北京房地產(chǎn)市場研究報告

1、目目 錄錄仁達專題仁達專題 個人住房信息聯(lián)網(wǎng)難在何處個人住房信息聯(lián)網(wǎng)難在何處.3 3第一章第一章 房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策.5 5一、調(diào)控信號：“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”.5二、金融政策.5三、稅收政策.7四、土地政策.7五、保障房政策.8六、其他政策.10第二章第二章 土地市場土地市場.1212一、整體市場成交情況.12二、各用途地塊成交情況.12（一）住宅用地.13（二）商業(yè)/辦公用地.13（三）工業(yè)用地.14第三章第三章 住宅市場住宅市場.1616一、新建商品住宅.16（一）供應(yīng)情況開工量持續(xù)下滑 銷供比加大.16（二）成交情況.17二、二手住宅市場.20（一）整體情況分析.20（二）各重點區(qū)域

2、分析.21（三）熱點片區(qū)監(jiān)測價格.22（四）二手住宅租金分析.23第四章第四章 北京房地產(chǎn)資本化率調(diào)查分析北京房地產(chǎn)資本化率調(diào)查分析.2424一、調(diào)查時點.24二、樣本數(shù)據(jù).24三、調(diào)查結(jié)果.24（一）資本化率調(diào)查結(jié)果.24（二）考慮租金增長的資本化率.26四、不同投資類別收益率分析.27五、小結(jié).28圖圖表索引表索引表 1. 2012 年 2 季度房地產(chǎn)政策匯總 .10表 2. 北京土地市場各季度整體成交情況.12表 3. 北京 2012Q2 各用途土地成交情況.12表 4. 北京 2012Q2 住宅用地各區(qū)域成交情況.13表 5. 北京 2012Q1 商辦用地各區(qū)域成交情況.14表 6.

3、北京 2012Q2 工業(yè)用地成交情況.15表 7. 2012 年 6 月北京市學(xué)區(qū)房重點片區(qū)價格監(jiān)測結(jié)果表 .22表 8. 2012 年 6 月北京市高端住宅重點片區(qū)價格監(jiān)測結(jié)果表 .22表 9. 2012 年 6 月北京市別墅重點區(qū)片價格表 .22表 10. 2010 年 10 月房地產(chǎn)輔助調(diào)查數(shù)據(jù)情況 .24表 11. 2012 年 4 月資本化率相關(guān)統(tǒng)計指標情況 .25表 12. 北京房地產(chǎn)租金年均增長率情況.26表 13. 2012 年 4 月資本化率（考慮租金增長）相關(guān)統(tǒng)計指標情況 .27圖 1. 2011-2012 年北京住宅用地成交量價走勢 .13圖 2. 2011-2012 年

4、北京商辦用地成交量價走勢 .14圖 3. 2011-2012 年北京工業(yè)用地成交量價走勢 .14圖 4. 2011-2012 年北京新建住宅累計施工面積 .16圖 5. 2011-2012 年北京新建住宅竣工面積 .16圖 6. 2011-2012 年新建商品住宅銷供比 .17圖 7. 2011-2012 年北京新建住宅成交量價 .18圖 8. 2011-2012 年不同戶型成交面積占比變化 .18圖 9. 2010-2012 年各戶型成交價格走勢 .19圖 10. 北京重點區(qū)域新建商品住宅成交面積及變化.19圖 11. 2010-2012 年北京重點區(qū)域新建商品住宅成交價格 I.20圖 12

5、. 2010-2012 年北京重點區(qū)域新建商品住宅成交價格 II.20圖 13. 2011-2012 年北京二手住宅量價走勢 .21圖 14. 2010-2012 年北京重點區(qū)域二手住宅價格指數(shù) I.21圖 15. 2010-2012 年北京重點區(qū)域二手住宅價格指數(shù) II.22圖 16. 2011-2012 年北京二手住宅租金指數(shù) .23圖 17. 20102012 年房地產(chǎn)資本化率調(diào)查情況 .25圖 18. 2006-2012 年北京房地產(chǎn)租金走勢情況 .26圖 19. 2007-2012 年不同投資類型收益率情況 .27仁達仁達專題專題 個人住房信息個人住房信息聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)難難在何在何處處據(jù)媒

6、體報道，截至 6 月 30 日，全國已有 40 多個城市的住建部門完成了與住建部的個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，住建部將從中選擇 40 個城市作為第一期聯(lián)網(wǎng)城市。備受矚目的全國 40 個城市的個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，始于 2010 年下半年,原計劃去年底完成，目的為房地產(chǎn)市場調(diào)控和房地產(chǎn)稅的征收提供信息基礎(chǔ)。但此后由于進展不暢，住建部于今年 1 月 6 日發(fā)布新聞稿稱“繼續(xù)加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在 2012 年 6 月末前實現(xiàn) 40 個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。”那么，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的意義和難度究竟何在？個人信息個人信息聯(lián)聯(lián)網(wǎng)后形成的數(shù)據(jù)平臺，將是十分有用的工具。網(wǎng)后形成的數(shù)據(jù)平臺，將是十分有用的工具。（

7、一）有利于提高保障房資格審核的效率和公平公正性個人住房信息系統(tǒng)最顯著的作用在于其對保障性住房分配公平公正的促進作用。保障性住房公平分配事關(guān)群眾切身利益，必須有嚴格的準入機制，需要準確掌握申請者的住房、收入、財產(chǎn)等有關(guān)信息。而目前城鎮(zhèn)個人住房基礎(chǔ)信息不足，相關(guān)情況復(fù)雜，管理較為困難。雖然審核制度在不斷完善，但是騙租、騙購的現(xiàn)象還是防不勝防?！笆濉币?guī)劃提出要加快推進住房信息化建設(shè)，2015 年基本建立全國住房保障基礎(chǔ)信息管理平臺。個人住房信息系統(tǒng)將為全國住房保障基礎(chǔ)信息管理平臺，提供有力支持。（二）有利于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的制定和落實嚴格的限購政策雖然對遏制房價上漲取得一定成效，但同時也抑制了

