濱州房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上濱州房地產(chǎn)市場分析報(bào)告 前言任何城市的房地產(chǎn)市場都非孤立，均須從宏觀政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到微觀市場逐層剝開，立體分析，從而得出城市市場的來龍去脈抑或未來發(fā)展趨勢。市場的發(fā)展情況從宏觀、微觀中來，又直接作用到實(shí)際市場操作中去。我們亦期通過對濱州市場的分析認(rèn)知，能為近期實(shí)際的項(xiàng)目操作提供參考。分析濱州市場的發(fā)展，我們縱向的將從宏觀、城市以及微觀市場等幾個(gè)方面進(jìn)行逐層分析。一、 宏觀環(huán)境縱觀近二十年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡，國家政策調(diào)控這只“有形的手”一直起著決定性的作用。2015年一聲“去庫存”給全國市場松了綁，全線飄紅，從而導(dǎo)致各級城市房價(jià)如脫韁之馬不可控制，后一年廟堂之

2、上“房子是用來住的”的呼聲一起，調(diào)控政策又漸興起。中國房地產(chǎn)市場“刺激-調(diào)控-再刺激-再調(diào)控”的死循環(huán)一直就這樣循環(huán)著，只是每次的起因不同罷了。歸根結(jié)蒂，無非是中國經(jīng)濟(jì)的原動(dòng)力難以脫離房地產(chǎn)。既要保證中高速增長數(shù)據(jù)，又要保障民生，房地產(chǎn)業(yè)卻成了調(diào)和兩者的有效工具。2015年以來政策簡析：從2015年到2016年9月底，中央關(guān)于房地產(chǎn)的政策主基調(diào)是“去庫存”，各地房地產(chǎn)政策也主要以此為方向，2015年3月30日出臺的刺激房地產(chǎn)的3·30新政，就是標(biāo)志。去庫存政策，推動(dòng)了一二線城市的房價(jià)和地價(jià)上漲，并且形成輪動(dòng)效應(yīng)。先是北京深圳等一線城市上漲，然后是南京蘇州合肥廈門“四小龍”上漲，再帶動(dòng)

3、其他二線城市房價(jià)上漲。2016年9月底開始，在中央精神指導(dǎo)下，南京、蘇州、杭州、北京、上海等全國16個(gè)城市，出臺史上最嚴(yán)限購限貸新政。這一輪政治色彩濃重的嚴(yán)厲調(diào)控，讓許多城市的房地產(chǎn)進(jìn)入高位盤整期甚至是下行周期。2016年12月9日召開的中央政治局會(huì)議，關(guān)于研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的表述，意味著上一輪去庫存政策已經(jīng)告一段落。而在此之前，已經(jīng)有部分城市開始著手調(diào)控。從2016年9月直至今年初，各地限購政策又密集出臺。先是合肥、蘇州、深圳、廣州、廈門、福州、成都、杭州，之后南昌、南京、青島、北京等大中城市相繼跟進(jìn)，對限購進(jìn)行了細(xì)化和強(qiáng)化。2017年兩會(huì)期間，最受關(guān)注的“房地產(chǎn)稅”依然沒有

4、明確。注：信息來自網(wǎng)絡(luò)如前所述，2017年又將是全國市場調(diào)控年，限購的政策亦將蔓延到三四線城市，而房子的居住屬性也將被強(qiáng)化，由此可見，剛需將成為市場買方主力，投資性購房將進(jìn)一步得到遏制。二、 濱州房地產(chǎn)發(fā)展濱州市場一直以來就被認(rèn)為是不溫不火的市場，2016年10月份根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，作為地級濱州市城區(qū)的房價(jià)為5011元，低于下轄的博興縣5193元，更遠(yuǎn)低于下轄的鄒平縣5752元。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不均衡導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場發(fā)展的不均衡。從土地市場到二手房市場，或可窺見濱州市場之端倪。1、 土地市場2016年濱州市土地市場供應(yīng)情況（含北海）2016年濱州市土地市場成交情況（含北海）注：以上數(shù)據(jù)均從“中

