【廣告策劃-】大型戶外路演活動方案

1、2021 足球年，喜力為華南啤酒愛好者，足球忠實(shí)FANS們籌備了豐富多彩的足球活動2021年歐冠半決賽開戰(zhàn)之時，喜力歐冠活動正式拉開帷幕從4月開始，喜力將推出喜力歐冠足球好禮買贈活動，喜力歐冠酷禮競拍活動，喜力歐冠桌上足球真人賽活動以及喜力歐冠看球活動向新聞媒體宣告喜力歐冠活動正式拉開序幕，以進(jìn)行歐冠活動的提前預(yù)熱并后續(xù)的媒體報道形成首尾照應(yīng)活動目的：時間：Apr.15周四晚上地點(diǎn)：廣州天蓬酒吧出席對象：100人 -公司管理層、市場部同事30人 -媒體60人 -廣州日報邀請的球星時間 內(nèi)容 詳述 18:30-19:00媒體專車接待喜力專車接待邀請的媒體19：30-20：00 來賓接待 工作人員

2、接待來賓，來賓到小吃區(qū)用餐 趣味沙灘車體驗(yàn) 桌上足球機(jī)及迷你桌上足球機(jī)游戲20：00-20：03活動開始主持人邀請嘉賓到觀眾席集中20：03-20：9熱舞演出 拉拉隊表演熱舞，進(jìn)行熱場20：09-20：11主持人開場主持人宣布發(fā)布會開始 ，簡單介紹發(fā)布會概況 20：11-20：16 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 喜力領(lǐng)導(dǎo)上臺介紹本次活動的情況20：16-20：17邀請領(lǐng)導(dǎo)就座禮儀小姐引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)到臺下就座20：17-20：22球星亮相禮儀小姐引導(dǎo)球星亮相臺上，主持人發(fā)問關(guān)于足球的問題20：22-20：23領(lǐng)導(dǎo)上臺領(lǐng)導(dǎo)上臺準(zhǔn)備啟動儀式準(zhǔn)備啟動儀式啤酒小姐或服務(wù)生為臺下嘉賓提供啤酒20：23-20：26活動啟動儀式 禮儀

3、小姐引導(dǎo)2位領(lǐng)導(dǎo)及1位球星上臺。協(xié)力為足球打氣，同時引爆歐冠獎杯 20：26-20：30嘉賓祝酒禮儀小姐送啤酒上臺給嘉賓，嘉賓邀請臺下觀眾一同舉杯慶祝活動啟動注：紅色標(biāo)注為需要領(lǐng)導(dǎo)出席的環(huán)節(jié)注：紅色標(biāo)注為需要領(lǐng)導(dǎo)出席的環(huán)節(jié)時間 內(nèi)容 詳述 20：30-20：36熱舞演出 拉拉隊表演熱舞，同時參加邀請賽的嘉賓換球衣 20：36-20：45賽前熱身 邀請賽嘉賓賽前熱身，比賽顛球 20：45-21：00桌上足球真人賽邀請賽 明星、喜力領(lǐng)導(dǎo)及特邀嘉賓同場競技真人桌上足球 21:00-21:02隨興采訪隨興采訪主持對參加完真人賽的領(lǐng)導(dǎo)和球星發(fā)問21：0221：45真人賽媒體賽媒體比賽開始21：4522：

4、00頒獎儀式頒獎儀式領(lǐng)導(dǎo)向冠軍隊伍頒發(fā)長城STARFINNAL 門票KT板22：0022：30歡送媒體送回南方都市報社注：紅色標(biāo)注為需要領(lǐng)導(dǎo)出席的環(huán)節(jié)注：紅色標(biāo)注為需要領(lǐng)導(dǎo)出席的環(huán)節(jié)接送時間：4月20日 18：00-18：30接送地點(diǎn)：廣州大道南方報社接送對象：受邀請的媒體接送車型：50座大巴接送工作人員流程：-1名喜力PG作為接待-1名工作人員安排媒體朋友簽到-1名公司內(nèi)部同事負(fù)責(zé)現(xiàn)場接待歐冠巔峰賽，當(dāng)然是喜力歐冠巔峰賽，當(dāng)然是喜力喜力媒體接送車喜力媒體接送車將會在車前擺放媒體告示牌將會在車前擺放媒體告示牌指引媒體朋友簽到，并賜名片，向來賓發(fā)放嘉賓證2名足球?qū)氊愒诤灥桨迩芭c來賓合照 1名禮儀

5、PG為來賓指路 來賓憑嘉賓證享用小吃及參與游戲2名攝像師 +1名攝影師服裝參考足球短上衣足球短褲長襪高跟鞋品嘗喜力啤酒享用小吃現(xiàn)場播放輕快音樂互動環(huán)節(jié)一；桌上足球真人賽互動環(huán)節(jié)二：沙灘車體驗(yàn)互動環(huán)節(jié)三：桌上足球互動環(huán)節(jié)四：迷你桌上足球主持暖場，同時召集來賓集中舞臺前動感拉拉隊拉開啟動儀式動感拉拉隊將穿以活力足球?qū)氊愋蜗鬅霟岬菆隼牱b參考1.綠色足球衣服2.白色短褲3.綠色足球襪4.白色運(yùn)動鞋廣州把戲少女拉拉隊演出視頻請查看附件主持人邀請領(lǐng)導(dǎo)登臺發(fā)言喜力領(lǐng)導(dǎo)上臺介紹喜力巔峰活動和桌上足球真人賽邀請球星嘉賓上臺主持人隆重介紹本次邀請的球星上臺,球星上場并發(fā)表對本次活動的期望,主持人發(fā)問關(guān)于足球

