民宿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告資料

1、聲明:附件為董萬榮等同志編制的浙江省建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 在此感謝董萬榮等同志提供相關(guān)材料！本報(bào)告僅作投資項(xiàng)目可行性研究課程論 文之用，禁止他用。并注意保密，不得外傳。2015-2016學(xué)年（秋）學(xué)期投資項(xiàng)目可行性研究課程論文:題 目民宿投資項(xiàng)目可行性研究案例分析姓名與學(xué)號董萬榮Y214380007任課教師 沈兵明年級與專業(yè)2014級人文地理學(xué)碩士課程班所在學(xué)院 理學(xué)院2015-11-07ii附件:項(xiàng)目名稱：浙江省建德市乾譚鎮(zhèn)羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目單位：羅村水庫林場編制單位：2014 級人文地理學(xué)碩士課程班民宿組編制日期：2015 年 11 月 7 日32目錄序言

2、6民宿基本定義 6民宿由來 6民宿現(xiàn)況 6民宿發(fā)展 7第一章項(xiàng)目總論 81.1 項(xiàng)目概況 81.1.1 項(xiàng)目名稱 81.1.2 項(xiàng)目性質(zhì) 81.1.3 項(xiàng)目承辦單位 81.1.4 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 81.2 編制依據(jù)及研究范圍 81.2.1 項(xiàng)目編制依據(jù) 81.2.2 研究范圍 81.3 可行性研究結(jié)論 91.3.1 項(xiàng)目規(guī)模 91.3.2 場址 91.3.3 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 91.3.4 投資構(gòu)成及資金來源 91.3.5 綜合評價(jià) 91.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10第二章項(xiàng)目背景及必要性分析 102.1 項(xiàng)目建設(shè)背景 102.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性 112.2.1 促進(jìn)林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要 112.2

3、.2 推進(jìn)杭州都市圈縣市節(jié)點(diǎn)融合發(fā)展的需要 112.2.3 滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑和健康需求的需要 112.2.4 打造乾潭鎮(zhèn)生態(tài)健康城的需要 112.2.5 促進(jìn)乾潭鎮(zhèn)西部山區(qū)自我發(fā)展、農(nóng)民增收的需要 11第三章項(xiàng)目市場分析與預(yù)測 123.1 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測 123.2 項(xiàng)目市場競爭力與風(fēng)險(xiǎn)分析 133.3 營銷策略 15第四章 地理位置選擇和區(qū)域投資環(huán)境 164.1 地理位置選擇 164.1.1 地理區(qū)位 164.1.2 交通區(qū)位 164.1.3 經(jīng)濟(jì)區(qū)位 164.1.4 旅游區(qū)位 164.2 區(qū)域投資環(huán)境 17第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 175.1 建設(shè)規(guī)模 175.2 工程組織方案

4、18第六章 項(xiàng)目產(chǎn)品類型 196.1 主要產(chǎn)品 196.2 產(chǎn)品性能優(yōu)勢 196.3 產(chǎn)品規(guī)模確定 20第七章 能耗分析與節(jié)能措施 217.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 217.1.1 原則和標(biāo)準(zhǔn) 217.1.2 規(guī)范和依據(jù) 227.2 項(xiàng)目能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 227.3 項(xiàng)目節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 227.3.1 建筑節(jié)能 237.3.2 電氣節(jié)能 237.3.3 工藝節(jié)能 237.3.4 暖通、動(dòng)力節(jié)能 237.3.5 節(jié)水措施 24第八章 環(huán)境保護(hù)與環(huán)境影響分析 248.1 項(xiàng)目場址環(huán)境條件 248.2 項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 248.3 擬采取的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 258.4 環(huán)境保護(hù)措施

5、 26第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 289.1 編制依據(jù) 289.2 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 299.3 消防安全 30第十章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 3110.1 組織機(jī)構(gòu) 3110.2 人員配置 3210.3 人員來源與培訓(xùn) 33第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案 3411.1 建設(shè)項(xiàng)目工期規(guī)劃 3411.2 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 35第十二章投資估算與資金籌措 3712.1 投資估算依據(jù) 3712.2 項(xiàng)目總投資估算 3712.3 建設(shè)投資估算 3912.4 設(shè)備總投資估算 4012.5 流動(dòng)資金估算 4012.6 資金籌措 4012.7 資金使用和管理 40第十三章經(jīng)濟(jì)效益分析 4013.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 4

6、013.2 營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算 4113.3 總成本費(fèi)用估算 4213.4 利潤、利潤分配及納稅總額預(yù)測 4313.5 現(xiàn)金流量預(yù)測 4513.6 盈利平衡分析 4613.7 綜合效益評價(jià)結(jié)論 47第十四章社會(huì)效益評價(jià) 4714.1 保護(hù)鄉(xiāng)村建筑文化 4714.2 促進(jìn)城鄉(xiāng)社會(huì)文化互動(dòng) 4714.3 促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 4814.4 提供優(yōu)質(zhì)的休閑養(yǎng)生與生態(tài)教育體驗(yàn)基地 4814.5 促進(jìn)乾潭鎮(zhèn)“生態(tài)健康城”形象品牌的樹立 48第十五章風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避 4815.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)影響因素 4815.1.1 不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn) 4815.1.2 淺層次開發(fā)帶來的產(chǎn)品雷同風(fēng)險(xiǎn) 4815.

7、1.3 市場風(fēng)險(xiǎn) 4915.1.4 租金增長帶來的可持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) 4915.2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策 4915.2.1 延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，豐富民宿旅游產(chǎn)品 4915.2.2 增加參與體驗(yàn)，打造民宿旅游品牌 4915.2.3 加強(qiáng)民宿管理，提升民宿旅游品質(zhì) 50第十六章研究結(jié)論及建議 5016.1 結(jié)論 5016.2 建議 51經(jīng)過兩個(gè)多月的市場調(diào)研，我們組對浙江民宿有了更深層次的了解。本篇著重 對建德市乾譚鎮(zhèn)羅隱山居民宿項(xiàng)目，做個(gè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。在此，感謝關(guān)心支 持，給予我們指導(dǎo)的老師，也感謝本組同學(xué)的辛勤付出。 民宿基本定義民宿是指利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境資源 及農(nóng)林

8、漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所。此定 義完全詮釋了民宿有別于旅館或飯店的特質(zhì)，民宿不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，也許沒 有高級奢華的設(shè)施，但它能讓人體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體 驗(yàn)有別于以往的生活，因此蔚為流行。這股民宿旅游風(fēng)潮(流行風(fēng))，從一片原屬 于低度發(fā)展的行業(yè)中，創(chuàng)造出另一片欣欣向榮的景象，改寫了旅游的型態(tài)。 民宿由來探究民宿一詞，其源自日本的民宿(音Minshuku),民宿的廣泛定義，涵蓋 甚廣，除了一般常見的飯店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民 宅、休閑中心、農(nóng)莊、農(nóng)舍、牧場等，都可以歸納成民宿類。而民宿的產(chǎn)生是必然 的，并不偶

