房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”

1、1“營改增營改增”專題培訓(xùn)專題培訓(xùn) 解讀解讀分析與操作分析與操作指指引引2 陳良照老師簡介陳良照老師簡介 注冊稅務(wù)師、注冊會計師、高級會計師，現(xiàn)任浙江稅務(wù)網(wǎng)（注冊稅務(wù)師、注冊會計師、高級會計師，現(xiàn)任浙江稅務(wù)網(wǎng)（）、浙江天顧財經(jīng)培訓(xùn)中心、浙江天顧稅務(wù)師事務(wù)）、浙江天顧財經(jīng)培訓(xùn)中心、浙江天顧稅務(wù)師事務(wù)所與浙江網(wǎng)稅科技股份有限公司等主體所集成所與浙江網(wǎng)稅科技股份有限公司等主體所集成“浙江稅務(wù)服務(wù)綜合浙江稅務(wù)服務(wù)綜合平臺平臺”的董事長暨首席稅務(wù)師，兼任浙江省財稅法學(xué)研究會副會長的董事長暨首席稅務(wù)師，兼任浙江省財稅法學(xué)研究會副會長、浙江大學(xué)等客座教授、浙江大學(xué)等客座教授、5家上市公司獨(dú)立董事家上市公司獨(dú)

2、立董事、80多家大中型企多家大中型企業(yè)常年財稅顧問等職，獲政府多級多部門人才津貼獎勵。業(yè)常年財稅顧問等職，獲政府多級多部門人才津貼獎勵。先后為先后為1100多家企業(yè)（含百來家房產(chǎn)開發(fā)公司）提供過鑒證、內(nèi)訓(xùn)、咨多家企業(yè)（含百來家房產(chǎn)開發(fā)公司）提供過鑒證、內(nèi)訓(xùn)、咨詢、籌劃等服務(wù)詢、籌劃等服務(wù)，被譽(yù)為，被譽(yù)為“浙江稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)第一人浙江稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)第一人”。 陳良照老師累計為社會各界主講過的財稅培訓(xùn)講座陳良照老師累計為社會各界主講過的財稅培訓(xùn)講座500余場余場，學(xué)員超，學(xué)員超6萬人，還發(fā)起并主講著萬人，還發(fā)起并主講著“稅收系列課題高級研修班稅收系列課題高級研修班”與與“浙江財稅論壇浙江財稅論壇”。其講授風(fēng)格

3、是以專業(yè)務(wù)實(shí)見長，思路條理突出，。其講授風(fēng)格是以專業(yè)務(wù)實(shí)見長，思路條理突出，深入淺出與淺入深出，虛實(shí)相顧與動靜結(jié)合，寓專業(yè)于談笑之間深入淺出與淺入深出，虛實(shí)相顧與動靜結(jié)合，寓專業(yè)于談笑之間，寓實(shí)務(wù)于理念之中，頗具余世維與周立波式的講授風(fēng)格與技巧，寓實(shí)務(wù)于理念之中，頗具余世維與周立波式的講授風(fēng)格與技巧，深受廣大聽眾一致好評，被，深受廣大聽眾一致好評，被90多家培訓(xùn)單位常年相邀，是公認(rèn)多家培訓(xùn)單位常年相邀，是公認(rèn)的的“浙江財稅實(shí)戰(zhàn)綜合型王牌講師浙江財稅實(shí)戰(zhàn)綜合型王牌講師”。3內(nèi)容目錄第一部分第一部分 營稅增的營稅增的背景背景介紹與總體判斷介紹與總體判斷第二部分第二部分 營改增營改增的的政策政策規(guī)定

4、及其解讀規(guī)定及其解讀辨析辨析第三第三部分部分 營改增的營改增的事項事項內(nèi)容及其落實(shí)指引內(nèi)容及其落實(shí)指引第四部分第四部分 營改增的風(fēng)險規(guī)避及節(jié)稅籌劃營改增的風(fēng)險規(guī)避及節(jié)稅籌劃一、系列政策的厘定一、系列政策的厘定二、稅制要素的把握二、稅制要素的把握三、收入確認(rèn)及銷項計提三、收入確認(rèn)及銷項計提四、投入消耗及進(jìn)項抵扣四、投入消耗及進(jìn)項抵扣五、征收管理五、征收管理的的要求要求一、過渡期優(yōu)惠的爭取一、過渡期優(yōu)惠的爭取 二、不動產(chǎn)二、不動產(chǎn)的銷售的銷售三三、不動產(chǎn)不動產(chǎn)的出租的出租四、四、舊固定資產(chǎn)的銷售舊固定資產(chǎn)的銷售五、五、預(yù)售的預(yù)售的預(yù)征預(yù)征一、風(fēng)險點(diǎn)的警示規(guī)避一、風(fēng)險點(diǎn)的警示規(guī)避二、籌劃點(diǎn)的機(jī)會把握

5、二、籌劃點(diǎn)的機(jī)會把握三、與時俱進(jìn)管理三、與時俱進(jìn)管理提提升升一、增值稅優(yōu)于營業(yè)稅一、增值稅優(yōu)于營業(yè)稅二、營改增的最后二、營改增的最后4行業(yè)行業(yè)三、如何評價三、如何評價“營改增營改增”四、增值稅改革四、增值稅改革方向方向4第一部分第一部分 營稅增的背景介紹與總體營稅增的背景介紹與總體判斷判斷一一、為何要進(jìn)行為何要進(jìn)行“營改增營改增” （一）（一）宏觀宏觀分析分析 減減輕輕稅負(fù)稅負(fù)（加大加大工業(yè)企業(yè)的工業(yè)企業(yè)的進(jìn)項進(jìn)項扣除扣除） 轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型升級（消除重復(fù)稅以升級（消除重復(fù)稅以促分工促分工協(xié)作協(xié)作） 稅改深化（構(gòu)建地方稅源的征管體系）稅改深化（構(gòu)建地方稅源的征管體系）（二）（二） “營業(yè)稅營業(yè)稅”不如

6、不如“增值增值稅稅” 1定性定性的比較的比較 是遲來的愛是遲來的愛項目項目營業(yè)稅營業(yè)稅增值稅增值稅稅種稅種價內(nèi)稅（價稅合計）價內(nèi)稅（價稅合計） 價外稅（價稅分離）價外稅（價稅分離）計稅基礎(chǔ)計稅基礎(chǔ)收入全額（會重復(fù)）收入全額（會重復(fù)）準(zhǔn)毛利（能抵扣）準(zhǔn)毛利（能抵扣）征管特點(diǎn)征管特點(diǎn)簡單簡單 普通發(fā)票的亂來普通發(fā)票的亂來復(fù)雜復(fù)雜 專用發(fā)票嚴(yán)格比對專用發(fā)票嚴(yán)格比對5 定量定量的對比的對比 稅負(fù)變輕、效益提升稅負(fù)變輕、效益提升原營業(yè)稅原營業(yè)稅現(xiàn)增值稅現(xiàn)增值稅收入收入100收入收入90.09銷項稅銷項稅9.91現(xiàn)金流現(xiàn)金流100成本成本80成本成本72.07進(jìn)項稅進(jìn)項稅7.93現(xiàn)金流現(xiàn)金流80流轉(zhuǎn)稅流轉(zhuǎn)

