2020年最新該房屋買賣合同是予以解除,還是繼續(xù)履行

1、該房屋買賣合同是予以解除，還是繼續(xù)履行?一、一審認定事實與處理結(jié)果原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝與被告海南泰信實業(yè)有限公司（下稱泰信公司） 分別于1999年12月29日、XX年1月3日、8日簽訂商品房購銷合同和委托經(jīng) 營協(xié)議。合同約定，何繼明購買泰信公司”；南海傳說”；之阿波羅中心酒丿占第3層第 33號房，暫測建筑面積為38平方米，每平方米價款4595元，總購房款為165, 880元；， 李珈購買第5層第33號房，暫測建筑面積為38平方米，每平方米價款4, 422.25元， 總購房款為168, 045元;吳志良購買第6層第5號房，暫測建筑面積為61平方米，每 平方米價款4, 317.5元，總

2、購房款為263, 383元;黎明輝購買第3層第32號房，暫測 建筑面積為38平方米，每平方米價款4, 365.25元，總購房款為165, 880元。合同簽 訂后，各原告即向被告泰信公司支付了首期購房款：何繼明支付55, 880元，李珈支付 58, 045元，吳志良支付83, 383元，黎明輝支付55, 880元。同時，4原告還與被告 泰信公司簽訂了銀行按揭貸款辦理的補充協(xié)議，并提供了辦理購房余款按揭手續(xù)所 需的資料，同時各將1000元按揭費用存入被告泰信公司指定的銀行帳戶。合同還約定: 泰信公司在瓊山市東營濱海旅游區(qū)建設(shè)”；南海傳說”；溫泉療養(yǎng)度假中心，主體建筑為 酒店式公寓，交房時間為XX年

3、12月18日前，交付房屋時，如房屋實際面積與暫測面 積差別不超過正負2%（不包括2%）,則房價款不變，如超過，則每平方米價格不變，房 價款按實際面積訃算，同時還約定泰信公司逾期交房應(yīng)向原告支付違約金，合同繼續(xù)履 行;合同生效后任何一方無正當(dāng)理由要求終止合同的，除雙方簽訂補充協(xié)議外，責(zé)任方 須按合同及補充協(xié)議有關(guān)條款規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，并按實際已付款的10%賠償對方損 失。同時，原、被告雙方乂簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，約定：原告將購買的”；南海傳說”； 之阿波羅中心酒店的套房委托給泰信公司委托給國內(nèi)外酒丿占管理公司經(jīng)營管理。XX年 12月18日起視為正式移交公寓交給泰信公司管理后，自酒店開業(yè)之日起，房屋所

4、有權(quán) 人可獲得酒店客房部分每年度的利潤分紅，每年在旅游淡季期間，享用18天同等級別 公寓的免費入住權(quán)。此外，商品房購銷合同對價格與費用調(diào)整、交接商品房時的付 款額、泰信公司關(guān)于裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任、質(zhì)量爭議的處理、物業(yè)管理、委 托經(jīng)營協(xié)議對受托進行經(jīng)營管理期間的權(quán)限、質(zhì)詢與建議權(quán)、稅費等均作了約定。泰 信公司”；南海傳說”；項日原名為”；華源療養(yǎng)保健中心” ；，1999年泰信公司將其更 名為”；南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心”；，在建設(shè)過程中，乂將其更名為”；海南皇冠濱 海溫泉酒店”；。該項H主要由阿波羅中心酒丿占、古羅馬溫泉浴場、雅典娜、波賽東公 寓酒丿占等主體建筑組成。在酒店建設(shè)過程中，

5、泰信公司對”；南海傳說”；的設(shè)訃方案進 行修改，將阿波羅中心酒店四原告購買的期房房間的內(nèi)部設(shè)計加以改變、建筑面積縮小, 但是，泰信公司沒有通知四原告對購房合同進行修訂、重訂。在本案訴訟過程中，一審 法院依據(jù)四原告的申請，依職權(quán)在瓊山市房產(chǎn)局查實，泰信公司的阿波羅中心酒店尚有 部分房間沒有銷售，一審法院司法技術(shù)人員根據(jù)四原告的指認，對相應(yīng)的四套房間進行 建筑面積測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)被測算的四套房間的建筑面積均比四原告與泰信公司訂立的購 房合同中約定的建筑面積小，但四原告均表示愿意繼續(xù)履行合同，接受重新測算過建筑 面積比合同面積小的房間。但”；南海傳說”；的變更，被告泰信公司并未在XX年12 月18日合