9、發(fā)于日本或臺灣，世界各地都可看到類似性質(zhì)的服務(wù)，民宿這個(gè)名字， 在世界各國會(huì)因環(huán)境與文化生活不同而略有差異，歐陸方面多是采農(nóng)莊式民宿 (Accommodation in the Farm)經(jīng)營，讓一般民宿能夠享受農(nóng)莊式田園生活環(huán)境，體 驗(yàn)農(nóng)莊生活；加拿大則是采用假日農(nóng)莊(Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日 可以享受農(nóng)莊生活；美國多見居家式民宿 (Homestay)或青年旅舍(Hostel),不刻意 布置的居家住宿，價(jià)格相對飯店便宜的住宿選擇；英國則慣稱Bed andBreakfast(BNB),按字面解釋，意謂提供睡覺的地區(qū)以及簡單早餐。民宿現(xiàn)況早期民宿的經(jīng)營，大都是以家庭副

10、業(yè)的方式，隨著民宿的風(fēng)潮漸熱，民宿創(chuàng)造 出來的商機(jī)實(shí)在太過誘人，原本被定義成家庭副業(yè)的經(jīng)營模式，逐漸轉(zhuǎn)換成家庭主 業(yè)模式在經(jīng)營，甚而房產(chǎn)投資客、新移民主義人士等等，大伙爭先恐后的進(jìn)入民宿 經(jīng)營的這塊飯，競爭者眾的情況下，品質(zhì)、服務(wù)以及效率的經(jīng)營管理競爭力需求， 影響力慢慢出現(xiàn)，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成臺灣民宿近年來朝精致 化、豪華化、高價(jià)化以及高服務(wù)化方向在演進(jìn)。浙江民宿文化的興起，也就是近幾年的事，靈秀的浙江山水間，散落著數(shù)十 家獨(dú)具風(fēng)情的民宿。它們或精致，或鄉(xiāng)野，或古樸，或典雅，以不同的匠心道召喚 著城鎮(zhèn)里的人們回歸“慢生活”。它不僅可使人享有確實(shí)的綠色美食，田園體驗(yàn)， 更提供

11、了感性的人文與民俗觀感。如莫干山一帶的民宿，它們依賴莫干山景區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、自然風(fēng)光與歷史沿襲發(fā)展起來，如今已是全國中高端民宿的典范。一方面，它們的共性在于設(shè)計(jì)上用盡 其心，看似隨意，事實(shí)上一草一木都經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，用原木、木蠟油營造原始自然 感，同時(shí)以環(huán)保的理念盡量留存舊時(shí)的建筑里可以融合的部分。另一方面，這些民 宿都有其個(gè)性，主題式、創(chuàng)意式的民宿現(xiàn)正引領(lǐng)風(fēng)潮，這種傾入了民宿主人對家居 生活獨(dú)特理解的民宿，有時(shí)更能給人以驚喜，且更不易被復(fù)制。這些民宿走高價(jià)高 服務(wù)的小眾路子，合理融合異國情調(diào)與當(dāng)?shù)孛袼孜幕?，吸引了不少游客。省?nèi)其它地方的民宿亦遍地開花，如麗水的“泡茶等花開”，坐落在古鎮(zhèn)古街，以優(yōu)

12、雅的茶文化鋪墊基調(diào)，客人到此不僅可以品嘗到獨(dú)味的各種香茶，更可以 感受到茶道的和、敬、清、寂；桐廬的蘆茨土屋是省內(nèi)較早出現(xiàn)的民宿，除了依賴 難得一見的天然浴池帶來人流以外，以藝術(shù)與玩樂結(jié)合的主題來策劃一系列活動(dòng)， 也使得它在民宿行業(yè)內(nèi)受人矚目。民宿發(fā)展民宿，必將是越來越多希冀內(nèi)心文化之旅的人的選擇。浙江擁有豐富的自然景觀與人文風(fēng)貌，具有發(fā)展深度觀光的條件，對生態(tài)、環(huán)保、鄉(xiāng)土關(guān)懷、地域文化的 關(guān)注，帶給浙江發(fā)展精品民宿的契機(jī)。面對未來的旅游趨勢，具有休閑、主題、創(chuàng) 意和美感概念的民宿將會(huì)創(chuàng)造新的風(fēng)潮。民宿產(chǎn)業(yè)的崛起意味著新的旅游時(shí)代，如 何在這個(gè)新時(shí)代中脫穎而出，形成個(gè)性化與自由化的鄉(xiāng)旅形態(tài)，真

13、正的挑戰(zhàn)已然到 來。第一章 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目概況1.1.1 項(xiàng)目名稱浙江省建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.1.2 項(xiàng)目性質(zhì)新建1.1.3 項(xiàng)目承辦單位羅村水庫林場1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)浙江省建德市乾譚鎮(zhèn)羅村水庫林場1.2 編制依據(jù)及研究范圍1.2.1 項(xiàng)目編制依據(jù)1、中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三五規(guī)劃綱要；2 、全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十三五規(guī)劃；20153 、 國務(wù)院關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見（年中央 1 號文件）4、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法；5 、建德市城市總體規(guī)劃（2007年-2020 年）；6、乾潭鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、7、乾潭鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃；

14、8 、投資項(xiàng)目可行性研究指南；9 、 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及基礎(chǔ)材料；10 、其它相關(guān)文獻(xiàn)資料。1.2.2 研究范圍1 、通過項(xiàng)目背景及發(fā)展概況的研究，分析項(xiàng)目提出的由來；2 、對產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)查和需求預(yù)測，確定本項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品方案；3 、對基地條件和項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行可行性論證；4 、對總平面布置和公用工程配套設(shè)施方案進(jìn)行技術(shù)論證；5 、對建設(shè)條件及原材料、燃料、動(dòng)力供應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)查研究；6 、對工程技術(shù)及設(shè)備方案進(jìn)行研究，分析項(xiàng)目工藝技術(shù)的先進(jìn)性；7 、根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、節(jié)水、消防、勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生等內(nèi)容進(jìn)行論證；8

15、 、對投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定量分析，測算各種效益指標(biāo)和項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；9 、對項(xiàng)目的社會(huì)效益和環(huán)境效益進(jìn)行綜合評價(jià)；10 、得出可行性研究結(jié)論。1.3 可行性研究結(jié)論1.3.1 項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目總投資1200 萬元， 其中固定資產(chǎn)投資900 萬元， 流動(dòng)資金 300 萬元， 建筑面積 2000 平方米。 基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施及運(yùn)輸車輛、 加工設(shè)備， 衛(wèi)生防疫設(shè)備， 排污處理設(shè)施及庫房，辦公生活區(qū)建設(shè)等。1.3.2 場址本項(xiàng)目選址于建德市乾譚鎮(zhèn)。項(xiàng)目地具有優(yōu)異的區(qū)位優(yōu)勢、良好的地質(zhì)條件、便利的交通、完備的基礎(chǔ)設(shè)施，適宜本項(xiàng)目的建設(shè)，該選址合理、可行。1.3.3 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)

