大型城市綜合體市場(chǎng)分析和研究報(bào)告

1、852008-11-24 世聯(lián)地產(chǎn)􀂷市場(chǎng)研究部大型城市綜合體市場(chǎng)分析和研究報(bào)告鍵入文字目的：本項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整建議 困難：咨訊不對(duì)稱、信息龐雜、工作時(shí)間周期短 工作已進(jìn)入概念設(shè)計(jì)階段、轉(zhuǎn)述董事會(huì)目標(biāo) 根本解決問(wèn)題 系統(tǒng)的方法立即解決問(wèn)題努力追求 2 城市研究區(qū)域研究地鐵研究項(xiàng)目屬性研究界定綜合體研究寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合與區(qū)域發(fā)展階段的吻合？限制條件產(chǎn)品組合核心問(wèn)題產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？界定客戶目標(biāo) 產(chǎn)品組合合適體量比例？ 體量比例 產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測(cè)算吻合？ 布局優(yōu)化 產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？ 3 城市研究區(qū)域研究地鐵研

2、究項(xiàng)目屬性研究界定綜合體研究寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合與區(qū)域發(fā)展階段的吻合？限制條件產(chǎn)品組合核心問(wèn)題產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？界定客戶目標(biāo) 產(chǎn)品組合合適體量比例？ 體量比例 產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測(cè)算吻合？ 布局優(yōu)化 產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？ 4 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目所屬區(qū)域地處成都城南CBD，通達(dá)性強(qiáng) 區(qū)域交通優(yōu)越。通過(guò)天府大道、繞城 成綿高速 至新都大豐 高速、城市一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)等與城區(qū)九里堤路地鐵1號(hào)線 各方位直接相連。 火車北站 項(xiàng)目鄰城市主干道天府大道，是周邊 郊縣華陽(yáng)進(jìn)入成都城區(qū)的主要連接道路 之一。 至郫縣、溫 規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線將拉近項(xiàng)目

3、區(qū)域繞三 江 同市中心和火車南北站的距離，增強(qiáng)區(qū) 環(huán)城二 域輻射能力。 高 環(huán) 城市核心 速 武侯祠 8km 本項(xiàng)目機(jī)場(chǎng)13.2km火車南站本項(xiàng)目天府廣場(chǎng)川藏高速至龍泉洛帶8km本項(xiàng)目火車南站市政府14km機(jī)場(chǎng)本項(xiàng)目武侯祠/錦里城南CBD4km天府大道本項(xiàng)目市政府航空港華陽(yáng)鎮(zhèn)5項(xiàng)目分析 項(xiàng)目地塊位緊臨天府大道，位于規(guī)劃中的商務(wù) 總部基地區(qū)域，商務(wù)價(jià)值高 Ø 東面：與天府軟件園一期 隔天府大道相望，東北面臨世 紀(jì)城 Ø 南面：臨大源三線道路， 圣達(dá)中信紫羅蘭新希望商務(wù)大廈、安捷倫均在世紀(jì)城建，中興大廈即將開售世紀(jì)城規(guī)劃道路大源Ø 西 面 ： 臨 未開發(fā) 商服 用四線

4、圣達(dá)中信通威地，未來(lái)將與川大科技園相鄰天府西藏中石化待出讓軟件園Ø 北面：臨規(guī)劃中的總部商紫羅蘭大源四線一期天府軟件園中冶地塊B地塊A務(wù)區(qū)，圣達(dá)、中信、通威均已大源三線 在建待出讓新希望新希望天府天合天合軟件園中石油一期新安中興通訊鼎捷規(guī)劃道路天府大道能倫天府軟件園大源三線新希望商務(wù)大廈中興天府大道6 項(xiàng)目分析 地塊臨城市主干道人民南路南延線天府大 道，位于交通十字，通達(dá)性較好 道路情況：市區(qū)世紀(jì)城 天府大道：城市主干道，雙地鐵會(huì)展中心站向八車道，大源四線世紀(jì)城 大源三線：雙向四車道，站華路天府軟件園 大源四線：雙向六車道，元華路 規(guī)劃道路：雙向二車道 圣達(dá)中信天府大道 地鐵：距離科

5、技園站約450規(guī)劃道路米，距離會(huì)展中心站約630米，規(guī)劃道路其中會(huì)展中心站是地鐵1號(hào)線一天府軟件園一期期工程終點(diǎn)站 地塊B地塊A大源三線站華路天府軟件園元華路中和鎮(zhèn)新希望新希望商務(wù)大廈商務(wù)大廈天府軟件園一期 地鐵站 地鐵科技園站 中興通訊 隔離帶 站華路 車道天府軟件園元華路 交通動(dòng)線 美視國(guó)際學(xué)校天府軟件園二期7 華陽(yáng)鎮(zhèn) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目屬性：16萬(wàn)平米的綜合體項(xiàng)目（不兼容住 宅） Ø 凈用地面積 ： 31375.35 平 方米（約47畝）規(guī)劃道路100m106米Ø 商業(yè)金融業(yè)用地 （不兼容16米住宅17米17Ø 容積率：5.2米天Ø 限 高 ： A 地

6、 塊 不 超 過(guò) 134府米，B地塊不超過(guò)128米，主體大地塊B地塊A道建筑不小于40米Ø 建筑密度：30%40%Ø 綠地率： 10%規(guī)規(guī)Ø 道路級(jí)別 ：天府大道為城劃劃市主干道，雙向八車道，大源道道32.5米三線為雙向四車道，規(guī)劃道路路路為雙向二車道117米100米大源三線天府大道123米十字u附注：地塊周邊長(zhǎng)度為依照地塊內(nèi)部圖紙比例估算值圖片8 研究界定 本次研究綜合體分析的關(guān)鍵因素研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 陸上交通及地鐵研究 城市分析 規(guī)劃及人口研究 區(qū)域發(fā)展規(guī)律研究 區(qū)域分析 KPI體系 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 寫字樓 商業(yè) 酒店 產(chǎn)品分析 住宅 公寓 9 城市研