5、國土地市場信息網(wǎng)”整理所得從2016年土地供應(yīng)與成交情況來看，濱州土地場存在如下特點(diǎn)： 除北海外(由于北海新區(qū)的開發(fā)需求土地供應(yīng)較大，與市區(qū)不做比較)，其他三區(qū)開發(fā)區(qū)供應(yīng)量最大，這與城市發(fā)展擴(kuò)容有直接關(guān)系，開發(fā)區(qū)正好處于城市發(fā)展的主方向上，開發(fā)區(qū)仍將是是濱州市未來幾年房地產(chǎn)發(fā)展的主陣地。 相對來說，濱城區(qū)亦是老城區(qū)由于舊城改造等因素，土地供應(yīng)面積相對較小，因此數(shù)量上占優(yōu)勢，土地性質(zhì)也著重于商業(yè)用地或住宅與商業(yè)綜合用地。 由于濱州市整體市場的發(fā)展情況限制，住宅仍是房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。2、 新房市場濱州房地產(chǎn)投資情況濱州房地產(chǎn)竣工情況濱州房地產(chǎn)銷售情況注：以上數(shù)據(jù)均來自濱州市統(tǒng)計(jì)年報(bào)為把握濱州市

6、房地產(chǎn)的發(fā)展情我們截取2012年至2016年近五年的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的發(fā)展情況，因?yàn)I州市房地產(chǎn)以住宅為主特點(diǎn)，其中竣工與銷售面積均以住宅為主。注：以上數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)從近五年濱州市房地產(chǎn)投資情況以及以住宅為例的房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積情況，分析濱州二級市場特點(diǎn)如下： 整體與宏觀市場基本保持一致，受政策調(diào)控影響明顯，2015年庫存量達(dá)到峰值，2016年在政策刺激下銷售量達(dá)到近年最高。 濱州房地產(chǎn)市場投資力度受宏觀市場的影響較小，基本保持同一水準(zhǔn)，變化幅度不大。3、 關(guān)于房價(jià)的上漲的分析2016年在整體市場高歌猛進(jìn)的大背景下，濱州市場也是持續(xù)上揚(yáng)，外加10月份不動(dòng)產(chǎn)登記改革，濱州房價(jià)出現(xiàn)井噴式、報(bào)復(fù)性

7、上漲。2016年上半年，濱州市場依舊延續(xù)溫和性發(fā)展勢頭，并未出現(xiàn)劇烈變化的跡象，一部分新入市項(xiàng)目在定價(jià)策略上依然相對謹(jǐn)慎。從10月1日起，不動(dòng)產(chǎn)登記改革開始，首當(dāng)其沖的二手房市場出現(xiàn)劇烈震蕩，隨后開始持續(xù)上揚(yáng)。隨后拉動(dòng)新房市場價(jià)格劇烈上漲。究其原因有二：一是，濱州市場早些年不規(guī)范的開發(fā)模式導(dǎo)致大多數(shù)單位集資房、村改房甚至是部分商品房在土地性質(zhì)、施工建設(shè)等流程上存在問題，或是在產(chǎn)權(quán)上就有不明晰的問題，在二手房過戶登記時(shí)無法通過不動(dòng)產(chǎn)登記審核，導(dǎo)致無法過戶，一時(shí)間出現(xiàn)二手房房源緊俏的情況，二手房價(jià)格上漲，進(jìn)而推高到新建商品房價(jià)格。二是，下半年在宏觀市場不明朗的情況下，大多數(shù)項(xiàng)目在傳統(tǒng)的銷售旺季將房

8、源推出，導(dǎo)致在年底是新房房源出現(xiàn)空檔，一直持續(xù)到春節(jié)后，整體市場是供不應(yīng)求情況。綜合以上兩方面原因，當(dāng)下濱州市場呈現(xiàn)價(jià)格持續(xù)走高的態(tài)勢。但是根據(jù)濱州市整體經(jīng)濟(jì)狀況，以及高價(jià)格下的深層次原因，目前價(jià)格的持續(xù)走高可認(rèn)定為“虛高”，相信在今年新釋放的新房房源以及逐漸改進(jìn)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記政策，年內(nèi)房價(jià)會(huì)趨于理性。三、 市場項(xiàng)目情況根據(jù)目前濱州市場項(xiàng)目的分布情況，我們不可能面面俱到整合市場所有項(xiàng)目情況，只能截取市場上比較具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，以期，從這些項(xiàng)目得出濱州市場的現(xiàn)狀特點(diǎn)以及未來一定時(shí)間內(nèi)的發(fā)展預(yù)期。項(xiàng)目選取的要素：區(qū)域性：項(xiàng)目必須是特定區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目；代表性：項(xiàng)目需具有某一方面的代表性；