6、的問題 姓名：葉偉超姓名：葉偉超生日：生日：1989年年2月月18日日 性別：男性別：男 籍貫：廣東廣州籍貫：廣東廣州身高：身高：177CM 所屬俱樂部：廣東日之泉所屬俱樂部：廣東日之泉 場上位置：前鋒場上位置：前鋒 俱樂部號碼：俱樂部號碼：28國籍：中國國籍：中國 姓名：潘佳姓名：潘佳生日：生日：1989-10-01 性別：男性別：男 籍貫：廣東廣州籍貫：廣東廣州身高：身高：181CM 所屬俱樂部：廣東日之泉所屬俱樂部：廣東日之泉 場上位置：前衛(wèi)場上位置：前衛(wèi) 俱樂部號碼：俱樂部號碼：10國籍：中國國籍：中國 姓名：史亮姓名：史亮生日：生日：1989-05-11 性別：男性別：男 籍貫：廣東

7、廣州籍貫：廣東廣州身高：身高：175cm所屬俱樂部：廣東日之泉所屬俱樂部：廣東日之泉 場上位置：前鋒場上位置：前鋒 俱樂部號碼：俱樂部號碼：13國籍：中國國籍：中國 球星與領(lǐng)導(dǎo)一同協(xié)力打氣，同時引爆歐冠獎杯舞臺前方2名禮儀負(fù)責(zé)引領(lǐng)2位領(lǐng)導(dǎo)和1名球星上舞臺,協(xié)力按下打氣筒打氣筒開關(guān)連接著歐冠獎杯，按下打氣筒時歐冠獎杯后爆出綠色禮花 1. 特制的大型喜力大起桶形狀開關(guān)2. 邀請喜力領(lǐng)導(dǎo)邀請喜力領(lǐng)導(dǎo)2-4位及兩位球星共同位及兩位球星共同按下打氣工具按下打氣工具3. 當(dāng)按下打氣桶時，歐冠獎杯KT板后面爆出禮花祝酒儀式后，領(lǐng)導(dǎo)球星到更衣室更換球衣動感拉拉隊登臺表演PG 派發(fā)氣氛物料給到在場來賓主持邀請球

8、星表演顛球球星表演并指導(dǎo)來賓顛球技巧球星教導(dǎo)根本腳法球星和領(lǐng)導(dǎo)比賽顛球2名球星與2名喜力領(lǐng)導(dǎo)1隊，特邀4名媒體1隊，2隊同時對決比賽規(guī)那么參照桌上足球真人賽游戲規(guī)那么一場比賽10分鐘，進(jìn)球多的隊伍獲勝到場來賓將獲得加油棒，為不同隊伍加油主持人訪問領(lǐng)導(dǎo)比賽后心情主持人訪問球星對真人賽看法主持人訪問參賽媒體工作人員根據(jù)現(xiàn)場報名的名單安排隊伍，如人數(shù)不夠，可接受現(xiàn)場報名每場3分鐘媒體賽最多接受10隊報名，采取先報先得的原那么最后凈勝球最多的一隊有時機(jī)獲得長城腳下賞歐冠大獎訂做喜力歐冠STAR FINNAL 門票KT板向勝出隊伍頒發(fā)喜力歐冠獎杯向勝出隊伍頒發(fā)喜力歐冠獎杯供媒體合照，以方便做圖片新聞傳播

9、現(xiàn)場頒發(fā)STAR FINNAL KT板邀請函突出參與喜力桌上足球真人賽，將有時機(jī)獲得長城腳下賞歐冠的時機(jī)電子邀請函將發(fā)送給媒體，公司經(jīng)理。媒體記者可在 1媒體接送車上2簽到臺3桌上足球真人足球場獲得報名表，馬上填妥投入報名箱，報名截至?xí)r間在邀請賽后。將擺放在真人賽兩側(cè)拉網(wǎng)展架將作為背景板X展架將擺放在桌上足球區(qū)兩側(cè)球場地貼 理論局部 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場市場開發(fā)商建筑師消費(fèi)

10、者1。評估工程所處的市場環(huán)境。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場。尋找工程潛在的市場時機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基

11、于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供給方：市場中的各競爭物業(yè)包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等等市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面兩個方面供給、需求供給、需求三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程

12、所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展

13、前景進(jìn)行預(yù)測。開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場占有率。程的市場占有率。第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一根本內(nèi)容一根本內(nèi)容+對

14、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析二根本資料的獲得二根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)、總量指標(biāo) GDP、人口、人均、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平積、住宅消費(fèi)支出水

15、平4、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)開展月報、公報、經(jīng)濟(jì)開展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)

