洪江區(qū)營銷策劃構(gòu)想..教學(xué)文案

1、洪江區(qū)營銷策劃構(gòu)想洪江區(qū)營銷策劃構(gòu)想.整合推廣策略整合推廣策略項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT及要點(diǎn)分析及要點(diǎn)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位價(jià)格建議價(jià)格建議整體營銷思路整體營銷思路本案位于洪江區(qū)橋東，洪江古商城大橋南側(cè)本案位于洪江區(qū)橋東，洪江古商城大橋南側(cè) ，總占地面積近，總占地面積近3.53.5萬，建萬，建筑面積筑面積12.612.6萬的超大型高檔商住小區(qū)。萬的超大型高檔商住小區(qū)。項(xiàng)目名稱：待定項(xiàng)目名稱：待定項(xiàng)目規(guī)模：由項(xiàng)目規(guī)模：由3 3幢多層及底商、幢多層及底商、9 9幢幢1818層塔式電梯樓和商業(yè)門面、層塔式電梯樓和商業(yè)門面、1 1幢多功幢多功能商業(yè)裙樓及能商業(yè)裙樓及1 1幢幢1818層的

2、豪華酒店組成層的豪華酒店組成住房面積：住房面積：6 6萬（包括萬（包括70007000的安置房）的安置房）商業(yè)面積：商業(yè)面積：3.33.3萬（近萬（近90009000地下整體賣場）地下整體賣場）車車 位：位：603603個(gè)個(gè)戶戶 數(shù)：數(shù)：546546戶戶裝修標(biāo)準(zhǔn)：高檔裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)：高檔裝修一、項(xiàng)目資料一、項(xiàng)目資料二、二、項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT及要點(diǎn)分析及要點(diǎn)分析 StrengthStrength優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析 S1 老城區(qū)改造項(xiàng)目，稀缺的江景地塊保證土地及房產(chǎn)的升值潛力老城區(qū)改造項(xiàng)目，稀缺的江景地塊保證土地及房產(chǎn)的升值潛力S2 大型的生活社區(qū)，完善的商業(yè)配套大型的生活社區(qū)，完善的商業(yè)配套S

3、3 戶型可供選擇多，開闊視野空間，功能劃分合理戶型可供選擇多，開闊視野空間，功能劃分合理S4 總體設(shè)計(jì)規(guī)劃合理，樓盤品質(zhì)高，具備了成為熱銷樓盤的基因總體設(shè)計(jì)規(guī)劃合理，樓盤品質(zhì)高，具備了成為熱銷樓盤的基因S5 車位充足，提升商業(yè)用房的價(jià)值車位充足，提升商業(yè)用房的價(jià)值 WeaknessWeakness劣勢分析劣勢分析 W1 W1 區(qū)域人文環(huán)境不佳，周邊環(huán)境較差區(qū)域人文環(huán)境不佳，周邊環(huán)境較差 W2 W2 期房項(xiàng)目，入住時(shí)間長，品質(zhì)能否最終落實(shí)都成為影響購買的阻力期房項(xiàng)目，入住時(shí)間長，品質(zhì)能否最終落實(shí)都成為影響購買的阻力 W3 W3 縣城的人口總數(shù)低，客源少，對后期銷售有壓力縣城的人口總數(shù)低，客源少，

4、對后期銷售有壓力 W4 W4 商業(yè)氛圍差，不屬于傳統(tǒng)的商圈商業(yè)氛圍差，不屬于傳統(tǒng)的商圈 W5 W5 項(xiàng)目的商業(yè)比重過大，商業(yè)布局不合理項(xiàng)目的商業(yè)比重過大，商業(yè)布局不合理 W6 W6 周邊規(guī)劃路投入使用時(shí)間尚不清楚周邊規(guī)劃路投入使用時(shí)間尚不清楚 Opportunity Opportunity機(jī)會分析機(jī)會分析 O1 洪江整體經(jīng)濟(jì)向好洪江整體經(jīng)濟(jì)向好, 旅游業(yè)效益提高旅游業(yè)效益提高 O2 城市改造城市改造,拆遷安置戶多，有市場需求拆遷安置戶多，有市場需求 O3 短期短期市場供應(yīng)量小，入市時(shí)機(jī)良好市場供應(yīng)量小，入市時(shí)機(jī)良好,區(qū)域尚無競爭對手區(qū)域尚無競爭對手 O4 消費(fèi)者注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力消

