香洲名郡商業(yè)概念定位方案1

1、朗道地產營銷朗道地產營銷香洲名郡商業(yè)概念定位方案香洲名郡商業(yè)概念定位方案項目篇酒店篇商業(yè)篇目錄部分目錄部分建議篇一、項目篇我們有什么？我們有什么？一、項目篇由項目地塊控制指標一覽表得計算：由項目地塊控制指標一覽表得計算：酒店（A-3-2）總建筑面積104760 單層面積5820金融商業(yè)（B-3-1）總建筑面積112868 單層面積5643.4二、酒店篇我們要做什么樣的酒店？我們要做什么樣的酒店？三星級酒店：三星級酒店：( (標準要求標準要求) )四星級酒店：四星級酒店：(標準要求標準要求)二、酒店篇三星級酒店標準.doc四星級酒店標準.doc為什么要做這樣的酒店？為什么要做這樣的酒店？二、酒店

2、篇政府需求：政府需求：二、酒店篇增加區(qū)域政績工作； 星級酒店是政府招商引資的政績體現之一。2. 提升區(qū)域品牌形象； 星級酒店可以做為區(qū)域的品牌代表區(qū)域的形象，作為區(qū)域地標之一。 作為區(qū)政府的區(qū)域招待場所； 因為距離新的區(qū)政府很近，星級酒店可以成為區(qū)政府在區(qū)域內的招待接待場所的首選。市場需求：市場需求：二、酒店篇區(qū)政府接待； 區(qū)政府對來訪人員的接待安排需要有一個星級配置的酒店為其提供服務。2. 周邊廠區(qū)接待； 在項目周邊有各類中低端的廠區(qū)，廠區(qū)本身不具備接待商家的場所條件，星級酒店可以滿足其對大客戶的接待工作需求。 吸引外區(qū)需求人群 星級酒店在市區(qū)的占有量并不大，所以在區(qū)域內的星級高的酒店可以達

3、到更大的影響范圍，吸引區(qū)域外的需求人群到此消費。項目需求：項目需求：二、酒店篇提升項目形象； 星級酒店不僅是區(qū)域內的品牌形象的代表，也是項目本身的品牌形象代表。是區(qū)域地標，也是項目地標。 LOFT產品的配套； 星級酒店可以為項目的LOFT產品銷售提供一定的影響和號召力，提升LOFT的售價及去化速度。后期運營為LOFT提供配套服務。（硬件服務：設備資源共享；軟件服務：菜單式服務。硬件服務：設備資源共享；軟件服務：菜單式服務。） 增加商業(yè)氛圍； 星級酒店可作為商業(yè)的一部分，為商業(yè)氛圍的塑造增加濃厚的一筆。例如商業(yè)的亮化及外飾。做三、四星級酒店可行嗎？做三、四星級酒店可行嗎？二、酒店篇行業(yè)專家：行業(yè)

4、專家：二、酒店篇 經過初步實地調研發(fā)現周邊3-5公里內暫時還沒有三星級、四星級的酒店，我們項目可以彌補此區(qū)域星級酒店的空白； 星級酒店是目的性消費業(yè)態(tài)，自持風險較低，也可以給本項目帶來固定的消費人群并提升本項目整體形象； 星級酒店業(yè)態(tài)可以很好的與商住寫字樓、住宅、商業(yè)等產品形成互補，提升本項目的商業(yè)階值，使開發(fā)商的利益最大化；綜合以上3點情況，建議如下： 此項目可以做了10000平方米左右的三、四星級酒店或是商務酒店，因此區(qū)域周邊配套暫不成熟，建議選擇品牌號召力較強及有一定客群的知名酒店。 酒店商家：酒店商家：二、酒店篇初步聯系的商家有中州酒店、索菲特國際酒店、興亞建國、新華建國、弘潤華夏大酒