7、稅5流轉(zhuǎn)稅流轉(zhuǎn)稅應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額1.98現(xiàn)金流現(xiàn)金流1.98附加稅附加稅0.6附加稅附加稅0.24現(xiàn)金流現(xiàn)金流0.24稅后毛稅后毛利利14.4稅后毛利稅后毛利17.78現(xiàn)金流現(xiàn)金流17.78增值稅（價外稅）與營業(yè)稅（價內(nèi)稅）的對比表增值稅（價外稅）與營業(yè)稅（價內(nèi)稅）的對比表 注注：（：（1）稅負(fù)變輕稅負(fù)變輕 毛毛利稅毛毛利稅 500（不含稅）萬元（不含稅）萬元 = 515（含稅）萬元（含稅）萬元 / 見下表】見下表】 + 有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所 / 能設(shè)賬核算并提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料能設(shè)賬核算并提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料 + “申請申請”13納稅人納稅人類型類型行業(yè)行業(yè)年應(yīng)稅銷售額年應(yīng)稅銷售

8、額一般納稅人一般納稅人小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人營改增納營改增納稅人稅人營改增行業(yè)營改增行業(yè)500萬以上萬以上500萬以下萬以下（含本數(shù)）（含本數(shù)）原增值稅原增值稅納稅人納稅人從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)勞務(wù)50萬以上萬以上50萬元以下萬元以下（含本數(shù)）（含本數(shù)）從事從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主，并兼營貨物批稅勞務(wù)為主，并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人發(fā)或者零售的納稅人50萬以上萬以上50萬元以下萬元以下（含本數(shù)）（含本數(shù)）除上述規(guī)定以外（如，商業(yè)除上述規(guī)定以外（如，商業(yè)企業(yè)）企業(yè)）80萬以上萬以上80萬元以下萬元以下（含本數(shù)）（含本數(shù)） 14 2特殊

9、者特殊者（1）涉外）涉外 以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人（刪除了原條件第以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人（刪除了原條件第18條條“代理人代理人”優(yōu)先原則優(yōu)先原則）（2）承包承包 有條件（有條件（“名義名義”與與“承責(zé)承責(zé)”）地才認(rèn)發(fā)包人【以承包人）地才認(rèn)發(fā)包人【以承包人（= 承包人、承租人、掛靠人）為主】承包人、承租人、掛靠人）為主】 尊重事實(shí)并有利于到位（原尊重事實(shí)并有利于到位（原條例是并列關(guān)系容易相互扯皮）條例是并列關(guān)系容易相互扯皮） 建筑公司（建筑公司（裝飾裝飾公司公司）的的掛靠模式，營改增后，存在巨大的稅務(wù)掛靠模式，營改增后，存在巨大的稅務(wù)風(fēng)險，應(yīng)加強(qiáng)對掛靠業(yè)務(wù)的管控，逐步加大直營項目比重（需獲

10、得更風(fēng)險，應(yīng)加強(qiáng)對掛靠業(yè)務(wù)的管控，逐步加大直營項目比重（需獲得更多進(jìn)項發(fā)票）。多進(jìn)項發(fā)票）。15（三）稅目（三）稅目 - 3類類9行業(yè)行業(yè) 1銷售（提供）銷售（提供）服務(wù)服務(wù)16 （1）交通運(yùn)輸（含鐵運(yùn)與管運(yùn)）交通運(yùn)輸（含鐵運(yùn)與管運(yùn)）（2）郵政）郵政（3）電信（基礎(chǔ)）電信（基礎(chǔ)+增值）增值）（4）建筑服務(wù)）建筑服務(wù) 工程、安裝、修繕、裝飾、其他（拆除建筑物或工程、安裝、修繕、裝飾、其他（拆除建筑物或者構(gòu)筑物者構(gòu)筑物/平整土地平整土地/園林綠化園林綠化/搭腳手架搭腳手架/清理等）清理等）。（5）金融）金融服務(wù)服務(wù) = 貸款（見下列解釋）、直接收費(fèi)金融、保險、金融貸款（見下列解釋）、直接收費(fèi)金融、

11、保險、金融商品轉(zhuǎn)讓（見下列解釋商品轉(zhuǎn)讓（見下列解釋） A、貸款貸款服務(wù)服務(wù) 含各種占用、拆借資金取得的各種利息收入及及含各種占用、拆借資金取得的各種利息收入及及利息性質(zhì)的收入，包括利息性質(zhì)的收入，包括融資性售后回租融資性售后回租（下文也明確其不屬租賃（下文也明確其不屬租賃）、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等 + 收取固定利潤或者保底利潤的貨幣資收取固定利潤或者保底利潤的貨幣資金投資金投資。 B、金融商品金融商品轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 外匯、有價證券、非貨物期貨、其他金融商品外匯、有價證券、非貨物期貨、其他金融商品（基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品）（基金、信托、理財產(chǎn)品等

12、各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品） / 無無“股權(quán)投資股權(quán)投資”轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓17 （6）現(xiàn)代服務(wù)（從原）現(xiàn)代服務(wù)（從原6項增至項增至8.5項）項） A研發(fā)研發(fā)和技術(shù)和技術(shù)含含“合同能源管理合同能源管理”與城市規(guī)劃等與城市規(guī)劃等“專業(yè)技術(shù)專業(yè)技術(shù)” B信息技術(shù)信息技術(shù)服務(wù)服務(wù)“信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)”、“信息系統(tǒng)增值信息系統(tǒng)增值”、“業(yè)務(wù)流程管理業(yè)務(wù)流程管理”（依（依托托“信息技術(shù)信息技術(shù)”提供的人力資源財務(wù)經(jīng)濟(jì)審計稅務(wù)物流信息等）提供的人力資源財務(wù)經(jīng)濟(jì)審計稅務(wù)物流信息等） C文化文化創(chuàng)意服務(wù)創(chuàng)意服務(wù) 含設(shè)計（含工程與廣告與創(chuàng)意策劃）、知識產(chǎn)權(quán)（含設(shè)計（含工程與廣告與創(chuàng)意策劃）、知識產(chǎn)權(quán)（登記與檢索等）、

13、廣告（利用雜志或招貼或互聯(lián)網(wǎng)等為客戶進(jìn)行宣傳）等服登記與檢索等）、廣告（利用雜志或招貼或互聯(lián)網(wǎng)等為客戶進(jìn)行宣傳）等服務(wù)務(wù) D物流輔助服務(wù)物流輔助服務(wù) 含裝卸搬運(yùn)、倉儲和收派等服務(wù)。含裝卸搬運(yùn)、倉儲和收派等服務(wù)。 E、租賃服務(wù)租賃服務(wù)包括融資（不含融資性售后回租）、經(jīng)營兩類包括融資（不含融資性售后回租）、經(jīng)營兩類 F、鑒證咨詢服務(wù)鑒證咨詢服務(wù)認(rèn)證、鑒證（審計與稅務(wù)等）、咨詢（提供信息、建認(rèn)證、鑒證（審計與稅務(wù)等）、咨詢（提供信息、建議、策劃、顧問以及翻譯和市場調(diào)查等）議、策劃、顧問以及翻譯和市場調(diào)查等） / 前兩者有前兩者有“具有專業(yè)資質(zhì)具有專業(yè)資質(zhì)”的單位的單位約束）而約束）而“咨詢咨詢”則無

