《花園》住宅小區(qū)項目可行性研究報告

1、*花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告       *高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司二 年 月  目 錄一、摘 要 1.1 項目名稱 1.2 項目地址 1.3 項目運作主體 1.4 市場與產(chǎn)品 1.5 發(fā)展目標與思路 1.6 運作思路 1.7 投資計劃 1.8 投資效益 二、項目背景 2.1 *市房地產(chǎn)的大環(huán)境 2.2 河西規(guī)劃已初步形成 2.3 項目意義三、項目承擔單位四、市場前景預測 4.1 地理位置和優(yōu)勢 4.2 項目市場預測 4.3 銷售策略 4.4 價格定位五、項目規(guī)劃設計 5.1 設計思路 5.2 規(guī)劃面積六、投資及籌

2、措 6.1 項目投資計劃 6.2 資金來源七、投資及效益分析 7.1 全部項目 7.2 盈利能力分析 7.3 清償能力分析八、風險分析 8.1 風險因素 8.2 風險控制九、可行性研究結論附件一、摘要1.1項目名稱 *花園住宅小區(qū)項目1.2項目地址 *省南京市鼓樓區(qū)東寶路18號1.3項目運作主體 *省高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司1.4市場與產(chǎn)品*花園住宅小區(qū)位于南京市鼓樓區(qū)江東街道,是南京市城市規(guī)劃主城布局近期重點發(fā)展的河西8平方公里生活居住區(qū)。小區(qū)東靠江東北路,西靠長江,南靠東寶路,北靠清涼門大橋,環(huán)境優(yōu)美，交通便利,各類服務設施齊全,是河西僅剩的幾塊待開發(fā)建設的黃金地段。*花園住宅小區(qū)的設計定位為

3、河西生活區(qū)頂級居住小區(qū)，始終圍繞以人為本，居住區(qū)全智能化設計，以小高層為主，套型適合各層次消費人群。建筑面積為53206，整個建筑群自外而內(nèi)體現(xiàn)著簡約、流暢、清新、通透的設計理念和健康的生活方式，綠化率達45%。項目周期一年半。1.5發(fā)展目標在當前河西房勢出現(xiàn)“惜售”的大好形勢下，公司以*花園為契機，加強品牌意識，使公司成為南京地區(qū)商品房建設最有特色、最有知名度的開發(fā)商 。1.6運作思路公司運作的重點，是努力探索和創(chuàng)造一種適應未來，適應南京，適應公司的發(fā)展需要，又能夠被我們很好的駕馭和掌握的房地產(chǎn)經(jīng)營模式。公司的運作，將始終堅持滾動經(jīng)營和資本經(jīng)營相結合的原則，加強和承建商的合作與溝通，將滾動經(jīng)

4、營和資本經(jīng)營兩者有機地整合，形成互動的“鏈條”。滾動經(jīng)營:就是通過本公司東王府花園和朝天宮文博大廈房產(chǎn)相互影響,工程的前后相互促進,銷售收入的相互推動來促進發(fā)展。資本經(jīng)營:就是在國家有關政策范圍內(nèi),憑借公司的實力、信譽、經(jīng)營業(yè)績,對外進行融資,充分發(fā)揮資產(chǎn)的最大作用和功能,為公司的高速發(fā)展創(chuàng)造條件。目前，南京河西房地產(chǎn)形勢喜人，本項目完工后實現(xiàn)銷售不僅可以造福社會，而且也可獲取較高的經(jīng)濟效益。1. 7投資計劃總投資額1.37億元人民幣。1.8投資效益該項目投資具有可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。項目預計可獲得2.03億銷售收入，稅收為1140萬，利潤總額為6642萬。二、 項目背景2.1南京房地產(chǎn)的

5、大環(huán)境南京市地處*省西南部,長江下游平原,其地理位置優(yōu)越,東望大海,西達荊楚,南接皖浙,北連江淮,具有兩千四百多年的建成史,素有十朝都會”之譽,可謂雄踞東南盛名百世,極盡千年繁華。作為全國首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的歷史，燦爛的文化，雄奇的豐姿，綺麗的風光，在中華民族的發(fā)展史上占有重要的地位。南京市地處北緯30°14'-32°27'，東經(jīng)118°22'-119°14'。東與揚州、鎮(zhèn)江、常州市相連，南接安徽省宣州市，西與安徽省天長、馬鞍山、蕪湖市接壤，北首安徽省滁州市。南京市現(xiàn)轄11區(qū)2縣，面積6516平方公里，人

