上海某寫字樓區(qū)域市場(chǎng)分析報(bào)告(共34頁)

1、上海寫字樓市場(chǎng)報(bào)告上海明仁行房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部目 序 言壹、三大城市寫字樓市場(chǎng)概述貳、上海寫字樓區(qū)域市場(chǎng)概述一、上海寫字樓市場(chǎng)概況二、上海市寫字樓板塊分布情況三、重點(diǎn)板塊描述叁、上海甲級(jí)樓銷售市場(chǎng)一、2002年上海銷售甲級(jí)寫字樓二、2003年上海在售寫字樓區(qū)域分布情況三、2003年上海在售寫字樓一覽表四、上海在售甲級(jí)寫字樓價(jià)格情況五、市場(chǎng)銷售情況肆、虹橋CBD地區(qū)寫字樓概況一、虹橋地區(qū)概況二、虹橋?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況 錄三、虹橋CBD地區(qū)寫字樓租金情況四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況五、代表性物業(yè)配套伍、上海寫字樓前景展望一、一級(jí)區(qū)域行情看漲二級(jí)區(qū)域?qū)⒂兴芈涠?、加入WT0的利好短期內(nèi)無法體現(xiàn)三、市場(chǎng)處于

2、活躍狀態(tài)，甲級(jí)寫字樓仍有上升空間陸、寫字樓增值潛力的因素柒、什么是寫字樓捌、寫字樓物業(yè)的開發(fā)方向玖、項(xiàng)目立地條件分析拾、本案SWOT分析附、國際甲級(jí)寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn)：序 言何謂甲級(jí)寫字樓?在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里無法找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺(tái)商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，標(biāo)明寫字樓具有涉外功能、高檔的設(shè)備設(shè)施以及齊備的配套服務(wù)功能等。我們認(rèn)為甲級(jí)寫字樓內(nèi)涵的界定，主要包括這些因素： 位于內(nèi)； 高水平的中央空調(diào)， 數(shù)量及布局合理的電梯系統(tǒng)； 專業(yè)的物業(yè)管理； 樓層分布及開間合理; 空間可自由分隔，樓層凈高在米左右； 單層建筑面積

3、大于平方米； 足夠、方便的停車位等等。壹、三大城市寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀概述隨著中國加入入WTO，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展：雖然世界經(jīng)濟(jì)還未從“911”事件的陰影中走出，但是國內(nèi)CBD區(qū)的建設(shè)卻如火如荼，因而寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展又再次成為業(yè)界談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題。本報(bào)告選取上海、北京、廣州三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心的CBD地區(qū)寫字樓現(xiàn)狀做一個(gè)簡(jiǎn)要的敘述。一、上海:向低迷道別受東南亞金融風(fēng)暴的影響，上海甲級(jí)寫字樓處于低迷狀態(tài)。去年以來，上海寫字樓市場(chǎng)開始復(fù)蘇，雖然有“9.11”事件的影響，但人們普遍對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)表示樂觀。隨著我國加入WT0所帶來的發(fā)展空間進(jìn)一步加大，使上海保持了利用外資的良好勢(shì)頭。“911”所帶來的負(fù)面影響著

4、時(shí)間的推移正逐漸消除，相當(dāng)一部分跨國企業(yè)和大型國企又在考慮擴(kuò)租，特別是一些早已在上海生根的跨國企業(yè)，對(duì)寫字樓的需求顯得尤為強(qiáng)烈。二、北京：弱勢(shì)依舊 盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)經(jīng)過了去年“911”事件之后似乎正在逐漸轉(zhuǎn)暖，但市場(chǎng)在今年上半年還是延續(xù)了去年的下跌趨勢(shì)，具體表現(xiàn)為租金持續(xù)下跌，出租率也末出現(xiàn)明顯的改善。其具體表現(xiàn)位1、總供應(yīng)量繼續(xù)增加； 2、市場(chǎng)存在大量的空置房租賃市場(chǎng)仍顯壓力過大，租金下調(diào)。三、廣州：甲級(jí)寫字樓走紅市場(chǎng)由于過度開發(fā)和建設(shè)，前幾年廣州寫字樓的租金從高峰時(shí)期的150200元平方米跌到了60元80元平方米，空置率增高達(dá)40，整體市場(chǎng)長期處于低迷狀態(tài)。但由

5、于融整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，這種情況在去年下半年發(fā)生了變化，至今年更是達(dá)到了一個(gè)新的市場(chǎng)高潮。其具體表現(xiàn)位1、甲級(jí)寫字樓有效供給不足2、空置率大幅下降3、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)依舊低迷貳、上海寫字樓市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)概述一、上海寫字樓市場(chǎng)概況2002年2003年各跨國機(jī)構(gòu)與大小民營企業(yè)的紛紛入駐上海，為上海寫字樓市場(chǎng)帶來了強(qiáng)勁的需求。寫字樓空置率一降再降，達(dá)六年來最低。同時(shí)各大金融機(jī)構(gòu)的寫字樓投資項(xiàng)目在浦江東西兩岸頻頻破土。預(yù)計(jì)，2003年將會(huì)迎來滬上寫字樓租售的高峰期。據(jù)調(diào)查表明，2002年，上海市寫字樓空置率已降至六年來的最低點(diǎn)14.9%。從目前待建寫字樓項(xiàng)目審批情況來看，未來寫字樓供應(yīng)量仍舊集中分布在

6、南京西路、陸家嘴、徐家匯、淮海路、人民廣場(chǎng)區(qū)域。同時(shí)，值得注意的是部分城區(qū)副中心，如長寧區(qū)中山公園、浦東竹園商務(wù)區(qū)也將會(huì)出現(xiàn)一些高檔寫字樓。未來三到五年中，甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量約為90萬平方米左右，各級(jí)寫字樓整體供應(yīng)量則將達(dá)到120萬平方米。甲級(jí)寫字樓租賃興旺、乙級(jí)寫字樓銷售順暢。與以往有很大的不同，今年上海甲級(jí)寫字樓租金普遍超過0.45美元/每天每平方米，在售寫字樓則屢屢沖破萬元/每平方米。發(fā)展商在“皇帝的女兒不愁嫁”的心態(tài)下，開始對(duì)求租企業(yè)的資質(zhì)作嚴(yán)格把關(guān)，強(qiáng)調(diào)大廈自身的整體形象。目前，逐漸形成上海寫字樓群中行業(yè)特征鮮明、客戶層次均衡的現(xiàn)象。從租賃情況來看，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前全市甲級(jí)寫字樓的

