北京房地產(chǎn)的月度分析報(bào)告

1、北京房地產(chǎn)月度分析報(bào)告（月 刊）目 錄第一篇 數(shù)據(jù)分析1一、在全國市場的地位分析1二、資金情況分析21.開發(fā)投資情況22.資金來源情況3三、土地開發(fā)分析51.完成開發(fā)面積情況52.購置土地面積情況6四、商品房分類分析71.施工面積72.新開工面積93.竣工面積114.銷售情況13（1）銷售面積13（2）銷售額15（3）銷售率17（4）銷售價(jià)格18（5）個(gè)人購買比例19第二篇 市場情況21一、房地產(chǎn)市場總體分析211.房地產(chǎn)市場形勢分析21（1）總體形勢分析21（2）價(jià)格變動(dòng)分析222.房地產(chǎn)走勢分析24（1）房價(jià)與地價(jià)關(guān)系分析24（2）土地供需關(guān)系分析25（3）房源供給預(yù)測分析26（4）房價(jià)走

2、勢綜合分析26二、北京區(qū)域市場分析271.北京房地產(chǎn)市場預(yù)測分析27（1）市場競爭格局分析27（2）市場供需變動(dòng)分析2827（3）市場準(zhǔn)入變動(dòng)分析2827（4）市場預(yù)測思維分析2927（5）市場細(xì)分競爭分析2927（6）奧運(yùn)板塊房價(jià)預(yù)測分析3027（7）供應(yīng)變動(dòng)情況分析3027（8）客戶定位變動(dòng)分析3127（9）交通網(wǎng)線效用分析3227（10）08年后房價(jià)預(yù)測分析32272.北京住宅開發(fā)趨勢分析3227（1）小戶型開發(fā)前景分析3327（2）多層住宅前景分析3327（3）多功能居住區(qū)前景分析3327（4）高層住宅前景分析34273.北京商品房價(jià)格趨勢分析3427（1）市場供需情況分析3427（2

3、）價(jià)格影響因素分析3527（3）價(jià)格下調(diào)手段分析3627（4）價(jià)格下調(diào)空間分析36274.北京寫字樓市場態(tài)勢分析3727（1）區(qū)域化更加明顯3727（2）環(huán)保概念深入人心3727（3）市場總體租金下調(diào)38275.北京地產(chǎn)新興區(qū)域前景分析3827（1）新興區(qū)域熱點(diǎn)分析3827（2）區(qū)域優(yōu)勢影響分析3927（3）產(chǎn)品升級影響分析4027三、全國重要地區(qū)市場分析41271.上海：未來樓市走勢預(yù)測41272.深圳：樓價(jià)為何持續(xù)上漲43273.廣州：樓市從容面對央行加息4327四、金融市場47271.子行業(yè)情況4727（1）信托業(yè)將成為金融業(yè)支柱之一4727（2）央行推動(dòng)中長期貸款證券化試點(diǎn)47272.

4、各地動(dòng)態(tài)4827（1）北京：貼息貸款購房不再限定樓盤4827（2）上海：地產(chǎn)企業(yè)貸款增速明顯下降4827（3）濟(jì)南：住房公積金又創(chuàng)新紀(jì)錄4827五、海外市場49271.美國：9月舊房銷量增加49272.德國：房地產(chǎn)信托投資前景分析4927（1）房地產(chǎn)市場投資前景分析4927（2）不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司準(zhǔn)入障礙分析5027（3）信托投資進(jìn)入德國市場前景分析51273.英國：房價(jià)10月大跌5127第三篇 政策解讀5227一、金融方面52271.新利率政策對地產(chǎn)業(yè)的影響52272.新利率政策對租賃市場的影響5227二、土地方面53271.“土地新政”的進(jìn)步性與局限性分析53272.“招拍掛”對房產(chǎn)市場的

5、影響分析5727（1）“招拍掛”并非地價(jià)上漲根源5727（2）“招拍掛”使土地市場更規(guī)范5827（3）“招拍掛”給實(shí)力開發(fā)商機(jī)會(huì)5827第四篇 風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注6027一、市場風(fēng)險(xiǎn)60271.發(fā)改委拉響房價(jià)預(yù)警60272.高檔地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析60273.地產(chǎn)市場存在五大風(fēng)險(xiǎn)6127二、金融風(fēng)險(xiǎn)62271.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析62272.銀行個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)分析6227（1）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分析6327（2）違約前景分析6427（3）操作風(fēng)險(xiǎn)分析6427（4）加息風(fēng)險(xiǎn)分析6527（5）停辦風(fēng)險(xiǎn)分析65273.貸款政策風(fēng)險(xiǎn)分析6527（1）假按揭形式分析6627（2）假按揭原因分析6627（3）銀行對策分析6727表格目

6、錄表格 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額2表格 2 北京市資金來源總計(jì)情況3表格 3 北京市資金來源構(gòu)成4表格 4 完成土地開發(fā)面積5表格 5 土地購置情況6表格 6 商品房施工面積7表格 7 三類商品房施工面積9表格 8 商品房新開工面積9表格 9 三類商品房新開工面積11表格 10 商品房竣工面積11表格 11 三類商品房竣工面積13表格 12 商品房銷售面積13表格 13 三類商品房銷售面積15表格 14 商品房銷售額15表格 15 三類商品房銷售額17表格 16 三類商品房銷售率17表格 17 商品房平均銷售價(jià)格18表格 18 商品房個(gè)人購買比例19圖表目錄圖表 1 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全國

