長沙龍泊灣商業(yè)街營銷方案

1、單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版文本樣式第二級第三級第四級第五級*奇跡是精確策劃的結果長沙市經發(fā)房地產開發(fā)： 承蒙信任，我司組織專門隊伍對八方小區(qū)龍柏灣商業(yè)街的市場環(huán)境、規(guī)劃定位、營銷推廣、招商運營等方面進行了深入的研究，現(xiàn)將營銷建議方案送達，請貴司審議。 同時，我司希望近期組織一次方案演示會，向貴司領導全面的匯報我們對該項目的理解和操盤思路。 感謝貴司的一貫支持。 順頌商祺。 長沙興鼎置業(yè)顧問 2005年6月9日目 錄第一章：SWOT分析第二章：項目定位第三章：目標客戶群第四章：業(yè)態(tài)劃分第五章：銷售策略第六章：推廣策略第七章：全程營銷時間規(guī)劃第八章：招商先行機遇是從危險中來的作為房地

2、產中最高境界商業(yè)地產的操盤，我們最大的體會是只要對這項工作的危險有足夠的全面的認識，不怕危險，只怕缺乏清醒的認識，這不是沒信心，利空出盡一定是利好。利空出盡沒有中央廣場的啟示金滿地的啟示第一章 SWOT分析 1、擁有大量的、高消費能力的、固定的消費群體。 2、周邊交通流暢，私車交通方便。 3、物業(yè)品質形象較高，與業(yè)態(tài)形象相合。 4、市政府公務員小區(qū)有較好的安全感，對投資者和經營戶有一定的積極影響。 5、臨街面較長，長達170米，能形成“街”的氣候。 6、是集合主題式與社區(qū)商業(yè)為一體的綜合型商城,具備規(guī)模大、業(yè)態(tài)全等特點。 7、“龍柏灣”創(chuàng)造的就是一種大“社區(qū)商業(yè)中心”的模式，意味著它可以為周圍

3、眾多社區(qū)業(yè)主所共享。優(yōu)勢1、體量明顯偏大?？射N售面積達萬 按4000戶固定消費群體測算，對應每戶營業(yè)面積達11.25 ，體量明顯偏大。2、位置較偏，市場培育期較長，前期商業(yè)氣氛冷清。3、營運問題。兩廂商業(yè)街是按三層同時營業(yè)設計，不同樓層商鋪面積功能不一樣以適應不同業(yè)態(tài)的要求，但 是，實際營 運的過程可能是：先一層外街、后一層內街，再二層，最后是三層，運營管理具有一定的難度。4、分攤高，投資回報偏低。通過對長沙市區(qū)范圍內可比項目的租金調查, 如東方新城的街鋪售價在8000 16000元/平米，租金在5080元/平米/月,使用率為95，而本項目周邊物業(yè)的租金在3040元/平米/月,本 案如結合甲方

4、所期望價格與市場租金實際情況推算，投資回報只有3%5%，且本項目分攤近50%。 5、招商的壓力。東邊主干道的施工、公交線路未開通等諸多客觀原因使它目前本身的輻射能力和升值潛力 不為眾人所知，給招商帶來困難。6、經營管理的矛盾。如此大的商業(yè)街可能需要一個比較好的經營管理商來管理，這是本案必須要考慮的。劣 勢1、股票市場一直低迷，投資不動產成為首選；2、市政府各職能部門相繼遷往項目附近；3、周邊多個小區(qū)項目在建，大型新社區(qū)正在形成；4、社區(qū)商業(yè)投資的穩(wěn)健回報已得到市場的多方認可；5、整個市場商業(yè)盤投放的量明顯比往年要少，一定程度上縮小了客戶的選擇范圍；6、目前商業(yè)格局不成形，更有利于打造一種全新的