7、究區(qū)域研究地鐵研究項(xiàng)目屬性研究界定綜合體研究寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合與區(qū)域發(fā)展階段的吻合？限制條件產(chǎn)品組合核心問(wèn)題產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？界定客戶目標(biāo) 產(chǎn)品組合合適體量比例？ 體量比例 產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測(cè)算吻合？ 布局優(yōu)化 產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？ 10 成都是中國(guó)的二線城市，在川渝經(jīng)濟(jì)圈中處于龍頭地 城市研究-城市地位 位， 2007年末省政府提出“成都要向現(xiàn)代化國(guó)際大都 市邁進(jìn)”的戰(zhàn)略目標(biāo) 川渝經(jīng)濟(jì)圈城市經(jīng)濟(jì)群排名制造業(yè)、工 四川覆蓋區(qū)域：成都、廣安、達(dá)1長(zhǎng)三角城市群州、瀘州、南充、遂寧、資陽(yáng)、內(nèi)江、科技、金業(yè)、交通樞紐自貢、宜賓、綿陽(yáng)

8、、德陽(yáng)、眉山、樂(lè)山2珠三角城市群融、商貿(mào)、 重慶覆蓋區(qū)域：主城九區(qū)以及潼 文化教育3京津冀城市群南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、 雙橋 、璧山 、江津 、綦江 、萬(wàn)盛 、南4山東半島城市群川、涪陵、長(zhǎng)壽 12遼中南城市群5 6川渝城市群“把成都建設(shè)成為中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)7中原城市群環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競(jìng)8海峽西岸城市群爭(zhēng)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市?！?3 成都市委十屆五次全會(huì)9湘中城市群確立了我市奮斗的“新三最”目標(biāo) 4關(guān)中城市群10711長(zhǎng)江中游城市群10省委對(duì)成都提出要求：成都要率先12哈大齊城市群在全省實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會(huì)目11141 標(biāo)、率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動(dòng)四川全13滇中城市群6

9、面發(fā)展、帶動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，把成 17 都建設(shè)成為四川的“首善之區(qū)”。914淮南城市群成都要站在更高的層次、更高的領(lǐng)81515黔中城市群域思考發(fā)展定位，按照現(xiàn)代化國(guó)際13大都市的要求規(guī)劃和建設(shè)。216北部灣城市群16 17環(huán)鄱城市群11 注：十七個(gè)城市群并未完全包括我國(guó)的所有城市，西 部的大部分城市尚未形成城市群 城市研究-城市坐標(biāo) 在全國(guó)GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額的坐標(biāo)體 系中，成都處于第三梯隊(duì)領(lǐng)先地位 第一梯隊(duì)：上海、北京 第二梯隊(duì)：廣州、深圳 各城市GDP和社零位置分布 第三梯隊(duì)：蘇州、天津、重 北京第一梯隊(duì)?wèi)c、杭州、無(wú)錫、青島、寧波、南社零京、成都、大連、沈陽(yáng)、武漢3500 第四梯隊(duì)：東

10、莞、唐山、濟(jì)廣州南 、石家莊、哈爾濱、鄭州、長(zhǎng)3000成都 沙、福州、淄博、常州、西安 第五梯隊(duì)：昆明、廈門、南 2500福州第二梯隊(duì)昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜第三梯隊(duì)昌 、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴2000陽(yáng)、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉貴陽(yáng)安、?？?500紅色為東部城市第四梯隊(duì)蘭色為西部城市1000第五梯隊(duì)綠色為中部城市 500 GDP 0 020004000600080001000012 如成都經(jīng)濟(jì)保持2006年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2012年達(dá)到 城市研究-城市經(jīng)濟(jì) 北京現(xiàn)在的水平，2013年達(dá)到上海現(xiàn)在的水平，2014 年達(dá)到廣州和深圳現(xiàn)在的水平。 2006 年成都與一線城市人均GDP比較

11、 (元 /人 ) 2006 年成都與一線城市人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較 （萬(wàn)元/人） 80000.00 69450 70000.00 631002.50597102.2760000.002.071.97 485052.001.8550000.00 40000.001.501.06 30000.00251711.00 20000.00 0.50 10000.00 0.000.00上海北京深圳廣州成都上海北京深圳廣州成都2006年成都人均GDP增長(zhǎng)率13.7%2006年成都人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率12.8%2006年成都與一線城市人均消費(fèi)性支出的比較2006 年成都與一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比

12、重的比較(元/人)80.00%70.01%20000.0070.00%166281544557.73%147621482560.00%50.55%48.84%15000.0046.72%50.00% 10302 40.00% 10000.00 30.00% 5000.0020.00%10.00%0.000.00%上海北京深圳廣州成都上海北京深圳廣州成都2006年成都人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率6.8%2006年成都第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重增長(zhǎng)率14.9%13 資料來(lái)源：成都及各地統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 城市研究-城市房地產(chǎn) 受宏觀調(diào)控影響，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情 緒漸濃，將步入市場(chǎng)調(diào)整期 Ø 走價(jià)不

13、走量 Ø市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒 2007 年9 月末 ， 9.27 新政推 出后，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，銷售 成都 受到一定影響，9月后交易量呈Ø短線投資客出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。 主城區(qū)商品房成交Ø價(jià)格上升速度增快量從 8 月份的 140 萬(wàn)平方米下降Ø地價(jià)上升速度比樓價(jià)上升到12月的80萬(wàn)平方米。速度快 從價(jià)格來(lái)看，18月，全市Ø投資者及開始拋售商品房成交均價(jià)為4071元/平方Ø理性開發(fā)商降價(jià)米 ，新政出臺(tái)后 ，價(jià)格下降 ，Ø 開發(fā)商跟隨降價(jià)11 月份 ，全市商品房成交均價(jià)3752元/ 進(jìn)入2008年，住宅降價(jià)加速?gòu)?fù)危發(fā)展階蕭條階蘇機(jī)段段階

14、階段段14 城市研究-房產(chǎn)政策927政策出臺(tái)后，多數(shù)投資者退出，購(gòu)房者觀望氛圍濃厚，成交量大幅下滑項(xiàng)目訪談?wù)哒邔?duì)投資者的影響政策對(duì)銷售情況的影響我在開盤前認(rèn)籌客戶40個(gè)，但實(shí)際購(gòu)買客戶只有2008.01.08開盤，推出450套，至今銷售140套，金林俊景王先生個(gè)，其中大部分都是投資者，因?yàn)楹暧^政策被擠出；銷售率僅為30%；07.12.01開盤，推出320套，當(dāng)日售出180套，弘邦· 領(lǐng)邸許小姐927政策出臺(tái)后，很多購(gòu)房都在觀望；之后近兩個(gè)月僅售出20套，合計(jì)200套；我們項(xiàng)目80%的客戶是投資者，基本上都是外地在成07.10開盤，受927政策影響，銷售狀況不佳，錦西國(guó)際張小姐都做生