5、費(fèi)者注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力 Threat Threat威脅分析威脅分析 T1 T1 政策性調(diào)控，影響購買決策政策性調(diào)控，影響購買決策 T2 T2 縣城的購買力較弱縣城的購買力較弱 項(xiàng)目要點(diǎn)分析項(xiàng)目要點(diǎn)分析 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)凸顯了本案的品質(zhì)，住宅的戶型設(shè)計(jì)，面積配比均較合理，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)凸顯了本案的品質(zhì)，住宅的戶型設(shè)計(jì)，面積配比均較合理，唯一的難度是由于是高層建筑設(shè)計(jì)，價(jià)格是唯一的抗性；商業(yè)部分的設(shè)計(jì)由于受唯一的難度是由于是高層建筑設(shè)計(jì)，價(jià)格是唯一的抗性；商業(yè)部分的設(shè)計(jì)由于受到地塊的影響較大，商業(yè)布局不盡如人意，而且比重過大，給策劃銷售工作帶來到地塊的影響較大，商業(yè)布局不盡如人意，而且比重過

6、大，給策劃銷售工作帶來不小的困難。所以，商業(yè)部分是本案最大的難點(diǎn)，也是本案成敗的關(guān)鍵。不小的困難。所以，商業(yè)部分是本案最大的難點(diǎn)，也是本案成敗的關(guān)鍵。 第第二二部分部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 整體定位整體定位 整體定位整體定位 住宅定位住宅定位 稀缺的江景地塊，開闊的視野空間稀缺的江景地塊，開闊的視野空間 一定規(guī)模的體量一定規(guī)模的體量 總占地面積近總占地面積近3 3萬，總建筑面積萬，總建筑面積1212萬。萬。 生活配套齊全生活配套齊全 有有3 3萬的商業(yè)物業(yè)支持萬的商業(yè)物業(yè)支持 貼身的物業(yè)管理服務(wù)貼身的物業(yè)管理服務(wù) 戶型適中、多樣，面積追求適宜戶型適中、多樣，面積追求適宜 綠化環(huán)境優(yōu)美，主題中心花園

7、綠化環(huán)境優(yōu)美，主題中心花園 商業(yè)定位商業(yè)定位 洪江最大的休閑商業(yè)廣場洪江最大的休閑商業(yè)廣場“休閑休閑”廣場、大型知名連鎖零售店、私有市政路酒吧街廣場、大型知名連鎖零售店、私有市政路酒吧街+ +沿河特色餐飲、時(shí)尚休閑為的商業(yè)沿河特色餐飲、時(shí)尚休閑為的商業(yè)3+1Free商業(yè)廣場商業(yè)廣場“休閑休閑”廣場廣場私有市政路私有市政路酒吧一條街大型知名連鎖大型知名連鎖特色餐飲特色餐飲沿河風(fēng)光時(shí)尚休閑時(shí)尚休閑KTV、休閑茶座、咖啡廳其他生活業(yè)態(tài)其他生活業(yè)態(tài)銀行網(wǎng)點(diǎn)等商業(yè)業(yè)態(tài)定位解析定位解析3+1Free3+1Free街區(qū)街區(qū)：集購物、特色餐飲、休閑、娛樂、停車眾多功能區(qū)于一體。集購物、特色餐飲、休閑、娛樂、停