6、口640萬，其中市區(qū)面積975.76KM，人口269.33萬，是我國經(jīng)濟發(fā)達省份*省的省會，華東地區(qū)的重要城市，中國七大古都和長江流域四大中心城市之一。南京瀕江近海，是中國東部地區(qū)重要的交通和通訊樞紐。鐵路、公路、水路、空運、管道五種運輸方式構成了全方位、立體化和大運量的現(xiàn)代化交通運輸網(wǎng)絡。南京是我國歷史名城，六朝遺跡眾多，人文景觀薈萃，擁有玄武湖、莫愁湖、雨花臺、紫金山天文臺、中山陵等知名景點，是中國的著名旅游觀光城市，具有較高的國際知名度。南京曾被評為中國城市綜合實力“50強”第五名和中國城市投資硬環(huán)境“40優(yōu)”城市之一，1993年南京成為全國24個率先實現(xiàn)小康的城市之一，“十五”時期和本

7、世紀前十年，將是南京經(jīng)濟發(fā)展十分重要的時期。隨著改革達標深入和對外開發(fā)力度的加強，南京經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，政治上的安定團結，生活上的安居樂業(yè)，加快了房地產(chǎn)的建設發(fā)展速度，特別是在國家加大基礎建設投入，明確提出了發(fā)展住宅上，拉動內(nèi)需刺激消費，并采取了一系列促進政策。（一）政策調整激活房市。近年來，南京市政府和部門出臺了一系列激活房市的政策，用政策的引導來調動房地產(chǎn)消費的積極性。如：減免稅費、簡化程序、一門式服務，降低交易門檻激活了房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)的開發(fā)起到了積極地推動作用。（二）日益增長的房地產(chǎn)投資。加大住房建設投資，促進房地產(chǎn)的發(fā)展，2003年1-8月南京市房地產(chǎn)投資保持了穩(wěn)健的增

8、長態(tài)勢，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成了104.62億元，比上年增產(chǎn)50.5%,住宅投資乃是房地產(chǎn)投資的熱點。全市用于住宅建設投資69.14億元,同比增產(chǎn)44.8%,房地產(chǎn)投資的迅猛增產(chǎn)也預示著今后房地產(chǎn)規(guī)模將進一步擴大。（三）金融青睞房地產(chǎn)。金融部門支持房市效果顯著，國家對住房消費實施金融支持，提高了居民即期消費能力。個人住房貸款余款從1997年190億，到2002年達到825.3億元,年均增長1倍以上。而南京市2003年16月份，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)消費的新增貸款余額比年初增長均超過20%。（四）個人購房成主體。實現(xiàn)了房地產(chǎn)消費主體由集體向個人平穩(wěn)過渡。商品房銷售持續(xù)旺盛，2003年1-8月銷

9、售面積為190.24萬平方米，其中住宅銷售174.86萬平方米，分別增產(chǎn)15%和23.2%，個人已經(jīng)成為商品房銷售的主要對象。商品房銷售的旺盛，不僅給開發(fā)商增強了投資的信心，也給了消費者入市的信號，這無疑會從投資和消費兩個方面推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（五）大規(guī)模城建促使購房熱。大規(guī)模城市和道路改造貨幣化折遷量大，是住宅消費實實在在的即期現(xiàn)實需要，導致人們對房地產(chǎn)市場的預期充滿信心，這是房地產(chǎn)快速發(fā)展的基礎。賣舊買新、以小換大、二次置業(yè)者為改善居住條件，追求生活品位，在南京購買群體中所占比重日益增大，南京都市圈的形成，對周邊城鎮(zhèn)的輻射，吸引周邊居民購買南京房產(chǎn)，從各種需求和數(shù)量來看，房地產(chǎn)價格會繼續(xù)