7、比重1圖表 2 北京市商品房銷售額占全國比重2圖表 3 按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源本期4圖表 4 按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源同期5圖表 5 三類商品房施工面積本期8圖表 6 三類商品房施工面積同期8圖表 7 三類商品房新開工面積本期10圖表 8 三類商品房新開工面積同期10圖表 9 三類商品房竣工面積本期12圖表 10 三類商品房竣工面積同期12圖表 11 三類商品房銷售面積本期14圖表 12 三類商品房銷售面積同期14圖表 13 三類商品房銷售額本期16圖表 14 三類商品房銷售額同期16圖表 15 商品房銷售率比較18圖表 16 商品房銷售價(jià)格比較19圖表 17 商品房個(gè)人購買比例比較20

8、 （數(shù)據(jù)截止：2004年11月30日）第一篇 數(shù)據(jù)分析2004年1-9月份，由于國家相關(guān)部門出臺了一系列政策來對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭有所減緩。一、在全國市場的地位分析2004年1-9月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的比重為8.11，較去年同期的11.14有較大下降；同時(shí)，2004年1-9月，北京市商品房銷售額占比為8.75，較同期的11.22同樣有所上升；此外統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年北京市商品房銷售價(jià)格的增幅要低于全國的整體水平。這表明了在眾多因素的作用下，北京市的商品房銷售價(jià)格的增幅得到了有效的控制，將更有利于北京市房地產(chǎn)市場的長期良性發(fā)展。圖表 1 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占

9、全國比重圖表 2 北京市商品房銷售額占全國比重二、資金情況分析1.開發(fā)投資情況1-9月，北京市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資870.56億元，同比增長20.27%， 要高于同期固定資產(chǎn)12.5%的增幅，但與全國總體水平比較起來，北京市房地產(chǎn)投資居于中下水平，表明北京市房地產(chǎn)投資越趨理性。在開發(fā)投資中，商品住宅完成投資768.42億元，經(jīng)濟(jì)適用房投資總額為41.21億元。數(shù)據(jù)表明，北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快。表格 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額單位：億元，地 區(qū)開發(fā)投資總額同比住宅投資總額經(jīng)濟(jì)適用房投資總額9月870.5620.27 471.5749.028月733.95397.1840.467月611.033

10、20.8432.796月490.15261.4326.875月373.89194.9319.874月265.81131.211.843月165.976.575.272月71.7530.911.311月-2.資金來源情況同全國其他地區(qū)基本一樣，北京市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源一直是國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌及其他資金三分天下的格局，而利用外資的規(guī)模仍然偏小。今年1-9月份，北京市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際到位資金1511.23億元，同比增長16.8%，跟全國總體水平相比，增幅較為平穩(wěn)。表格 2 北京市資金來源總計(jì)情況 單位：億元，時(shí)間資金來源小計(jì)同比9月1511.2316.88月1353.77月1178.426月1001.

11、575月778.14月613.733月460.272月271.021月-在資金來源中，國內(nèi)貸款到位360.99億元，同比下降6.14%；企業(yè)自籌資金到位272.94億元，同比增長10.27%；其他資金（主要是定金和預(yù)售收入）到位843.73億元，同比增長32.8%；利用外資33.546億元，同比增長26.45%，數(shù)據(jù)表明，由于國家已經(jīng)開始緊縮銀根，銀行提供的貸款資金出現(xiàn)了下降，在資金來源中的占比同比也大幅下降；但市場資金占比過大也給市場帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。表格 3 北京市資金來源構(gòu)成單位：億元，資金來源到位金額同比增長本期占比同期占比上月占比國內(nèi)貸款360.99-6.14 23.89 29.72

12、 24.22 利用外資33.5626.45 2.22 2.05 2.37 企業(yè)自籌272.9410.27 18.06 19.13 18.80 其他資金843.7332.80 55.83 49.10 54.60 如果從構(gòu)成比例來看的話，2004年1-9月，其他資金占比最高，達(dá)到55.8，利用外資占比最小，僅僅為2.2；對比同期的占比來看，可以發(fā)現(xiàn)利用外資和企業(yè)自籌資金的占比均有所下降；這一方面表明在國家緊縮銀根政策的作用下，北京市房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化；但另一方面，自籌資金的下降也帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)。圖表 3 按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源本期圖表 4 按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源同期三、土地開發(fā)分

13、析1.完成開發(fā)面積情況2004年1-9月份，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積172.81萬平方米，同比下降66.95%，表明在國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)投資商非理性投資得到了有效的控制。表格 4 完成土地開發(fā)面積單位：萬平方米，時(shí)間完成開發(fā)土地面積自年初累計(jì)同比9月172.81-66.958月161.6-7月142.76-6月120.5-5月78.51-4月67.21-3月36.94-2月32.7-1月-2.購置土地面積情況1-9月，北京市房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積298.23萬平方米，同比下降63.71。而在1-9月，北京市土地購置費(fèi)累計(jì)達(dá)到121.64億元，同比增長6.01%。表

14、明在國家的宏觀調(diào)控政策作用下，特別是土地政策的作用下，北京市土地供應(yīng)面積出現(xiàn)了明顯的下降。表格 5 土地購置情況單位：億元，萬平方米，時(shí)間土地購置費(fèi)本年購置土地面積自年初累計(jì)同比自年初累計(jì)同比9月121.646.01 298.23-63.71 8月97.03-268.65-7月86.37-317.5-6月71.1-248.88-5月54.31-106.26-4月41.77-87.78-3月32.48-61.21-2月12.52-50.66-1月-四、商品房分類分析1.施工面積雖然有眾多宏觀調(diào)控政策的影響，北京市房地產(chǎn)施工面積仍保持了一定的增長。1-9月，北京市商品房施工面積達(dá)8299.69萬平

