某別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告19

1、羅蒙集團(tuán)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目犬況地塊規(guī)劃控制指標(biāo)：地理位置：項(xiàng)目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊(duì)，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山 土地面積：66000平方米容積率：0.6用地性質(zhì)：居住用地地塊現(xiàn)狀：山坡地，無(wú)建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋地塊周邊環(huán)境：地塊四個(gè)方向的環(huán)境：A、地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠B、地塊南面：南面為市交警大隊(duì)與市公安局C、地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道D 地塊北面：北面環(huán)山環(huán)境情況：A、空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對(duì)空氣質(zhì)量存在一定影

2、響。B、噪音：地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無(wú)噪音污染C、水質(zhì)：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。D 土地：土地和土地周邊沒(méi)有任何污染。地塊交通條件項(xiàng)目處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達(dá)市中心。地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套項(xiàng)目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽(yáng)光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺二、項(xiàng)目SWO分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率項(xiàng)目地塊三面環(huán)山，為狹長(zhǎng)谷地，景觀環(huán)境優(yōu)美，可利用性強(qiáng)地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開(kāi)發(fā)高檔次的居住物業(yè)

3、地塊為凈地，地上無(wú)建筑物，可馬上進(jìn)行開(kāi)發(fā)地塊周圍沒(méi)有高層建筑物，視野開(kāi)闊項(xiàng)目劣勢(shì)（WeaknesS地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對(duì)居住環(huán)境造成影響 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心里影響 項(xiàng)目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳?zāi)?，如不搬遷，會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成不小的心理影響項(xiàng)目機(jī)會(huì) (Opportunity) 茗山路的延伸，使得項(xiàng)目的交通條件更加完善 當(dāng)前奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒(méi)有與本項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的樓盤，市場(chǎng)壓力較小 羅蒙集團(tuán)品牌在奉化影響力較強(qiáng)，良好的口碑與人脈資源，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將會(huì)更有把握 奉化經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層

4、，高檔住宅市場(chǎng)擁有較多的潛在購(gòu)房需求項(xiàng)目威脅 (Threaten) 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓” ，對(duì)于商品套房喜好度不是很強(qiáng)烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在緩慢發(fā)展的階 段 奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過(guò)二手房市場(chǎng)流通，價(jià)格較低，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的影響 項(xiàng)目為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得項(xiàng)目客戶范圍受到很大的限制項(xiàng)目分析總結(jié)： 根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅的評(píng)價(jià)后，可以得出，項(xiàng)目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場(chǎng) 機(jī)會(huì)巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開(kāi)發(fā)地塊。第二部分：奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)總體概況奉化市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)

5、展與寧波相比一直比較緩慢，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寧波市其他縣市。因此 除了本地開(kāi)發(fā)商，外面的開(kāi)發(fā)商都很少進(jìn)入奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他縣市。但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項(xiàng)指標(biāo)都在穩(wěn)步增長(zhǎng)中。而下 滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場(chǎng)上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調(diào)控對(duì)于自住需求的抑制，相信隨著外來(lái)人口的不斷增多 以及居民收入的不斷提高，市場(chǎng)的需求量會(huì)不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。此外隨著奉化市政府出臺(tái)新的城市規(guī)劃，奉化將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的機(jī)

6、遇。對(duì)于奉化 未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前景還是十分看好的。奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，集中了奉化市90%以上的商品房。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的區(qū)域。在05年的宏觀調(diào)控后，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到沉重的打擊， 市場(chǎng)一直萎靡不振，再加上市場(chǎng)需求量一直不大， 因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在 2005年就已經(jīng)開(kāi)盤，像陽(yáng)光茗都2期、陽(yáng)光水岸都已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售了。目前市場(chǎng)上 在售的樓盤主要有三個(gè)，陽(yáng)光茗都 2期、上林華庭、陽(yáng)光水岸，市場(chǎng)上缺少高檔次的樓盤。就目前奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，主要還是以多層和小高層的建筑為主，輔以別墅產(chǎn)品，主力價(jià)格還是控制在35004