7、入駐率基本在8成以上，租金總體穩(wěn)定在0.450.75 美元/平方米/天的范圍內(nèi)。以陸家嘴為例，盡管一些甲級(jí)寫字樓日租金每平方米已超過1.00 美元，上門求租者仍絡(luò)繹不絕，平均入駐率已達(dá)到85，滿租現(xiàn)象也屢見不鮮。 目前上海甲級(jí)寫字樓面積約為288萬平方米，幾乎只有香港的一半，比北京還略低一些，良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)以及中國加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫字樓的需求量。今年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價(jià)的情況下，寫字樓交易形勢(shì)喜人，從100平方米到1萬平方米的面積都有成交，跨幅驚人。一旦平穩(wěn)度過市場(chǎng)適應(yīng)期，價(jià)格還將繼續(xù)向上攀升。上海寫字樓的微觀區(qū)域市場(chǎng)主要分為：南

8、京西路、淮海路沿線、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場(chǎng)等六個(gè)區(qū)域。本報(bào)告按區(qū)域主要將其劃分為虹橋、陸家嘴、靜安、徐匯、淮海路沿線五大板塊。二、上海市寫字樓板塊分布情況說明：& 就寫字樓數(shù)量來看主要聚集區(qū)分別是陸家嘴地區(qū)及虹橋地區(qū)。這兩個(gè)區(qū)域之所以成為辦公聚集區(qū)，政策的影響不言而喻；& 傳統(tǒng)上海中心城區(qū)的寫字樓市場(chǎng)在總量中仍占有舉足輕重的地位。憑借其優(yōu)良的地理位置和文化氛圍在銷售市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)中均占有較大的比重；& 徐家匯地區(qū)作為商業(yè)中心，在寫字樓市場(chǎng)上表現(xiàn)一般，有待發(fā)展；& 其它二、三級(jí)區(qū)域所占比重份額不大，且多為甲級(jí)以下的低檔寫字樓。三、重點(diǎn)板塊描述1）、陸家嘴地區(qū) 作為上海CBD中心區(qū)域的陸

9、家嘴地區(qū)，其甲級(jí)寫字樓開始成為海內(nèi)外知名企業(yè)選擇的焦點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，該地區(qū)寫字樓租金一直保持在較高水平且穩(wěn)步上揚(yáng)，平均入住率達(dá)到85以上，一些高檔寫字樓日租金每平方米(建筑面積)達(dá)1美元以上的高價(jià)，上門求租者仍絡(luò)繹不絕。 據(jù)浦東新區(qū)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，陸家嘴辦公樓的銷售和租賃，比上季度分別上揚(yáng)了44.22點(diǎn)和37.44點(diǎn)。目前，平均租金達(dá)到每平方米0.60.8美元，出租率近90，其中證券大廈、匯豐大廈、招商局大廈等著名寫字樓租金報(bào)價(jià)高達(dá)1.5美元。今年一季度，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)共計(jì)消化各類樓宇83.8平方米，平均每天消化9416平方米，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。業(yè)界人士稱：“陸家嘴CBD正進(jìn)入歷史上的最佳發(fā)展階段。

10、” 目前已有近百家中外金融機(jī)構(gòu)入駐陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，其中外資銀行48家、外資保險(xiǎn)公司9家、外資財(cái)務(wù)公司1家。業(yè)界人士預(yù)測(cè)，到“十五”末期，陸家嘴金融區(qū)將吸引中外資銀行100家，中外資證券、投資基金公司150家，跨國公司總部90家。今年3月，陸家嘴CBD啟動(dòng)了新一輪開發(fā)建設(shè)，一批停工項(xiàng)目紛紛復(fù)工，一些新項(xiàng)目進(jìn)入籌建階段。如此多的項(xiàng)目上馬，將會(huì)使陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的配套更加成熟，寫字樓市場(chǎng)也會(huì)因之更加繁榮。根據(jù)目前土地批租成交記錄，在未來三至四年內(nèi)小陸家嘴的甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)量將十分有限，預(yù)計(jì)這一地區(qū)甲級(jí)寫字樓租金仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢(shì)。環(huán)境：浦東作為上海最大的開發(fā)區(qū)，近幾年來迅速崛起，隨著黨中央

11、提出的浦東建議“三港”（信息港，深水港，航空港）以及一系列的配套設(shè)施的完善，現(xiàn)在該區(qū)域已經(jīng)越來越成熟了，無疑是投資開發(fā)的寶地。價(jià)格：類型價(jià)格代表項(xiàng)目詳情售價(jià)2000-2500 美元/M2湯臣金融中心售價(jià)2000美元/M2租金最高0.9-1.8 美元/M2/天上海金茂大廈租金0.9-1.5美元/M2/天，3-50F， 物管4.5美元/M2/月中銀大廈租金0.9-1.0美元/M2/天，53F，全裝修 物管3.7美元/M2/月,最小面積140 M2森茂大廈租金1.5-1.8美元/M2/天，3-45F，全裝修 物管4.2美元/M2/月平均0.4-0.8 美元/M2/天上海招商局大廈租金0.7美元/M2

12、/天，39F，直線電話 物管3.33美元/M2/月,面積500 M2湯臣金融中心租金0.4美元/M2/天， 物管10元/M2/月, 面積200 M2船舶大廈租金0.4美元/M2/天,25F,物管3美元/M2 /月,面積202-299,1900 M2較低0.250.35 美元/M2/天一百集團(tuán)大廈租金+物管2元/M2/天，25F，標(biāo)準(zhǔn)裝修 樂凱大廈租金0.25-0.3美元/M2/天，28F，全裝修 物管18.68美元/M2/月國際航運(yùn)大廈租金0.3-0.35美元/M2/天，50F，全裝修 物管3.4美元/M2/月區(qū)域特征：極品樓優(yōu)勢(shì)突出，租金隨入住率快速上揚(yáng)。該區(qū)域自開發(fā)以后，不斷有新的辦公樓推