15、方米中，同比增長11.86%，增幅運(yùn)行較為平穩(wěn)。表格 6 商品房施工面積單位：萬平方米，時(shí)間施工面積自年初累計(jì)同比9月8299.6911.86 8月7903.7-7月7612.58-6月7241.12-5月6783.01-4月6062.19-3月5361.37-2月3887.31-1月-2004年1-9月，從三類商品房施工面積的占比來看，住宅自然占比最大，達(dá)到了80.1，但較去年同期有所下降；辦公樓占比則有所提升；商業(yè)營業(yè)用房占比則較去年同期同樣有所上升；不過從數(shù)據(jù)來看，北京市的辦公樓占比較大，這與全國總體情況有所差異。圖表 5 三類商品房施工面積本期圖表 6 三類商品房施工面積同期2004年

16、1-9月，北京市住宅施工面積達(dá)5734.33萬平方米，同比增長7.57%；辦公樓施工面積達(dá)938.14萬平方米，同比增長28.12；商業(yè)營業(yè)用房施工面積達(dá)486.79萬平方米，增幅為31.76。表格 7 三類商品房施工面積單位：萬平方米，2004年19月三類商品房施工面積自年初累計(jì)同比住宅5734.337.57辦公樓938.1428.12商業(yè)營業(yè)用房486.7931.762.新開工面積在國家相關(guān)政策的影響下，北京市房地產(chǎn)新開工面積要低于去年同期。在2004年1-9月份商品房施工面積8299.69萬平方米中，商品房新開工面積1971.43萬平方米，同比下降4.76%。表格 8 商品房新開工面積單

17、位：萬平方米，時(shí)間新開工面積自年初累計(jì)同比9月1971.43 -4.76 8月1659.37 -7月1483.02 -6月1154.46 -5月907.68 -4月618.78 -3月337.65 -2月149.52 -1月-2004年1-9月，從北京市三類商品房新開工面積的占比來看，住宅同樣是占據(jù)著頭把交椅，占比達(dá)到了86.2，不過與去年同期相比，占比略有下降；辦公樓占比則有小幅上升；商業(yè)營業(yè)用房占比同樣有所下降。圖表 7 三類商品房新開工面積本期圖表 8 三類商品房新開工面積同期2004年1-9月，北京市住宅新開工面積達(dá)1499萬平方米，同比下降4.98%，是帶動(dòng)商品房新開工面積下降的主要

18、原因；辦公樓新開工面積達(dá)154.34萬平方米，同比增長6.99；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積達(dá)85.15萬平方米，降幅為16.54。數(shù)據(jù)表明，北京市三類商品房中僅僅有辦公樓的開發(fā)仍有升溫的趨勢。表格 9 三類商品房新開工面積單位：萬平方米，2004年19月三類商品房新開工面積自年初累計(jì)同比住宅1499.00-4.98辦公樓154.346.99商業(yè)營業(yè)用房85.15-16.543.竣工面積2004年1-9月，北京市商品房竣工面積達(dá)1131.18萬平方米中，同比增長27.14%，增幅稍稍偏快。表格 10 商品房竣工面積單位：萬平方米，時(shí)間竣工面積自年初累計(jì)同比9月1131.18 27.14 8月998.

19、31 -7月797.77 -6月712.80 -5月485.17 -4月321.88 -3月228.36 -2月113.60 -1月-2004年1-9月，從北京市三類商品房竣工面積的占比來看，住宅同樣占比最大，達(dá)到了87.4，不過與去年同期相比，占比下降了5個(gè)多百分點(diǎn)；辦公樓占比同比大幅上升；而商業(yè)營業(yè)用房占比則較去年同期上升了1個(gè)多百分點(diǎn)。圖表 9 三類商品房竣工面積本期圖表 10 三類商品房竣工面積同期2004年1-9月，北京市住宅竣工面積為896.34萬平方米，同比增長21.41%；辦公樓竣工面積達(dá)77.48萬平方米，同比增長199.15；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積達(dá)51.44萬平方米，增幅為

20、67.45。表格 11 三類商品房竣工面積單位：萬平方米，2004年19月三類商品房竣工面積自年初累計(jì)同比住宅896.8421.41辦公樓77.48199.15商業(yè)營業(yè)用房51.4467.454.銷售情況（1）銷售面積2004年1-9月，北京市累計(jì)銷售商品房面積1130.47萬平方米，同比增長29.18%；跟投資增長的情況相比，銷售面積的增長幅度更大。表格 12 商品房銷售面積單位：萬平方米，時(shí)間銷售面積自年初累計(jì)同比9月1130.47 29.18 8月987.87 -7月839.83 -6月724.69 -5月531.80 -4月376.69 -3月268.63 -2月152.51 -1月-

21、2004年1-9月，從北京市三類商品房銷售面積的占比來看，住宅同樣占比最大，達(dá)到了92.1，較去年同期略有下降；辦公樓占比則大幅上升；而商業(yè)營業(yè)用房占比則較去年同期有所上升。圖表 11 三類商品房銷售面積本期圖表 12 三類商品房銷售面積同期2004年1-9月，北京市住宅銷售面積達(dá)1034.32萬平方米，同比增長25.02%；辦公樓銷售面積達(dá)57.95萬平方米，同比增長260.39；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達(dá)31.36萬平方米，增幅為119.61。從銷售情況來看，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的銷售增長較快；而住宅銷售面積的增長則較為平穩(wěn)。表格 13 三類商品房銷售面積單位：萬平方米，2004年19月三類商

22、品房銷售面積自年初累計(jì)同比住宅1034.3225.02辦公樓57.95260.39商業(yè)營業(yè)用房31.36119.61（2）銷售額在商品房銷售持續(xù)升溫的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)銷售額明顯多于上年同期。2004年1-9月，北京市商品房銷售額達(dá)572.95億元中，同比增長36.63%，增幅持續(xù)在高位運(yùn)行。表格 14 商品房銷售額單位：億元，時(shí)間銷售額自年初累計(jì)同比9月572.95 36.63 8月501.11 -7月423.41 -6月358.64 -5月274.21 -4月176.95 -3月125.94 -2月68.87 -1月-2004年1-9月，從北京市三類商品房銷售額的占比來看，住宅自然占比最大，達(dá)