5、商業(yè)模式。 機會1、國家宏觀政策的調控，對房地產投資的消極影響，造成投資者持幣觀望；2、一般公務員都有兩套以上住房，八方小區(qū)業(yè)主因本案的各項配套設施未完善，近兩年內入主率將很低，本商業(yè)街將沒有足夠的人流量來支撐；3、維持售價的租金太高，最高達106元/平米/月；4、購物型商場式的內街設計，造成較高的分攤，又作為社區(qū)型商業(yè)出現(xiàn)，商業(yè)不知如何來加以準確定位及經營；5、周邊不少大型住宅項目正在興建，其中包括部分社區(qū)商業(yè)，可能會分流附近部分客戶；6、公務員對就近消費的一定排斥,一定程度上影響商業(yè)的培育。威 脅缺人氣 缺人流 缺信心缺氣氛缺產品刺激力缺商業(yè)支撐力敵之要點即我之要點缺就補，沒有就制造總 結

6、:一、雞或蛋的困惑： 招商和銷售以誰為先，商業(yè)和地產誰重？ 社區(qū)和特色商業(yè)：誰先？ 沒有面包的日子我們還有希望 沒有人流怎樣商業(yè)還有希望 商業(yè)的想象力是整個項目信心維系的根本 跳出地產做地產 思維的徹底改變，商業(yè)是我們的唯一目標，商業(yè)一定會成功會旺困 惑（四大困惑）：二、返租還是免租？ 由于項目的交付和開業(yè)有時間距離； 免租是客戶支付，返租是發(fā)展商支付； 加高價格來提高返租的壓力主要是總價； 沒有返租的日子沒有想象。本項目支撐售價的租金為一樓106 元/平米/月, 二樓為67元/平米/月,社區(qū)商業(yè)是無法支撐如此租金； 返租與融資成本基本相當。三、商業(yè)管理還是物業(yè)管理？ 可能一賣了之嗎 怎樣負擔

7、最輕 商業(yè)管理很可能無法避免 思想準備一定要充足四、商業(yè)炒作是項目成功的唯一 怎樣炒作？ 什么最聚人氣？ 炒作之后的暗渡陳倉 商鋪的銷售水到渠成第二章 項目定位定位理由節(jié)目聯(lián)接產品聯(lián)接聯(lián)合宣傳廣告合作 基于項目的實際情況，我們需要一個全新的戰(zhàn)略定位全新的營銷模式，聚集人氣，聚集信心，將影響力輻射全市乃至全省，提出如下市場定位：龍柏灣卡通生活城NO1 Living Mall1、“龍柏灣卡通生活城”的建立，是長沙房地產集團旗下樓盤“八方小區(qū)”與湖南金鷹卡通頻道的聯(lián)姻。2、金鷹卡通頻道作為全國有影響的衛(wèi)星頻道，深受全國觀眾的喜愛，但作為一個成立不久的新興媒體， 其節(jié)目的拓展和延伸時尚不成熟。 八方小

8、區(qū)將“卡通城”的概念帶入開發(fā)，則會形成媒介帶動商業(yè) 的效應。雙方的合作將達成雙贏的目的。3、卡通產業(yè)作為一個新興的產業(yè)，有著上1000億的市場前景，巨大成長空間和商業(yè)想象空間，容易形成 關注熱點。4、長沙的卡通產業(yè)走在全國的前列，即將開發(fā)卡通城，并將舉辦首屆中國（長沙）國際卡通博覽會，龍 柏灣卡通生活城的建立，具備天時、地利、人和的有利條件。5、依靠媒介帶動商業(yè)難點的突破，聚集眼球，聚集人氣，聚集信心，聚集氣氛。 定位的信心支撐點：以實帶虛，以實破虛。節(jié)目聯(lián)接 卡通城作為一個集卡通產品，可以作為金鷹卡通長期的外景拍攝場地?？ㄍǔ莾仍O金鷹卡通的直播室（攝影棚），作為卡通頻道的一個或幾個節(jié)目的固定