15、意的。但由于我們?cè)?7年10月開盤，受927政銷售率接近30%；策影響，很多投資者被擠出，銷售一直很不理想；07.07開盤，共推出1000套，至今銷售率達(dá)到現(xiàn)在投資者更為理性，買中海蘭庭的客戶大多一次性張小姐、90%，其中四次開盤，前三次開盤，推出700中海· 蘭庭付款。927新政對(duì)我們影響很大的，客戶信心不足，左小姐套，銷售98%；07.10第四次開盤，推出300觀望氛圍濃厚；套，至今還剩85套；927新政對(duì)我們樓盤影響很大，08.01.28-08.01.31這一期07.09.01開盤，推出400套，當(dāng)日售馨；華潤(rùn)· 鳳凰城曹先生近一周只售出了4套，壓力很大。09.10推

16、出200套，至今還剩10余套。目前927政策對(duì)我們的銷售還是有很大影響的，很多06.12一期開盤，推出130套，到07.03售完；盛南領(lǐng)地方小姐客戶的按揭一直辦不下來(lái)。在成都成為新特區(qū)后，很07.04二期開盤，到現(xiàn)在僅剩5%，約20套；總多深圳、上海的投資者過(guò)來(lái)投資；體銷售率95%；一期07.11.10開盤，推出255套，主力戶型為大城際王先生新政對(duì)銷售有很大影響，很多人都在觀望；80-120平米，1號(hào)樓售70%，7號(hào)樓售90%；新政對(duì)銷售有很大影響，很多人都在觀望。二期共城南趙小姐270套，本來(lái)預(yù)計(jì)1月份開盤，但現(xiàn)在市場(chǎng)行情不好，一期07.10.01開盤，推出177套，銷售90Downtow

17、n%。加上萬(wàn)科降價(jià)15-30%，我們現(xiàn)在根本開不了盤。從2007年新增外資企業(yè)狀況來(lái)看，外商直接獨(dú)立投資的 城市研究-外資企業(yè) 信心大大增強(qiáng)，制造業(yè)仍是外資進(jìn)入的重要領(lǐng)域 ，港資 企業(yè)發(fā)展速度快 2007年全市新登記外商投資企業(yè)類型Ø2007年全市新登記外商30.33% 投資企業(yè)300戶，平均每 1.21天誕生一戶 Ø截至2007年11月25日， 2.67% 67% 本市共有外商投資企業(yè) 2554戶，比2006年同期 中外合資企業(yè) 中外合作企業(yè) 外商獨(dú)資企業(yè)（2254戶）增長(zhǎng)13.33。近年來(lái)，外商獨(dú)資企業(yè)已成為成都利用外資的主要方式，這表明外資對(duì)成都的市場(chǎng)環(huán)境、法制環(huán)境、

18、商務(wù)環(huán)境滿意度評(píng)價(jià)正逐年升高，外商直接獨(dú)立投資的信心大大增強(qiáng)。2007年新增外資企業(yè)行業(yè)分布2007 年成都新增外資企業(yè)國(guó)別和地區(qū)分布制造業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)香港18%22%5.30%房地產(chǎn)美國(guó)23%34.70%臺(tái)灣信息傳輸、計(jì)算機(jī)服6%21.30%務(wù)和軟件業(yè)新加坡12%5.30%15.70%批發(fā)和零售業(yè)英屬維爾京群島6%10%13%科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)日本和地質(zhì)勘察業(yè) 8%其他其他呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主逐步向高新技術(shù)制造業(yè)并重發(fā)展轉(zhuǎn)隨著CEPA和入世承諾的進(jìn)一步兌現(xiàn)，港資進(jìn)入成都市變的態(tài)勢(shì)。從事研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、封裝、測(cè)試等國(guó)際水場(chǎng)加快了步伐 ，香港成都經(jīng)濟(jì)來(lái)往將進(jìn)一步密切平的微電子、集成電路等先

19、進(jìn)制造業(yè)的外資企業(yè)日漸增多16 資料來(lái)源：成都商務(wù)局 城市研究區(qū)域研究地鐵研究項(xiàng)目屬性研究界定綜合體研究寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)目標(biāo)下的物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合？物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合與區(qū)域發(fā)展階段的吻合？限制條件產(chǎn)品組合核心問(wèn)題產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？界定客戶目標(biāo) 產(chǎn)品組合合適體量比例？ 體量比例 產(chǎn)品組合體量比例與經(jīng)濟(jì)測(cè)算吻合？ 布局優(yōu)化 產(chǎn)品組合體量的布局優(yōu)化？ 17 城市層面解構(gòu)區(qū)域 區(qū)域分析 區(qū)域概況 區(qū)域交通 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 中心區(qū)發(fā)展規(guī)律 18 城市層面成都市正由單中心向多中心發(fā)展，高新南區(qū)處在城市的戰(zhàn)略發(fā)展方向上，將成為成都市的新中心 成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略是 向東向南發(fā)展 ，南部將建 立一個(gè)新

20、的城市中心 老城中心 ü 城東、城西整體定位為以居 住為主的板塊屬性，重點(diǎn)發(fā)展城東，控 制向西發(fā)展 ü 城北大商貿(mào)、大物流板快 ü 城南規(guī)劃為城市新中心，定 位為行政辦公中心、創(chuàng)新研發(fā)中心、區(qū) 域總部基地、現(xiàn)代服務(wù)基地、宜居人文 住區(qū) 新中心 19 城市層面高新南區(qū)將成為成都市的國(guó)際化CBD中心區(qū)，吸引世界500強(qiáng)企業(yè)、知名企業(yè)及各國(guó)領(lǐng)事館的匯集 1997年定位：“現(xiàn)代化城市新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地” 2004 年的定位 ： “城市副中行政文化中心心”站南片區(qū)創(chuàng)新研發(fā)中心 2007年的定位“城市新中心， 現(xiàn)代化新城區(qū)”，具體目標(biāo)為：城 市建設(shè)區(qū)面積約35平方公里，