8、部分剛性需求，并非樓市調(diào)控的長效手段。住建部部長姜偉新表示，如果個人住房信息系統(tǒng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，再加上銀行系統(tǒng)、財政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的一些信息，形成一個平臺，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。而目前，配套系統(tǒng)還不完善，加上房地產(chǎn)調(diào)整政策并未放松，“限購令”短期內(nèi)退出的可能性較小。在限購政策的實施過程中，隨著個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的實現(xiàn)，首套房、二套房的認定標準將通過系統(tǒng)進行全國統(tǒng)一確認。（三）有利于提高房地產(chǎn)市場監(jiān)管和預(yù)警預(yù)報能力個人住房信息實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)后，40 個城市的購房者在聯(lián)網(wǎng)城市的住房信息將可便捷查詢，同時，40 個城市的樓市銷量、房屋空置率及個人住房性質(zhì)等信息，也將全部納入住建部的實時監(jiān)控。

9、有利于市場動態(tài)監(jiān)測，屆時管理層針對樓市以及開發(fā)商的管理，將更加嚴格和規(guī)范。（四）為房產(chǎn)稅征收提供一定的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)推進個人房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)，必然有助于各城市房屋基礎(chǔ)信息和權(quán)屬信息的完善和標準化管理，為房產(chǎn)稅開征奠定基礎(chǔ)。在制定房產(chǎn)稅征收政策時，有關(guān)部門可根據(jù)家庭的人均居住面積、在全國擁有房產(chǎn)套數(shù)等信息制定稅收、信貸標準。但是，從目前的社會狀況來看，但是，從目前的社會狀況來看，實現(xiàn)實現(xiàn)全國個人信息全國個人信息聯(lián)聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)的難難度非常大。度非常大。（一）來自腐敗的阻力財經(jīng)評論員葉檀認為，任何一個涉及復(fù)雜利益的市場，信息公開相當于利益的公開亮相。建立公開的市場信息數(shù)據(jù)，尤其是房地產(chǎn)這樣沉淀大宗財產(chǎn)的市場，

10、住房信息的公開相當于官員財產(chǎn)與高收入階層財產(chǎn)的半公開。既然房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)不利于公職人員隱藏其腐敗所得的資產(chǎn)，這一機制遭遇地方層面的竭力拖延甚至抵制，也就并不意外了。（二）信息安全的隱患房屋登記信息屬于個人信息，個人隱私的保護對信息公開聯(lián)網(wǎng)造成阻礙。對此，有住建部相關(guān)人士表示，房屋登記信息系統(tǒng)將不向社會開放，相關(guān)部門管理人員通過授權(quán)和指令，在法律所規(guī)定的前提下按照程序操作，避免個人隱私被不法分子盜用、濫用。（三）數(shù)據(jù)完整性參差不齊，標準化程度低1、各地住房信息數(shù)據(jù)完整性較差。有相當數(shù)量的住房沒有進行產(chǎn)權(quán)登記；在實際操作中，由于歷史及產(chǎn)權(quán)糾紛等原因，部分地區(qū)的個人住房信息暫時沒有進行錄入；此外，一些

11、城市的高新區(qū)、開發(fā)區(qū)等還沒有建立統(tǒng)一的房屋登記簿。2、要實現(xiàn)全國城市的個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，必須建立標準化的數(shù)據(jù)匹配模型，但是由于各地數(shù)據(jù)情況不一，數(shù)據(jù)標準化難度較大。目前，百城市住房公積金和保障房的監(jiān)管聯(lián)網(wǎng)也在進行中，但這些信息聯(lián)網(wǎng)僅僅是規(guī)范房地產(chǎn)管理的工具和基礎(chǔ)。要保證我國房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定地發(fā)展，還需要在土地制度、稅收制度以及社會保障制度等多方面取得實質(zhì)性的進展。第一章第一章 房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策一、一、調(diào)調(diào)控信號：控信號：“決不決不讓調(diào)讓調(diào)控出控出現(xiàn)現(xiàn)反復(fù)反復(fù)”國務(wù)院總理溫家寶 4 月 13 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，在對下階段工作的部署中指出：“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策

12、不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)；采取有效措施增加普通商品房供給；推進保障性安居工程建設(shè)，完善公租房、廉租房的配套設(shè)施。 ”（一）住建部：（一）住建部：堅堅持房地持房地產(chǎn)調(diào)產(chǎn)調(diào)控政策決不控政策決不動搖動搖住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人 6 月 5 日強調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。有關(guān)城市要嚴格按照“新國八條”要求，執(zhí)行好限購措施。要繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策。同時，住建部將會同有關(guān)部門繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。（二）北京市住建委：從（二）北京市住建委：從嚴嚴限限購購政策政策 偽偽造居住造居住證購證購房將房將處處 2 年禁年

13、禁購購5 月 16 日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布了關(guān)于進一步加強北京市工作居住證核驗工作的通知（京建法201213 號）。 通知指出，對發(fā)現(xiàn)偽造北京市工作居住證行為的，2 年內(nèi)本市不得向其銷售住房。市人力社保局將偽造當事人記入黑名單，今后不予辦理工作居住證；涉及偽造工作居住證當事人所在單位責(zé)任的，將所在單位記入信用記錄，暫停其申請辦理工作居住證的資格。二、金融政策二、金融政策（一）住建部：（一）住建部：繼續(xù)嚴繼續(xù)嚴格格執(zhí)執(zhí)行住房信行住房信貸貸政策政策住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人 6 月 18 日表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門，各地要堅決按照中央要求，繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場

14、調(diào)控各項政策措施的貫徹落實工作，特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。此前，發(fā)改委、中國人民銀行、銀監(jiān)會已經(jīng)分別澄清了個別媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動的曲解報道。（二）住建部：（二）住建部：購買綠購買綠色住宅色住宅 可可獲優(yōu)獲優(yōu)惠房惠房貸貸利率利率根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 5 月 31 日發(fā)布的“十二五”建筑節(jié)能專項規(guī)劃（建科201272 號），金融機構(gòu)可對購買綠色住宅的消費者在購房貸款利率上給予適當優(yōu)惠。（三）（三）央行：央行：下下調(diào)調(diào)存款存款類類金融機構(gòu)人民金融機構(gòu)人民幣幣存款準存款準備備金率金率 0.5 個百分點個百分點中國人民銀行 5 月 12 號決定，從