7、800元/平米之間，中心區(qū)域最高達(dá)5300元/平方米左右，如位于廣平路和岳林路上的陽(yáng)光水岸。就目前在售的樓盤來(lái)看，推出的產(chǎn)品面積主要集中在多層80110平米，小高層90140平方米，聯(lián)排別墅200 260平方米，其中80120平方米的中戶型最受市場(chǎng)追捧。 總體市場(chǎng)特征表現(xiàn)為：一、市場(chǎng)上產(chǎn)品類型接受度來(lái)說(shuō)，落地房 > 多層小高層。二、從產(chǎn)品面積來(lái)說(shuō)，中小戶型的去化好于大面積戶型。三、產(chǎn)品類型逐漸多元化，多層、落地房占據(jù)市場(chǎng)絕大多數(shù)的份額，小高層正在逐漸成為主流，高層目前比較少四、房型結(jié)構(gòu)單一，缺少變化，設(shè)計(jì)缺少新意?；具€是以平層為主，復(fù)式、挑高等戶型市場(chǎng)上還比較稀缺。五、在售樓盤不太重視

8、品質(zhì)和細(xì)節(jié)，更多的樓盤在宣傳樓盤的價(jià)格和地段，市場(chǎng)上缺少品質(zhì)優(yōu)良的高檔次樓盤。二、奉化別墅市場(chǎng)分析1、總體概述奉化別墅市場(chǎng)較小，別墅產(chǎn)品基本分布在旅游區(qū)溪口鎮(zhèn)，如紫汀花園、梅齡山莊等，依靠旅游區(qū)的山水資源發(fā)展山水型別墅，以 獨(dú)立別墅為主，兼有雙拼與聯(lián)體。奉化城區(qū)內(nèi)僅有上林華庭一個(gè)樓盤布置有 49套聯(lián)體別墅。另有一些小別墅類項(xiàng)目分布在各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)里， 檔次較低。就市調(diào)情況來(lái)看，目前溪口原有所謂的別墅，基本上是農(nóng)民自建房，品質(zhì)較差，但價(jià)格較為便宜，單價(jià)在2000元/卅左右。別墅面積以“間”來(lái)計(jì)算，一“間”的規(guī)格為 3.8m開(kāi)間x 10m進(jìn)深，多以兩“間”和兩“間”半為主，另外會(huì)留有開(kāi)間x 8m作為別墅

9、的園 林綠化。新建別墅當(dāng)中，品質(zhì)差別很大，如天星武嶺園別墅，形態(tài)基本為農(nóng)民房的改進(jìn)，容積較高，也無(wú)小區(qū)配套。目前溪口最好的別墅區(qū)一一梅齡山莊，有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池作為區(qū)內(nèi)配套，也有物業(yè)管理和安保系統(tǒng)。別墅區(qū)基本以一畝地造一棟別墅，總體品質(zhì) 相對(duì)較高，但是由于該別墅區(qū)可以買地自建別墅，所以造成了該別墅區(qū)整體規(guī)劃的雜亂，大大減低了該別墅區(qū)的檔次。拓展房產(chǎn)的盛 世桃源位于溪口鎮(zhèn)政府后面，整體環(huán)境較佳，配套齊全，已銷售完。溪口另一個(gè)非常知名的別墅樓盤紫汀花園，由寧波中房開(kāi)發(fā)，其通過(guò)較強(qiáng)的推廣擴(kuò)大了項(xiàng)目的知名度，并以高檔次的定位吸 引了寧波其他地區(qū)的客戶前來(lái)購(gòu)買，在寧波別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)當(dāng)說(shuō)是相當(dāng)成功

10、的一個(gè)典范。目前奉化別墅存在的問(wèn)題有： 1、容積率高（如天星武嶺園、武嶺盛世） ；2、性質(zhì)不純粹； 3、物業(yè)管理水平低； 4、景觀及配套差 2、別墅個(gè)案情況A、紫汀花園項(xiàng)目位置：位于剡溪邊，崎山下（溪口收費(fèi)站往西 200M處）開(kāi) 發(fā) 商：奉化凱利房產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì) ：漢沙楊物業(yè)管理 ：聯(lián)合物業(yè)用地面積 ： 187000平方米建筑面積 ： 69241 平方米容 積 率： 0.36面積范圍：210 m2- 380川（其中雙拼面積：213譏 228川；獨(dú)幢面積：280、330、380 m2）主力面積 ：210 m- 228 m （雙拼）、280、330 m （獨(dú)幢）均 價(jià)：7000元/ m左右（雙