23、到了84.3，不過與去年同期相比，占比下降了7個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓占比則大幅上升；而商業(yè)營業(yè)用房占比則較去年同期上升了近2個(gè)百分點(diǎn)。圖表 13 三類商品房銷售額本期圖表 14 三類商品房銷售額同期2004年1-9月，北京市住宅銷售額達(dá)480.53億元，同比增長27.32%；辦公樓銷售額達(dá)61.47億元，同比增長174.05；商業(yè)營業(yè)用房銷售額達(dá)28.23億元，增幅為112.1。數(shù)據(jù)表明，雖然銷售面積同比增幅已經(jīng)較快，但銷售額的增長卻更快，表明北京市商品房平均售價(jià)又有所增長。表格 15 三類商品房銷售額單位：億元，2004年19月三類商品房銷售額自年初累計(jì)同比住宅480.5327.32辦公樓61.4

24、7174.05商業(yè)營業(yè)用房28.23112.10（3）銷售率從產(chǎn)銷比率來看，1-9月份北京市商品房平均銷售率為99.94%，同比略有上升，較前8個(gè)月同樣有所上升降。值得注意的是住宅銷售率仍然較高，為115.33，較去年同期也有所上升，與上月相比也有所上升；而新開工面積增長較快的辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售率并不太令人滿意，應(yīng)引起投資者的注意。分類來看的話，辦公樓的銷售比率在下降之中，應(yīng)引起投資者的注意；而商業(yè)營業(yè)用房銷售率的水平仍不很高，說明這類商品房的市場前景并不很理想，空置面積可能會(huì)越來越大，應(yīng)引起投資者的足夠重視，以便及時(shí)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。表格 16 三類商品房銷售率單位：時(shí)間商品房住宅辦公樓商

25、業(yè)用房9月99.94 115.33 74.79 60.96 8月98.95 113.09 79.97 54.81 7月105.27 120.82 82.44 63.00 6月101.67 116.79 83.59 54.88 5月109.61 130.34 70.58 65.88 4月117.03 138.81 41.73 79.76 3月117.63 142.56 38.67 101.72 2月134.25 145.05 67.42 163.64 1月-圖表 15 商品房銷售率比較（4）銷售價(jià)格2004年1-9月份，北京市三類商品房的銷售價(jià)格繼續(xù)快速增長。住宅平均銷售價(jià)格同比上漲了1.84%

26、；而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的平均售價(jià)則分別下降了23.96%和3.42；不過與前8個(gè)月平均銷售價(jià)格相比，三類商品房售價(jià)均略有下降。表格 17 商品房平均銷售價(jià)格單位：元/平方米，%時(shí)間商品房住宅辦公樓商業(yè)用房9月5068.2 4645.9 10607.4 9001.9 8月5072.6 4640.7 10544.4 8909.6 7月5041.6 4528.6 10500.7 8789.5 6月4948.9 4490.9 10137.2 9016.2 5月5156.3 4664.5 9815.8 9183.7 4月4697.5 4445.7 9870.4 8083.3 3月4688.2 4360

27、.1 9825.2 8616.9 2月4515.8 4423.3 13033.7 7146.5 1月-圖表 16 商品房銷售價(jià)格比較（5）個(gè)人購買比例從消費(fèi)主體來看，2004年1-9月，北京市個(gè)人購買商品住宅的比例為98.8，高于去年同期水平。1-9月，辦公樓的個(gè)人購買率為8.5，較去年同期則有一定的上升。1-9月，個(gè)人購買商業(yè)營業(yè)用房的比例為53.9，較去年同期水平也有所上升?？傮w來看，除辦公樓外，個(gè)人已成為北京市另兩類商品房的消費(fèi)主體（具體見下面的圖表）。表格 18 商品房個(gè)人購買比例單位：%時(shí)間住宅辦公樓商業(yè)用房9月98.8 8.5 53.9 8月98.9 8.2 63.6 7月98.8

28、 7.3 63.1 6月98.5 9.1 56.1 5月98.2 8.4 61.2 4月97.6 31.8 59.5 3月97.2 30.5 54.4 2月96.9 9.5 55.8 1月-圖表 17 商品房個(gè)人購買比例比較第二篇 市場情況一、房地產(chǎn)市場總體分析1.房地產(chǎn)市場形勢分析（1）總體形勢分析（一）房地產(chǎn)投資的走勢說明宏觀調(diào)控已見成效當(dāng)前，一種持“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風(fēng)險(xiǎn)論”的觀點(diǎn)認(rèn)為，“此前的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的緊縮效應(yīng)并不明顯”，其依據(jù)是“16月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7”。分析認(rèn)為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時(shí)間段

29、的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長時(shí)間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。國家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。（二）根據(jù)是否存在真實(shí)需求來判斷泡沫存在的有無分析認(rèn)為，目前的住宅需求仍是真實(shí)需求，其依據(jù)如下：首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實(shí)現(xiàn)“全面小康”的2021年，我國城市化水平將達(dá)到5560，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有33.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題.另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。初步測算，我國2021年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積

30、可能要達(dá)35平方米。也就是說，每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。其次，從有效需求測算，不算農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，只計(jì)算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量是5.4億平方米。這個(gè)需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。（三）房地產(chǎn)空置量確實(shí)是影響我國

