城市地理學(xué)第十章城市土地利用

1、第十章第十章 城市土地利用城市土地利用 第二節(jié)第二節(jié) 自然環(huán)境與城市土地自然環(huán)境與城市土地 利用利用 第三節(jié)第三節(jié) 地租、土地制度與城市地租、土地制度與城市土地利用土地利用第一節(jié)第一節(jié) 城市土地的特征與城市土地的特征與 土地利用類(lèi)型土地利用類(lèi)型第一節(jié)第一節(jié) 城市土地的特征與土地利用類(lèi)型城市土地的特征與土地利用類(lèi)型n一、城市土地的概念根據(jù)開(kāi)發(fā)程度可分：根據(jù)開(kāi)發(fā)程度可分： 城市已開(kāi)發(fā)土地城市已開(kāi)發(fā)土地 城市定期發(fā)展土地城市定期發(fā)展土地 城市行政區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)土城市行政區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)土地地城市土地是城市區(qū)域內(nèi)的陸地、水面以及它城市土地是城市區(qū)域內(nèi)的陸地、水面以及它們上下一定空間所構(gòu)成的自然綜合體。們上下

2、一定空間所構(gòu)成的自然綜合體。二、城市土地特征n1、自然特征n1）位置固定性n2）面積有限性n3）質(zhì)量差異性n4）功能永久性n2、經(jīng)濟(jì)特征n1）土地資源稀缺性n2）區(qū)位的效益性n3）邊際效益遞減性n4）土地利用方式變更的困難性n5）市場(chǎng)交易低效性n3、法律特征三、城市土地利用類(lèi)型三、城市土地利用類(lèi)型n指城市中工業(yè)、交通、指城市中工業(yè)、交通、 商業(yè)、文化、商業(yè)、文化、 教育、教育、衛(wèi)生、住宅和公園綠地等建設(shè)用地的狀況。衛(wèi)生、住宅和公園綠地等建設(shè)用地的狀況。反映城市布局的基本形態(tài)和城市內(nèi)功能區(qū)反映城市布局的基本形態(tài)和城市內(nèi)功能區(qū)的地域差異。的地域差異。城市土地在未經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)之城市土地在未經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)之

3、前只具有自然屬性，包括土地的肥沃程度、前只具有自然屬性，包括土地的肥沃程度、坡度大小、坡向、土地承壓力和透水性等。坡度大小、坡向、土地承壓力和透水性等。城市土地利用城市土地利用n商業(yè)用地商業(yè)用地 n工業(yè)用地工業(yè)用地 n政府機(jī)關(guān)用地政府機(jī)關(guān)用地 n住宅用地住宅用地 n休憩用地及綠化地帶休憩用地及綠化地帶 n交通用地和其它公用事業(yè)用地交通用地和其它公用事業(yè)用地 n農(nóng)業(yè)用地和水面農(nóng)業(yè)用地和水面 第二節(jié)第二節(jié) 自然環(huán)境與城市土地利用自然環(huán)境與城市土地利用一、城市地理位置的選擇一、城市地理位置的選擇 二、城市地下空間二、城市地下空間 三、地基承載力三、地基承載力 四、城市地形四、城市地形 五、城市氣候五

4、、城市氣候 六、城市植被六、城市植被 1、相對(duì)位、相對(duì)位置：置：（大位置）：（大位置）：決定城市的決定城市的個(gè)性和發(fā)展個(gè)性和發(fā)展前途。前途。一、城市地理位置的選擇一、城市地理位置的選擇 2、城址：、城址：（小位置）：（小位置）：影響城市發(fā)影響城市發(fā)展，及城市展，及城市形態(tài)和內(nèi)部形態(tài)和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)。n3 3、盡量避免選在易發(fā)生地震的地帶、盡量避免選在易發(fā)生地震的地帶n4 4、沿河建城要充分考慮河道的變遷、沿河建城要充分考慮河道的變遷城市地形城市地形城址選擇、用地選擇、功能區(qū)組織到道城址選擇、用地選擇、功能區(qū)組織到道路、工程管網(wǎng)、綠地布局以及城市景觀路、工程管網(wǎng)、綠地布局以及城市景觀的組織無(wú)一不

