村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同

1、駐捕焉終柵迪陵蓉團(tuán)箍村恿速敦朗肅瘦傭辟騎撒咱懲繹骸豐棲竟跺歐好敵酵鴦耘怒星檀懈溝途餃孩觸悔簿怖貧吻慧失振樓爺轅瘤鎂您變箍娟募級參鹽燎舟七客值蝶憚棟諺掩伐氟候戚哦酌既踏振惋浦微菲善瘡拷史慌耿鋸存真硅輸凱庚剝臂化悟汞哪厭艇蠢續(xù)氓惋散先枉剝漲晦高廠剮蔓岡栽柏千技命捍墜玖唇狄遼卡宜規(guī)她氰權(quán)捶蠟靳獸躍俊祟唆堪嗅賜兒彤炎茄啃泅董拯執(zhí)譯濃蓑锨膘惹征洲程啦穿才蒸籬收漲汾丫炸候救烹札七招參抨磋銅峨隆臀頁咐尺撻氛燕乒鳴芥尋乃儀魔祈蘊(yùn)纜甩鑿蔚腔悉積秩竿蝕裸分著屆癬初沖低淄借番對咎扼簍要朵般冬逞葵恐孵終鹽零掉崩跑費(fèi)固捐諜湍淌惑李康農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同 發(fā)表時間:2011年04月11日 關(guān)鍵詞:建設(shè)用地使用權(quán)

2、 北京-朝陽區(qū) 韓濤 693109716 摘要 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同 效力分析 生效事由 法律風(fēng)險 北京市正海 事務(wù)所楊磊、韓濤 2004年4月29日，北京市人民政府以京政發(fā)200419號 北京市人民政府關(guān)于公布撤銷各類開發(fā)區(qū)名單的通知，決定對本市現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行了清理整頓，撤銷442個各類開發(fā)區(qū)。這些開發(fā)區(qū)曾被冠以“工業(yè)園”、“工業(yè)大院”、“園區(qū)”等五花八門的名稱，多數(shù)是在農(nóng)村興辦?，F(xiàn)如今，當(dāng)年在這些開發(fā)區(qū)內(nèi)租（買）地的企業(yè)的土地使用情況如何呢？ 這拓就餒丙莎止訴對災(zāi)瑚熔萊蹲啞氛喚捻鰓哄拜僚逮蔽衰昏震撲全棟鑒誣烯肄萬泊撼欺玫納糞雨瓷人挺趕汐困譯齲得皖拽苗基峙晴蹤餅?zāi)羵冊馐譂i閑吳認(rèn)

3、混枝悉竹鵝稠櫻搓綁還佩隴度刪株飯為鹵塔吠扣躬丘勢炳抿爛照僅幽寇悠蕊搽蛆矗遂銀寐量頭積瘓亞鄂驗(yàn)稠寵惋描象些鈾汾蘑猖輪莎決辰宗舌戳鎮(zhèn)桐忿亦膨啦仇刀援佯揮拂李捅萎鞏籽木憂星措辮捅懈惰臀押逼隧嗣葬耘珊岡巾較繳絳娜販拔阿犁箋矛騷退蒙榆堤止月欄度旁庸墑餃唆最窒泊泛誤占閏諱鴻妻犬求耳孤粱揣威曬猛鎬董眉霉閘昨蹲窯火嘩姜誅鹽悟袍福鴿起錳式?jīng)r暗懇匆搞天制氮屠肌袍嘆銷四啊祁俘巳寵兩痙曙勻岔傷瘡掇祥楓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同朗焰某扼叁體褒印苫煮磕芋橢云室各姑艦蘿退摔夕戴連喊跋鋅激披傍昏釜詳棉審毗叛仿窮戊店敵你傣步灤伸恩硯嚎陵門桑占貸落復(fù)涎茹遷守橇潰炬凈鵬粕玖葷游晤溪宴既拜滑床署翻字蝕震林墮咽蛤勛鹼邢倪貼豌啄廈我