31、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”根據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，不能否認(rèn)房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計(jì)總量較大，說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。但從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8，比去年底減少3。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。我們認(rèn)為，對于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個(gè)方面認(rèn)識：一方面，房地產(chǎn)空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對正常的房地產(chǎn)市場是完全必要的，它實(shí)際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發(fā)揮平抑房價(jià)的作用。需要補(bǔ)充說明

32、的是，對于我國的房地產(chǎn)空置率，不能簡單套用國際上10的警戒線，其原因是國內(nèi)空置率的計(jì)算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)空置率與國際比較偏高。（2）價(jià)格變動(dòng)分析（一）關(guān)于房價(jià)上漲的兩個(gè)基本觀點(diǎn)1、房地產(chǎn)價(jià)格本身呈自然上漲趨勢，房價(jià)中長期趨勢總是看漲正常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是呈緩慢、平穩(wěn)上漲趨勢的。另一方面，不能將房價(jià)上漲的長期趨勢與房價(jià)中短期的周期波動(dòng)趨勢混淆。在市場經(jīng)濟(jì)下，各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)都有復(fù)蘇、高漲、危機(jī)、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價(jià)應(yīng)該是平穩(wěn)緩慢增長；但

33、對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動(dòng)的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動(dòng)中實(shí)現(xiàn)，在這個(gè)實(shí)現(xiàn)過程中，可能出現(xiàn)大的波動(dòng)甚至是劇烈波動(dòng)。房價(jià)的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)是房價(jià)在發(fā)展過程中必然有漲有跌、有起有落，甚至是大漲大跌、大起大落。理論上通過宏觀調(diào)控可以減緩波動(dòng)。但由于我們的主觀認(rèn)識具有一定的局限性，對事物的發(fā)展規(guī)律并不總能科學(xué)正確地把握，因此對調(diào)控時(shí)機(jī)、力度的把握不可能總是最憂，對調(diào)控效果的評價(jià)也不宜只從短期目標(biāo)出發(fā)。有時(shí)對長期房價(jià)的合理調(diào)控反而會(huì)對短期房價(jià)起到加劇波動(dòng)的作用。2、現(xiàn)階段房價(jià)下跌不一定就是好事目前我國城鎮(zhèn)已有72以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價(jià)，首先是廣大

34、有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價(jià)降多了，就會(huì)產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負(fù)債”，甚至導(dǎo)致所謂“理性違約”，反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對是否降低房價(jià)，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認(rèn)為只要降房價(jià)就是好事。現(xiàn)階段已經(jīng)采取的逐步增加中低價(jià)位住房（不僅是經(jīng)濟(jì)適用住房，還應(yīng)包括中低價(jià)位的商品住房和）供給的措施，我們認(rèn)為是完全正確的，這種結(jié)構(gòu)性的降價(jià)不會(huì)傷害有房的居民。（二）房價(jià)上漲的原因分析1、地價(jià)上漲推動(dòng)隨著國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會(huì)因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價(jià)格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價(jià)的不正常上漲。另外，必須

35、看到，新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價(jià)上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。2、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。3、多種住房需求旺盛除了第一部分分析的自用性需求，也就是消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中還存在大量投資需求。在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機(jī)。目前國內(nèi)部分地區(qū)房價(jià)飛漲，與存在投機(jī)性炒作密切相關(guān)。（三）房地產(chǎn)價(jià)格上漲深層次原因在于消費(fèi)者預(yù)期改變以上

36、主要是從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面來分析房價(jià)。但實(shí)際上，房價(jià)有區(qū)別于一般商品價(jià)格的形成特點(diǎn)。簡單按照成本或者供求關(guān)系來認(rèn)識房價(jià)、調(diào)控房價(jià)并不能收到預(yù)期的效果。事實(shí)上，房價(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下，真正決定房價(jià)的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。以香港房地產(chǎn)價(jià)格為例，為亞洲金融危機(jī)以來，香港的房價(jià)6年間跌去了65。在這個(gè)過程中，無論是房子、人口，還是社會(huì)收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會(huì)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)預(yù)期發(fā)生改變，房價(jià)就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對房價(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。從

37、當(dāng)前我國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析，人們對未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是看好的。（消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）是觀察和分析消費(fèi)心理預(yù)期的重要指標(biāo)。最新統(tǒng)計(jì)表明，2004年8月居民消費(fèi)物價(jià)與去年同期相比上漲5.3，這已是連續(xù)第3個(gè)月居民消費(fèi)物價(jià)漲幅達(dá)到5以上；從環(huán)比增長看，8月居民消費(fèi)物價(jià)上漲0.7，改變了前兩個(gè)月同比上漲但環(huán)比下降的走勢。強(qiáng)勁的上漲說明當(dāng)前的房價(jià)上漲并非孤立，是有其宏觀經(jīng)濟(jì)背景的。更重要的是，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。實(shí)

38、際上從資金和土地兩個(gè)源頭控制了房地產(chǎn)供應(yīng)。從國家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟(jì)過熱采取的必要措施。但對普通消費(fèi)者來說，他們能感受并得到的心理預(yù)期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應(yīng)要少了，房價(jià)也要漲了”。在這個(gè)過程中，開發(fā)商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權(quán)，通過媒體宣揚(yáng)“房價(jià)還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化老百姓的心理預(yù)期，造成局部地區(qū)價(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。2.房地產(chǎn)走勢分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標(biāo)。受政策影響，今年以來土地供給大幅下降。據(jù)此，不少市場人士斷言，這意味著土地成本上升，未來房源供給減少，而老百姓的購房需求仍保持高速增長，房價(jià)反彈便不可