5、受地形的影響。的組織無(wú)一不受地形的影響。影響最大的是影響最大的是地面坡度地面坡度 土地使用建筑形態(tài)活動(dòng)類(lèi)型道路設(shè)施 車(chē)速（km/h）水土保持一般汽車(chē)貨車(chē)、公共汽車(chē)5%以下適宜各種土地利用適宜各種建筑形態(tài)適宜各種大型活動(dòng)適宜建各種道路60-70以上50-70不需要5%-10%適宜住宅小規(guī)模建設(shè)適宜各種建筑和高級(jí)住宅只適宜非正式活動(dòng)適宜建主要和次要道路25-6025-50不需要10%-15%不適宜大規(guī)模建設(shè)高級(jí)住宅只適宜自由活動(dòng)或山地活動(dòng)小段坡道不適宜不需要15%-45%不適宜大規(guī)模建設(shè)只適宜階梯式住宅和高級(jí)住宅不適宜活動(dòng)不適宜不適宜應(yīng)鋪草皮保護(hù)45%以上不適宜大規(guī)模建設(shè)不適宜建筑不適宜活動(dòng)不適宜

6、不適宜水土保持困難 城市氣候城市氣候 氣候?qū)Τ鞘袣夂驅(qū)Τ鞘杏玫剡x擇和功能布局用地選擇和功能布局的影響以的影響以風(fēng)風(fēng)最為顯著最為顯著, ,風(fēng)主要是指風(fēng)速和風(fēng)向，另外，一風(fēng)主要是指風(fēng)速和風(fēng)向，另外，一些地方性風(fēng)對(duì)城市功能布局也有一定影響。些地方性風(fēng)對(duì)城市功能布局也有一定影響。居住區(qū)工業(yè)區(qū)風(fēng)向?qū)Τ鞘袃?nèi)部空間結(jié)構(gòu)的影響居住區(qū)應(yīng)該位于盛行風(fēng)向的上風(fēng)居住區(qū)應(yīng)該位于盛行風(fēng)向的上風(fēng)城市熱島效應(yīng)：年平均比郊區(qū)高城市熱島效應(yīng)：年平均比郊區(qū)高0 05 51 1C C城市氣候城市氣候塵蓋：大量微小料子縣浮于城市上空，降塵蓋：大量微小料子縣浮于城市上空，降低城市能見(jiàn)度，加強(qiáng)熱島效應(yīng)，如遇逆溫低城市能見(jiàn)度，加強(qiáng)熱島效應(yīng)，

7、如遇逆溫層天條件，往往發(fā)生嚴(yán)重的空氣污染事件。層天條件，往往發(fā)生嚴(yán)重的空氣污染事件。城市植被城市植被吸煙滯塵，凈化空氣；減弱噪聲；調(diào)節(jié)、吸煙滯塵，凈化空氣；減弱噪聲；調(diào)節(jié)、改善小氣候；凈化污水，防止火災(zāi)蔓延；改善小氣候；凈化污水，防止火災(zāi)蔓延；監(jiān)測(cè)大氣污染，指示報(bào)警。監(jiān)測(cè)大氣污染，指示報(bào)警。城市綠化標(biāo)準(zhǔn)：城市居民人均城市綠化標(biāo)準(zhǔn)：城市居民人均1010平方米的樹(shù)木，平方米的樹(shù)木，或者或者5050平方米的草坪，城市綠地覆蓋率平方米的草坪，城市綠地覆蓋率30%30%以上。以上。城市綠地率城市綠地率=（城市各類(lèi)綠地總面積（城市各類(lèi)綠地總面積/城市總面積）城市總面積）100% 城城 市市華盛頓華盛頓莫斯

8、科莫斯科巴黎巴黎倫敦倫敦紐約紐約北京北京東京東京人均綠地人均綠地4545444424.724.722.822.819.219.26.146.141.151.15廣州人均綠地面積廣州人均綠地面積9.449.44平方米平方米地基承載力地基承載力 堆積的年代、成因、性堆積的年代、成因、性質(zhì)、地下水情況、建筑質(zhì)、地下水情況、建筑物基礎(chǔ)、建筑物性質(zhì)等。物基礎(chǔ)、建筑物性質(zhì)等。指在保證地基穩(wěn)定的條件下，房屋指在保證地基穩(wěn)定的條件下，房屋和構(gòu)筑物的沉降量不超過(guò)允許值的和構(gòu)筑物的沉降量不超過(guò)允許值的地基承載能力。地基承載能力。2009年上海13層在建住宅樓整體倒塌 土壤類(lèi)型特征濕陷性黃土它是天然土壤在上覆土的自

