匯率波動和房價變化情況

1、人民幣匯率的波動與我國房地產價格關系的探究 金融學金融學 楊芳楊芳 22012110609Page 2匯率變動與房地產的關系產生上述關系的原因結論以及對策建議人民幣匯率的現(xiàn)狀 2005年7月21日，我國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節(jié)、有管理的浮動匯率制度。人民幣不再盯住單一美元，將會形成更有彈性的人民幣匯率機制。但是，人民幣匯率的市場預期主要還是受美元升值或是貶值的影響。根據中國人民銀行報告，匯改以來至2012年年末，人民幣對美元匯率累計升值31.68%31.68%。2013年，美元對人民幣匯率仍以雙向波動為主，不會出現(xiàn)明顯的升值或是貶值的態(tài)勢，但是匯率的彈性進一步擴大，波動

2、的區(qū)間應該會在6.25到6.35之間，全年可能小幅升值。一、人民幣匯率的現(xiàn)狀一、人民幣匯率的現(xiàn)狀Page 4最新的人民幣匯率情況最新的人民幣匯率情況二、匯率變化與房地產價格變化之間的關系二、匯率變化與房地產價格變化之間的關系反向反向正向正向Page 6匯率變化與房價變化情況比對圖匯率變化與房價變化情況比對圖 2008年4月10日，中國人民銀行授權中國外匯交易中心公布，當天銀行間外匯市場美元對人民幣匯率的中間價為：1美元兌人民幣6.9920。這是自2005年人民幣匯改以來，美元對人民幣匯率中間價首度“破7”，人民幣升值進入了6時代。Page 9 通過以上兩圖，可以看出商品房平均銷售價格從1998

3、年2063元/平方米到2012年的5791元/平方米，上漲了180.71%。從趨勢上看，1998年2004年我國商品房的銷售價格上漲緩慢，從2005年開始我國房價開始較快地上漲。在2008年上漲的速度開始放緩，這很有可能全球金融危機有關。人民幣匯率的變動與房地產價格變化趨勢有著很大的相似之處，房地產價格的漲跌往往就是伴隨著人民幣匯率的升降?？梢哉f，人民幣升值對于房價的走高具有一定的推動作用，并且這種影響力是逐年增強的。（一）、人民幣的升值預期 國外游資大量進入人民幣升值預期羊群效應房地產價格上升（二）、流動性原因（二）、流動性原因 人民幣升值對中國潛在的通脹危機起到了推波助瀾的作用。大量的國際

4、游資涌入，加大了外匯占款的規(guī)模，央行為了保持本幣匯率的穩(wěn)定性，不得不在外匯市場上投入大量的基礎貨幣來購買外匯。外匯儲備的大量增加，使得央行的貨幣投放量亦隨之增加，通貨膨脹的壓力越來越大。人們?yōu)榱吮苊庖蛲ㄘ浥蛎浂斐傻呢敻豢s水，會傾向于拋出貨幣，或是取出銀行的長期定期存款，轉而進行其他的保值增值的投資，房地產投資受到了人們的青睞。很多人相信，只有房價可以與時俱進，跑贏通貨膨脹。在全社會買房熱的推動下，房價持續(xù)走高，過多的貨幣供給使一些城市的房地產價格暴漲。人民幣升值及升值預期央行干預外匯市場超額的貨幣供給房地產價格上漲Page 13 現(xiàn)實分析，從上圖中可以看出，我國商品房銷售價格與貨幣供應量基本

5、上保持著一致的上升趨勢。Page 14(三)、財富效應 當人民幣升值、匯率降低時，表示貨幣的對外購買力增強了，進口商品的價格下降，出口商品的價格上升，所以進口增加，出口減少，從而帶動國內的商品價格走低，人們持有實際資本會感覺自己的收入增加，財富增加，消費支出將增加，那么在房地產方面的消費也將增加，從而增加了對房地產的需求抬高其價格。 其傳導過程如下： 匯率商品價格財富消費房地產需求 從上圖可以看出，19982012年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和商品房銷售價格都是呈現(xiàn)上升的趨勢，具有相同的變化趨勢，但是兩者增加幅度相差越來越大。從理論上分析，人均可支配收入增加，必然導致消費的提高，乃至商品房價格的

6、提高，但是實際上國內的通貨膨脹高漲，超出了居民可支配收入以及匯率所引起的相對購買力提高的程度，所以說，財富效應其實沒有真正的體現(xiàn)出來。四、結論以及對策建議四、結論以及對策建議 結論：結論：隨著我國匯率制度的不斷完善，人民幣匯率波動將更加富有彈性，匯率將會對資本價格產生更加重要的影響。2005年以來，我國房地產價格不斷攀升，居高不下，而人民幣升值在其中扮演了非常重要的角色。 1、預期效應是人民幣匯率影響房地產價格的最主要途徑，但是預期效應吸引的房地產投資具有投機性，而且這種投機性放大了房地產市場的波動性。 2、流動性效應也是影響房地產價格的重要原因，當國際游資大量涌入，為了保持本幣匯率的穩(wěn)定，央

7、行不得不在外匯市場上投入大量的本幣購買外匯，貨幣供應量的增加，從而形成通貨膨脹壓力。人們這時會選擇保值增值較強的資產進行投資，如房地產。過多的貨幣追求過少的商品，從而使房價暴漲。 3、財富增加對于房價上漲的影響不是很大。對策建議對策建議第一、穩(wěn)定匯率預期，推進人民幣匯率制度改革第一、穩(wěn)定匯率預期，推進人民幣匯率制度改革 政府應該提升社會對人民幣幣值保持穩(wěn)定的預期，增加市場信息和政策的透明度，有效降低信息不對稱現(xiàn)象，避免持續(xù)預期的形成。在遵循市場規(guī)律的同時，可以采取相應的措施，拉長人民幣升值的時間。這樣可以使得通過人民幣升值套利的機會成本增加，從而有利于“擠出”投機性國際資本。第二、加強國際資本流動的監(jiān)管，引導資本理流向第二、加強國際資本流動的監(jiān)管，引導資本理流向 政府要加強對資本流動的監(jiān)管力度，積極地把外資引向發(fā)展周期長、相對穩(wěn)定的生產性領域，不應為了追求發(fā)展而盲目的將外資引向短期獲利的市場。第三