土地儲備行業(yè)年度風險分析報告文案

1、 n更多企業(yè)學院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學院46套講座+6020份資料 國學智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學院56套講座+27123份資料各階段員工培訓學院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學院52套講座+ 13920份資料財務(wù)管理學院53套講座+ 17945份資料 銷售經(jīng)理學院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓學院72套講座+ 4879份資料摘 要一、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析土地儲備是一種簡略的提法，它的完整概念應(yīng)是土地規(guī)劃、土地整理、土地收購整治和土

2、地供應(yīng)的全過程。土地整理是指在一定的地域空間，按照土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的要求，采用一定的措施和手段，調(diào)整土地利用關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)。土地收購整治是指通過征用或收回閑置土地、拆遷平整、歸并整理以與土地置換來調(diào)整不合理配置用地。土地供應(yīng)是根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃通過土地招標拍賣出讓方式供應(yīng)給不同的需求者。完整的土地儲備產(chǎn)業(yè)鏈應(yīng)當包括這四個環(huán)節(jié)，而各個環(huán)節(jié)又會涉與到不同的機構(gòu)和組織。目前，在我國大部分地區(qū)，土地儲備制度形成了土地儲備管理委員會和土地儲備機構(gòu)兩級管理的運行機制。二、行業(yè)主要特征（一）土地儲備與宏觀調(diào)控中國實行城市土地國家所有、土地用途管制、農(nóng)地轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地統(tǒng)

3、一供應(yīng)制度，這使得政府可以通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、安排不同的土地用途來抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資的方向和水平，實現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟運行的目標。因此，運用土地政策對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控具有可行性和有效性。正確運用土地政策參與宏觀調(diào)控，對制止部分行業(yè)盲目投資和低水平擴產(chǎn)生了釜底抽薪的效應(yīng)，是國家宏觀調(diào)控凸顯成效的關(guān)鍵因素所在。而把握土地供應(yīng)和適度放貸這兩個方面，就會在宏觀調(diào)控中起到很好的作用。（二）土地供應(yīng)的壟斷性和出讓方式的不完全競爭性按照我國憲法和土地管理法的相關(guān)規(guī)定，國有土地使用權(quán)的出讓以與集體土地所有權(quán)的征收征用，都只能由政府進行。土地儲備制度下，土地儲備機構(gòu)具體執(zhí)行土地所有者職能，通過將許多閑

4、置的、分散的土地集中起來，直接進行儲備或者經(jīng)過開發(fā)后進入儲備，同新征用地一起納入土地儲備體系，然后由城市政府按計劃出讓和出租土地的方式，實現(xiàn)了政府對土地一級市場的壟斷。此外，我國的土地出讓存在著不完全競爭。我國土地出讓存在協(xié)議、招標、拍賣等方式。雖然在土地儲備制度框架下，土地儲備出讓市場具有較高的競爭性，土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場化程度較高，市場化程度較高的招標、拍賣出讓方式將逐漸取代協(xié)議出讓方式而占據(jù)主導地位。但是，由于土地是重要的生產(chǎn)和生活資源，公共事業(yè)用地由于具有特殊性而不可能采用市場方式供應(yīng)，而采用政策優(yōu)惠價供應(yīng)；而且根據(jù)我國土地法的規(guī)定，符合相關(guān)條件的土地可以采用劃撥的行政手段供應(yīng)。土地出讓和

5、土地劃撥雙軌制的同時存在，使得儲備土地的出讓方式呈現(xiàn)出不完全競爭性。（三）土地儲備的區(qū)位性土地價值來自其區(qū)域位置，即坐落的位置、周邊條件和環(huán)境。不同的區(qū)位，形成不同的土地價值。影響土地區(qū)位的因素是多方面的，其中主要有交通條件、就業(yè)機會和條件、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、文體娛樂設(shè)施、景觀等。城市居民的生活離不開這些設(shè)施，因此，這些設(shè)施、條件越便利，越優(yōu)越，其區(qū)位價值就越高，即土地價值越高。由于城市發(fā)展的歷史原因，交通、就業(yè)、教育、商業(yè)、文體娛樂等設(shè)施往往集中在城市的中心地區(qū)。隨著城市的發(fā)展，城市面積不斷擴大，而以上城市配套設(shè)施并不能跟上城市規(guī)模發(fā)展的速度，往往是滯后的或長時間滯后的，因此，城

6、市中心地區(qū)的便利條件就更加可貴隨著經(jīng)濟的發(fā)展和個人收入的增加，城市化的發(fā)展和城市規(guī)模、人口的擴大，區(qū)位好的土地價值必然增高。由此，不難理解，為什么土地價格在不斷增高、位于城市中心地區(qū)的二手房會不斷增值、開發(fā)商的利潤會隨土地升值而不斷增漲。土地的區(qū)位性也直接決定了土地的供求關(guān)系和交易中的價格。（四）土地儲備機構(gòu)的特殊性城市土地儲備機構(gòu)主要通過政府信用擔?；蛲恋氐盅旱刃问将@得銀行信貸資金，以政府制定的統(tǒng)一補償價格或者協(xié)商價格從原土地使用者手中進行土地收購，支付土地回收補償費，收購儲備地塊；在處理房屋拆遷、土地整理、儲備土地的管理等環(huán)節(jié)上向土地開發(fā)施工單位支付土地開發(fā)成本，然后向政府申請出讓地塊；土

7、地出讓后，財政部門對土地儲備成本進行審核，土地儲備機構(gòu)收回審核后成本同時獲得少量土地基金，巨額的級差收益上交財政。（五）土地儲備受國家政策影響強與其它行業(yè)不同，土地儲備對市場變化的敏感性較低，而受國家政策影響較大。2004年至2007年，政府對土地市場的規(guī)程度不斷加深，對土地宏觀調(diào)控的力度不斷加強。土地的使用更加合理，土地資源的配置更加有效率。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局19982007全國土地購置面積趨勢圖國家的土地政策也在一定程度上影響到了我國土地市場的交易，上圖為房地產(chǎn)企業(yè)從1998年至2007年每年購置土地面積圖。從圖中可以看到，國家政策對土地市場的影響效度。1998年至2004年，全國房地產(chǎn)