13、出，一眼望去，一片樓海。周邊的環(huán)境，道路十分理想?；谶@些原因一些高品質(zhì)，物業(yè)管理優(yōu)秀的極品辦公樓的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分突出，并且牢牢抓住了一部分高標(biāo)準(zhǔn)客源。如：森茂大廈租金1.8美元/平方米/天，租售率90；上海金茂大廈租金0.9美元/平方米/天，租售率95。除此之外，一些品質(zhì)一般的辦公樓，要想抓住客源就必須通過調(diào)低租金。如國際航運(yùn)大廈租金0.3美元/平方米/天，租售率70。2）、淮海路沿線環(huán)境：淮海路一直被視為上海的高檔地段，尤其是淮海路經(jīng)過改造后，現(xiàn)在已成為一條精品商店及高檔辦公樓為一體的商業(yè)街。而且在該區(qū)域開發(fā)辦公樓的發(fā)展商大都是國內(nèi)外知名大公司，有一定的實(shí)力。價(jià)格:類型價(jià)格代表項(xiàng)目詳情售價(jià)2

14、000-2600美元/M2金鐘廣場(chǎng)售價(jià)2500 美元/M2上海廣場(chǎng)售價(jià)2300美元/M2,租金0.7美元/M2/天,38F,物管3.3美元/M2/月,標(biāo)準(zhǔn)裝修新華聯(lián)大廈售價(jià)2400美元/M2,租金0.5美元/M2/天,24F,物管3.0美元/M2/月,面積:80-1200 M2租金最高0.81.0美元/M2/天瑞安廣場(chǎng)租金1.0美元/M2/天，26F，全裝修,物管3.5美元/M2 /月 中環(huán)廣場(chǎng)租金1.0美元/M2/天，38F，全裝修，物管30元/M2/月,面積247-350 M2平均0.4-0.7美元/M2/天金鐘廣場(chǎng)租金0.45美元/M2/天，46F，最小面積118 M2物管25元/M2

15、/月力寶廣場(chǎng)租金0.6美元/M2/天，39F, 物管2.9美元/M2 /月,標(biāo)準(zhǔn)裝修香港廣場(chǎng)租金0.7美元/M2/天，38F, 直線電話,物管32元/M2 /月,面積300-1253 M2,最低0.3 美元/M2/天恒積大廈租金0.3美元/M2/天，24F, 面積2000 M2物管0.08美元/M2 /月 區(qū)域特征：品質(zhì)平均，相對(duì)租金較低的辦公樓，入住情況較好?；春Ｂ费鼐€大多都是新建的辦公樓（品質(zhì)相差不多），淮海路又是貫穿徐匯區(qū)和盧灣區(qū)，該地區(qū)的客源選擇范圍就更大了，分流情況嚴(yán)重。為此淮海辦公樓之間的競(jìng)爭(zhēng)主要就靠打價(jià)格戰(zhàn)。品質(zhì)同等的前提下，中低租金的辦公樓優(yōu)勢(shì)就大，故以低租金吸引客源，待入住情

16、況好轉(zhuǎn)后再調(diào)高租金。如：上海廣場(chǎng)的租售率達(dá)到90后，租金由0.36美元/平方米/天調(diào)到0.7美元/平方米/天。中環(huán)廣場(chǎng)的租售率達(dá)到90后，租金由0.38美元/平方米/天調(diào)到1.0美元/平方米/天。3）、虹橋地區(qū)虹橋作為上海改革開放的前沿陣地，其辦公樓曾占據(jù)上海市場(chǎng)的半壁江山。1997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級(jí)辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢(shì)有所下降。辦公樓入住率從過去的90左右下降至62，租金由頂峰時(shí)期的2美元降至0.4美元，辦公樓建設(shè)因此也出現(xiàn)“斷層”。 隨著上海經(jīng)濟(jì)拓展步伐加快，新增經(jīng)濟(jì)力量開始傾向于選擇成熟的中心商務(wù)區(qū)。作為上海最早的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，虹橋長期形成的整體

17、優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步凸現(xiàn)，帶動(dòng)了虹橋開發(fā)區(qū)辦公樓市場(chǎng)的回暖。一批跨國公司和國內(nèi)大、中型企業(yè)紛紛進(jìn)駐虹橋地區(qū)，市場(chǎng)租金升至052美元，入住率回升至82。2002年13.3萬平方米的上海萬都中心的出現(xiàn)，刷新了虹橋地區(qū)辦公樓市場(chǎng)最高紀(jì)錄，而且躋身上海目前最好的甲級(jí)辦公樓之行列。這座集現(xiàn)代通信和優(yōu)秀建筑規(guī)劃于一體的綜合型“甲級(jí)智慧型”辦公樓，可望給虹橋市場(chǎng)帶來新的競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格：類型價(jià)格代表項(xiàng)目詳情租金最高0.6-1.0 美元/M2/天上海國際貿(mào)易 中心租金1.0美元/M2/天，35F，標(biāo)準(zhǔn)裝修 , 物管1.5美元/M2/月,直線電話,車位費(fèi)用128美元/月(地下)、50美元/月(地上)協(xié)泰中心租金0.6美元/

18、M2/天，29F，面積：57-954 M2 車位150美元/月，直線電話平均0.40.55 美元/M2/天遠(yuǎn)東國際廣場(chǎng)租金0.55美元/M2/天，31F，標(biāo)準(zhǔn)裝修 面積:44-1280 M2,物管2.8美元/M2/月，入住客戶可免費(fèi)通過DDN專線上網(wǎng)。萬寶國際商務(wù) 中心租金0.45美元/M2/天，5F，標(biāo)準(zhǔn)裝修 面積:20-1000 M2,物管3.0美元/M2/月 東方國際大廈租金0.55元/M2/天，26F，標(biāo)準(zhǔn)裝修, 面積:82-1050 M2，物管3.0美元/M2/月， 直線電話安泰大廈租金0.4美元/M2/天，22F，標(biāo)準(zhǔn)裝修, 面積:105-1350 M2,物管3.5美元/M2/月區(qū)