9、特色性：項(xiàng)目本身具有自己獨(dú)到的特點(diǎn)；規(guī)模性：項(xiàng)目須有一定規(guī)模。1、 濱州房地產(chǎn)區(qū)域劃分我們根據(jù)濱州市場項(xiàng)目的分布以及市區(qū)各區(qū)域的發(fā)展情況，擯棄機(jī)械的行政區(qū)域劃分，以渤海五路、新立河為界，將市場從東至西分為三個(gè)區(qū)域，東部城區(qū)、中心城區(qū)、西部城區(qū)。東部城區(qū)是濱州房地產(chǎn)發(fā)展較若的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)因2015年儒苑上邦的入市逐漸升溫，其他項(xiàng)目整體品質(zhì)均數(shù)中下水平，且消化速度較慢。后市隨著濱化集團(tuán)廠區(qū)的外遷，東部城區(qū)將會(huì)逐漸成為濱州市場新的熱點(diǎn)；中心城區(qū)是濱州老城區(qū)，交通環(huán)境較差，為濱州商業(yè)最為集中的區(qū)域，物業(yè)類型以商業(yè)或綜合體為主，體量普遍較小。區(qū)域內(nèi)在售的代表項(xiàng)目為匯通國際。西部城區(qū)，是濱州建市以來著重發(fā)

10、展的區(qū)域，經(jīng)過十幾年的發(fā)展西部城區(qū)已經(jīng)成為濱州房地產(chǎn)市場的重要部分，濱州土地供應(yīng)集中在該區(qū)域，近半數(shù)的項(xiàng)目集中于此，并且高端產(chǎn)品也集中于該區(qū)域，代表項(xiàng)目如秦皇水岸、中海一號、瑞府、鵲山別墅等。儒苑上邦匯通國際鵲山別墅中海一號秦皇水岸瑞府2、 項(xiàng)目介紹東部城區(qū)：儒苑上邦項(xiàng)目名稱儒苑上邦開發(fā)商濱州市京博樂安置業(yè)有限公司地址濱城區(qū)渤海五路黃河十五路路口以東500米占地面積建筑面積容積率1.9綠化率35%建筑類型多層、高層、小高層物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)京博物業(yè)，1.2元/價(jià)格4500元/優(yōu)惠政策暫無。戶型95左右的兩室，110-130的三室，150左右的四室。項(xiàng)目亮點(diǎn)孝文化社區(qū)2016年情況7

11、月23日一期二次開盤，公推約600套房源，去化400套左右，價(jià)格4000元/左右。2017年計(jì)劃二期將面市，含洋房與高層，共約700套。商業(yè)街4月份將投入使用。項(xiàng)目分析：800畝占地，雄踞濱州東城，500強(qiáng)企業(yè)，打造純孝社區(qū)。項(xiàng)目入市以來可以說是非常成功的，成功因素是項(xiàng)目非物理上優(yōu)勢。位置不是最好的，但是因京博的品牌優(yōu)勢項(xiàng)目位置劣勢被弱化。周邊配套貧乏，但自身強(qiáng)大；客戶挑剔，但自身產(chǎn)品過硬?？梢哉f偏距東北一隅的儒苑上邦一直吸引著市場目光，因?yàn)樗拇嬖诖颂幘褪且蛔恰ｍ?xiàng)目的最大特色，不是他的大，而是傳承于京博企業(yè)文化孝文化，這不是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)營銷，而是真正能打動(dòng)人心的文化，或者說這就是文化

12、與地產(chǎn)的結(jié)合體文化地產(chǎn)。此外，項(xiàng)目營銷上有的放矢，取得較為理想的效果。中心城區(qū)：匯通國際項(xiàng)目名稱匯通國際開發(fā)商濱州華貿(mào)置業(yè)有限公司地址黃河四路，渤海八路與九路之間占地面積6.8萬建筑面積10萬容積率3.0綠化率40%建筑類型高層物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)暫無 價(jià)格5500元/優(yōu)惠政策暫無。戶型目前在售117-139三室項(xiàng)目特色高、大、全2016年情況9月份營銷中心開放，10月份推出200余套住宅，目前基本售罄。2017年計(jì)劃預(yù)計(jì)5、6月份加推新房源。項(xiàng)目分析：濱州市場，目前為數(shù)不多的綜合體項(xiàng)目，是市中心形象的坐標(biāo)性項(xiàng)目。項(xiàng)目分住宅、商業(yè)、寫字樓三部分，目前在售住宅，案名為“悅

13、府”。據(jù)悉，針對寫字樓商業(yè)部分規(guī)劃有所調(diào)整。地理位置的統(tǒng)治性優(yōu)勢市場任何項(xiàng)目均無法匹敵，周邊配套以及自身配套亦毋庸置疑，但項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及入市價(jià)格卻尷尬了很多，當(dāng)市場上房價(jià)瘋漲之時(shí)，該項(xiàng)目卻無房可買，在如此奢華的位置上僅僅收獲5500元/的價(jià)格，確實(shí)讓人大跌眼鏡?？梢姡俸庙?xiàng)目沒在最適合的時(shí)機(jī)入市也是抱憾不已。 西部城區(qū)：中海一號、秦皇水岸、瑞府、鵲山別墅 中海一號項(xiàng)目名稱中海一號開發(fā)商山東華筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址濱城區(qū)黃河十二路渤海十八路西600米路南占地面積建筑面積容積率2.45綠化率38%建筑類型多層、高層物業(yè)類型別墅、住宅裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)高層：1.8元/；別墅：2.5元/； 價(jià)格高