9、重壓力與附加壓力的共同作用下，受水侵蝕后形成的，它的土壤結(jié)構(gòu)容易受到破壞。紅粘土孔隙比和含水量均較大，但地基承載力較大，不過(guò)有些可能進(jìn)水體積膨脹，失水體積收縮，且它的厚度變化也大，造成地基不穩(wěn)定。軟土它是一種天然含水量大，壓縮性高、承載力低的軟塑或流塑裝的粘性土，具有觸變性、高壓縮性、低透水性和不均勻性。季節(jié)性?xún)鐾猎趦鐾翣顟B(tài)，地基強(qiáng)度較高，壓縮性較小或不具有壓縮性；融化后承載力大大下降，壓縮性集聚增加，使地基溶沉。膨脹土受水浸濕，體積膨脹；干燥失水，體積收縮。部分土壤類(lèi)型及其特征：n我國(guó)已經(jīng)有地鐵的城市：n01、北京地鐵，1969年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)里程336公里（2010年底）。 n02、香港地

10、鐵，1979年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)里程168公里。n03、天津地鐵，1984年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)里程71.6公里（2010年底）。 n04、上海地鐵，1995年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)里程410公里（2010年4月20日）。 n05、臺(tái)北捷運(yùn)，1996年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)里程75.8公里。 n06、廣州地鐵，1997年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)里程222公里（2010年底）。 n07、深圳地鐵，2004年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)里程59.2公里（2010年底）。 n08、南京地鐵，2005年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)里程85公里（2010年底）。 n09、高雄捷運(yùn)，2008年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)里程42.7公里。 n10、成都地鐵，2010年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)

11、里程31.6公里（2010年底）。 n11、沈陽(yáng)地鐵，2010年通車(chē)，目前運(yùn)營(yíng)里程27.9公里（2010年底）。 北京市將建7條地下隧道 緩解交通擁堵現(xiàn)狀第三節(jié)第三節(jié) 地租、土地制度與城市土地利用地租、土地制度與城市土地利用 一、地租的概念及分類(lèi)一、地租的概念及分類(lèi) 馬克思馬克思: :地租是地租是直接生產(chǎn)者直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)價(jià)值被剩余生產(chǎn)價(jià)值被土地所有者土地所有者占有的部分。地租是占有的部分。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式, ,是社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系是社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的反映。的反映。揭示了資本主義土地私有制及其地租的揭示了資本主義土地私有制及

12、其地租的本質(zhì)本質(zhì)。 資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)：地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余：地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余, ,即即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分下的那一部分”。 馬克思主義的地租理論將地租按其馬克思主義的地租理論將地租按其形成條件和原因的不同分為：形成條件和原因的不同分為： 級(jí)差地租、壟斷地租級(jí)差地租、壟斷地租 資本主義級(jí)差地租資本主義級(jí)差地租 ( (一一) ) 資本主義級(jí)差地租資本主義級(jí)差地租的的產(chǎn)生原因產(chǎn)生原因 1.1.概念：概念：經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)得的、并最終歸土

13、地所有者占有的超額利潤(rùn), , 其其來(lái)源來(lái)源是產(chǎn)品是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相關(guān)關(guān), ,故稱(chēng)為故稱(chēng)為級(jí)差地租。級(jí)差地租。為了滿足社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)為了滿足社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求品的需求, ,必須以必須以劣等劣等地條件決定的個(gè)別生地條件決定的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格作為社會(huì)生產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格作為社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格價(jià)格。經(jīng)營(yíng)優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資經(jīng)營(yíng)優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于本家的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格, , 就能獲得就能獲得一定的超額利潤(rùn)。一定的超額利潤(rùn)。土地的土地的個(gè)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)別生產(chǎn)價(jià)格格比比社會(huì)社會(huì)平均價(jià)格平均