8、車眾多功能區(qū)于一體。引領(lǐng)城市區(qū)域引領(lǐng)城市區(qū)域吃、喝、玩、樂、購吃、喝、玩、樂、購的新商圈的新商圈大賣場：引進(jìn)知名品牌的連鎖零售商家，也是本案商業(yè)業(yè)態(tài)的核心大賣場：引進(jìn)知名品牌的連鎖零售商家，也是本案商業(yè)業(yè)態(tài)的核心特色風(fēng)味主題餐飲：本案將打造以各地特色為主題餐飲在這里人們可以盡特色風(fēng)味主題餐飲：本案將打造以各地特色為主題餐飲在這里人們可以盡情享受到最豐富、最美味的飲食情享受到最豐富、最美味的飲食一站式時(shí)尚休閑中心：充分利用項(xiàng)目配套一站式時(shí)尚休閑中心：充分利用項(xiàng)目配套“休閑廣場休閑廣場+ +停車停車”的先天優(yōu)勢，的先天優(yōu)勢，規(guī)劃時(shí)尚休閑類的服務(wù)商業(yè)（茶座、規(guī)劃時(shí)尚休閑類的服務(wù)商業(yè)（茶座、KTVKT

9、V、洗浴、網(wǎng)絡(luò)會所等），必將達(dá)到、洗浴、網(wǎng)絡(luò)會所等），必將達(dá)到“立足地緣，輻射全城立足地緣，輻射全城”的運(yùn)營目標(biāo)。的運(yùn)營目標(biāo)。強(qiáng)調(diào)一站式休閑購物功能，強(qiáng)調(diào)滿足消費(fèi)者循環(huán)消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)物業(yè)的高強(qiáng)調(diào)一站式休閑購物功能，強(qiáng)調(diào)滿足消費(fèi)者循環(huán)消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)物業(yè)的高端形象，強(qiáng)調(diào)商場特色吸引力，強(qiáng)調(diào)新時(shí)代時(shí)尚元素，以及休閑購物吸引端形象，強(qiáng)調(diào)商場特色吸引力，強(qiáng)調(diào)新時(shí)代時(shí)尚元素，以及休閑購物吸引力。打造洪江首家一站式娛樂休閑時(shí)尚中心。力。打造洪江首家一站式娛樂休閑時(shí)尚中心。業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位位位 置置面積面積主力商業(yè)業(yè)態(tài)主力商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目數(shù)量項(xiàng)目數(shù)量補(bǔ)充業(yè)態(tài)補(bǔ)充業(yè)態(tài)2 2號地塊號地塊80008000綜合大賣場綜合

10、大賣場1 1無無2 2、4 4號地塊沿河號地塊沿河部分部分3000 3000 特色餐飲（中餐特色餐飲（中餐）1 1家主力店面積家主力店面積800 800 ，4 4家中型家中型面積面積400 400 其他小型餐飲店其他小型餐飲店1 1號地塊號地塊4108 4108 酒吧、酒吧、KTVKTV、美、美食小吃食小吃酒吧酒吧7 7家、家、KTV2KTV2家家美食美食5 5家家2 2樓網(wǎng)絡(luò)會所、影樓網(wǎng)絡(luò)會所、影樓樓3 3號地塊、號地塊、2 2號地號地塊南塊南6739 6739 1228 1228 門面：主營店、門面：主營店、精品店、家電精品店、家電略略健身房、家居城健身房、家居城電影院電影院2 2號地塊（

11、古商城號地塊（古商城大橋西側(cè)）大橋西側(cè)）847 847 銀行網(wǎng)點(diǎn)、面包銀行網(wǎng)點(diǎn)、面包店、干洗等生活店、干洗等生活配套配套略略4 4號地塊（古商城號地塊（古商城大橋東側(cè)）大橋東側(cè)）3614 3614 洗浴、足療、洗浴、足療、SAPSAP養(yǎng)生館養(yǎng)生館5 5對物業(yè)公共設(shè)施方面我們做好充分考慮對物業(yè)公共設(shè)施方面我們做好充分考慮：進(jìn)駐大型餐飲就需要考慮排煙、排污、供配電的負(fù)荷、空調(diào)位、電梯進(jìn)出口、道進(jìn)駐大型餐飲就需要考慮排煙、排污、供配電的負(fù)荷、空調(diào)位、電梯進(jìn)出口、道路甚至建材等，必須從使用者的角度提供專業(yè)的解答，而商服物業(yè)在配套上的重路甚至建材等，必須從使用者的角度提供專業(yè)的解答，而商服物業(yè)在配套上的