16、模和投資規(guī)模，本項(xiàng)目總工期為3年：2015年11月2018 年 11 月。1.3.4 投資構(gòu)成及資金來源投資構(gòu)成：項(xiàng)目總投資1200 萬元，其中建設(shè)投資900 萬元，流動(dòng)資金300 萬元。資金來源：項(xiàng)目所需資金計(jì)劃主要由項(xiàng)目承辦單位自籌解決，政府鼓勵(lì)性政策補(bǔ)貼 100 萬元。1.3.5 綜合評價(jià)本項(xiàng)目建設(shè)在充分發(fā)揮建德市乾譚鎮(zhèn)的地緣優(yōu)勢和生產(chǎn)優(yōu)勢的同時(shí)，還有助于促進(jìn)區(qū)域農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，對項(xiàng)目建設(shè)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也具有示范和帶動(dòng)作用。另對項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模、交易規(guī)模、銷售市場、技術(shù)方案和技術(shù)經(jīng)濟(jì)的可行性和合理性進(jìn)行了全面的分析比較，本項(xiàng)目符合乾譚鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和浙江省及建德市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

17、，并有利于促進(jìn)建德市農(nóng)牧畜業(yè)發(fā)展進(jìn)程；本項(xiàng)目實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化模式，有利于提升當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)科技水平和產(chǎn)品競爭力。通過對項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 表明，項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益顯著，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此本項(xiàng)目的建 設(shè)是必要的，技術(shù)和財(cái)務(wù)上是可行的。1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模力兀900總用地面積畝652建筑面積平方米20003勞動(dòng)定員人154項(xiàng)目規(guī)模總投資力兀1200建設(shè)投資力兀900流動(dòng)資金力兀3005正常年市場經(jīng)營收入力兀5006正常年總成本力兀300正常年固定成本力兀200正常年可交成本力兀100第二章 項(xiàng)目背景及必要性分析2.1項(xiàng)目建設(shè)背景羅隱山居

18、項(xiàng)目規(guī)劃用地位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場 內(nèi)，用地約65畝，以利用原農(nóng)村老房為游客提供以住宿服務(wù)為主，并綜合民俗活 動(dòng)、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、休閑娛樂等內(nèi)容的農(nóng)家樂休閑服務(wù)。近年來，省、市先后對發(fā)展鄉(xiāng)村旅游作出了一系列部署，并把發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅 游經(jīng)濟(jì)放在更加突出的位置，鄉(xiāng)村民宿經(jīng)濟(jì)迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。2014年,建德市提出“旅游二次創(chuàng)業(yè)重振旅游雄風(fēng)”的奮斗目標(biāo)，全市上下以全域旅游戰(zhàn)略 為引領(lǐng)，沿著推動(dòng)旅游資源成為項(xiàng)目、項(xiàng)目成為產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)形成經(jīng)濟(jì)的發(fā)展路徑， 加快項(xiàng)目建設(shè)，加強(qiáng)宣傳營銷，提升旅游環(huán)境，把建德旅游業(yè)打造成“用得成線、 留得住人、賺的了錢”的支柱型產(chǎn)業(yè)。其中 2015年一

19、季度全市鄉(xiāng)村旅游接待游客14.7 萬人次，旅游收入 1191.55 萬元，平均消費(fèi) 81.3 元，其中餐飲收入占30.6%，農(nóng)產(chǎn)品銷售收入占35.3%，住宿收入占10.8%。各種政策利好使鄉(xiāng)村旅游迎來發(fā)展新機(jī)遇。2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1 促進(jìn)林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要項(xiàng)目建設(shè)以休閑度假為功能、以民宿為載體，開展生態(tài)旅游，拓展林農(nóng)創(chuàng)收渠道和生態(tài)旅游市場的深度與廣度，推動(dòng)著林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。2.2.2 推進(jìn)杭州都市圈縣市節(jié)點(diǎn)融合發(fā)展的需要項(xiàng)目建設(shè)促進(jìn)了建德市與杭州中心城市的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)交流，使杭州都市圈各節(jié)點(diǎn)縣市之間的文化認(rèn)同感、旅游氛圍、承接輻射帶動(dòng)性、發(fā)展聯(lián)動(dòng)性越來越強(qiáng)。2.2.3 滿足城鄉(xiāng)

20、居民日益增長的休閑和健康需求的需要項(xiàng)目的建設(shè)以文化為核心、以市場為向?qū)А⒁再Y源為依托，以森林生態(tài)資源及水域資源為特點(diǎn)，創(chuàng)新模式，打造一個(gè)集休閑、度假、戶外運(yùn)動(dòng)等為一體的度假圣地，為城鎮(zhèn)居民提供天然生態(tài)的休閑康養(yǎng)之地，滿足居民日益增長的休閑和健康需求的需要。2.2.4 打造乾潭鎮(zhèn)生態(tài)健康城的需要項(xiàng)目的建設(shè)利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的體驗(yàn)活動(dòng)，能讓人體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗(yàn)有別于以往的生活。2.2.5 促進(jìn)乾潭鎮(zhèn)西部山區(qū)自我發(fā)展、農(nóng)民增收的需要項(xiàng)目的建設(shè)依托其優(yōu)美的生態(tài)及水資源優(yōu)勢，

21、利用山區(qū)資源綜合開發(fā)，以生態(tài)農(nóng)林業(yè)為基礎(chǔ)，以森林休閑養(yǎng)生、民宿度假旅游帶動(dòng)農(nóng)村業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，拉動(dòng)山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民增收、提高人們生活質(zhì)量，推動(dòng)山區(qū)資源優(yōu)勢向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的快速轉(zhuǎn)變。第三章 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測3.1 民宿市場分析與預(yù)測3.1.1 民宿整體市場概況隨著我國旅游業(yè)的發(fā)展和成熟以及越來越多的人對生活品質(zhì)要求的提高，旅游消費(fèi)逐漸從“觀光”向“休閑”快速過度，人們也不再滿足于傳統(tǒng)的農(nóng)家樂、農(nóng)莊、旅游景區(qū)提供的服務(wù)，轉(zhuǎn)而投向精致高品位的民宿休閑旅游。在美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的大背景下，兼具秀美風(fēng)景和文化內(nèi)涵的民宿項(xiàng)目如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。目前國內(nèi)民宿大致分三類：第一類為“農(nóng)家樂”，主要體現(xiàn)在“釣魚、打牌、

