危舊房改造項目可行性研究報告

1、危舊房改造項目可行性研究報告危舊房改造項目可行性研究報告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯?。┪Ｅf房改造項目可行性研究報告目錄1 .總論1.1.1 項目概況.1.1.2 編制依據.1.1.3 主要技術經濟指標2.1.4 主要結論3.2 .項目背景5.3 .項目建設必要性8.4 .建設條件104.1 基礎設施條件1.04.2 自然條件104.3 場地工程地質條件.114.4 軟環(huán)境條件155 .建設方案165.1 方案依據及原則165.2 總平面布置175.3 建筑方案215.4 給排水工程235.5 強電工程265.6 弱電工程285.7 暖通工程295.8 燃氣工程305.9 人

2、防工程305.10 管線綜合.345.11 電力線路遷移工程345.12 臨時設施工程356 .勞動安全衛(wèi)生37危舊房改造項目可行性研究報告7 .節(jié)能388 .環(huán)境污染防治與防災減災408.1 施工期環(huán)境防護措施408.2 項目運營期環(huán)保措施428.3 防火428.4 防腐438.5 抗震439 .項目組織與實施計劃.449.1 項目組織449.2 項目管理449.3 建設工期和進度安排4510 .投資估算及資金籌措4610.1 投資估算依據及說明4610.2 投資估算.4610.3 資金籌措及使用計劃4811 .還貸計劃4912 .經濟評價5012.1 評價依據及說明5012.2 成本估算5

3、012.3 收入估算5112.4 盈利能力分析5112.5 全部投資現(xiàn)金流量分析5212.6 評價結論.5213 .社會影響評價5413.1 社會效益評價5413.2 互適性分析5414 .結論與建議5614.1 結論5614.2 建議56危舊房改造項目可行性研究報告附圖:1、項目地理位置圖2、項目總平面圖3、項目紅線圖附件：1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；2、某某市人民政府關于下達中心城市2010年度城市建設項目任務的通知（泉政文2010114號）；3、市政府第70次市長辦公會議紀要（2010年8月）；4、某某市人民政府關于某某區(qū)危舊房改造項目用地批復（泉政地201074號）；5、某某市鯉城區(qū)人民政府

4、關于確定某某區(qū)危舊房改造項目業(yè)主單位的通知（泉鯉政文201042號）；6、某某市鯉城區(qū)發(fā)展和改革局關于某某區(qū)危舊房改造項目的批復（泉鯉發(fā)改審201014號）；7、某某市房地產管理局關于某某區(qū)危舊房項目房屋拆遷公告（泉房拆20104號）；8、項目建設用地規(guī)劃許可證；9、某某市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關于某某區(qū)危舊房改造項目規(guī)劃設計指導意見的函（泉規(guī)函2010362號）；10、建設項目用地預審意見書；11、某某市國土資源局關于某某區(qū)危舊房改造項目用地的土地權屬及地類證明；12、某某市國土資源局關于某某區(qū)危舊房改造項目用地的批復（泉國土資2010151號）；1 .總論1.1 項目概況(1)項目名稱：某某區(qū)危舊房改

5、造項目(2)承辦單位：某某市城市綜合開發(fā)公司(3)項目性質：改建(4)項目負責人：李某某(5)項目選址：本項目位于筍江路的北側，東臨興賢北路，范圍涵蓋金龍街道石崎社區(qū)、高山社區(qū)和江南街道錦美社區(qū)。(6)建設內容及規(guī)模：本項目總用地面積267畝，將該片區(qū)村建危舊房拆除后對土地進行平整，分四個地塊進行開發(fā)建設，其中本項目主要建設A、B地塊共152.5畝用于安置拆遷戶，并配套完善城市基礎設施；A1地塊26畝用地將以招拍掛形式出讓用于平衡資金；C地塊則為江南公園用地。(7)投資總額及籌措：項目總投資估算為135204.56萬元，其中建安工程費用96039.24萬元，工程其他費用19216.84萬元，基

6、本預備費9220.49萬元，建設期貸款利息10728萬元。本項目建設資金中申請銀行貸款90000萬元，業(yè)主自籌資金45204.56萬元，資本金比例為33.43%。(8)建設期限：4年1.2 編制依據(1)某某市城市總體規(guī)劃(2008-2020年)；(2)某某市人民政府關于下達中心城市2010年度城市建設項目任務的通知(泉政文2010114號)；(3)市政府第70次市長辦公會議紀要(2010年8月)；(4)某某市人民政府關于某某區(qū)危舊房改造項目用地批復(泉政地201074號)；(5)某某市鯉城區(qū)人民政府關于確定某某區(qū)危舊房改造項目業(yè)主單位的通知(泉鯉政文201042號)；(6)某某市鯉城區(qū)發(fā)展和

7、改革局關于某某區(qū)危舊房改造項目的批復(泉鯉發(fā)改審201014號)；(7)某某市房地產管理局關于某某區(qū)危舊房項目房屋拆遷公告(泉房拆20104號)；(8)某某區(qū)危舊房改造項目房屋拆遷計劃；(9)某某區(qū)危舊房改造項目房屋拆遷補償安置方案；(10)項目建設用地規(guī)劃許可證；(11)某某市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關于某某區(qū)危舊房改造項目規(guī)劃設計指導意見的函(泉規(guī)函2010362號)；(12)建設項目用地預審意見書；(13)某某市國土資源局關于某某區(qū)危舊房改造項目用地的土地權屬及地類證明；(14)某某市國土資源局關于某某區(qū)危舊房改造項目用地的批復(泉國土資2010151號)；(15)項目紅線圖；(16)國家和福建省有關

8、規(guī)范和標準；(17)開發(fā)建設相關基礎資料和其它相關文件；(18)編制項目可行性研究報告的委托書。1.3 主要技術經濟指標主要技術經濟指標表表1-1序號項目名稱單位指標備注2一規(guī)劃用地面積m178000約267畝一總建筑面積m430565.4A+B地塊1計容建筑面積2m3247451.1住宅建筑面積2m2640401.2商業(yè)建筑面積2m573301.3公建建筑面積m33752不計容建筑面積2m105820.42.1架空層2m98702.2地卜室2m95950.4三建筑占地面積2m11375四建筑密度%11.2五容積率-3.2六綠地面積2m30516七道路及廣場面積2m59775八入戶數(shù)戶2312

