓區(qū)中山路5號(hào)聯(lián)系電話： 郵編:350003受托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：法定代表人：地址：聯(lián)系電話：資質(zhì)等級(jí)：證書(shū)編號(hào)：根據(jù)國(guó)家及福州市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，根據(jù) 年 月 日福建省財(cái)政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目（招標(biāo)編號(hào)： ）中標(biāo)公告，甲方委托乙方對(duì)福建省財(cái)政廳（下稱(chēng)“業(yè)主”）辦公樓的物業(yè)管理，雙方一致同意簽訂本合同。第二條 物業(yè)基本情況一、物業(yè)類(lèi)型：辦公樓座落位置和建筑面積：福州市鼓樓區(qū)中山路5號(hào)綜合辦公樓21897、華林路137

2、號(hào)辦公樓4920、冶山路43號(hào)老干部活動(dòng)中心1396；辦公樓合計(jì)總面積28213。具體情況：（一）中山路5號(hào)綜合辦公大樓。1、座落位置：福州市中山路5號(hào)。2、項(xiàng)目類(lèi)型：綜合辦公樓3、物業(yè)基本情況：省財(cái)政廳綜合辦公樓為框筒結(jié)構(gòu)建筑。主樓地面19層，建筑面積22147，為省財(cái)政廳辦公使用。地下室作為車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房，大樓設(shè)有正門(mén)出入口，露天停車(chē)場(chǎng)。辦公樓電梯4部，3部客梯，1部貨梯。一樓設(shè)有大堂接待。4、辦公樓配有以下主要設(shè)備：（1）供配電系統(tǒng)。10KV供電，高低壓配電房，2臺(tái)變壓器（額定功率分別為1600KVA、1250 KVA），另配備2臺(tái)福發(fā)柴油發(fā)電機(jī)（額定功率250KVA/臺(tái)）。（2）空調(diào)。

3、特靈中央空調(diào)機(jī)組3臺(tái)（型號(hào)RTHB380）、美的商用中央空調(diào)系統(tǒng)一套（含11臺(tái)外機(jī)）。（3）電梯。辦公樓設(shè)有上海三菱電梯4部（3部客梯速度2.0m/s、1部消防梯1.75 m/s）， 19層19站。（4）消防。自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)于2014年由日探改造為海灣系統(tǒng)，室內(nèi)除供配電房、信息中心機(jī)房采用氣體滅火外，其它部位采用自動(dòng)噴淋、室內(nèi)消防栓系統(tǒng)，配備200立方米地下消防水池1個(gè)。（5）給排水。給水系統(tǒng)一層采用市政給水，二層及以上采用上行下給式由屋面水箱供水（200立方米地下生活水箱1個(gè)，50立方米高位水箱1個(gè)）。排水系統(tǒng)雨污分流。（6）其它。配有電話通訊、監(jiān)控、衛(wèi)星電視、背景音樂(lè)等設(shè)備。（二）華林路13

4、7號(hào)1、座落位置：福州市華林路 137號(hào)。2、項(xiàng)目類(lèi)型：辦公樓3、物業(yè)基本情況：辦公樓區(qū)1座，位于華林路郵政局旁，框架結(jié)構(gòu)，共10層，建筑面積約4920； 4、配有以下設(shè)備： （1）供配電系統(tǒng)。10KV供電，箱式變電站，1臺(tái)變壓器1臺(tái)，額定功率為416KVA，另配備1臺(tái)Volvo柴油發(fā)電機(jī)（額定功率250KVA/臺(tái)）。（2）電梯。辦公樓設(shè)有上海三菱電梯2部（速度1.75m/s）， 11層11站。（3）消防。自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)為海灣系統(tǒng)，室內(nèi)采用自動(dòng)噴淋及消防栓系統(tǒng)，配備200立方米地上消防水池1個(gè)。（4）給排水。給水系統(tǒng)采用上行下給式由屋面水箱供水（40立方米地面生活水箱1個(gè)，50立方米高位水箱1個(gè)

5、）。排水系統(tǒng)雨污分流。（5）其它。配有電話通訊、監(jiān)控等設(shè)備。（三）冶山路43號(hào)老干部活動(dòng)中心1、座落位置：冶山路43號(hào)。2、項(xiàng)目類(lèi)型：辦公樓3、物業(yè)基本情況：冶山路43號(hào)老干部活動(dòng)中心為老干處辦公場(chǎng)所，位于43號(hào)小區(qū)內(nèi)，共5層，建筑面積1396，配備加裝快科電梯一部（速度1.0m/s）。第三條 雙方負(fù)有履行本合同共同責(zé)任。乙方提供服務(wù)的受益單位或人員為本物業(yè)的使用單位或人員，本物業(yè)的使用單位或人員均應(yīng)對(duì)履行本合約承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任與義務(wù)。第2章 委托管理事項(xiàng)第四條 辦公樓管理（含中山路辦公樓、華林路辦公樓、老干活動(dòng)中心）1、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。除第四條第2點(diǎn)項(xiàng)目外，具體有：建筑所屬區(qū)域

6、內(nèi)或規(guī)劃紅線內(nèi)所有建筑、路面及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括但不限于辦公樓所屬區(qū)域內(nèi)所有的建筑、櫥柜、門(mén)窗、桌椅、裝飾、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、小中央空調(diào)系統(tǒng)、凈水器、飲水機(jī)、自動(dòng)門(mén)、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、高壓水泵房、發(fā)電機(jī)組、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)等；高低壓配電柜、供配電線路、變壓器、發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)等系統(tǒng)小修，給排水系統(tǒng)水泵及其控制線路的所有維修；單次單臺(tái)設(shè)備設(shè)施維修加裝預(yù)算2000元以下，1000元（含）以上（預(yù)算中的主材由甲方負(fù)責(zé)）項(xiàng)目；單次單臺(tái)設(shè)備設(shè)施維修加裝預(yù)算1000元（不含）以下項(xiàng)目；其余甲方認(rèn)為應(yīng)由乙方實(shí)施的。2、甲方有委托外包

7、的項(xiàng)目維護(hù)由承包方負(fù)責(zé)，具體有：電梯、消防、中央空調(diào)主機(jī)及水處理、商用中央空調(diào)、監(jiān)控、顯示屏等；高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)設(shè)備大修等；單次、單臺(tái)設(shè)備維修費(fèi)用預(yù)算在2000元以上，1000元以上（含主材）的項(xiàng)目經(jīng)甲方核定后視情況對(duì)外發(fā)包的；其它甲方認(rèn)為可由甲方實(shí)施的。以上項(xiàng)目日常巡視、施救、管理等由乙方負(fù)責(zé)。 3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、外墻的清洗，包括道路、室外給排水管道、化糞池、隔油池、陰井、溝渠等。 4、公用部分綠地、花木（包括屋面綠化）、建筑小品的養(yǎng)護(hù)和管理由乙方負(fù)責(zé)。 5、公用部分的環(huán)境衛(wèi)生，包括但不限于：房屋公用部分（不含餐廳、廚房）、公用設(shè)施、設(shè)備的清潔衛(wèi)生，

8、垃圾的收集、清運(yùn)，定期消毒、滅四害等。6、機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛疏導(dǎo)、進(jìn)出及停放秩序的管理。7、維持公共秩序、安全保障及應(yīng)急處置工作，包括24小時(shí)巡視和門(mén)崗執(zhí)勤，杜絕因物業(yè)管理責(zé)任造成的治安案件、交通事故和消防事故的發(fā)生。8、消防管理：包括建立消防防范隊(duì)伍及消防設(shè)備設(shè)施的應(yīng)急預(yù)案管理。 9、會(huì)務(wù)保障：話筒、音響、視頻設(shè)備操作、禮儀服務(wù)、茶水供應(yīng)及會(huì)務(wù)保障所需的其它事項(xiàng)。10、場(chǎng)景布置服務(wù)：節(jié)假日公共場(chǎng)景布置及日常會(huì)議場(chǎng)景布置等服務(wù)。11、劃抄水電表度數(shù)并代收水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)費(fèi)用。12、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料。 13、國(guó)家法律和法規(guī)規(guī)定的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。第3章 物業(yè)管理