9、攝影棚?？ㄍǔ莾葘⒃O有反斗樂，游樂專區(qū)等金鷹卡通體驗區(qū)，建議創(chuàng)立“反斗樂家族”為金鷹卡 通新欄目。產品聯(lián)接金鷹卡通旗下的自有產品，例如：小飛豬，乞鵝仔仔（公仔）；卡通春節(jié)聯(lián)歡晚會（D自創(chuàng) 卡通聲相制品以及各種延伸產品，均在卡通城內設立全長沙獨家代理，享有獨家代理權， 以期做到金鷹卡通產品的品牌地位。金鷹卡通頻道旗下的卡通形象將出現(xiàn)在卡通城內。聯(lián)合宣傳卡通頻道協(xié)助“龍柏灣金鷹卡通城”的全程營銷，發(fā)布聯(lián)姻信息，書記市長肯定，新聞跟進，金鷹炒作。主持人和節(jié)目組參與宣傳活動，協(xié)助造勢。在金鷹卡通的“動漫節(jié)”上，宣傳卡通城。在五一，六一等節(jié)日，凡是有金鷹卡通的宣傳活動，都有卡通城的宣傳信息，資料，導示廣

10、告出現(xiàn)?？ㄍǔ堑臓I銷過程中將會舉行多次業(yè)主與卡通頻道面對面的聯(lián)誼活動，金鷹卡通頻道應共同參與策劃和運作。聯(lián)合舉行一次“龍柏灣金鷹卡通博覽會”，舉辦成卡通相關產品的盛會。廣告合作金鷹卡通與卡通城建立廣告合作伙伴關系，每天滾動播出卡通城的宣傳片。在營銷進入發(fā)展期時，金鷹卡通頻道進行持續(xù)直播和炒作。第三章 目標客戶群投資者：1、政府公務員。周邊市委市政府及職能部門、岳麓區(qū)委區(qū)政府公務員。2、龍柏灣俱樂部會員。龍柏灣俱樂部近2萬家（個）會員，包括商家會員和個人會員，是強大的實效目標客戶。3、岳麓區(qū)、望城縣、寧鄉(xiāng)縣或項目周邊社區(qū)的投資客戶。3、其他客戶群，包括大學教師、醫(yī)生、企業(yè)管理層、普通市民等。消費

11、客戶：1、八方小區(qū)居民。2、長沙市、岳麓區(qū)各大機關及職能部門工作人員。3、周邊大型住宅區(qū)居民。4、周邊其他如湘雅三醫(yī)院、科技園區(qū)、湖師大醫(yī)學院、遠大鈴木、商學院等大型機構、公司等員工。5、其他慕名而來的客戶。第四章 業(yè)態(tài)劃分 街區(qū)生活秀 美食天地 娛樂休閑站 金鷹卡通城以金鷹卡通為亮點，圍繞相關衍生動漫產品，適當?shù)匾M中西餐飲，及整體休閑娛樂、生活配套超市的商業(yè)中心。一些有品質、有相當?shù)淖饨鸪惺芰?、人氣不很熱鬧的業(yè)態(tài)盡量安排在一樓，特別是外街。很容易聚集人氣的業(yè)態(tài)如餐飲、休閑等盡量安排在二、三樓，以帶動人流往上走?？傇瓌t：街區(qū)生活秀、美食天地、娛樂休閑站、金鷹卡通城招商目的：完善小區(qū)的配套項目

12、，滿足居民日常生活需要經營項目：咖啡吧、中西餐廳、超市、郵政、銀行、美容美發(fā)、藥 店、通訊、汽車美容、影樓、音像店、干洗店、修理行、 文印店、西餅店、鮮花禮品店、書店、服飾店、精品店等、一、街區(qū)生活秀（一樓）招商目的：滿足附近政府、私營業(yè)主、流動人口及常住居民的消 費需要，帶動人氣，增加商業(yè)街特色。門面分布：大型特色中式酒樓、水吧、茶館、咖啡廳、中西餐廳、 小酒吧、飲料吧和、特色小食檔等。 二、美食天地（二、三樓的部分）三、休閑娛樂區(qū)（A棟二、三樓） 招商目的：周邊居民多而且集中，但是目前八方小區(qū)周邊商業(yè)市場上的休閑、娛樂 類項目基本上沒有，所以娛樂項目的引進既是商業(yè)街經營項目的有益補 充，更