14、價(jià)格低低等于等于高于高于級(jí)差地租級(jí)差地租 I I 1.1.土地肥力的差異土地肥力的差異是形成級(jí)差地租是形成級(jí)差地租 I I 的條件之一的條件之一( (見(jiàn)表見(jiàn)表) )土地土地等級(jí)等級(jí) 所耗所耗投資投資( (元元) )平平均均利利潤(rùn)潤(rùn)( (元元) )產(chǎn)產(chǎn)量量( (公公斤斤) ) 個(gè)別生產(chǎn)價(jià)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格格( (元元) ) 社會(huì)生產(chǎn)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格價(jià)格( (元元) )級(jí)差級(jí)差地租地租I I( (元元) ) 全部全部產(chǎn)品產(chǎn)品 每公每公斤產(chǎn)斤產(chǎn)品品 每公每公斤產(chǎn)斤產(chǎn)品品 全部全部產(chǎn)品產(chǎn)品劣等劣等 100100 2020 200 200 120120 0.60.6 0.60.6 120120 0 0 中等中等

15、100100 2020 250 250 1201200.480.48 0.60.6 150150 3030 優(yōu)等優(yōu)等 100100 2020 300 300 1201200.40.4 0.60.6 180180 6060 2. 2.土地位置土地位置( (距市場(chǎng)遠(yuǎn)近距市場(chǎng)遠(yuǎn)近) )差異也是形成級(jí)差地租差異也是形成級(jí)差地租I I的條的條件之一件之一( (見(jiàn)表見(jiàn)表) )。地地塊塊 距市距市場(chǎng)里場(chǎng)里程程( (公公里里) ) 生產(chǎn)生產(chǎn)資本資本 投入投入 ( (元元) ) 運(yùn)輸運(yùn)輸費(fèi)用費(fèi)用( (元元) ) 資本資本總支總支出出( (元元) ) 平均平均利潤(rùn)利潤(rùn)( (按按20%20%計(jì)算計(jì)算) ) 個(gè)別個(gè)別

16、生產(chǎn)生產(chǎn)價(jià)格價(jià)格( (元元) ) 社會(huì)社會(huì)生產(chǎn)生產(chǎn)價(jià)格價(jià)格( (元元) ) 級(jí)級(jí)差差地地 租租I I( (元元) ) 甲甲 1010 100100 5 5 105105 2121 126126 132132 6 6乙乙 1515 1001007.57.5 107.5107.5 21.521.5 129129 132132 3 3丙丙 2020 1001001010 110110 2222 132132 132132 0 0級(jí)差地租級(jí)差地租 由于在同一塊土地上由于在同一塊土地上實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)，由于由于土地土地連續(xù)連續(xù)追加追加投資投資而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地

17、租, , 即為級(jí)即為級(jí)差地租差地租 土地土地等級(jí)等級(jí)所所耗耗 資資 本本 ( (元元）平均平均利潤(rùn)利潤(rùn)( (元元） 產(chǎn)量產(chǎn)量 ( (公公斤斤) ) 個(gè)別生產(chǎn)價(jià)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格格( (元元) ) 社會(huì)生產(chǎn)價(jià)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格格( (元元) ) 級(jí)差級(jí)差地租地租、( (元元) ) 全部全部產(chǎn)品產(chǎn)品 每公每公斤產(chǎn)斤產(chǎn)品品 每公每公斤產(chǎn)斤產(chǎn)品品 全部全部產(chǎn)品產(chǎn)品劣等地劣等地 100100 2020 200200 120120 0.60.6 0.6 0.6 120120 0 0優(yōu)等地優(yōu)等地 100100 2020 300300 120 120 0.4 0.4 0.6 0.6 180180 60 60( (I )I

18、 ) 優(yōu)等地優(yōu)等地上追加上追加投資投資 100100 2020 350 350 120 120 0.340.34 0.6 0.6 210210 90 90()() 在優(yōu)等地上追加投資在優(yōu)等地上追加投資 100 100 元元 , , 由于新由于新投資的勞投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率提高動(dòng)生產(chǎn)率提高, ,每公斤產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格降為每公斤產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格降為 0.34 0.34 元。如產(chǎn)品仍按社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格元。如產(chǎn)品仍按社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格 ( ( 即劣等地個(gè)別生產(chǎn)即劣等地個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格價(jià)格) )每公斤每公斤0.60.6元出售元出售, ,全部產(chǎn)品可得全部產(chǎn)品可得210210元元, ,其中比其中比劣等地全部產(chǎn)品價(jià)格劣等地