15、 2012 年 5 月 18 日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 0.5 個百分點。 這是央行今年自 2 月 24 日以來第二次下調(diào)存款準備金率。下調(diào)后，大型金融機構(gòu)存款準備金率降至 20%，中小型金融機構(gòu)存款準備金率降至 16.5%。目前，中國全部金融機構(gòu)人民幣存款的余額超 84 萬億元人民幣，市場估計，此舉將釋放四到五千億元左右的流動性。存款準備金率歷次調(diào)整情況（2010-2012）10%13%16%19%22%25%2010.1.182010.2.252010.5.102010.11.162010.11.292010.12.202011.1.202011.2.242011.3.2

16、52011.4.212011.5.182011.6.202011.12.52012.2.242012.5.18數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行大型金融機構(gòu)中小金融機構(gòu)（四）央行：降息（四）央行：降息 0.25 個百分點個百分點中國人民銀行 6 月 7 號宣布，6 月 8 號起起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào) 0.25 個百分點；一年期貸款基準利率下調(diào) 0.25 個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是 3 年半來央行首次降息。2008-2012年五年以上貸款利率情況234567892008.10.272008.10.302008.11.

17、272008.12.232010.10.202010.12.262011.2.92011.4.62011.7.72012.6.8數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行%三、稅收政策三、稅收政策北京市地稅局：用拆遷款北京市地稅局：用拆遷款買買房可免征契稅房可免征契稅4 月 17 日，北京市地稅局局長王曉明表示，拆遷補償款免征個人所得稅。如果用拆遷款購房，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。四、土地政策四、土地政策（一）國土（一）國土資資源部：從征地的源部：從征地的 5 個個環(huán)節(jié)堅環(huán)節(jié)堅決決維護農(nóng)維護農(nóng)民土地民土地權(quán)權(quán)益益國土資源部部長徐紹史 3 月 31

18、 日表示，今年將擴大耕地制度改革的試點，從征地的 5 個環(huán)節(jié)堅決維護農(nóng)民的土地權(quán)益。首先，要保證不得違規(guī)違法征用農(nóng)民土地；第二，要盡可能縮小征地的規(guī)模；第三，一定要公開程序；第四，務(wù)必合理補償；第五，失地農(nóng)民要有妥善的安置。（二）國土（二）國土資資源部：小源部：小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)房清理將啟房清理將啟動動4 月 5 日，國土部召開發(fā)布會稱，由國土部牽頭、14 個部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案此前已上報給國務(wù)院。其中，北京、重慶、鄭州、?？诘刃‘a(chǎn)權(quán)房較密集的城市或成為試點。（三）國土（三）國土資資源部：加源部：加強強住房用地供住房用地供應(yīng)應(yīng)和開和開發(fā)發(fā)利用利用動態(tài)監(jiān)測監(jiān)動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管管國土資

19、源部 4 月 17 日部署 2012 年房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作時指出，今年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供應(yīng)工作，努力保持土地市場平穩(wěn)運行；以促進形成住房有效供應(yīng)為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管。（四）國土（四）國土資資源部：新源部：新規(guī)規(guī)再治囤地再治囤地 助推房企降價放量助推房企降價放量6 月 7 日，國土資源部出臺閑置土地處置辦法，規(guī)定“閑置土地滿一年按地價款 20征繳土地閑置費，閑置兩年則無償收回。 ”同時，對“閑置土地”的認定更加合理，并強調(diào)政府違約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。土地閑置費用的增加必然對資金鏈

20、吃緊的企業(yè)產(chǎn)生更進一步影響。因此，此舉有助于敦促企業(yè)盡快開發(fā)存量土地，或?qū)⒗^續(xù)采取降價放量的策略。 ” （五）北京市土地（五）北京市土地儲備儲備中心：首次公布今年首批入市地中心：首次公布今年首批入市地塊塊信息信息2012 年 4 月 13 日，北京市土地儲備中心在網(wǎng)站上公布了首批擬于 2012 年供應(yīng)的地塊信息，共 54 宗，約 730 公頃，其中住宅用地約 430 公頃，商服用地約300 公頃。此前公布的 2012 年土地供應(yīng)計劃中，擬供應(yīng)商品住宅 850 公頃，商服供地 350 公頃。以此推斷，北京商服用地基本全部公布完畢，住宅用地還有 420公頃未公布。此舉可幫助開發(fā)商判斷土地供應(yīng)的情況

21、，使其合理安排節(jié)奏，理性拿地。五、保障房政策五、保障房政策（一）住建部：吸引社會（一）住建部：吸引社會資資本參與保障房本參與保障房“建運管建運管”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 3 月 22 日下發(fā)關(guān)于做好 2012 年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知 (建保201238 號)，要求做好今年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作。在資金方面，通知鼓勵地方政府拓寬資金來源渠道，以提高投資完成率。住房保障部門要積極配合財政部門，研究公共租賃住房商業(yè)銀行貸款具體貼息政策，創(chuàng)新財政支持方式，支持和吸引社會資本參與保障性住房建設(shè)、運營和管理。（二）住建部：出臺公租房新（二）住建部：出臺公租房新規(guī)規(guī) 外來人外來人員員也可申也可申請請6 月

22、 12 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布公共租賃住房管理辦法（以下簡稱辦法），對公共租賃住房的申請條件、運營監(jiān)管、退出機制等作出明確規(guī)定，并從國家層面確認外來務(wù)工人員可申請公租房。 辦法規(guī)定，申請公共租賃住房必須同時滿足以下條件：申請人在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標準；申請人的收入、財產(chǎn)低于規(guī)定標準；申請人為外來務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達到規(guī)定年限。（三）北京（三）北京經(jīng)經(jīng)適房等適房等 4 種保障房將種保障房將統(tǒng)統(tǒng)一申一申請請分配分配4 月 6 日，北京市政府召開專題會議，會議原則同意統(tǒng)一北京廉租房、經(jīng)適房、限價房和公租房這 4 類保障房的申請、審核及分配管理，即今后在申請環(huán)節(jié)，四種保障房申請表