14、層5500元/別墅8000元/優(yōu)惠政策兩萬抵五萬，96折。戶型617雙拼，411-470聯(lián)排，110兩室，150三室項(xiàng)目特色看上去就是高端2016年情況可售房源全部售罄，年底部分高層房源交鑰匙。2017年計(jì)劃二期下半年計(jì)劃推出，包括高層、洋房、別墅。項(xiàng)目分析：濱州市場“專治不服”的典型代表，牛氣哄哄的來，折騰了一陣，不得改弦易轍，更改規(guī)劃，調(diào)整產(chǎn)品，降低價(jià)格，絞盡腦汁回款。中海一號，有它獨(dú)特的好，在當(dāng)時(shí)，中海一號可以說是濱州的“一號”，從規(guī)劃到產(chǎn)品再到營銷，無一不是精品，當(dāng)下的濱州市場，從產(chǎn)品層面而言項(xiàng)目仍可謂是濱州的領(lǐng)軍項(xiàng)目。再高端的項(xiàng)目到了價(jià)格上始終不接地氣，也難逃水土不服。在濱州市場，回

15、款將壓垮一切的自命不凡。 秦皇水岸項(xiàng)目名稱秦皇水岸開發(fā)商濱州洪基置業(yè)有限公司（新鷗鵬）地址黃河五路渤海二十一路南秦皇河畔占地面積建筑面積容積率2.19綠化率35.09%建筑類型多層、高層物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)0.9元價(jià)格5000元/優(yōu)惠政策無戶型142-189洋房，89-135高層住宅。項(xiàng)目特色“大牌”。真正大牌都不光顧的濱州市場，何來大牌。2016年情況12月25日開盤，首期推出920套房源，銷售近900套。2017年計(jì)劃預(yù)計(jì)8月二次開盤。項(xiàng)目分析：“猶抱琵琶半遮面”之時(shí)，就只說自己是大牌，全國二十強(qiáng)。吹噓自然要的，但在濱州市場過分的強(qiáng)調(diào)出身并不好，就如同過分的炫富一樣，來些真本事也

16、著實(shí)必要。去年的營銷中心開放活動(dòng)，果然沒讓大家失望，眼前一亮，到處都在強(qiáng)調(diào)一個(gè)因素，細(xì)節(jié)。品質(zhì)就是細(xì)節(jié)的堆砌。項(xiàng)目在看得見的品牌、規(guī)模、營銷上著實(shí)下了一番功夫，但在摸得著的產(chǎn)品、上也是細(xì)致入微，無論是真大牌還是偽大牌，確是有實(shí)力的。毋論大牌，因地制宜，緊接濱州地氣，必將為濱州業(yè)界之翹楚。 瑞府項(xiàng)目名稱瑞府開發(fā)商濱州市瑞宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址濱城區(qū)黃河一路與新立河西路交匯處占地面積建筑面積容積率2.8綠化率46.2%建筑類型高層物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)價(jià)格5300元/優(yōu)惠政策無戶型85-91兩室，118-127三室項(xiàng)目特色順天時(shí)，得地利。不錯(cuò)的位置，趕上了好時(shí)機(jī)。2016年情況8月20日

17、7#開盤，9月25日9#開盤，售罄。2017年計(jì)劃項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目乍一入市就以明確的定位，新穎的營銷推廣方式引爆了濱州市場，但首期開盤后銷售平平，后期利好卻不斷，價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，一度出現(xiàn)一房難求的場面，近期又有再推盤7000+的口號。瑞府的成功主要是搭上了教育配套的便利以及宏觀政策的便車。占盡天時(shí)地利，人和水到渠成。 鵲山別墅項(xiàng)目名稱鵲山別墅開發(fā)商濱州市喬雅置業(yè)有限責(zé)任公司地址濱城區(qū)黃河十六路以北渤海十五路喜鵲湖以西占地面積42000建筑面積68000容積率1.1綠化率35%建筑類型多層物業(yè)類型別墅裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)1.8價(jià)格1-1.1萬元/優(yōu)惠政策無戶型338雙拼， 287、296聯(lián)排，179