21、其中 會(huì)展中心 外環(huán)生態(tài)保護(hù)帶約3.8平方公里，商務(wù)中心規(guī)劃人口約50-60萬(wàn)人。在總目標(biāo)領(lǐng)事館區(qū)區(qū)域總部基地 之下，又分有建設(shè)行政辦公中心、 金融后援中心 創(chuàng)新研發(fā)中心、區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn) 大源組團(tuán) 代服務(wù)基地以及宜居人文住區(qū)，簡(jiǎn) 稱“兩中心，兩基地，一住區(qū)”的配套居住區(qū)域五個(gè)子目標(biāo)。 華陽(yáng)片區(qū) 20 城市層面 高新南區(qū)優(yōu)勢(shì)：市府搬入、地鐵開通、領(lǐng)事館區(qū) 搬入、高端企業(yè)進(jìn)駐。將成為城市精英聚集地。 品牌開發(fā)商及大型國(guó)際國(guó)內(nèi)知名 企業(yè)入駐： 中海、華潤(rùn)、和黃、九龍倉(cāng)、建 發(fā)、嘉里、雅居樂(lè)、洲際酒店、中石 油 、中 石化 、 中信 、中興 、伊 藤洋 華 、 歐 尚 、荷 蘭GTC 、迪 卡儂 、

22、宜 家、蘇寧、奧特萊斯、中國(guó)移動(dòng)、聯(lián) 通 、 網(wǎng) 通 、 華為 、 NOKIA 、 上 海貝 爾 、IBM 、SAP、NEC（日電信息系 統(tǒng)）、SONIC、九洲電器、SCS、鼎 天軟件等 人口由行業(yè)精英組成 人口素質(zhì)高：企業(yè)高級(jí)主管、高 級(jí)白領(lǐng)、領(lǐng)事館工作人員等 高收入、對(duì)生活品質(zhì)要求較高 產(chǎn)業(yè) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)、金融業(yè) 等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 目前已有10多家 世界500強(qiáng)企業(yè) 入駐，高新南區(qū) 常住人口約2030萬(wàn)，未來(lái)會(huì)有 20個(gè)領(lǐng)事館進(jìn)駐 21 城市層面解構(gòu)區(qū)域 區(qū)域分析 區(qū)域概況 區(qū)域交通 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 中心區(qū)發(fā)展規(guī)律 22 區(qū)域概況-組團(tuán)劃分城南主要板塊：起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組團(tuán)及大源

23、組團(tuán)。華陽(yáng)片區(qū)正慢慢融入到南區(qū)的規(guī)劃中高 新 南 區(qū) 目 前 常 住 人 口 約 20-30南北向?qū)?公里的綠化帶將萬(wàn)，其中站南組團(tuán)擁有17萬(wàn)人口，政府站南與大源分隔開來(lái)，影搬遷后，片區(qū)居住人口預(yù)計(jì)可達(dá)到70響了兩個(gè)片區(qū)的融合80萬(wàn)，就業(yè)人口達(dá)到60多萬(wàn)。天府大道起步區(qū)組團(tuán)高新區(qū)騰飛的基礎(chǔ) 占地 ： 6.33 平方公里 （ 1996 年啟 動(dòng)） 功能：成熟居住區(qū)（片區(qū)由高新區(qū) 開發(fā)最早的工業(yè)區(qū)及三個(gè)居住片區(qū)組 站南組團(tuán)南部新區(qū)核心區(qū) 成） 占地：15.6平方公里（2004年啟動(dòng)） 功能：站前交通集散及商業(yè)服務(wù)、中心 商務(wù)辦公、行政中心、文化科技博覽及科技 領(lǐng)事園區(qū)（組團(tuán)內(nèi)主要分為城市副中心、南

24、站物新園組團(tuán)航空港外崛起的新區(qū)館區(qū)流工業(yè)園、創(chuàng)新孵化園區(qū)、石羊科技園、三占 地 ： 6.8 平 方 公 里 （ 2003 年 啟動(dòng)）瓦窯居住區(qū)、石羊居住區(qū)、五洲花園居住區(qū)功能：高新工業(yè)區(qū)（片區(qū)由兩大工等幾個(gè)功能組團(tuán)）業(yè)區(qū)與三大居住片區(qū)組成）華陽(yáng)片區(qū)占地：27平方公里大源組團(tuán)區(qū)域總部基地功能：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中地、生活占地：15平方公里（2005年啟動(dòng)）居住、商貿(mào)、教育科研、文化娛樂(lè)和旅功能：區(qū)域總部基地、創(chuàng)新研究中心、游等（華陽(yáng)區(qū)6千畝地劃入大源組團(tuán)，會(huì)展商務(wù)及高檔居住區(qū)（片區(qū)由三個(gè)工業(yè)區(qū)作綜合用地）與一個(gè)居住區(qū)組成）23 占地300畝、規(guī)劃容納20個(gè)領(lǐng)事館的領(lǐng)事館區(qū)落戶南 區(qū)域概況-領(lǐng)事館區(qū)

25、延線，成為繼上海、廣州后中國(guó)的第三個(gè)領(lǐng)事館區(qū) 在成都設(shè)立的領(lǐng)事館不斷增多，但都呈零星分 位置：南延線的中和場(chǎng) 布狀，為了管理方便和吸引更多的國(guó)家在蓉設(shè) 規(guī) 模 ： 占 地 300 多 畝立領(lǐng)事館，新領(lǐng)事館區(qū)的規(guī)劃和修建成為必然（約 20 萬(wàn)平米 ），規(guī)劃容趨勢(shì)納20個(gè)領(lǐng)事館 進(jìn)駐情況 ：截至 2007年 4 月，已有7個(gè)國(guó)家在成早在2003年成都市就完成了外國(guó)領(lǐng)事館區(qū)的規(guī)都設(shè)立了領(lǐng)事館，而且6個(gè)劃，并推薦了2個(gè)備選址區(qū)：高新西區(qū)的羊西線規(guī)劃中的 都是總領(lǐng)事館 ，是除上海和高新南區(qū)的南延線，最終選址權(quán)在外方領(lǐng)事館區(qū)和廣州外設(shè)立外國(guó)領(lǐng)事館最 多 的 城 市 ； 并 且 西 班2007年，南延線憑借