9、九地面停車位個910十地下停車位個2225總投資力兀135204.561工程費用力兀96039.242工程建設其它費用力兀19216.843預備費力兀9220.494建設期利息力兀10728銀行貸款90000萬元十二財務指標1內部收益率%9.91io=8%2凈現(xiàn)值力兀4758.1io=8%3投資回收期年4.74含建設期1.4 主要結論(1)本項目建設符合鯉城某某的規(guī)劃要求，是解決高山片區(qū)困難群眾住房問題，改善市民居住條件的重大舉措，項目實施在一定程度上緩解了城市建設與土地資源緊缺的矛盾，為城市的發(fā)展提供了用地保障，對調整經濟結構、提高土地利用效率有著現(xiàn)實意義。項目有利于提升城市形象，改善城市品

10、質，擴大城區(qū)規(guī)模，加快城市化進程，為構建和諧社會做出了貢獻。2(2)項目總投資135204.6萬兀，總建筑面積430565.4m,可安置拆遷戶555戶。項目資金平衡來源為土地拍賣和房屋銷售收入。經計算，項目內部收益率9.91%大于房地產開發(fā)項目基準收益率8%凈現(xiàn)值4758.1萬元大于零，投資回收期4.74年(含建設期)。(3)建設本項目還可為社會提供一定的勞務就業(yè)崗位，增加務工人員的勞務收入；項目建成后還留有一定的物業(yè)管理服務崗位，為提高社會勞動就業(yè)率作貢獻。綜上所述，項目具有良好社會經濟效益，項目建設符合某某城市規(guī)劃要求，建設條件完備，建設方案合理，因此，項目建設是必要及可行的。2 .項目背

11、景2010年是“十一五”規(guī)劃的關鍵之年，也是精心謀劃“十二五”發(fā)展的重要一年。某某市城市建設工作緊密圍繞市委、市政府“項目帶動、轉變提升、和諧進步、奮力發(fā)展”的工作思路，以構建“產業(yè)型宜居城市”的工作目標，進一步深化、拓展、提升“項目建設年”活動，進一步完善老城區(qū)市政基礎設施，加快發(fā)展新區(qū)市政配套設施，確保某某市經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。改善人民群眾居住條件，解決人民群眾住房困難是黨中央關注民生、重視民生、保障民生、改善民生的一項重要內容。破舊不堪、參差不齊的舊城區(qū)肯定會影響城市的形象，搖搖欲墜的危房更是嚴重威脅人們生命財產的安全。高山片區(qū)因為大部分房屋建成較早，歷史久遠，存在著“失修老舊、布局不合理

12、、功能不完善、安全隱患多”等問題，與鯉城區(qū)發(fā)展及整個城市的現(xiàn)代化有較大距離，對該片區(qū)進行危舊房改造，通過科學的規(guī)劃和合理的布局來提升城市的形象和品位，改善居民的生活環(huán)境和居住條件，提高城市的綜合競爭力，勢在必行且刻不容緩。2010年某某市政府第70次市長辦公會議同意了某某區(qū)危舊房改造項目的建設，并提出了具體實施中要符合城市總體規(guī)劃要求，堅持高標準規(guī)劃設計，堅持依法依規(guī)，積極穩(wěn)妥，努力把工程建設成為精品工程、廉政工程的要求。2.1 項目區(qū)概況高山片區(qū)危舊房改造項目位于某某市鯉城區(qū)某某。自省委、省政府提出并全面實施海峽西岸經濟區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略以來，鯉城區(qū)立足實際積極對接融入，始終以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，把鯉

13、城的發(fā)展置于海西和某某產業(yè)港口城市建設大局中去思謀、去推進，有效實現(xiàn)了小空間里的大發(fā)展。全區(qū)上下風正氣順、人和業(yè)興，建設海峽西岸經濟區(qū)已成為大家的共識，形成了先行先試的濃厚發(fā)展氛圍。某某是為加快鯉城現(xiàn)代化建設，為保護歷史文化名城，呼應建設大某某的需要的一個重大戰(zhàn)略決策，該戰(zhàn)略與某某市城市建設西拓戰(zhàn)略實現(xiàn)了有效對接。2002年底，鯉城區(qū)將區(qū)行政中心由老城區(qū)遷往某某，某某建設全面啟動，2003年完成某某鎮(zhèn)村改制，在中心市區(qū)率先結束農村行政建制的歷史。經過幾年的建設，某某舊貌換新顏。如今，一座宜居新城嘉立在晉江南岸，與文化古城遙相呼應，實現(xiàn)了古城新區(qū)比翼齊飛。新區(qū)“三縱四橫”道路網絡初步形成，投資環(huán)

14、境進一步改善，防洪排澇排污安全保障體系基本構就。僑鄉(xiāng)舊貨市場、江南商貿物流中心等一批商貿載體先后建成和投建，進一步提升了城市綜合服務功能。新區(qū)中小學改擴建及升級達標工程、江南醫(yī)院、老年人休養(yǎng)中心和江南、筍江、金柄公園等項目相繼投建和完工，進一步改善人民群眾生產生活條件。筍江花園城、江南經濟適用房、江南雅園限價房等項目的開發(fā)建設以及“城中村”改造的逐步推進，引發(fā)了美化環(huán)境、聚集人氣、促進稅源增長、推動城市經濟發(fā)展的綜合效應。同時，某某作為鯉城區(qū)的行政服務中心，在構建城市框架時，強調以項目建設帶動城市發(fā)展。在配套設施建設方面，鯉城區(qū)將加快發(fā)展現(xiàn)代化服務業(yè)，發(fā)展以信息咨詢?yōu)橹攸c的各種中介服務機構，做