12、重點(diǎn)則視經(jīng)營的需要而定。點(diǎn)則視經(jīng)營的需要而定。首先是交通（公共汽車、出租車、地面零時(shí)停車等），以方便消費(fèi)者；首先是交通（公共汽車、出租車、地面零時(shí)停車等），以方便消費(fèi)者；其次是停車場、停車位，開車消費(fèi)已是一種普遍行為，同時(shí)為了方便購物的攜帶，其次是停車場、停車位，開車消費(fèi)已是一種普遍行為，同時(shí)為了方便購物的攜帶，停車進(jìn)場出口的建造應(yīng)在商服物業(yè)消費(fèi)場所停車進(jìn)場出口的建造應(yīng)在商服物業(yè)消費(fèi)場所3-53-5分鐘步行時(shí)間內(nèi)，要有足夠的停分鐘步行時(shí)間內(nèi)，要有足夠的停車位供以使用。車位供以使用。再次是采購車輛停放和補(bǔ)貨場所，以保證商品流通的暢通。交通的好壞也是商服再次是采購車輛停放和補(bǔ)貨場所，以保證商品流通

13、的暢通。交通的好壞也是商服物業(yè)能否取得良好效益的關(guān)健所在。物業(yè)能否取得良好效益的關(guān)健所在。 配套建議配套建議定價(jià)思路定價(jià)思路 一般而言，低開高走較符合客戶心理，但要預(yù)算貨尾單位一定要降價(jià)，除非一般而言，低開高走較符合客戶心理，但要預(yù)算貨尾單位一定要降價(jià)，除非市價(jià)真的一路往高走；市價(jià)真的一路往高走；試銷期：低價(jià)；引導(dǎo)期：逐步加價(jià)；強(qiáng)銷期：不加價(jià)；促銷期：變相降價(jià)；試銷期：低價(jià)；引導(dǎo)期：逐步加價(jià)；強(qiáng)銷期：不加價(jià)；促銷期：變相降價(jià)；清盤期：公開降價(jià)清盤期：公開降價(jià)做勢：預(yù)展期間不賣樓，透過傳媒烘托產(chǎn)品品質(zhì)，讓市場接受產(chǎn)品再接受價(jià)做勢：預(yù)展期間不賣樓，透過傳媒烘托產(chǎn)品品質(zhì)，讓市場接受產(chǎn)品再接受價(jià)格，根

14、據(jù)市場對本案的接受程度調(diào)整首期開盤價(jià)；格，根據(jù)市場對本案的接受程度調(diào)整首期開盤價(jià)；要注意市場整體承受力，個(gè)別人能承受高價(jià)不代表大部分客戶能承受，抬價(jià)要注意市場整體承受力，個(gè)別人能承受高價(jià)不代表大部分客戶能承受，抬價(jià)后降價(jià)有難度，需防高處不勝寒；后降價(jià)有難度，需防高處不勝寒；提高銷售速度，采用一口價(jià)方法可以縮短客戶決策時(shí)間；提高銷售速度，采用一口價(jià)方法可以縮短客戶決策時(shí)間；適當(dāng)利用價(jià)格杠桿平衡單位質(zhì)素，避免留下太多滯銷單位；適當(dāng)利用價(jià)格杠桿平衡單位質(zhì)素，避免留下太多滯銷單位；公開價(jià)目表較容易贏取客戶信心公開價(jià)目表較容易贏取客戶信心市況下滑，要當(dāng)機(jī)立斷，早人一步拋貨，不能顧存名聲死守高價(jià)位；市況下