23、格將合一。申請家庭按“四房”中準入標準最寬松的公租房標準審核，將符合條件的家庭納入到保障體系內(nèi)輪候。（四）北京市住建委：（四）北京市住建委：進進一步加一步加強強保障房工程保障房工程質(zhì)質(zhì)量管理量管理5 月 11 日，北京市住建委下發(fā)關(guān)于進一步加強保障性住房工程質(zhì)量管理的意見（京建發(fā)2012199 號）的通知，明確保障房除了工程驗收、分戶驗收、第三方檢測外，還將實行監(jiān)督抽樣檢測制度，由住建部門委托檢測單位，對保障房質(zhì)量進行隨機監(jiān)督抽測。此外，保障房入住后開發(fā)商需設(shè)保修隊。（五）北京市住建委：加（五）北京市住建委：加強強保障房使用保障房使用監(jiān)監(jiān)督管理督管理北京市住建委 5 月 16 日發(fā)布北京市人民

24、政府關(guān)于加強保障性住房使用監(jiān)督管理的意見（京政發(fā)201213 號），對 2007 年以來建設(shè)的出租型保障性住房和出售型保障性住房，要求進一步加強使用監(jiān)督管理，明確并落實監(jiān)管職責(zé)。出租型保障性住房按照“誰持有、誰管理”的原則，通過租賃合同約定方式，由房屋產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)日常監(jiān)管；出售型保障性住房按照“誰分配、誰管理”的原則，由購買家庭原申請所在地區(qū)縣住房保障部門負責(zé)房屋使用監(jiān)督管理。（六）北京市住建委：保障房（六）北京市住建委：保障房資資格初格初審審將由將由“鄰鄰里里”評議評議 評議評議程序程序細細化化5 月 18 日，市住建委發(fā)布關(guān)于規(guī)范保障性住房資格審核街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))初審環(huán)節(jié)民主評議制度有關(guān)工作的

25、通知（京建發(fā)2012195 號）， 通知指出，今后，北京保障房申請家庭的資格初審時，將由社區(qū)居委會干部、管片民警、物業(yè)管理人員、居民代表等組成民主評議人員，對其是否具備保障房資格進行評議。（七）北京市住建委、（七）北京市住建委、財財政局：政局：發(fā)發(fā)布公租房租金布公租房租金補貼標補貼標準準4 月 27 日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財政局正式印發(fā)關(guān)于公共租賃住房租金補貼對象及租金補貼標準有關(guān)問題的通知。 通知規(guī)定了公租房租金補貼對象應(yīng)具備的條件與租金補貼標準。租金補貼標準按照家庭收入及困難程度分為六檔。其中，取得廉租住房實物配租資格的城市低保家庭，租金補貼達到房屋租金的 95%，最低的補貼標準

26、也占到房屋租金的 10%。六、其他政策六、其他政策京出租房屋人均居住面京出租房屋人均居住面積標積標準征求意準征求意見見 擬擬人均不低人均不低 5 平方米平方米 2012 年 5 月 9 日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委就關(guān)于公布我市出租房屋人均居住面積標準有關(guān)問題的通知(征求意見稿)(以下簡稱征求意見稿)公開征求社會意見。 征求意見稿首次明確北京市出租住房人均居住面積標準不得低于 5平方米，出租住房的單個房間居住的人數(shù)不得超過 2 人。另規(guī)定：出租住房應(yīng)以規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按照床位出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。表 1.

27、2012 年 2 季度房地產(chǎn)政策匯總分類分類時間時間事件事件3 月 28日溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上提出決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)5 月 16日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了關(guān)于進一步加強北京市工作居住證核驗工作的通知（京建發(fā)201213 號），指出要從嚴限購政策，偽造居住證購房將處 2 年禁購調(diào)控信號6 月 5 日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人強調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖5 月 18日中國人民銀行 5 月 12 號決定，從 2012 年 5 月 18 日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 0.5 個百分點5 月 31日住建部發(fā)布“十二五”建筑節(jié)能專項規(guī)劃（建科201272 號），金融機構(gòu)可對購買綠

28、色住宅的消費者在購房貸款利率上給予適當優(yōu)惠6 月 8 日中國人民銀行 6 月 7 號宣布，6 月 8 號起起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率 0.25 個百分點金融政策6 月 18日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人表示，各地要堅決按照中央要求，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果稅收政策4 月 17日北京市地稅局局長王曉明表示，用拆遷款購房，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅3 月 31日國土資源部部長徐紹史表示，今年將擴大耕地制度改革的試點，從征地的 5 個環(huán)節(jié)堅決維護農(nóng)民的土地權(quán)益4 月 5 日國土部召開發(fā)布會稱

29、，由國土部牽頭、14 個部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案此前已上報給國務(wù)院4 月 13日北京市土地儲備中心在網(wǎng)站上首次公布了首批擬于 2012 年供應(yīng)的地塊信息土地政策4 月 17日國土資源部指出，今年要加強住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管分類分類時間時間事件事件6 月 7 日國土資源部出臺閑置土地處置辦法，規(guī)定“閑置土地滿一年按地價款 20征繳土地閑置費，閑置兩年則無償收回?！? 月 22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)關(guān)于做好 2012 年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知建保(2012)38 號，指出住房保障部門應(yīng)支持吸引社會資本參與保障房“建運管”4 月 6 日北京市政府召開專題會議

30、，會議原則同意統(tǒng)一北京廉租房、經(jīng)適房、限價房和公租房這 4 類保障房的申請、審核及分配管理，即今后在申請環(huán)節(jié)，四種保障房申請表格將合一。4 月 19日2012 年國土資源部采取保障房用地單獨組卷的方式，提前介入，加快用地申報和審批。截至 4 月 19 日，國務(wù)院批準了 93 個城市保障性安居工程用地，面積共計 7643 公頃。4 月 27日北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財政局正式印發(fā)關(guān)于公共租賃住房租金補貼對象及租金補貼標準有關(guān)問題的通知，規(guī)定了公租房租金補貼對象應(yīng)具備的條件與租金補貼標準5 月 11日北京市住建委下發(fā)關(guān)于進一步加強保障性住房工程質(zhì)量管理的意見（京建發(fā)2012199 號）的通知，

