某市地塊價(jià)值評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)地價(jià)法

1、土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱：南昌市XXX區(qū)C-888地塊 委 托 方：南昌市XXX公司 估 價(jià) 方：南昌市XXX房地產(chǎn)評(píng)估公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：贛XX土評(píng)字（2008）第666號(hào)估價(jià)報(bào)告作業(yè)日期：二OO八年一月二十七日至二OO八年二月一日土地估價(jià)報(bào)告第一部分 概述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：南昌市XXX區(qū)C-888地塊二、委托估價(jià)方：南昌市XXX公司聯(lián)系地址：南昌市XX路XX大街X號(hào)法人代表：王五三、受托估價(jià)方：南昌市XXX房地產(chǎn)評(píng)估公司聯(lián)系地址：南昌市XX路XX號(hào)四、估價(jià)基準(zhǔn)日二OO八年一月二十七日五、估價(jià)日期二OO八年一月二十七日至二月一日六、估價(jià)目的為委托方以出讓方式取得南昌市XXX區(qū)C-888地

2、塊土地使用權(quán)提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。七、地價(jià)定義本次所評(píng)估的土地價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)程度尚未具備完全三通（通路、供電、供水），在估價(jià)基準(zhǔn)日2008年1月27日設(shè)定其開發(fā)程度尚未具備完全三通（通路、供電、供水）條件下，規(guī)劃用途為居住用途，使用年限為70年的土地使用權(quán)價(jià)格。八、土地估價(jià)結(jié)果評(píng)估土地總面積：80150.0平方米單位面積地價(jià)：490元/平方米總地價(jià)：3927萬元（人民幣）大寫：叁仟玖佰貳拾柒萬元整九、土地估價(jià)師簽字：估價(jià)師姓名 估價(jià)師證書號(hào) 簽 字十、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)：南昌市XXX房地產(chǎn)評(píng)估公司 法人代表： 二OO八年二月一日第二部分 估價(jià)對(duì)象界定一、估價(jià)對(duì)象描述1、土地登記狀況土地位置

3、：YY一路與XX二路交叉口處；土地來源及其變革：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定該宗土地權(quán)屬來源為劃撥。土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況：該宗土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)家所有，南昌XXX公司通過劃撥方式取得該宗土地使用權(quán)。土地用途：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定該宗土地用途為居住用途。土地面積：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定待估宗地總面積為80150.0平方米。土地四至：待估宗地東臨XX大道，南臨YY一路，西臨XX二路，北臨YY二路。2、土地權(quán)利狀況土地所有者：國(guó)家土地使用者：南昌XXX公司土地使用權(quán)取得方式：劃撥

4、土地使用權(quán)取得時(shí)間：二00三年八月五日3、土地利用狀況待估宗地尚未具備完全的三通（供水、供電、通路）；紅線內(nèi)為兩口池塘，仍未平整。二、影響地價(jià)的因素說明（一）一般因素1、地理位置南昌市地處江西省北部，贛江下游、鄱陽湖畔，介于東經(jīng)約1152711635，北緯28102911之間，東南面向著名的武夷山脈，西南直通聞名于世的井岡山，北鄰游覽避暑勝地廬山，是中原和南方閩、粵之間的咽喉地段，既是沿海的內(nèi)地，又是內(nèi)地的前沿。2、自然環(huán)境（1）、地形、地貌南昌市處贛江、撫河兩大水系尾閭區(qū)，地勢(shì)平坦，城區(qū)坐落處的東岸是以沖擊層為主的湖積平原，東南地勢(shì)平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城區(qū)內(nèi)有東湖、西湖、南湖

5、、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖環(huán)繞。全市平原面積2651.79平方公里，占總面積的35.8%；水系面積2146.04平方公里，占29%；全市西北以崗地、丘陵為主，山地面積87.21平方公里，占全市總面積的1.2%；丘陵面積879.62平方公里，占11.9%；崗地面積1637.7平方公里，占22.1%。（2）、氣候、水文南昌屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤(rùn)、雨量充沛、日照充足、四季分明，日平均氣溫為攝氏17.5，極端最低氣溫為攝氏零下9.3，極端最高氣溫為攝氏43.6。年平均降雨量1600毫米，歷年平均無霜期291天，日照時(shí)數(shù)1895小時(shí)。冬季受蒙古冷高壓控制和影響，盛行偏北氣流，1月多