16、、地方地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒年鑒土地、規(guī)劃部門的政府土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談士訪談第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析場分析三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生

17、存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展異常異?；菊；菊Ｕ＿\(yùn)行正常運(yùn)行基本正?；菊．惓．惓７康禺a(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅額增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資37反映投資

18、結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積銷售面積/竣工面積竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析場分析三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析場分析三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（

19、%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7

20、.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20212021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)第三步第三步專業(yè)市場分析住專業(yè)市場分析住宅宅1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價格、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析按面積進(jìn)行、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析按面積進(jìn)行劃分劃分3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價格分析、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)第四步第四步工程市場分析工程市場分析微觀層面微觀層面對每

21、一個可能影響工程競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評對每一個可能影響工程競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性工程自身資源條件分析工程自身資源條件分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭工程的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反響目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出工程的目標(biāo)客戶找

22、出工程的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出工程面對競爭市找出工程面對競爭市場的時機(jī)點(diǎn)場的時機(jī)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素S/W優(yōu)勢優(yōu)勢/劣勢劣勢的價值要素的價值要素 地段要素地段要素 環(huán)境要素環(huán)境要素 地塊要素地塊要素 工程要素工程要素具體地說，針對一個地塊的價值要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：包括： 地段要素地段要素地段地段/片區(qū)認(rèn)知度片區(qū)認(rèn)知度/周邊周邊配套商業(yè)配套商業(yè)/教育教育/交通等可總結(jié)為交通等可總結(jié)為便利性便利性/成熟度成熟度/知名度知名度 環(huán)境要素環(huán)境要素自然環(huán)境自然環(huán)境/四至景觀四至景觀/社社會人文環(huán)境噪音等可判

23、定資源會人文環(huán)境噪音等可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏的程度：稀缺、良好還是匱乏 地塊要素地塊要素地形地貌地形地貌/規(guī)模規(guī)模/技術(shù)經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間濟(jì)指標(biāo)等可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間 工程要素工程要素目標(biāo)目標(biāo)/開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌/可利可利用資源等用資源等O/T時機(jī)時機(jī)/威脅的價值威脅的價值要素要素 宏觀要素宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢經(jīng)濟(jì)形勢宏觀政策宏觀政策/重大城市變重大城市變革革 中觀要素中觀要素行業(yè)形勢行業(yè)形勢一、二、三級市場一、二、三級市場/城城市規(guī)劃交通、市政配市規(guī)劃交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等 微觀要素微觀要素市場競爭市場競爭片區(qū)、樓盤、戶型片區(qū)、

24、樓盤、戶型/客客戶流向戶流向觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的根底。在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和時機(jī)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大時機(jī)這是我們“挖掘物業(yè)價值的要旨所在。我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機(jī)利用時機(jī)，克服劣勢減少劣勢，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢優(yōu)勢 S時機(jī)時機(jī) O威脅威脅 T劣勢劣勢 W1。大環(huán)境看好，工程的小環(huán)境就一定不錯。大環(huán)境看好，工程的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證工程，只關(guān)注外圍共性，無視。過分倚重宏觀資料來論證工程，只關(guān)注外圍共性，無視工程差異性工程差異性3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料的應(yīng)用二手資料的應(yīng)用4。以前什么賣得好

25、，現(xiàn)在就做什么。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個工程開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實(shí)勝于雄辯！市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計尤其是區(qū)域類繁雜工程，表格統(tǒng)計尤其是區(qū)域類繁雜工程，便于整理分析；便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問基于事實(shí)的分析要提出

26、結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格例如1EXCEL表格例如2 理論局部 案例學(xué)習(xí) 理論局部 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場市場開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估工程所處的市場環(huán)境。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場。尋找工程潛在的市場時機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程

27、的開展方向和市場定位。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者需求方：物業(yè)的購

28、置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供給方：市場中的各競爭物業(yè)包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等等市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面兩個方面供給、需求供給、需求三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根

29、本單位，具有完這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測。開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給

30、和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場占有率。程的市場占有率。第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一根本內(nèi)容一根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析二根

31、本資料的獲得二根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)、總量指標(biāo) GDP、人口、人均、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額、投資：開發(fā)投資額2、

32、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)開展月報、公報、經(jīng)濟(jì)開展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒年鑒土地、規(guī)劃部門的政府土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談官員

33、訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談士訪談第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析場分析三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀

34、經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展異常異常基本正?；菊Ｕ＿\(yùn)行正常運(yùn)行基本正?；菊．惓．惓７康禺a(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅額增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積銷售面積/竣工面積竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額房地

35、產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析場分析三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析場分析三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.1

36、0.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20212021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)第三步第

37、三步專業(yè)市場分析住專業(yè)市場分析住宅宅1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價格、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析按面積進(jìn)行、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析按面積進(jìn)行劃分劃分3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價格分析、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)第四步第四步工程市場分析工程市場分析微觀層面微觀層面對每一個可能影響工程競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評對每一個可能影響工程競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性工程自身資源條件分析工程自身資源條件分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭工程的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反響目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出工程的目標(biāo)客戶找出工程的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客