14、則無 G、廣播影視服務(wù)廣播影視服務(wù) H、商務(wù)輔助服務(wù)商務(wù)輔助服務(wù) 包括企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、包括企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)。安全保護(hù)服務(wù)。 * 其他現(xiàn)代服務(wù)其他現(xiàn)代服務(wù) 列舉項以外的現(xiàn)代服務(wù)。列舉項以外的現(xiàn)代服務(wù)。18（7）生活服務(wù)）生活服務(wù)文化體育、教育醫(yī)療、旅游娛樂、餐飲住宿、居民文化體育、教育醫(yī)療、旅游娛樂、餐飲住宿、居民日常、其他生活服務(wù)日常、其他生活服務(wù)。 * 其他其他 七大類服務(wù)每項均有七大類服務(wù)每項均有“其他其他”，故無，故無“其他其他”漏掉服務(wù)項漏掉服務(wù)項了了192銷售銷售無形無形203銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)（1）對象（）對象（2類

15、）類） = 建筑物建筑物 + 構(gòu)筑物（道路構(gòu)筑物（道路/橋梁橋梁/隧道隧道/水壩等）水壩等）（2）表現(xiàn)（）表現(xiàn)（3種）種） = 所有權(quán)、有限所有權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)（10%自留地項目等）自留地項目等）、永久永久使用權(quán)使用權(quán)（以租代售等）（以租代售等） + 與建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地與建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)（不能單位轉(zhuǎn)讓）的使用權(quán)（不能單位轉(zhuǎn)讓）21 （四）稅率（四）稅率 1適用適用（共共四四檔檔）（1）17% 貨物、修理修配、貨物、修理修配、有形有形動產(chǎn)動產(chǎn)（設(shè)備等）（設(shè)備等）的的兩種兩種租賃租賃（2）13% 涉農(nóng)、水汽、文化涉農(nóng)、水汽、文化等等（3）11% 運(yùn)輸

16、郵政、基礎(chǔ)類電信、運(yùn)輸郵政、基礎(chǔ)類電信、建筑、銷售土地使用權(quán)與不建筑、銷售土地使用權(quán)與不動產(chǎn)、不動產(chǎn)的兩種動產(chǎn)、不動產(chǎn)的兩種租賃租賃（4）6%金融、除土地外的無形資產(chǎn)、服務(wù)業(yè)金融、除土地外的無形資產(chǎn)、服務(wù)業(yè) / 代建代建、品牌或特、品牌或特許權(quán)使用費(fèi)等都是按許權(quán)使用費(fèi)等都是按6%計繳計繳22 2征收率征收率（1）適用于小規(guī)模納稅人（）適用于小規(guī)模納稅人（3%） 個人（個人（100% / 即使超標(biāo)）、單即使超標(biāo)）、單位和個體工商戶（雖超標(biāo)但不經(jīng)常發(fā)生的可選擇位和個體工商戶（雖超標(biāo)但不經(jīng)常發(fā)生的可選擇）（2）特定一般納稅人（）特定一般納稅人（6%、5%、4%、3%） 6% 自來水自來水、小型水力發(fā)

17、電單位生產(chǎn)的電力、部分建材產(chǎn)品和、小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力、部分建材產(chǎn)品和生物制品生物制品； 5%中外中外合作開采的原油、天然氣合作開采的原油、天然氣 + 老項目的售房老項目的售房； 4%寄售寄售、典當(dāng)和拍賣商品、銷售舊貨、典當(dāng)和拍賣商品、銷售舊貨； 3%為為公共交通運(yùn)輸?shù)裙步煌ㄟ\(yùn)輸?shù)葼I改增營改增個別應(yīng)稅個別應(yīng)稅服務(wù)服務(wù) 3預(yù)征率預(yù)征率 在異地的建筑（在異地的建筑（2%）、不動產(chǎn)的銷售（）、不動產(chǎn)的銷售（3%）與）與租賃租賃（3%）才才適用適用 / 其稅基也要再其稅基也要再換算換算（無必要地?zé)o必要地?zé)?3（五）計稅方法（五）計稅方法1簡易簡易（1）適用于）適用于 財稅規(guī)定的財稅規(guī)定

18、的“特定應(yīng)稅行為特定應(yīng)稅行為”：如房地產(chǎn)業(yè)老項目：如房地產(chǎn)業(yè)老項目（2）要求）要求 納稅人有選擇權(quán)，但一經(jīng)選擇納稅人有選擇權(quán)，但一經(jīng)選擇 36個月內(nèi)不得變更個月內(nèi)不得變更（3）計算）計算 銷項稅額銷項稅額=銷售額銷售額征收率征收率 銷售額銷售額=含稅銷售額含稅銷售額（1+征收率）征收率）* 房地產(chǎn)實(shí)際稅負(fù)率房地產(chǎn)實(shí)際稅負(fù)率=1/(1+5%)*5% = 4.76% ，比原營業(yè)稅負(fù)略有下降，比原營業(yè)稅負(fù)略有下降2一般一般（1）計算）計算 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 = 當(dāng)期銷項稅額當(dāng)期銷項稅額 - 當(dāng)期進(jìn)項稅額當(dāng)期進(jìn)項稅額 銷項稅額銷項稅額=銷售額銷售額稅率稅率 銷售額銷售額=含稅銷售額含稅銷售額（1+稅率

19、）稅率）（2）立法失誤）立法失誤性性忘除忘除長期長期資產(chǎn)的進(jìn)項稅轉(zhuǎn)資產(chǎn)的進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出出【附件附件2之二（一）之二（一）7】24（六）混合與兼營六）混合與兼營1混合混合（不同類的不同類的從屬從屬性關(guān)系）性關(guān)系） 銷售與服務(wù)的銷售與服務(wù)的并存并存 / “貨物的生貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售產(chǎn)、批發(fā)或者零售” 按銷售按銷售貨物貨物繳繳17% + “其他其他”按照按照銷售服務(wù)銷售服務(wù)繳繳11%或或6%。 要求要求：合同簽訂的判別：合同簽訂的判別要求要求2兼營兼營（同類同類不同項的不同項的并存并存關(guān)系）關(guān)系）（1）不同稅率（或征收率）的并存）不同稅率（或征收率）的并存 如未分別核算的則從高適用如未分別核算的則

20、從高適用稅率（辦法第稅率（辦法第39條）條）（2）應(yīng)稅與免稅的并存）應(yīng)稅與免稅的并存 如不分別核算則并計收入處理（辦法第如不分別核算則并計收入處理（辦法第41條）條） 要求要求：財務(wù)財務(wù)核算核算的的分分清要求清要求253實(shí)務(wù)例證實(shí)務(wù)例證（1）實(shí)是混合的轉(zhuǎn)兼營）實(shí)是混合的轉(zhuǎn)兼營 A電梯與空調(diào)電梯與空調(diào)等等 為規(guī)避風(fēng)險，建議盡量與一家公司簽訂合同取得為規(guī)避風(fēng)險，建議盡量與一家公司簽訂合同取得發(fā)票。但基于安裝一般涉及施工資質(zhì)要求而被分離（對方按兼營處理），那發(fā)票。但基于安裝一般涉及施工資質(zhì)要求而被分離（對方按兼營處理），那選擇供應(yīng)商時應(yīng)按兩項業(yè)務(wù)不含稅價格合計金額作為價格對比依據(jù)，同時考選擇供應(yīng)商時