11、拼）、9000元/ m左右（獨(dú)幢）物業(yè)費(fèi)用 ：1.5元/ m 月推出時(shí)間：2004年10月交付時(shí)間 ：2006年8月銷售情況： 100%配套設(shè)施 ：露天泳池、咖啡廳、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、超市、國(guó)際幼兒教育中心等產(chǎn)品分析：優(yōu)點(diǎn)： 具有良好的自然、人文資源，而且項(xiàng)目本身是個(gè)純別墅項(xiàng)目，有利于小區(qū)品質(zhì)的整體打造，其室內(nèi)花園是其最大的亮點(diǎn)。缺點(diǎn)： 戶型表現(xiàn)的較為中規(guī)中矩。車庫(kù)（位）設(shè)置欠缺，多為簡(jiǎn)易型的室外車庫(kù)（位） ，還有就是產(chǎn)品的其他細(xì)節(jié)上并未形成獨(dú)特的亮 點(diǎn)。項(xiàng)目作為第二居所的產(chǎn)品，在空間布局上也未很好地體現(xiàn)這一點(diǎn)，如作為第二居所應(yīng)具備的配套工人房、室內(nèi)車庫(kù)等都沒(méi)有在產(chǎn) 品中體現(xiàn)?？蛻舴治觯簭馁?gòu)買客

12、戶分布來(lái)看，紫汀花園的客戶群主要集中在寧波的江東和海曙區(qū)，其中江東區(qū)的客戶占了 23%海曙占39%溪口占15%從面對(duì)的客戶群來(lái)看，主要是以私營(yíng)企業(yè)主為主，占60%其他的基本為一些企事業(yè)單位的一些高收入者；購(gòu)買別墅用來(lái)自住的占了65%勺絕對(duì)比例。B、梅林山莊開(kāi)發(fā)商：凱利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目位置：奉化溪口南路規(guī)劃產(chǎn)品：獨(dú)幢別墅戶數(shù)：總體60余套，一戶一車庫(kù)一花園面積范圍：263.56 317.28川（每套占地1畝左右）單價(jià)范圍：900012400元/平方米均 價(jià)：10000元/平方米花園單價(jià)：1500元/平方米項(xiàng)目位置： 奉化溪口中興路面積范圍： 158-178 平方米推出時(shí)間： 2002年銷售情況

13、： 100%項(xiàng)目位置： 溪口玉泰鹽鋪面積范圍： 200平方米左右銷售時(shí)間： 2004年 5月銷售情況： 100%車庫(kù)價(jià)格 ：5000元/平方米配套設(shè)施 ：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、魚(yú)塘、會(huì)所等交付時(shí)間 ：2004年上半年銷售情況 ：基本售完項(xiàng)目缺點(diǎn) ：此別墅群有一部分業(yè)主是先買地，自行建造別墅，所以造成規(guī)劃雜亂。C、天星武嶺園開(kāi)發(fā)商： 天星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司戶數(shù)： 聯(lián)排216戶均價(jià)： 2500元/ 平方米左右交付時(shí)間： 2004年4月D武嶺盛世開(kāi) 發(fā) 商： 天星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司戶 數(shù)： 聯(lián)排38戶銷售均價(jià)：4000元/ m2交付時(shí)間： 2005年 8 月E、盛世桃源開(kāi)發(fā)商：寧波拓展房產(chǎn)戶數(shù)：276戶聯(lián)排和獨(dú)棟

14、別墅均價(jià)：聯(lián)排3500元/ nf、獨(dú)棟4800元/ m2交付時(shí)間：2005年底銷售情況：100%F、亭暉嘉園地理位置：西塢街道梅園街道行銷企劃：寧波甲貴林建筑面積：42500平方米開(kāi)盤日期：2005年10月27日住宅價(jià)格：聯(lián)體3500元/ nf、獨(dú)立6000/ m2銷售情況：76套別墅目前銷售了 28套項(xiàng)目位置：溪口中山路 面積范圍：180-250 m2開(kāi)發(fā)商：奉化市柏輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：40307平方米容積率：1.05建筑形態(tài)：小高層、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅，其中別墅 76套 面積：218-285平方米G上林華庭地理位置：奉化城區(qū)金鐘路與金海路口行銷企劃：寧波雙贏開(kāi)盤日期：2006年4