9、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第五條 物業(yè)管理服務(wù)要求1、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：辦公區(qū)參照福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體內(nèi)容見(jiàn)附件1。2、甲方應(yīng)根據(jù)本合同及附件約定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，于每月對(duì)乙方的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考評(píng)。甲方每季度、每年度對(duì)乙方進(jìn)行定期考評(píng)。甲方根據(jù)考評(píng)情況合計(jì)扣減相關(guān)款項(xiàng)或增加獎(jiǎng)勵(lì)金額后向乙方出具付款確認(rèn)書(shū)，并作為支付物業(yè)綜合管理費(fèi)的憑證依據(jù)。具體考評(píng)事宜詳見(jiàn)附件2。3、乙方應(yīng)配合甲方的考評(píng)工作，及時(shí)向甲方提供考評(píng)所需的工作記錄等資料，否則視為乙方未履行合同或未達(dá)到合同約定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 第四章 合同期限第六條 本期合同期限一年，自 年 月 日至 年 月 日招標(biāo)

10、文件第42頁(yè)第3點(diǎn)規(guī)定，本項(xiàng)目采用二年一招，合同一年一簽的方式。實(shí)際交接期晚于 年 月 日的，則以實(shí)際交接日為合同期限起算日。甲方在上述服務(wù)年度結(jié)束前對(duì)乙方的服務(wù)情況進(jìn)行綜合評(píng)定，并有權(quán)根據(jù)評(píng)定結(jié)果決定是否實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)及按相同的條件續(xù)簽下一年度服務(wù)合同。若甲方未能與乙方續(xù)簽下一年服務(wù)合同的，甲方有權(quán)要求乙方在本合同期限屆滿后1至3個(gè)月內(nèi)繼續(xù)履行本合同，以便甲方在此期間選聘新的物業(yè)服務(wù)單位，乙方不得以任何理由拒絕。第5章 雙方的權(quán)利和義務(wù)第七條 甲方的權(quán)利和義務(wù)1、依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，制定管理規(guī)約。2、有權(quán)審定乙方擬定的物業(yè)管理制度和辦法、措施和人員配置，并可根據(jù)實(shí)際情

11、況對(duì)乙方提出要求。3、有權(quán)審定乙方提出的管理服務(wù)年度計(jì)劃，檢查指導(dǎo)并監(jiān)督乙方對(duì)管理工作的實(shí)施和制度的執(zhí)行情況。4、有權(quán)按本合同約定及獎(jiǎng)懲考評(píng)細(xì)則（詳見(jiàn)附件2）對(duì)乙方的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量實(shí)施考評(píng)，依據(jù)考評(píng)結(jié)果對(duì)乙方實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)或者處罰。如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，甲方有權(quán)終止合同，所造成的全部損失（包括但不限于甲方和乙方的損失）由乙方自行承擔(dān)。5、有權(quán)要求乙方按照本合同約定提供物業(yè)服務(wù)，對(duì)乙方提供的物業(yè)服務(wù)有監(jiān)督、建議權(quán)利。6、有權(quán)要求乙方按雙方約定的管理標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理報(bào)告等管理信息。7、審定并監(jiān)督乙方提交的設(shè)備設(shè)施整改計(jì)劃預(yù)算及委托外包事項(xiàng)整改落實(shí)到位。 8、及時(shí)答復(fù)乙方在物業(yè)服務(wù)中

12、提出需決策、確認(rèn)、協(xié)調(diào)的有關(guān)事項(xiàng)。9、負(fù)責(zé)提供物業(yè)服務(wù)所需相關(guān)文件、資料、辦公用房。10、按期撥付本合同約定的物業(yè)管理費(fèi)用。11、應(yīng)當(dāng)勸導(dǎo)業(yè)主（干部職工）遵守管理規(guī)約，并監(jiān)督業(yè)主/用戶遵守管理規(guī)約； 12、福建省財(cái)政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心為監(jiān)督服務(wù)機(jī)構(gòu)，監(jiān)督內(nèi)容為乙方投標(biāo)承諾、管理指標(biāo)、各項(xiàng)管理制度、保潔標(biāo)準(zhǔn)等，將進(jìn)行定期或不定期的內(nèi)部或外部考核。13、法規(guī)政策規(guī)定的應(yīng)由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 第八條 乙方的權(quán)利和義務(wù)：1、根據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約制訂物業(yè)服務(wù)方案和管理制度，負(fù)責(zé)編制物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃。乙方應(yīng)于本合同簽訂日起7個(gè)工作日內(nèi)向甲方提交物業(yè)服務(wù)方案和管理制度、物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃。2、按照本合同約定

13、的服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)附件1、2）及投標(biāo)文件中物業(yè)管理方案履約提供物業(yè)服務(wù)，履約情況作為考核依據(jù)。3、乙方不得將本項(xiàng)目分包、轉(zhuǎn)包或變相轉(zhuǎn)包給第三方。4、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定，向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等。5、妥善保管和使用本物業(yè)的檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息，不得將甲方或業(yè)主信息用于物業(yè)管理活動(dòng)之外的其他用途。6、及時(shí)向全體業(yè)主通報(bào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主的投訴，接受業(yè)主的監(jiān)督。7工資檢查、層及保養(yǎng)記錄并送達(dá)有關(guān)部門(mén)檢測(cè)，保證二次供水衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。8、對(duì)業(yè)主違反本合同或者管理規(guī)約的行為，采取告知、勸阻和向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告等方式督促業(yè)主改正。8、負(fù)責(zé)

14、編制本物業(yè)的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施。加強(qiáng)對(duì)本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查，每半年度將運(yùn)行狀況以書(shū)面材料提交甲方。 9、乙方對(duì)本物業(yè)內(nèi)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須事先與甲方同意并報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。10、乙方負(fù)責(zé)完成甲方委托管理事項(xiàng)及相關(guān)要求。本合約期滿不再續(xù)簽時(shí)，乙方須向甲方辦理移交手續(xù)（包括甲方無(wú)償提供的管理、生活用房和辦公設(shè)備用具，以及物業(yè)管理的全部檔案資料）。11、乙方在管理過(guò)程中因物業(yè)管理責(zé)任所造成甲方或業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)賠償由此所造成的損失。12、乙方須按招標(biāo)文件要求配置人員（詳見(jiàn)附件3），不得以任何理由降低人員配置標(biāo)

15、準(zhǔn)、要求，如乙方不按要求實(shí)施人員配置，由此產(chǎn)生的后果由乙方承擔(dān)；對(duì)管理、技術(shù)、安防、衛(wèi)生、綠化人員的人事調(diào)整，必須經(jīng)過(guò)同甲方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后才能實(shí)施；每月向甲方提供人員信息、崗位配置及工資情況表。13、乙方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)管理、技術(shù)、安防、衛(wèi)生、綠化人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德的教育。因物業(yè)人員原因與業(yè)主（干部職工）或來(lái)訪人員及物業(yè)內(nèi)部人員產(chǎn)生口角、動(dòng)手，造成不良影響的，乙方應(yīng)詳細(xì)向甲方解釋?zhuān)⑴c甲方協(xié)商對(duì)當(dāng)事人作出批評(píng)教育或開(kāi)除的處理。14、乙方必須為乙方所有員工購(gòu)買(mǎi)人身意外險(xiǎn)等有關(guān)保險(xiǎn)，乙方員工在物業(yè)服務(wù)區(qū)域、服務(wù)過(guò)程、上下班及途中發(fā)生的一切安全事故（包括但不限于人身安全和財(cái)產(chǎn)安全）均完全由乙方自行承