13、是消費者迫切需要的。經營項目：足浴、保健按摩、健身館、休閑茶館、美容美體館等。招商目的：利用和金鷹卡通頻道的合作，打造全民卡漫的概念，做全國第一家卡 漫中心,也是本商業(yè)街最出彩的亮點。開發(fā)出超值、趣味、實用、流 行的個性化主流商城。經營項目：動漫網游產品、音像專賣、工作坊、可愛童裝秀場、文具店、游樂設 施和舞蹈、書畫、動漫人才培訓班基地等。四、金鷹卡通城（B棟二、三樓） 成功開盤與持續(xù)營銷的策略 返租策略 人流的制定 炒作 分擊東西 商業(yè)管理模式 折扣與控制 價格策略 入市時機 第五章 銷售策略1、執(zhí)行有炒作空間的價格及付款方式（如內外差價），鼓勵“炒鋪”；2、限時限價限量發(fā)售，營造搶購或排隊

14、訂購的場面；3、準確的上市時機，避開全城上市量放大的壓力；4、“廣告組合拳”：有效的廣告主題與宣傳策略，從點到面滲透的媒體組合；5、新聞炒作：“有深度”的新聞炒作；促銷信息持續(xù)不斷；6、持續(xù)不斷的促銷活動；組織富有特色的“體驗式營銷模式”；7、豐富經驗的商業(yè)街經營管理公司提供永續(xù)經營的服務；8、“永續(xù)經營”：承諾兌現(xiàn)的清晰的商業(yè)街營業(yè)促銷計劃。龍柏灣商業(yè)街實現(xiàn)成功開盤與持續(xù)營銷成功的策略：一、返租策略返租能增加投資者的信心，有利于銷售。8%的租金不會增加負擔,僅相當于正常融資成本，比信托產品成本還低。返租金體現(xiàn)在月供中，可以規(guī)避發(fā)展商全程擔保的壓力。在返租過程中，隨著商業(yè)管理的投入，未出售物業(yè)

15、的價值可以得到提升。提高售價后的返租的惡果是租金還得提高,在返租期滿有不良心理示范。返租三年比較適度。1、返租的策略：按8的回報返租3年。2、返租不會減損開發(fā)商的收益 1)商業(yè)項目的貸款成本在6以上； 2)基金信托產品的財務成本在12左右。、總價控制下適當提價 堅持總價原則。一樓一般鋪面總價控制在40萬元之內，首付控制在20萬元左右，在總價控制的基礎上適當提價： 例如： 一樓101號鋪面，建筑面積46平米。 提價前：單價8000元，總價為368000元，首付188000元， 提價后：單價8500元，總價為391000元，首付201000元 結論：就單個鋪面而言，均價的提高與原均價相比,首付只多

16、1萬元左 右,對投資者不會造成太大影響。二、人流的制定1、爭取控制公交線路：1）301、302 路公交車：爭取終點站由原金星大道改至本商業(yè)街南邊，即觀沙嶺路口；2）318 路公交車：從高葉塘開往省商學院北。爭取途經石嶺塘時西轉至杜娟路繞岳華路到觀沙嶺，在岳華路口設站牌；3）405 路公交車：從廣大環(huán)球家具城開往荷晏路。途經桐梓坡路時北轉至金星路經岳麓大道，在毛澤東文學院處設立站牌。 通過設立公交終點站、公交站臺、中轉換乘等方式，增加人員流動機會。2、開通節(jié)日免費班車： 周末和節(jié)假日針對以下群體策劃一些活動： A、針對大學生，情侶周末、音樂廣場、廣場秀、小型演出等； B、針對大學教職員工，體驗購

17、物等； C、針對小孩，組織幸福寶寶攝影賽（展）、兒童卡通畫現(xiàn)場賽、卡通作品展等； D、針對外國朋友（如大學的外教和留學生）的文化節(jié)、外國主題文化活動等。 節(jié)假日開通免費班車接送，增加人流，促進商業(yè)經營的良性循環(huán)。炒作是商業(yè)項目成功的致勝法寶，商業(yè)項目的炒作在于一鼓作氣，一氣呵成。本案的炒作包括售樓和商業(yè)兩個方面：1、售樓的炒作：核心要訣：（1）發(fā)放金卡和銀卡，利用公務員進行口碑相傳；（2）利用內銷價與外銷價的價差促進對公務員的銷售。具體方案： 三、炒作（一）發(fā)卡原則1、凡需購買龍柏灣商業(yè)街鋪位的，須持有龍柏灣商業(yè)街鋪位認購卡，認購卡分外銷卡與內銷卡兩種，購買龍柏灣商業(yè)街鋪位內銷卡的，可享受分時