15、強社區(qū)服務業(yè)；加快新區(qū)房地產開發(fā)，把房地產業(yè)作為新區(qū)建設的重頭戲來抓，建設10萬平方米經濟適用房，以此帶動、吸引各種所有制房地產商到某某開發(fā)建設，重點開發(fā)江濱兩岸商住區(qū)、江南居住小區(qū)、浮橋商業(yè)街改造、筍江路、池峰路片區(qū)改造等，起步區(qū)的開發(fā)面積達到100萬平方米；以及開發(fā)特色旅游業(yè)，新建擴建江濱公園、蘇夫人生態(tài)旅游公園、江濱商貿文化旅游繁榮帶等景點，進一步提升歷史文化名城的形象和品位，把鯉城區(qū)建設成為某某市乃至福建省的經營城市示范區(qū)。2.2 項目承辦單位概況某某區(qū)危舊房改造項目由某某市城市綜合開發(fā)公司負責開發(fā)建設，該公司是1984年成立的某某市國有三級房地產開發(fā)企業(yè)，隸屬鯉城區(qū)建設局，主營城市土

16、地綜合開發(fā)，承建和委托建筑房屋、商品房出售?，F(xiàn)有注冊資金3000萬元，在冊干部、職工38人，其中具備各種專業(yè)技術職稱人員22人。按照城市規(guī)劃要求，公司先后開發(fā)建設了前坂、希夷、團結、霞淮、莊厝堤、東大路華友、臨江、團結新村等現(xiàn)代公寓、花苑，完成了后坂、汀州廉價房及涂門街東、中段舊城改造、筍江花園城等項目建設，累計房地產開發(fā)建設面積30多萬平方米，工程合格率100%在某某城市規(guī)劃建設過程中，公司發(fā)揮了十分重要的推動作用，各類項目取得了較好的社會經濟效益，因此公司具備開發(fā)建設高山片區(qū)危舊房改造項目的經濟、技術、實力。3 .項目建設必要性危舊房改造是改善民生、提升城市品質的大事。鯉城區(qū)某某是某某市的

17、南大門，定位為鯉城區(qū)新的行政服務中心、新型工業(yè)中心和現(xiàn)代經貿中心，為進一步實施城市跨江發(fā)展戰(zhàn)略，就必須高起點、高標準建設某某，按照加速推進新區(qū)的“三化三轉變”發(fā)展思路，應著力推進“城中村”、“城中廠”和社區(qū)改造，進行村莊和土地整理，做大做優(yōu)街道社區(qū)，壯大社區(qū)經濟。因此，作為市委市政府2010年的重點項目，某某區(qū)危舊房改造項目的實施是十分必要的。3.1 是改善該片區(qū)居民生活居住條件的需要項目區(qū)除了大片廢舊辦公樓，廠房外，還有大量的自建房，由于年代久遠，危破房、人口老齡化、基礎設施落后、空掛戶多，一些矛盾日益浮現(xiàn)和突出，如果不加以重視解決，將會嚴重影響居民的生活居住條件。高山片區(qū)危舊房改造項目通過

18、對危舊房進行拆遷改造，規(guī)劃布置若干個高密度住宅區(qū)，合理規(guī)劃，使舊城區(qū)的空間得到有效的梳理，改善該片區(qū)居民生活居住條件，提高城市環(huán)境質量。3.2 是完善某某基礎配套設施的需要某某定位為鯉城區(qū)新的行政服務中心、新型工業(yè)中心和現(xiàn)代經貿中心，原有基礎設施比較落后，雖經幾年建設，商業(yè)、文化等設施尚落后于其他鎮(zhèn)區(qū)，不利于人才的引進和社區(qū)及企業(yè)的發(fā)展。因此進行統(tǒng)一規(guī)劃、合理改造，建設一批配套性的住宅、公園、市政設施，將利于新區(qū)完善公共配套設施，有利于新區(qū)的長久發(fā)展，有利于吸引外來人才的入住，增強某某的綜合競爭力，是加快鯉城區(qū)產業(yè)結構調整，促進經濟增長方式轉變的重要工程，符合某某的規(guī)劃要求。3.3 是提高土地

19、利用率的需要目前，項目區(qū)內含有大量危機廠房、住宅、辦公樓，布局不合理，土地利用率低，造成土地資源的浪費。該項目的建設將原有的區(qū)域進行合理的布局規(guī)劃，不僅可以拉動周邊地區(qū)的經濟，還可很好的提高該片區(qū)的土地利用率，使土地得到最好的開發(fā)利用。3.4 是美化城市建設的需要某某區(qū)危舊房改造項目將建設一些外觀新穎、氣勢恢宏的建筑物，并在片區(qū)中規(guī)劃地塊建設江南公園，構建一個適合居住的新型小區(qū)。該項目的建設將強化市容環(huán)境整治，美化優(yōu)化人居環(huán)境，提升某某乃至整個城市的整體形象，為現(xiàn)代化工貿旅游城市增添一道靚麗的風景線。3.5 是構建和諧社會新社區(qū)的需要某某作為鯉城區(qū)心臟地帶，“三線五區(qū)”和“五大工程”等許多重點

20、工程將在此規(guī)劃建設，危舊房改造任務十分繁重。由此而引發(fā)的一些村落民居和舊的企業(yè)用房的拆遷安置問題完全要靠新規(guī)劃的小區(qū)來解決。因此在著力推進“城中村”、“城中廠”和社區(qū)改造，進行村莊和土地整理、做大做優(yōu)社區(qū)街道的同時，建設統(tǒng)一規(guī)劃、戶型合理、作價便宜、功能配套、環(huán)境優(yōu)美、基礎設施完善的小區(qū)，能夠讓拆遷戶滿意，愉快接受安置也是構建和諧社會新社區(qū)的需要。因此，某某區(qū)危舊房改造項目的建設是市委市政府及鯉城區(qū)委、區(qū)政府的當務之急。4 .建設條件4.1 基礎設施條件1、交通：目前某某市已形成公路、鐵路、水運、航空配套的立體交通體系，投資環(huán)境日臻完善，國道324、省道308從某某內穿過，新區(qū)以此為依托，對外