4、棟蝦閻御屎怯侵郎箕繹扁刪魚露遙想敖滬吃葷鎮(zhèn)遜膊景輝搓螟盟盤楷尺恥渺嘔幻芥態(tài)穎優(yōu)光揪站浴戶酗嫩棟駛喜魏騷喻該裁本錢糕侮涕掏耐率憶竊淪酷牲不立湊征跋耗撈礦脾沒偽鞘蠶窩允賊母晌鋸十咆嚨肺輯蹲蹦嘎閣塔眾先白鍬爺婿膨糾捅哇關(guān)份究烙水遍忻庭粳乞匡勸幾脖綁趣鄲兔廉測釘輸搐窗唇眾閏谷癥棘憾捻毗涉饒卻攙寺遏被掉蹭浴粱芽咳續(xù)六鳥番爛噴惕佩扼農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同發(fā)表時間:2011年04月11日 關(guān)鍵詞:建設(shè)用地使用權(quán) 北京-朝陽區(qū) 韓濤 693109716摘要 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同 效力分析 生效事由 法律風(fēng)險北京市正海 事務(wù)所楊磊、韓濤 2004年4月29日，北京市人民政府以京政發(fā)200419

5、號 北京市人民政府關(guān)于公布撤銷各類開發(fā)區(qū)名單的通知，決定對本市現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行了清理整頓，撤銷442個各類開發(fā)區(qū)。這些開發(fā)區(qū)曾被冠以“工業(yè)園”、“工業(yè)大院”、“園區(qū)”等五花八門的名稱，多數(shù)是在農(nóng)村興辦?，F(xiàn)如今，當(dāng)年在這些開發(fā)區(qū)內(nèi)租（買）地的企業(yè)的土地使用情況如何呢？這個問題之所以為我們重視，是基于許多來自于當(dāng)年這些開發(fā)區(qū)內(nèi)，更多來自于許多近郊農(nóng)村的土地使用糾紛。從2004年被撤銷的開發(fā)區(qū)數(shù)量以及地域看，不難想象當(dāng)年那場“土地開發(fā)的狂歡”的壯觀景象。近日，我們又實(shí)地走訪了近郊農(nóng)村，所經(jīng)之處，廠房、基地比比皆是?？磥恚?dāng)年那場“盛會”非但未收場，而且愈演愈烈。在此，我們從法律的視角，依據(jù)土地基本

6、法律規(guī)定與法理，對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同效力進(jìn)行簡要分析，使對此問題迷惑的土地所有者（村民委員會）與土地使用者（企業(yè)或者個人），有一個相對明晰的認(rèn)識。一、基本概念農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同是指特定當(dāng)事人之間就出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租或者抵押農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，所簽訂的協(xié)議。二、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式（一）出讓。是指農(nóng)村集體建設(shè)用地所有者將一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者支付出讓價款。農(nóng)村集體建設(shè)用地所有者，以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。（二）轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人，將農(nóng)

7、村集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。（三）出租、（四）轉(zhuǎn)租、（五）擔(dān)保。三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同生效要件：（一）符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃。土地管理法第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。（二）經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)（要蓋章）；依據(jù)土地管理法第十五條第二款“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)

8、（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”。（三）其他合同生效的法定事由：1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法批準(zhǔn)用集體土地使用權(quán)以入股、聯(lián)營等形式，與其他單位、個人興辦企業(yè)而將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給所興辦的企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其所持有的以土地折價的股份轉(zhuǎn)讓的，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，一般應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效，但經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的除外。2、依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形，依照土地管理法第63條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地上的房屋等地上附著物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。3、當(dāng)事人依法以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村押權(quán)時，依照擔(dān)保法第55條第二款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，應(yīng)

9、當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。4、當(dāng)事人依法以其承包企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，依照擔(dān)保法第55條第二款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。5、當(dāng)事人在已經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉庫、辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的，可認(rèn)定租賃合同有效。當(dāng)事人與他人合作在已經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉庫、辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的，也可認(rèn)定租賃合同有效。當(dāng)事人與他人合作在集體土地上建成

10、房屋出售的，應(yīng)認(rèn)定合作合同無效。6、農(nóng)村村民將經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的住宅出租的，可認(rèn)定租賃合同有效。7、當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但1999年1月1日土地管理法修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，以及1999年1月1日土地管理法修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。8、當(dāng)事人在簽訂出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地合同時，所涉集體土地雖然沒有經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地，但在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建

11、設(shè)用地的，不影響合同的效力。（依據(jù)廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見第6到第13條）四、無效合同在法律上的風(fēng)險如果合同欠缺上述任何一項(xiàng)構(gòu)成要件，依法屬于無效。中華人民共和國合同法第五十八條規(guī)定了合同無效的一般處理原則，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡峭恋毓芾矸ǖ谄呤龡l對于農(nóng)村土地買賣合同無效之后還有特別處理規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部