18、段折扣優(yōu)惠。(優(yōu)惠時段見第五條)2、選購龍柏灣商業(yè)街鋪位的順序，按照外銷卡與內銷卡上從小到大的卡號順序進行排序。3、所有卡號按照先來后到的原則與外銷卡同步發(fā)售。（二）認購卡的取得 1、凡購買龍柏灣商業(yè)街鋪位外銷卡與內銷卡的需交納壹仟元購卡金，憑購卡金收據領取外銷卡與內銷卡，購卡金在簽定商品房買賣合同時轉為鋪位房款。 2、凡購買內銷卡的須出示購買“八方小區(qū)”住宅房款發(fā)票，每份房款發(fā)票只能購買壹張內銷卡。已購買內銷卡的發(fā)票將加蓋“已領卡”印章，已加蓋印章的發(fā)票不得再購買內銷卡。 3、為方便后期通知工作，凡購買龍柏灣商業(yè)街鋪位外銷卡與內銷卡的，請詳細、清楚的填寫“龍柏灣商業(yè)街鋪位購卡檔案”。 龍柏灣

19、商業(yè)街鋪位認購卡活動須知（三）認購卡的使用 1、認購卡所載之優(yōu)惠金額不能兌換現(xiàn)金使用，僅用于購買龍柏灣商業(yè)街鋪位時在“付款 折扣”后的房款中扣減。 2、認購卡只代表該客戶擁有認購龍柏灣商業(yè)街鋪位的資格，正式認購形式將在認購 前進行公布，以公布的認購形式和相關規(guī)定為準。 3、認購卡持有人未能在規(guī)定的時間內親臨現(xiàn)場選鋪，則視為自動放棄購買權。 4、一張認購卡限購一個鋪位，一個鋪位只能使用一張認購卡，不得重復使用。（四）認購卡的變更 龍柏灣商業(yè)街鋪位外銷卡與內銷卡可不記名轉讓，但轉讓后，請在三日內前往龍柏灣 商業(yè)街營銷中心重新填寫“龍柏灣商業(yè)街鋪位購卡檔案”，以便我公司后期通知工作。（五）內銷卡優(yōu)惠

20、時段表 鋪位內銷卡從2005年7月1日開始發(fā)售，如下時間段購買內銷卡，可享受分時段的 優(yōu)惠折扣： 2005年7月1日8月10日購買 外銷卡售價下浮12%優(yōu)惠 2005年8月11日8月27日購買 外銷卡售價下浮5% 正式簽約開始后購買 與外銷卡同等（六）認購卡期限 認購卡在龍柏灣商業(yè)街鋪位發(fā)售結束時自動失效，屆時認購卡持有人如沒實現(xiàn)購 買的，憑卡及購卡收據，在公司規(guī)定的時間內不計利息全額退款，同時認購卡收 回作廢。（七）以上事項解釋權最終歸長沙市經發(fā)房地產開發(fā)。2、商業(yè)的炒作： 核心要訣：金鷹卡通城的炒作支持策略：1）爭取政府和領導支持。與金鷹卡通頻道合作，策劃長沙市首屆卡通藝術文化節(jié)等活動，爭