10、走向穩(wěn)步發(fā)展。2.2河西規(guī)劃已初步形成河西新城區(qū)位于老城區(qū)西側，外秦淮河和鳳臺南路以西，新秦淮河以北，長江以東，總占地55.7平方公里，現(xiàn)有常住人口約 21萬人。通過5-10年的開發(fā)，將建成可容納56萬人口的現(xiàn)代化新南京的標志區(qū) 。三大功能的定位：一是以文化、體育、商務等功能為主的新城市中心；二是以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。規(guī)劃新城與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23 個：快速路通道3個，主

11、干道通道6 個，次干道通道6 個，支路通道9 個。地鐵線3條：1號線，2號線和4 號線。規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)， 東南部為都市工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長江和秦淮河的地理優(yōu)勢，建成濱江大道，新秦淮河大道及道路兩側的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。新城區(qū)當前建設目標是：在2005年全國十運會召開前，河西南部建城區(qū)達到3-5平方公里，同時還將建成緯八路西延，青石埂路，緯九路，江東路，上新河路，濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設施和宜人的環(huán)境迎接十運會。2.3項目的意義該項目是公司由高科技向房地產(chǎn)開拓的標志性建筑，是公司在

12、房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的重要步驟。公司以最優(yōu)的建筑質量和人性化景觀將*花園打造為河西的一顆耀眼明珠。三、 項目承建單位公司名稱: *省高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司成立時間: 1984年注冊資本: 702.54萬公司性質:有限責任公司榮譽稱號: 重合同守信用企業(yè)全國優(yōu)秀民辦科技實業(yè)國家火炬計劃項目省最佳形象企業(yè)榮譽證書中國民營科技企業(yè)百強四、 市場前景預測4.1*花園的地理位置和優(yōu)勢（一）區(qū)域因素。鼓樓區(qū)是南京市經(jīng)濟文化較為發(fā)達的一個區(qū)，它以濃厚的文化氛圍，發(fā)達的商貿(mào)業(yè)在南京市整體經(jīng)濟構架中占有重要地位。“顯山、露水、見城、濱江”南京新一輪的“百億新城計劃”的啟動，凸現(xiàn)在*花園住宅小區(qū)所在河西地塊。因它處于城區(qū)

13、或鄰近區(qū)、也聚集了高檔的建筑以及相關的商業(yè)、旅游、文化、體育、服務等行業(yè)。南京城市的獨特魅力與經(jīng)濟潛力在這里將得到展示與發(fā)展?！鞍賰|新城計劃”徹底打破了一條秦淮河將南京分為內(nèi)外兩城印象，將河西板塊拉入了城市的懷抱，通過新區(qū)建設消化城市人群，使河西房地產(chǎn)悄然升溫，這一地區(qū)成為百姓安家熱線，2002年房價就上升了500-800元/平方米。（二）區(qū)位交通。宗地所在區(qū)域內(nèi)有江東路、鳳凰西街、茶亭東街、水西門外大街、草場門大街、清涼門大街、漢中西、水廠路等城市主次干道，道路通達度高，附近有57路、39路、18路、23路、307路公交汽車，是19路、60路的停靠站，交通十分便利。（三）區(qū)域基礎設施條件。供

14、水、供電保證率100%，排水設施就近排入城市排水體系，通信設施煤氣管網(wǎng)齊全到位，所在區(qū)域毗鄰長江，主要為居住小區(qū)、空氣清新、噪音較小、環(huán)境質量好，周圍各種服務設施一應俱全，吃、穿、住、用、行、教較為方便，能夠充分滿足項目建設需求。4.2項目市場預測 縱觀河西板塊的房價走向，似乎是一路直線攀升。從2年前不到3000元的起價到今天突破5000的均價，證明該地段的發(fā)展勢頭不可小覷，除南京樓市整體“旺盛”的因素外，政府規(guī)劃政策傾斜也是帶動價格的大幅度上升的原因，相信未來兩三年內(nèi)在南京樓市大環(huán)境不變的前提下，河西板塊房價持續(xù)上揚將是不爭的事實。另外，目前河西可供開發(fā)的土地越來越少，土地的稀缺性，從而使那