8、企業(yè)購置土地面積每年都保持著高速增長，1998年，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積還只是10109.3萬平方米，到了2003年，這個數(shù)字達到了35696.5萬平方米。而2004年后，受到國家政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的面積開始保持穩(wěn)定，在2004年至2006年的三年間，購置土地的面積呈現(xiàn)出了負增長。盡管在2007年，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的數(shù)量有所回升，但11%的增長率仍然低于1997年至2004年間任何年度的增長率。三、供給總量與速率分析從土地供給方面來看，2004年之后，盡管國家對土地的控制更加嚴格，但是土地供應(yīng)量在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上略有上升。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局20042007全國土地出讓面

9、積與增速2004年，全國共出讓土地面積17.87萬公頃；受2004年政策的影響，2005年全國共出讓土地面積略有下降，為16.32萬公頃；2006年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，各房地產(chǎn)企業(yè)迅速開始了在全國圍布局，土地出讓的數(shù)量有了很大提高，土地市場的供給量也有所增加，全年共出讓土地面積23.25萬公頃，增幅為42.5%；而到了2007年，隨著多個文件的出臺，土地的供應(yīng)量也沒有重現(xiàn)2006年大幅增長的趨勢，全年土地實際供應(yīng)量22.65萬公頃總量與2006年基本持平。從近三年的批準新增建筑用地來看，也表現(xiàn)出同出讓土地面積相似的變化特點。2005年，全國審批建設(shè)用地34.68萬公頃；而在2006年，

10、批準新增建筑用地有了大幅的上漲，達到40.43萬公頃。進入2007年，審批建設(shè)用地逐漸回落，保持在30多萬公頃。四、需求總量與速率分析土地需求一般是指企業(yè)或個人在各種可能價格下愿意并且能夠購買的土地數(shù)量，土地需求主要分為商業(yè)、工業(yè)、居住等土地需求類型。市場土地需求的最大主體就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地經(jīng)過他們的開發(fā)才能真正發(fā)揮商業(yè)、住宅或工業(yè)的功能。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局19982007全國購置土地面積總量與增速圖從圖中可以看到，在2001年前，土地市場化程度不很高的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地較少。在2002年土地實施招標拍賣的形式后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購置土地面積上有了很大的提高。在隨后的5年間

11、，房地產(chǎn)企業(yè)每年購置土地的數(shù)量相對保持穩(wěn)定，每年購置土地的面積都穩(wěn)定在3億平方米以上。而在2007年，土地購置面積更是達到了創(chuàng)紀錄的40609.18萬平方米，這個數(shù)字是1998年全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地數(shù)量的4倍。由此可以看到，在過去的10年間，土地需求量有了大幅上升。但是增幅卻顯示，在過去的10年間，購置土地面積的增幅在總體上保持了下降的趨勢。尤其是在2004年之后，隨著國家有關(guān)政策的陸續(xù)出臺，土地購置方面增幅較為平穩(wěn)，每年的波動并不很高，已經(jīng)很難再出現(xiàn)如同1998年增長52%的情況，而且在2005年和2006年兩年，甚至出現(xiàn)了負增長的情況。購置土地面積增加反映了對土地需求的旺盛，而增長率的降

12、低則反映了政府對土地市場的調(diào)控，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)“囤地”行為的打擊。五、土地交易價格我國土地一直存在供求矛盾，有效供給遠遠不能滿足市場需求。隨著土地市場的市場化進程不斷加深，供求矛盾表現(xiàn)得更加明顯，直接反映在土地市場上就是土地價格的上漲。20012007年土地交易價格指數(shù)指 標2007200620052004200320022001土地交易價格指數(shù)112.3105.8109.1110.1108.3106.9101.71.居民住宅用地113.7106110.3111.6112.4107.7102.2豪華住宅用地117107.4120.5107.6105.9101.9102.4普通住宅用地113

13、.2105.7108.9111.8113108.4102.12.工業(yè)用地105.9104.7103.6104.3101.3100.4100.83.商業(yè)、旅游、娛樂用地113106.4107.9110.4104.9107101.24.其他用地103.8103.5106.7105.5104.4106.9101.7數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從上表中可以看到，從2004年到2007年土地價格指數(shù)持續(xù)上漲，各個年份增幅不等。在2003年以前，土地價格增速緩慢。2004年之后，受到國家政策的影響，土地市場不斷規(guī)，依靠關(guān)系拿地的情況逐漸減少，價格逐漸趨于市場化，再加之政府對土地供給方面控制更加嚴格，市場需求方的競

14、爭逐漸加劇，土地的價格業(yè)有了較大程度的上漲。除了2006年土地價格增幅只有5.8%之外，其余年份都接近或超過了10%。六、房地產(chǎn)業(yè)分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。而房地產(chǎn)企業(yè)是土地市場上最大的需求者。2004年后，土地市場化步伐加快，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)的實力提出了更高要求，沒有資金、沒有開發(fā)經(jīng)驗、靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場；而那些有實力、有競爭力的企業(yè)與各大上市公司、外資巨頭成為各地土地爭奪的有力競爭者。研究表明，我國目前有房地產(chǎn)企業(yè)近6萬家，其中資企業(yè)占到了90%以上。而真正有市場影響力的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，整個行業(yè)的集中度較高。房地產(chǎn)百強在成長性、抗風險性、

15、資本盈利能力、企業(yè)戰(zhàn)略布局等諸多方面都具有非常強的優(yōu)勢。整個房地產(chǎn)行業(yè)雖然受國家土地政策和宏觀調(diào)控的影響較大，但整體發(fā)展形勢良好。從銷售情況來看，2007年商品房銷售面積較好，商品房銷售面積累計達76192.7萬平方米，比2006年60628.14萬平米的銷售面積相比，增長了23.2%。其中，商品住宅的銷售面積為69103.79萬平方米，同比增加24.7%；辦公樓銷售面積為1454.19萬平方米，同比增加18.1%；商業(yè)營業(yè)性用房銷售面積為4552.94萬平方米，同比增加5%。從這幾種物業(yè)累計銷售面積中可以看出，市場對商品住宅的需求較大，而對辦公樓的需求較小。同時，2007年全國商品房空置面積