26、得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)特別是日牙 、菲律賓 、馬來(lái)西亞等益顯著的國(guó)際化趨勢(shì)最終勝出。規(guī)劃的領(lǐng)事館國(guó)家都已表明了在成都設(shè)區(qū)占地300多畝，建筑群主要以歐式風(fēng)格為主，立領(lǐng)館的意向。形成相對(duì)集中的外籍人士居住區(qū)和類似北京三里屯的酒吧一條街，進(jìn)一步推動(dòng)城南的國(guó)際化進(jìn)程已進(jìn)駐國(guó)家美國(guó)德國(guó)韓國(guó)泰國(guó)新加坡法國(guó)巴基斯坦2006.5 升 級(jí)2006.5達(dá)成開館時(shí)間1985.102004.122005.22006.112007.4為總領(lǐng)事館協(xié)議級(jí)別總領(lǐng)事館領(lǐng)事館總領(lǐng)事館24 區(qū)域概況-華陽(yáng)區(qū)華陽(yáng)位于雙流縣內(nèi)，與大源組團(tuán)相接，規(guī)劃為城南綜合性次中心，與高新南區(qū)接壤部分4000畝劃入高新南區(qū) 成都市Ø功能定位：成都

27、市區(qū)南部的綜合性次中心，將發(fā)展成城市公共服務(wù)綜合功能、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)。 Ø人口規(guī)劃： 2010年，華陽(yáng)的實(shí)際居住人口將達(dá)到30萬(wàn)人，建設(shè)用地 33.4平方公里；2020年，華陽(yáng)的實(shí)際居住人口將達(dá)到60萬(wàn)人。 華 陽(yáng) Ø產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：華陽(yáng)鎮(zhèn)在環(huán)城路一線的騎龍、三江、紅瓦、河池、長(zhǎng) 順、護(hù)國(guó)和清河等村規(guī)劃了10平方公里的城西南產(chǎn)業(yè)區(qū)，以電子電 器、生物制藥、電力能源、建筑材料為主。目前2平方公里的產(chǎn)業(yè)集中 發(fā)展區(qū)已初具規(guī)模。 現(xiàn)在已有輝煌集團(tuán)、川油井下技術(shù)公司等5個(gè)項(xiàng) 雙流縣目簽約有川開集團(tuán)、晨曦電器、飛宇電器等15家企業(yè)入駐，預(yù)計(jì)建成后產(chǎn)值達(dá)21.7億元。

28、 華陽(yáng)區(qū)規(guī)劃目前未確定，有兩個(gè)方案待批，即2003規(guī) 劃方案與2005年規(guī)劃方案 25 區(qū)域發(fā)展特點(diǎn) 高新南區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)出五節(jié)點(diǎn)的發(fā)展特征 時(shí)間序列20世紀(jì)90年代末21世紀(jì)初2005-200720082010大量土地出讓政府搬遷地鐵通車重大事件高新南區(qū)啟動(dòng)各組團(tuán)逐步啟動(dòng)品牌開發(fā)商入駐華陽(yáng)逐漸融入南區(qū)南區(qū)發(fā)展目趨成熟p 高 新 南 區(qū) 發(fā) 展 啟p 新 園組 團(tuán) 2003 年p 站 南 組 團(tuán) 的 商 服p 大 源 組 團(tuán) 規(guī) 劃 有p 政府規(guī)劃未來(lái)3-4年動(dòng) ， 主 要 由 起 步 區(qū) 組啟動(dòng)，定位為高新工業(yè)用地已基本出讓完畢，20萬(wàn)平米的區(qū)域商業(yè)中內(nèi)將高新南區(qū)的土地出團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組園區(qū)

29、；剩 余 基 本 上 為 住 宅 用心地塊將在2008年春節(jié)讓完畢團(tuán)、大源組團(tuán)及華陽(yáng)片地，且大量品牌開發(fā)商后掛牌出讓；p 站 南組 團(tuán) 2004 年p2010年，地鐵1號(hào)區(qū)組成；入駐，如和記黃埔、中啟動(dòng)，市政府預(yù)計(jì)2008p 政 府預(yù) 計(jì)于 2008線一期工程完畢通車，詳細(xì)情況海、九龍倉(cāng)等；p1996 年 ， 起步 區(qū)年正式搬遷于此，將形年四五月份搬遷過(guò)來(lái)終點(diǎn)站會(huì)展中心站距離組團(tuán)啟動(dòng)，以高新技術(shù)成新的行政辦公中心；p 大 源 組 團(tuán) 出 讓 了本項(xiàng)目約630米p 華陽(yáng)片區(qū)逐漸融入產(chǎn) 業(yè) 園 區(qū) 發(fā) 展 為 驅(qū) 動(dòng)2003 年 高 新 孵 化 園 啟少量的商服用地和住宅到南區(qū)發(fā)展中，預(yù)計(jì)有力 ，

30、 定 位 為 成 熟 居 住用；用 地 ， 品 牌 開 發(fā) 商 中6000畝土地劃入大源組區(qū)。信 、 中 興 、 中 海 、 華p 大 源組 團(tuán) 2005 年團(tuán)，綜合用地性質(zhì)潤(rùn)、建發(fā)、嘉里、伊藤啟 動(dòng) ， 新 的 會(huì) 展 中 落洋華堂等進(jìn)駐成；2002年天府軟件園 拿地，2005年啟用； 26 區(qū)域發(fā)展趨勢(shì) 高新南區(qū)的發(fā)展趨勢(shì), 大勢(shì)所驅(qū),市民看好, 成為成都市的未來(lái)最熱點(diǎn)的發(fā)展區(qū)域 成都目前沒有真正意義上的甲級(jí)寫字樓，唯一數(shù)的上就是香格里拉，時(shí)代廣 場(chǎng)是次甲級(jí)的，高新南區(qū)未來(lái)發(fā)展寫字樓應(yīng)該會(huì)以IT行業(yè)為主，城南是很有 發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。 高緯環(huán)球 物業(yè)管理部助理董事 陳旭峰 在我們這里購(gòu)房的人