15、滑，要當(dāng)機(jī)立斷，早人一步拋貨，不能顧存名聲死守高價(jià)位； 住宅定價(jià)住宅定價(jià)（高層5.67萬-0.75萬安置） 建議住宅均價(jià)建議住宅均價(jià)35003500元元/ / 建議首期（建議首期（120120套）均價(jià)套）均價(jià)32003200元元/ /，開盤均價(jià)建議，開盤均價(jià)建議31003100元元/ / 定價(jià)的原因：定價(jià)的原因： 首先現(xiàn)在住宅市場的政策環(huán)境不理想；首先現(xiàn)在住宅市場的政策環(huán)境不理想； 其次，資金方面，電梯房對資金要求高，又有安置房需要占用額外的資其次，資金方面，電梯房對資金要求高，又有安置房需要占用額外的資金，間接太高邊際成本；金，間接太高邊際成本； 第三，本案的利潤點(diǎn)在商業(yè)上，我們需要保證資金

16、的回籠速度，以保證第三，本案的利潤點(diǎn)在商業(yè)上，我們需要保證資金的回籠速度，以保證后期的順利開發(fā)。后期的順利開發(fā)。 商業(yè)定價(jià)商業(yè)定價(jià) 根據(jù)業(yè)態(tài)的不同定價(jià)也不一樣根據(jù)業(yè)態(tài)的不同定價(jià)也不一樣 地塊地塊4 4（暨首期商業(yè)部分）的門面均價(jià)（暨首期商業(yè)部分）的門面均價(jià)70007000元元/ / 2 2層均價(jià)層均價(jià)40004000元元/ / 地下商場均價(jià)地下商場均價(jià)60006000元元/ / 酒吧一條街均價(jià)酒吧一條街均價(jià)90009000元元/ / 沿河特色餐飲均價(jià)沿河特色餐飲均價(jià)70007000元元/ / 地塊地塊3 3均價(jià)均價(jià)1200012000元元/ / 2 2層層70007000元元/ / 3 3層層

17、40004000元元/ / 地塊地塊2 2東東1000010000元元/ / 本案本案看似是一個(gè)以住宅為主的綜合性大盤看似是一個(gè)以住宅為主的綜合性大盤，實(shí)際實(shí)際上不管是從整合營銷的角度上不管是從整合營銷的角度還是銷售盈利所占的比重來看，本案實(shí)際是以商業(yè)為主綜合性大盤。還是銷售盈利所占的比重來看，本案實(shí)際是以商業(yè)為主綜合性大盤。 由于市場的狹小，本案無從選擇各類型潛在客戶由于市場的狹小，本案無從選擇各類型潛在客戶，只是在提供的產(chǎn)品有，只是在提供的產(chǎn)品有差異造就我們整合推廣中有不同的策略，總的來說不同的產(chǎn)品有不同的特性，差異造就我們整合推廣中有不同的策略，總的來說不同的產(chǎn)品有不同的特性，矛盾的地方

18、在于不同的單個(gè)個(gè)體如何融合成一個(gè)整體推向市場。所以每個(gè)不矛盾的地方在于不同的單個(gè)個(gè)體如何融合成一個(gè)整體推向市場。所以每個(gè)不同產(chǎn)品詳細(xì)的推廣策略另作個(gè)單獨(dú)的報(bào)告提交，這里只作為一個(gè)項(xiàng)目整體的同產(chǎn)品詳細(xì)的推廣策略另作個(gè)單獨(dú)的報(bào)告提交，這里只作為一個(gè)項(xiàng)目整體的整合推廣思路整合推廣思路。大型的高品質(zhì)的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目大型的高品質(zhì)的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目知名的商業(yè)零售商加盟知名的商業(yè)零售商加盟開發(fā)商提供開發(fā)商提供1000萬的創(chuàng)業(yè)基金萬的創(chuàng)業(yè)基金優(yōu)質(zhì)的建筑質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的建筑質(zhì)量貼心的物業(yè)服務(wù)貼心的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位 洪江區(qū)具有領(lǐng)導(dǎo)地位的大型高品質(zhì)綜合商住社區(qū)洪江區(qū)具有領(lǐng)導(dǎo)地位的大型高品質(zhì)綜合商住社區(qū)