16、也有所下降，全國商品房空置面積為1.3億平方米，比2006年末減少8%；其中，空置商品住宅6756萬平方米，比上年減少16.6%。七、土地儲備機構(gòu)特征（一）資金需求與使用特征第一，巨額性。資金需求的巨額性是城市土地儲備的顯著特征。首先，儲備土地的取得需要巨額資金投入。無論是通過征購農(nóng)村集體土地、收購企事業(yè)單位與機構(gòu)土地還是成片拆遷改造用地都不可避免地要投入巨額資金。其次，在土地儲備和整理階段，也需要大量資金投入，特別是對于新征土地。第二，長期性。由于土地儲備運作周期較長，實際運作中，土地儲備機構(gòu)同樣存在對原土地使用權(quán)人發(fā)生大量應(yīng)付帳款和對儲備土地使用權(quán)取得人發(fā)生大量應(yīng)收帳款的問題，不同項目資金

17、墊積和壓占的情況也比較普遍，甚至存在公益性項目土地儲備長期占壓儲備機構(gòu)運營資金的現(xiàn)象。第三，連續(xù)性與周期性。土地儲備運作過程在一定程度上是一種資產(chǎn)經(jīng)營過程，從土地儲備資金投入到儲備整理后供應(yīng)土地收回成本、積累土地收益，然后，再行投入，循環(huán)往復(fù)。土地儲備對資金的調(diào)配使用是連續(xù)不斷的，對資金的需求具有連續(xù)性。最后，資金使用的財政支出特性。由于我國的城市土地儲備制度在功能和目標定位上具有二元性，即公共目標和經(jīng)營目標兼顧，土地儲備機構(gòu)在儲備資金的使用上不可避免地具有相應(yīng)特征。（二）土地儲備機構(gòu)風險特征1. 政策風險截至目前，我國土地儲備領(lǐng)域尚未出臺全國性的規(guī)章制度，現(xiàn)有政策也僅僅局限于國家主管部門行政

18、指令框架下的地方規(guī)定，容各異，如果政策發(fā)生變化，土地儲備機構(gòu)就不可避免地要承受由此導致的各類損失。并且，由于制度缺失，現(xiàn)階段對土地儲備機構(gòu)性質(zhì)、目標定位、儲備程序和手段等均沒有法律層面界定。2. 市場風險在市場經(jīng)濟中，經(jīng)營者的經(jīng)營行為在市場上發(fā)生，受市場環(huán)境影響，經(jīng)濟周期、產(chǎn)業(yè)周期等均反映在不同時期的市場供需狀況、價格波動等方面，對市場經(jīng)營者造成實質(zhì)性影響。土地儲備機構(gòu)是土地資產(chǎn)經(jīng)營主體，盡管在土地一級市場實行壟斷經(jīng)營，但隨著市場體系的不斷發(fā)育和完善，關(guān)聯(lián)市場的輻射和互動是難以掌控的。3. 運營風險土地儲備機構(gòu)運營風險就是在土地儲備的各個階段或環(huán)節(jié)中由于經(jīng)營決策、資金籌措與使用、操作管理等失誤

19、、不當或錯誤造成未來損失的不確定性，包括源自土地儲備機構(gòu)主管部門和政府干預(yù)等導致的經(jīng)營風險。八、風險環(huán)境分析（一）金融政策對土地儲備影響分析與風險提示利率變動對土地儲備機構(gòu)的影響主要表現(xiàn)在利率上升會增加其資金籌集成本。對于資金需求量非常大的土地收購儲備工作來說，哪怕幅度非常小的加息，都會使土地收購儲備機構(gòu)利息支出大幅增加，動輒上百萬元，從而使土地收購儲備成本也跟著提高。一般每個市級土地儲備機構(gòu)要正常運轉(zhuǎn)都需要四五億元的貸款資金，本次利率調(diào)整后，年度增加利息支出108萬元135萬元。而且隨著2008年從緊的貨幣政策繼續(xù)實施，加息可能還將成為政府實施貨幣政策的手段，土地儲備機構(gòu)所要支付的利息費用將

20、會更高，機構(gòu)財務(wù)風險擴大。此外，由于土地儲備貸款多為抵押方式，土地儲備機構(gòu)只有與時足額償還銀行貸款，解除儲備土地抵押權(quán)，才能使儲備土地出讓工作按計劃順利實施，與時回籠資金，保持土地收購儲備健康發(fā)展。但由于上地儲備量的減少，新的儲備土地抵押給銀行所能獲得的貸款，很有可能不夠償還即將或已經(jīng)到期的貸款，不能解除原來的儲備上地抵押權(quán)，影響到儲備土地的出讓工作，土地儲備資金的回籠也就無從談起，使土地收購儲備機構(gòu)面臨的財務(wù)風險明顯加大。同時為確保貸款資金的安全，我國銀行目前對貸款的使用要求非常嚴格，貸款申請的門檻也較高。中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(銀發(fā)2003121號)明確規(guī)定：各

21、商業(yè)銀行“對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年”，這無形中限制了土地儲備機構(gòu)貸款規(guī)模。資金的不足，將制約土地收購儲備工作的開展。而且隨著緊縮貨幣政策所帶來的銀根緊縮，貸款規(guī)模將會受到嚴格的限制，許多項目可能由于資金量大，拆遷周期長而難以獲得足額貸款。土地機構(gòu)運營風險加大。（二）房地產(chǎn)業(yè)風險分析與提示1. 供需矛盾繼續(xù)存在，供給增速可能放緩2007年全國房地產(chǎn)市場總體供需兩旺。在人民幣升值、流動性過剩、房地產(chǎn)市場預(yù)期看好的背景下，資金通過各種途徑進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，全年完成的商品住宅投資增長32.1%。盡管商品住宅投資的大幅度增

22、長，但并沒有緩解市場供不應(yīng)求的矛盾。據(jù)40個重點城市2007年1-12月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商品住宅批準預(yù)售面積同比增長約 10%，登記銷售面積同比增長24%，需求類指標的增幅依然明顯高于供應(yīng)類指標的增幅，相差近14個百分點，有效供給依然不足。從供給看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都在一定程度上減緩了房地產(chǎn)市場的供給增速。在國家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，未來2-3年全國房地產(chǎn)市場的供給增速將略有減緩。房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾將繼續(xù)存在。2. 價格上漲空間不大2007年房地產(chǎn)的問題最重要