15、些本身具有良好環(huán)境資源與配套資源的產(chǎn)品將在今后一段時間內(nèi)繼續(xù)升級，河西板塊的樓盤將有很大的升值空間。4.3銷售策略針對河西板塊開發(fā)的情況和人們的心理，主要運用引導、啟發(fā)、比較的銷售策略。引導：引導客戶認識到購房是長期規(guī)劃，在戶型、大小配套上要有遠見和超期意識。啟發(fā)：主要啟發(fā)客戶要將購房當作投資，可以通過借款、按揭等多種方式籌集資金。比較：就是將近幾年河西板塊房價直線上升，以及鄰近樓盤來進行比較。4.4價格定位*花園的定價為4000元/，該宗地的東面:清涼門大街千秋情緣小高層5100元/(均價)。南面:東寶花園嘉景園4600元/(均價)。西面:育才公寓4200元/(均價)。北面:江東北路金陵御沁

16、園高層5100元/(均價)由此可見*花園的定價極具競爭五、 項目規(guī)劃設計5.1設計思路*花園住宅小區(qū)的設計定位為河西生活區(qū)頂級居住小區(qū)，始終圍繞以人為本，居住區(qū)全智能化設計，以小高層為主，套型適合各層次消費人群，整個建筑群自外而內(nèi)體現(xiàn)著簡約、流暢、清新、通透的設計理念和健康的生活方式，綠化率45%。5.2規(guī)劃面積。項目位于南京市鼓樓區(qū)江東北路18號，宗地東靠江東北路，西臨長江，南靠東寶路，北靠清涼門大街，土地總面積32691，呈正方型，土地權屬性質為國有出讓土地，土地級別為五級，容級率為1.6，項目規(guī)劃總建筑面積52306.六、投資及籌措6.1 項目投資計劃。*花園項目資金計劃（萬元）時間流出

17、流入結余經(jīng)營性流出摘要金額融資性流出摘要金額經(jīng)營性流入摘要金額融資性流入摘要金額200310土地轉讓費4850自有4850011勞動力安置268借貸8000773212補交出讓金825690720041土地變更費7368342財務費12067143市收規(guī)費436627845財務費1206158678財務費1206038910建安費1500453811財務費120441812管理費504368200512財務費12042483建安費1500274845財務費120262867工程費15024788財務費1202358910管理費50230811財務費120218812銷售/p>

18、12建安費13107283銷售費50還貸2000銷售收入20006784稅收110還貸2000銷售收入20005685銷售費50還貸2000銷售收入20005186稅收220還貸2000銷售收入20002987銷售費50銷售收入200022488稅收220銷售收入200040289稅收110銷售收入2000591810銷售費110銷售收入2000780811稅收220銷售收入2000958812稅收270銷售收入237511693建安費20011493小計1277289602037580006.2資金來源。總投資為1.32億。其中自籌5000萬，融資和施工隊部分墊資為8000萬。用款計劃貫穿整

19、個工程，所以投資總額1.37億分兩年建安費用分三批。首付30%為1500萬，銷售費用410萬也主要發(fā)生在工程后期，融資8000萬同樣也貫穿整個工程。銷售收入2.03億。在工程完工后按每月實現(xiàn)銷售2000萬元預計，分十個月完成。七、效益分析7.1全部項目 *花園住宅小區(qū)投資效益測算序號名稱單價計量單位數(shù)量計量單位金額（元）元/M2【項目概況】1土地總面積32,291 m22容積率1.5 3建筑面積48,437 m24戶數(shù)544 5用地性質工業(yè)【有關費用估算】一土地費用60,152,500 1,186.55 1土地轉讓費用1,000,000 元/畝48.50 畝48,500,000 2退二進三補交

20、出讓金170,000 元/畝48.50 畝8,245,000 3土地用途變更費0.015 %48,500,000 元727,500 4勞動力安置40,000 萬/人67 人2,680,000 二市收規(guī)費4,362,441 90.07 1市政公用基礎設施配套費40 元/m248,436.50 m21,937,460 2防空地下室易地建設費30 元/m248,436.50 m21,453,095 4發(fā)展新墻體材料專項費用10 元/m248,436.50 m2484,365 5散裝水泥專項基金5 元/m248,436.50 m2242,183 6新建房屋白蟻防治費1 元/m248,436.50 m2