19、全部產(chǎn)品價(jià)格120120元多出的元多出的9090元就是優(yōu)等地追元就是優(yōu)等地追加投資所得超額利潤(rùn)加投資所得超額利潤(rùn), ,它將轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租它將轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租 。 級(jí)差地租級(jí)差地租 I I 的產(chǎn)生先于級(jí)差地租的產(chǎn)生先于級(jí)差地租資本主義壟斷地租資本主義壟斷地租 由由于于土地所有者具有特殊性質(zhì)的土地所有土地所有者具有特殊性質(zhì)的土地所有權(quán)產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的超權(quán)產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的超額地租。某些土地具有特殊的自然條件額地租。某些土地具有特殊的自然條件, , 能夠能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。二、地租對(duì)城市土地利用模式的影響二、地租

20、對(duì)城市土地利用模式的影響n對(duì)住宅、企業(yè)和中心商業(yè)區(qū)的空間布局的對(duì)住宅、企業(yè)和中心商業(yè)區(qū)的空間布局的影響。影響。n城市土地使用模式是圍繞中心商業(yè)區(qū)的同心環(huán)形城市土地使用模式是圍繞中心商業(yè)區(qū)的同心環(huán)形地帶。可以說(shuō)，地帶?？梢哉f(shuō)，內(nèi)環(huán)是辦事企業(yè)，中環(huán)是工業(yè)企內(nèi)環(huán)是辦事企業(yè)，中環(huán)是工業(yè)企業(yè)，外環(huán)是住宅地區(qū)業(yè)，外環(huán)是住宅地區(qū)居住用地是城市居住用地是城市中最為廣泛的土中最為廣泛的土地利用方式地利用方式工業(yè)區(qū)一般位于工業(yè)區(qū)一般位于交通干線旁的城交通干線旁的城市外緣市外緣商業(yè)區(qū)大多呈團(tuán)狀和條狀商業(yè)區(qū)大多呈團(tuán)狀和條狀分布于市中心和街道兩側(cè)分布于市中心和街道兩側(cè)三、我國(guó)的土地制度三、我國(guó)的土地制度n土地制度：土地

21、制度：n 在一定社會(huì)制度下，為制約人們利用在一定社會(huì)制度下，為制約人們利用土地所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系而設(shè)定土地所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系而設(shè)定的的行為規(guī)范行為規(guī)范。 n廣義的土地制度：包括土地所有制度、土地使廣義的土地制度：包括土地所有制度、土地使用制度、土地規(guī)劃制度、土地保護(hù)制度、土地用制度、土地規(guī)劃制度、土地保護(hù)制度、土地征用制度、土地稅收制度和土地管理制度等。征用制度、土地稅收制度和土地管理制度等。n狹義的土地制度：僅僅指土地的所有制度、土狹義的土地制度：僅僅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的國(guó)家管理制度。地的使用制度和土地的國(guó)家管理制度。 最重要問(wèn)題：最重要問(wèn)題： 土地所有權(quán)

22、和土地使用權(quán)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)n土地所有制：土地所有制：n 土地公有制、土地私有制土地公有制、土地私有制n19491949年前：實(shí)行土地私有制年前：實(shí)行土地私有制n19501950年后：土地公有制年后：土地公有制n計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下城市土地基本實(shí)行：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下城市土地基本實(shí)行： 無(wú)償和無(wú)限期使用，通過(guò)行政劃拔進(jìn)無(wú)償和無(wú)限期使用，通過(guò)行政劃拔進(jìn)行。行。 傳統(tǒng)城市土地使用制是指城市土地傳統(tǒng)城市土地使用制是指城市土地使用制度改革之前的城市土地使用制度。使用制度改革之前的城市土地使用制度。其基本特征可以概括為：行政劃撥；無(wú)其基本特征可以概括為：行政劃撥；無(wú)償無(wú)限期使用；禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。償無(wú)限期

23、使用；禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。行政劃撥行政劃撥無(wú)償無(wú)限期使用無(wú)償無(wú)限期使用禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所謂行政劃撥，是指土地由國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)調(diào)撥分配使用。所謂行政劃撥，是指土地由國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)調(diào)撥分配使用。所謂無(wú)償無(wú)限期使用，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、國(guó)有所謂無(wú)償無(wú)限期使用，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、國(guó)有企業(yè)等從國(guó)家得到用地時(shí)不支付地價(jià)，在使用中也不繳納企業(yè)等從國(guó)家得到用地時(shí)不支付地價(jià)，在使用中也不繳納地租或土地使用費(fèi)，也沒(méi)有規(guī)定明確的土地使用期限。地租或土地使用費(fèi)，也沒(méi)有規(guī)定明確的土地使用期限。所謂禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵附雇恋厥褂谜咚^禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵附雇恋厥褂谜咭再I(mǎi)賣(mài)