18、疊拼項(xiàng)目特色“酒香不怕巷子深”，產(chǎn)品好，數(shù)量少。2016年情況全部房源面市，春節(jié)前后調(diào)價(jià)，全年銷售約60套，目前剩余12套房源。2017年計(jì)劃根據(jù)在售房源報(bào)價(jià)，折合單價(jià)約1-1.1萬元/。計(jì)劃2017年5月份全部交房。項(xiàng)目分析：濱州市場較高品質(zhì)純別墅項(xiàng)目，可謂濱州高端別墅產(chǎn)品的代表之一，150套新中式建筑風(fēng)格的別墅足夠吸引濱州市場中那部分高大上的客戶，項(xiàng)目產(chǎn)品配置也是濱州市場絕無僅有，純地下車庫+高品質(zhì)園林景觀+自建配套等，確實(shí)給濱州市場帶來一股新風(fēng)。在營銷上項(xiàng)目也沒有囿于傳統(tǒng)模式，將圈層營銷發(fā)揮到最大化能量。項(xiàng)目銷售取得較好成績。 從以上濱州各區(qū)域項(xiàng)目情況來看，濱州市場具有如下特點(diǎn)：1、 項(xiàng)

19、目分布區(qū)域差別明顯。因城市發(fā)展方向著重向西，市場上在售項(xiàng)目或新建項(xiàng)目主要集中于西部城區(qū)，高端別墅項(xiàng)目也集中于此，但隨著城市的發(fā)展，各區(qū)域的差距將會(huì)縮小。2、 產(chǎn)品品質(zhì)差距明顯各項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上的不同、針對客群的不同、成本控制理念的不同，導(dǎo)致所打造產(chǎn)品的品質(zhì)差距比較明顯。3、 去化速度有所不同市場上各項(xiàng)目由于營銷理念的不同，雖然產(chǎn)品相近但是去化速度有所不同，但隨著去年以來市場的好轉(zhuǎn)，各項(xiàng)目去化都較理想。4、 供不應(yīng)求從整體市場來看，年后尚未有項(xiàng)目入市，導(dǎo)致市場供需失衡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。結(jié)語濱州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士尤其是營銷部門對濱州市場的過去都有深有體會(huì)。一個(gè)四線城市或準(zhǔn)三線城市，在產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)沒有完

20、全科學(xué)合理化的時(shí)候，又沒有中心城市強(qiáng)大的人口吸附能力，市場的主力購房群體是誰？當(dāng)然不是進(jìn)城農(nóng)民工，更不是商務(wù)白領(lǐng)，而是那些“旱澇保收”收入穩(wěn)定且高的公務(wù)員、事業(yè)單位職工，而在濱州這部分人卻都有政府劃撥的土地進(jìn)行集資建房，單位統(tǒng)一團(tuán)購或定向建設(shè)，這里面當(dāng)然有濱州市當(dāng)年城市發(fā)展急功近利的一面，也實(shí)屬無奈，但確確實(shí)實(shí)把正常開發(fā)的項(xiàng)目的客群擠壓殆盡。國內(nèi)一線房企對這種市場都是望而卻步，所以，濱州市場是在政府的白眼下非正常的發(fā)展。好在后來這種現(xiàn)象基本杜絕。濱州市場也逐漸步入正軌，由此可見，濱州市場是在不斷完善，不斷進(jìn)步中發(fā)展而來，發(fā)展而去。通過以上對宏觀政策、城市市場與主要項(xiàng)目的了解，我們認(rèn)為濱州市場可歸納為以下幾點(diǎn)：1、 市場逐漸成熟化。近些年各個(gè)項(xiàng)目從規(guī)劃到營銷直至后期物業(yè)管理都在走向成熟，尤其是原先鐵板一塊的小型房企市場也開始有外來房企或一線房企攻城略地，如新鷗鵬以及傳說中的碧桂園。這無疑對濱州市場的進(jìn)一步規(guī)范化、成熟化奠定了基礎(chǔ)。在此背景下，任何的房地產(chǎn)投資都將擁有機(jī)會(huì)，只要能對這個(gè)市場產(chǎn)生積極作用。2、 難以脫離政策調(diào)控的苑囿。這一點(diǎn)任何城市都難以脫離，但是，各個(gè)城市的跟進(jìn)速度卻是各有不同，從近期政策來看，一線城市以及過熱的二線城市反應(yīng)最快，而類似于濱州這樣的城市對房地產(chǎn)的依賴還較強(qiáng)，所以各類調(diào)控政策會(huì)遲滯許多。具體到當(dāng)下的政策調(diào)控環(huán)境，我們認(rèn)為，今年中期最