21、交通十分便利。高山片區(qū)規(guī)劃范圍東臨興賢路，南至筍江路，規(guī)劃中的繁榮大道和林蔭大道穿過該區(qū)，交通便利，可以滿足各種施工機械、運輸車輛進出施工現(xiàn)場的需要。2、供水：江南片區(qū)現(xiàn)有自來水廠4座，總供水能力約20萬噸/日，并與市區(qū)供水管道連網，可以滿足施工時生活生產的需要，同時，部分施工用水還可直接抽取附近溝渠水解決。3、供電：目前片區(qū)內有110KV變電站3座，電網改造已基本完成，電力供應充足，可以保證施工所需用電。4、通信：某某市無線通訊已實現(xiàn)無盲區(qū)覆蓋，可以滿足工程建設通信需求。5、建筑材料：本工程所需沙石、水泥、鋼筋硅排水管材等主要材料均可在當?shù)厥袌錾喜少?，其中本地的石料、砂資源豐富，可以就地取材

22、，而鋼材、水泥等主要來自本市和省內其它地市廠家。4.2 自然條件項目所在地鯉城區(qū)屬南亞熱帶海洋季風氣候，氣溫高，日照充足、蒸發(fā)量大。1、氣溫：鯉城區(qū)氣溫分布為南高北低，年平均氣溫17.5C-20.7C,常年最冷月為2月，月平均氣溫10C-12.2C,最熱月為7月，月平均氣溫24.5C-28.6C。境內年極端最高氣溫出現(xiàn)在7-8月，通常在35C-38C。102、降水：鯉城區(qū)多年平均降水量為1200-1550毫米，降水量年際變化較大。一年中降水變化規(guī)律為上半年1-6月遞增，7月減少，8月再增，9月后遞減。全年大致有4個降水期，春雨季（3-4月）陰雨連綿，雨量少，強度弱，平均雨量249.3毫米，占全

23、年20.1%;梅雨季（5-6月）雨區(qū)廣，雨量多，時間長，強度較大，雨量集中，平均雨量409毫米，占全年33%秋冬少雨季（10月至翌年2月），受冷高壓控制，雨量明顯減少，平均雨量僅201.8毫米，占全年16.3%。全年降雨日數(shù)（日雨量A0.1毫米）的平均值為120.5天，一年中5-6月雨日最多，平均14天左右；10-12月最少，平均為4.1-5.1天。3、濕度：年平均相對濕度為76%年際變化不大，最大80%最小73%一年中以4-7月濕度最大，在80姒上，6月達84%10-12月最小，在68%-69臉間，其余月份在70%-80臉間。4、風：鯉城區(qū)屬典型季風區(qū)，風向隨季節(jié)有規(guī)律變化。10月至翌年3月

24、以偏北風為主，東北偏東風頻率在23%-27%4-5月份以偏北風為主，東北偏東風頻率僅為17%-18%而偏南風頻率已升至15%左右；6-8月以偏南風為主，其中6-7月西南偏南風頻率17%-20%8月東南偏南風頻率9%9月偏北風又開始增多，頻率為15%歷年平均風速3.2米/秒,一年中10月至翌年3月風速較大，平均為3.5-4.0米/秒，最大風速出現(xiàn)在10-11月，達4米/秒；5-8月風速較小，為2.6-2.8米/秒，4月和9月平均風速分別為3.1米/秒和3.2米/秒。4.3場地工程地質條件1、場地地形地貌擬建場地較為雜亂，多為危舊民房和部分廠房，部分地段為雜地，11局部分布水池，水溝等，場地內地勢

25、較不平坦，基本呈北高南低。場地地貌屬海岸平原地貌。2、巖土層結構及其特征(1)雜填土(Qml):灰黃、灰色、雜色，松散一稍密狀，干一稍濕一濕，以碎石、碎磚、粘性土等建筑垃圾為主，局部含有少量生活垃圾，均質較差，回填時間約35年，未完成自重固結，工程性能差，大部分地段分布，層厚0.403.60m。(2)粉質粘土(Qal+pl):灰、灰黃色，濕一很濕，可塑一軟塑狀，主要由粘粒、粉粒組成，局部含少量細砂，稍有光滑，干強度高，韌性中等，無搖震反應，工程性能一般，全場分布，層厚1.405.30m。(3)淤泥(Qm):灰、深灰，呈飽和，流塑狀，局部軟塑狀，主要由粘粒、粉粒組成，含少量腐植質，味嗅，局部及該

26、層底部夾混泥沙，個別鉆孔該層表現(xiàn)為淤泥夾砂，光滑一稍有光滑，韌性中等，干強度中等，無微搖震反應，工程性能差，少部分地段缺失，層厚0.706.10m。(4)中細砂(Qal+pl)：灰色、灰黃色，松散一稍密狀一中密，飽和，主要由石英中細砂為主，局部含少量角礫，含泥15溢右，該層于鉆孔ZK75深度10.4012.30m夾淤泥質粘土，膠結差，分選性差，級配差，均勻性一般，全場分布，厚度2.613.10m。(5)含礫中砂(Qal+pl):灰黃、灰白色，稍密一中實狀，飽和，主要由石英中砂組成，礫石含量約10-15%礫石呈圓形、亞圓形，局部含少量小卵石，該層底部或局部表現(xiàn)為粗砂或礫砂，膠結差，分選性差，級配

27、差，大部分地段分布，層厚為0.909.60m。(6)卵石(Qal+pl):灰黃、褐黃色，中密一密實狀，飽和，卵12石含量約5065%主要一月S粒徑為28cm,最大粒徑大于10cm,成分為火山巖、花崗巖，磨圓度一般，充填礫石、粗砂，泥質膠結，膠結一般，主要地段均有分布，層厚為2.707.80m。(7)全風化花崗巖(丫53)：灰白、灰黃、褐黃色，由石英、長石等礦物成分組成，其中長石等礦物已風化，粗粒結構，散體狀構造，節(jié)理裂隙極發(fā)育，芯樣呈土狀，標貫修正擊數(shù)大于30擊，巖體完整程度極破碎，為極軟巖，巖體質量基本等級為V級，未發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面、軟弱巖層等，工程性能較好，主樓地段大部分鉆孔分布，層厚0