6、同履行期限屆滿前告知原告，也沒有為四原告辦理購房按揭手續(xù)。直至XX 年12月11日、2月6日，被告泰信公司才向包括四原告在內(nèi)的購房者發(fā)出致客戶函, 稱其已將原來”；一般的療養(yǎng)度假中心”；發(fā)展為”；五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店”；，并委托 國際著名的酒店管理集團負責(zé)經(jīng)營和管理，項U名稱和內(nèi)容以及原來的戶型發(fā)生變更， 投入加大，成本增加，原雙方所簽訂的商品房購銷合同的標(biāo)的在性質(zhì)上已發(fā)生了根 本的變化，加之由于銀行操作上的原因，致使按揭手續(xù)不能如期辦理，再之曲于工程進 度受阻，不能如期交房，因此要求調(diào)整原合同所定價格，按”；現(xiàn)在定價”；購買，并愿 意按原合同有關(guān)條款進行處理。該函發(fā)出后，大部分購房者退房，但

7、原告何繼明等4 人一致要求被告承擔(dān)違約責(zé)任并繼續(xù)履行合同。XX年12月21日，被告泰信公司向原 告發(fā)出知會，明確表示”；初步結(jié)算酒店造價每平方米已超過人民幣8000元，公司 無力按原簽訂的商品房購銷合同中確定的購房價格履行合同，愿意承擔(dān)合同不能履 行的責(zé)任，共同協(xié)商終止履行合同?！保粚τ诒桓娴囊庖?，4原告均未同意。XX年1月 8 B, ” ；皇冠濱海溫泉酒店”；開業(yè)之后，被告泰信公司將阿波羅中心酒丿占產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣給 第三人海南皇冠假日濱海溫泉酒丿占有限公司，同年10月18 0, ” ；房屋所有權(quán)證”；辦至該公司名下。根據(jù)上述事實，一審法院認為，原、被告簽訂的商品房購銷合同及委托經(jīng)營 協(xié)議是在平等互

8、利的基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人真實意思表示，合同實質(zhì)要件與形式要件 均符合法律規(guī)定，應(yīng)確認有效。合同簽訂后，原告依約履行付款義務(wù)，并交納辦理購房 按揭手續(xù)費用，但被告泰信公司并未在合同約定期限內(nèi)向原告交付房產(chǎn)和辦理按揭手 續(xù)，而遲延履行合同也未在合同履行期限屆滿前通知對方，被告泰信公司的行為違反誠 實信用原則，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4原告原購買的阿波羅中心酒店332、333、 533、605號房間，因被告在建設(shè)過程中，修改了設(shè)計方案，致使”；阿波羅酒丿占”；的 房間結(jié)構(gòu)，空間尺寸、酒店名稱發(fā)生變化，從而導(dǎo)致合同約定的房間不復(fù)存在。而原告 所指認的阿波羅中心酒店3341、3342、3641、370

9、9號房間的建筑面積、結(jié)構(gòu)與合同之 標(biāo)的不同。并且，阿波羅中心酒店的產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移給第三人海南皇冠假日濱海溫泉酒店有 限公司，被告泰信公司對阿波羅酒店已不擁有產(chǎn)權(quán)，被告泰信公司已喪失了履行合同的 可能性，在這種情況下強制被告履行義務(wù)是不可能的。在被告泰信公司履行不能的情況 下，原告要求被告泰信公司繼續(xù)履行商品房購銷合同有悖法律，本院不予支持;對 被告泰信公司以事實不能履行要求解除商品房購銷合同的請求，予以支持。商品 房購銷合同解除后，基于該合同才能履行的委托經(jīng)營協(xié)議也失去了履行的可能， 因此也應(yīng)一并解除。造成合同履行不能的原因，是被告泰信公司根本違約所致，被告在 合同未經(jīng)合法解除、買賣雙方有糾紛的情