19、廣告主題廣告主題： 整體推廣目標(biāo)整體推廣目標(biāo) 強(qiáng)勢建立強(qiáng)勢建立“本案本案“的品牌形象（企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌）的品牌形象（企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌） 品牌塑造目標(biāo)品牌塑造目標(biāo) 通過一系列活動(dòng)，樹立本項(xiàng)目的良好品牌形象，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)通過一系列活動(dòng)，樹立本項(xiàng)目的良好品牌形象，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮明，增強(qiáng)潛在消費(fèi)者對項(xiàng)目的好感度。同時(shí)為借助知名的商市場上形象鮮明，增強(qiáng)潛在消費(fèi)者對項(xiàng)目的好感度。同時(shí)為借助知名的商業(yè)伙伴品牌形象，以提升本案的產(chǎn)品品牌，支撐起企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌業(yè)伙伴品牌形象，以提升本案的產(chǎn)品品牌，支撐起企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌帶動(dòng)產(chǎn)品品牌的雙贏策略。帶動(dòng)產(chǎn)品品牌的雙贏策略。 逐步建立

20、良好的市場口碑逐步建立良好的市場口碑 以品牌提升產(chǎn)品的附加值，以口碑帶動(dòng)本案銷售。以品牌提升產(chǎn)品的附加值，以口碑帶動(dòng)本案銷售。27具體思路：具體思路：建立扎實(shí)的營銷體系，守正出奇，持續(xù)占據(jù)引導(dǎo)市場的地位。建立扎實(shí)的營銷體系，守正出奇，持續(xù)占據(jù)引導(dǎo)市場的地位。統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品優(yōu)勢統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品優(yōu)勢強(qiáng)化競爭差異點(diǎn)強(qiáng)化競爭差異點(diǎn)品牌定位品牌定位廣告包裝廣告包裝購買理由設(shè)定購買理由設(shè)定產(chǎn)品利益承諾產(chǎn)品利益承諾品牌形象品牌形象事件營銷事件營銷文化導(dǎo)入文化導(dǎo)入現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理媒體組合媒體組合推廣策略推廣策略營銷工作三條主線營銷工作三條主線 解決：競爭優(yōu)勢解決：競爭優(yōu)勢的根本性問題。的根本性問題。解決：消費(fèi)者購解決：消費(fèi)

21、者購買理由問題。買理由問題。解決：蓄客問題。解決：蓄客問題?，F(xiàn)場接待現(xiàn)場接待點(diǎn)對點(diǎn)約談點(diǎn)對點(diǎn)約談廣告宣傳廣告宣傳吸引客戶吸引客戶積累客源積累客源收集信息收集信息主動(dòng)上門主動(dòng)上門提前鎖定提前鎖定直復(fù)營銷模式解析圖直復(fù)營銷模式解析圖30 形象訴求及創(chuàng)意形象訴求及創(chuàng)意 形象訴求形象訴求 主題形象概念的訴求：主題形象概念的訴求： 主訴求點(diǎn)主訴求點(diǎn)“”釋義：釋義：* * 本案有巨大、先進(jìn)，具領(lǐng)導(dǎo)性的開發(fā)模式。本案有巨大、先進(jìn)，具領(lǐng)導(dǎo)性的開發(fā)模式。 * * 帶有生活和創(chuàng)業(yè)新起點(diǎn)理念，真實(shí)反映出項(xiàng)目的本質(zhì)特點(diǎn)帶有生活和創(chuàng)業(yè)新起點(diǎn)理念，真實(shí)反映出項(xiàng)目的本質(zhì)特點(diǎn)。形象宣傳策略形象宣傳策略31 住宅形象概念的訴求