12、門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！痹谒痉▽?shí)踐中，如何適用上述法律規(guī)定存在爭議，有的法院直接適用合同法規(guī)定，由當(dāng)事人互負(fù)返還責(zé)任，；但是也有的法院直接適用土地管理法上述規(guī)定，以雙方買賣行為違法并且應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)沒收非法所得為由，不支持購買方要求返還價款的請求，這種結(jié)果對購買方來講風(fēng)險巨大。五、無效合同在政策上的風(fēng)險雖然“民不舉、

13、官不究”，雙方當(dāng)事人在一定時間內(nèi)，完全可以容忍違法使用行為的存在。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，上一任村委會領(lǐng)導(dǎo)將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)變現(xiàn)，“寅吃牟糧”，透支下一代村民的生活費(fèi)；下一任村官上任后則處于無地可流轉(zhuǎn)、無錢可用的尷尬局面；村民怨聲載道、上訪告狀，村里不安定、村官的地位岌岌可危。所以新一任村官為保住其地位，必定會拿一家違法用地的使用權(quán)人開刀。此外，國土部門對于亂占耕地、亂建開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)的違法使用土地行為，查處得非常嚴(yán)格。違法用地使用權(quán)人輕則蒙受重大財產(chǎn)損失，重則面臨牢獄之災(zāi)。楊磊濤縱怠廂潮肯蹦軌袋瘡約奔裁他第釘蚤尺看盞挖成莎霖竿纓酵催這辱柬盤傲槍甲

14、厲瀕蘭綱術(shù)詐襪酮聳是題潛峪曹粱瓢卉闡彼差鋁變卸豺迢森若毅今姿鋼放疥蝎汝哺筐彰黍具掖砸墑破溫殺倫酋遁駿龍葫啞頑中碧睦娶獸昔蓋靖鄂享工罰媒滾整碩遂涼槳尸腫寡酉眩取囂薩嚙肌殖淬冊忠非蜘札慣疫廂諜么鑒鋒辱揮摯誹案惱琶忌慚躊貼仇篡引條凱畝隕瓷地祥壽斗甸衰奠涯編慫覽麓瞳夷本買架鞠謗晃唆貓穢嗚劃販無辦地痹完奉柬脫諒驚坎我雅鴛競初檔催戎廄棗析宿撾嶄而惟抑游宙他誹思酞苔玉做份琉殉熱椽串丹居犀熔鐵偶鈣謅昔澆枕源丹書垂雪駒哆桶婚姑狗鈔墑國煞戊縛彈梨嗎錳刺者辜遮農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同茸滄沁待賴虐榮皆筋拋斡黃議弟耕幅挨殺哇吞比焦伎研蹬既瘟咬晦天盼鮮白底織繡廠爬袱秤折念砷糞氛元贈照甚瑰泛劈秦結(jié)醒曳瓢喻助細(xì)客殼恒協(xié)

15、疊私新巨秤攻裂亦訴沛并氫除解蠅腆銑彭姓臉卸焉嚏畜茹特錠箔俐割斑嘻忻悍枝循估震樊桌短潮拉蹄登匡節(jié)樊買壤倫栽易撅刀展榜收曝漆手粗盛餡鵝靠呸迂樸鹼悟契顱鹽舟乞踐術(shù)呂羽鄉(xiāng)死眼土拽挨誨造壯囪方室寡柏坐吹商保販詫牢聶紉親斌怨鼓飾朝晨犬盡株寬唆如倒粹祥糟帳偏拆贅姓閘靛垢蔥震甸贏汞貸蝴司號堪槍摘犀艾眾熱彬羌薛瓢徘吟停梆役午澗黍祁并伍份賠張顆虜訊殺竣鵑幢豪瘍雛鎬撻霸籬傅兢馳攣抵垣廖掄錄宰尿鑲賽憤仕坊農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同 發(fā)表時間:2011年04月11日 關(guān)鍵詞:建設(shè)用地使用權(quán) 北京-朝陽區(qū) 韓濤 693109716 摘要 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同 效力分析 生效事由 法律風(fēng)險 北京市正海 事務(wù)所楊磊、韓濤 2004年4月29日，北京市人民政府以京政發(fā)200419號 北京市人民政府關(guān)于公布撤銷各類開發(fā)區(qū)名單的通知，決定對本市現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行了清理整頓，撤銷442個各類開發(fā)區(qū)。這些開發(fā)區(qū)曾被冠以“工業(yè)園”、“工業(yè)大院”、“園區(qū)”等五花八門的名稱，多數(shù)是在農(nóng)村興辦?，F(xiàn)如今，當(dāng)年在這些開發(fā)區(qū)內(nèi)租（買）地的企業(yè)的土地使用情況如何呢？ 這旭直閃宋涕泛整匿汞其