15、住宅價(jià)格：聯(lián)體6000元/ m2銷售情況：目前已經(jīng)銷售了 30套200開(kāi) 發(fā) 商： 寧波金峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積： 近 13 萬(wàn)平方米建筑形態(tài)： 多層、小高層、聯(lián)排，其中聯(lián)排 49 套面積： 聯(lián)排 210260 平方米3 、別墅消費(fèi)客戶群分析從以上個(gè)案看出，當(dāng)前奉化市場(chǎng)上各別墅類產(chǎn)品銷售情況尚可，主要原因是供應(yīng)量小，且需求大量存在，主力銷售面積在 300 平方米之間。購(gòu)買客戶主要為以下幾類： 客源來(lái)源以本地及寧波為主來(lái)源區(qū)域：本地區(qū)域約占70% 80%；私營(yíng)業(yè)主購(gòu)買能力較強(qiáng)，消費(fèi)觀念前衛(wèi)職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主約占50 60%；公務(wù)員、事業(yè)單位人員占 1015%；購(gòu)買客群年齡呈梯次減少分布，中

16、青年客群成為主流年齡構(gòu)成：3040歲占 50%；40 50歲占 30%；5060 歲占 10%。4 、別墅市場(chǎng)的發(fā)展前景近郊別墅、山水別墅“百花齊放”受地區(qū)發(fā)展因素及城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，近年來(lái)別墅土地供應(yīng)較少，別墅開(kāi)發(fā)主要集中于集合式住宅小區(qū)里的別墅院落，而 隨著紫汀花園等的開(kāi)發(fā)，別墅市場(chǎng)進(jìn)入了近郊別墅、山水別墅的發(fā)展時(shí)代。未來(lái)溪口等風(fēng)景區(qū)、市郊山地等的開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步深化近郊 別墅、山水別墅的發(fā)展。需求將不斷釋放，市場(chǎng)空間得以深入挖掘近年來(lái)別墅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模小，真正的別墅生活尚未得以體現(xiàn)。與此同時(shí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛“藏富于民” 消費(fèi)能力高，對(duì)高端物業(yè)的需求大。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在購(gòu)

17、房需求中約有2%的購(gòu)房者會(huì)考慮選擇別墅類物業(yè)。以此估算別墅市場(chǎng)空間依然較大，同時(shí)近年來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，別墅供應(yīng)偏少，而隨著別墅居住理念的深入挖掘，必將使消費(fèi)需求將得以釋放。別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)類型： 城市型別墅將更多的采用排屋的設(shè)計(jì)，并且由于容積率的限制，將會(huì)出現(xiàn)疊加等各種別墅的變種產(chǎn)品。而遠(yuǎn)郊別墅則更多的會(huì) 是獨(dú)立別墅。風(fēng)格： 由于區(qū)域別墅市場(chǎng)上標(biāo)桿式的別墅社區(qū)尚沒(méi)有，所以在別墅風(fēng)格上大眾還沒(méi)有一個(gè)明確的概念，但從發(fā)展區(qū)域來(lái)看，風(fēng)格將越 來(lái)越多，接受度較高的是中國(guó)元素與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合、英國(guó)風(fēng)格、西班牙風(fēng)格以及美國(guó)風(fēng)格等。立面： 在別墅立面上基本為別墅風(fēng)格在外部細(xì)節(jié)上的體現(xiàn)，但一般均會(huì)偏

18、向與簡(jiǎn)潔明快的線條勾勒出的現(xiàn)代風(fēng)格的外立面，摻合一定 的原始素材，如石材、原木等。樓層： 目前市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品一般以兩到三層的為主，或者再加上一定的閣樓的空間，預(yù)計(jì)今后的城市型別墅還是會(huì)延續(xù)這一設(shè)計(jì)，而 遠(yuǎn)郊別墅在這方面會(huì)基本發(fā)展為以兩層產(chǎn)品為主的產(chǎn)品形式。戶型：聯(lián)排別墅戶型面寬將在 7.8 米以上，戶型面積在 200300平方米左右為主，基本上配有 35 個(gè)臥室、 3個(gè)洗手間、一個(gè)客廳 再加一個(gè)主人的起居室。別墅的戶型要求能做到滿足住戶的正常的起居與工作生活要求外，還要體現(xiàn)一定的社交功能。所以在有上列 的需求空間外，一般還會(huì)在戶型或公共規(guī)劃中增加若干個(gè)社交活動(dòng)空間，如內(nèi)庭院、棋牌室、視聽(tīng)室等。