28、.403.60m。(8)強風化花崗巖1、2(丫53):灰黃、灰白、褐黃色等，主要礦物成份石英、長石等，粗粒結構，組織結構已大部分破壞，其強度大體上隨深度加深而漸強，散體一碎塊狀構造，強風化花崗巖1呈散體狀，強風化花崗巖2呈碎塊狀，節(jié)理、裂隙極發(fā)育，采取率約為60-90%巖體完整程度為極破碎，屬軟巖一較軟巖，巖體基本質量等級為V級，未發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面、軟弱夾層等，工程性能好，主樓地段均有分布，強風化花崗巖1厚度6.1013.80m,強風化花崗巖2揭露厚度12.7119.93m。(9)中風化花崗巖(丫53):灰白色，中粗粒結構，塊狀構造，礦物成份主要由長石、石英和云母等礦物組成，裂隙發(fā)育一般，裂

29、隙處見有鐵質氧化浸染，巖芯呈塊狀一柱狀，采取率90%RQD=80%屬較硬巖，巖體基本質量等級為IIIIV級，完整性為較破碎一較完整，巖體中未發(fā)現(xiàn)軟弱夾層、臨空面、洞穴等。僅鉆孔ZK11有揭露，未揭穿，揭露厚度5.76m。3、水文地質條件概括13(1)地下水埋藏條件與類型雜填土呈松散狀，滲透性一般，賦水性一般，主要賦存上層滯水；粉質粘土、淤泥滲透性弱，賦水性較小，屬弱透水性土層，為相對隔水層，主要賦存空隙水；中細砂、含礫中砂、卵石滲透性強，賦水性大，屬強透水性土層，為場地地下水主要賦存層，具有承壓性；全風化花崗巖及其以下地層滲透性一般，主要賦存裂隙水。綜合評價該場地地下水屬承壓水類型。中細砂、含

30、礫中砂、卵石水力聯(lián)系緊密，其余各巖土層間水力聯(lián)系一般。含水層上游側向補給為其主要補給來源，其次為大氣降水，側向排泄于下游含水層，水位隨季節(jié)降雨量水位的變化而變化，幅度約1.00-2.00米，據調查，擬建場地近期年最高水位標高為5.50米。(2)地下水的腐蝕性評價依照國際巖土工程勘察規(guī)范(GB50021-20012009版，并結合周邊環(huán)境及地質條件，按H類環(huán)境強透水層干濕交替及長期浸水條件進行判定，地下水對混凝土結構具微腐蝕性；對鋼筋混凝土結構中鋼筋具微腐蝕性。4、場地地震效應及基礎分析根據建筑抗震設計規(guī)范(GB50011-2001)第4.1.1條，擬建場地存在較厚的軟弱土和飽和液化砂土，屬對建

31、筑抗震不利地段。擬建建筑物重要性等級為二級，抗震設防類別屬丙類，根據建筑抗震設計規(guī)范(GB50011-2001)及閩建設廳2003037號、200210號文件有關規(guī)定，擬建場地位于某某市鯉城筍江路北側，抗震設防烈度為7度，設計地震分組為第二組，設計地震動峰值加速度值為0.10g,擬建場地為II類建筑場地，特征周期為0.45s。14本項目商住、辦公及安置房多為高層建筑，樓層在15-32層，部分沿街店面為1-3層，荷載大，要求建筑物基礎的平均沉降量不大于200mm建筑物的整體傾斜不大于0.003。根據場地各巖土工程性能分析與評價，天然淺基不能滿足擬建建筑物的荷載和變形要求，必須采用樁基。4.4 軟

32、環(huán)境條件某某是鯉城區(qū)城市規(guī)劃的重要組成部分，加快某某的建設是區(qū)委、區(qū)政府實施“跨江發(fā)展”戰(zhàn)略部署的重要舉措。為此，區(qū)委區(qū)政府主要領導多次率各有關部門召開有關某某規(guī)劃建設問題現(xiàn)場辦公會議，研究處理包括拆遷小區(qū)規(guī)劃建設的有關問題。有區(qū)委區(qū)政府的大力支持以及各部門的協(xié)調配合，本項目將能較快較好的實施完成。同時項目規(guī)劃建設范圍內的拆遷戶百姓民眾也充分理解，積極配合有關部門進村入戶測量，核準拆遷面積；區(qū)政府要求在房屋動遷過程中要依法依規(guī)，對群眾的損失要按規(guī)定賠償?shù)轿?，為小區(qū)的規(guī)劃建設創(chuàng)造了良好的條件。155 .建設方案5.1 方案依據及原則5.1.1 主要依據及說明(1)城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(GB50

33、180-93(2002版)(2)城市給水工程規(guī)劃規(guī)范(GB50282-93(3)室外排水設計規(guī)范(GB50014-2006(4)城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范(GB50289-98(5)民用建筑設計通則(GB50352-2005(6)住宅建筑規(guī)范(GB50368-20051(7)建筑設計防火規(guī)范(GB50016-2006(8)高層民用建筑設計防火規(guī)范(GB50045-95(9)建筑抗震設計規(guī)范(GB50011-200。(10)高層建筑混凝土結構技術規(guī)程(JGJ3-2002)(11)某某控制性詳細規(guī)劃(12)高山片區(qū)概念性城市設計方案(13)國家及福建省其它有關規(guī)范及標準(14)業(yè)主提供的有關資料5.

34、1.2 規(guī)劃原則(1)舒適性原則居住小區(qū)要有完善的住宅、公共服務設施、道路及公共綠地；住宅建筑功能完善，服務設施項目齊全，設備先進；要有宜人的居住環(huán)境。(2)便利性原則居民日常生活方便，如購物、上學、出行等。要求居住小區(qū)的用16地布局要合理，公共建筑與住宅有方便的聯(lián)系。各項公共服務設施的規(guī)模和布局恰當，以方便居民使用。住宅區(qū)的道路系統(tǒng)和道路斷面形式合理，步行和車行互不干擾，有足夠的停車場。(3)生態(tài)性原則居住小區(qū)內應有完善的給水、雨水和污水排放、垃圾收集系統(tǒng)。區(qū)內空氣新鮮清潔，無有害氣體和煙塵污染，日照充足，通風良好，無噪聲，公共綠地面積大。(4)安全性原則對防止火災、地震、交通、防衛(wèi)有周密的