19、域特征：老樓盡力留住客戶，甲級(jí)寫字樓租賃異?；鸨?。該區(qū)域主要是以90年代的寫字樓主，設(shè)施已較為陳舊。而1999年后投入使用的物業(yè)數(shù)量由明顯不足，這一系列原因的存在使得虹橋的老客源出逃嚴(yán)重，新客源又不多。較舊物業(yè)的租金下調(diào)也不能阻止客源的不斷流失，新開品質(zhì)較高的多家物業(yè)出租率都在90以上，部分還出現(xiàn)滿租現(xiàn)象。4）、徐家匯地區(qū)環(huán)境：在上海，徐匯區(qū)也是一個(gè)商業(yè)繁榮，文化氛圍濃郁的旺區(qū)。尤其是徐家匯，經(jīng)過不斷的開發(fā)、改造，現(xiàn)在已是上海著名的商業(yè)文化中心，也被市民視為高檔區(qū)域。同時(shí)也帶動(dòng)了徐匯辦公樓的買氣。價(jià)格：類型價(jià)格代表項(xiàng)目詳情租金最高0.6-0.9 美元/M2/天美羅大廈租金0.65美元/M2/天

20、，26F，標(biāo)準(zhǔn)裝修，面積:107-1600 M2 , 物管3.35美元/M2/月平均0.40.5 美元/M2/天上海實(shí)業(yè)大廈租金0.4美元/M2/天，40F，高檔裝修，直線電話，面積:122-1400 M2 , 物管22元/M2/月坤陽國際商務(wù) 廣場(chǎng)租金0.4美元/M2/天，22F，標(biāo)準(zhǔn)裝修，最小面積:130 M2 , 物管1.2美元/M2/月，獨(dú)立空調(diào)，直線電話青松城租金0.4美元/M2/天，20F，直線+分機(jī)電話物管3.0美元/M2/月較低0.25-0.35 美元/M2/天金軒大廈租金2.5元/M2/天，28F，高檔裝修,直線電話, 物管18元/M2/月區(qū)域特征：缺少新樓供應(yīng)，高檔辦公樓租

21、售趨于飽和本區(qū)域缺少新樓、高檔辦公樓的供應(yīng)，目前徐匯的高檔樓盤，如：美羅大廈租金0.65美元/M2/天，租售率高達(dá)90。而稍低一檔的辦公樓需求量也較大。均瑤國際廣場(chǎng)的面市在一定程度上緩解了區(qū)域甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)緊張的狀況。5）、靜安地區(qū)環(huán)境：靜安區(qū)最早以涉外酒店群開始，然后在上海商場(chǎng)建成后形成了辦公涉外酒店一體化的辦公區(qū)。靜安辦公樓主要沿南京西路和延安西路分布，周邊商業(yè)氛圍濃烈，道路狀況情況很好，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅。價(jià)格：類型價(jià)格代表項(xiàng)目詳情租金最高0.8-1.0美元/M2/天中信泰富租金0.8-0.9美元/M2/天，45F，面積:2000 M2/F , 物管3.8美元/M2/月恒隆廣場(chǎng)租金0

22、.9-1.0美元/M2/天，66F，全裝修 物管3.8美元/M2/月上海商城租金$ 0.95/天/平米，管理費(fèi)$ 3.9/月/平米，有裝修嘉里中心租金$0.8/天/平方米，物業(yè)管理費(fèi)$3.8/月/平方米。平均0.5-0.75 美元/M2/天華僑大廈租金0.5美元/M2/天，24F，面積156 M2/間 物管0.6美元/M2/月, 中欣大廈房屋使用率，租金$ 0.55-0.65/天/平米，物管$ 3.8/月/平米，有裝修梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)租金$ 0.65-0.75/天/平米，管理費(fèi)$3.5/月/平米，有裝修貴都租金0.65美元/M2/天，26F，面積:100 M2左右,物管2.8美元/M2/月較低0.2

23、5-0.35 美元/M2/天紳士汽車商城租金+物管3元/M2/天，23F，全裝修, 直線電話, 面積:124-200 M2 環(huán)球世界租金0.35美元/M2/天，32F，面積:320 M2/戶,物管0.1美元/M2/月區(qū)域特征：辦公樓市場(chǎng)起步較早，市場(chǎng)接受度高。靜安位于上海市的市中心區(qū)域，辦公樓市場(chǎng)起步較早，是傳統(tǒng)的高檔辦公區(qū)域，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。只要有較好的辦公樓推出就會(huì)形成市場(chǎng)的熱點(diǎn)，2000年推出的中信泰富以及2001年推出的恒隆廣場(chǎng)俱是當(dāng)年的風(fēng)云個(gè)案，不僅本身熱租，而且其所帶來的連鎖反映，帶動(dòng)了整個(gè)辦公樓租賃市場(chǎng)。靜安區(qū)的辦公樓的租金以南京西路沿線上海商城、恒隆廣場(chǎng)、中信泰富為最高，依次向

24、外輻射遞減。叁、上海甲級(jí)樓銷售市場(chǎng)一、2002年上海銷售甲級(jí)寫字樓案名區(qū)域價(jià)格銀城數(shù)碼大廈黃浦2500美金/平方米京銀大廈浦東2400美金/1）、京銀大廈簡(jiǎn)介位置：浦東南路308號(hào) 概況京銀大廈座落于上海陸家嘴國際金融中心，居十萬平方米中央綠地東北側(cè)的浦東大道及浦東南路交匯處，緊靠中國人民銀行，與著名的東方明珠電視塔遙相輝映，其周圍道路環(huán)繞，配套合理，是理想的全智能化高檔辦公大廈。京銀大廈占地8，600平方米，總建筑面積70，912平方米，地下兩層，地上裙樓三層及36層標(biāo)準(zhǔn)辦公大樓。京銀大廈整體規(guī)劃、質(zhì)量均由名師設(shè)計(jì)，為進(jìn)駐的國際企業(yè)提供一個(gè)最有利、高效率和自動(dòng)化的辦公環(huán)境。 銷售周期：自開盤