5、店、豐樂園大酒店、鄭州大酒店、紅珊瑚大酒店、金陽光大酒店、黃河酒店、鄭州同心商務酒店、天河大酒店、龍門大酒店、河南飯店、盛希大酒店、明珠酒店等； 經過初步與部分商家電話溝通，對方雖然認為項目位置雖然較為偏僻，周邊配套商業(yè)不完善，但是三星級、四星級酒店及商務酒店選址較為關注的為合作方式？周邊交通是否便利？商務辦公人群是否可以支撐酒店的運行？項目周邊是否有行政辦公區(qū)？商業(yè)及休閑娛樂配套是否齊全等； 以上是酒店商家較為關注的問題，需針對以上問題與商家繼續(xù)溝通跟進。二、酒店篇周邊環(huán)境：周邊環(huán)境：隨機調查：隨機調查：1.三公里內沒有同類酒店；三公里內沒有同類酒店；周邊沒有同類酒店，區(qū)域內相當于空白市場，

6、不存在市場競爭。2.周邊待開發(fā)的有周邊待開發(fā)的有LOFT和商業(yè)；和商業(yè)；項目自身具備LOFT公寓及商業(yè)地產的開發(fā)，可以形成很好的氛圍，為其提供配套支持。3.道路建設良好，交通順暢；道路建設良好，交通順暢；道路基礎設施良好，交通順暢，便于周邊人群到達。執(zhí)行酒店方案風險執(zhí)行酒店方案風險1.酒店商家存在的風險；酒店商家存在的風險；（1）定位風險：星級酒店的星級標準定位不準確會導致酒店的后期運營艱難，甚至倒閉。（2）進入風險：星級酒店商家對物業(yè)具有極高的標準要求，在正式簽約前，盲目開建會阻礙星級酒店的入駐。（3）資金風險：星級酒店的投入資金量大、周期長。2. 降低風險建議；降低風險建議；建議一：定制式

7、開發(fā)，開發(fā)前明確合作意向，簽訂意向協議后，根據星級酒店的物業(yè)需求進行設計。建議二：委托經營（掛牌經營），即開發(fā)商負責開發(fā)建設、裝修、設備購買安裝，并出資掛牌費、運營費，由酒店公司負責經營管理。建議三：前期尋找投資公司（合作銀行）融資變現，降低風險，后期區(qū)域成熟后可出售或轉租轉移風險。二、酒店篇三、商業(yè)篇我們能做什么樣的商業(yè)？我們能做什么樣的商業(yè)？商業(yè)地產盈利模式示意圖商業(yè)地產盈利模式示意圖商業(yè)地產經營環(huán)境動力關系商業(yè)地產經營環(huán)境動力關系建議一：綜合超市建議一：綜合超市三、商業(yè)篇建議二：社區(qū)配套建議二：社區(qū)配套什么是綜合超市？什么是綜合超市？三、商業(yè)篇綜合超市：綜合超市：三、商業(yè)篇綜合超市（Hy

8、permarket)或稱大型超市，英文叫General MerchandiseStore（簡稱GMS），是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超市和折扣店的經營優(yōu)勢結合為一體的，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。其多作為主力店吸引巨大的人流，保持一定人流；營業(yè)面積在10000平方米以上；衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)；采取自選銷售方式；并設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場這種業(yè)態(tài)可以充分地采用現代商業(yè)科技，較易采取連鎖經營的方式，許多跨國零售商均采取這種業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福、大潤華、丹尼斯及大商新瑪特超市等 。 為什么要做綜合超市？為什么要做綜合超市？三、商業(yè)篇市場需求

9、：市場需求：三、商業(yè)篇1.滿足周邊開發(fā)項目入住人群；滿足周邊開發(fā)項目入住人群；周邊開發(fā)項目的入住人群隨著時間的推移對購物的需求及品質必然成上漲趨勢，餐飲、娛樂、休閑、購物的一個一站式的場所將會是其最終所需。2.滿足周邊村落常住人群；滿足周邊村落常住人群；周邊村落常住人群目前消費主要以城區(qū)的一站式購物商圈為主，如果近距離出現可滿足其消費需求的綜合超市賣場，可改變其消費習慣。3.滿足周邊工廠人員；滿足周邊工廠人員；周邊各類大小工廠在有這樣一個場所出現后，可以滿足其豐富業(yè)余生活，提升生活品質的需求。項目需求：項目需求：三、商業(yè)篇1.提升項目整體形象；提升項目整體形象；一個綜合超市可以代表區(qū)域內的消費