16、擔(dān)，乙方需妥善處理，不得對(duì)甲方產(chǎn)生任何不良影響，否則應(yīng)賠償甲方相應(yīng)的損失。15、物業(yè)處須每周召開(kāi)一次工作例會(huì)，分析物業(yè)服務(wù)工作情況，并上報(bào)甲方主管部門(mén)。16、自本合同終止之日起10日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方辦理下列移交事項(xiàng)：（1)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（2)管理的全部圖紙、檔案、資料；（3)物業(yè)管理用房和公用的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備；（4)其他法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)移交的事項(xiàng)。除甲方有要求外，乙方不得故意拖延，否則履約保證金不予返還。第6章 管理目標(biāo)及考評(píng)第九條 乙方根據(jù)甲乙雙方協(xié)商同意并對(duì)福建省財(cái)政廳辦公大樓物業(yè)管理做出以下服務(wù)承諾：1、制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，有計(jì)劃、有檢查，業(yè)主滿意率達(dá) 90%以上。2、來(lái)訪接待：熱

17、情接待，禮貌待人，文明執(zhí)勤，形象良好，有效投訴率低于2 %。3、有效投訴處理率達(dá)100%。4、房屋外觀：完好、安全、整潔、美觀，房屋及公共配套設(shè)施、設(shè)備完好率 100%以上。5、合同期內(nèi)無(wú)重大事故發(fā)生，不發(fā)生刑事案件、火災(zāi)等。6、公共環(huán)境：衛(wèi)生、美觀、舒適、安全、整潔；美化綠化：種一片、綠一片、美一片；環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)率為100%。7、利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。8、消防管理符合政府規(guī)定，年檢完好。9、維修工程質(zhì)量合格率100 %。 10、交通秩序：停有序、行暢通；道路、車(chē)場(chǎng)完好率100%。 11、化糞池、雨水井、污水井保持完好。12、管理人員必須專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格。第十條 在合同

18、執(zhí)行期間，乙方須接受甲方的監(jiān)督。甲方將對(duì)乙方的履約情況進(jìn)行檢查考評(píng)。若發(fā)現(xiàn)有未履約或未完全履約情形，第一次將予以提醒，并責(zé)令限期整改；第二次予以警告，酌情在年物業(yè)管理費(fèi)的5%內(nèi)扣減相關(guān)款項(xiàng)；累次未履約或未完全履約，甲方有權(quán)扣減相關(guān)款項(xiàng)目并終止合同。具體的檢查考評(píng)的具體內(nèi)容如下：（1）人員檢查考評(píng)：物業(yè)人員應(yīng)具備相應(yīng)的崗位履職能力水平，各崗位必須按招標(biāo)、投標(biāo)及合同和政府主管部門(mén)的規(guī)定配備人員。確因人員臨時(shí)變動(dòng)而短期缺編，缺編數(shù)不可超過(guò)2人，缺編人員應(yīng)在5天內(nèi)補(bǔ)齊，且缺編期間必須安排相應(yīng)人員負(fù)責(zé)缺編人員的崗位職責(zé)；缺編超過(guò)5天不能補(bǔ)齊，按缺編人員崗位、缺編數(shù)量、缺編時(shí)間和日工資等情況進(jìn)行計(jì)算，從物

19、業(yè)管理費(fèi)中扣減，由此給甲方造成的其他損失，完全由乙方承擔(dān)所有損失費(fèi)用。甲方可提出對(duì)各主管以上人員的調(diào)整，乙方如提出調(diào)整需經(jīng)甲方同意，物業(yè)人員的最終實(shí)際配備及相關(guān)要求應(yīng)按甲方的具體要求實(shí)施，不得以任何理由拒絕。（2）責(zé)任檢查考評(píng)：綜合管理責(zé)任：當(dāng)班人員不得有睡覺(jué)、玩游戲、看電視、玩手機(jī)、看書(shū)報(bào)等影響本職工作的情況。乙方應(yīng)經(jīng)常按照相關(guān)規(guī)定加強(qiáng)自檢巡查，提高警惕，確保管理范圍內(nèi)所有財(cái)物和人身安全。乙方每月至少對(duì)駐財(cái)政廳項(xiàng)目實(shí)施一次綜合性檢查，并于下月5日（遇節(jié)假日往后順延）前向甲方管理部門(mén)提交相關(guān)檢查證明。因乙方失職造成管理范圍內(nèi)業(yè)主戶內(nèi)、員工財(cái)物被盜、人身傷害，經(jīng)相關(guān)部門(mén)確認(rèn)是乙方責(zé)任的，由乙方賠

20、償經(jīng)濟(jì)損失并進(jìn)行整改。房屋、設(shè)施、設(shè)備管理責(zé)任：乙方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)管理范圍內(nèi)所有房屋、設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)，嚴(yán)格按照相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)進(jìn)行操作、管理及養(yǎng)護(hù)，確保正常運(yùn)行。對(duì)操作和養(yǎng)護(hù)不當(dāng)或其他原因造成的損壞損失負(fù)一切責(zé)任。認(rèn)真完成甲方相關(guān)部門(mén)要求的每月設(shè)備設(shè)施巡查報(bào)告工作，不得拖延或弄虛做假，造成重大損失的，按有關(guān)部門(mén)確定的損失金額，乙方需全額無(wú)條件賠償損失，甲方有權(quán)視情況決定是否終止合同。車(chē)輛管理責(zé)任：負(fù)責(zé)對(duì)管理范圍內(nèi)所有地面和地下各停車(chē)場(chǎng)所的管理，對(duì)本單位公務(wù)用車(chē)和私家車(chē)的安全管理。建立本單位公務(wù)用車(chē)、私家車(chē)牌照和變動(dòng)情況管理登記冊(cè)，實(shí)行車(chē)輛管理、車(chē)輛進(jìn)出核準(zhǔn)等多管齊下的切實(shí)有效

21、的管理機(jī)制，確保以上車(chē)輛的安全。確保行人和車(chē)輛進(jìn)出通道的暢通。未經(jīng)核準(zhǔn)的外來(lái)車(chē)輛一律不得出入管理范圍內(nèi)的任何場(chǎng)所。若因管理不善造成車(chē)輛失竊或受損或影響行人和車(chē)輛的通行，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。保潔管理責(zé)任：乙方保潔管理必須達(dá)到保潔服務(wù)要求，若檢查不合格，扣減乙方月物業(yè)管理費(fèi)的1%；每月若有兩次以上對(duì)保潔服務(wù)的投訴，經(jīng)甲方提出警告仍未及時(shí)有效解決的，可扣減乙方月物業(yè)管理費(fèi)的1%；若因管理范圍內(nèi)清潔服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而受到有關(guān)部門(mén)（愛(ài)衛(wèi)、環(huán)衛(wèi)、市容、街道辦事處等單位）處罰的，其中所交的罰款全部由乙方承擔(dān)。綠化養(yǎng)護(hù)管理責(zé)任：乙方應(yīng)做好綠化管理工作，若未達(dá)到管理服務(wù)要求，扣減乙方月物業(yè)管理費(fèi)的0.5%；