31、大多是在高新南區(qū)工作的人，因?yàn)榫嚯x比較近，而且隨 著地鐵的開通，交通會(huì)非常便利；南區(qū)目前相對(duì)主城區(qū)來(lái)看比較冷清，但未 來(lái)幾年內(nèi)肯定會(huì)成為成都的熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，必經(jīng)政府馬上要搬遷過(guò)來(lái)了，而 且世紀(jì)城的發(fā)展也是非常不錯(cuò)的。 大城際 置業(yè)顧問(wèn) 王博 27 城市層面解構(gòu)區(qū)域 區(qū)域分析 區(qū)域概況 區(qū)域交通 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 中心區(qū)發(fā)展規(guī)律 28 區(qū)域交通 三橫四縱構(gòu)建高新區(qū)內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，各區(qū)域 之間快速連通 起 三橫四縱構(gòu)建完善的區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)： 步 區(qū) 組 三橫：三環(huán)路、繞城高速、迎賓 團(tuán) 大道 四縱：天府大道、站華路、元華 路、紅星路南延線 新 園 三環(huán)路 組 站團(tuán)南武侯大道組紅團(tuán)通過(guò)區(qū)域內(nèi)的三橫四縱，將成熟星機(jī)

32、場(chǎng)高速 居住區(qū)（起步區(qū)組團(tuán)）、高新工業(yè) 路 區(qū)（新園組團(tuán)）、中心商務(wù)辦公、成雅高速南繞城高速行政中心、文化科技博覽及科技園延元線區(qū)（站南組團(tuán)）和區(qū)域總部基地、華站創(chuàng)新研究中心、會(huì)展商務(wù)及高檔居路華大 路源住區(qū)（大源組團(tuán)）連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn) 天組成昆鐵路 區(qū)域的融合。團(tuán)府 大 道 29 迎賓大道 區(qū)域交通 6條公交線路、1號(hào)地鐵線及成昆鐵路等形成 的交通系統(tǒng)增強(qiáng)了區(qū)域的輻射范圍 至天府廣場(chǎng)、火車北站、大豐 道路系統(tǒng) 火車南站 地鐵火車南站站u三橫四縱三環(huán)路u機(jī)場(chǎng)高速天府立交高新區(qū)委 公交系統(tǒng)機(jī)場(chǎng)高速市政府 地鐵新益州站 u6條公交線路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在區(qū)域，直通華陽(yáng)、天府繞城高速?gòu)V場(chǎng)、大源村等多處。 地鐵

33、孵化園站 1號(hào)地鐵 元站地鐵世紀(jì)城站 u1號(hào)線貫穿成都南北，大豐-火車北站-天府廣場(chǎng)華華 天府軟件園 火車南站-世紀(jì)城站-科持園站-華陽(yáng)廣場(chǎng)。路路紅星路南延線天成昆鐵路府地鐵科技園站迎賓大道大u成昆鐵路到達(dá)成都高新區(qū)界，最終接到天府大道道的世紀(jì)城路口，預(yù)計(jì)將會(huì)在此處有站點(diǎn)。 地府河站鐵 地鐵1號(hào)線 區(qū)域內(nèi)快捷的交通體系將項(xiàng)目的輻射范圍 華陽(yáng)廣場(chǎng) 30 從高新區(qū)擴(kuò)大到市區(qū)、華陽(yáng)乃至全國(guó)。 至華陽(yáng) 區(qū)域交通 區(qū)域內(nèi)大型停車場(chǎng)、多個(gè)綠地公園等公共 設(shè)施的設(shè)置，將進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域的吸引力 體育 停車場(chǎng)成都火車南站公園三環(huán)路u世紀(jì)城：地面+地下，10000個(gè)停車位高新區(qū)委紅星路南延線 新益州 國(guó)防 公園

34、市政府 公園 公園 繞城高速 新世紀(jì)公園 至機(jī)場(chǎng) u新益州公園 u體育公園 u國(guó)防公園 元站150世紀(jì)城大型停車系統(tǒng)u新世紀(jì)公園華華畝路綠路u150畝綠地地迎賓大道天府地大鐵道地鐵1號(hào)線31至華陽(yáng) 城市層面解構(gòu)區(qū)域 區(qū)域分析 區(qū)域概況 區(qū)域交通 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 中心區(qū)發(fā)展規(guī)律 32 城南CBD內(nèi)部功能：以辦公功能為主兼顧其它 職能適度發(fā)展 不同級(jí)別CBD寫字樓開發(fā)規(guī)模 CBD規(guī)模人均占有量分類級(jí)別主要城市例舉（建筑面積：萬(wàn)平米）（人/平米）活力四射的CBD內(nèi)應(yīng)當(dāng)以辦公職能為主，兼顧其它職 紐約 、東京 、倫敦 、巴 第一類世界級(jí)1500-2500約1.2-3.5能發(fā)展，因此寫字樓建設(shè)量黎等應(yīng)約占到5

35、0%；多倫多 、悉尼 、上海 、第二類全球區(qū)域級(jí)500約0.4-1.6北京等第三類國(guó)家級(jí)深圳、廣州、天津等300約0.4第四類地區(qū)級(jí)合肥、長(zhǎng)沙、大連等150-250約0.3CBD內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)：美國(guó)大中城市CBD內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)：中國(guó)北京CBD內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)：中國(guó)深圳類別組成用地占地面建筑面積類別建筑面積比例類別積比例銀 行 、 保 險(xiǎn)公 司 、 專業(yè)服 務(wù)商務(wù)辦公300萬(wàn)40%辦公機(jī)構(gòu)40%等，管理機(jī)構(gòu)辦公樓50%居住300萬(wàn)40%商店零售商店、百貨店16%公寓25%250公頃商服、文化、娛83萬(wàn)11%商服、文化、娛樂(lè)設(shè)施工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)工廠、倉(cāng)庫(kù)12%25%樂(lè)設(shè)施行政50萬(wàn)6.7%公共建筑博物館、大學(xué)、娛