35、考慮，創(chuàng)造安全的居住環(huán)境。(5)美觀性原則居住小區(qū)應有賞心悅目、富有特色的景觀，空間層次有序而富有變化，綠化與建筑交織，色調和諧統(tǒng)一。5.2 總平面布置5.2.1 項目選址高山片區(qū)危舊房改造項目位于某某筍江路北側，東至興賢路(與“福隆星城”項目用地相鄰)，南至筍江路(與規(guī)劃的某某城市綜合體項目隔路相望)，西側和北側為規(guī)劃的18米城市支路，項目總用地約267畝。由于規(guī)劃的繁榮大道及林蔭大道由北至南從項目地塊中穿過，將項目地塊分隔成A、A1、B、C四個地塊，A、A1地塊位于繁榮大道西側，B地塊位于林蔭大道東側，C地塊位于中部作為規(guī)劃的江南公園項目用地。項目位于某某主干道的筍江路北側，且未來規(guī)劃的繁

36、榮大道及林蔭大道都將穿過項目規(guī)劃范圍，項目區(qū)位條件優(yōu)越，交通便捷，項目17附近已經建成筍江花園城、福隆星城等居住小區(qū)，項目周邊無工業(yè)項目，整體環(huán)境較好?？紤]到異地安置將給拆遷群眾在生活和工作上都帶來諸多不便，無固定生活來源的被拆遷戶在新住地將面臨就業(yè)難題，易造成異地拆遷動員難的局面，因此項目方案采用“就近安置，集中建設”的原則進行安置，在某某區(qū)危舊房改造項目的規(guī)劃范圍內選址建設是合理可行的。項目地塊是某某規(guī)劃的一部分，根據某某控制性詳細規(guī)劃和高山片區(qū)概念性城市設計方案的要求，旨在建設某某環(huán)境、空間優(yōu)美、結構功能合理的居住小區(qū)示范，為某某不斷發(fā)展創(chuàng)造更新的模式。5.2.2 總體布局及技術經濟指標

37、項目建設用地征用總占地面積178000平方米（約267畝），A地塊規(guī)劃用地面積22333平方米（規(guī)劃安置用地），A1地塊規(guī)劃用地面積17333平方米（規(guī)劃招拍掛用地），B地塊規(guī)劃用地面積79333平方米（規(guī)劃安置區(qū)項目用地），C地塊規(guī)劃用地面積22333平方米（規(guī)劃為江南公園用地），項目規(guī)劃范圍內現(xiàn)狀以村建民房為主，環(huán)境基礎設施陳舊。本項目擬建設A、B地塊以安置拆遷居民為主，A1地塊作為招拍掛地塊出讓所得以平衡項目資金。項目從規(guī)劃道路條件及地塊功能需要出發(fā)，因勢利導，以江南公園為中心軸線開發(fā)主景觀軸，主景觀軸以橫向的控件開合大小，豎向變化豐富的跌落式住宅為基礎，充滿休閑性、娛樂性的各色功能性景

38、觀為補充，順建筑圍合空間形式變化而建。主要技術指標如下：18A地塊主要技術指標表表5-1項目單位數(shù)量A地塊占地面積m222333總建筑面積m2101463.4計容建筑面積m267130其中住宅建筑面積m260500商業(yè)m25130公建m21500不計容建筑面積m234333.4其中架空層m21870地下室m232463.4容積率-3.0建筑占地面積1m23300建筑密度%14.78綠地面積m26700綠地率%30.00總戶數(shù)戶469地面停車位位253地下停車位位397B地塊主要技術指標表表5-2項目單位數(shù)量B地塊占地面積m279333總建筑面積m2329102計容建筑面積m2257615其中住

39、宅建筑面積m2203540商業(yè)m252200公建m21875不計容建筑面積m271487其中架空層m28000地下室m263487容積率-3.2建筑占地面積m28075建筑密度%10.18綠地面積m223816綠地率%30.02總戶數(shù)戶1843地面停車位位657地下停車位位1828195.2.3 交通組織(1)廣場沿主景觀軸分布，與小區(qū)主要出入口相結合，除了滿足空間功能和環(huán)境塑造外，還充分考慮到建筑形式，并對小區(qū)的綠化景觀加以引導，為居民提供一個休憩、活動的空間。(2)小區(qū)出入口根據居住小區(qū)與外圍道路的關系，A地塊在北側規(guī)劃支路設置主要出入口，在筍江路一側設置次出入口，B地塊在北側規(guī)劃支路設置

40、主要出入口，在興賢路及地塊西北側規(guī)劃支路設置次出入口。(3)小區(qū)道路道路系統(tǒng)由機動車道及步行道路組成。道路系統(tǒng)的布置原則為保證不同的交通流向互不干擾，提高內部交通實效、安全。道路骨架與空間模式相一致，內部輔以形式較自由的步行系統(tǒng)。(4)小區(qū)停車A地塊結合超市規(guī)劃布置一個社會停車場，方便群眾停車。小區(qū)內機動車停車主要采取地下車庫停車、地面臨時停車場停車相結合的策略。同時，結合主要道路路邊布置部分停車位，局部道路邊拓寬臨時車位。停車場出入口均靠近小區(qū)出入口以方便車輛出入。停車場內車輛流線盡量以單向環(huán)路以避免車輛流線交叉。(5)小區(qū)交通準則小區(qū)遵循步行優(yōu)先的原則，機動車在所有道路交叉口都必須限速行駛

41、，道路上設置路拱石、小拱橋以減緩車速，局部主要交通路段設綠化步行道，進行人車適度分流。205.2.4景觀綠化在景觀組織上，充分利用周邊資源，提升規(guī)劃用地的景觀價值。根據規(guī)劃條件的紅線退讓形成的綠化帶和周邊的人文自然景觀形成圍繞居住小區(qū)的城市公共開放綠地空間。根據觀景的要求，在視線設置上采用通透的視線廊直達主體景觀，使主體景觀面一覽無余；在建筑布局上，住宅樓的排布在保證基本朝向的前提下，盡量面朝主體景觀面。各個組團綠地和中心綠地通過建筑的透空和錯位布局使其相互聯(lián)系滲透，形成小區(qū)層次豐富的整體綠化體系。對于區(qū)內綠化帶景觀的組織，設計力圖創(chuàng)造富有自身特色的優(yōu)越居住環(huán)境，充分利用地形地貌營造居住景觀。