21、應(yīng)按兩項業(yè)務(wù)不含稅價格合計金額作為價格對比依據(jù)，同時考慮銷售、安裝占比的合理性。慮銷售、安裝占比的合理性。 B軟裝軟裝 往往是同一家往往是同一家公司將公司將軟軟裝裝（貨物為主）（貨物為主）分分切出很大比例切出很大比例的的“設(shè)計費(fèi)設(shè)計費(fèi)”，其也應(yīng)比照上處理原則執(zhí)行其也應(yīng)比照上處理原則執(zhí)行。（2）營改增后可能出現(xiàn)）營改增后可能出現(xiàn)一個項目一個項目公司公司的的不同期不同期會會采用采用不同計稅不同計稅方法方法（甚至還夾雜有免稅項目）甚至還夾雜有免稅項目）的情況的情況 不得不得抵扣的進(jìn)項抵扣的進(jìn)項稅額稅額（按年度進(jìn)行清算）（按年度進(jìn)行清算）當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額（當(dāng)期簡易計

22、稅方法計稅項目銷售額（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）免征增值稅項目銷售額）當(dāng)期全部當(dāng)期全部銷銷售額售額 18號文：號文：無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的注明的“建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分為依據(jù)進(jìn)行劃分。26三三、收入確認(rèn)及銷項計、收入確認(rèn)及銷項計提提（一）確認(rèn)的原則（一）確認(rèn)的原則 1時點(diǎn)時點(diǎn) 規(guī)定規(guī)定（施行辦法施行辦法第第45條條） “納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天

23、；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。當(dāng)天?！保?）原則）原則 事實(shí)事實(shí)（“發(fā)生應(yīng)稅行為發(fā)生應(yīng)稅行為”其仍相對含糊）其仍相對含糊） + 收款（或取收款（或取得索取銷售款項憑據(jù)得索取銷售款項憑據(jù)） / 如如“先開具發(fā)票的先開具發(fā)票的”則為開具發(fā)票的當(dāng)天（則為開具發(fā)票的當(dāng)天（即使無事實(shí)地虛開也要先即使無事實(shí)地虛開也要先交稅交稅 ）（2）列舉）列舉 A肯定同時：扣繳義務(wù)為納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天?？隙ㄍ瑫r：扣繳義務(wù)為納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 B權(quán)屬轉(zhuǎn)移：金融商品轉(zhuǎn)讓、視同銷售為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天權(quán)屬轉(zhuǎn)移：金融商品轉(zhuǎn)讓、視同銷售為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 C收錢原則：建筑收錢原則：建筑（無房產(chǎn)銷售）（無房產(chǎn)銷售）與租賃（無

24、房產(chǎn)）采取預(yù)與租賃（無房產(chǎn)）采取預(yù)收款方式的則為收到預(yù)收款的當(dāng)天。收款方式的則為收到預(yù)收款的當(dāng)天。27（3）房開公司收入確認(rèn)時點(diǎn)竟然在哪房開公司收入確認(rèn)時點(diǎn)竟然在哪 ？ A開盤預(yù)售時開盤預(yù)售時 原營業(yè)稅、企業(yè)所得稅原營業(yè)稅、企業(yè)所得稅 B交房時（現(xiàn)增值稅）交房時（現(xiàn)增值稅） 依據(jù)依據(jù)1 18號號文文第十四條第十四條“適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照36號文號文試點(diǎn)實(shí)施辦法）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和試點(diǎn)實(shí)施辦法）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申的適用稅率計算當(dāng)期

25、應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅報納稅” 依據(jù)依據(jù)2 施行施行辦法第辦法第45條條：“建筑建筑（無房產(chǎn)銷售無房產(chǎn)銷售）與租賃（無房產(chǎn)）采取與租賃（無房產(chǎn)）采取預(yù)收款方式的則為收到預(yù)收款的當(dāng)天預(yù)收款方式的則為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。 依據(jù)依據(jù)3 進(jìn)銷項軋差的增值稅，僅憑收錢顯然已不夠！進(jìn)銷項軋差的增值稅，僅憑收錢顯然已不夠?。?）與與企業(yè)企業(yè)所得稅所得稅（國稅發(fā)【（國稅發(fā)【2009】31號）的對比號）的對比 A相同相同 事實(shí)事實(shí) + 收款（權(quán)）收款（權(quán)） B差異差異 提前開票（增）提前開票（增）- 提前收款（所）提前收款（所） C建議建議 要作相一致的從嚴(yán)處理要作相一致的從嚴(yán)處理2

26、82合同約定的注意點(diǎn)合同約定的注意點(diǎn)（1）區(qū)分主體確認(rèn)是否價稅分離）區(qū)分主體確認(rèn)是否價稅分離 購房購房合同合同對象對象應(yīng)應(yīng)明確明確區(qū)分為區(qū)分為 個人、小規(guī)模納稅人還是一般納稅個人、小規(guī)模納稅人還是一般納稅人。人。 對于對于個人就按總價簽約，對于一般納稅人以及小規(guī)模納稅人（有可能個人就按總價簽約，對于一般納稅人以及小規(guī)模納稅人（有可能會以升格）客戶應(yīng)分別列示金額和稅額以免造成誤解會以升格）客戶應(yīng)分別列示金額和稅額以免造成誤解。（2）其他）其他 分期分期收款（滯后部分收款（滯后部分應(yīng)應(yīng)先先不不預(yù)繳預(yù)繳）= 未交房未交房 + 未收錢未收錢 + 未未開票開票 / 國稅發(fā)國稅發(fā) 200931號規(guī)定：采取

27、分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷號規(guī)定：采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。29（二）加（二）加項項 1價外費(fèi)用價外費(fèi)用 包括包括收收客戶的客戶的意向金、違約金、利息意向金、違約金、利息等等（1）條例等列舉）條例等列舉 有有“手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金賠償金、代收款項、代墊、代收款項、代墊款項、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他款項、包裝費(fèi)、包裝物租金

28、、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)各種性質(zhì)的價外收費(fèi)”（2）明確）明確列舉要追加內(nèi)容列舉要追加內(nèi)容 A、貸款貸款服務(wù)（服務(wù)（“及利息性質(zhì)的收入及利息性質(zhì)的收入”） B、直接收費(fèi)金融服務(wù)（手續(xù)費(fèi)、傭金、酬金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、經(jīng)直接收費(fèi)金融服務(wù)（手續(xù)費(fèi)、傭金、酬金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、經(jīng)手費(fèi)、開戶費(fèi)、過戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用手費(fèi)、開戶費(fèi)、過戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用）302視同銷售視同銷售（1）范圍）范圍 A本本政策（僅政策（僅限限3項項內(nèi)容內(nèi)容的的唯一結(jié)果唯一結(jié)果“無償無償”） 勞務(wù)、無形資產(chǎn)、勞務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的無償?shù)靥峁┗蜣D(zhuǎn)讓（施行辦法第不動產(chǎn)的無償?shù)靥峁?/p>