36、樂(lè)機(jī)構(gòu)10%公共綠化33.39其它17萬(wàn)2.3%住宅22%道路155總計(jì)100%總建筑面積750萬(wàn)平米總建筑面積1000萬(wàn)平米33區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)-土地站南與大源組團(tuán)的土地總供應(yīng)量為3千多萬(wàn)平米，其中商服用地近30%，約900萬(wàn)平米站南組團(tuán)土地總供應(yīng)量：15.6平方公里火車南站商服用地：約160萬(wàn)平米，占10%住宅用地：約480萬(wàn)平米，占30%已出讓商服用地：約120萬(wàn)平米，占8%已出讓住宅用地：約220萬(wàn)平米，占14%三環(huán)路大源組團(tuán)土地總供應(yīng)量：15平方公里武候大道商服用地：約240萬(wàn)平米，占15%機(jī)場(chǎng)高速住宅用地：約380萬(wàn)平米，占25%政科研用地：約500萬(wàn)平米，占35%府綜合用地：約100萬(wàn)平

37、米，占7%已出讓商服用地：約40萬(wàn)平米，占3%成雅高速已出讓住宅用地：約110萬(wàn)平米，占7%已出讓科研用地：約100萬(wàn)平米，占7%繞城高速已出讓綜合用地用地：約100萬(wàn)平米，占7%成昆鐵路 住宅用地 商服用地 市政用地 站華路 土地出讓洽談中 天府大道 元華路 34 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)-土地 綜合交易時(shí)間、土地價(jià)格、土地面積等因 素的比較來(lái)看，本項(xiàng)目地塊具備成本優(yōu)勢(shì) 世紀(jì)城：2002年協(xié)議出讓土地的中海400萬(wàn)正成620萬(wàn)方式成交，28萬(wàn)元/畝；華潤(rùn)400萬(wàn)蜀都嘉泰900萬(wàn) 圣達(dá) ： 2005.10 掛牌出讓土地67建發(fā)1000萬(wàn)世紀(jì)城28萬(wàn)東方投資920萬(wàn) 萬(wàn)元/畝，宗地50畝 嘉里1000萬(wàn) 中信

38、： 2006.11 拍賣出讓土地 ， 天府70多萬(wàn) 68萬(wàn)元/畝，宗地僅26畝 圣達(dá)67萬(wàn) 本 地 塊 ： 2006.11 拍 賣 出 讓 土 西藏紫羅蘭200萬(wàn) 地，68萬(wàn)元/畝，宗地47畝本項(xiàng)目68萬(wàn)中信68萬(wàn)天合222萬(wàn)中國(guó)石油200萬(wàn)項(xiàng)目周邊土地價(jià)格(萬(wàn)元/畝)協(xié)議出讓土地1200 1000 920900年0出02005讓土地宗地面積較小u綜合交易時(shí)間、土地價(jià)格、土地面800620600400積等因素的比較來(lái)看，本項(xiàng)目地塊具4002222002002006867687028備成本優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng) 0 35 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)-房地產(chǎn) 站南已建項(xiàng)目較多空置土地較少。 大源有大量土地未出讓，待建

39、項(xiàng)目較多。 商鼎國(guó)際 首座12國(guó)航世紀(jì)中心曼哈頓豐德國(guó)際廣場(chǎng)站南組團(tuán)的待建項(xiàng)目大源組團(tuán)的待建項(xiàng)目16火車南站蜀都大廈151中航汽車城富森美蘇寧1東方希望22鉑仕歐尚 2 1迪卡高新區(qū)管委會(huì)3中信17 儂 3市中院嘉隆利宜家中小學(xué)法院134通威融城三環(huán)路4東方希望海關(guān)藍(lán)光瑞光國(guó)電5川大理想5省電力公司9深長(zhǎng)城深長(zhǎng)城和記黃埔曙光川投天府6中石化6新華社20聯(lián)通11府長(zhǎng)城14和記黃埔學(xué)校107西藏紫羅蘭（酒店）7西南設(shè)計(jì)院1名居泰和佳園成都市一醫(yī)院九龍倉(cāng)華敏武候大道830所8五星級(jí)酒店（酒店）8格蘭晴天城南科技廣場(chǎng)華電網(wǎng)通9新希望中國(guó)石油機(jī)場(chǎng)高速679新益州變電站510天合10恒澤動(dòng)力18城市1行政

40、11中石油特拉克斯1917公園11中心412鼎能12新希望大廈3人居1213安捷倫13成都電力局14天府三期14深長(zhǎng)城（住宅）成雅高速高新孵化園15宜必斯酒店（酒店）15興達(dá)新世紀(jì)公園16五星級(jí)酒店（酒店）繞城高速16成都數(shù)字維修中心17人居（住宅）17中海興業(yè)18正成18中天盈（住宅）19嘉里（住宅）19仁和（住宅）23洲際大酒店20建發(fā)（住宅）20四川廣假日酒店茂業(yè)電中心21伊滕洋華堂21荷蘭GTC大源國(guó)際會(huì)展中心中海17西蜀廊橋22規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)中心農(nóng)遷房1912銅鑼灣時(shí)尚天堂20華潤(rùn)18成達(dá)天鵝湖圣達(dá)（ 20萬(wàn)平米，土地春34花園216天節(jié)后掛牌）22578府盛南領(lǐng)地23外籍人士居住

41、區(qū)成昆鐵路一9本源之味已建在建待建1011期英郡 1213中興商業(yè)商業(yè)115 天寫字樓寫字樓美視國(guó)141府酒店酒店際學(xué)校二16住宅住宅期 市政配套市政配套站華路36天府大道元華路區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)-房地產(chǎn)站南組團(tuán)出讓土地主要為住宅，約300萬(wàn)平米大源組團(tuán)主要為商服用地，約為870萬(wàn)平米可出讓土地已出讓土地站南組團(tuán)站南組團(tuán)的土地已占地面積(萬(wàn)總建面占地面積(萬(wàn)總建面(萬(wàn)平比例比例平米)(萬(wàn)平米)平米)米)出讓大多數(shù)，目前 的可出讓土地主要 商服160104701208300是住宅用地，約為 300萬(wàn)平米住宅48030129022014660u附注：根據(jù)出讓土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，取住宅用地R=3，商服用地R=2.5