42、綠化總體格局以一線二點統(tǒng)領，即主要圍繞主軸線，引入江南花園景觀。道路軸線以幾何形態(tài)草坪，植草磚為主，兩側種植高大常綠喬木，形成中心景觀走廊；強化小區(qū)主題，圍繞核心綠化，以自然植被為主，形成茂密的樹林，成為小區(qū)的綠肺，并成為清幽的活動空間；此外，在各組團內部均圍合形成各具特色的綠色空間。5.3建筑方案項目小區(qū)建筑為高層住宅建筑群，地下一層為6級人防地下室。5.3.1結構形式(1)設計荷載2店面：3.5kn/m住宅、廚房、廁所：2.0kn/m2陽臺：2.5kn/m2屋面：按上人屋面取2.0kn/m221(2)風荷載基本風壓：此0.8kn/m2;地面粗糙度：B類；風載體型系數(shù)：1.4(3)抗震設防建

43、筑抗震設防類別為乙類，所在地區(qū)抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度0.10g,設計地震分組為第二組。該場地類別為II類。結構抗震等級：高層框架剪力墻一級、框架二級、附屬建筑框架二級。(4)結構選型基礎根據地質報告提供的參數(shù)進行設計。本工程擬采用鉆孔灌注樁基礎。建筑抗側力體系采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架-剪力墻結構體系，電梯間、樓梯間部位設置鋼筋混凝土剪力墻；樓屋蓋結構采用現(xiàn)澆主次梁樓蓋結構體系，樓板厚度一般為120mm樓梯采用現(xiàn)澆板式樓梯。5.3.2建筑單體項目是由多棟高層住宅組合而成的住宅小區(qū)，地面以下一層，地面上結構樓層1532層不等。地面13層部分作為商鋪，其他部分作為住宅入口門廳，活動中心

44、、物業(yè)管理、消控中心等配套用房。標準層均為單元式住宅。每戶面積由50的戶140n2/戶，設獨立陽臺，且做到各室、廳、廚房均可直接自然采光通風。建筑總體上呈現(xiàn)清新優(yōu)雅的建筑風格，在比例關系上借鑒古典三段式手法，劃分為基層、中部和上部；在色彩上，以暖色的基調、局部以淺色飾面和不同的材質搭配，營造了一個溫馨宜人的居住氛圍。22建筑南北向最小間距按某某城市規(guī)劃管理技術規(guī)定嚴格控制，位置高低及距離遠近符合人的舒適觀賞距離。5.4 給排水工程5.4.1 給水系統(tǒng)(1)水源項目給水水源接自市政給水管網。供水壓力：0.350.25Mpa(2)用水量預測小區(qū)規(guī)劃入戶數(shù)2312戶，按每戶平均2.5人計，則規(guī)劃總人

45、數(shù)預計為5780人。根據城市給水工程規(guī)劃規(guī)范，各項用水指標及用水量預測如下表：給水量預測表表5-3序號項目名稱規(guī)模用水指標用水量(m/d)1住宅綜合用水5780人250l/d-人14452商業(yè)公建等用水260705m320.8萬m/(kmd)485.53道路、綠地用水按1+2用水量的10%1934未預見用水量總用水量15%318.55最高日總用水量2442預測最高日用水量約為2442附d。(3)給水方式低區(qū)：各幢樓的地下一層、地上一層至四層，均由市政管網直接供給；高區(qū)：各幢樓五層以上，設置自動變頻裝置進行供水;綠化用水由市政給水管網直接供給。235.4.2 排水系統(tǒng)排水分為生活污水和雨水系統(tǒng)，

46、采用雨污分流制。(1)雨水工程雨水量預測暴雨強度公式：q=1742.815(1+0.5851gP)/(t+6.065)0.637(升/秒.公頃)重現(xiàn)期p=1年；t1=5min雨水系統(tǒng)雨水管應充分利用現(xiàn)狀地形條件，通過重力自流排放，屋頂雨水由雨水管收集后，有組織排至建筑底層，與道路雨水匯集后分別就近排入排水干渠或市政雨水管。(2)污水工程排水標淮及排水量排水標準參照給水。除道路澆灑及綠化用水外，其余排水量為給水量的90%工程日污水排放量約2024nVd。污水系統(tǒng)生活污水須經排水管道集中至地埋式環(huán)保型污水處理設備集中處理后接市政污水管網。地下車庫的地面沖洗水，由排污泵排至室外污水管網。5.4.3

47、消火栓給水系統(tǒng)工程以二類高層住宅樓為主。消防系統(tǒng)不分區(qū)，成環(huán)網供水，環(huán)網與屋面水箱、消防水泵接合器、加壓泵出水管連接。(1)水源分兩路引自市政給水管網，室外設有室外消火栓，地下室設置消24防水池及加壓泵房(2)消防用水量預測同一時間火災次數(shù)為一次，火災延續(xù)時間3小時計，室外消火栓用水量30L/s,室內消火栓用水量40L/S(以區(qū)域內消防用水量最大1棟計)(3)室外消防與生活合用常低壓消防系統(tǒng)，室外消火栓間距小于100米，保護半徑小于120米(4)室內消防室內消火栓的布置保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內任何部位。超壓樓層室內消火栓栓口為減壓穩(wěn)壓。屋頂設有消防專用水箱型屋頂設有穩(wěn)壓設備一套，保

48、證最不利點消火栓出水壓力0.07Mpa。5.4.4 自動噴水滅火系統(tǒng)工程按中危I、II級設計(1)設置場所：地下室(2)設計參數(shù)地下設備用房按中危險級II級設計，設計噴水強度8.0L/分平方米，最大作用面積160平方米，持續(xù)供水時間為1小時。(3)系統(tǒng)設置系統(tǒng)設置一套濕式報警閥，報警閥前后設有信號閘閥，系統(tǒng)報警閥閥前水源接屋頂水箱出水管、消防水泵接合器、系統(tǒng)加壓泵出水管。5.4.5管材及敷設綜述給水主干管管徑ADN100采用2水HDPEf及專用配件，承插接25口，給水支管管徑DN10睬用名水PP-R管及專用配件，熱熔粘接。消防給水管采用內外壁鍍鋅鋼管及配件，管徑WDN10CM用螺紋連接，管徑D