10、品質高低和消費導向，在新區(qū)域的品牌綜合超市可以增加項目品牌形象。2.實現項目利益最大化；實現項目利益最大化；通過對主力店商業(yè)的自持，使物業(yè)升值后再出售經營權或出售物業(yè)，使項目的利益最大化。3.增加酒店經營信心；增加酒店經營信心；通過綜合超市的引入可以增加項目商業(yè)氛圍，使星級酒店入住后對后期運營增加信心。項目需求：項目需求：三、商業(yè)篇4.提升住宅售價及去化速度；提升住宅售價及去化速度；因為周邊缺乏商業(yè)配套，此商業(yè)的唯一性可以使綜合超市的引入成為炒作的熱點之一，品牌效應品牌效應提升住宅售價，且綜合超市可以為后期的物業(yè)服務形成增值服務，促進住宅的去化。5.提前占有市場份額；提前占有市場份額；因為商業(yè)

11、地產的開發(fā)不是無止境的，在一定區(qū)域內多大的商業(yè)體量可以滿足是既定的。提前開發(fā)的商業(yè)地產必然成為后期其他開發(fā)商需考慮的市場因素之一。6.降低整個項目的投資風險；降低整個項目的投資風險；由于當今國家對住宅地產的政策條令越來越嚴，商業(yè)地產的轉型成為開發(fā)商的一個趨勢。提早為開發(fā)轉型做準備也為項目投資分擔一部分風險。綜合超市可以做嗎？綜合超市可以做嗎？三、商業(yè)篇行業(yè)專家：行業(yè)專家：三、商業(yè)篇 就此項目的交通位置來說較為符合綜合超市的選址要求，現在最重要的問題是周邊固定居民人口數量達不到綜合超市選址的要求，但是商業(yè)區(qū)域開發(fā)相對較晚，需要與綜合超市洽談時找準切入點，使其可達到多方共贏； 經過初步實地調研發(fā)現

12、周邊3-5公里內暫時還沒有綜合超市，如我們項目做綜合超市則可吸引周圍3-5公里的消費人群，達到極強的聚客效果，同時可以彌補此區(qū)域綜合超市的空白； 綜合超市融合了隨機性消費及目的性消費的兩種消費人群，對周邊各類產品均有極強的帶動作用，即可提升住宅及商住寫字樓的售價，也可減少周邊商業(yè)的招商抗性，使開發(fā)商的利益最大化； 綜合超市有一套成熟的運營體系，自持風險較低，即可整體融資，也可待商鋪益價后切鋪銷售。綜合以上4點情況，建議如下：此項目可以做了2層商業(yè)共約24000平方米，其中綜合超市15108平方米，臨街商鋪8892平方米。品牌商家：品牌商家：三、商業(yè)篇初步聯系的商家有沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、永輝

13、超市、華潤萬家、丹尼斯、大商新瑪特、世紀聯華等商家，其中家樂福已去看過項目現場； 經過與部分商家溝通，對方認為項目位置較為偏僻，遠離商業(yè)區(qū)及居民區(qū)，周邊住宅的居民入住需要時間，周邊交通不便捷，周邊配套商業(yè)不完善等問題； 以上問題需要與綜合超市商家進一步溝通，尋求雙方利益共同點，打消對方的諸多顧慮。操作步驟：操作步驟：1. 與主力店商家在前期簽訂意向協議，確定具體入駐商家品牌及開發(fā)時機和開發(fā)條件； 前期開發(fā)商利用對方的品牌號召力進行推廣造勢，提升本項目其他產品價值及去化速度； 待開發(fā)時機和開發(fā)條件成熟時轉簽正式合同。周邊環(huán)境：周邊環(huán)境：隨機調查：隨機調查：三、商業(yè)篇1.三公里內沒有同類商業(yè)；三公