39、避免。然而，這看似合乎邏輯的預(yù)測忽略了諸多真相。 （1）房價(jià)與地價(jià)關(guān)系分析高房價(jià)是高地價(jià)惹的禍，這似乎毋庸置疑。因?yàn)橥恋爻鲎寱r(shí)一次性繳納的費(fèi)用過高，導(dǎo)致地價(jià)乃至房價(jià)剛性上升。但事實(shí)并非如此簡單，現(xiàn)在的建設(shè)用地是兩年前獲得的，今天的高房價(jià)也是建立在以前的地價(jià)基礎(chǔ)上的，而以前的土地大多是劃撥和協(xié)議出讓的，相對于今天的高房價(jià)，地價(jià)不是太貴而是太便宜。即便以現(xiàn)今的地價(jià)計(jì)算，大多數(shù)城市的地價(jià)漲幅遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅。國土資源部2004年3月發(fā)布的地價(jià)監(jiān)測報(bào)告顯示，上海市2003年平均地價(jià)同比增長5.34，而房價(jià)同比增長24.2，其增幅為地價(jià)增幅的近5倍；北京的情況與上海相仿。就房地產(chǎn)利潤而言，大多數(shù)城市在10

40、以上，中高檔房產(chǎn)平均利潤率更是在30以上，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)和國際上5的平均利潤率。 可見，至少在現(xiàn)階段，與其說高房價(jià)是高地價(jià)惹的禍，不如說是制度漏洞下過分投機(jī)惹的禍。分析認(rèn)為，在一個(gè)充滿投機(jī)的房地產(chǎn)市場上，對在商言商的房地產(chǎn)企業(yè)來說，降價(jià)是老百姓一廂情愿的單相思；地方政府為了稅收、政績，也不愿意房價(jià)下跌過猛，但這并不等于房價(jià)本身不存在下跌空間，所謂高地價(jià)不過是個(gè)幌子。 （2）土地供需關(guān)系分析國家宏觀調(diào)控政策決定，從5月份起，半年內(nèi)暫停土地轉(zhuǎn)用審批。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地供應(yīng)量的壓縮導(dǎo)致其日漸走俏，在土地難求的情況下，地價(jià)成本很難降低。而土地成本的提高最終會(huì)分?jǐn)偟椒績r(jià)上去，房價(jià)不高開發(fā)商就沒利潤，

41、而開發(fā)商是不會(huì)做賠錢的買賣的。 其實(shí)，這里又有一個(gè)誤區(qū)：控制用地規(guī)模的調(diào)控政策從來都是將普通商品房建設(shè)用地排除在外的，嚴(yán)控的對象只是別墅和高檔商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房用地。 嚴(yán)格地說，即便是在宏觀調(diào)控下，住宅類土地供給也并沒有小于實(shí)際需求。譬如上海，截至上半年，尚未開發(fā)的閑置土地多達(dá)6000公頃。2003年，上海商品住宅供應(yīng)量是2800萬平方米，實(shí)際銷售面積為2255萬平方米。按此規(guī)模，如果真能盤活用好這些閑置地，即便不再新批一分地，也足夠上海兩年開發(fā)之用。 （3）房源供給預(yù)測分析所謂土地緊縮導(dǎo)致房源減少同樣是房地產(chǎn)市場的有產(chǎn)者刻意透支的利好信息。 房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般

42、為2年-3年，今年土地、銀根雙縮，開工項(xiàng)目會(huì)有所減少，但這要到2006年至2007年才會(huì)體現(xiàn)，而一兩年前開工的商品房項(xiàng)目并沒有多少受調(diào)控影響而停工。所以，所謂宏觀調(diào)控降低房市供給只是遠(yuǎn)期的可能，而非近期的事實(shí)，倒是銀行提高按揭門檻、降低貸款比例后，普通購房人的購買力即刻受到了抑制。統(tǒng)計(jì)顯示，2004年，全上海商品住宅供應(yīng)量將與2003年相仿，為2760萬平方米，預(yù)計(jì)年底實(shí)銷面積在1900萬到2000萬平方米之間，供略大于求的局面已然呈現(xiàn)，會(huì)有200萬到300萬平方米的剩余房源要延至明年才可能被消化掉。 （4）房價(jià)走勢綜合分析眼下，房地產(chǎn)市場在不少人看來是處在反彈的前夜，一些專家的告誡似乎有點(diǎn)不

43、合時(shí)宜。譬如上海，上半年房價(jià)一直在高位盤整，還小幅上揚(yáng)。但若仔細(xì)分析市場的決定性因素真實(shí)購買力，便會(huì)發(fā)現(xiàn)這些告誡并非聳人聽聞，高房價(jià)與實(shí)際購買力之間的鴻溝非但沒有縮小，反而越拉越大。 首先，銀行紛紛提高按揭貸款門檻，高價(jià)房市場購買力大幅縮水。 自今年4月以來，銀行紛紛提高中高檔房貸款門檻：上海許多銀行將單價(jià)超過每平方米7000元或總價(jià)超過100萬元新房的按揭比例由原來的8成普遍降至7成。首付款陡增必將一大批潛在購房人擋在門外。對于購買第二套房的客戶，深圳發(fā)展銀行停止發(fā)放貸款，上海銀行原則上不予貸款，即使放貸也不得超過5成；農(nóng)行上海分行、民生銀行則規(guī)定提高房貸利率1個(gè)百分點(diǎn)不等。工行上海分行也已

44、開始降低高價(jià)房的貸款成數(shù)，同時(shí)對買第二套以及更多房子者實(shí)行全新的“期限貸款利率”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通個(gè)人住房貸款的利率。 在審貸方面，銀行從未有過如此之嚴(yán)，退單比例明顯上升。建行上海分行的一位人士說，以前，收入證明由購房人根據(jù)需要填寫，5月份以來，個(gè)人貸款越收越緊，審批手續(xù)愈來愈嚴(yán)，許多銀行不僅限制貸款總額，對一些額度較大的貸款，還要求貸款人提供稅單以證明收入。僅此一項(xiàng)，就使得許多人無法獲貸。他說，相比開發(fā)貸款，按揭貸款的收緊對市場需求的打擊更大，且即刻顯現(xiàn)。 其次，市場直接購買力被嚴(yán)重透支，已是強(qiáng)弩之末。 買房子不是買彩電，購買力客觀需要多年積累。上海的房地產(chǎn)專家分析說，上海市民積累的購買力在上一