22、：住宅形象概念的訴求： “ “本案本案” 釋義：釋義： * * 有房有車是一個(gè)男人成功的象征，有房有車是一個(gè)男人成功的象征，“承載夢想與榮耀承載夢想與榮耀”具有強(qiáng)具有強(qiáng)烈的暗示作用烈的暗示作用 * * 港灣港灣體現(xiàn)出對家的聯(lián)想和也突出本案住宅的屬性體現(xiàn)出對家的聯(lián)想和也突出本案住宅的屬性 商業(yè)形象廣告訴求（待定）商業(yè)形象廣告訴求（待定） 廣告創(chuàng)意文案（略廣告創(chuàng)意文案（略32廣告宣傳推廣策略廣告宣傳推廣策略 項(xiàng)目第一階段的宣傳推廣要建立立體的推廣架構(gòu)，項(xiàng)目第一階段的宣傳推廣要建立立體的推廣架構(gòu)，從銷售所涉及的方方面面如戶外廣告、營銷中心、工地形從銷售所涉及的方方面面如戶外廣告、營銷中心、工地形象、

23、大眾媒體對目標(biāo)對象進(jìn)行全方位的銷售傳遞，以在短象、大眾媒體對目標(biāo)對象進(jìn)行全方位的銷售傳遞，以在短期內(nèi)擴(kuò)大知名度，提升銷售業(yè)績。期內(nèi)擴(kuò)大知名度，提升銷售業(yè)績。 廣告的組合策略廣告的組合策略 具體而言，推廣階段又可細(xì)分為四個(gè)時(shí)期：具體而言，推廣階段又可細(xì)分為四個(gè)時(shí)期： 推廣初期：硬廣告為主，結(jié)合軟廣告，投入量較大；推廣初期：硬廣告為主，結(jié)合軟廣告，投入量較大； 主要訴求：開發(fā)商品牌、項(xiàng)目優(yōu)勢主要訴求：開發(fā)商品牌、項(xiàng)目優(yōu)勢 推廣中期：硬廣告為主，結(jié)合軟廣告，投入量最大；推廣中期：硬廣告為主，結(jié)合軟廣告，投入量最大； 主要訴求：項(xiàng)目優(yōu)勢、物業(yè)管理主要訴求：項(xiàng)目優(yōu)勢、物業(yè)管理 推廣后期：軟硬廣告結(jié)合，投

24、入量減少；推廣后期：軟硬廣告結(jié)合，投入量減少； 主要訴求：項(xiàng)目優(yōu)勢、物業(yè)管理主要訴求：項(xiàng)目優(yōu)勢、物業(yè)管理 尾階段：硬廣告，投入量最少；尾階段：硬廣告，投入量最少； 主要訴求：項(xiàng)目優(yōu)勢、物業(yè)管理主要訴求：項(xiàng)目優(yōu)勢、物業(yè)管理 媒體的組合策略媒體的組合策略 “ “媒體組合媒體組合”是為了避免單一媒體在時(shí)間及空間上信息傳達(dá)的死角，是為了避免單一媒體在時(shí)間及空間上信息傳達(dá)的死角，提高廣告覆蓋率，使各受眾各群體、各層面都能達(dá)成廣告覆蓋，提高宣傳提高廣告覆蓋率，使各受眾各群體、各層面都能達(dá)成廣告覆蓋，提高宣傳的力度、深度、廣度，為此我們建議采取下面的媒體組合系統(tǒng)，即以戶外的力度、深度、廣度，為此我們建議采取