14、里內沒有同類商業(yè)；周邊沒有同類型的商業(yè)，所以區(qū)域內相當于空白市場，不存在市場競爭。而首先出現的品牌綜合超市易于形成最初的消費導向。2.三公里內開發(fā)項目體量入住人群可以支撐；三公里內開發(fā)項目體量入住人群可以支撐；周邊的開發(fā)項目住宅體量及常住人口，按照綜合超市的覆蓋范圍，每人一平方的體量足以支撐目前商業(yè)的開發(fā)體量。3.道路建設良好，交通順暢；道路建設良好，交通順暢；項目周邊雖然沒有通公交車，但是道路基礎設施良好，交通順暢，便于周邊人群到達。且綜合超市多數有購物班車。綜合超市方案執(zhí)行分析綜合超市方案執(zhí)行分析三、商業(yè)篇方案優(yōu)勢方案優(yōu)勢三、商業(yè)篇1.綜合超市作為主力店品牌效應大有利于項目品牌形象提升；綜

15、合超市作為主力店品牌效應大有利于項目品牌形象提升；2.綜合超市的覆蓋范圍較大；綜合超市的覆蓋范圍較大；3.綜合超市作為主力店及聚客效應強，屬于優(yōu)良物業(yè)，自持價值高；綜合超市作為主力店及聚客效應強，屬于優(yōu)良物業(yè)，自持價值高；4.綜合超市作為主力店可以通過品牌效應和聚客效應提升周邊地價升值，促進周邊物業(yè)去化速度；綜合超市作為主力店可以通過品牌效應和聚客效應提升周邊地價升值，促進周邊物業(yè)去化速度；方案劣勢方案劣勢1.綜合超市由于其所占面積大，租金收益較低（租金約為綜合超市由于其所占面積大，租金收益較低（租金約為30元元/平方米平方米/月）；月）；2.綜合超市不適合短期出售、不適合快速變現實現資金回流

16、；綜合超市不適合短期出售、不適合快速變現實現資金回流；威脅威脅1.開發(fā)建筑密度調整的不可控；開發(fā)建筑密度調整的不可控；2.前期主力店引入難度大；前期主力店引入難度大；機會機會1.找準與主力店商家的利益切入點以及引入時機攻破商家引入難題；找準與主力店商家的利益切入點以及引入時機攻破商家引入難題；2.通過主力店商家的引入增加與政府協調調整建筑密度談判的籌碼；通過主力店商家的引入增加與政府協調調整建筑密度談判的籌碼；綜合超市方案盈利模式分析綜合超市方案盈利模式分析三、商業(yè)篇綜合超市方案盈利模式分析綜合超市方案盈利模式分析三、商業(yè)篇根據市場定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃，建議該地塊主力店商業(yè)自持，也可融資或待資產溢價

17、后可整售；方案：各業(yè)態(tài)占比：綜合超市39%，名店22%，餐飲、配套10%，娛樂23%，童裝童玩2%，床上用品，家飾4%；(密度需求55%)什么是社區(qū)配套商業(yè)？什么是社區(qū)配套商業(yè)？三、商業(yè)篇社區(qū)配套：社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)配套服務半徑大于3公里，服務人口在2萬人以上，消費人群騎車不超過十五分鐘。人均建筑面積不低于1。其業(yè)態(tài)分為必備性和選擇性業(yè)態(tài)兩種。必備性業(yè)態(tài)指的是滿足消費人群日?；旧钚枨蟮臉I(yè)態(tài)，主要包括菜市場、小型百貨超市、餐飲店、美容美發(fā)店、洗染店等。選擇性業(yè)態(tài)是指滿足消費人群多樣化、個性化生活需求的業(yè)態(tài)，主要包括咖啡館、酒吧、花店、健身房等。三、商業(yè)篇為什么要做社區(qū)配套？為什么要做社區(qū)配套