22、喝茶、聊天、吃飯”，是農(nóng)民自發(fā)形成的一條生財(cái)之路。第二類稱之為“夢想回歸”，它是一些在城市里打拼了大半輩子、 資產(chǎn)小有積累的退休人士， 他們中有不少是教師、公務(wù)員、設(shè)計(jì)師或是公司里的中高層管理人員。從城市再次回到當(dāng)年懷揣夢想離開的地方，重新構(gòu)筑自己的夢想。第三類為“創(chuàng)意田園”，民宿是既能與當(dāng)?shù)亟由系貧?，又有文化氛圍與人情味的住處。入住者享受的不僅是鄉(xiāng)村清新的空氣和優(yōu)美的風(fēng)景，更有民宿主人精心營造的家居環(huán)境，和樸實(shí)平和的生活之道，他們提倡的是一種環(huán)保、樸實(shí)、達(dá)觀的生活方式，追求一種“低處生活”的慢生活自由狀態(tài)。本項(xiàng)目民宿就屬于第三類。目前浙江省民宿發(fā)展處于國內(nèi)領(lǐng)先的水平， 民宿產(chǎn)業(yè)在近幾年得到了

23、快速發(fā)展，并呈現(xiàn)多元化的局面。典型代表為：（ 1） 德清洋家樂洋式民宿： 以工商投資戶為主， 面向中高端度假人群。 粗糲和精致、文飾和質(zhì)樸交融，山野自由的氛圍和高星級酒店的舒適性完美融合。一般每晚價(jià)格在 1500-4000 元。（ 2）西湖民宿：民宿主人多為城市白領(lǐng)或創(chuàng)業(yè)者，展示標(biāo)簽為文藝、小資、閑適。西湖民宿獨(dú)門獨(dú)院、風(fēng)景、生態(tài)、慢生活，它們既結(jié)合現(xiàn)代生活的需求，又與西湖旅游緊密融合，融入了主人審美意趣，向自然歸依，卻不與塵世隔絕，頗有一番“大隱隱于市”的意境。一般每晚價(jià)格在300-600 元。（ 3）鄉(xiāng)村民宿：傳統(tǒng)農(nóng)家樂、漁家樂的升級版本，呼吸自然，回歸傳統(tǒng)，在鄉(xiāng)村中感受到溫情、尋找到文化

24、、擁抱到山水的家外之家。一般每晚價(jià)格在200-400元。(4)麗水農(nóng)家樂綜合體。七要素的合理集聚，由政府引導(dǎo)整體規(guī)劃建設(shè)。從最 初為游客提供簡單農(nóng)家食宿起步，依托農(nóng)村良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的鄉(xiāng)土文化 資源，在政府主導(dǎo)下，通過“吃、住、行、游、娛、購、養(yǎng)、育”要素的合理集聚， 融入休閑農(nóng)莊、臺灣民宿和鄉(xiāng)村旅游的理念，并整合出高山避暑型、養(yǎng)生養(yǎng)老型、 民俗風(fēng)情型、休閑農(nóng)莊型、鄉(xiāng)村民宿型、參與體驗(yàn)型六大鮮明主線，它們散布在群 山之中，以低價(jià)、親民、自然吸引著都市游客。一般每晚150-300元。本項(xiàng)目就屬于這一類別。3.1.2 民宿前景與市場需求預(yù)測旅游消費(fèi)升級，推高周邊旅游市場規(guī)模。隨著居民度假旅

25、游需求的高速增長， 中國將進(jìn)入休閑旅游階段，短途游、自駕游消費(fèi)將成為常態(tài)化、高頻次消費(fèi)，周邊 游市場份額將持續(xù)提升。根據(jù)2015中國在線周邊自助游市場專題研究報(bào)告顯示， 2014年中國在線周邊游市場規(guī)模為 66.51億元人民幣，占中國在線度假旅游市場的 20%預(yù)計(jì)2017年將達(dá)到33%市場規(guī)模達(dá)到265.10億元人民幣。IMN市場耗腔元人民幣)增長率9號 9 q q 9 9 9 /o 000090 0 0% 8765432102015，017年中國在線周邊游市場規(guī)模預(yù)測300250200150100SO02015 -2017年中國在線周邊游市場規(guī)模份額預(yù)測2014年第2季度中國在線客棧民宿預(yù)訂

26、市場增長迅速，2014年第2季度在線客棧民 宿預(yù)訂市場規(guī)模達(dá)到1.3億元，環(huán)比增長58.5%,同比增長333.3%,遠(yuǎn)高于在線酒 店預(yù)訂市場整體35.8%的同期同比增速。大眾出行主體已由商務(wù)出行轉(zhuǎn)向個(gè)人旅游， 居民對于客棧民宿等個(gè)性化主題酒店需求增加，民宿預(yù)訂市場迎來爆發(fā)式增長。易 觀國際于8月份發(fā)起的“中國客棧民宿預(yù)訂市場用戶調(diào)研”項(xiàng)目顯示，高達(dá) 66.3% 的在線酒店用戶同時(shí)是客棧民宿預(yù)訂用戶，26至35歲的用戶是中國在線客棧民宿預(yù)訂用戶的主體，占50.7%的份額。對于消費(fèi)者而言，民宿產(chǎn)品區(qū)別于標(biāo)準(zhǔn)化住宿 產(chǎn)品的地方在于不僅實(shí)現(xiàn)“住”的功能，同時(shí)通過環(huán)境的營造和提供個(gè)性化服務(wù)， 使消費(fèi)者身

27、心舒展，感受到有別于日常生活的旅游體驗(yàn)。3.2.1 項(xiàng)目市場定位本項(xiàng)目位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場內(nèi)。位于杭州-富春江-新安江-千島湖黃金旅游線中段，乾潭鎮(zhèn)至杭州市區(qū) 1.5小時(shí)車程。乾潭 鎮(zhèn)為中心形成的一小時(shí)交通圈將會(huì)覆蓋杭州地區(qū)，兩小時(shí)交通圈將覆蓋上海市、黃 山市、金華市及義烏市。對于長三角的城市游客有很強(qiáng)的吸引力。但是該項(xiàng)目周邊森林旅游發(fā)展相對滯后，旅游產(chǎn)品較為單一，同時(shí)經(jīng)營能力欠 缺，管理力量薄弱，硬件設(shè)施和服務(wù)水平都亟需提升。無論從知名度還是開發(fā)運(yùn)作 成熟度來說都處于劣勢?；诖?， 建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是： 通過對地方鄉(xiāng)村特色的理解，建立一個(gè)有著濃郁鄉(xiāng)

28、土文化的獨(dú)立磁極， 充分利用周邊水庫、 林場的自身資源優(yōu)勢，打造地方特色顯著的鄉(xiāng)村民宿，為游客提供“吃、住、游、娛“四位一體健康休閑旅游，引導(dǎo)人們放下一切，把自己交給自然，來大自然過一種簡單的生活，做到人和自然的真正融合。 同時(shí)在開發(fā)初期以低價(jià)、 親民、 自然吸引游客，打造良好口碑，做到可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目初期建議一般每晚200-300 元。3.2.2 目標(biāo)客群分析目前民宿項(xiàng)目的游客多以休閑度假為目的，地域構(gòu)成主要為江浙滬客戶群體，兼有周邊省份城市客戶群體，出游結(jié)構(gòu)多為短期游。隨著家庭汽車擁有量的增多，周末去郊區(qū)旅游成為市民一種主要的休閑方式。根據(jù)相關(guān)部門的調(diào)查， 超過 2/3 的江浙滬城市家