23、的表現(xiàn)形式是房價上漲過快。全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點。但其深層次原因在于住房保障制度的不健全，保障性住房供應(yīng)不足，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。單純從抑制房價入手，難免會陷入行政權(quán)力干預(yù)市場的尷尬局面。短期對房價的單向抑制，將會導致長期的供應(yīng)不足，從而使房價在更長的周期“報復(fù)性上漲”。隨著一系列政策的出臺，房地產(chǎn)價格的上漲趨勢也逐漸放緩甚至下降。房價在2007年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現(xiàn)了不同程度的下跌。此外，2007年10月份，、和的房價都出現(xiàn)了下降的拐點，這種下跌的趨勢一直持續(xù)到2007年12月份。部分城市房價的下降加大了全國房地產(chǎn)

24、市場的風險。（三）土地儲備行業(yè)風險1. 土地市場化程度難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)需求經(jīng)過城鎮(zhèn)住房體制改革，我國的商品房供求已經(jīng)完全市場化，大多數(shù)居民通過商品房市場購買住房，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售由追求利潤最大化的開發(fā)商承擔。一是從一級市場“招拍掛”，而是土地二級市場轉(zhuǎn)讓。不論哪種方式，政府“有形的手”都掌握著土地的供應(yīng)。市場可以調(diào)節(jié)商品房市場的供應(yīng)，卻不能影響土地供應(yīng)，土地開發(fā)的時間和規(guī)模都完全由政府拍板，制度因素帶來了土地非市場化和商品房市場化的沖突，表現(xiàn)為土地供應(yīng)不能滿足市場的需求。2. 土地儲備數(shù)量有限，有效供給不足2007年年初，國土資源部就正式印發(fā)了2007年國土資源工作要點，指出在2007年國家

25、將繼續(xù)嚴格落實土地管理和耕地保護責任制、嚴格實行問責制等。加強遙感監(jiān)測和動態(tài)巡查，與時掌握重點地區(qū)和重點城市土地情況，將行為的發(fā)現(xiàn)率、制止率列為重要考核指標。土地的按用途分可以分為農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地和其他用地。農(nóng)業(yè)用地在整個土地中占有絕大部分，在耕地保護制度下，農(nóng)業(yè)用地，尤其是耕地難以轉(zhuǎn)化為土地開發(fā)的來源。數(shù)據(jù)上來看，自2005年下半年以來，全國土地供應(yīng)更是持續(xù)17個月同比負增長，土地供應(yīng)短缺一覽無疑。2007年5月，由于基數(shù)的原因，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增速才呈現(xiàn)正值，但不少城市依舊緊縮地根，全國絕大多數(shù)城市都沒有完成2007年土地儲備計劃。3. 土地儲備機構(gòu)風險提示為了調(diào)控土地市場、加

26、速舊城改造步伐，土地儲備機構(gòu)在短期迅速收購與儲備土地，這需要龐大的資金支持，當資金籌集不足或土地出讓的部分收益回收跟不上時，資金鏈必然繃緊，帶來資金鏈斷裂的風險，在緊縮銀根的情況下，這種風險將會加劇。在房地產(chǎn)增速放緩的情況下，土地市場的景氣程度也有所平穩(wěn)。土地不能與時出讓，土地儲備庫中的土地明顯不合理增加，占用大量資金時，將會影響到土地儲備機構(gòu)土地收儲成本的回收，如果資金沒有得到與時補充，正常資金運轉(zhuǎn)將會被打亂，正常土地收購活動將會難以維繼，甚至會存在破產(chǎn)的威脅。九、土地儲備信貸建議從長期來看，市場對土地的需求仍然旺盛，供給矛盾并沒有得到根本解決。從目前的情況來看，供給矛盾還將繼續(xù)持續(xù)，土地儲

27、備長期看好。由此來看，土地儲備行業(yè)信貸在長期不會大幅縮減。但是，在短期，受到國家政策影響，對于土地儲備業(yè)的信貸總額應(yīng)當減少。在信貸結(jié)構(gòu)上，兩類信貸應(yīng)當首先予以考慮。一類是開發(fā)周期相對較短的土地。開發(fā)周期較短的土地能夠使企業(yè)在更短的時間收回資金，減小信貸風險。這種策略尤其符合市場逐漸“降溫”的背景。另外一類是重點開發(fā)中低檔商品住宅用地，尤其是經(jīng)濟實用房、兩限房、廉租房等保障性房源項目。在2007年，政府更加注重保障性住房的建設(shè)，因此，土地市場的主要需求不再是高檔住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)用地。這類住宅用地將會有更廣的市場需求。在區(qū)域方面，主要結(jié)合兩個方面提出關(guān)于土地儲備的政策建議。首先是從我國房地產(chǎn)開發(fā)的情

28、況來看，其大多現(xiàn)在正在努力開拓二線、三線城市的住宅，如、等。這塊市場一段時間將成為房地產(chǎn)企業(yè)完成全國布局的重要舉措，同時也將推動中、小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地儲備的發(fā)展。因此，銀行應(yīng)當對二線城市和三線城市予以關(guān)注。其次，要選擇政府主導型的土地儲備機構(gòu)作為投資。在市場情況不明朗的情況下，相比較市場主導型土地儲備機構(gòu)，政府主導型儲備機構(gòu)的風險將對更小，其信譽也較好。目 錄附 表附 圖57 / 71第一章土地儲備業(yè)市場供需分析與預(yù)測第一節(jié)土地儲備業(yè)在國民經(jīng)濟中地位變化一、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析土地儲備是一種簡略的提法，它的完整概念應(yīng)是土地規(guī)劃、土地整理、土地收購整治和土地供應(yīng)的全過程。土地整理是指在一定的地