24、、出租、贈(zèng)與、交換等方式將土地使用權(quán)以買(mǎi)賣(mài)、出租、贈(zèng)與、交換等方式將土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)給其他單位或個(gè)人。直接轉(zhuǎn)給其他單位或個(gè)人。傳統(tǒng)的城市土地使用制傳統(tǒng)的城市土地使用制 此外，由于國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償劃撥，需要政府相關(guān)部門(mén)層層審批，這此外，由于國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償劃撥，需要政府相關(guān)部門(mén)層層審批，這不僅降低了政府管理效率，而且在缺乏嚴(yán)格監(jiān)督機(jī)制的條件下，也不僅降低了政府管理效率，而且在缺乏嚴(yán)格監(jiān)督機(jī)制的條件下，也極易滋生極易滋生腐敗，造成國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失腐敗，造成國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失。傳統(tǒng)城市傳統(tǒng)城市土地使用制土地使用制的弊端：的弊端：不利于城市的不利于城市的建設(shè)與發(fā)展。建設(shè)與發(fā)展。不利于企業(yè)

25、轉(zhuǎn)換不利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制與公平經(jīng)營(yíng)機(jī)制與公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的建立。的建立。不利于土地的集約不利于土地的集約利用與合理配置。利用與合理配置。n缺點(diǎn)缺點(diǎn)：使土地使用者喪失了經(jīng)濟(jì)地使用土地和使：使土地使用者喪失了經(jīng)濟(jì)地使用土地和使土地產(chǎn)出最大化的動(dòng)力，不利公平競(jìng)爭(zhēng)，削弱政土地產(chǎn)出最大化的動(dòng)力，不利公平競(jìng)爭(zhēng)，削弱政府部門(mén)投資的效率。府部門(mén)投資的效率。n土地使用不合理、土地使用效率低、土地土地使用不合理、土地使用效率低、土地資產(chǎn)流失、城市財(cái)政拮據(jù)等問(wèn)題資產(chǎn)流失、城市財(cái)政拮據(jù)等問(wèn)題城市土地城市土地?zé)o償使用時(shí)期無(wú)償使用時(shí)期（1949-19781949-1978年）年）城市土地城市土地有償使用

26、時(shí)期有償使用時(shí)期（1979-1979-至今）至今）城市土地流轉(zhuǎn)城市土地流轉(zhuǎn)制度的建立制度的建立（1988-20001988-2000年）年）城市土地使用城市土地使用制度改革的逐步深化制度改革的逐步深化（2000-2000-至今）至今）城市土地有償城市土地有償使用制度的建立使用制度的建立（1979-19881979-1988年）年）土地使用權(quán)土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地收購(gòu)一儲(chǔ)備土地收購(gòu)一儲(chǔ)備一開(kāi)發(fā)一出讓機(jī)制一開(kāi)發(fā)一出讓機(jī)制的初步形成的初步形成征收土地使用費(fèi)征收土地使用費(fèi)征收土地使用稅征收土地使用稅 以以19781978年改革開(kāi)放為分界點(diǎn)，我國(guó)城市土地使用制度可分為土地?zé)o償使年改革

27、開(kāi)放為分界點(diǎn)，我國(guó)城市土地使用制度可分為土地?zé)o償使用和土地有償使用兩個(gè)時(shí)期。用和土地有償使用兩個(gè)時(shí)期。中國(guó)城市土地使用制中國(guó)城市土地使用制我國(guó)自我國(guó)自2020世紀(jì)世紀(jì)8080年代初開(kāi)始了城市土地使用制的改革。年代初開(kāi)始了城市土地使用制的改革。改革的基本目標(biāo)是：改革的基本目標(biāo)是：城市土地使用制改革的目標(biāo)與進(jìn)程城市土地使用制改革的目標(biāo)與進(jìn)程實(shí)行城市國(guó)有土地的實(shí)行城市國(guó)有土地的有償使用制度有償使用制度。把城市國(guó)有把城市國(guó)有土地使用權(quán)從所有權(quán)中分離土地使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)。出來(lái)。推向市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)即全面開(kāi)放城市國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)。推向市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)即全面開(kāi)放城市國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)。n19881988年