29、或轉(zhuǎn)讓（施行辦法第14條）條） B原原條例條例（“無償無償”的的多樣化）多樣化） 代銷代銷、移庫、自產(chǎn)或者委托加工的、移庫、自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于（非增值稅應(yīng)稅項目貨物用于（非增值稅應(yīng)稅項目/集體福利或者個人消費(fèi)集體福利或者個人消費(fèi)/投資投資/分配分配/無償贈送）無償贈送）對比對比 本政策內(nèi)容未包括進(jìn)工廠，但勞務(wù)與不動產(chǎn)有投資、福利、分配本政策內(nèi)容未包括進(jìn)工廠，但勞務(wù)與不動產(chǎn)有投資、福利、分配等可能等可能(這些多樣可能結(jié)果都是會計收入上的這些多樣可能結(jié)果都是會計收入上的“無償無償”= 矛盾的統(tǒng)一矛盾的統(tǒng)一）（2）實(shí)務(wù)實(shí)務(wù) A工地水電費(fèi)工地水電費(fèi) 作作進(jìn)項轉(zhuǎn)出（對方不能抵進(jìn)項轉(zhuǎn)出（對方不能抵

30、） 視視同同銷售銷售地地開票（開票（也也有征管風(fēng)險有征管風(fēng)險） 故向故向施工單位施工單位收取代收取代收代付性質(zhì)的收代付性質(zhì)的水電費(fèi)水電費(fèi)時宜明確時宜明確 結(jié)算時間、結(jié)算時間、開具專用發(fā)票的開具專用發(fā)票的或有不可能性或有不可能性。31 B購房贈送購房贈送XX（車位、電器、家具等）（車位、電器、家具等）盡管所贈貨物價值已包盡管所贈貨物價值已包含在主貨物房價含在主貨物房價內(nèi)且內(nèi)且國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函的通知（國稅函2008875號）明確規(guī)定企業(yè)以買一贈一等方式組號）明確規(guī)定企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品不屬于捐贈（應(yīng)

31、將總的銷售金額按各項商品的公允價合銷售本企業(yè)商品不屬于捐贈（應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入），但為避免落入單位值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入），但為避免落入單位“將自產(chǎn)、將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人”要視同銷售的增要視同銷售的增值稅嚴(yán)處境地，簽訂銷售合同時值稅嚴(yán)處境地，簽訂銷售合同時盡量避免盡量避免出現(xiàn)出現(xiàn)“贈送贈送”“無償無償”等表述，等表述，應(yīng)應(yīng)比照精裝房附件方式列示，或干脆不列入比照精裝房附件方式列示，或干脆不列入（保管好簽收條備查）。（保管好簽收條備查）。 C配套配套房房 有條

32、件地要有條件地要屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位 = 除歸全體業(yè)主（會所除歸全體業(yè)主（會所/物物業(yè)管理場所）與無償贈與政府（電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒業(yè)管理場所）與無償贈與政府（電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等）園等）外外 D存貨存貨房房 不要（超過不要（超過24個月才允許提折舊扣除）個月才允許提折舊扣除） 32（三）減項（三）減項1不征不征（1）住宅專項維修住宅專項維修資金資金 “房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積房

33、地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金”。（2）其他其他 A、代代收并符合本辦法第十條規(guī)定的收并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)收費(fèi) B、以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項款項2折扣折扣 + 折折讓、中止、讓、中止、退回退回（1）折扣折扣 同同一張票上一張票上“分別注明分別注明”的要求的要求（少見少見=目前目前都是直接的都是直接的凈額法）。凈額法）。 33（2）折讓、中止、退回）折讓、中止、退回 A進(jìn)銷都給

34、沖減（辦法第三十二條）進(jìn)銷都給沖減（辦法第三十二條） B開開紅紅票票的從嚴(yán)要求的從嚴(yán)要求 應(yīng)應(yīng)按規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票（辦法按規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票（辦法第第42條條） 未未按照規(guī)按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得扣減不得扣減銷項稅額或者銷售額。銷項稅額或者銷售額。 * 營改增營改增前簽訂前簽訂合同合同而在而在營改增營改增后后退房退房能否能否開具開具增值稅紅字增值稅紅字發(fā)票發(fā)票？-不能開紅字專用發(fā)票（原開出的就不是增值稅專用發(fā)票）不能開紅字專用發(fā)票（原開出的就不是增值稅專用發(fā)票） 、能開紅字普通發(fā)票（能開紅字普通發(fā)票（18號文明確原未開營業(yè)稅發(fā)票的可后開

35、增值稅普號文明確原未開營業(yè)稅發(fā)票的可后開增值稅普通發(fā)票的反向推導(dǎo)）通發(fā)票的反向推導(dǎo)） * 營改增后營改增后簽訂再簽訂再退房退房或或換房換房 由由營銷管理部提供經(jīng)客戶確認(rèn)營銷管理部提供經(jīng)客戶確認(rèn)的的退房退房或或換房申請書換房申請書，再按能否，再按能否收回收回原原發(fā)票發(fā)票作區(qū)分正確處理。作區(qū)分正確處理。343土地土地（1）扣減的范圍）扣減的范圍 規(guī)定規(guī)定【附件【附件2一（三）一（三）10】 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和

36、價外費(fèi)用，扣除部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為后的余額為銷售額。銷售額?！?A放寬放寬 * 36號文（號文（“土地價款土地價款”/ 暫無更準(zhǔn)確定義暫無更準(zhǔn)確定義） 原草稿原草稿（“土地出讓金土地出讓金”) * 36號文（號文（“向向政府部門政府部門”） 可選可選11%的的一般計稅法一般計稅法 2可可選選項目的選擇測算項目的選擇測算 土地土地占比、毛利高低、完工與取票的占比、毛利高低、完工與取票的進(jìn)度進(jìn)度、基基本地未開盤銷售（本地未開盤銷售（18號文第號文第14條對已預(yù)售部分有強(qiáng)制全按條對已預(yù)售部分有強(qiáng)制全按11%的從嚴(yán)要求）的

37、從嚴(yán)要求） 3一般納稅人類買家一般納稅人類買家的的進(jìn)項進(jìn)項稅稅 5%或或11%。53（三三）與）與建筑單位簽訂合同的注意點(diǎn)（成本管理部建筑單位簽訂合同的注意點(diǎn)（成本管理部） 1了解營改增對建筑業(yè)影響的成本轉(zhuǎn)嫁了解營改增對建筑業(yè)影響的成本轉(zhuǎn)嫁性性（建筑業(yè)建筑業(yè)的稅收的稅收優(yōu)惠優(yōu)惠）（1）可以可以選擇簡易計稅方法選擇簡易計稅方法 以包清工方式或?yàn)榧坠┕こ烫峁┙ㄒ园骞し绞交驗(yàn)榧坠┕こ烫峁┙ㄖ?wù)筑服務(wù) + 建筑工程老項目（建筑工程施工許可證注明的合同開工建筑工程老項目（建筑工程施工許可證注明的合同開工日期或建筑工程承包合同注明的合同開工日期在日期或建筑工程承包合同注明的合同開工日期在2016年年4