31、要求進一步加強保障房工程質(zhì)量管理5 月 15日國務(wù)院辦公廳發(fā)布2012 年政府信息公開重點工作安排（國辦發(fā)201226 號）提出，要求全面公開保障房分配信息 確保公開透明5 月 16日北京市住建委發(fā)布北京市人民政府關(guān)于加強保障性住房使用監(jiān)督管理的意見（京政發(fā)201213 號），對 2007 年以來建設(shè)的出租型保障性住房和出售型保障性住房，要求進一步加強使用監(jiān)督管理5 月 18日國土資源部 2012 年全國住房用地供應(yīng)計劃公告顯示，計劃供應(yīng)保障性安居工程用地 5.01 萬公頃，占住房用地供應(yīng)計劃的 29.1%5 月 18日北京市住建委發(fā)布關(guān)于規(guī)范保障性住房資格審核街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))初審環(huán)節(jié)民主評議制度

32、有關(guān)工作的通知（京建發(fā)2012195 號），今后保障房資格初審將執(zhí)行“鄰里”評議保障房政策6 月 12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布公共租賃住房管理辦法，對公共租賃住房的申請條件、運營監(jiān)管、退出機制等作出明確規(guī)定，并從國家層面確認外來務(wù)工人員可申請公租房其他政策5 月 9 日 北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布關(guān)于公布我市出租房屋人均居住面積標準有關(guān)問題的通知(征求意見稿)，首次明確北京市出租住房人均居住面積標準不得低于 5 平方米第二章第二章 土地市場土地市場一、整體市一、整體市場場成交情況成交情況根據(jù)北京市土地整理儲備中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全市共成交 27宗土地。其中，住宅溢價率近 33%，工業(yè)用

33、地溢價率僅有 2%，商業(yè)辦公用地全部以底價成交。整體來看，土地市場承接上季度表現(xiàn)依然冷清，而含有商業(yè)配套的住宅用地表現(xiàn)較為積極。27 宗土地的總出讓金為 48.16 億元，同比銳減 71.2%，這是近 3 年來，北京單季度土地出讓收入首次低于 50 億元。在成交的 27 宗土地中，僅有 4 宗為招標出讓；在掛牌出讓的宗地中，有 19 宗均以掛牌底價成交，另外 4 宗地有溢價現(xiàn)象，其中，順義區(qū)高麗營鎮(zhèn) M1 一類工業(yè)用地競價次數(shù) 88 次，溢價率達到 71.5%。土地市場表現(xiàn)冷清的原因在于樓市調(diào)控政策對土地市場的負面影響繼續(xù)發(fā)酵，開發(fā)商因為資金困難以及對房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期，拿地的積極性仍然較低

34、。預(yù)計今年下半年，隨著政策性住房供地量的不斷加大，以及受樓市限購政策的持續(xù)影響，開發(fā)商對住宅用地的購入仍將持謹慎態(tài)度，今年北京市的土地出讓金收入有可能繼續(xù)下降，跌破千億元并非不可能。表 2. 北京土地市場各季度整體成交情況時間時間宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )建設(shè)用地面建設(shè)用地面積積( (萬萬)規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積( (萬萬)平均樓面地平均樓面地價價( (元元/)/)平均溢平均溢價率價率2011Q146 159 298 442 3608 34.1%2011Q266 167 402 600 2790 11.4%2011Q363 477 341 678 703

35、1 18.5%2011Q474 252 350 609 4138 10.0%2012Q145 97 189 357 2705 0.0%2012Q22748 109 166 2894 21.3%同比變化同比變化-59.1%-59.1%-71.2%-71.2%-72.8%-72.8%-72.3%-72.3%3.7%3.7%9.9%9.9%表 3. 北京 2012Q2 各用途土地成交情況用途用途宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )土地出讓土地出讓金金( (億元億元) )建設(shè)用地建設(shè)用地面積面積( (萬萬)規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積( (萬萬)平均樓面平均樓面地價地價( (元元/)/)平均溢平均溢價率價率建設(shè)用建設(shè)

36、用地面積地面積占比占比住宅用地32811299,38133%10.5%10.5%商業(yè)/辦公用地51211.5304,034-10.6%10.6%工業(yè)用地198.4 86.2 106.8 9742%79.0%79.0%合計27481091662,89421.3%100.0%100.0%二、各用途地二、各用途地塊塊成交情況成交情況（一）住宅用地（一）住宅用地二季度北京住宅用地共成交 3 宗，比去年同期減少 11 宗，其中 4 月成交 2宗，6 月成交 1 宗，而 5 月無成交；建設(shè)用地面積共計 11 萬平方米，同比減少90.9%；平均樓面地價為 9,381 元/平方米，同比上升 142.1%，環(huán)比

37、上升 95.6%。2011-2012年北京住宅用地成交量價走勢01530456075906月7月8月9月 10月 11月 12月數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心萬平方米02,0004,0006,0008,00010,00012,000元/平方米2011成交建面2012成交建面2011平均樓面價2012平均樓面地價圖 1. 2011-2012 年北京住宅用地成交量價走勢本季度成交的 3 宗住宅地塊分別分布在東城、門頭溝和通州區(qū)。其中通州區(qū)成交建設(shè)用地面積占比最大，幾乎達到 82%。而東城區(qū)由于平均樓面地價遠遠高于其他兩個區(qū)域，土地出讓金占比接近 68%。另外，由于三宗地塊含有商業(yè)配套，對競買者的

38、吸引力較大，均出現(xiàn)溢價現(xiàn)象，其中，門頭溝區(qū)溢價率高達 50%。表 4. 北京 2012Q2 住宅用地各區(qū)域成交情況區(qū)域區(qū)域宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) ) 土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )建設(shè)用地建設(shè)用地面積面積( (萬萬)規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積( (萬萬)平均樓面平均樓面地價地價( (元元/)/)平均溢價平均溢價率率東城區(qū)1191 7 25,749 43%門頭溝區(qū)131 4 6,657 50%通州區(qū)169 18 3,169 2%（二）商（二）商業(yè)業(yè)/辦辦公用地公用地二季度北京商辦用地共成交 5 宗，同比減少 6 宗；建設(shè)用地面積為 11.5 萬平方米，同比減少 71.4%，環(huán)比減少 60.