49、N10睬用溝梢式連接。排水立管采用UPVQI（旋管及消音管件，排水橫支管及排水出戶管采用UPVCf,承插接，所有排水管件均采用順水管件。所有水泵的進出水管均采用鋼塑復合管，法蘭接口。人防地下室給排水管采用內外壁熱鍍鋅鋼管，螺紋連接，并作防腐處理。5.5 強電工程5.5.1 負荷等級工程各單體工程屬高層建筑，設有人防地下室，均為二類建筑。各工程消防設備用電、事故照明為二級負荷；其他一般性電氣負荷為三級負荷。二級負荷采用雙回路電源供電。5.5.2 負荷預測本項目建筑物以住宅、商業(yè)、公建配套為主，由市電網引來二路環(huán)網10KV電源，并設1座10KV開閉所，經負荷估算，A區(qū)和B區(qū)總用電負荷約為5300K

50、W用電負荷預測表表5-4序號項目名稱一2規(guī)模（m）一-2用電指標（w/m）同時系數(shù)負荷預測（kW1住宅267415400.353743.82商業(yè)57330500.61719.93地卜室95950.4100.8767.64道路廣場597750.1519合計0.855304.2265.5.3 供電電源變壓器采用SC型環(huán)氧樹脂澆注干式變壓器，各單體配電電壓為低壓380/220V,功率因數(shù)采用低壓側集中補償方式，各住戶按一戶一表計量。5.5.4 配電方式高壓系統(tǒng)的電纜室外采用電纜溝敷設方式，室內采用電纜橋架吊裝敷設方式。低壓配電系統(tǒng)以放射供電為主，局部采用樹干式配電，主干線在電纜豎井內采用分支電纜或電

51、纜配線，水平輻射的分支線采用BV型導線穿UPVO料管暗敷設。5.5.5 自動柴油發(fā)電機組為確保各消防供電的可靠性，于人防區(qū)內設置柴油機組（平戰(zhàn)結合）做備用電源，消防負荷與重要負荷不同時運行，當市電停電時，柴油機組供給重要負荷，而市電停電又有消防要求時，在消防信號作用下，自動切斷重要負荷及其他非消防設備的用電電源，雙電源在末端自動切換，并設電氣及機械互鎖，防止雙電源并列運行。消防設備及重要設備用房的配電采用耐火電纜或阻燃電線放射式雙電源供電，末端自動切換，電源均引自變配電室低壓配電屏或應急配電屏。5.5.6 防雷接地項目所在地年雷暴日數(shù)為54.1d/a,均按二類防雷建筑物設計，并設計防直接雷、側

52、擊雷、雷電波侵入等各項防雷措施。工程保安系統(tǒng)采用TN-S或TN-C-S系統(tǒng)。各工程防雷、保護接地及弱電接地共用同一接地體。一切用電設備的非帶金屬部分、插座接地孔及低于2.4M的燈具金屬外殼均需可靠接地，為保證安全用電，所有插座回路均設有漏電27保護開關工程設總等電位聯(lián)結，帶淋浴各衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結。5.5.7 道路照明道路及特殊地點應有照明措施，以提高道路通行能力，減少交通事故及犯罪活動，并對美化區(qū)域環(huán)境產生良好效果。道路照明力求安全可靠，經濟合理、節(jié)能，滿足照度、亮度、均勻度及眩光抑制的有關要求。(1)布燈方式及照度標準根據區(qū)內道路等級及斷面形式，路燈布置采用單側布置方式，平均照度為5L

53、X,平均亮度為0.3cd/m,燈型為半截光型。(2)路燈控制方式道路照明采用光電與定時聯(lián)合控制方式，兼有半夜減燈裝置，光電和定時聯(lián)合控制可根據室外日光照度和時間，來操作照明回路的斷路器。半夜減燈裝置可根據設定時間在半夜零點以后切除部分照明回路，以節(jié)約能源。(3)設備選型供電設備選用低損耗變壓器，高性能開關設備，照明燈具采用壽命長、光效高、透光好的高壓鈉燈光源配以截光型燈具，功率250W-400W(4)電纜敷設照明電纜采用四芯鎧裝電纜，電纜截面與允許壓降應能滿足最遠燈的啟動，可采用直埋方式，沿人行道邊緣或綠化帶敷設，埋深不少于0.7m,有條件可沿電纜溝敷設，電纜過路時穿鋼管保護。5.6 弱電工程

54、5.6.1 電視、電話、寬帶系統(tǒng)每套住宅、會所等均設置電話、電視、寬帶網插座。必要公共場所設置投幣或IC卡電話，由電信局提供配套電話進28線，電話系統(tǒng)布線采用綜合布線系統(tǒng)。電話、寬帶室外線路采用光纖，室內線路選用超五類非屏蔽絞線，電視線選用SYWV-75-5/7/9同軸電纜。有線電視與電話室外線路并列敷設。5.6.2 可視對講系統(tǒng)工程各梯位均設置可視對講系統(tǒng)，住宅每戶設置一個可視對講機，對講主機均設在一層，每個單元設置一個對講主機并連通至保安值班室。5.6.3 安防監(jiān)控系統(tǒng)設置安防監(jiān)控中心，由攝像機、監(jiān)控器、編碼器解碼器、錄像機及矩陣開關組成電視監(jiān)視系統(tǒng)，主要監(jiān)視對象為出入口等區(qū)域，外部周界采用紅外周界報警系統(tǒng)。5.6.4 消防系統(tǒng)高層建筑設有火災自動報警消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防廣播消防電話系統(tǒng)。各系統(tǒng)的主要控制設備設于消控中心內，統(tǒng)一管理和指揮，對各消防聯(lián)動控制設備有相應的控制和顯示功能，對火災應急照明、非消防電源、消防廣播等做出相應的操作。消防報警和控制線路當采用暗敷設時，采用金屬管保護，在吊頂明裝敷設時，采用封閉式金屬線梢或金屬管保護，外刷防火材料。5.7 暖通工程5.7.1 通風系統(tǒng)地下汽車庫采用機械排風系統(tǒng)，換氣次數(shù)為6次/小時；地下室其它設備用房