22、如因乙方管理、養(yǎng)護(hù)不善或沒(méi)有及時(shí)采取避免可遇見(jiàn)自然災(zāi)害的措施，由此造成喬木、灌木、草坪苗木等損失，由乙方負(fù)責(zé)補(bǔ)種或照價(jià)賠償損失。保密要求：乙方負(fù)責(zé)對(duì)其管理的員工進(jìn)行經(jīng)常性保密和安全宣傳教育，把保密和安全教育作為一項(xiàng)重要內(nèi)容貫穿管理工作全過(guò)程。認(rèn)真遵守保密管理規(guī)定，做到不該知道的秘密文件不看，不該說(shuō)的秘密不說(shuō)，不該問(wèn)的不問(wèn)，不該去的地方不去。不得擅自記錄、復(fù)制、拍攝、摘抄、收藏、攜帶與保密工作有關(guān)文件資料。不得了解或外傳大樓內(nèi)部設(shè)施和辦公等情況。遵守甲方有關(guān)安全、衛(wèi)生管理的規(guī)章制度。不得隨意在辦公區(qū)喧嘩，不得攜帶易燃易爆物品進(jìn)出，不得隨意使用甲方電話談?wù)撆c物業(yè)工作無(wú)關(guān)的事。物業(yè)人員應(yīng)著裝佩胸牌出

23、入大樓，未經(jīng)同意不得擅自進(jìn)入各辦公室。乙方應(yīng)加強(qiáng)所有物業(yè)工作人員的安全教育，若發(fā)生任何安全事故，由乙方負(fù)全責(zé)。具體要求詳見(jiàn)附件2物業(yè)服務(wù)考評(píng)細(xì)則表。第7章 管理服務(wù)費(fèi)用及支付方式第十一條 物業(yè)綜合管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、本合同中辦公樓物業(yè)綜合管理費(fèi)中標(biāo)全年總額為人民幣 元（不含交接期，交接期詳見(jiàn)招標(biāo)文件第五章第三條）。其中 元/年的費(fèi)用，甲方有權(quán)按考評(píng)細(xì)則月對(duì)乙方服務(wù)實(shí)施考評(píng)，按 元/月扣完甲方考評(píng)結(jié)果確定的金額后支付給乙方。另 元/年是作為提高物業(yè)企業(yè)及員工服務(wù)積極性的獎(jiǎng)勵(lì)基金，此款項(xiàng)作為甲方依據(jù)獎(jiǎng)懲考評(píng)細(xì)則對(duì)乙方公司的獎(jiǎng)勵(lì)基金，該留存結(jié)余款項(xiàng)具體使用由甲方根據(jù)考評(píng)細(xì)則另行明細(xì)規(guī)定；此基金并非為必

24、須向乙方支付款項(xiàng)，解釋權(quán)、使用權(quán)歸甲方。第十二條 甲方付給乙方的物業(yè)綜合管理費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目包括但不限于如下：1、支付乙方工作人員的工資、社保、醫(yī)保、行業(yè)管理費(fèi)、各工種工作人員服裝及節(jié)假日補(bǔ)貼與加班費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、物業(yè)管理酬金、管理處辦公開(kāi)支、相關(guān)耗材開(kāi)支等。2、管理區(qū)域內(nèi)垃圾清運(yùn)、門(mén)前三包費(fèi)，保潔清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，四害消殺費(fèi)。3、管理區(qū)域內(nèi)大垃圾桶、茶葉簍、茶葉桶、煙灰桶、蹲位內(nèi)的小垃圾桶、垃圾分類(lèi)桶、垃圾車(chē)、保潔及維修工具、專(zhuān)用提示牌、電梯地毯及各類(lèi)地毯、綠化品名標(biāo)識(shí)及各類(lèi)標(biāo)識(shí)等保潔用品，用具費(fèi)用、衛(wèi)生紙、洗手液、檀香、衛(wèi)生球等衛(wèi)生用品，以上所有保潔費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。4、值班室、會(huì)議室等公共區(qū)域電

25、池、茶葉、鉛筆、水筆、垃圾袋、抽紙、洗手液、洗發(fā)水、沐浴液、蚊香、一次性杯子、抹布、垃圾桶等物品由乙方負(fù)責(zé)購(gòu)置，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。5、公共地面的保養(yǎng)，電梯大理石的晶面處理，辦公樓公共區(qū)域大理石一次打蠟費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)；6、本合同期內(nèi)清洗外墻一次，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。7、本合同期內(nèi)至少兩次清洗二次供水設(shè)備，及時(shí)將水樣送達(dá)有關(guān)部門(mén)檢測(cè)，排污管、陰井、化糞池、隔油池每年至少清掏兩次，發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。8、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。9、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。10、單次單臺(tái)設(shè)備設(shè)施維修加裝預(yù)算2000元以下，1000元（含）以上（預(yù)算中的主材由甲方負(fù)責(zé)）項(xiàng)目；單次單臺(tái)設(shè)備設(shè)施維修加裝預(yù)算1000元（不含

26、）以下項(xiàng)目；其余甲方認(rèn)為應(yīng)由乙方實(shí)施的。11、稅費(fèi)。第十三條 辦公樓物業(yè)綜合管理費(fèi)的付款方式：甲方進(jìn)行定期考評(píng)后向乙方出具付款確認(rèn)書(shū)，乙方確認(rèn)無(wú)誤后于每月的15日前向甲方出具上個(gè)月的發(fā)票，經(jīng)甲方審核確認(rèn)后10個(gè)工作日內(nèi)將上個(gè)月的管理費(fèi)轉(zhuǎn)入乙方指定的賬戶內(nèi)。若甲方未收到乙方開(kāi)具的發(fā)票，或發(fā)票金額與付款確認(rèn)書(shū)不符，甲方有權(quán)拒絕付款。乙方指定的賬戶為：戶名：開(kāi)戶行：賬號(hào)：第十四條 履約保證金1、乙方應(yīng)在本合同簽訂時(shí)向甲方繳納中標(biāo)價(jià)人民幣的5%，即人民幣 元作為履約保證金，如乙方不能完成本合同約定的物業(yè)管理目標(biāo)，甲方不予返還履約保證金；如乙方按本合同約定完全履約，在合同期滿乙方將設(shè)備、檔案完整移交甲方

27、后，甲方將無(wú)息返還。如乙方不按時(shí)將相關(guān)設(shè)備設(shè)施檔案、圖紙等材料完整移交，影響甲方正常工作開(kāi)展，甲方不予以返還履約保證金。招標(biāo)文件第43頁(yè)第8點(diǎn)，第48頁(yè)第4點(diǎn)，需貴廳確認(rèn)履約保證金的數(shù)額。2、若甲方未能在本合同期限屆滿后與乙方續(xù)簽下一年服務(wù)合同的，甲方有權(quán)要求乙方在本合同期限屆滿后1至3個(gè)月內(nèi)繼續(xù)履行本合同，以便甲方在此期間選聘新的物業(yè)服務(wù)單位，物業(yè)管理費(fèi)用按本合同約定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)結(jié)算，乙方不得以任何理由拒絕，否則履約保證金不予以返還。招標(biāo)文件第42頁(yè)第3點(diǎn)第八章 違約責(zé)任第十五條 甲乙任何一方均不得無(wú)故單方面提前終止合約，若需終止的，應(yīng)提前3個(gè)月通知對(duì)方，并應(yīng)向?qū)Ψ揭淮涡灾Ц侗竞贤?個(gè)月全部物業(yè)

28、綜合管理費(fèi)的違約金。因此給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)賠償所受損失。第十六條 如因乙方原因，造成不能完成規(guī)定管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并發(fā)送整改通知書(shū)，若乙方未在甲方限定期限內(nèi)整改完畢，甲方將視未履約或未完全履約的具體情形，酌情在應(yīng)付的物業(yè)綜合管理費(fèi)中扣減相關(guān)款項(xiàng)。招標(biāo)文件第43頁(yè)第11點(diǎn)如一個(gè)合同年度整改通知書(shū)發(fā)送3次及以上，甲方有權(quán)解除本合同，乙方應(yīng)支付本合同2個(gè)月全部物業(yè)綜合管理費(fèi)的違約金，因乙方原因造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)予以賠償，否則履約保證金不予返還。第十七條 甲方委托乙方管理的物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，發(fā)生消防、電梯、供配電、安防等安全事故，對(duì)甲方造成重大損失的，甲方有權(quán)單方面終止