38、月月30日前日前）（2）適用適用差額法差額法 提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法（按提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法（按3%征收率征收率）的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷）的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。售額。- 建筑工程老項目與原營業(yè)稅政策相近，稅負(fù)略有下降。建筑工程老項目與原營業(yè)稅政策相近，稅負(fù)略有下降。54 2簽約時注意點(diǎn)簽約時注意點(diǎn)（1）老項目的區(qū)別）老項目的區(qū)別對待對待 招投標(biāo)招投標(biāo)時的不同的時的不同的評價評價標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) A、選擇簡易法選擇簡易法（總價款總價款）- 選擇一般法選擇一般法（不不含稅含稅價價） B、尚未尚未確定計稅方法：要求建

39、筑企業(yè)分別按簡易和一般計稅方法報確定計稅方法：要求建筑企業(yè)分別按簡易和一般計稅方法報價，分別評價。簽訂合同時明確我方有兩種方法的選擇權(quán)價，分別評價。簽訂合同時明確我方有兩種方法的選擇權(quán)。（2）選選簡易的前提下簡易的前提下 A趕趕在在4-30前前 領(lǐng)出許可證領(lǐng)出許可證 或或 修正修正建筑工程承包合同的開工日期建筑工程承包合同的開工日期 B不需要盡不需要盡快快地地開進(jìn)票？開進(jìn)票？ 對方對方（也是簡易法）（也是簡易法）、（、（資金資金不不充足充足/與與合同合同或或工程進(jìn)度事實(shí)工程進(jìn)度事實(shí)不相不相匹配匹配) （3）選一般法的前提下）選一般法的前提下（可能性會很小）（可能性會很?。?A認(rèn)真測算后才謹(jǐn)慎選

40、定認(rèn)真測算后才謹(jǐn)慎選定 成本管理部與財務(wù)管理部配合做好成本管理部與財務(wù)管理部配合做好測算測算并認(rèn)為肯定有利才選并認(rèn)為肯定有利才選。/ 謹(jǐn)慎：一塊地僅一張施工許可證前提下謹(jǐn)慎：一塊地僅一張施工許可證前提下的的4-30前預(yù)售有從嚴(yán)按前預(yù)售有從嚴(yán)按11%規(guī)定（規(guī)定（18號文的號文的14條）條） 55 B要求要求取得取得專票并適度調(diào)價專票并適度調(diào)價 行動方案行動方案 若若房產(chǎn)公司一旦選擇了一般計稅方法，則必須房產(chǎn)公司一旦選擇了一般計稅方法，則必須強(qiáng)令強(qiáng)令原已簽約的原已簽約的建筑建筑單位必須自單位必須自5月月1日后提供增值稅專用發(fā)票，即施工單位也必須采用一般計稅日后提供增值稅專用發(fā)票，即施工單位也必須采

41、用一般計稅方法（其根據(jù)第二選項方法（其根據(jù)第二選項“建筑工程承包合同注明的合同開工日期建筑工程承包合同注明的合同開工日期”可能仍可選簡易可能仍可選簡易法），必然造成施工單位稅負(fù)增加。項目公司應(yīng)盡快與施工單位協(xié)商稅負(fù)分擔(dān)情法），必然造成施工單位稅負(fù)增加。項目公司應(yīng)盡快與施工單位協(xié)商稅負(fù)分擔(dān)情況況盡可能盡可能了解施工單位成本構(gòu)成情況推測其稅負(fù)增加的合理區(qū)間，并結(jié)合其了解施工單位成本構(gòu)成情況推測其稅負(fù)增加的合理區(qū)間，并結(jié)合其他項目招投標(biāo)情況綜合考慮他項目招投標(biāo)情況綜合考慮。 建筑方加價建筑方加價 = 行業(yè)性轉(zhuǎn)嫁來行業(yè)性轉(zhuǎn)嫁來1%（行業(yè)升負(fù)（行業(yè)升負(fù)2%X建安建安4成）成） + 要專票的？要專票的？%

42、 C同同一地塊如與簡易一地塊如與簡易法法并存需作并存需作分別分別核算核算 簡易法支出專票的混摻入（簡易法支出專票的混摻入（技巧技巧/風(fēng)險）風(fēng)險）二二、不動產(chǎn)、不動產(chǎn)的銷售的銷售 （一）規(guī)定一）規(guī)定共共11類類 = 購購來來還是還是自建、自建、5月月1日前日前或或后后、一般還是小規(guī)模、房開公司、一般還是小規(guī)模、房開公司選選簡易還是一般法簡易還是一般法、個體工商戶與其他個體工商戶與其他個人個人56銷售主體銷售主體取得時間取得時間/物業(yè)類型物業(yè)類型不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)一般納稅一般納稅人人2016年年4月月30日前日前收入扣除原價的收入扣除原價的

43、5%征收率征收率差額申報繳納差額申報繳納不再補(bǔ)繳不再補(bǔ)繳2016年年5月月1日后日后（不含自建）（不含自建）按差額的按差額的5%預(yù)征率預(yù)繳預(yù)征率預(yù)繳按一般計稅方法按一般計稅方法全額申報繳納全額申報繳納2016年年5月月1日后日后（自建）（自建）按全額的按全額的5%預(yù)征率預(yù)繳預(yù)征率預(yù)繳按一般計稅方法按一般計稅方法全額申報繳納全額申報繳納小規(guī)模納小規(guī)模納稅人稅人（不含自建）（不含自建）收入扣除原價的收入扣除原價的5%征收率征收率差額申報繳納差額申報繳納不再補(bǔ)繳不再補(bǔ)繳（自建）（自建）全額的全額的5%征收率征收率全額申報繳納全額申報繳納不再補(bǔ)繳不再補(bǔ)繳個人個人非住房非住房收入扣除原價的收入扣除原價的

44、5%征收率征收率個人（北、個人（北、上、廣、上、廣、深除外）深除外）不足兩年的住房不足兩年的住房按按5%征收率全額繳納征收率全額繳納兩年以上住房兩年以上住房免征增值稅免征增值稅個人（北、個人（北、上、廣、上、廣、深）深）不足兩年的住房不足兩年的住房按按5%征收率全額繳納征收率全額繳納兩年以上普通住房兩年以上普通住房免征增值稅免征增值稅兩年以上非普通住房兩年以上非普通住房差額差額5%征收率征收率不同方式取得不動產(chǎn)再銷售的稅處法匯總不同方式取得不動產(chǎn)再銷售的稅處法匯總57復(fù)雜的上表歸納為以下兩類復(fù)雜的上表歸納為以下兩類：1常規(guī)常規(guī) 2016年年5月月1日后日后 兩種房產(chǎn)（兩種房產(chǎn)（一般一般納稅人的

45、取得納稅人的取得 / 房開公司的新或房開公司的新或可能老可能老產(chǎn)品產(chǎn)品）轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓，按進(jìn)銷按進(jìn)銷項項及及11%進(jìn)行進(jìn)行計計繳（先預(yù)交繳（先預(yù)交=前者是前者是差額差額的的5% / 后者是后者是全額全額3%）2特殊特殊 除除2年以上免征（北上廣深還有普通從嚴(yán)要求）外，年以上免征（北上廣深還有普通從嚴(yán)要求）外，都是都是 = 比比原原會略低的會略低的5%（房企老項目是非必須的（房企老項目是非必須的可選可選 / 除除個體工商戶售住房為個體工商戶售住房為0） + 稅稅基全是差額（除了自建與類似自建的房開）基全是差額（除了自建與類似自建的房開）58（二）爭議與影響（二）爭議與影響1個體工商戶個體工商戶 有利