6、刮偏北風(fēng)；夏季受西太平洋副熱帶高壓控制和影響，盛行偏南氣流，7月多刮偏南風(fēng)。春秋兩季為過渡季節(jié)，分別受大陸高壓和海上高壓的控制和影響，盛行偏南氣流，7月多刮偏南風(fēng)。春秋兩季為過渡季節(jié)，分別受大陸高壓和海上高壓的控制和影響；春末夏初，天氣溫濕而多雨；秋末冬初，天氣干爽而少雨。一年的四季中，夏冬季長(zhǎng)，春秋季短，年平均氣溫比相似緯度鄰省地區(qū)略高，更有利于農(nóng)作物的繁育和生長(zhǎng)。3、城市性質(zhì)南昌市是江西省省會(huì)和全省政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)、文化教育的中心，經(jīng)50余年社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已經(jīng)建立了門類齊全的工業(yè)綜合體系，成為集工業(yè)綜合和貿(mào)易的新型城市。4、行政區(qū)劃、人口南昌市縣轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、

7、郊區(qū)5個(gè)區(qū)；南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣4個(gè)縣。1999年總戶數(shù)1055035戶，人口4226585人（男2178722人，女2047863人）農(nóng)業(yè)人口2535012人，非農(nóng)業(yè)人口1691573，平均每戶人口數(shù)4.01人，人口密度571人/平方公里。據(jù)1998年統(tǒng)計(jì)，全地區(qū)人口密度為每平方公里1056.2人，其中市區(qū)人口密度為1248人；而在城區(qū)，人口密度則更高。按當(dāng)時(shí)城區(qū)建置，人口密度情況是：西湖區(qū)每平方公里為6197人，高出市區(qū)人口密度3.9倍；東湖區(qū)為5649人，高出3.5倍；灣里區(qū)為1730人，高出38.6%，郊區(qū)為2064人，高出65%，青云譜區(qū)為1996人，高出59.9%。5、社

8、會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況據(jù)2001年江西統(tǒng)計(jì)提要，全市2000年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)435.1億元，比上年增長(zhǎng)了8.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)達(dá)46.05億元，第二產(chǎn)業(yè)達(dá)205.28億元，第三產(chǎn)業(yè)達(dá)183.77億元，分別比上年增長(zhǎng)7.1%、7.7%和9.2%。2000年南昌市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。全年完成固定資產(chǎn)投資54.334億，比上年增長(zhǎng)133%。2000年南昌市財(cái)稅形勢(shì)良好，全年完成預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入18.3011億元，比上年增長(zhǎng)9.1%，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余款627.4761億元，各項(xiàng)貸款余額400.7426億元，分別比上年增長(zhǎng)15.2%和1.2%。2000年，南昌市人口總量穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市居民收

9、入穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中城市人口達(dá)171.59萬元，1999年人均GDP達(dá)9552元，人均消費(fèi)性支出達(dá)4077.39元，人均可支配性收入達(dá)5268元，分別比上年增長(zhǎng)4.7% 、6.2%、8.6%。 6、城市規(guī)劃1985年6月22日國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)了南昌市城市總體規(guī)劃（19812000年），并作了重要批復(fù)。批復(fù)指出：“南昌市是江西省省會(huì)，是江西重要的經(jīng)濟(jì)、文化、科技和信息中心，南昌市今后的發(fā)展，要充分發(fā)揮水陸交通便利優(yōu)勢(shì)，逐步改善城市布局，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是注意提高城市環(huán)境質(zhì)量，搞好城市防洪和基礎(chǔ)設(shè)施配套，逐步把南昌市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科技文教事業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、生活方便的社會(huì)廣義現(xiàn)代化城市”。根據(jù)

10、“控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針，市區(qū)人口遠(yuǎn)期控制在105萬人左右，其中城區(qū)人口控制在8590萬人，昌北地區(qū)1015萬人，羅家工業(yè)區(qū)5萬人左右。市區(qū)用地規(guī)模到2000年控制在87平方公里內(nèi)，其中城區(qū)用地控制在62平方公里。為有效控制市區(qū)人口規(guī)模和用地規(guī)模的發(fā)展。規(guī)劃發(fā)展一批小城鎮(zhèn)，以吸引“松動(dòng)”城區(qū)人口。近期南昌市的建設(shè)重點(diǎn)放在新城區(qū)。“松動(dòng)”舊城區(qū)人口23萬，無期“松動(dòng)”57萬?？傮w規(guī)劃將南昌市劃分為3個(gè)規(guī)劃圈：城區(qū)包括東湖、西湖、青云譜區(qū)。市區(qū)包括城區(qū)和距城區(qū)10公里范圍內(nèi)的羅家工業(yè)綜合區(qū)、昌北地區(qū)。南昌地區(qū)包括市區(qū)、灣里區(qū)和南昌、新建2縣。規(guī)劃布局以城區(qū)為中心，