25、至完成銷售共10個(gè)月2）、銀城數(shù)碼大廈位置：黃浦區(qū)CBD地區(qū)概況該物業(yè)地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，屬于傳統(tǒng)中心城區(qū)。項(xiàng)目配套設(shè)施齊全檔次較高，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目齊全，電梯、空調(diào)等設(shè)施品質(zhì)較高銷售周期：自面市至完成銷售共11個(gè)月二、2003年上海在售寫字樓區(qū)域分布情況說明& 浦東、靜安2003年寫字樓在售個(gè)案分別占總量的28.6；& 浦東2002年上市甲級(jí)寫字樓1個(gè)，2002年前3個(gè)月就已有2個(gè)物業(yè)面市， & 傳統(tǒng)辦公樓聚集區(qū)域虹橋甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)依舊維持只租不售的市場(chǎng)現(xiàn)狀，市場(chǎng)供應(yīng)量不足；& 均瑤國際廣場(chǎng)的發(fā)售較大程度的緩解了徐家匯區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)較為緊張的局面。三、2003年上海在售寫字樓一

26、覽表案名區(qū)域級(jí)別勝康廖氏大廈浦東甲級(jí)上海國際商城浦東甲級(jí)均瑤國際廣場(chǎng)徐匯甲級(jí)靜安新時(shí)代大廈靜安甲級(jí)富麗大廈靜安乙級(jí)國科大廈虹口乙級(jí)致遠(yuǎn)大廈盧灣乙級(jí)四、上海在售甲級(jí)寫字樓價(jià)格情況說明& 在售物業(yè)最高售價(jià)均在20000元/平方米；& 均價(jià)主力范圍集中在1500019000元/平方米；在上海寫字樓市場(chǎng)整體回升的情況下，隨著中心城區(qū)土地批租量發(fā)的逐漸減少，大量企業(yè)不斷入駐上海，產(chǎn)品的供應(yīng)量逐漸的減少，本報(bào)告認(rèn)為價(jià)格會(huì)維持在目前的水平的情況下將穩(wěn)步上升。 五、市場(chǎng)銷售情況案名銷售率銷售周期勝康廖氏大廈996個(gè)月上海國際商城907個(gè)月均瑤國際廣場(chǎng)956個(gè)月新時(shí)代大廈803個(gè)月說明& 市場(chǎng)的火熱程度可見一斑

27、，預(yù)計(jì)在售個(gè)案在610個(gè)月內(nèi)均能完成銷售；肆、虹橋CBD地區(qū)寫字樓市場(chǎng)概況因本項(xiàng)目位于虹橋地區(qū)，所以本報(bào)告將虹橋地區(qū)作為重點(diǎn)，對(duì)其做一個(gè)較為詳細(xì)的描述。一、虹橋地區(qū)概況虹橋開發(fā)區(qū)地處上海的西部，位于內(nèi)外環(huán)之間，東臨貫穿東西直抵市中心的延安路高架，西接虹橋國際機(jī)場(chǎng)，交通十分便捷。由于地理位置的得天獨(dú)厚，先后經(jīng)上海市人民政府和國務(wù)院批準(zhǔn)為中國國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)乃中國最早成立的國家重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一，成立至今已十年，面積雖然僅0.6平方公里，卻是上海市內(nèi)規(guī)劃最好、發(fā)展最成熟、配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的理想辦公及住宅區(qū)域。 區(qū)內(nèi)萬商云集，包括數(shù)十家銀行、國際級(jí)酒店、政府辦公大樓、展

28、覽中心等，加上國際學(xué)校、大型商場(chǎng)及高級(jí)住宅環(huán)布四周，一切起居所需不假外求，堪稱上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的明星。開發(fā)區(qū)以涉外經(jīng)貿(mào)為特色，集展覽展示、洽談交易、辦公居住、餐飲娛樂為一體的上海對(duì)外活動(dòng)的一個(gè)中心和窗口。區(qū)內(nèi)國際展覽展銷終年不斷，如一年一度的“華東地區(qū)進(jìn)口商品交易會(huì)”就在這里舉行；蜚聲中外的國賓館西郊賓館虹橋迎賓館及龍柏飯店、陽光大酒店、運(yùn)峰賓館等十多家高級(jí)賓館連成一片，形成虹橋路賓館一條街 ，為中外客商貿(mào)易、辦公、居住、游憩提供了理想的場(chǎng)所；美、日等多國也紛紛在區(qū)內(nèi)置地建領(lǐng)事館；上海市外經(jīng)委、市外資委及貿(mào)易促進(jìn)會(huì)也在區(qū)內(nèi)辦公。 二、虹橋?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況 虹橋作為上海改革開放的前沿陣地，1995年前

29、辦公樓之興旺占據(jù)整個(gè)上海市場(chǎng)的半壁江山。1997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級(jí)辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢(shì)有所下降。辦公樓入住率從過去的90以上降至62，且租金由頂峰時(shí)期的2美元降至0.3美元，而且辦公樓建設(shè)也出現(xiàn)“斷層”。2001年后上海經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各國企業(yè)相繼入駐上海，這一情況有明顯改變，特別是近兩年，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)一片火熱。租金、出租率均有大幅度上升。當(dāng)前，上海寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量不足，商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓入住率基本達(dá)到以上。短期內(nèi)進(jìn)入上海的外資企業(yè)只能向二級(jí)辦公地區(qū)的甲級(jí)寫字樓進(jìn)駐。預(yù)計(jì)在今年年底會(huì)出現(xiàn)大批進(jìn)駐上海的現(xiàn)象。三、虹橋CBD地區(qū)寫字樓租金情況租金情況示意圖