10、況下，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給笫三人，有欺詐的故 意。因此，被告泰信公司不但應(yīng)返還購房款及購房按揭手續(xù)費、支付利息，還要承擔(dān)懲 罰性賠償責(zé)任。根據(jù)上述查明的事實及理山，一審法院作出下列判決：1、解除原、被告簽訂的商 品房購銷合同及委托經(jīng)營協(xié)議；2、駁回原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝要求 被告泰信公司繼續(xù)履行商品房購銷合同和委托經(jīng)營協(xié)議的訴訟請求;3、被告泰 信公司應(yīng)在本判決書發(fā)生法律效力之日起10天內(nèi)向原告何繼明、李珈、吳志良、黎明 輝分別返還購房款55880元、58045元、83383元、55880元及每人1000元的按揭費用 并支付利息;4、被告泰信公司應(yīng)在本判決書發(fā)生法律效力的10天按原告何繼

11、明、李迦、 吳志良、黎明輝已付購房款的一倍支付賠償款;5、駁回原、被告的其他訴訟請求。二、評析意見本案在審理過程中發(fā)生較大的爭議，爭議的焦點是原、被告雙方當(dāng)事 人所簽訂的期房買賣合同合法有效，而在被告方單方嚴重違約的情況下，是判令解除合 同，還是繼續(xù)履行合同？法官通過審理本案，要追求的社會價值和法律效果乂是什么？ 社會正義與司法公正乂如何體現(xiàn)？筆者認為，該案部分影響適用法律的主要事實不清，適用法律顯失公正，解除房屋 買賣合同之判決值得探討。首先，在事實認定上，原、被告雙方當(dāng)事人簽訂的是期房買賣合同，而不是現(xiàn)房付 款交易，也就是說，被告泰信公司取得”；南海傳說”；產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)許可后，就在 海

12、南日報上刊登銷售廣告，發(fā)出期房交易邀約，4原告據(jù)此與被告泰信公司簽訂房 屋買賣合同，購買山被告泰信公司提供的”；南海傳說”；酒店建設(shè)平面圖紙上已事先編 好房號的4套房間。而后，被告泰信公司在建設(shè)”；南海傳說”；過程中，一再改變酒丿占 名稱，在本案訴訟過程中，聲稱其房價已超過8000元一平米，但乂未提供能證明房屋 造價已超過8000元一平米的任何證據(jù)以支持其不履行合同之主張。其次，該案一審判決解除原、被告雙方當(dāng)事人所簽訂的房屋買賣合同的事實支撐點, 是合同指向的標(biāo)的物非為原標(biāo)的物，屬被告泰信公司”；事實上的履行不能”；。這個問 題是認定事實與適用法律上的交義失誤。我們從一審判決書可以看出，被告泰

13、信公司存 在下列嚴重違約的行為和事實：在”；南海傳說”；酒店建設(shè)過程中，修改設(shè)計圖紙、改 變房間結(jié)構(gòu)未對原告方履行告知義務(wù)，逾期交付房屋，沒有為4原告辦理購房按揭手續(xù), 在案件訴訟過程中擅自將爭議標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給第三人，等等。中華人民共和國民法通則 第4條規(guī)定：”；民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則?！保恢?華人民共和國合同法第6條也規(guī)定：”；當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信 用原則。”；在本案中，原、被告雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟地位是極其懸殊、不平等的，被告 泰信公司是”；南海傳說”；酒店的發(fā)展商，而4原告則是購買期房的消費者，在經(jīng)濟地 位上，被告泰信公司處于強勢，4原告是弱者。

14、我國民、商事立法的出發(fā)點與執(zhí)法的基 本原則是抑強扶弱，保護弱者的合法權(quán)益；同時，被告泰信公司從設(shè)訃、建設(shè)、銷售、 轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)等一系列活動中，屢屢違約，編造各種沒有事實依據(jù)的理III拒絕履約，一審判 決非但不制裁其非法的行為，反而支持其違法的訴訟請求，這種適用法律錯誤的判決， 不但違反我國民、商事法律的立法、司法的基本原則，而且對構(gòu)筑政府的、社會的、司 法的、經(jīng)濟的、公民的”；誠信原則”；有白害而無一利。再者，本案判決解除商品房買 賣合同，有沒有事實依據(jù)與法律依據(jù)呢?筆者的意見仍然是否定的。盡管被告泰信公司 在建設(shè)酒丿占過程中，將酒店名稱山”；南海傳說”；改為”；阿波羅”；，將房間面積縮小, 房間重新編號，但在一審訴訟期間，仍有大量尚未銷售出去的房屋，經(jīng)4原告指認并經(jīng) 一審法院司法技術(shù)部門鑒定，4原告愿意接受這些重新編號的房間。而被告泰信公司為 了毀約，竟