39、9%；平均樓面地價為 4,034 元/平方米，同比降低 33.2%，環(huán)比降低 0.7%；其中，5 月無成交。2011-2012年北京商辦用地成交量價走勢010203040506070801月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心萬平方米02,5005,0007,50010,00012,50015,00017,50020,000元/平方米2011成交建面2012成交建面2011平均樓面價2012平均樓面地價圖 2. 2011-2012 年北京商辦用地成交量價走勢以上 5 宗商辦地塊分布在朝陽、豐臺和通州區(qū)，均以底價成交。其中，通州區(qū)平均樓面地價最

40、高，達到 11,800 元/平方米，其他區(qū)域平均樓面價較低。表 5. 北京 2012Q1 商辦用地各區(qū)域成交情況區(qū)域區(qū)域宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )建設(shè)用地面建設(shè)用地面積積( (萬萬)規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積( (萬萬)平均樓面地平均樓面地價價( (元元/)/)平均溢價平均溢價率率朝陽區(qū)256.810.84,7860.0%豐臺區(qū)143.316.52,1680.0%通州區(qū)231.52.911,8000.0%（三）工（三）工業(yè)業(yè)用地用地二季度北京工業(yè)用地共成交 19 宗，同比減少 22 宗；建設(shè)用地面積為 86.2 萬平方米，同比減少 63.5%；平均地面單價為

41、 974 元/平方米，同比上漲 9.5%，環(huán)比上漲 7.9%。2011-2012年北京工業(yè)用地成交量價走勢0204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心萬平方米02004006008001,0001,2001,4001,600元/平方米2011成交建面2012成交建面2011平均地面價2012平均地面價圖 3. 2011-2012 年北京工業(yè)用地成交量價走勢本季度北京成交的 19 宗工業(yè)地塊分布在房山、順義、昌平、大興、懷柔、平谷和密云縣。其中，大興區(qū)成交量宗數(shù)占比接近 50%。表 6. 北京 2012Q2

42、 工業(yè)用地成交情況區(qū)域區(qū)域宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )建設(shè)用地面建設(shè)用地面積積( (萬萬)規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積( (萬萬)平均地面單平均地面單價價( (元元/)/)平均溢平均溢價率價率房山區(qū)10.1 0.6 0.7 1,517 0.0%順義區(qū)20.5 4.4 3.5 1,114 49%昌平區(qū)10.1 2.0 2.9 628 0.0%大興區(qū)82.9 30.6 48.9 954 0.0%懷柔區(qū)14.1 40.0 40.0 1,032 0.0%平谷區(qū)40.3 5.1 6.2 636 0.0%密云縣20.3 3.5 4.6 911 0.0%最近市場資金有所緩解，

43、開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的需求有所增加。下半年，土地市場有可能出現(xiàn)部分地塊升溫，但一些非優(yōu)質(zhì)地塊將繼續(xù)冷清。最近入市的萬柳地塊可能會提振土地市場，但是全年土地市場并不樂觀。第三章第三章 住宅市場住宅市場一、新建商品住宅一、新建商品住宅（一）供（一）供應(yīng)應(yīng)情況情況開工量持開工量持續(xù)續(xù)下滑下滑 銷銷供比加大供比加大經(jīng)濟的波動會引發(fā)房地產(chǎn)投資的波動，加之持續(xù)的住宅調(diào)控政策限制了開發(fā)商的資金流，致使住宅新開工量持續(xù)下滑。截至 5 月底，北京市住宅施工面積為 6169.5 萬平方米，同比增加了 18.4%，增幅延續(xù)了前幾個月的下降趨勢；其中，新開工面積為 534.2 萬平方米，同比減少 31.3%。竣工面積累計

44、 290.5 萬平方米，其中 5 月竣工面積達到 121 萬平方米，使得累計竣工面積同比大幅增長 62.3%。2011-2012年北京新建住宅施工面積（累計）3,0004,0005,0006,0007,0008,0001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12月數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局萬平方米2011年2012年圖 4. 2011-2012 年北京新建住宅累計施工面積2011-2012年北京新建住宅竣工面積（單月）01202403604806001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局萬平方米2011年2012年圖 5. 2011-2012 年北京

45、新建住宅竣工面積截至 5 月底，北京市新建商品住宅的批準上市面積為 295 萬平方米，同比增加了 4.7%。本季度各月供銷比均大于 1，新增供應(yīng)小于需求，尤其是 5 月份，銷供比達到 2.25。經(jīng)過了 4、5、6 月連續(xù)三個月的入市高潮后，后續(xù)入市房源數(shù)量或?qū)p少，加上 2 季度高成交量的作用，北京市新建住宅庫存將繼續(xù)下行。2011-2012年新建商品住宅（不含保障性住房）銷供比01530456075901051201351502011年1月 3月5月7月9月11月 2012年1月 3月5月數(shù)據(jù)來源：北京市住建委萬平方米012345678910銷售面積批準上市面積銷供比圖 6. 2011-20

46、12 年新建商品住宅銷供比（二）成交情況（二）成交情況1、整體成交情況、整體成交情況成交量持成交量持續(xù)續(xù)攀升攀升 均價突破均價突破 2 萬元萬元/平方米平方米從市場表現(xiàn)來看，本季度 3 月以來的市場復(fù)蘇得以延續(xù)，成交量明顯增加，6 月成交量創(chuàng) 2011 年以來新高；而成交均價從 4 月份開始，接連突破 2 萬元/平方米，并逐漸走高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二季度北京新建住宅共成交 24617 套，同比和環(huán)比分別增加79%、136%；成交面積為 303 萬平方米，同比和環(huán)比分別增加 74%和 143%；成交均價為 20653 元/平方米，同比降低 3%，環(huán)比增長 7%。本季度新建住宅成交量大幅回升的原因主