29、合同，且履約保證金不予返還。在服務(wù)區(qū)內(nèi)以及發(fā)生物品被盜等事件，由乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐韶?zé)任事故的，由乙方自行承擔(dān)全部責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理，由此給甲方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第十八條 乙方違反本合同約定的義務(wù)，致使本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)未能完成或弄虛作假，甲方有權(quán)要求乙方在發(fā)現(xiàn)之日起10日內(nèi)解決，逾期仍未解決的，甲方有權(quán)單方解除本合約，并視情節(jié)輕重有權(quán)要求乙方支付不低于本合同約定的2個(gè)月全部物業(yè)綜合管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為違約金，履約保證金不予返還。若乙方或乙方的工作人員違反本合同約定的保密義務(wù)，甲方有權(quán)單方要求解除本合同，乙方應(yīng)向甲方支付2個(gè)月全部物業(yè)綜合管理費(fèi)作

30、為違約金，且甲方不予返還履約保證金。若乙方的工作人員未符合本合同附件3的標(biāo)準(zhǔn)要求，甲方有權(quán)要求整改，若乙方未在甲方限定期限內(nèi)整改完畢，每出現(xiàn)一次，甲方有權(quán)按考評(píng)細(xì)則要求予以處罰。第十九條 乙方未按期足額向相關(guān)部門(mén)繳納代收的水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等費(fèi)用，由此給甲方造成的損失，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。第二十條 乙方違反合同約定將本項(xiàng)目分包、轉(zhuǎn)包或變相轉(zhuǎn)包給第三方，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)向甲方一次性支付本合同2個(gè)月全部物業(yè)綜合管理費(fèi)的違約金，并賠償因此給甲方造成損失。第九章附則第二十一條 乙方使用甲方提供資金購(gòu)置的固定資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。第二十二條 乙方須遵紀(jì)守法，服從當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、街道、社區(qū)等有關(guān)

31、部門(mén)的管理，管理服務(wù)期間不得受到相關(guān)部門(mén)的處罰。第二十三條 乙方負(fù)有物業(yè)隊(duì)伍和人員的管理、教育、培訓(xùn)等責(zé)任，并持證上崗。第二十四條 乙方工作人員須遵守甲方規(guī)定非公務(wù)不得進(jìn)入大樓內(nèi)，不探聽(tīng)或泄露財(cái)政機(jī)密。乙方及乙方工作人員對(duì)在履行本合同過(guò)程中所知悉的甲方或業(yè)主一切信息均應(yīng)予以保密。且保密期限直至甲方或業(yè)主公開(kāi)該信息為止。第二十五條 如物業(yè)人員崗位不到位，甲方有權(quán)扣除相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)。第二十六條 本合約在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方均可向合同履行地福州市鼓樓區(qū)人民法院提起訴訟。第二十七條 自中標(biāo)公示期結(jié)束起3日內(nèi)作為交接期，乙方管理及相關(guān)服務(wù)人員應(yīng)進(jìn)駐甲方指定的辦公場(chǎng)所進(jìn)行交接

32、，交接期甲方不支付任何費(fèi)用，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，交接期最后一天20：00在甲方的監(jiān)督下乙方與原物業(yè)辦理交接手續(xù)。第二十八條 本合同規(guī)定的管理期屆滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿前一個(gè)月內(nèi)向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面要求。第二十九條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則、人員配置清單為本合同附件，作為本合同的一部分，與本合同具有同等的法律效力。附件與本合同約定不一致之處，以本合同約定為準(zhǔn)。附件之間如有沖突，雙方協(xié)商解決。第三十條 本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。第三十一條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有

33、關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。第三十二條 如合同期滿乙方未能繼續(xù)為甲方進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，乙方需保證做好交接期間的相關(guān)工作，在交接期間不得做出不利于甲方和新進(jìn)駐物業(yè)企業(yè)的事情，否則履約保證金不予返還，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。第三十三條 本合同正本共10頁(yè)，一式 6份，甲、乙雙方各執(zhí) 3份，具有同等法律效力。第三十四條 本合同自甲乙雙方法定代表人或授權(quán)代表簽字并加蓋公章之日起生效。附件1物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)附件2物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則附件3人員配置清單（以下無(wú)正文，為簽署欄）甲方（公章）： 乙方（公章）：代表（簽字）： 代表（簽字）： 年 月 日 年 月 日簽約地點(diǎn)：福州市鼓樓區(qū)中山路5號(hào)福建省財(cái)政廳附件1：物業(yè)管

34、理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：參照福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)）中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以下所定標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)相比，如標(biāo)準(zhǔn)較低，則按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；如標(biāo)準(zhǔn)較高的按以下條款執(zhí)行。第一條綜合管理（一）管理處設(shè)置根據(jù)甲方管理服務(wù)定位，設(shè)置管理服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、電腦、網(wǎng)絡(luò)、打印機(jī)等辦公設(shè)備并開(kāi)通業(yè)主QQ群等網(wǎng)絡(luò)溝通平臺(tái)以及微信服務(wù)平臺(tái)，同時(shí)也須建立完善便捷的接待和事務(wù)處理機(jī)制，隨時(shí)隨地全方位滿足各項(xiàng)工作需求。（二）管理人員要求1、總體要求（1）嚴(yán)格人員錄用標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化配備外觀形象好、綜合素質(zhì)高的管理服務(wù)人員。辦公樓物業(yè)人員平均年齡不得高于50歲、男員工身高165以上、女員

35、工155以上，所有工作人員政治面貌清白，無(wú)劣跡，無(wú)犯罪前科并取得相關(guān)技術(shù)證書(shū)和必備的上崗證書(shū)。（2）有完善的員工培訓(xùn)機(jī)制體制。在入駐前開(kāi)展分層級(jí)、分類(lèi)別、分重點(diǎn)的培訓(xùn)工作，講、學(xué)、練相結(jié)合，做到全體員工服務(wù)意識(shí)到位、服務(wù)禮儀規(guī)范，管理員工掌控溝通得力，專(zhuān)業(yè)員工熟悉本物業(yè)的設(shè)備特點(diǎn)，一線操作員工熟練度高，使服務(wù)水平在入駐即達(dá)到一個(gè)較高的水平。物業(yè)各部門(mén)每月至少應(yīng)組織一次相關(guān)的培訓(xùn)，并有培訓(xùn)記錄。新進(jìn)人員須培訓(xùn)建議：培訓(xùn)考核考核合格后方可上崗。（3）管理和服務(wù)人員均佩帶明顯標(biāo)志，著制式服裝，遵守職業(yè)道德規(guī)范，各類(lèi)人員熟悉物業(yè)情況和本崗位的職責(zé)，服務(wù)意識(shí)好，精神面貌好，敬業(yè)精神強(qiáng)。（4）物業(yè)主任（項(xiàng)

36、目負(fù)責(zé)人）需大專(zhuān)以上學(xué)歷，獲得過(guò)中華人民共和國(guó)人力資源和社會(huì)保障部、中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理師證書(shū)且聘用單位為投標(biāo)人企業(yè),并從事3年以上國(guó)家機(jī)關(guān)或國(guó)有企、事業(yè)單位物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；綜合主管應(yīng)具有大專(zhuān)（含）以上學(xué)歷、一級(jí)企業(yè)人力資源管理師、物業(yè)管理師證并在投標(biāo)人企業(yè)且從事1年以上物業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)；工程主管需有電氣工程師以上職稱(chēng)或電氣專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上學(xué)歷，5年本專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，持有國(guó)家物業(yè)管理師及特種設(shè)備安全管理人員等證書(shū)；安防主管應(yīng)具有大專(zhuān)（含）以上學(xué)歷、高級(jí)保安員證、物業(yè)管理師證，并在投標(biāo)人企業(yè)且從事1年以上物業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)；。（5）物業(yè)主任、綜合主管、工程主管、安防主管、保潔主管、