45、輪井噴行情中，特別是去年的房價(jià)“狂飆”中，已被消耗殆盡，許多家庭甚至已透支未來3年到5年的購買力。而市場消費(fèi)的主力始終是大眾階層，購買力需要一個(gè)再次囤積的過程。目前，上海人均收入年增長12，遠(yuǎn)低于房價(jià)28的增幅。房價(jià)愈漲，愈多的人會(huì)被拒之門外，只會(huì)有價(jià)無市。 今年第一季度，“上海之春”房展會(huì)的主辦單位曾對參觀者進(jìn)行問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，有超過50的人來看房是為了“二次置業(yè)”，且面積以80平方米到100平方米為多，其中的70在2001年剛買了第一套房。可房子不是家電，不可能在2年內(nèi)立即更換，通常的換房周期是10年。這說明，4個(gè)月前，上海樓市多數(shù)人的購房目的還是轉(zhuǎn)手賺差價(jià)，或以租養(yǎng)房。在投資甚或投機(jī)

46、如此濃烈的市場，購買力一旦下滑，樓市很自然地轉(zhuǎn)向觀望。由此觀之，所謂“土地高價(jià)”并不能必然支撐未來的房價(jià)高企，將高房價(jià)的責(zé)難指向土地緊縮政策是沒有道理的。二、北京區(qū)域市場分析1.北京房地產(chǎn)市場預(yù)測分析2002年房地產(chǎn)泡沫和過熱的持續(xù)升溫和蔓延，終于導(dǎo)致了央行121文件、國土部13號文件和國務(wù)院18號文件等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺。分析認(rèn)為，這將使中國的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了相當(dāng)長時(shí)間的量變后，開始產(chǎn)生重大質(zhì)變，其效果將在未來35年逐步顯現(xiàn)。（1）市場競爭格局分析過去，批地貸款手續(xù)簡單，投入低，房地產(chǎn)建設(shè)收益較大，但是隨著今天陡現(xiàn)的金融緊縮政策和高壓土地政策的連環(huán)推出，這種情況不復(fù)存在。8月31日，

47、所有土地必須進(jìn)入招拍掛；全國暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；開發(fā)區(qū)受到嚴(yán)查和停批；不交齊土地出讓金不僅拿不到土地證而且連預(yù)售許可證都休想；銀行停止土地貸款甚至第二套住宅和別墅的按揭貸款都暫停了對此，各種觀點(diǎn)意見紛紛出現(xiàn)。但其實(shí)這不僅沒必要大驚小怪，反倒應(yīng)該慶幸和欣慰。經(jīng)過十年的滄桑歷練，終于可以與市場經(jīng)濟(jì)全面接軌了，終于可以挺起腰桿與其它行業(yè)比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、開放和公平，由壟斷經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，逐步與WTO和海外資本游戲規(guī)則接軌。（2）市場供需變動(dòng)分析1998年的貨幣分房和按揭貸款，使中國的房地產(chǎn)集中噴發(fā)出巨大的消費(fèi)能力和龐大的市場需求，中國一夜之間進(jìn)入建筑年

48、代和散戶時(shí)代。其強(qiáng)大的私有化動(dòng)力和慣性，足以令中國的房地產(chǎn)商美美地享受了5年的甲方強(qiáng)勢和賣方優(yōu)勢。但是，隨著這股提前了的消費(fèi)曲線和消費(fèi)節(jié)奏的慢慢恢復(fù)，客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品、法律和政策等相關(guān)因素的了解和把握也越來越深入和練達(dá)，錯(cuò)誤、陷阱和維權(quán)游戲，消費(fèi)者、開發(fā)商、監(jiān)管部門在斗爭和博弈中攜手成長和成熟起來了。在北京等發(fā)達(dá)的一線城市，消費(fèi)者帶著律師甚至記者買房的現(xiàn)象已經(jīng)司空見慣。老百姓買房已經(jīng)可以象逛超市一樣左挑右選。產(chǎn)品的極大豐富，按揭貸款和預(yù)售條件的嚴(yán)控，無論是主觀和客觀上都會(huì)造成持幣待購現(xiàn)象，在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環(huán)境下，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場進(jìn)入買方市場。（3）市場準(zhǔn)入變動(dòng)分析與

49、其它行業(yè)相比，中國的房地產(chǎn)業(yè)歷來是杠桿經(jīng)濟(jì)原理運(yùn)用最充分的行業(yè)。由于以往土地、貸款、墊資、預(yù)售等一系列政策的寬松和傾斜，一個(gè)項(xiàng)目往往只需總投資額的30%甚至更少，就可以運(yùn)做起來，而且大家也習(xí)慣了這種“四兩撥千斤”和“小車不倒只管推”的投資模式。但是萬萬想不到的是政府和銀行的臉變得如此之快。接踵而至的相關(guān)政策，項(xiàng)目的資本金比例提高到35%，土地招拍掛的前期拿地資金，土地貸款的停止和開發(fā)貸款的緊縮，對期房轉(zhuǎn)讓和預(yù)售條件的高門檻和消費(fèi)者現(xiàn)房觀念的成熟等，一下子把中國的房地產(chǎn)逼到了高臺上，將由貿(mào)易型（定金式）的投資模式向產(chǎn)業(yè)型（實(shí)力型）投資模式轉(zhuǎn)化。既往資金鏈的任何一環(huán)投機(jī)取巧的漏洞和可能都被和正被堵