42、可出讓土地已出讓土地大源組團(tuán)占地面積(萬(wàn)總建面占地面積(萬(wàn)總建面(萬(wàn)平比例比例大源組團(tuán)的土地平米)(萬(wàn)平米)平米)米)出讓量相對(duì)較 商服24015720403120少，商服、科 研、住宅等各類住宅3802515961107462屬性的土地均有 科研500355001007100大量剩余，約為 870萬(wàn)平米 綜合10071741007174u附注：根據(jù)出讓土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，取商服用 地R=3，住宅用地R=4.2，科研用地R=1 37 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)-房地產(chǎn)華陽(yáng)區(qū)天府大道兩旁匯聚了7000-8000萬(wàn)平米的住宅，還有大型休閑娛樂(lè)設(shè)施，如極地海洋公園、成都港等 華陽(yáng)鎮(zhèn)住宅市場(chǎng) ：目前的供給量約為 7000-8

43、000萬(wàn)平米蘭橋尚舍育才竹島左岸花都 出水芙蓉 摩爾新世界：2005年?duì)I業(yè)，華陽(yáng)唯一的天府大道遠(yuǎn)大都市風(fēng)景集中商業(yè)，營(yíng)業(yè)面積4萬(wàn)多平米，主要是超錦官麗城黃金海岸盛世名居市和百貨。森宇花園20萬(wàn)區(qū)域商業(yè)中心：商業(yè)用地性質(zhì)兼容怡豐新城住宅，未來(lái)將會(huì)有20萬(wàn)住宅、20萬(wàn)商業(yè)供三利白云支金鹿國(guó)際酒店 給，形成華陽(yáng)的新商業(yè)中心嘎納印象御景臺(tái) 極地海洋公園：位于成都雙流天府大道大城際原鄉(xiāng)別墅南端華陽(yáng) ，總占地 600 畝，總投資達(dá) 10個(gè)棕櫚南岸凱華麗景億，建成后年接待量可達(dá)300萬(wàn)人次以上。鴻閣1號(hào)整個(gè)項(xiàng)目涵蓋極地動(dòng)物展示館、極地動(dòng)物表華陽(yáng)中學(xué)華陽(yáng)商業(yè)中心城南名著演館、極地科普館、海獸館、珊瑚館、貝殼鎮(zhèn)

44、政府20萬(wàn)區(qū)域商業(yè)中心館、熱帶魚類館等10大旅游項(xiàng)目。心怡德盛園華陽(yáng)(待建)南陽(yáng)錦城 成都港：位于華陽(yáng)區(qū)客運(yùn)站附近，占地廣場(chǎng)極地海洋公園118畝，是成都市水運(yùn)航運(yùn)的指揮中心。成成都港宏信南越 都港主要以休閑旅游客運(yùn)為主，將成為水上摩爾新世紀(jì)客運(yùn)中心地鐵廣都站 雅居樂(lè)花園 運(yùn)動(dòng)休閑的公共場(chǎng)所 金南園藍(lán)山河濱花園 華陽(yáng)客運(yùn)中心：總面積6.7萬(wàn)平米，二美樹麓山國(guó)際社區(qū)300余畝 級(jí)汽車客運(yùn)站，集客、貨運(yùn)輸于一體的現(xiàn)代明珠怡苑蔚藍(lán)卡地亞化客運(yùn)中心站河畔新世界麓山高爾夫球場(chǎng)商業(yè)市政 酒店 住宅 38 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)-房地產(chǎn)通過(guò)土地性質(zhì)及供應(yīng)量和供應(yīng)時(shí)間可以判斷：近期的住宅競(jìng)爭(zhēng)及中長(zhǎng)期的商務(wù)辦公競(jìng)爭(zhēng)非常激烈20

45、08-2009年的供給量(單位：萬(wàn)平米)未出讓土地的未來(lái)供給量(單位：萬(wàn)平米)高新南區(qū)大輻土地出讓，其中：60025005002030u站南片區(qū)出讓了5004502000 大量土地得以出4001400285-3051500讓，剩余土地主要300910-990200-210790-850是住宅用地；100020063085-9565-8550500120-140u大源組團(tuán)出讓了10030-4035-45130-190165-24035-50少量的商服用地與00住宅用地，仍有大大源組團(tuán)站南組團(tuán)總供應(yīng)量大源組團(tuán)站南組團(tuán)總供應(yīng)量量土地待出售 商業(yè) 商務(wù) 住宅商業(yè) 商務(wù) 住宅2005-2007年 200

46、8-2009年2010年大輻土地出讓 Ø未來(lái)兩年，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈，其中，商業(yè)供應(yīng)量約為65-85萬(wàn)平 米，商務(wù)(包括寫字樓、公寓及酒店)供應(yīng)量約為285-305萬(wàn)平米，住宅供應(yīng) 附注： u商務(wù)包括寫字樓、公寓及酒店物量約為500萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；業(yè) Ø按照政府的規(guī)劃（3-4年內(nèi)完成所有土地的出讓）進(jìn)行預(yù)測(cè)，未出讓土地 u政府計(jì)劃未來(lái)3-4年內(nèi)完成所有 的未來(lái)供給市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，其中商業(yè)供應(yīng)量約為165-240萬(wàn)平米，商務(wù) 土地的出讓 u數(shù)據(jù)來(lái)源：依據(jù)政府訪談及所提供的土地相關(guān)資料估算 2030萬(wàn)平米。 (包括寫字樓、公寓及酒店)供應(yīng)量約為910-990萬(wàn)平米，住宅供應(yīng)量約為 39 區(qū)域分析 中心區(qū)發(fā)展規(guī)律 深圳福田中心區(qū) 案例選擇原則： 1二線城市廣州珠江新城2府規(guī)劃引導(dǎo)3. 城市新興商務(wù)中心區(qū)3. 城市新興商務(wù)中心區(qū)青島政務(wù)新區(qū)40 深圳福田中心區(qū) 深圳福田中心區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了起步期、初步發(fā)展期、快速發(fā) 展期三個(gè)階段之后，即將進(jìn)入成熟發(fā)展期，形成成熟的CBD 規(guī)劃期起步期初步發(fā)展期快速發(fā)展期供應(yīng)量一般定位高端，放量也密集開發(fā)，有7個(gè)高檔樓盤推住1986年確住宅開發(fā)接近尾聲，只有一個(gè)盤面較大，主要分布在中心出，價(jià)格較高宅定為中心市，檔次延續(xù)中高檔區(qū)的四角區(qū)，之后高端寫字樓集中放量，同時(shí)在品質(zhì)和形的十年