37、標(biāo)兵崗、大堂接待等重要崗位人員的上崗或變更須經(jīng)甲方同意，其余人員的上崗（變更）應(yīng)向甲方報(bào)備。（6）在物業(yè)處及設(shè)門(mén)崗立服務(wù)監(jiān)督墻，所有物業(yè)工作人員資料上服務(wù)監(jiān)督墻。（三）日常管理1、建立各項(xiàng)規(guī)章制度（1）建立公眾管理制度包括環(huán)境衛(wèi)生管理須知、消防管理規(guī)定、精神文明公約、治安管理須知、車(chē)輛進(jìn)出停放管理須知等。（2）建立內(nèi)部管理制度包括員工手冊(cè)、員工獎(jiǎng)懲條例、員工考評(píng)細(xì)則、招聘管理制度、考勤管理制度、培訓(xùn)管理制度、薪資管理制度、福利管理制度、勞動(dòng)合同簽訂管理規(guī)定等。（3）建立工作手冊(cè)包括各級(jí)崗位職責(zé)工作手冊(cè)、客服操作手冊(cè)、秩序維護(hù)操作手冊(cè)、工程操作手冊(cè)、綠化管理操作手冊(cè)、環(huán)境管理操作手冊(cè)、突發(fā)事件操

38、作手冊(cè)等。2、建立各類(lèi)人員工作和工作業(yè)績(jī)考核制度，各類(lèi)制度張貼上墻，并按要求實(shí)施內(nèi)部考核，加強(qiáng)管理，并每月向甲方報(bào)備相關(guān)情況。3、建立健全的物業(yè)管理檔案。4、所有實(shí)行24小時(shí)值班制度的崗位都應(yīng)執(zhí)行三班制。5、公布8小時(shí)服務(wù)電話和24小時(shí)值班電話。6、設(shè)置客服人員1名、大堂接待2名、會(huì)議接待4名（五官端正、普通話標(biāo)準(zhǔn)、35歲以下女性，會(huì)議接待人員會(huì)操作視頻、音響等設(shè)備）7、負(fù)責(zé)廳值班室的衛(wèi)生保潔、床上用品清洗及相關(guān)物品服務(wù)保障工作。8、來(lái)訪人員接待及會(huì)務(wù)服務(wù)。9、客服人員17、18樓臨時(shí)替班服務(wù)。10、物業(yè)應(yīng)制定所有管理服務(wù)工作的流程描述及工作流程圖。11、物業(yè)公司每月需對(duì)駐甲方物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行

39、一次綜合考評(píng)，并報(bào)備給甲方；主管以上人員須每周至少一次轄區(qū)巡查；安防主管每半月進(jìn)行至少一次午夜后巡查；物業(yè)主任每月至少一次午夜后巡查，所有巡查工作須有記錄或證明。大堂接待是重要服務(wù)的崗位，大堂接待服務(wù)作為服務(wù)內(nèi)容中重要的組成部分，負(fù)責(zé)外來(lái)人員的來(lái)訪登記、來(lái)賓引導(dǎo)等工作。要求服務(wù)人員熟悉廳各處室區(qū)域分布基本情況及各類(lèi)物業(yè)業(yè)務(wù)，能對(duì)外來(lái)人員的咨詢給予及時(shí)解答引導(dǎo)，對(duì)一般性突發(fā)事件進(jìn)行初步處理。第二條 房屋、道路的管理和維護(hù)（一）房屋的管理與維護(hù)1、房屋結(jié)構(gòu)和房屋維護(hù)養(yǎng)護(hù)（1）本合同期內(nèi)至少2次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)報(bào)告甲方并做好記錄。（2）本合同期內(nèi)2次書(shū)面通知業(yè)主對(duì)空調(diào)外掛機(jī)、

40、熱水器等戶內(nèi)外設(shè)置物進(jìn)行安全性檢查，排除不安全隱患。（3）本合同期內(nèi)至少1次編制房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常管理和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并按計(jì)劃做好維修養(yǎng)護(hù)工作。2、公共標(biāo)識(shí)及建筑外觀辦公大樓主出入口處設(shè)有平面示意圖，主要路口交通標(biāo)示齊全、規(guī)范；辦公大樓各樓層處室及公共配套設(shè)施場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。3、公共門(mén)窗、消防器材等每?jī)商熘辽傺膊?次樓梯通道以及其他共用部位的公共門(mén)窗、玻璃、防火門(mén)、消防器材等配套設(shè)施，保持設(shè)施完好，有損壞的自發(fā)現(xiàn)之日起5天內(nèi)恢復(fù)正常，巡查、維修和保養(yǎng)記錄齊全。4、日常巡查每日巡查1次房屋建筑，包括各層門(mén)戶、樓梯通道及其它公用部位的門(mén)窗、玻璃等，并做好巡查紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，發(fā)現(xiàn)

41、隱患及時(shí)報(bào)告。5、外墻清洗及大理石打蠟本合同期內(nèi)對(duì)辦公樓公共區(qū)域大理石打蠟2次，清洗外墻2次。6、檔案管理房屋及公用設(shè)施、設(shè)備的檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便，建立完善的修繕制度，并建立臺(tái)賬。7、樓內(nèi)物品堆放房屋及公用設(shè)施保持完好，公共樓梯、走道、天臺(tái)、大廳等無(wú)隨意堆放雜物和占用通道現(xiàn)象。8、房屋的維修廳辦公樓房屋、設(shè)施、設(shè)備的請(qǐng)修項(xiàng)目15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)率達(dá)100%，合格率達(dá)100%。急修項(xiàng)目4小時(shí)內(nèi)完成，小修項(xiàng)目24小時(shí)內(nèi)完成。（二）道路的管理與維護(hù)1、保持道路完好、平坦通暢，停車(chē)場(chǎng)及其他公共場(chǎng)所、建筑小品、雕塑等完好無(wú)損。2、每周巡查2次道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)

42、。第三條 公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理和維護(hù)（一）總體要求1、物業(yè)負(fù)責(zé)所有設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行，巡檢及維護(hù)（具體項(xiàng)目按第二章相關(guān)條款執(zhí)行）。2、所有設(shè)備完好，運(yùn)行正常。3、物業(yè)負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電設(shè)備、給排水、消防等系統(tǒng)日常安全運(yùn)行，電梯、空調(diào)等設(shè)備外包的監(jiān)管，建立規(guī)范完善的運(yùn)行和維修保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障。4、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)鼠。（二）設(shè)施設(shè)備的日常巡檢1、圍墻每月巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持圍墻完好。遇到暴風(fēng)雨等異常情況要加強(qiáng)巡查和維護(hù)。2、老干活動(dòng)中心每?jī)商煅膊?次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證設(shè)施的安全使用。3、供水及排水系統(tǒng)（1）未移交供水企業(yè)管理的供水

43、設(shè)備，每周巡查3次以上，給排水系統(tǒng)每天巡查一次。（2）每周至少巡查3次污水泵等排水系統(tǒng)，確保排水系統(tǒng)運(yùn)行正常。（3）發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)疏通、清掏。排污橫立管、陰井、化糞池、隔油池合同期至少清掏兩次。4、公共照明每天1次檢查路燈、樓道燈等公共照明系統(tǒng)，及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等，完好率不低于98%，并按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。5、消防系統(tǒng)（1）每天巡視1次。（2）消防栓每月檢查1次，消防栓箱內(nèi)各種配件齊全完好。（3）每半年檢測(cè)1次探測(cè)器，不合格的應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)換。（4）每月檢查1次配備的滅火器，臨近失效立即更新或充壓。6、電梯系統(tǒng)每天至少1次對(duì)電梯實(shí)行巡查，保證載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈

44、具等配件保持完好。7、供配電系統(tǒng)（1）地下室高低壓配電房每天巡視12次以上，各樓層配電房每天1次。（2）發(fā)電機(jī)每月至少啟動(dòng)檢查1次。8、 中央空調(diào)系統(tǒng)（1）開(kāi)機(jī)期間，主機(jī)、空調(diào)水泵每天巡視10次以上。在未啟用時(shí)間每周巡視一次。（2）樓層、屋面冷卻塔等其它系統(tǒng)設(shè)備每天巡視1次。（三）設(shè)施設(shè)備日常管理與維護(hù)1、安全標(biāo)志設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，每月至少檢查1次。2、供水系統(tǒng)（1）每半年至少1次對(duì)水泵潤(rùn)滑點(diǎn)加油，及時(shí)對(duì)泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，對(duì)水泵實(shí)施全面維護(hù)保養(yǎng)，保證二次供水正常，泵房整潔。（2）未移交自來(lái)水公司管理的水箱、蓄水池，本合同期內(nèi)定期清洗2次，并將水質(zhì)送檢化驗(yàn)，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生

45、活用水標(biāo)準(zhǔn)。（3）未移交自來(lái)水公司的水箱、蓄水池應(yīng)保持水箱、蓄水池蓋板完好并加鎖，溢流管口安裝有金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。（4）水泵：本合同期內(nèi)保養(yǎng)一次，主要是檢查水泵、電機(jī)、線路、軸承、密封、聯(lián)軸器等部件。（5）建立用水管理制度，每天登記水表各一次，并積極協(xié)助業(yè)主安排合理的用水及節(jié)能計(jì)劃，并負(fù)責(zé)用戶水表的抄表及造冊(cè)。（6）高層建筑每年2次對(duì)供水系統(tǒng)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。（7）接到相關(guān)部門(mén)的停水、停電、停氣等通知時(shí)，應(yīng)提前以通知、公告、短信等形式通知業(yè)主。3、排水系統(tǒng)（1）每周至少巡查2次污水泵等排水系統(tǒng)，確保排水系統(tǒng)運(yùn)行正常。（2）每半年1次潤(rùn)滑加油。（3）本合同期內(nèi)至少1次對(duì)排水系統(tǒng)全面維

46、護(hù)保養(yǎng)。（4）本合同期內(nèi)戶外共用雨、污水管道至少疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，及時(shí)清陶；化糞池至少清掏2次。4、消防系統(tǒng)（1）制定并執(zhí)行消防安全制度、消防安全操作規(guī)則、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。（2）建立義務(wù)消防隊(duì)伍并每年進(jìn)行一次消防演練。5、電梯系統(tǒng)（1）每天至少1次對(duì)電梯實(shí)行巡查，保證載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行，貨梯正常運(yùn)轉(zhuǎn)，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好。（2）對(duì)委托專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，安排專(zhuān)人加強(qiáng)跟蹤監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。 6、供配電系統(tǒng)（1）每年5月和10月對(duì)供配電系統(tǒng)各做一次保養(yǎng)。（2）建立用電管理制度，每天登記電表各一次，積極安排合理的用電水及節(jié)能計(jì)劃，并負(fù)責(zé)用戶電

47、表的抄表及造冊(cè)。7、空調(diào)系統(tǒng)在供冷前各清洗一次空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管、新風(fēng)機(jī)及風(fēng)管，并仔細(xì)檢查管路及風(fēng)機(jī)盤(pán)管；（四）設(shè)施設(shè)備日常維修1、熱情接待業(yè)主投訴，并在5分鐘內(nèi)到位服務(wù)。2、接到電梯運(yùn)行故障報(bào)告后，辦公樓物業(yè)管理人員10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行危急處理，通知專(zhuān)業(yè)維修人員30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)維修的應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理，盡快恢復(fù)電梯正常運(yùn)行。3、每月1次主動(dòng)到辦公樓各處室了解設(shè)施使用情況，需要維修應(yīng)當(dāng)天及時(shí)解決并做好記錄。4、配合相關(guān)部門(mén)做好配電、電梯、空調(diào)、消防、安防等系統(tǒng)的各類(lèi)安全檢查，并做好記錄和檔案資料管理工作。5、建立檔案，所有設(shè)備均應(yīng)有（檢查、維修、保養(yǎng)）檔案。6、建立設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)

48、格執(zhí)行。7、設(shè)施、設(shè)備的維修合格率、養(yǎng)護(hù)完好率達(dá)100%。8、所有報(bào)修要做好流程閉合，確保各項(xiàng)工作不拖延、不脫節(jié)。第四條 環(huán)境衛(wèi)生（一）樓內(nèi)地面和墻面1、每周巡檢轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況1次，并做好記錄及建檔保存工作。2、每天8：00-18：00循環(huán)保潔，保持樓內(nèi)干凈整潔，無(wú)顯露垃圾和衛(wèi)生死角。3、辦公樓一層大廳，上班期間每小時(shí)保潔1次。4、辦公樓大堂、門(mén)廳花崗巖大理石每季度保養(yǎng)1次，材質(zhì)干凈，無(wú)污漬。5、墻面保持無(wú)灰塵、無(wú)污漬。6、樓層及樓梯，上班期間每2小時(shí)保潔1次。7、公共場(chǎng)所的痰吁、垃圾桶及時(shí)處理。（二）樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)等1、每2天1次拖抹所有樓梯，洗擦扶手，欄桿。2、每周1次擦洗人行樓梯

49、，1次清掃天花板、擦拭玻璃窗戶。（三）消防栓、指示牌等公共設(shè)施每周擦抺1次，表面潔凈、無(wú)灰塵、無(wú)污漬。（四）墻面、天花板每月清潔1次，無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。（五）公共門(mén)、窗等玻璃高度3米以下每周清潔1次，高度3米以上每年至少清潔4次，目視潔凈、無(wú)灰塵。（六）天臺(tái)、屋頂及地下室1、天臺(tái)、屋頂每周至少保潔1次，保持清潔、無(wú)垃圾。2、辦公樓的屋面及地下室，上班期間每天1次。（七）垃圾收集和清運(yùn)1、每天及時(shí)收集清運(yùn)垃圾1次，確保垃圾不過(guò)夜，垃圾桶（箱）無(wú)垃圾滿溢散落現(xiàn)象、無(wú)污跡、無(wú)異味。2、垃圾桶（箱）每日清潔次，垃圾場(chǎng)地每日沖洗1次。3、認(rèn)真做好垃圾分類(lèi)工作，生活垃圾實(shí)行袋裝，密閉存放，日產(chǎn)日清。4、對(duì)

50、裝修垃圾應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)人員進(jìn)行清理。（八）電梯轎廂1、及時(shí)清理電梯橋廂地面垃圾。2、每天1次清理電梯門(mén)表面、清潔電梯轎廂內(nèi)壁、門(mén)及指示板（用不銹鋼油擦拭），循環(huán)保潔。3、每月2次對(duì)轎廂內(nèi)燈飾、排氣扇進(jìn)行清理。4、標(biāo)有星期一至星期日的地毯上班期每日一換。5、每月對(duì)電梯門(mén)壁打蠟上光1次，轎壁表面光亮，無(wú)污跡。（九）道路地面、綠地1、每天7：00-18：00循環(huán)保潔，保持辦公樓內(nèi)外環(huán)境整體干凈整潔，無(wú)明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)象。2、大掃除及水洗路面每季度1次。（十）公共燈具、宣傳欄、信報(bào)箱、建筑小品等公共燈具每月至少清潔1次，目視明亮、無(wú)灰塵。宣傳欄、信報(bào)箱、建筑小品等每周清潔1次，目視潔凈、無(wú)灰