29、域空間，按照土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的要求，采用一定的措施和手段，調(diào)整土地利用關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)。土地收購整治是指通過征用或收回閑置土地、拆遷平整、歸并整理以與土地置換來調(diào)整不合理配置用地。土地供應(yīng)是根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃通過土地招標拍賣出讓方式供應(yīng)給不同的需求者。完整的土地儲備產(chǎn)業(yè)鏈應(yīng)當包括這四個環(huán)節(jié)，而各個環(huán)節(jié)又會涉與到不同的機構(gòu)和組織。目前，在我國大部分地區(qū)，土地儲備制度形成了土地儲備管理委員會和土地儲備機構(gòu)兩級管理的運行機制。土地儲備委員會是城市土地儲備制度的決策機構(gòu)，成員由政府領(lǐng)導的計劃、經(jīng)濟、財政、土地、規(guī)劃、房管、城建等職能部門組成，它的主要職責是研究決定

30、土地儲備工作的方針、政策、計劃、資金使用與其他有關(guān)重大問題，并審核土地儲備機構(gòu)的工作計劃，指導和監(jiān)督土地儲備機構(gòu)的工作。土地儲備機構(gòu)根據(jù)城市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，結(jié)合當?shù)赝恋乩玫膶嶋H情況，通過對房地產(chǎn)市場進行分析和判斷，對擬儲備的宗地逐宗進行分析，在兼顧社會生活的各個方面的基礎(chǔ)上，制定詳實的土地儲備年度計劃并報批，以保證全年土地儲備任務(wù)的完成。土地儲備年度計劃應(yīng)合理確定土地年度儲備開發(fā)總量、結(jié)構(gòu)和布局等事項。土地儲備委員會在土地規(guī)劃與管理方面發(fā)揮著重要作用，是整個土地儲備產(chǎn)業(yè)鏈中的上游機構(gòu)。土地儲備機構(gòu)是土地儲備制度的執(zhí)行機構(gòu)，其主要工作職責主

31、要包括：（1）根據(jù)城市規(guī)劃和政府政策，制定土地儲備計劃；（2）進行土地征用、收購、回收、置換、轉(zhuǎn)制、置換等工作；（3）對進入土地儲備庫的土地進行前期開發(fā)，主要是完成地塊拆遷安置工作與供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、通訊設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工作；（4）對土地庫中的土地進行臨時經(jīng)營、使用和管理；（5）根據(jù)城市規(guī)劃與市場需求，制定合理的土地供應(yīng)計劃，通過招標、拍賣與掛牌等方式出讓土地使用權(quán)；（6）采取合理可行的融資方式籌集并運作土地儲備資金；（7）為社會各界提供土地儲備信息和土地供應(yīng)計劃等信息服務(wù)。土地儲備機構(gòu)是土地儲備業(yè)中實施土地整理、土地收購整治和土地供應(yīng)的主體，其直接影響

32、著對土地二級市場的供給。處在土地儲備產(chǎn)業(yè)鏈下游的是房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商通過二級市場交易方式獲得土地，并進行開發(fā)。從土地出讓的用途來看，主要有住宅、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四種類型。二、行業(yè)主要特征（一）土地儲備與宏觀調(diào)控中國實行城市土地國家所有、土地用途管制、農(nóng)地轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)制度，這使得政府可以通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、安排不同的土地用途來抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資的方向和水平，實現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟運行的目標。因此，運用土地政策對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控具有可行性和有效性。正確運用土地政策參與宏觀調(diào)控，對制止部分行業(yè)盲目投資和低水平擴產(chǎn)生了釜底抽薪的效應(yīng)，是國家宏觀調(diào)控凸顯成效的關(guān)鍵因素所在。把握好土

33、地供應(yīng)和適度放貸這兩個方面，就會在宏觀調(diào)控中起到很好的作用。土地參與宏觀調(diào)控的容是很豐富的，政府可以主要通過控制土地的供給數(shù)量、供給結(jié)構(gòu)、供給方式等多個方面影響經(jīng)濟運行。而且，在調(diào)控時可以運用經(jīng)濟、法律和行政等多種手段，這可以使政府能有更多的選擇、更有效地實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標。建設(shè)用地總量，特別是土地供給的數(shù)量是影響經(jīng)濟發(fā)展速度和實現(xiàn)經(jīng)濟總體供求平衡的重要因素。在宏觀調(diào)控中，政府可以根據(jù)經(jīng)濟運行狀況來調(diào)控建設(shè)用地總量、控制土地供給的數(shù)量。經(jīng)濟過熱時減少供地量或提高地價以減少需求，遲滯投資實現(xiàn)，從而減緩經(jīng)濟增長速度；經(jīng)濟過冷時，與財政、貨幣政策配合使用，增大供地量或降低地價，加快經(jīng)濟發(fā)展。此外，根

34、據(jù)國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房政策的要求，政府可以確定不同類型用地的數(shù)量，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。土地可以有多種用途，其中，產(chǎn)業(yè)用地是最重要的表現(xiàn)形式。當產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)重大調(diào)整以與出現(xiàn)一些新興產(chǎn)業(yè)時，如信息產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)等，都需要對土地供給結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。就房地產(chǎn)業(yè)而言，為緩解城市住房緊的局面，也需在控制總量的情況下優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，如增加對普通住房和經(jīng)濟適用房的用地供給。因此，針對許多城市出現(xiàn)的供地結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，政府可以通過調(diào)整土地結(jié)構(gòu)的手段解決。如目前中央停止了不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目用地供應(yīng)，停止了別墅類土地供應(yīng)，限制高檔公寓等高檔商品房用地的供應(yīng)，以與繼續(xù)停止高爾夫球場用地的供應(yīng)等。

35、根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，動態(tài)調(diào)整和更新限制性、禁止性建設(shè)項目供地目錄可以說是政府采取的控制土地供給結(jié)構(gòu)行之有效的措施。（二）土地供應(yīng)的壟斷性和出讓方式的不完全競爭性20世紀90年代以來，我國逐步確立了國有土地有償使用制度，并逐步形成了國有土地一級和二級市場，而一級市場和二級市場的市場性質(zhì)存在著顯著的差異，這同土地本身作為一種特殊資源的性質(zhì)密不可分。按照我國憲法和土地管理法的相關(guān)規(guī)定，國有土地使用權(quán)的出讓以與集體土地所有權(quán)的征收征用，都只能由政府進行。土地儲備制度下，土地儲備機構(gòu)具體執(zhí)行土地所有者職能，通過將許多閑置的、分散的土地集中起來，直接進行儲備或者經(jīng)過開發(fā)后進入儲備，同新征用地一起納入土地儲備