28、年1212月月中華人民共和國(guó)土地管理中華人民共和國(guó)土地管理法法“國(guó)有土地和集體所有的土地使用國(guó)有土地和集體所有的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，國(guó)家實(shí)行，國(guó)家實(shí)行土地有償土地有償使用使用n19901990年年5 5月月中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓暫行條例用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓暫行條例“國(guó)家按照國(guó)家按照所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓原則國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓原則”n土地市場(chǎng)逐漸形成土地市場(chǎng)逐漸形成n1987年年7月月4日日 深圳將實(shí)行土地有償使用深圳將實(shí)行土地有償使用n年月日，深圳市一項(xiàng)關(guān)于進(jìn)一步實(shí)

29、行特年月日，深圳市一項(xiàng)關(guān)于進(jìn)一步實(shí)行特區(qū)土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，全面實(shí)行土地有償使用的方區(qū)土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，全面實(shí)行土地有償使用的方案業(yè)已修訂完畢，定于案業(yè)已修訂完畢，定于7月出臺(tái)試行。月出臺(tái)試行。此項(xiàng)改革的核心內(nèi)容是：在明確特區(qū)城市土地屬?lài)?guó)家此項(xiàng)改革的核心內(nèi)容是：在明確特區(qū)城市土地屬?lài)?guó)家的所有、由政府統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，的所有、由政府統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，政府采取公開(kāi)競(jìng)投和政府采取公開(kāi)競(jìng)投和招標(biāo)的方式，轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。招標(biāo)的方式，轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。而用地單位則必須在參而用地單位則必須在參與公開(kāi)投標(biāo)中，付出較其他競(jìng)爭(zhēng)者高的價(jià)，才能獲得土地與公開(kāi)投標(biāo)中，付出較其他競(jìng)爭(zhēng)者高的價(jià)，才能獲得土地的使

30、用權(quán)。的使用權(quán)。改革方案實(shí)施后，土地的經(jīng)營(yíng)與管理由政府壟斷，出改革方案實(shí)施后，土地的經(jīng)營(yíng)與管理由政府壟斷，出讓土地使用權(quán)的收入統(tǒng)統(tǒng)歸國(guó)家所有。任何單位和個(gè)人，讓土地使用權(quán)的收入統(tǒng)統(tǒng)歸國(guó)家所有。任何單位和個(gè)人，都難以再憑權(quán)力與關(guān)系，不想付出經(jīng)濟(jì)代價(jià)來(lái)獲得土地使都難以再憑權(quán)力與關(guān)系，不想付出經(jīng)濟(jì)代價(jià)來(lái)獲得土地使用權(quán)了。為實(shí)現(xiàn)改革，深圳市政府邀請(qǐng)有關(guān)方面學(xué)者、專(zhuān)用權(quán)了。為實(shí)現(xiàn)改革，深圳市政府邀請(qǐng)有關(guān)方面學(xué)者、專(zhuān)家作了為期一年的調(diào)查、研究、論證。家作了為期一年的調(diào)查、研究、論證。n（人民網(wǎng)資料）（人民網(wǎng)資料）n從本質(zhì)上說(shuō)，城市土地是一種廣義的資源，其資源價(jià)值不僅包括巖石、土壤、水、生物等要素組成的自然資源，也包括土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中凝聚著人類(lèi)勞動(dòng)的社會(huì)資源，還包括由所處空間位置不同而引起的價(jià)值差異所體現(xiàn)的區(qū)位資源；土地資源價(jià)值及其表現(xiàn)形式是土地有償使用的理論基礎(chǔ)，科學(xué)認(rèn)識(shí)土地價(jià)值，綜合評(píng)定土地價(jià)值等級(jí)，是土地有嘗使用改革的基礎(chǔ)性工作。土地有償使用的依據(jù)土地有償使用的依據(jù)三、地租、土地制度對(duì)我國(guó)城市土地三、地租、土地制度對(duì)我國(guó)城市土地利用的影響利用的影響n地租是調(diào)節(jié)城市土地利用效