47、要有以下幾個方面：（1）全國近 40個城市出現(xiàn)政策微調(diào)，提振了購房者的入市信心，政策微調(diào)引發(fā)購房者對市場觸底的判斷；（2）央行三年來首次降息，加上首套房貸利率優(yōu)惠政策等綜合因素的影響，使得因樓市調(diào)控而積蓄已久的購房需求得以加速釋放，剛性需求支撐了成交量的持續(xù)攀升；（3）開發(fā)商故意營造樓市回暖假象，曲解央行政策進行市場炒作，部分購房者被誤導(dǎo)入市。面對成交量的攀升，部分開發(fā)商開始提價，有的開發(fā)商甚至制造樓盤供不應(yīng)求的假象以提升價格，制造樓市價格觸底反彈的假象。而從供求關(guān)系來看，目前北京商品住宅面積還是供大于求，大部分房企還處于消化庫存階段，再加上 2008年至 2009 年開工的房地產(chǎn)項目在今年進

48、入還款的高峰期，因此，下半年房價繼續(xù)上漲的可能性較小，降價放量將是未來一段時間的趨勢。0204060801001201402011年1月3月5月7月9月11月2012年1月3月5月萬平方米14,00016,00018,00020,00022,00024,00026,00028,000數(shù)據(jù)來源：北京市住建委元/平方米銷售面積銷售價格北京2011-2012年新建商品住宅成交量價圖 7. 2011-2012 年北京新建住宅成交量價2、各面、各面積積段成交情況段成交情況從各面積段的成交量占比來看，今年二季度各戶型的成交比重與一季度相比變化不大，還是以中小戶型的成交量占比較大，超過 60%。2011-2

49、012年不同戶型成交面積占比變化3.5%3.2%1.7%2.5%1.6%1.2%24.0%32.5%22.5%19.1%23.5%22.8%32.7%33.2%31.6%34.8%38.1%36.9%20.0%13.0%19.1%17.6%18.4%18.2%12.0%13.0%14.1%16.0%7.8%5.2%6.0%7.2%4.2%4.9%19.1%18.8%0%20%40%60%80%100%2011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q2數(shù)據(jù)來源：北京市住建委=400圖 8. 2011-2012 年不同戶型成交面積占比變化從各面積段的成交均價來看，本季度小于

50、60 平方米和大于 400 平方米區(qū)間段的成交均價環(huán)比有所下跌，跌幅分別為 1.1%和 8.9%；其他各面積段的成交均價環(huán)比均有所上漲，其中，60-90 平方米區(qū)間段均價漲幅最大，為 9%。北京2010-2012年各戶型新建商品住宅成交價格走勢10,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00010Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q2數(shù)據(jù)來源：北京市住建委元/平方米=400圖 9. 2010-2012 年各戶型成交價格走勢3、各重點區(qū)域成交情況、各重點區(qū)域成交情況從成交量來看，本季度北京市各重點區(qū)域中，除西城區(qū)成交面積環(huán)比

51、小幅下降外，其他區(qū)域成交面積均有所增加，其中，東城、朝陽、房山、順義、昌平區(qū)環(huán)比增幅較大。 北京重點區(qū)域新建商品住宅成交面積變化0102030405060東城西城朝陽海淀豐臺石景山通州房山順義門頭溝大興懷柔密云昌平延慶平谷開發(fā)區(qū)數(shù)據(jù)來源：北京市住建委萬平方米2012Q12012Q2圖 10. 北京重點區(qū)域新建商品住宅成交面積及變化從成交均價來看，本季度主城區(qū)中除西城環(huán)比降幅較大外，其他區(qū)域均有不同程度上漲；而其他主要郊區(qū)縣中，昌平、大興環(huán)比有所上漲，其中，昌平漲幅較大，接近 20%，通州、房山、順義環(huán)比下跌，跌幅在 2.5%-6.5%之間。北京2010-2012年重點區(qū)域新建商品住宅成交價格I

52、10,00020,00030,00040,00050,00010Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q2數(shù)據(jù)來源：北京市住建委元/平方米東城西城朝陽海淀豐臺石景山圖 11. 2010-2012 年北京重點區(qū)域新建商品住宅成交價格 I北京2010-2012年重點區(qū)域新建商品住宅成交價格II5,00010,00015,00020,00025,00010Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q2數(shù)據(jù)來源：北京市住建委元/平方米通州房山順義昌平大興圖 12. 2010-2012 年北京重點區(qū)域新建商品住宅成交價格 II二、二手住宅市

53、二、二手住宅市場場 （一）整體情況分析（一）整體情況分析根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年二季度北京市二手住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為 31400 套，同比增加 22.5%，環(huán)比增加 55.9%；本季度定點監(jiān)測的二手住宅掛牌價格指數(shù)為 91.8，同比下降 4.9 個點，環(huán)比上漲 5.7 個點。雖然二季度住宅市場成交熱度升溫，小部分二手房業(yè)主開始收窄議價空間，出現(xiàn)趁勢提價的現(xiàn)象。但是現(xiàn)在政策導(dǎo)向仍然偏緊，房價與去年相比仍有下降，除學(xué)區(qū)房因其特殊性，價格有可能小幅上漲之外，普通二手住宅均價大幅反彈的條件并不具備，未來房價仍將維穩(wěn)運行。2011-2012年北京二手住宅量價走勢05,00010,00015,0

54、0020,00025,0002011年1月3月5月7月9月11月 2012年1月3月5月數(shù)據(jù)來源：北京市住建委、仁達數(shù)據(jù)庫套7580859095100105價格指數(shù)成交套數(shù)價格指數(shù)圖 13. 2011-2012 年北京二手住宅量價走勢（二）各重點區(qū)域分析（二）各重點區(qū)域分析本季度，北京市九個重點區(qū)域的掛牌價格定點監(jiān)測指數(shù)同比除豐臺區(qū)上漲 0.6個點之外，其余各區(qū)同比仍有不同程度下降；而環(huán)比來看，各區(qū)均呈現(xiàn)上漲趨勢，其中，海淀區(qū)漲幅最大，為 8.3 個點，房山區(qū)漲幅較小，為 2.9 個點。北京2011-2012年重點區(qū)域二手住宅掛牌定點監(jiān)測價格指數(shù)I（以2011年1月為100）707580859