29、庭每年都進(jìn)行郊游，其中40每年郊游 3-5 次。調(diào)查顯示， 95的江浙滬市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近1/3 的市民愿意在雙休日到郊區(qū)旅游， 其中25的市民有在外住宿的意愿。體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐奈幕袂椋?貼近土地、 真正地融入鄉(xiāng)村生活成為市民調(diào)節(jié)工作壓力， 放松身心的第一選擇。隨著旅游的發(fā)展以及消費(fèi)觀念的日漸成熟， 游客對旅游的需求結(jié)構(gòu)在發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾旅游市場需求在不斷產(chǎn)生分化， 逐漸向特色化、 多層次化的小眾市場方向發(fā)展。游客越來越多的考慮與他人不同的旅游經(jīng)歷、旅游感受和旅游收獲。而建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目更多的吸引木屋愛好者、營地愛好者、自駕車愛好者、農(nóng)耕生活愛好者等追求回歸自然，享受人與自然和諧的都

30、市旅游群體。3.3 營銷策略根據(jù)市場定位和客戶分析的研究，在營銷策略上，本項(xiàng)目應(yīng)重視以下方面：1 、 樹立品牌推廣概念， 傳達(dá)健康休閑并且有鄉(xiāng)村特色的度假理念。 本項(xiàng)目目標(biāo)群體客流大，樹立良好品牌形象有利于項(xiàng)目形象有效傳播傳達(dá)。短時(shí)期快速吸引旅游群體，制造熱鬧場面，有利于后期深入可持續(xù)發(fā)展。2 、 通過有成效的管理， 提高經(jīng)營能力及軟硬件實(shí)力， 以具有競爭力的產(chǎn)品贏得客戶的滿意度、信任度，努力讓客戶二次甚至多次來訪，形成固定度假模式。3 、通過線上線下同時(shí)傳播，例如線上的傳統(tǒng)媒介、電視、電臺等，制造事件營銷引起社會(huì)關(guān)注達(dá)到有效傳播的目的。線下可通過渠道派單，駐場等方式進(jìn)行宣傳推廣。4 、利用目

31、前流行的互聯(lián)網(wǎng)+模式，通過網(wǎng)絡(luò)營銷拓展渠道。首先要建立較為完善的技術(shù)服務(wù)保證網(wǎng)絡(luò)營銷的有效實(shí)施， 其次通過大型知名網(wǎng)站， 例如大眾點(diǎn)評網(wǎng)、途牛網(wǎng)等旅游社交網(wǎng)站與其形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過它們的推廣渠道引入游客。另外還可以通過官方微信，APP等社交軟件拓展渠道，進(jìn)行全方位的推廣傳播。第四章 地理位置選擇和區(qū)域投資環(huán)境4.1 地理位置4.1.1 地理區(qū)位乾潭鎮(zhèn)位于新安江下游，富春江畔。東與姚村鄉(xiāng)、鳳凰鄉(xiāng)接壤，南與三都鎮(zhèn)、梅城鎮(zhèn)毗連，西與楊村橋鎮(zhèn)、下包鄉(xiāng)交界，北與欽堂鄉(xiāng)、安仁鎮(zhèn)相接，東北與桐廬縣相連。東距杭州 120公里，西距新安江鎮(zhèn)30公里，是建德市東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和商品集散地。 位

32、于杭州 - 富春江 - 新安江 - 千島湖黃金旅游線中段，從杭州出發(fā)，杭千高速80 分鐘可達(dá)，對于長三角的城市游客有很強(qiáng)的吸引力。4.1.2 交通區(qū)位杭州 - 富春江 - 新安江 - 千島湖黃金旅游線中段，杭千高速公路、 320 國道穿境而過，水利交通便利。 乾潭鎮(zhèn)至杭州市區(qū)1.5 小時(shí)車程。乾潭鎮(zhèn)為中心形成的一小時(shí)交通圈將會(huì)覆蓋杭州地區(qū)，兩小時(shí)交通圈將覆蓋上海市、黃山市、金華市及義烏市。林場通過縣道大羅線連接乾潭鎮(zhèn)區(qū)，僅 20 分鐘左右車程。4.1.3 經(jīng)濟(jì)區(qū)位乾潭鎮(zhèn)2004年被國家建設(shè)部等6部委確定為全國重點(diǎn)鎮(zhèn)，被國家統(tǒng)計(jì)局列入全國千強(qiáng)鎮(zhèn)行列。乾潭鎮(zhèn)個(gè)私企業(yè)較為發(fā)達(dá)，主導(dǎo)行業(yè)有家用紡織品、

33、五金工具、膠合板等五大系列，其中家用紡織品主要生產(chǎn)各類寢具產(chǎn)品，是華東地區(qū)較為集中的生產(chǎn)基地。4.1.4 旅游區(qū)位建德市地處浙江西部，東接杭州，西邊黃山，中貫富春江、新安江，隸屬杭州市。建德是全國首批44 個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一，以“奇山碧水”的旖旎風(fēng)光和人文薈萃的名勝古跡聞名于世，是西湖新安江、千島湖黃山名山名水旅游線上的一顆璀璨明珠。4.2 區(qū)域投資環(huán)境建德?lián)碛械锰飒?dú)厚的山水生態(tài)優(yōu)勢和自然資源稟賦，既是一個(gè)適宜休閑居住的養(yǎng)生福地，也非常適合發(fā)展休閑生態(tài)旅游；交通區(qū)位優(yōu)勢凸顯，是浙江西部交通樞紐，擁有高速、國道、水運(yùn)和機(jī)場的立體交通網(wǎng)絡(luò)；資源稟賦豐富獨(dú)特，新安江水量豐富、水質(zhì)絕佳、水景優(yōu)美、水

34、能豐富，農(nóng)業(yè)有機(jī)產(chǎn)品遠(yuǎn)近聞名；再加上政務(wù)環(huán)境的不斷優(yōu)化，建德市有著投資興業(yè)的絕佳優(yōu)勢。第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案5.1 建設(shè)規(guī)模及分期開發(fā)計(jì)劃5.1.1 項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目用地面積65 畝， 其中改擴(kuò)建面積約 20000平方米、 新建總建筑面積2000平方米，包括對現(xiàn)有建筑改造、家禽養(yǎng)殖基地、休閑娛樂基地、蔬菜鮮果園、生態(tài)農(nóng)莊、新建住宿辦公用房及相關(guān)的交通及其他基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施建設(shè)。5.1.2 項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃分二期進(jìn)行，根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，本項(xiàng)目總工期為 3年：一期2015年11月2016年12月，二期2016年12月2018年11月。一期建設(shè)內(nèi)容1、裝修改造現(xiàn)有建筑，可同時(shí)容納 50