36、體系，然后由城市政府按計劃出讓和出租土地的方式，實現(xiàn)了政府對土地一級市場的壟斷。土地一級市場是土地進入市場的源頭，土地使用權(quán)在二級市場的流轉(zhuǎn)與再配置，取決于一級市場的土地使用權(quán)的流向與流量。因此，土地儲備機構(gòu)壟斷土地一級市場供應(yīng)，為政府調(diào)控土地市場，合理配置資源提供了有利的前提條件。此外，我國的土地出讓存在著不完全競爭。我國土地出讓存在協(xié)議、招標、拍賣等方式。雖然在土地儲備制度框架下，土地儲備出讓市場具有較高的競爭性，土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場化程度較高，市場化程度較高的招標、拍賣出讓方式將逐漸取代協(xié)議出讓方式而占據(jù)主導地位。但是，由于土地是重要的生產(chǎn)和生活資源，公共事業(yè)用地由于具有特殊性而不可能采用市

37、場方式供應(yīng)，而采用政策優(yōu)惠價供應(yīng)；而且根據(jù)我國土地法的規(guī)定，符合相關(guān)條件的土地可以采用劃撥的行政手段供應(yīng)。土地出讓和土地劃撥雙軌制的同時存在，使得儲備土地的出讓方式呈現(xiàn)出不完全競爭性。（三）土地儲備的區(qū)位性土地價值來自其區(qū)域位置，即坐落的位置、周邊條件和環(huán)境。不同的區(qū)位，形成不同的土地價值。影響土地區(qū)位的因素是多方面的，其中主要有交通條件、就業(yè)機會和條件、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、文體娛樂設(shè)施、景觀等。城市居民的生活離不開這些設(shè)施，因此，這些設(shè)施、條件越便利，越優(yōu)越，其區(qū)位價值就越高，即土地價值越高。由于城市發(fā)展的歷史原因，交通、就業(yè)、教育、商業(yè)、文體娛樂等設(shè)施往往集中在城市的中心地區(qū)。隨

38、著城市的發(fā)展，城市面積不斷擴大，而以上城市配套設(shè)施并不能跟上城市規(guī)模發(fā)展的速度，往往是滯后的或長時間滯后的。因此，城市中心地區(qū)的便利條件就更加可貴，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和個人收入的增加，城市化的發(fā)展和城市規(guī)模、人口的擴大，區(qū)位好的土地價值必然增高。由此，土地的區(qū)位性也直接決定了土地的供求關(guān)系和交易中的價格。（四）土地儲備機構(gòu)的特殊性城市土地儲備機構(gòu)主要通過政府信用擔?；蛲恋氐盅旱刃问将@得銀行信貸資金，以政府制定的統(tǒng)一補償價格或者協(xié)商價格從原土地使用者手中進行土地收購，支付土地回收補償費，收購儲備地塊；在處理房屋拆遷、土地整理、儲備土地的管理等環(huán)節(jié)上向土地開發(fā)施工單位支付土地開發(fā)成本，然后向政府申請出

39、讓地塊；土地出讓后，財政部門對土地儲備成本進行審核，土地儲備機構(gòu)收回審核后成本同時獲得少量土地基金，巨額的級差收益上交財政。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地儲備機構(gòu)掌控的土地資產(chǎn)規(guī)模日益龐大。在我國，由于土地資產(chǎn)在城市各類資產(chǎn)中數(shù)額最為巨大，而城市土地儲備制度實施對象正是土地資產(chǎn)，因此，在土地收儲、土地整理、土地儲備階段均需要巨額資金運轉(zhuǎn)，金融支持對于土地儲備而言至關(guān)重要。在獲取土地和開發(fā)土地階段，土地儲備機構(gòu)要注入大量資金，土地經(jīng)過存儲后再投放到市場回收資金，這一般需要較長的時間，有的甚至在幾年甚至是十幾年。因此，土地儲備機構(gòu)的資金運作在時間上存在著資金投入與資金回收的嚴重不匹配問題，資金流轉(zhuǎn)效

40、率不高，資金需求量龐大。土地儲備機構(gòu)的自有資金主要包括地方財政撥付的啟動資金和部分出讓土地的收益，自有資金力量極為薄弱，很多儲備機構(gòu)的資產(chǎn)負債率在 95上，資金來源渠道單一。城市土地儲備資金是土地儲備機構(gòu)開展土地儲備工作的基礎(chǔ)，土地儲備過程既是土地流轉(zhuǎn)過程，也是資金流通過程。土地儲備機構(gòu)在建立之初，一般是地方財政預(yù)撥有限的啟動資金，比如，市為2000萬元，市為1200萬元，市為4000萬元，市為3000萬元；在土地出讓后，政府會劃撥部分土地收益給土地儲備機構(gòu)，但這仍舊滿足不了土地儲備工作的資金需求。在這種情況下，土地儲備機構(gòu)的資金措施主要依賴于商業(yè)銀行，全國各地的土地儲備資金總額中商業(yè)銀行貸款

41、的比重很高，銀行貸款一般占到土地儲備機構(gòu)營運資金的70-90%，個別地區(qū)接近100。當前，我國資本市場正在蓬勃發(fā)展，各種融資方式迅速展現(xiàn)，但是土地儲備機構(gòu)仍然主要依靠傳統(tǒng)的銀行貸款來籌措資金，渠道單一，當國家緊縮銀根時，將會面臨著資金短缺風險；而且由于資金額度很高，土地儲備機構(gòu)負擔的利息費用也相當驚人。（五）土地儲備受國家政策影響強與其它行業(yè)不同，土地儲備對市場變化的敏感性較低，而受國家政策影響較大。以下通過對2004年以來國家土地政策的梳理，來觀察國家政策對土地市場的影響。2004年，央行宣布加息，國土資源部發(fā)布關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（即“71 號