51、塵。（十一）“四害”等消殺預(yù)防1、蚊、蠅、蟑螂每季度消殺1次。2、滅鼠每季進(jìn)行1次，無(wú)明顯鼠跡。3、消毒每季1次。（十二）保潔人員有專(zhuān)業(yè)清潔衛(wèi)生管理隊(duì)伍，人員應(yīng)培訓(xùn)上崗，統(tǒng)一著制服上班，及時(shí)勸阻樓道內(nèi)亂懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放現(xiàn)象。（十三）其他1、開(kāi)水間（1）每天負(fù)責(zé)開(kāi)水器的電源開(kāi)關(guān)。（2）每月1次清理開(kāi)水器的水垢。（3）每天1次清潔臺(tái)面，循環(huán)維護(hù)潔凈。2、洗手間（1）辦公樓樓層衛(wèi)生間上班期間每小時(shí)保潔1次，保潔時(shí)懸掛或放置醒目標(biāo)識(shí)。（2）收集垃圾、及時(shí)更換垃圾袋、刷凈洗手池及臺(tái)面、蹲式馬桶、小便池、池漏污垢、銹跡并拖凈地面；擦凈燈飾、玻璃、烘手器、鏡面、門(mén)窗、不銹鋼裝置等。（3）及時(shí)清潔，消除

52、異味，保持衛(wèi)生間的清潔及舒適狀態(tài)。（4）及時(shí)更換衛(wèi)生用品（衛(wèi)生紙、擦手紙、洗手液、香球等）。（5）每月對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行2次消毒。3、辦公室（1）辦公室所有空調(diào)每年清潔2次。（2）辦公室內(nèi)電話每季度消毒1次。第五條 綠化、景觀管理定期對(duì)公共區(qū)域花草樹(shù)木進(jìn)行施肥、修整、除草、防蟲(chóng)等。1、修剪（1）草坪生長(zhǎng)整齊，高度不應(yīng)超過(guò)8公分，超過(guò)時(shí)應(yīng)在1周內(nèi)進(jìn)行修剪（冬季等因氣候因素修剪會(huì)影響植物生長(zhǎng)時(shí)除外）。（2）喬、灌木、綠籬適時(shí)修剪。（3）地被、攀援植物修剪及時(shí)，基本無(wú)枯枝。（4）每月全面修整一次轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)綠化。2、雜草清除本合同期內(nèi)清除雜草6遍以上，雜草面積不大于5%。3、灌、排水常年保持有效澆灌，每天澆

53、水1次，草坪、樹(shù)木生長(zhǎng)良好。4、施肥、松土（1）根據(jù)花草樹(shù)木不同品種及土壤情況制定施肥及防蟲(chóng)計(jì)劃，并按計(jì)劃落實(shí)。草坪按肥力、草種、生長(zhǎng)情況，適時(shí)適量施有機(jī)復(fù)合肥2-3遍。（2）樹(shù)木類(lèi)按植物品種、生長(zhǎng)、土壤狀況適時(shí)適量施肥、松土。普施基肥不少于1遍，花灌木增追施復(fù)合肥2遍，滿足植物生長(zhǎng)需要。5、病蟲(chóng)害防治定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害及時(shí)滅殺。6、扶正、加固臺(tái)風(fēng)、雷雨天氣前做好防范加固措施，并在臺(tái)風(fēng)、雷雨天氣對(duì)部分受影響樹(shù)木進(jìn)行扶正，確保做到樹(shù)木基本無(wú)傾倒。7、其它（1）有技術(shù)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。（2）草地生長(zhǎng)正常，斑禿枯萎低于5%。（3）園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損。（4）綠地設(shè)有

54、提示愛(ài)護(hù)綠化的宣傳牌。（5）綠化成活率98%以上。第六條 安防、消防及交通秩序管理（一）人員要求1、有專(zhuān)業(yè)安防隊(duì)伍，持證上崗并實(shí)行24小時(shí)值班，監(jiān)控及保安巡視制度。2、安防人員配備有統(tǒng)一制服，熟悉轄區(qū)情況，工作認(rèn)真，文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，應(yīng)持證上崗，辦公樓安防人員平均年齡應(yīng)在45歲以下，確保所有安防人員無(wú)刑事和治安管理處罰紀(jì)錄。3、大門(mén)崗設(shè)雙崗其中一為標(biāo)兵崗，主樓大廳設(shè)標(biāo)兵崗。大樓大堂設(shè)立接待員要求女性，身高在160cm以上,年齡在30歲以下,形象較好，經(jīng)過(guò)相關(guān)禮儀培訓(xùn)，負(fù)責(zé)對(duì)訪客的接待登記工作。大門(mén)“立崗”安防人員要求形象良好、身材挺拔,身高175cm以上，應(yīng)在崗?fù)せ蛑付ǖ奈恢蒙媳３帧傲彙蓖?/p>

55、嚴(yán)規(guī)范的姿勢(shì)。4、配備專(zhuān)職車(chē)場(chǎng)管理調(diào)度員，嚴(yán)格管理、及時(shí)調(diào)度進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)或轄區(qū)停放的各種車(chē)輛。5、配備義務(wù)消防隊(duì)。6、配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。7、做好辦公大樓的公共秩序維護(hù)和應(yīng)對(duì)工作，能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)備。8、定期組織安防人員開(kāi)展相關(guān)訓(xùn)練，提高應(yīng)急處突能力。（二）各崗位服務(wù)要求1、門(mén)崗（1）各出入口設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值勤，并有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)人員、車(chē)輛、大件物品進(jìn)出登記和異常情況處置記錄。（2）全封閉管理，24小時(shí)監(jiān)控，對(duì)外來(lái)人員、車(chē)輛、物品進(jìn)出要盤(pán)查登記。（3）協(xié)助做好信訪疏導(dǎo)，維護(hù)大堂正常秩序，防止出現(xiàn)騷擾事件，及時(shí)處理突發(fā)事件。（4）保持辦公大樓入口環(huán)境整

56、潔、有序、道路暢通，禮貌詢問(wèn)外來(lái)人員，并通過(guò)電話、對(duì)講系統(tǒng)等方式聯(lián)系大樓相關(guān)人員核對(duì)信息，決定是否放行。2、巡邏崗（1）秩序維護(hù)員按照指定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)巡邏。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次，有巡查記錄。具體巡查時(shí)間為外場(chǎng)地白天每小時(shí)1次、夜晚每2小時(shí)1次。樓層白天每3小時(shí)1次、夜晚1次。（2）接到區(qū)域內(nèi)報(bào)警或求助電話及發(fā)生安全事故時(shí)，快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)采取應(yīng)急措施，同時(shí)向管理處和甲方報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。（3）巡查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為、不安全狀況等異常情況時(shí)，應(yīng)立即通知管理處，并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，按規(guī)定報(bào)告有關(guān)部門(mén)。（4）發(fā)現(xiàn)可疑人和事要馬上盤(pán)查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患要立即報(bào)告并妥善處理，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)人員的生命及財(cái)產(chǎn)安全。（5）每半年組織開(kāi)展一次消防、防臺(tái)風(fēng)抗洪演練，備好備齊各種必需的器材、裝備，能熟練應(yīng)對(duì)各種突發(fā)事件。3、車(chē)輛管理（1）嚴(yán)格管理進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)或轄區(qū)停放的各種車(chē)