30、（單位：USD/平方米*天）說明：& 價(jià)格分布情況較為均勻，0.45 USD/平方米*天0.75 USD/平方米*天；& 主力租賃價(jià)格集中在0.55 USD/平方米*天& 預(yù)計(jì)價(jià)格隨上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢上移，主力價(jià)格將集中在0.6 USD/平方米*天0.7 USD/平方米*天。但突破0.8 USD/平方米*天短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)的阻力較大；& 周邊90年代開發(fā)的寫字樓目前設(shè)施已逐漸陳舊，租金會(huì)逐漸下滑。價(jià)格將在0.35 USD/平方米*天0.4 USD/平方米*天左右徘徊；& 以萬都中心為例，其總建筑面積約13萬平方米，商鋪面積和地下車庫等配套設(shè)施面積約4萬平方米。辦公9萬平方米，以低于其目前出租率的85

31、計(jì)算車位出租，其租金收入為1262250USD/月，車位共400個(gè)，每個(gè)150 USD/月，按60租出計(jì)算，每月收益36000 USD/月。其投資收益不言而寓。四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況說明：& 在上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的環(huán)境下，各類公司不斷搶駐上海。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租賃市場(chǎng)也異?；鸨?。出租率都高于90；& 從地理位置來看。仙霞路、遵義路交界處憑借其有力的交通優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)（配套、物業(yè)等），周邊項(xiàng)目的出租率要略高于區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)；& 遠(yuǎn)東國際硬件設(shè)施配套齊全，建筑風(fēng)格獨(dú)特。在出租市場(chǎng)也有不俗的業(yè)績。& 上海世貿(mào)商城租戶中不乏英特爾、沃爾瑪?shù)让惺澜?00強(qiáng)企業(yè)，在租賃市場(chǎng)火爆的情況下，將用做健身會(huì)

32、館的30樓改造推出?？傮w租賃情況良好。& 區(qū)域市場(chǎng)的高出租率為本案奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。五、代表性物業(yè)配套由于時(shí)間關(guān)系，本報(bào)告選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的高檔物業(yè)“上海萬都中心”對(duì)其配套及做一個(gè)較詳細(xì)的闡述。上海萬都中心位于虹橋開發(fā)區(qū)中心，道路網(wǎng)絡(luò)異常發(fā)達(dá)，利用高架公路往市中心只需15分鐘車程，加上鄰近計(jì)劃興建的地鐵2號(hào)線虹橋站出口，交通便利，四通八達(dá)。上海萬都中心占地12,761平方米，三面臨街，總建筑面積約132,800平方米。分別提供共四組每層由1,600至2,000平方米不同面積，合共90,000平方米的辦公室空間，另有附屬商場(chǎng)四層，面積約20,000平方米，及地下停車場(chǎng)兩層。全幢樓高55層

33、，是虹橋最高的建筑物。 上海萬都中心引進(jìn)多項(xiàng)最先進(jìn)設(shè)備，是區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施較為先進(jìn)的寫字樓之一，具體設(shè)施如下： 中空雙層玻璃幕墻，保持室內(nèi)溫度于最佳狀態(tài)。 18部高速客用電梯及兩部服務(wù)電梯，出入便捷。 使用光纖綜合布線系統(tǒng)提供智能通訊，并可連接信息高速公路。 設(shè)有本地及衛(wèi)星天線，隨時(shí)接收各地訊息及衛(wèi)星電視節(jié)目。 四管制中央空調(diào)系統(tǒng)，能同時(shí)獨(dú)立使用冷/暖氣，且具獨(dú)立控制功能。 提供超過6,000條獨(dú)立電話線。 電腦化大樓管理系統(tǒng)及自動(dòng)消防系統(tǒng)，提供完善大廈管理服務(wù)。 設(shè)有直升機(jī)升降臺(tái)。 雙回路式電力供應(yīng)系統(tǒng)，更備有1,600kVA后備發(fā)電機(jī)組，確保電力供應(yīng)正常。 24小時(shí)完善保安系統(tǒng)，確保安全。

34、附設(shè)商務(wù)中心，提供一般辦公后勤服務(wù)。 兩層停車場(chǎng)提供約400個(gè)泊車位。 由經(jīng)驗(yàn)豐富之國際著名物業(yè)管理公司戴得梁行提供專業(yè)管理。 伍、上海寫字樓前景展望租售穩(wěn)步上漲，重大利好因素短期內(nèi)無法體現(xiàn)一、一級(jí)區(qū)域行情看漲二級(jí)區(qū)域?qū)⒂兴芈?自1999年起上海高檔寫字樓需求量大幅增長，甲級(jí)寫字樓租金穩(wěn)步上升，眾多發(fā)展商逐此利好紛紛上馬新項(xiàng)目。截止2001年末，有近十座商用樓新落成啟用，甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量約60萬平方米，居近5年最高，這將給上海高檔寫字樓租售市場(chǎng)帶來較大壓力。供應(yīng)量大幅增加對(duì)不同區(qū)域的影響是不同的，應(yīng)區(qū)別分析。新增供應(yīng)量主要集中浦西地區(qū)，對(duì)浦東陸家地區(qū)的影響不會(huì)很明顯，而且隨著CBD功能的

35、逐漸加強(qiáng)，因此作為寫字樓市場(chǎng)一級(jí)區(qū)域的陸家嘴地區(qū)甲級(jí)寫字樓租金可能還會(huì)有所增長。而受供應(yīng)量猛增影響最大的將是二級(jí)區(qū)域，其寫字樓空置率可能會(huì)有所上升，租金將有所調(diào)整。從整體來看，浦西寫字樓受到的影響會(huì)比浦東明顯。二、加入WT0的利好短期內(nèi)無法體現(xiàn) 中國加入WT0這一重大利好由于“911”事件對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響以及市場(chǎng)對(duì)政策影響的滯后性，在短期內(nèi)將無法體現(xiàn)出來。 從2001年第四季度起，受“911”事件和和我國股市影響，上海高檔寫字樓平均租金己出現(xiàn)下調(diào)之勢(shì)。第四季度上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量比上個(gè)季度下降了44.3(不包括預(yù)租面積)，平均租金比上季度下降了1.6，浦東地區(qū)租金出現(xiàn)6個(gè)月第一次下跌?！?1