35、 人左右休閑娛樂。包括住宿、餐飲、書吧、棋牌、臺球、禪室等。2、改造原有水池一座，作為生態(tài)魚池供垂釣及食用。3、建設(shè)1000 平方米燒烤基地。4、圍護(hù)建設(shè)2000 平方米家禽養(yǎng)殖園。實(shí)施舍飼和圍欄養(yǎng)殖，把肉食性和觀賞性結(jié)合起來，5、 建設(shè) 5000平方米無公害有機(jī)蔬菜種植園。 既體現(xiàn)觀賞性， 又體現(xiàn)食用性。6、建設(shè)鮮果采摘園6000 平方米。盡力達(dá)到三季有花、四季有果。7、 生態(tài)農(nóng)莊基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)。 按照山地農(nóng)業(yè)開發(fā)的立體框架， 以宜則宜配套生態(tài)功能。新建水井，輔設(shè)水網(wǎng)；鋪設(shè)路燈，水泥路、林園道、整治山莊林園、水電配套、綠化美化等工作，力爭做到設(shè)施齊備、功能齊全，節(jié)能高效、循環(huán)利用。二

36、期建設(shè)內(nèi)容1、逐步搭建獨(dú)立木屋 15 個(gè)，每個(gè)可住宿2-8 人不等。2、修建森林泳池一座，搭配淋浴、曬場等。3、建設(shè)一個(gè)和水庫合作的垂釣場，每年組織一次捕魚觀賞季及水庫魚宴節(jié)。4、建設(shè)1000 平方米的土燒酒釀酒基地。5、建立特有精品苗木種植基地。6、 開辟環(huán)水庫騎行線路， 開展租單車業(yè)務(wù)，拓展水庫外圍戶外運(yùn)動(dòng)。 力爭做到設(shè)施齊備、功能齊全，節(jié)能高效、循環(huán)利用。7、 開辟林場山道環(huán)線， 設(shè)立休息亭， 合理規(guī)劃水庫至胥嶺徒步毅行線路， 設(shè)立接送站，達(dá)到景點(diǎn)聯(lián)動(dòng)。5.2 工程組織方案5.2.1 組織原則本項(xiàng)目因地處山地，項(xiàng)目開發(fā)面積大，基礎(chǔ)設(shè)施體量大，工程實(shí)施組織需嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃，盡可能提高建設(shè)效率，降

37、低建設(shè)措施費(fèi)用的投入。同時(shí)，考慮到山地、臨水的施工難度，需合理規(guī)劃建設(shè)順序，確保實(shí)施安全。5.2.2 初步方案構(gòu)想1、 利用分期建設(shè)安排， 一期實(shí)施時(shí)在二期用地范圍設(shè)置臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)水、 電 接口，確保一期按期完工。2、 利用山地自然條件， 統(tǒng)一規(guī)劃自上而下的臨時(shí)排水設(shè)施， 降低此部分成本投 入。3、 改造建設(shè)工程優(yōu)先啟動(dòng)， 休閑基地、 家禽養(yǎng)殖及蔬菜水果園建設(shè)在改造工程基本完成后啟動(dòng)。4、 配套設(shè)施設(shè)計(jì)統(tǒng)一考慮， 一期實(shí)施時(shí)考慮二期的協(xié)調(diào)配合以及接駁口， 降低平均配套設(shè)施成本。5、二期建設(shè)時(shí)，做好對一期已完工部分的保護(hù)。6、基礎(chǔ)工程實(shí)施時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注基坑降排水、基坑圍護(hù)，防止事故發(fā)生。第六章

38、項(xiàng)目產(chǎn)品類型6.1 主要產(chǎn)品隨著城市化的發(fā)展，生態(tài)休閑度假是發(fā)展的主導(dǎo)方向，市場需求空前擴(kuò)大。正逐步向“以城帶鄉(xiāng)，城中有鄉(xiāng)，鄉(xiāng)中有城，城郊一體化”的方向邁進(jìn)，這就要求城郊農(nóng)業(yè)要為市民提供旅游休閑娛樂場所，從近郊的桐廬蘆茨民宿，莫干山洋家樂，到臺灣的民宿火熱程度來看，親民的，差異化的休閑市場正方興未艾，隨著80、 90后的消費(fèi)市場逐漸成熟，農(nóng)居性質(zhì)的特色休閑產(chǎn)品市場很大。本項(xiàng)目建設(shè)依托得天獨(dú)厚的山水生態(tài)優(yōu)勢、交通區(qū)域優(yōu)勢和自然資源稟賦，結(jié)合農(nóng)業(yè)文化景觀、 農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、 農(nóng)事活動(dòng)、 農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的悠閑度假場所，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸

39、自然的消費(fèi)心態(tài)，形成一個(gè)集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會(huì)文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑的新型農(nóng)莊。因此本項(xiàng)目在產(chǎn)品開發(fā)上定為七大類： 觀光， 包括風(fēng)貌觀和物候觀； 休閑娛樂；采摘；購物；品嘗；農(nóng)事活動(dòng)；教育基地。6.2 產(chǎn)品性能優(yōu)勢6.2.1 觀光一是風(fēng)貌觀。觀賞浙西丘陵溝壑區(qū)特有的山大溝深、山尖坡陡、梁峁縱橫、綿延不斷、群山環(huán)抱、多路相連、多村點(diǎn)綴的風(fēng)光，觀賞春花、夏綠、秋黃、冬褐四季分明的山色，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、高山流水、特種養(yǎng)殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞，晨看濃霧、夜聽風(fēng)；春看山花爛漫，夏嘗風(fēng)雨彩虹，秋品山村秋色，冬眺千里冰封、萬里雪飄。6.2.2 休閑娛樂?。壕沸∧?/p>

40、屋、特色泥土房；吃：農(nóng)家飯；玩：垂釣、游泳、日光浴、狩獵、棋牌、山地健身等；娛：垂釣休閑，悠然人生，戶外單車，激情運(yùn)動(dòng)。6.2.3 采摘根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進(jìn)入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進(jìn)行有償采摘新鮮水果、時(shí)令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗(yàn)收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長見識，又感受勞作。6.2.4 購物養(yǎng)殖雞、鴨、魚等農(nóng)產(chǎn)品，供游客選購；吸收當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力，編織形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍，將生產(chǎn)的野菜、蔬菜、水果或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進(jìn)行包裝；收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。6.2.5 品嘗在采摘品嘗、 入住品嘗