55、0951001051102011年1月 3月5月7月9月11月 2012年1月 3月5月數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫新東城新西城朝陽海淀圖 14. 2010-2012 年北京重點區(qū)域二手住宅價格指數(shù) I北京2011-2012年重點區(qū)域二手住宅掛牌定點監(jiān)測價格指數(shù)II（以2011年1月為100）7075808590951001051102011年1月 3月5月7月9月11月 2012年1月 3月5月數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫豐臺石景山通州大興房山圖 15. 2010-2012 年北京重點區(qū)域二手住宅價格指數(shù) II（三）（三）熱熱點片區(qū)點片區(qū)監(jiān)測監(jiān)測價格價格表 7. 2012 年 6 月北京市學(xué)區(qū)房重點片區(qū)價格

56、監(jiān)測結(jié)果表學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)行政區(qū)行政區(qū)重點對口小學(xué)重點對口小學(xué)區(qū)片均價（元區(qū)片均價（元/ /平方米）平方米）環(huán)比漲幅環(huán)比漲幅中關(guān)村學(xué)區(qū)海淀區(qū)中關(guān)村一小、二小46333 1.8%史家學(xué)區(qū)東城區(qū)史家胡同小學(xué)46167 1.1%西黃城根學(xué)區(qū)西城區(qū)西黃城根小學(xué)50167 1.7%朝陽實驗學(xué)區(qū)朝陽區(qū)朝陽實驗小學(xué)35167 1.9%表 8. 2012 年 6 月北京市高端住宅重點片區(qū)價格監(jiān)測結(jié)果表區(qū)片區(qū)片行政區(qū)行政區(qū)代表物業(yè)代表物業(yè)區(qū)片均價（元區(qū)片均價（元/ /平方米）平方米）環(huán)比漲幅環(huán)比漲幅西山海淀區(qū)萬城華府52111 2.0%三元橋朝陽區(qū)SOHO 北京公館49950 0.7%CBD朝陽區(qū)銀泰中心公寓57778

57、 1.0%金融街西城區(qū)北京尊府62333 2.2%亞奧朝陽區(qū)遠洋萬和城45833 1.1%表 9. 2012 年 6 月北京市別墅重點區(qū)片價格表區(qū)片區(qū)片行政區(qū)行政區(qū)代表物業(yè)代表物業(yè)區(qū)片均價區(qū)片均價（元（元/ /平方米）平方米）環(huán)比漲幅環(huán)比漲幅西山海淀區(qū)香山清琴52200 1.7%亞奧朝陽區(qū)紫玉山莊56000 0.0%中央別墅區(qū)順義區(qū)麗高王府花園36529 1.3%CBD朝陽區(qū)東山墅68889 0.3%朝通朝陽區(qū)、通州區(qū)中海安德魯斯莊園23400 2.6%大興大興、亦莊開發(fā)區(qū)翡翠城20300 1.0%昌平昌平區(qū)王府花園別墅20167 1.7%（四）二手住宅租金分析（四）二手住宅租金分析本季度，北

58、京二手住宅租金指數(shù)為 118.4，同比上漲 8.5 個點，環(huán)比上漲 7.3個點。受住宅交易市場成交量價回升的影響，再加上高校畢業(yè)生租房需求的增加，多數(shù)房主提高掛牌租金，拉升了本季度二手住宅的租金指數(shù)。北京2011-2012年二手住宅租金指數(shù)（以2011年1月為100）951001051101151201252011年1月 3月5月7月9月11月 2012年1月 3月5月數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫圖 16. 2011-2012 年北京二手住宅租金指數(shù)第四章第四章 北京房地產(chǎn)資本化率調(diào)查北京房地產(chǎn)資本化率調(diào)查分析分析一、一、調(diào)查時調(diào)查時點點 資本化率調(diào)查以半年為周期，本期調(diào)查時點為 2012 年 4 月

59、 1 日。二、二、樣樣本數(shù)據(jù)本數(shù)據(jù)租金及價格等目標調(diào)查數(shù)據(jù)來自本公司合作中介機構(gòu)。每期調(diào)查樣本情況為：住宅小區(qū)級調(diào)查數(shù)據(jù)超過 2000 條；寫字樓樓棟級調(diào)查數(shù)據(jù)超過 200 條；商業(yè)房地產(chǎn)樓棟級調(diào)查數(shù)據(jù)超過 100 條。維修費率、管理費率、空置率等輔助調(diào)查數(shù)據(jù)通過問卷調(diào)查法獲取，調(diào)查結(jié)果如下表所示。表 10. 2010 年 10 月房地產(chǎn)輔助調(diào)查數(shù)據(jù)情況房產(chǎn)用途房產(chǎn)用途輔助指標輔助指標最大值最大值最小值最小值平均數(shù)平均數(shù)中位數(shù)中位數(shù)眾數(shù)眾數(shù)標準差標準差維修費率2.00%0.20%1.09%1.00%1.00%0.64%管理費率5.00%0.50%1.50%1.00%1.00%1.09%住宅空置

60、率8.22%2.74%6.15%5.48%8.22%2.06%維修費率2%1%1.57%2%2%0.49%管理費率2%1%1.57%2%2%0.49%商業(yè)房地產(chǎn)空置率12.33%4.11%7.84%8.22%8.22%1.69%維修費率2%0.30%1.55%2%2%0.52%管理費率5%1%1.84%2%2%0.89%寫字樓空置率16.44%3.01%7.74%8.22%8.22%1.80%綜合稅費率根據(jù)不同房地產(chǎn)物業(yè)用途的有關(guān)規(guī)定進行相應(yīng)取值。其中，寫字樓及商業(yè)房地產(chǎn)取值為 17.5%，住宅取值為 5%1。三、三、調(diào)查結(jié)調(diào)查結(jié)果果（一）（一）資資本化率本化率調(diào)查結(jié)調(diào)查結(jié)果果根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)