21、取政 策的支持，邀請省市有關領導如梅克保、譚仲池等領導出席。2）利用招商進行炒作。與省內外著名的卡通制作機構或影視機構達成戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，如建立拍攝 基地、設立制作室、舉行簽約儀式，形成熱炒的局面。 3）利用媒介。通過新聞、軟文等方式，從以下主題進行炒作： A、卡通，讓長沙引領中國； B、龍柏灣，長沙的卡通樂園； C、去龍柏灣，淘取長沙卡通市場的100億4）通過節(jié)假日炒作。 A、六一兒童節(jié)； B、教師節(jié)； C、重陽節(jié)； D、中秋節(jié)； E、國慶節(jié)、元旦節(jié)等。四、分擊東西售樓與招商 ： 售樓前實后虛招商前虛后實卡通與社區(qū) ： 前虛后實，東卡通西社區(qū)一層售樓為實，二層招商與售樓并重，三層招商為實媒介經

22、營的虛與實；媒介的千篇宣傳即是真理，招商是能實即實，不實即虛在宣導時做好二手準備,能實即實,或東實西虛五、商業(yè)管理模式如此面積的商業(yè)廣場，必須考慮引進管理公司或借鑒管理模式，現(xiàn)提出三種方案以供參考：方案一：全權委托商場經營管理公司進行管理。 特點：有品牌、有經驗的管理公司能很好的執(zhí)行商場經營很管理，但限于商鋪分割銷售、項目 業(yè)態(tài)復雜、不適合大型百貨、暫時偏冷等實情，找到合適的管理公司有相當?shù)碾y度。方案二：尋求合作機構，進行管理的軟輸出。 特點：以合作的方式，尋求有品牌的商業(yè)公司（如百貨公司等），采取管理軟輸出分方式（如 管理顧問等），既能保證商業(yè)運營，又能降低雙方的風險，但費用較大，且具體還得

23、組建公司 來執(zhí)行，不很適合本項目。方案三：甲方組建商場經營公司。對于部分未出售的自有物業(yè)（如二、三樓），甲方要么自營，要么 出租，那么就必須要經營管理，基于此，建議甲方組建自己的商場經營公司，既解決了業(yè)態(tài)復 雜難找管理公司的問題，又管理了自有物業(yè)，還能實現(xiàn)一定的經濟效益。 興鼎置業(yè)可以協(xié)助經發(fā)公司組建和培訓商業(yè)管理公司。 現(xiàn)對未來組建管理公司提出如下業(yè)務構架：商業(yè)管理公司基本業(yè)務構架長沙經發(fā)商業(yè)管理公司（暫名）招商部（職能：負責對外招商）商場經營部（職能：負責商場的經營管理）物業(yè)部（職能：負責商場保潔、安防、水電維修等） 欄目設置的合作: 卡通城內將設有反斗樂，游樂專區(qū)等金鷹卡通體驗區(qū)，創(chuàng)立“

24、反斗樂家族”為金鷹卡通新欄目。場地的合作: 卡通城作為一個集卡通產品、時尚、休閑、娛樂、餐飲的樂園，可以作為金鷹卡通長期的外景拍攝場地。卡通城內設金鷹卡通的直播室（攝影棚），作為卡通頻道的一個或幾個節(jié)目的固定攝影棚。招商的合作: 利用金鷹卡通的資源優(yōu)勢和項目定位的優(yōu)勢，共同實施對卡通制作機構等商家的招商工作。廣告的合作: 金鷹卡通與卡通城建立廣告合作伙伴關系，每天滾動播出卡通城的宣傳片。 在營銷進入發(fā)展期時，金鷹卡通頻道進行持續(xù)直播和炒作。 （待甲方審定并通過本方案后，具體執(zhí)行方案再由興鼎置業(yè)與廣告推廣機構、金鷹卡通等聯(lián)合擬定） 與卡通合作的模式六、折扣與控制銷售上分兩次集中銷售：先推棟（即東

25、邊），再推棟（即西邊）；三樓保留不對外銷售，但可內部消化；大客戶優(yōu)先原則;有所保留的出售,造成“好東西”難買的局面;制定對內對外價差。七、價格策略一、定價原則 樓層均價： 一樓：內銷卡：均價8500元/平米（后街均價6000元/ ，前街均價11000元/） 外銷卡：均價9520元/平米（后街均價6720元/ ，前街均價12320元/） 二樓：內銷卡：均價5500元/平米 外銷卡：均價6160元/平米 三樓：內銷卡：均價3500元/平米 外銷卡：均價3920元/平米 二、折扣原則 1、所有公務員或關系戶按內銷價成交的一次性付款、按揭均無任何折扣； 2、外銷價成交的采取一定折扣。三、控盤原則 為了