19、并且在戶型設(shè)計(jì)中，將加入 較多的灰色空間的概念，既不增加面積，又給客戶一定的實(shí)惠。地下室： 半地下室一般會(huì)慢慢淡出市場(chǎng)，雖然半地下室具有通風(fēng)好、采光佳的優(yōu)勢(shì)。但出于一些建筑規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)利益等硬性規(guī)定的要 求，全地下室將成為日后別墅地下室的發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)一定的下沉式庭院來(lái)解決采光問(wèn)題，并且通過(guò)不同的設(shè)計(jì)手段，地下室的層高 將有望加高。車位： 當(dāng)前別墅基本要求設(shè)置一個(gè)車庫(kù)，但隨著私家車的增加，別墅業(yè)主將是最先擁有雙車的家庭，所以在滿足基本需求的情況下， 車位一般會(huì)朝 1+1 的方向發(fā)展，即一個(gè)固定車庫(kù)加上一個(gè)車位。庭院： 庭院講究個(gè)性與特性，講究實(shí)用性，別墅市場(chǎng)需求方對(duì)庭院很為關(guān)注，因?yàn)橥ピ阂环矫骟w

20、現(xiàn)了別墅的尊榮性，而另一方面也是 一個(gè)過(guò)渡空間，庭院風(fēng)格必將是別墅的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。另外私家花園式的大庭院也將得到最大空間的發(fā)揮。露臺(tái)： 露臺(tái)作為一個(gè)室內(nèi)空間向高度外圍空間拓展的空間，其今后的發(fā)展趨勢(shì)將顯得更為個(gè)性化，除了滿足基本的賞景要求外，還要 能滿足個(gè)人個(gè)性發(fā)展的需要，其在面積上一般在 2080 平方左右不等。在裝修上： 與目前保持比較一致的是，今后別墅將會(huì)以簡(jiǎn)單的基本裝修別墅為主，因?yàn)閯e墅是最具個(gè)性化特色的住宅產(chǎn)品，精裝修的 別墅則往往意味著風(fēng)格接受人群的單一以及資源的再浪費(fèi)。在建造模式上： 將會(huì)出現(xiàn)一部分定做模式，意即由意向客戶提供需求產(chǎn)品模式，在保持與外部環(huán)境協(xié)調(diào)的前提下，由開(kāi)發(fā)商來(lái)

21、進(jìn)行建 造等步驟。市場(chǎng)研究總結(jié)：根據(jù)以上對(duì)奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)以及區(qū)域別墅市場(chǎng)的分析、研究，發(fā)現(xiàn)奉化整體房地產(chǎn)市場(chǎng)正在不斷地走向成熟，后市可發(fā)展空間相 當(dāng)大，此時(shí)介入市場(chǎng)進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是較為理想的。而奉化別墅市場(chǎng)發(fā)展不成熟，缺少高品質(zhì)的別墅項(xiàng)目，產(chǎn)品可提升空間大，市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，有效需求大量存在，因此，在土地條件較好的情況下，開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目最為理想。第三部分、項(xiàng)目投資分析一、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)1、區(qū)位地段市場(chǎng)行情參考價(jià)格目前本地塊周邊樓盤的價(jià)格水平為（由于本項(xiàng)目周邊小區(qū)域內(nèi)無(wú)別墅項(xiàng)目，故選取奉化大市范圍內(nèi)的別墅樓盤為參考）：樓盤名稱市區(qū)上林華庭西塢亭暉嘉園溪口紫汀花園溪口梅齡山莊銷售均價(jià)聯(lián)排6000

22、元/m22獨(dú)立6000元/m2聯(lián)排3500元/m2獨(dú)立9000兀/m2雙拼7000元/m獨(dú)立 10000 兀 /m按照樓盤綜合品質(zhì)評(píng)估取地塊周邊樓盤平均價(jià)格水平為：7000元/m2 （周邊同質(zhì)樓盤價(jià)格水平是項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的重要參考依據(jù)）2、質(zhì)優(yōu)品牌樓盤的附加值調(diào)整系數(shù)20%左別墅項(xiàng)目的價(jià)格不僅由地段決定，項(xiàng)目環(huán)境、樓盤綜合素質(zhì)、品牌包裝等因素對(duì)價(jià)格也有重大影響。如果項(xiàng)目產(chǎn)品在實(shí)際建筑規(guī) 劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)銷包裝等方面的操作過(guò)程中達(dá)到或超過(guò)所設(shè)定的目標(biāo)，項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格可在客觀價(jià)格的基礎(chǔ)上添右。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素調(diào)整系數(shù)考慮奉化當(dāng)前別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，項(xiàng)目預(yù)期升值潛力巨大，因此根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)設(shè)定為