46、有利否否（1）似乎是）似乎是 原文的咬文嚼字原文的咬文嚼字 附件附件2一（八）一（八）11“.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。的征收率計算應(yīng)納稅額?！保?）應(yīng)不是）應(yīng)不是 從其上一條少了從其上一條少了“其他個人其他個人”推導(dǎo)出推導(dǎo)出 附件附件2一（八）一（八）10“.個體工商戶銷售購買的住房，應(yīng)按

47、照附件個體工商戶銷售購買的住房，應(yīng)按照附件3營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定第五條的規(guī)定征免增值稅營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報?！?個人購普通住房滿個人購普通住房滿2年免征的持久性？年免征的持久性？59（三）后續(xù)再處置（三）后續(xù)再處置1老項目的再處置老項目的再處置問：問：A房地產(chǎn)企業(yè)于房地產(chǎn)企業(yè)于2016年年5月月1日后銷售老項目給日后銷售老項目給B公司（交公司（交5%），），B公司再轉(zhuǎn)售

48、或出租（無抵扣且得交公司再轉(zhuǎn)售或出租（無抵扣且得交11%），其稅負(fù)是否太重且不合理），其稅負(fù)是否太重且不合理？答：答：A公司不是唯一的按簡易法公司不是唯一的按簡易法5%法，也有選一般計稅法的法，也有選一般計稅法的11%計繳計繳之可能。之可能。 B不管是對外出售還是出租，都是按一般計稅法與不管是對外出售還是出租，都是按一般計稅法與11%稅率計繳，即稅率計繳，即銷項稅是固定的，其稅負(fù)處決于進(jìn)項稅：銷項稅是固定的，其稅負(fù)處決于進(jìn)項稅：A公司如選一般計稅法的公司如選一般計稅法的11%計繳，盡管可抵計繳，盡管可抵11%，但基于轉(zhuǎn)嫁性，但基于轉(zhuǎn)嫁性，B公司購入價一定比公司購入價一定比A公司選按公司選按簡易

49、法交簡易法交5%要高。況且，要高。況且，A公司選按簡易法，其公司選按簡易法，其5%對對B公司而言仍然公司而言仍然是可抵扣的。是可抵扣的。因此，營改增政策中關(guān)于因此，營改增政策中關(guān)于A公司的處理方法選擇，因?yàn)槎伎砂闯袚?dān)額抵公司的處理方法選擇，因?yàn)槎伎砂闯袚?dān)額抵扣且有轉(zhuǎn)嫁性內(nèi)在市場機(jī)制，結(jié)果對扣且有轉(zhuǎn)嫁性內(nèi)在市場機(jī)制，結(jié)果對B公司都是公平的。公司都是公平的。602住宅的再處置住宅的再處置（1）規(guī)定）規(guī)定差別對待（附件差別對待（附件3五）五） = 2年內(nèi)（全額的年內(nèi)（全額的5%）、）、2年年以上以上免（一線城市免（一線城市再要求普再要求普通住宅通住宅否否）（2）影響）影響 營改增含個人的深層威脅、營

50、改增含個人的深層威脅、 購買者（減損基數(shù)很重要購買者（減損基數(shù)很重要） 銷售方（價外費(fèi)用盡可能擠成價內(nèi)銷售方（價外費(fèi)用盡可能擠成價內(nèi)）（四）存量房是否應(yīng)盡快分配給股東等方式過戶以抓住優(yōu)惠（差額的（四）存量房是否應(yīng)盡快分配給股東等方式過戶以抓住優(yōu)惠（差額的5%）？）？1可可 利利薄且薄且巨巨額額的的回遷或酒店回遷或酒店等等特殊特殊資產(chǎn)資產(chǎn)、足夠足夠地壓地壓低價低價（兩兩稅務(wù)局都不管的較大稅務(wù)局都不管的較大可能性可能性）、）、對方對方是特定且是特定且可靠可靠2不可不可 辦公房辦公房（交易價一致前提下少抵扣）、太分散或不可靠（交易價一致前提下少抵扣）、太分散或不可靠者（者（潛在潛在矛盾矛盾風(fēng)險風(fēng)險）

51、61三三、不動產(chǎn)的不動產(chǎn)的出租出租 見對比式表列租賃主體租賃主體物業(yè)取得時間物業(yè)取得時間/物業(yè)類型物業(yè)類型不動產(chǎn)所在地稅務(wù)不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)所在地稅機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)務(wù)機(jī)關(guān)一般納稅人一般納稅人2016年年4月月30日前日前5%征收率征收率申報繳納申報繳納2016年年5月月1日后日后按按3%預(yù)征率預(yù)繳預(yù)征率預(yù)繳按按11%一般計一般計稅方法稅方法申報繳納申報繳納小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人（不含個人出租?。ú缓瑐€人出租住房）房）5%征收率征收率申報繳納申報繳納個人個人非住房非住房5%征收率征收率住房住房5%征收率減按征收率減按1.5%62 房屋銷售后出路（再轉(zhuǎn)讓或出租）的稅負(fù)分析房屋銷售后出

52、路（再轉(zhuǎn)讓或出租）的稅負(fù)分析（1）住宅住宅 + 個人個人 + 出租出租 稅負(fù)稅負(fù) = 增值稅增值稅1.5% + 個人所得稅等個人所得稅等 / 暫難征管而實(shí)是暫難征管而實(shí)是0 （2）一般納稅人）一般納稅人 A、辦公房、辦公房 + 出租出租 租金稅負(fù)租金稅負(fù) =增值稅（增值稅（5% 或或 11%進(jìn)銷法及進(jìn)銷法及2年內(nèi)抵年內(nèi)抵扣扣優(yōu)惠）優(yōu)惠） + 房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅（12%）存續(xù)否？）存續(xù)否？ + 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 B、辦、辦公房公房 + 出售出售 少見，所得稅負(fù)重（有土地增值稅與企業(yè)所少見，所得稅負(fù)重（有土地增值稅與企業(yè)所得稅等）得稅等） C、住宅住宅 + ？ 一般一般視為視為與生產(chǎn)經(jīng)營與生產(chǎn)經(jīng)營

53、無關(guān)無關(guān)而而無法無法抵扣進(jìn)項稅額抵扣進(jìn)項稅額，其折舊也無法計入企業(yè)所得稅前扣除。，其折舊也無法計入企業(yè)所得稅前扣除。63四四、舊固定資產(chǎn)舊固定資產(chǎn)的銷售的銷售房產(chǎn)公司往往會出售已使用過的發(fā)電機(jī)、辦公家具、電子設(shè)備等固定房產(chǎn)公司往往會出售已使用過的發(fā)電機(jī)、辦公家具、電子設(shè)備等固定資產(chǎn)，其不同情形處理對比如下：資產(chǎn)，其不同情形處理對比如下：納稅人納稅人銷售情形銷售情形稅務(wù)處理稅務(wù)處理發(fā)票類型發(fā)票類型計算公式計算公式一般納稅人一般納稅人規(guī)定不得抵扣且規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額、未抵扣進(jìn)項稅額、營改增后購進(jìn)應(yīng)抵營改增后購進(jìn)應(yīng)抵扣未抵扣進(jìn)項稅額扣未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)的固定資產(chǎn)按照簡易按照簡易辦法依