25、下面的媒體組合系統(tǒng)，即以戶外、車身、車身、DMDM單頁和手機(jī)短信為主，其它媒體為輔，輔助媒體：地盤單頁和手機(jī)短信為主，其它媒體為輔，輔助媒體：地盤LOGOLOGO墻墻、POPPOP、沙盤等、印刷品（樓書等）、沙盤等、印刷品（樓書等）廣告效果監(jiān)控廣告效果監(jiān)控 廣告效果從兩個(gè)方面來反映：廣告效果從兩個(gè)方面來反映： * 廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、表達(dá)的內(nèi)容、表現(xiàn)的賣點(diǎn)等總體表現(xiàn)出的效果廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、表達(dá)的內(nèi)容、表現(xiàn)的賣點(diǎn)等總體表現(xiàn)出的效果 * 廣告各媒體的效果廣告各媒體的效果 因此，監(jiān)控廣告效果須通過市場及客戶分別從這兩個(gè)方面來考察廣告效果。因此，監(jiān)控廣告效果須通過市場及客戶分別從這兩個(gè)方面來考察廣告效果。

26、廣告效果的監(jiān)控，是對市場及客戶對這兩個(gè)方面的動(dòng)態(tài)反映，在對大量的客廣告效果的監(jiān)控，是對市場及客戶對這兩個(gè)方面的動(dòng)態(tài)反映，在對大量的客戶的動(dòng)態(tài)反映進(jìn)行匯總分析，然后依據(jù)分析的結(jié)果對廣告策略進(jìn)行調(diào)整。戶的動(dòng)態(tài)反映進(jìn)行匯總分析，然后依據(jù)分析的結(jié)果對廣告策略進(jìn)行調(diào)整。 現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝營銷中心營銷中心 營銷中心設(shè)在工地，售樓處裝飾的風(fēng)格以紫和金黃色為主基調(diào)，突出營銷中心設(shè)在工地，售樓處裝飾的風(fēng)格以紫和金黃色為主基調(diào)，突出“本案本案”尊貴、高品質(zhì)之特征，風(fēng)格要求隆重而不過分奢華，超前而不過分前衛(wèi)，尊貴、高品質(zhì)之特征，風(fēng)格要求隆重而不過分奢華，超前而不過分前衛(wèi)，設(shè)有接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)，各區(qū)相對

27、獨(dú)立。設(shè)有接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)，各區(qū)相對獨(dú)立。接待區(qū)設(shè)接待臺，并以大幅電腦噴繪作為背景；接待區(qū)設(shè)接待臺，并以大幅電腦噴繪作為背景；展示區(qū)擺放模型、展示各種建筑材料及展板；展示區(qū)擺放模型、展示各種建筑材料及展板；洽談區(qū)擺放供六組客人左右同時(shí)洽談的圍桌；洽談區(qū)擺放供六組客人左右同時(shí)洽談的圍桌；簽約區(qū)可供一組客戶同時(shí)簽訂認(rèn)購書和交納認(rèn)購定金。簽約區(qū)可供一組客戶同時(shí)簽訂認(rèn)購書和交納認(rèn)購定金。 工地現(xiàn)場包裝工地現(xiàn)場包裝 1 1 我們可以根據(jù)本案的定位，把優(yōu)越之處和賣點(diǎn)等內(nèi)涵在工地圍墻我們可以根據(jù)本案的定位，把優(yōu)越之處和賣點(diǎn)等內(nèi)涵在工地圍墻中體現(xiàn)出來。在制作方面要達(dá)到新潮別致和溫馨舒適，再配以鮮艷的中體現(xiàn)出來。在制作方面要達(dá)到新潮別致和溫馨舒適，再配以鮮艷的色彩必會吸引行人的目光，達(dá)到展示本項(xiàng)目的品牌及形象，提升檔次色彩必會吸引行人的目光，達(dá)到展示本項(xiàng)目的品牌及形象，提升檔次，進(jìn)而增加買家的購買欲望。，進(jìn)而增加買家的購買欲望。 圍墻廣告效應(yīng)具有長期性的特點(diǎn)，且費(fèi)用不大，作用不容忽視。圍墻廣告效應(yīng)具有長期性的特點(diǎn)，且費(fèi)用不大，作用不容忽視。其內(nèi)容可以包括極具煽情的廣告訴求、項(xiàng)目名稱、發(fā)展商名稱、銷售其內(nèi)容可以包括極具煽情的廣告訴求、項(xiàng)