36、1”事件后，美日經(jīng)濟(jì)實(shí)際已進(jìn)入衰退期，而上海高檔寫字樓的相當(dāng)一部客戶是由美日公司支撐的。由于在各自國內(nèi)贏利開始降低，這些公司開始減少資本性支出，一些公司取消了擴(kuò)租計(jì)劃，尤其是一些新興行業(yè)對(duì)寫字樓的需求減弱。由于上海高檔寫字樓長期以來租金持續(xù)上升，去年第四季度，國內(nèi)公司對(duì)高檔寫字樓的吸納量也開始減弱。去年股市低迷不振，對(duì)券商沖擊較大，當(dāng)股市跌去13后，曾經(jīng)是市場(chǎng)需求主力的證券、金融行業(yè)無力再擴(kuò)租高檔辦公樓。從今年1月份看，租金等指標(biāo)變化幅度不是很大，中國入世對(duì)房地產(chǎn)的利好因素年內(nèi)尚不會(huì)明顯表現(xiàn)出來。從長期來講，中國加入WT0對(duì)上海高檔寫字樓會(huì)帶來長期穩(wěn)定的積極影響，但此利好會(huì)滯后1到2年，短期內(nèi)

37、不會(huì)產(chǎn)生立竿見影的效果。三、市場(chǎng)處于活躍狀態(tài)，甲級(jí)寫字樓仍有上升空間 90年代中期，上海的一些甲級(jí)寫字樓曾出現(xiàn)日租金34美元平方米的天價(jià)，之所以有這種情況出現(xiàn)，是由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系極不平衡：現(xiàn)在，上海的一些高檔寫字樓日租金大多穩(wěn)定在0.60.8美元平方米，市場(chǎng)上不斷有新的高品質(zhì)物業(yè)供應(yīng)，租金只能是隨著整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)而浮動(dòng)。 中國加入WT0所帶來的發(fā)展空間進(jìn)一步加大，使上海保持了利用外資的良好勢(shì)頭。相當(dāng)一部分跨國企業(yè)和大型國企仍在考慮擴(kuò)租搬遷。特別是一些早已在上海生根，又不斷需要擴(kuò)張的跨國企業(yè)，在寫字樓擴(kuò)租方面的需求顯得尤為強(qiáng)烈。從近期成交案例來看，大型租賃案例頻頻出現(xiàn)，有的甚至租1萬平方米。市

38、場(chǎng)消化速度驚人，樓盤推出半年內(nèi)入住率便可達(dá)到50以上，租金也可在半年內(nèi)翻一番。以上半年新交付使用的海洋大廈、中欣大廈、仙樂斯廣場(chǎng)、外灘中心4幢甲級(jí)寫字樓為例，海洋大廈1月開盤，半年來出租率就已達(dá)到90以上，租金從日0.2美元平方米提升到日0.5美元平米：中欣大廈1月開盤，目前出租率70，租金從日0.4美元平方米上漲到日0.6美元平方米；仙樂斯廣已經(jīng)吸納了羅氏、匯豐銀行等著名跨國公司入駐，租金提升至日0.5美元平方米；外灘中心低、中區(qū)已接近滿租，租金從日0.3美元平方米提升到日0.6美元/平方米。 寫字樓市場(chǎng)有無上升動(dòng)力，關(guān)鍵在于是否有新的業(yè)出現(xiàn)，并且市場(chǎng)的焦點(diǎn)往往落在這些高品質(zhì)、高標(biāo)的新物業(yè)上

39、。因?yàn)樾碌奈飿I(yè)上市代表市場(chǎng)有新的可供租賃面積補(bǔ)充，各公司才有機(jī)會(huì)搬遷，一旦形成流動(dòng)，易頻繁，市場(chǎng)就會(huì)活躍。例如2000年上海代表性寫字樓是中信泰富廣場(chǎng)，2001年是恒隆廣場(chǎng)，兩者在當(dāng)年都取得了不俗的租賃成績。并一度成為上海的標(biāo)志性建筑。由于下半年僅有淮海中路的香港新世界大廈一個(gè)項(xiàng)目上市，對(duì)租賃市場(chǎng)的波動(dòng)不會(huì)太大。 新一波市場(chǎng)高潮預(yù)計(jì)將出現(xiàn)在明年。從去年開始，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)一直出現(xiàn)租金持續(xù)增長的局面，大多數(shù)甲級(jí)寫字樓都已提升過租價(jià)，目前市場(chǎng)正處于適應(yīng)期，只要這一價(jià)格被接受，價(jià)格上漲趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。經(jīng)過半年時(shí)間的調(diào)整，待市場(chǎng)適應(yīng)后，明年可能出現(xiàn)新的租金上漲高潮。但上漲的幅度不會(huì)很大，因?yàn)榧覹TO

40、的顯著影響不可能在一、兩年內(nèi)出現(xiàn)，所以市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)是一個(gè)慢熱的過程。 陸、寫字樓增值潛力的因素寫字樓的增值因素主要取決于下面幾個(gè)因素。首先是區(qū)域的成長性。任何區(qū)位的增長都有它的先決條件，這取決于這個(gè)地區(qū)資源的配制，地區(qū)政府對(duì)它的幫助和這個(gè)地區(qū)將來邊緣集團(tuán)對(duì)它的影響。其次，品質(zhì)實(shí)際上決定了價(jià)值的穩(wěn)定性。高品質(zhì)的物業(yè)價(jià)值是最穩(wěn)定的.一個(gè)低檔、中檔、高檔的物業(yè)，在若干年后，最后增長的曲線是不一樣的。這里面低檔的下滑得比較快。中檔的會(huì)在一定階段上維持，然后在一定階段之后開始逐漸地下降。但高檔的寫字樓開始可能是趨于平緩，但是持續(xù)的時(shí)間比較長。再一個(gè)就是物業(yè)管理。物業(yè)管理是維護(hù)品質(zhì)的重要保障。柒、什么是寫

41、字樓寫字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫字樓，一是寫字樓。所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級(jí)寫字樓。相比之下，寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。那么，寫字樓具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？第一要素：黃金區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這對(duì)于酒店可能并非個(gè)個(gè)是真理，但對(duì)于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。第二要素：超大規(guī)模這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅

42、是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套，經(jīng)營成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上五星級(jí)的。第三要素：建筑文化所謂建筑文化，對(duì)酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對(duì)于寫字樓而言，與其說是世貿(mào)中心、國貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方，無論發(fā)達(dá)還是落后，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對(duì)摩天大樓的追求，但估計(jì)

43、這是暫時(shí)的。因?yàn)閺牡览砩现v，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。第四要素：硬件設(shè)施就像星級(jí)酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。這好比比爾蓋茨的科技豪宅與常規(guī)豪宅的區(qū)別，當(dāng)然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。除此之外，其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。但就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。第五要素：軟件服務(wù)相對(duì)酒店的五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如，

44、將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下功夫。捌、寫字樓物業(yè)的開發(fā)方向一、價(jià)值取向明朗化 面對(duì)復(fù)雜的供求關(guān)系，每一個(gè)發(fā)展商都不會(huì)掉以輕心，用市場(chǎng)來說話是避免盲目開發(fā)的唯一出路。以怎樣的市場(chǎng)定位才能獲得市場(chǎng)的首肯，順利回籠資金呢? 寫字樓面對(duì)的是企事業(yè)單位，是經(jīng)濟(jì)體，住宅市場(chǎng)面對(duì)的是個(gè)人和家庭。市場(chǎng)的性質(zhì)是截然不同的，簡(jiǎn)單地將市場(chǎng)劃分出幾類來做目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的。 如果某寫字樓將目標(biāo)群體定位為一個(gè)或幾個(gè)行業(yè)，最終結(jié)果可能是該行業(yè)的配套企業(yè)、相關(guān)企業(yè)等走到了一起，使行業(yè)分界變得

45、模糊，不同的企業(yè)一定有他自己的價(jià)值取向，通過價(jià)值取向來進(jìn)行定位無疑是較為有效的。比如對(duì)區(qū)位的價(jià)值取向，甲企業(yè)喜歡在環(huán)境好的區(qū)域，乙企業(yè)就覺得CBD更適合自己。區(qū)位優(yōu)勢(shì)資源突出恰恰是大多數(shù)城市寫字樓的特點(diǎn)。 “地段，地段，還是地段”，從各大城市的熱點(diǎn)區(qū)域綜合來看，出租率最高的地區(qū)，往往是城市商業(yè)配套完善以及金融機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)。但是，這些地區(qū)要么已無可供開發(fā)的地塊，要么市政規(guī)劃中已無立項(xiàng)，因此未來的寫字樓開發(fā)要根據(jù)目標(biāo)客戶的定位來選擇地塊。但無論何種選擇，都要注意不要選擇市政規(guī)劃中的死角。二、產(chǎn)品本身必須具備新世紀(jì)條件下寫字樓的特質(zhì) 在新經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)以人為本，人的智力資源上升為知本、知富、信息

46、資源則成為價(jià)值的誘因，寫字樓的功能性訴求將從這個(gè)角度被充分激發(fā)，這也正是新經(jīng)濟(jì)條件下寫字樓應(yīng)該表現(xiàn)出的特質(zhì)。 寫字樓首先是作為生產(chǎn)資料來投入的，過去人們直忽略寫字樓作為生產(chǎn)資料的重要性，寫字樓的硬件不足或過早出現(xiàn)老化，如電梯慢、停車位不夠等，與之相配套的軟件服務(wù)也一直難上檔次。寫字樓發(fā)展到被稱為“第三代”的今天，不但要求具有一定的前瞻性，而且還要求在功能上有自己的個(gè)性特征。寫字樓作為生產(chǎn)資料有哪些不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的功能將成為區(qū)分寫字樓的重要標(biāo)志。比如地王，作為標(biāo)志性建筑，它最突出的功能就是展示身份，入駐地王已經(jīng)成為一種身份的象征。 寫字樓作為一種固定資產(chǎn)的投入，一定要能夠最大限度地提高工作效率，

47、提高生產(chǎn)力，寫字樓作為生產(chǎn)資料的功能最終將體現(xiàn)在帶動(dòng)生產(chǎn)力增長，也就是產(chǎn)值的增加。當(dāng)然，不可能每一座寫字樓都能成為地王，但是從硬件配置上以及軟件建設(shè)上都要有前瞻性國際化視野。1、環(huán)境氛圍的營造 環(huán)境氛圍包括交通環(huán)境，辦公環(huán)境，商業(yè)環(huán)境與文化環(huán)境，它是體現(xiàn)國際化水準(zhǔn)寫字樓既有便捷的交通和優(yōu)良的商力條件，又要有一個(gè)良好的辦公環(huán)境，達(dá)到鬧中取靜的理想狀態(tài)。國際化企業(yè)辦公需集酒店、公寓、寫字樓和商場(chǎng)于一體的大型全功能商務(wù)社區(qū)，形成自身既獨(dú)立又開放的綜合的環(huán)境，以其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)吸引各大公司、集團(tuán)入駐，公司和企業(yè)發(fā)展也能在這里得到進(jìn)一步的延伸，為公司創(chuàng)造更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。而物業(yè)的建筑形象、優(yōu)秀的建筑品質(zhì)，也是吸引眾多國際性商家的重要條件。2、配套設(shè)施的建設(shè) 公寓、商務(wù)中心、會(huì)議廳、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、會(huì)所、俱樂部等配套設(shè)施，是國際化高檔涉外寫字樓的重要標(biāo)志。相對(duì)獨(dú)立功能的休閑會(huì)所和充足量的車庫；酒店式服務(wù)，滿足國內(nèi)外專家經(jīng)理人短期居住需求：不同的休閑康樂會(huì)所；大規(guī)模采用自動(dòng)化管理車位配套；物業(yè)配套廣場(chǎng)，這些均是衡量高檔寫字樓物業(yè)品質(zhì)的重要方面。此外，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶：對(duì)寫字樓也提出越來越高的要求，高標(biāo)準(zhǔn)的5A智能化辦公已成為高檔寫字樓的必然趨勢(shì)