42、令”），該通知規(guī)定，2004年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有土地不得再協(xié)議出讓。同時規(guī)定，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補交齊全。補交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，否則國家收回土地。這就是業(yè)所所說的“8.31”大限。此后，土地的市場化進程開始提速，而且繼續(xù)從信貸和土地上加強對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的政策更加明確。同時國務(wù)院下發(fā)國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)200428號），針對當時市場上存在的圈占土地、亂占濫用耕地等突出問題，明確提出了符合我國國情的嚴格土地管理制度。兩份文件的目的都在于強化我國土地管理制度，解決我國土地市場中

43、運作不規(guī)的現(xiàn)象。2005年，土地政策主要是圍繞防止房地產(chǎn)投資過熱和穩(wěn)定住房價格來參與宏觀調(diào)控。通過嚴格控制供地規(guī)模和結(jié)構(gòu)，防止了包括房地產(chǎn)投資在的固定資產(chǎn)投資過熱；通過供地政策的引導和調(diào)控，保證了房地產(chǎn)開發(fā)用地供需基本平衡。2006年，國務(wù)院下發(fā)（“國發(fā)200631號文”）。文件涉與農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批權(quán)下放、工業(yè)用地出讓招拍掛、土地出讓金預(yù)算管理、耕地保護“省長負責制”等諸多容。該文件是2004年“國發(fā)28號文”后，中國政府為實施新的宏觀調(diào)控而出臺的最為嚴厲的土地政策文件，成為新一輪土地政策參與宏觀調(diào)控的綱領(lǐng)性文件。這份文件對土地市場中的各個利益相關(guān)機構(gòu)以與具體的工作方式都做出了明確的規(guī)定。2007

44、年，國家陸續(xù)頒布了一系列土地市場法規(guī)政策。10月，國土資源部出臺招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（簡稱39號令）、關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法。招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以與同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。此舉提高了房地產(chǎn)企業(yè)購地成本，改變了過去開發(fā)商只

45、要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權(quán)證，進而利用土地使用權(quán)向銀行抵押貸款的做法；其規(guī)了土地出讓金的繳納，提高了開發(fā)商的前期拿地成本，有力打擊了開發(fā)商的囤地行為。關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法規(guī)定：第一，對于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟關(guān)系的前提下，進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。第二，合理控制單宗土地出讓規(guī)模?？刂茊巫谕恋毓?yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成壟斷。第三，每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠與時開發(fā)建設(shè)，形成

46、住房的有效供應(yīng)。第四，加大閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā)的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法加大了對閑置土地的清理力度，利于使增加的土地供應(yīng)量直接形成房屋供應(yīng)量，重點規(guī)了開發(fā)商的囤地行為。同年11月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合出臺的土地儲備管理辦法、土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法。土

47、地儲備管理辦法明確規(guī)定了儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。該辦法一是從源頭上調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量。土地儲備機構(gòu)需要結(jié)合當?shù)厥袌鲂枨?，對年度土地供?yīng)量和年度末期應(yīng)達到的儲備總量編制計劃，并進行相應(yīng)土地儲備，從而實現(xiàn)長、短期的總量調(diào)節(jié)。二是加速土地形成有效供給的時間。通過將土地產(chǎn)權(quán)明晰后納入儲備中心，實現(xiàn)清除土地開發(fā)的法律障礙，解決由于權(quán)屬存在糾紛而無法開發(fā)的現(xiàn)象。其次，通過對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之盡快達到具備開發(fā)條件的“凈地”，從而縮短土地開發(fā)周期。財政部和銀監(jiān)會發(fā)布的土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法明確了土地儲備資金使用

48、圍，土地儲備機構(gòu)向銀行等金融機構(gòu)申請貸款的方式與貸款規(guī)模等容。其規(guī)了土地儲備資金的來源與使用圍，使土地儲備中心職能與權(quán)利明晰化，防土地儲備過程中可能發(fā)生的金融風險。因為政府土地儲備行為需要巨額資金支持，嚴格的金融監(jiān)管會使土地儲備制度的運行更為平穩(wěn)健康，從而達到制度的初衷。從以上我國土地管理政策的變化可以看出，2004年至2007年，政府對土地市場的規(guī)程度不斷加深，對土地宏觀調(diào)控的力度不斷加強。土地的使用更加合理，土地資源的配置更加有效率。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1 19982007全國土地購置面積趨勢圖國家的土地政策也在一定程度上影響到了我國土地市場的交易，上圖為房地產(chǎn)企業(yè)從1998年至2007

49、年每年購置土地面積圖。從圖中可以看到，國家政策對土地市場的影響效度。1998年至2004年，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積每年都保持著高速增長，1998年，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積還只是10109.3萬平方米，到了2003年，這個數(shù)字達到了35696.5萬平方米。而2004年后，受到國家政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的面積開始保持穩(wěn)定，在2004年至2006年的三年間，購置土地的面積呈現(xiàn)出了負增長。盡管在2007年，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的數(shù)量有所回升，但11%的增長率仍然低于1997年至2004年間任何年度的增長率。第二節(jié) 土地儲備業(yè)供給分析與預(yù)測一、供給總量與速率分析土地供給一般是指在一定時

50、間，各種形式的土地所有者在各種可能價格下愿意并且能夠提供的土地數(shù)量。土地供給是受土地需求的刺激而發(fā)展起來的，土地開發(fā)與整理是土地供給的前提。通常情況下，土地供給可以分為自然供給與經(jīng)濟供給兩種類型。土地的自然供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟條件下，地球或地球上某一區(qū)域所能提供給人類利用的各種土地資源的數(shù)量，其數(shù)量不受任何人為因素和社會經(jīng)濟因素的影響，所以它的供給是沒有彈性的。土地的經(jīng)濟供給是指投入勞動進行開發(fā)后，成為直接用于人類生產(chǎn)、生活的土地供給，是一種有效供給。土地經(jīng)濟供給是有一定彈性的，隨生產(chǎn)技術(shù)條件和社會經(jīng)濟發(fā)展的變化而變化，影響土地經(jīng)濟供給的因素主要包括土地價格、未來預(yù)期價格、土地開發(fā)成本以與