26、保留大客戶購買的選擇，銷售初期采用整層和半層控盤為特征的控盤策略。 整層控盤：三樓；半層控盤：二樓、一樓。再結合分散性控盤，初期總控盤60%。 （可根據實際情況靈活調整） 初步定于8月底9月初作為本案的入市點，主要基于以下原因： （1）市場已基本適應了當時炎熱的氣候； （2）通過前期的一系列投資說明會、VIP卡、金鷹卡通城等的炒作， 客戶已達預期的“饑渴”現(xiàn)象，此時投放市場能達到“搶購”的目的； （3）工程進展較順利，外立面已現(xiàn)雛形，讓客戶有更直觀的感覺。八、入市時機推廣的總體策略項目營銷推廣主題幾項具體工作大型公關推廣活動第六章 推廣策略1、先打“公務專屬社區(qū)”的概念；2、在第二階段發(fā)卡時力

27、推“卡通城”的概念；3、發(fā)揮整合傳播的轟動效應。以電視為主打，通過報紙、公交、戶外、DM等方式，打媒體組合拳。 一、推廣的總體策略：龍柏灣，打造市府新商圈龍柏灣，打造長沙卡通新天地投資龍柏灣，與金鷹卡通一起賺翻天二、推廣主題：1、龍柏灣CIS策劃設計：標識設計/宣傳主題語征集/系列VI設計/工地圍墻包裝;等。 （配合廣告公司在6月底完成）2、撰寫廣告軟文：具體編寫和發(fā)布形式設計由廣告公司組織文案寫作高手、記者完成。 (7月上旬前完成軟文編寫）3、現(xiàn)場和接待用品、宣傳品設計： A、樓書：內容包括銷售、招商兩部分，封底為封套形式，可夾帶平面圖、結構圖、價格表、 投資分析說明單張等。 B、大型單張（

28、海報）：大氣、熱烈、直接。重點對區(qū)位、投資前景作宣傳。 C、展板：著重設計區(qū)位、人文、建筑、客源、前景、平面圖、結構圖等內容810塊。另 外，設計制作相似內容的“易拉寶”活動展板。三、幾項具體工作：D、項目模型：按1：150制作。E、現(xiàn)場POP：以宣傳主題語為主要內容的現(xiàn)場宣傳海報多款。F、其它接待用品設計制作：以龍柏灣VI體系為標準，對各類接待用品作個性化設計，如水杯、銷控表、名片、工牌、指示牌等。 （以上內容的工作由廣告公司于7月上旬前完成，興鼎置業(yè)協(xié)助）4、客戶接待中心：建議設立兩個客戶接待中心： A、現(xiàn)場銷售中心； B、市中心區(qū)的項目宣傳展示中心（選址詳細方另報甲方）。 確保有較好的形

29、象展示面，可長期持續(xù)使用并有適當?shù)慕M織活動的室內外空間。5、戶外廣告（四塊）： A、市政府對面工地廣告牌； B、現(xiàn)場接待中心附近路牌廣告； C、五一路與曙光路交匯處樓頂廣告牌； D、市中心內客戶接待中心附近廣告牌。1、龍柏灣招商說明會（或商家咨詢會）（7月10日）2、龍柏灣投資說明會(第一次)：（7月15日）3、“龍柏灣卡通城專家媒體論壇”：（會議時間暫定8月份）4、金鷹卡通頻道合作（主力店進駐）新聞發(fā)布會（力爭在7月）5、開盤活動：（8月28日）6、金鷹同歡：（中秋節(jié)）7、國慶主題活動： （10月）8、 2005年秋季房交會：（10月）四、大型公關推廣活動：第七章 全程營銷時間規(guī)劃龍柏灣項目主要工作時間節(jié)點全程營銷時間規(guī)劃2005年6月項目正式動工2005年6月確定售樓處、戶外廣告位選