41、的同時(shí)， 按照農(nóng)歷 12 個(gè)月每月一節(jié)的習(xí)俗， 推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受農(nóng)村飲食文化。 嘗鮮果鮮菜，品農(nóng)莊韻味。6.2.6 農(nóng)事活動(dòng)根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動(dòng)，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動(dòng)全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動(dòng)、賽畜活動(dòng)及農(nóng)產(chǎn)品交易活動(dòng)，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動(dòng)節(jié)令盛會(huì)。6.2.7 教育基地與各中小學(xué)結(jié)合， 組織學(xué)生參加農(nóng)事勞動(dòng)， 了解更多的動(dòng)植物， 學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)知識，獲得對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、高技術(shù)農(nóng)業(yè)的感性認(rèn)識，培養(yǎng)他們熱愛勞動(dòng)、熱愛生活、珍惜勞動(dòng)的優(yōu)良品

42、質(zhì)，具有寓教于樂的獨(dú)特效果，提高了旅游、休閑的文化內(nèi)涵，使農(nóng)莊成為學(xué)生的教育實(shí)踐基地。6.3 產(chǎn)品規(guī)模確定1、 依據(jù)現(xiàn)有建筑改造成可同時(shí)容納 50 人左右， 約 500 平方米的休閑娛樂場地，包括住宿、餐飲、書吧、棋牌、臺球、禪室等：500平方x2000元/平方=100萬。2、逐步搭建獨(dú)立木屋15個(gè)：15x15萬/個(gè)=215萬。3、 改造原有水池一座350 平方米， 作為生態(tài)魚池供垂釣及食用： 350 平方 x600元/平方 =21萬。4、 建設(shè)一個(gè)和水庫合作的垂釣場500 平方米， 每年組織一次捕魚觀賞季及水庫魚宴節(jié)：500平方x300元/平方=15萬。5、建設(shè)1000平方米燒烤基地：100

43、0平方x300元/平方=30萬。6、圍護(hù)建設(shè)2000平方米家禽養(yǎng)殖園：2000平方x300元/平方=60萬。7、建設(shè)5000平方米無公害有機(jī)蔬菜種植園：5000平方x100元/平方=50萬。8、建設(shè)鮮果采摘園6000平方米：6000平方x200元/平方=120萬。9、 修建森林泳池一座 300平方米， 搭配淋浴等： 300平方 x500 元/平方 =15萬。10、建設(shè)1000平方米的土燒酒釀酒基地：1000平方x500元/平方=50萬。11、建立精品苗木種植基地 10000平方米：10000平方x200元/平方=200萬。12、開辟環(huán)水庫騎行線路，開展租單車業(yè)務(wù)，拓展水庫外圍戶外運(yùn)動(dòng)：20 萬

44、。13、開辟林場山道環(huán)線，設(shè)立休息亭，合理規(guī)劃水庫至胥嶺徒步毅行線路，設(shè)立接送站，達(dá)到景點(diǎn)聯(lián)動(dòng)： 100萬。第七章 能耗分析與節(jié)能措施7.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范7.1.1 原則和標(biāo)準(zhǔn)1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行 中華人民共和國節(jié)約能源法 ，堅(jiān)持節(jié)約與開發(fā)并舉，把節(jié)約放在首位的方針，提高能源利用率，減輕環(huán)境污染，走可持續(xù)發(fā)展道路。2、認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用能源和節(jié)約能源，充分考慮能源二次使用和資源綜合利用，以求最大限度地節(jié)約能源和資源。3、積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)，嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已公布的淘汰落后工藝。7.1.2 規(guī)范和依據(jù)中

45、華人民共和國節(jié)約能源法中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法（中華人民共和國主席令第 72 號）國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定（國發(fā) 200628 號）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2011 年本）（國家發(fā)改委令第 40號）節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃（發(fā)改環(huán)資20042505 號）能源發(fā)展“十二五”規(guī)劃中國節(jié)能技術(shù)政策大綱（2006 年）國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知（國發(fā)200715 號）關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查工作的通知（工信部2010 135號）國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查指南（2011）的通知浙江省省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能工作的實(shí)施意見（浙政辦發(fā)200

46、7 17號）浙江省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查管理辦法（浙政辦發(fā)201035號）；公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2015 ;建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50033-2013 ；建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50034-2013 ；夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（JGJ134-2010）。7.2 項(xiàng)目能耗狀況和能耗指標(biāo)分析1、以全年的能源耗用量進(jìn)行分析序號名稱數(shù)量單位折算系數(shù)噸標(biāo)準(zhǔn)煤1電XX力度1.229XX2水XX萬M30.857XX合計(jì)XX2、項(xiàng)目工業(yè)總產(chǎn)值及工業(yè)增加值根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)確定本項(xiàng)目工業(yè)總產(chǎn)值為 XX萬元，工業(yè)增加值工業(yè)增加值 =工業(yè)總產(chǎn)值-工業(yè)中間投入+應(yīng)交增值稅（生產(chǎn)法）=XX

47、萬元。3、項(xiàng)目能耗指標(biāo)的計(jì)算本項(xiàng)目萬元產(chǎn)值綜合能耗（標(biāo)煤）為：0.0466噸/萬元，萬元增加值綜合能耗（標(biāo)煤）為：0.0889噸/萬元。由上表可見，該項(xiàng)目能源耗用量較小，能耗指標(biāo)遠(yuǎn)小于國家標(biāo)準(zhǔn)。因此該項(xiàng)目 是一個(gè)非常好的節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目。7.3 項(xiàng)目節(jié)能措施和節(jié)能效果分析7.3.1 建筑節(jié)能1）、建筑能耗指標(biāo)生產(chǎn)用房熱指標(biāo)為110M平方米；辦公樓和宿舍熱指標(biāo)為 70帆平方米。照明：照明照度標(biāo)準(zhǔn)為250LX。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱水平：圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)屋頂0.6 ;外墻0.55 ;地板0.5 ;門窗密封性指標(biāo)：不低于國標(biāo)IX建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法(GB7107)規(guī)定III級水平，相當(dāng)于窗戶每

48、米縫長的空氣滲透量：qL<2. 5m3/(m.h)2) 、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)車間為保溫隔熱彩鋼結(jié)構(gòu)，外墻砌體結(jié)構(gòu)為增加外墻保溫層；供熱管網(wǎng)在與室外空氣接觸、非采暖房間處采用50mmB巖棉管殼，降低管道冷熱損失。3) 、采暖供熱、空調(diào)制冷系統(tǒng)按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，并有調(diào)節(jié)控制裝置及能量計(jì)量儀表。4) 、門窗采用中空門窗，照明要確定科學(xué)的照明控制方式，選用高效節(jié)能照明光源，在室內(nèi)照明控制中，主要采用聲控、光控、紅外等智能化的自動(dòng)控制系統(tǒng)，減少照明用電和延長照明產(chǎn)品壽命。5) 、建筑材料使用節(jié)能環(huán)保新型墻體材料。7.3.2 電氣節(jié)能1 、變壓器選用 S11 型節(jié)能變壓器，負(fù)荷率在80%左右，處于經(jīng)濟(jì)