51、經(jīng)濟發(fā)展等因素。我國國土面積居世界第三位，土地資源總量比較豐富，農(nóng)業(yè)用地在土地中的比重較大，但是我國是一個多山的國家，丘陵、高原等山地占我國國土面積的2/3，耕地面積比重比較小。根據(jù)土地利用變更調(diào)查結(jié)果，截至2007年底，全國共有耕地 12173.52萬公頃（18.26億畝），園地1181.31萬公頃（1.77億畝），林地23611.74萬公頃（35.42億畝），牧草地 26186.46萬公頃（39.28億畝），其他農(nóng)用地 2549.11萬公頃（3.82億畝）。與2006年相比，耕地減少0.03%，園地減少0.04%，林地減少0.002%，牧草地減少0.03%，農(nóng)業(yè)用地總量下降。在我國人口眾多

52、、耕地面積比重小的國情下，政府一直對耕地有著嚴格的限制。2007年，國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)了城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定，進一步強化了固守18萬畝耕地的紅線政策。隨著對國家對生態(tài)環(huán)境的不斷重視，農(nóng)業(yè)用地作為土地儲備的來源受到了嚴格限制，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為土地儲備的難度會更高。 數(shù)據(jù)來源：2007中國國土資源公報圖2 2007年全國土地資源結(jié)構(gòu)圖而建設(shè)用地中，居民點與獨立工礦用地 2664.72萬公頃（4.00億畝），交通運輸用地 244.43萬公頃（0.37億畝），水利設(shè)施用地362.86萬公頃（0.54億畝）；全

53、國人均建設(shè)用地約為0.37畝，數(shù)值較低。與2006年相比，居民點與獨立工礦用地增加1.11%，交通運輸用地增加2.05%，水利設(shè)施用地增加0.37%。總體來看，農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地結(jié)構(gòu)并沒有發(fā)生顯著變化。我國人均土地資源，尤其是建筑用地依然比較緊，土地自然供給的緊決定了土地經(jīng)濟供給的緊，土地的稀缺性表現(xiàn)的更加明顯。從土地供給方面來看，2004年之后，盡管國家對土地的控制更加嚴格，但是土地供應(yīng)量在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上略有上升。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3 20042007全國土地出讓面積與增速2004年，全國共出讓土地面積17.87萬公頃；受2004年政策的影響，2005年全國共出讓土地面積略有下降，為1

54、6.32萬公頃；2006年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，各房地產(chǎn)企業(yè)迅速開始了在全國圍布局，土地出讓的數(shù)量有了很大提高，土地市場的供給量也有所增加，全年共出讓土地面積23.25萬公頃，增幅為42.5%；而到了2007年，隨著多個文件的出臺，土地的供應(yīng)量也沒有重現(xiàn)2006年大幅增長的趨勢，全年土地實際供應(yīng)量22.65萬公頃總量與2006年基本持平。從近三年的批準新增建筑用地來看，也表現(xiàn)出同出讓土地面積相似的變化特點。2005年，全國審批建設(shè)用地34.68萬公頃；而在2006年，批準新增建筑用地有了大幅的上漲，達到40.43萬公頃。進入2007年，審批建設(shè)用地逐漸回落，保持在30多萬公頃。二、供給方

55、式和結(jié)構(gòu)變化2004年以來，我國土地市場的市場化不斷提高，通過招拍掛方式出讓土地在出讓土地總量中所占份額越來越高。2004年，全國共出讓土地面積17.87萬公頃，其中招拍掛方式出讓土地面積5.21萬公頃，到了2007年，通過招拍掛方式交易的土地已經(jīng)達到了11.53萬公頃。而且在這4年間，通過招拍掛方式成交土地的增幅也是逐年上漲。在2004年，其增幅只有0.39%，而到了2006年，增幅就突破了兩位數(shù)，在2007年，增幅高達73.38%。由此可以反映出，土地市場更加趨向于市場化，土地供給市場化的步伐很快。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖4 20042007全國招拍掛成交土地面積與增速從招拍掛方式出讓土地占

56、總共出讓土地的比例來看，2004年，通過招拍掛出讓土地占出讓面積的29.16%；2005年，招拍掛出讓土地占出讓面積的35.06%；2006年，該比例回落至28.60%，這是由于整個土地供給上升所引起的，與2005年相比，通過招拍掛出讓土地依然提高了16.3%；2007年，通過招拍掛出讓土地的絕對值和相對值都有了很大的提高，通過招拍掛出讓土地占出讓土地的比例甚至超過了50%，這也客觀反映了2007年出臺的一系列政府政策的有效性，這些政策促進了土地供給市場化的提速，并且這種政策的影響力將會在未來一段時間繼續(xù)顯現(xiàn)，土地的市場化的進程仍將繼續(xù)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖5 20042007全國招牌掛土地

57、占出讓土地比例從具體供給結(jié)構(gòu)的變化上來看，各年份各地區(qū)之間也存在著差別。從2004年開始，招拍掛方式開始在市場上發(fā)揮更加重要的作用。同年，基本上實現(xiàn)了凡應(yīng)招拍掛出讓的土地都實行了招拍掛。在國家宏觀調(diào)控下，較充分地發(fā)揮了市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。從區(qū)域性的角度來看，等地經(jīng)營性用地遺留問題處理力度大。省十分重視土地資產(chǎn)的運營。、等一些地方已經(jīng)開始對競爭性的工業(yè)用地等也實行招拍掛出讓。2005年，根據(jù)1000多個縣（市、區(qū)）土地市場動態(tài)監(jiān)測結(jié)果，土地供應(yīng)來源結(jié)構(gòu)56%屬于存量用地，44%屬于新增用地；用途結(jié)構(gòu)43.33%屬于工礦倉儲用地，30.56%屬于房地產(chǎn)開發(fā)用地，26.11%屬于其他用地；房地產(chǎn)開發(fā)用地中，商業(yè)服務(wù)業(yè)用房占29.2%，普通商品住宅占48.7%，經(jīng)濟適用房占9.3%，高檔公寓占0.2%，其他住房占12.6%。同2005年相比，在2007年，隨著政府政策的出臺，用于房地產(chǎn)開發(fā)用地的比例與2005年相比有所提高，而且用于普通商品住宅和經(jīng)濟實用房的