54、照辦法依照3%征收率征收率減按減按2%征征收增值收增值增值稅普增值稅普通發(fā)票（稅通發(fā)票（稅率一欄按率一欄按3%填寫）填寫）增值稅增值稅=售價售價/（1+3%）*2%營改增前購進(jìn)或營改增前購進(jìn)或自制的固定資產(chǎn)自制的固定資產(chǎn)營改增后購進(jìn)或營改增后購進(jìn)或自制的進(jìn)項稅額已自制的進(jìn)項稅額已抵扣的固定資產(chǎn)抵扣的固定資產(chǎn)按照適用按照適用稅率征收增稅率征收增值稅值稅增值稅專增值稅專用發(fā)票（稅用發(fā)票（稅率一欄按使率一欄按使用稅率填寫）用稅率填寫）增值稅增值稅=售售價價/（1+適適用稅率）用稅率）*適用稅率適用稅率銷售自己使用過銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的除固定資產(chǎn)以外的其他物品的其他物品64注：注：1已使用

55、過的固定資產(chǎn)的界定已使用過的固定資產(chǎn)的界定 是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。 2從嚴(yán)征管從嚴(yán)征管 試點(diǎn)企業(yè)營改增后，銷售營改增試點(diǎn)后購進(jìn)并使用試點(diǎn)企業(yè)營改增后，銷售營改增試點(diǎn)后購進(jìn)并使用過的固定資產(chǎn)，如果是因?yàn)槲慈〉迷鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票或超過增值稅專用過的固定資產(chǎn)，如果是因?yàn)槲慈〉迷鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票或超過增值稅專用發(fā)票認(rèn)證期限等企業(yè)自身原因而未抵扣進(jìn)項稅的，仍應(yīng)按照適用稅率發(fā)票認(rèn)證期限等企業(yè)自身原因而未抵扣進(jìn)項稅的，仍應(yīng)按照適用稅率繳納增值稅。繳納增值稅。3不得開具專用發(fā)票情形（不得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票）不得開具專用發(fā)票情形（不

56、得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票） 一般納稅人屬于簡易征收；小規(guī)模納稅人。一般納稅人屬于簡易征收；小規(guī)模納稅人。4除固定資產(chǎn)以外的其他已使用過物品，應(yīng)按適用稅率或征收率計征除固定資產(chǎn)以外的其他已使用過物品，應(yīng)按適用稅率或征收率計征增值稅。增值稅。65五、預(yù)售（預(yù)征）五、預(yù)售（預(yù)征）（一）預(yù)售前幾年能算小規(guī)模嗎？（一）預(yù)售前幾年能算小規(guī)模嗎？1應(yīng)應(yīng)能能 嚴(yán)格嚴(yán)格依法依法2績效績效 原原適用稅率是適用稅率是6%的服務(wù)收入可按的服務(wù)收入可按3%征、但因來源少且征、但因來源少且期限短而無太大期限短而無太大意義意義（二）預(yù)征（二）預(yù)征1政策規(guī)定政策規(guī)定 異地開盤先按異地開盤先按不含稅不含稅收入的收入的3%

57、預(yù)征將來再匯繳（一預(yù)征將來再匯繳（一般納稅人的新購售房是差額般納稅人的新購售房是差額5%）2預(yù)征抵不了處理預(yù)征抵不了處理（1）明確地不給退）明確地不給退 - 18號文號文第第14條條“未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減期繼續(xù)抵減” （企所就無申退之說企所就無申退之說 ）（2）流轉(zhuǎn)稅不能預(yù)提（企稅有三項允許）流轉(zhuǎn)稅不能預(yù)提（企稅有三項允許）- 只能：早開入工程票、留只能：早開入工程票、留相應(yīng)額房滯后賣相應(yīng)額房滯后賣、殼公司繼續(xù)拿地再干、殼公司繼續(xù)拿地再干66第四部分第四部分 營改增的風(fēng)險規(guī)避及節(jié)稅營改增的風(fēng)險規(guī)避及節(jié)稅籌劃籌劃一、風(fēng)險點(diǎn)的警示規(guī)避一、風(fēng)險點(diǎn)的警示規(guī)

58、避（一）政策規(guī)定（一）政策規(guī)定 1政策出處政策出處（1）稅法）稅法A大法大法 征管征管法法 / 發(fā)票發(fā)票管理辦法等大量針對性文件管理辦法等大量針對性文件B本法本法 （第（第44條條） “不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款或者增加退還增值稅稅款”。（2）刑法（）刑法（201條起條起/增值稅一般會增值稅一般會從從重嚴(yán)處重嚴(yán)處）67 2政策變化政策變化 嚴(yán)、寬、又會將變嚴(yán)嚴(yán)、寬、又會將變嚴(yán)（1）原先原先很很嚴(yán)嚴(yán) 第第205

59、-206條（虛開取專用發(fā)票騙稅、偽造并出售條（虛開取專用發(fā)票騙稅、偽造并出售專用發(fā)票）判無期徒刑或者死刑專用發(fā)票）判無期徒刑或者死刑（2）中途中途從寬從寬 第第8次修訂刪除了無期徒刑或者死刑次修訂刪除了無期徒刑或者死刑（3）將會再將會再嚴(yán)嚴(yán) 大批亂來慣了者，得肅殺大批亂來慣了者，得肅殺（二）嚴(yán)處領(lǐng)域（二）嚴(yán)處領(lǐng)域 1稅改切換時稅改切換時 將稅源作先后大挪移將稅源作先后大挪移 優(yōu)惠條件的虛假申報優(yōu)惠條件的虛假申報 2常見事項常見事項 視同銷售、進(jìn)項轉(zhuǎn)出、專用發(fā)票（見以下專題）視同銷售、進(jìn)項轉(zhuǎn)出、專用發(fā)票（見以下專題） 3重災(zāi)處重災(zāi)處 浙江（發(fā)達(dá)與創(chuàng)新）、初始期（浙江（發(fā)達(dá)與創(chuàng)新）、初始期（96年

60、金華稅案）、斷年金華稅案）、斷崖式自控處（農(nóng)產(chǎn)品與沙石料）、收現(xiàn)（服裝崖式自控處（農(nóng)產(chǎn)品與沙石料）、收現(xiàn)（服裝/售房售房 ）68 （三）專用發(fā)票的管理（三）專用發(fā)票的管理 根據(jù)集團(tuán)稅務(wù)管理部編制的增值稅管理制度要求執(zhí)行。根據(jù)集團(tuán)稅務(wù)管理部編制的增值稅管理制度要求執(zhí)行。 1使用的前提使用的前提 辦法第辦法第33條：有下列情形之一者條：有下列情形之一者不得使用增不得使用增值稅專用發(fā)票：（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供值稅專用發(fā)票：（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而