21、33,906 9城市建設檔案資料服務費1 元/m248,436.50 m248,437 10城市規(guī)劃設計費1 元/m248,436.50 m248,437 11環(huán)境報告編制費8,000 元1 份8,000 12建設項目綜合服務費2.2 元/m248,436.50 m2106,560 三建安費45,122,061 932 1建安費800 元/m248,436.50 m238,749,200 2勘察費4 元/m248,436.50 m2193,746 3項目可行性研究費1 元/m248,436.50 m248,437 4設計費15 元/m248,436.50 m2726,548 5電梯費200,0

22、00 元/臺16 臺3,200,000 6建設工程標底編制費0.0012 %38,749,200 元46,499 7建設工程標底審核費0.0003 %38,749,200 元11,625 9工程建筑招標代理服務費0.0090 %38,749,200 元348,743 10招標公證費0.0005 %38,749,200 元19,375 11招標合同鑒證費0.0001 %38,749,200 元3,875 12建筑施工安全監(jiān)督管理費0.0006 %38,749,200 元23,250 13監(jiān)理費0.01 %38,749,200 元387,492 14小區(qū)配套費估算1,000,000 15工程(勞動

23、)定額編制費0.001 %38,749,200 元38,749 16建設工程質量監(jiān)督費0.0015 %38,749,200 元58,124 17建筑驗線費0.50 元/m248,436.50 m224,218 18固體廢氣物管理費5.00 元/m248,436.50 m2242,183 四供電費用200,000 4.13 1電增容費0 元/戶544 戶0 2內(nèi)外線工程費估算200,000 五電信費用484,365 890.38 1電信設計費4 元/m248,436.50 m2193,746 2電信工程費6 元/m248,436.50 m2290,619 六給水費用200,000 4.13 1自

24、來水管網(wǎng)建設工程費0 元/m248,436.50 m20 2供水管線材料工程費估算200,000 七排水費用200,000 1排水管線建設費估算200,000 八煤氣費用估算200,000 九寬帶通信費用估算200,000 十管理費用0.02 %50,968,868 元1,019,377 十一財務費用0.12 %80,000,000 元9,600,000 十二銷售費用0.02 %203,746,000 元4,074,920 十三稅收11,409,776 236 1營業(yè)稅0.05 %203,746,000 元10,187,300 2城建稅0.07 %10,187,300 元713,111 3教育

25、附加稅0.04 %10,187,300 元407,492 4印花稅0.0005 %203,746,000 元101,873 投入合計137,225,441 【經(jīng)濟效益測效】一銷售收入元/m248,436.50 m2203,746,000 4,206 1住宅房4,000 元/m243,436.50 m2173,746,000 2商業(yè)房6,000 元/m25,000.00 m230,000,000 二利潤66,426,000 7.2盈利能力分析。項目計劃營業(yè)收入2.03億元,應繳稅款約1140萬,預計可獲利潤6642萬元。7.3清償能力分析。本項目投入資金38%的自籌，其余的借貸。通過效益測算及市

26、場分析，資金回收期應在2年左右，回收率在90%以上，清償能力完全可以達到100%。八、風險分析 8.1風險因素。投資房地產(chǎn)業(yè),具有高的投資回報,同時也存在一定的投資風險,投資風險主要包括以下幾種:(一)融資風險。國家最近在土地和房地產(chǎn)上出臺了許多新的政策以防止房地產(chǎn)過熱.中國人民銀行6月13日下達的關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知等，不排除國家還有新的政策出臺的可能。這些都將對項目開發(fā)產(chǎn)生很大的影響，而國家在土地方面政策的變化，也會給地價帶來相當大的影響。 （二）管理風險。本項目是公司由高科技產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)這個新的經(jīng)濟增長點開發(fā)的新項目。目前還沒有成熟的模式和經(jīng)驗，需要公司管理層結合兩方面的情況，摸索出符合公司實際和地區(qū)特點的管理模式。 （三）規(guī)模設計風險。項目的規(guī)劃設計究竟適不適合這里的人文環(huán)境。 （四）市場風險。項目能不能準確