18、？三、商業(yè)篇市場需求：市場需求：三、商業(yè)篇1.滿足周邊開發(fā)項目入住人群；滿足周邊開發(fā)項目入住人群；項目周邊開發(fā)入住人群對日常生活的基本需求，需要這樣一個場所的出現。2.滿足周邊工廠人員；滿足周邊工廠人員；周邊工廠人員也需要區(qū)域內有這樣一個滿足其業(yè)余生活需求場所的出現。項目需求：項目需求：三、商業(yè)篇1.增加項目收益增加項目收益 ；商業(yè)物業(yè)的售價高于住宅售價，通過商業(yè)物業(yè)的同面積高價格的銷售，增加項目收益。2.增加酒店經營信心；增加酒店經營信心；通過社區(qū)配套商業(yè)的形成可以增加項目商業(yè)氛圍，使星級酒店入住后對后期運營增加信心。3.促進住宅去化速度；促進住宅去化速度；因為周邊缺乏商業(yè)配套，社區(qū)配套商業(yè)

19、可以使住宅購買者減少考慮購買入住后生活的不便，且社區(qū)配套商業(yè)可以為后期的物業(yè)服務形成增值服務，促進住宅的去化。4.提前占有市場份額；提前占有市場份額；因為商業(yè)地產的開發(fā)不是無止境的，在一定區(qū)域內多大的商業(yè)體量可以滿足是既定的。提前開發(fā)的商業(yè)地產必然成為后期其他開發(fā)商需考慮的市場因素之一。社區(qū)配套可以做嗎？社區(qū)配套可以做嗎？三、商業(yè)篇行業(yè)專家：行業(yè)專家：三、商業(yè)篇 此項目同時也適合做社區(qū)配套型商業(yè)，可直接銷售回籠資金，同時售價高于住宅價格，提高開發(fā)商收益； 社區(qū)配套輻射在周邊2公里左右，聚客能力相對較弱，需要加重次主力的支撐，如社區(qū)超市、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)等； 通過社區(qū)配套可提升此項目的商業(yè)氛圍，也

20、可與周邊商業(yè)形成互補，相互帶動提高收益； 項目社區(qū)配套越齊全，越能提高周邊居民的便利性，也就促進住宅及商住公寓的去化速度；綜合以上4點情況，建議如下：此項目可以做了2層社區(qū)配套商業(yè)共約11286.8平方米。品牌商家：品牌商家：三、商業(yè)篇聯系的商家：丹尼斯社區(qū)店、迪歐咖啡、海底撈火鍋、阿五美食等商家，聯系主要是以次主力商家為主；經過與商家溝通，商家重點關注問題： 社區(qū)居民入駐情況：周邊項目入住率達到80%，兩公里內居住人口達到20000人； 區(qū)域成熟度：周邊公共交通便捷，交通順暢（建議公交車站提前開建）； 主力店進駐情況：有大型主力商家入駐，帶動區(qū)域人流。 周邊環(huán)境：周邊環(huán)境：隨機調查：隨機調查

21、：三、商業(yè)篇1.三公里內沒有同類商業(yè)；三公里內沒有同類商業(yè)；周邊沒有同類型的商業(yè)，所以區(qū)域內相當于空白市場，不存在市場競爭。2.三公里內開發(fā)項目體量入住人群可以支撐；三公里內開發(fā)項目體量入住人群可以支撐；社區(qū)配套針對只是自己自身項目的入住人群， 按照每人一平方的體量，目前住宅開發(fā)體量足以支撐目前社區(qū)配套商業(yè)的開發(fā)體量。社區(qū)配套商業(yè)方案執(zhí)行優(yōu)劣分析社區(qū)配套商業(yè)方案執(zhí)行優(yōu)劣分析三、商業(yè)篇方案優(yōu)勢方案優(yōu)勢三、商業(yè)篇1.社區(qū)配套商業(yè)便于短期銷售，快速變現實現資金回籠；社區(qū)配套商業(yè)便于短期銷售，快速變現實現資金回籠；方案劣勢方案劣勢1.社區(qū)配套商業(yè)的招商和銷售抗性大，容易形成不良物業(yè)被迫自持；社區(qū)配套商業(yè)的招商和銷售抗性大，容易形成不良物業(yè)被迫自持；2.社區(qū)配套商業(yè)的品牌效益及聚客效應較弱；社區(qū)配套商業(yè)的品牌效益及聚客效應較弱；3.社區(qū)配套商業(yè)的覆蓋范圍?。簧鐓^(qū)配套商業(yè)的覆蓋范圍??；威脅威脅1.沒有主力店情況下