23、1.2的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)系數(shù)。4、項(xiàng)目別墅產(chǎn)品銷售價(jià)格預(yù)測(cè)別墅均價(jià)=市場(chǎng)行情價(jià)X質(zhì)優(yōu)品牌樓盤附加值調(diào)整系數(shù)X市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)系數(shù)=7000X 1.2 X 1.2=10080 （元/ m2）5、項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)校正價(jià)格建議項(xiàng)目地塊擬開(kāi)發(fā)獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)體別墅等類型的產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品的不同特點(diǎn)，結(jié)合奉化市場(chǎng)的價(jià)格特征，并在此基礎(chǔ)上綜合產(chǎn)品容積率、消費(fèi)偏好、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品飽和度等因素，由項(xiàng)目整體銷售均價(jià)10000元/ m （以下的投資測(cè)算將以此價(jià)格為基準(zhǔn)）得出各自產(chǎn)品的校正價(jià)格。此項(xiàng)初步建議為：獨(dú)立別墅12000-15000元/ m雙拼別墅8000-10000元/ m聯(lián)體別墅7000- 8000元/ m、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)

24、測(cè)算項(xiàng)目規(guī)劃方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算表頊目名稱羅蒙奉化別墅頊目測(cè)算日期土地面積-已知建筑面積己知容枳率土她價(jià)格總價(jià)（元）已卸土地條件設(shè)定99己知每畝162萬(wàn)元騰宙66000平方米528000. 8原0. 6)已知土地總價(jià)（赳 括務(wù)契稅）164800000萬(wàn)元財(cái)務(wù)條件設(shè)定自有資金率利息.【月利率丫.預(yù)計(jì)工期月）營(yíng)業(yè)稅銷售費(fèi)誓管銷費(fèi)用率環(huán)可預(yù)計(jì)費(fèi)率工50%5. &5S3, 0«2.0%£0%計(jì)算取值土地（畝）土地（平方米）總劃能畑積容積率土地總價(jià) （萬(wàn)址誓畝價(jià)格 （萬(wàn)元）樓面地價(jià) 岡平米）99. 00迢000523000. 8 (原 0” 61B480162規(guī)劃產(chǎn)品類別別墅會(huì)所、物

25、業(yè)等合計(jì)面積分布（平米46840596052800f頁(yè)計(jì)售價(jià)（元/平米】10000售價(jià)小計(jì)1元468. 400, 000468, 400.0001200800建安成本小計(jì)1元）6208, 0004t 768. 00060.976.000 1前后期配套前期后期亍政大配套其他每孚米概估合計(jì)元/平米）150350500配套費(fèi)小計(jì)元）702600016394000000023, 420, Cii松成本二土地總價(jià)十建安威本+建筑配春地上車庫(kù)地下車包合計(jì)249,196000164.300.000 160. 976., 00023. 420. 000 1數(shù)童（個(gè)10箕它應(yīng)本=管銷費(fèi)用+不可預(yù)計(jì)費(fèi)+利息售價(jià)元

26、/個(gè)22, 407, 7044, 983, 920 '£ 磁 920 '12,439,364售價(jià)合計(jì)元）0利潤(rùn)二總售價(jià)總成本-營(yíng)業(yè)稅-銷售費(fèi)用造價(jià)（元/個(gè)）156. 279, 696271,603. 70426. 464, 600 114 052, 000造價(jià)舍計(jì)元）0|01' 按資分析33+36%按慣抿酬車匕利油AC戒沖損贊報(bào)酗率和潤(rùn)/自襯資金150, 75%成本分析土地怠價(jià)/總成本60- 68%建安+配套/總咸本31.07%苴他磁本/總應(yīng)本3. 25%盈虧平衡點(diǎn)總按贊/浄銷售收入70. 63%根據(jù)以上測(cè)算，在以底價(jià)1.6億元取得此塊土地，開(kāi)發(fā)別墅平均售價(jià)為10000元/平方米，容積率由原來(lái)的0.6提升到0.8的情況下:項(xiàng)目總銷售收入約為4.68億元；項(xiàng)目總投資成本約為3.12億元；項(xiàng)目利潤(rùn)約為1.56億元，毛利率約33 %，投資回報(bào)率約58%項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)約為70%項(xiàng)目銷售率達(dá)到70%寸即可盈利。總體看來(lái)，開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目利潤(rùn)與投資回報(bào)都是比較高的。三、地價(jià)變動(dòng)的敏