49、運(yùn)行狀態(tài)。各用能單位盡量靠近負(fù)荷中心，減少路耗。2 、低壓電器柜在低配室內(nèi)和低配電柜并列安裝，低壓側(cè)的功率因素自動(dòng)補(bǔ)償?shù)?0.93 以上。3 、生產(chǎn)工藝設(shè)備和各種輔助設(shè)施所配備的電機(jī)均為新型的 Y 系列或變頻調(diào)速電機(jī)。4 、照明燈具選用新型的高效節(jié)能型日光燈分片控制，廠區(qū)道路照明設(shè)光控裝置，節(jié)省照明用電。5 、采用建設(shè)部推薦的配電設(shè)備、變頻水泵等設(shè)備和建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。7.3.3 工藝節(jié)能本項(xiàng)目生產(chǎn)工藝路線較短，能耗較少，排污強(qiáng)度較小，污染治理方面消耗的能源量小。良好的工藝控制是實(shí)現(xiàn)能源高效利用的前提，加強(qiáng)對工藝指標(biāo)的控制，保證裝置工藝指標(biāo)處于

50、最佳狀態(tài)，避免人工頻繁的重復(fù)性操作，從而有效減少誤操作，即滿足安全生產(chǎn)的需要，同時(shí)也可避免過度或不及造成的能源損耗。7.3.4 暖通、動(dòng)力節(jié)能1 、空調(diào)、制冷等系統(tǒng)的管道、風(fēng)道，均采用保溫效果好、施工方便的保溫材料保溫，以減少損失；2 、在滿足衛(wèi)生要求的同時(shí)，盡量利用回風(fēng)能量；3 、風(fēng)機(jī)、水泵均選用國內(nèi)先進(jìn)的節(jié)能產(chǎn)品；4 、采用先進(jìn)的回風(fēng)過濾設(shè)備，降低能耗。7.3.5 節(jié)水措施節(jié)約用水是中國的一項(xiàng)重大國策，是當(dāng)前倡導(dǎo)建設(shè)“資源節(jié)約、環(huán)境友好型社會(huì)”的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是解決水資源短缺和水資源污染的重要舉措。為有效節(jié)約用水，本項(xiàng)目擬采用如下節(jié)水方案：1 、供、用水系統(tǒng)管路及設(shè)備，如閥門、水泵、冷卻

51、設(shè)備、儲水設(shè)備、水處理設(shè)施及計(jì)量儀表等，均應(yīng)選擇節(jié)能型產(chǎn)品或按國家有關(guān)規(guī)范和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的要求設(shè)計(jì)、制造、安裝。2 、企業(yè)內(nèi)各用水部門，由本企業(yè)安裝計(jì)量分水表，車間用水計(jì)量率應(yīng)達(dá)到100，設(shè)備用水計(jì)量率不低于90。并保證計(jì)量水表的完好率、檢定率。3 、在給水系統(tǒng)中應(yīng)采用良好的閥門，減少水資源的跑冒滴漏。4 、根據(jù)中國供水情況，應(yīng)用內(nèi)壁光滑的供水管材，減少管道沿程水頭損失；降低供水能耗。5 、生產(chǎn)凈循環(huán)水循環(huán)使用，減少廢水排放，節(jié)約水資源。同時(shí)根據(jù)季節(jié)變化、機(jī)組生產(chǎn)情況及時(shí)調(diào)節(jié)機(jī)組冷卻用水量大小，降低消耗量。6 、采用節(jié)水型衛(wèi)生器具以減少供水量，同時(shí)也就減少了供水能耗。第八章 環(huán)境保護(hù)與環(huán)境影響分析

52、8.1 項(xiàng)目場址環(huán)境條件項(xiàng)目位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，在供電、供氣、給排水等方面都形成了完整的配套設(shè)施，生態(tài)環(huán)境好，周邊無污染源。8.2 項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響8.2.1 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響分析1. 項(xiàng)目實(shí)施過程中環(huán)境空氣的影響揚(yáng)塵是施工期間影響環(huán)境空氣的主要污染物，來源于各種無組織排放源。其中場地清理、土方挖掘填埋和物料運(yùn)輸?shù)裙ば虍a(chǎn)塵量較大，而材料堆存、建筑機(jī)構(gòu)施工、設(shè)備安裝等工序產(chǎn)塵量較小或不揚(yáng)塵，而且揚(yáng)塵還受風(fēng)向、風(fēng)速、濕度等氣象條件影響。由于污染源多為間歇性源并且揚(yáng)塵點(diǎn)低，因此只會(huì)在近距離內(nèi)形成局部污染。施工期間產(chǎn)生的污染物未經(jīng)充分?jǐn)U散稀釋就

53、進(jìn)入地面呼吸帶，將會(huì)給現(xiàn)場人員的施工、生活、健康安全帶來一定的影響。2. 項(xiàng)目實(shí)施過程中水環(huán)境的影響施工期水污染源主要為施工區(qū)的沖洗廢水、施工隊(duì)伍的生活污水等。沖洗廢水主要來源于石料等建材的洗滌，主要污染物為S6生活污水主要污染物為ssBOD COD?。沖洗廢水的排放特點(diǎn)是間歇式排放，廢水量不穩(wěn)定。施工中往往用 水量無節(jié)制、廢水排放量大，若不采取措施，將會(huì)在施工現(xiàn)場隨意流淌，對周圍水環(huán)境及景觀造成一定影響。3. 項(xiàng)目實(shí)施過程施工噪聲的影響工程施工期間的噪聲主要來源于施工機(jī)械和建筑材料的運(yùn)輸，車輛馬達(dá)的轟鳴及喇叭的喧鬧聲。施工時(shí)對周圍環(huán)境的主要影響是施工噪聲，其輻射范圍較廣，晝間最大距離近150

54、 米，夜間影響更為嚴(yán)重。4. 項(xiàng)目施工渣土處理處置施工挖掘產(chǎn)生的土方以及施工過程中產(chǎn)生的渣土，必須到市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門辦理建筑垃圾準(zhǔn)進(jìn)、處置手續(xù)，由施工單位或承建單位和市容局渣土辦聯(lián)系 外運(yùn)。8.2.2 項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)境影響分析本項(xiàng)目飼養(yǎng)雞鴨的過程等會(huì)產(chǎn)生的一些粉塵、噪音等污染，只要采取措施加以處理，會(huì)保持良好的自然生態(tài)環(huán)境，產(chǎn)生污染的程度較小。飼養(yǎng)雞鴨及飼料運(yùn)輸過程中產(chǎn)生的粉塵及噪音、生活垃圾等形成了本項(xiàng)目的主要污染源。8.3 擬采取的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)8.3.1 國家環(huán)保法律法規(guī)環(huán)境保護(hù)堅(jiān)持“以預(yù)防為主，防治結(jié)合，綜合治理”的原則，各部門共同采取措施，對污染進(jìn)行聯(lián)合防治，以達(dá)到國家及地方有關(guān)環(huán)境保護(hù)方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。1)環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品技術(shù)要求節(jié)能燈( HJ/T 230-2006 )；2)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3838-2002)；3)地下水質(zhì)量