50、死。能不能完成這致命的一跳，完成對中國傳統(tǒng)地產(chǎn)的超越，是中國房地產(chǎn)商面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在目前的資金鏈形態(tài)中，特別是非銀行資金進(jìn)入的管道和工具匱乏的情況下，一個(gè)企業(yè)的金融資源、資金潛力和市場前瞻性將是決定未來成敗的關(guān)鍵。規(guī)模和資本、項(xiàng)目與現(xiàn)金的對應(yīng)關(guān)系和整合思維注定是不同階段企業(yè)運(yùn)營和發(fā)展的瓶頸。（4）市場預(yù)測思維分析中國房地產(chǎn)過去由于突然進(jìn)入商品房時(shí)代，個(gè)人住房私有化的迅猛需求和集中爆發(fā)的消費(fèi)能力和巨大慣性等三大原因，形成了獨(dú)特的大陸短期開發(fā)銷售模式。而且由于土地、資金和市場的三大先天優(yōu)勢，房地產(chǎn)商們普遍養(yǎng)成了一種樂觀和習(xí)慣性的思維方式：只要拿到地，就能搞到錢開發(fā)，只要蓋起房子就有人買，不僅會(huì)

51、賺錢而且一定賺大錢。但是隨著土地成本、資金成本、市場競爭成本、政策成本和管理成本的不斷加大，消費(fèi)者對產(chǎn)品性價(jià)比的要求越來越高，平均利潤率也逐年下降。那種寅吃卯糧和傻子過年的經(jīng)營思維和短視眼光必將要付出沉重甚至是傾家蕩產(chǎn)的代價(jià)！靠激情、直覺、膽略、運(yùn)氣和經(jīng)驗(yàn)成功的第一代房地產(chǎn)企業(yè)（家）正面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)和危機(jī)。市場進(jìn)入到不是你有規(guī)模實(shí)力和你有成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)憔鸵欢ǔ晒Φ男聦?shí)驗(yàn)（創(chuàng)新）主義時(shí)期。特別是中國房地產(chǎn)僅僅十年的發(fā)展時(shí)間，嚴(yán)格意義上還沒有經(jīng)歷一個(gè)行業(yè)從創(chuàng)始、成長、興盛、成熟、平穩(wěn)和衰落的完整周期，該發(fā)生的問題還沒有全部發(fā)生，因此解決不同問題的辦法也同樣在摸索和總結(jié)中。專業(yè)化、市場細(xì)分化、職業(yè)化、周

52、期性、公開性、團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等等西方流行和在其它行業(yè)已經(jīng)深入人心的管理學(xué)詞匯對中國的房地產(chǎn)行業(yè)來說都為時(shí)不晚?。?）市場細(xì)分競爭分析121系列文件出臺后，一些地產(chǎn)大腕都驚呼什么80%的中小房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。這些自以為是的論斷如果不是為了嘩眾取寵、保持他們在媒體上一貫的領(lǐng)袖地位的話，就說明他們的自大、無知和偏狹。不過，這些“叱咤風(fēng)云”的大企業(yè)的活動(dòng)半徑大都局限于一、二線城市，對三、四線城市的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)和中小房地產(chǎn)開發(fā)商的生存方式幾乎一無所知。我們都知道中國房地產(chǎn)短期開發(fā)銷售（項(xiàng)目型）和區(qū)域化生存發(fā)展的兩大特點(diǎn)，決定了中國房地產(chǎn)市場是不能套用所謂香港和美國模式的，

53、對于大多數(shù)中小房地產(chǎn)商來說，如何運(yùn)用好所在區(qū)域的綜合資源優(yōu)勢（人脈、關(guān)系、風(fēng)俗、市場和價(jià)格等），利用好中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌期和地方政府與中央政府的博弈狀態(tài)，抓住三、四線城市房地產(chǎn)剛剛啟動(dòng)和不發(fā)達(dá)的機(jī)遇，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的學(xué)習(xí)型特點(diǎn)，借助各種房地產(chǎn)專業(yè)力量和工具，必將成長為區(qū)域性的主導(dǎo)力量，并將在全國整體市場份額中與那些在一、二線城市鏖戰(zhàn)的大開發(fā)商們平分秋色！（6）奧運(yùn)板塊房價(jià)預(yù)測分析如火如荼的雅典奧運(yùn)會(huì)，讓國人自然聯(lián)想到2021年的北京奧運(yùn)會(huì)，不論是場館建設(shè)、商業(yè)開發(fā)還是奧運(yùn)地產(chǎn)，借助奧運(yùn)概念，這些得益于奧運(yùn)場館和奧林匹克森林公園便利的項(xiàng)目，其房產(chǎn)價(jià)格至少抬高了近10，而最重要的是它們可以直接享受政府在其周圍正在建設(shè)和完善的配套設(shè)施。因此有些項(xiàng)目甚至遲遲沒有銷售，還在等待著漲價(jià)的時(shí)機(jī)。現(xiàn)在，環(huán)繞著奧運(yùn)場館和奧林匹克森林公園，亞北地區(qū)這幾年冒出了很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，緊挨著森林公園的西側(cè)，就有倚林佳園、澳林春天、暢春園等在銷項(xiàng)目，倚林佳園的均價(jià)在7500元，而澳林春天的四期已全部賣完，即將銷售的五期600套、24層的高樓，其價(jià)位也在7000元以上。同時(shí)在澳林春天的西側(cè)，建工集團(tuán)正在建設(shè)一個(gè)占地12萬平方米、9層到12層板樓設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，據(jù)說還沒