11、昌北地區(qū)和羅家工業(yè)綜合區(qū)與之緊密聯(lián)系，外圍有灣里、石崗、蓮塘等衛(wèi)星城鎮(zhèn)及縣城、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組成合理的城鎮(zhèn)體系。城區(qū)面臨贛江，東至贛撫平原五干一分渠以東約1公里的韶山路為界，南不超過青云譜。規(guī)劃將城區(qū)分為5片，即：市中心、城北、城東、城南、朝陽洲。各片分設(shè)中心，住宅和各項(xiàng)公共設(shè)施在片內(nèi)基本平衡，改變舊城區(qū)居住密集、交通擁擠、環(huán)境低劣、工業(yè)效益差的弊端。昌北地區(qū)依山臨水、與城區(qū)一江之隔，有丘陵地可供建設(shè)，且少占農(nóng)田，規(guī)劃近期為南昌市發(fā)展方向。長(zhǎng)陵鎮(zhèn)在南昌大橋建成后，是南昌市副中心。昌北地區(qū)已有100多個(gè)企事業(yè)單位，職工3.9萬余人，規(guī)劃該區(qū)將以長(zhǎng)陵、牛行、下羅為中心，形成組軒式布局。工業(yè)以“內(nèi)涵”發(fā)展

12、為主，在城區(qū)不再安排新的或大的工業(yè)項(xiàng)目。市區(qū)工業(yè)各片分行業(yè)相對(duì)集中，城北為造紙、化工、紡織工業(yè)區(qū)；城東為輕工業(yè)區(qū)；城南為機(jī)械工業(yè)區(qū)；朝陽洲為木材加工、建筑構(gòu)件和小型工業(yè)區(qū)；雙港為冶金工業(yè)區(qū)；麥園為電子工業(yè)區(qū)；羅家為鋼鐵、化肥工業(yè)區(qū)。市區(qū)以傳統(tǒng)的中山路、勝利路結(jié)合人民廣場(chǎng)，形成商業(yè)服務(wù)和文化娛樂中心；在彭家橋形成體育、廣播電視中心。規(guī)劃興建各種等級(jí)的變電站。逐步形成110千伏和220千伏電力環(huán)網(wǎng)。市區(qū)規(guī)劃興建10個(gè)市話分局。逐步發(fā)展數(shù)據(jù)、傳真、用戶電報(bào)、圖象傳輸?shù)榷喾N通信業(yè)務(wù)，并增加郵電網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃管道燃?xì)?，城區(qū)東起石泉村，西至贛江、撫河江畔，南起青云譜區(qū)，北到江坊，日供量為44萬立方米，受益戶為

13、11萬戶。規(guī)劃城區(qū)生活居住用地由現(xiàn)在的人均20平方米增至31.5平方米，其中新區(qū)為40平方米。規(guī)劃上海路、青山湖、朝陽洲、京山、昌北等地興建住宅小區(qū)。貫徹面向城市、為城市服務(wù)的方針，在郊區(qū)建立穩(wěn)定的蔬菜、副食品和其他經(jīng)濟(jì)作物基地。開發(fā)梅嶺為風(fēng)景游覽區(qū)，建設(shè)青山湖和撫河故道風(fēng)景區(qū)；美化沿江大道，開辟紅谷灘、繩金塔公園、重建滕王閣；利用宜林山地植樹造林，提高綠化覆蓋率。（二）、區(qū)域因素影響居住用地的區(qū)域因素主要有交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用設(shè)施狀況、環(huán)境條件、人口密度等因素。1、區(qū)域概況估價(jià)對(duì)象所在地YY片區(qū)位于南昌市昌北區(qū)域內(nèi)，其東臨贛江大橋，南臨八一大橋，西臨紅谷灘行政區(qū)，北臨昌北機(jī)場(chǎng)；與城南

14、僅一江之隔，可經(jīng)水、陸兩路與城南相通。隨著兩岸經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域互動(dòng)效果會(huì)更加明顯。2、交通條件隨著YY一路、XX二路、XX大道、YY三路的逐步建設(shè)，該區(qū)域交通條件必將完善起來，呈現(xiàn)出布局合理的道路網(wǎng)。3、基礎(chǔ)設(shè)施由于該區(qū)域剛開發(fā)利用，周邊基礎(chǔ)設(shè)施較差；但隨著該區(qū)域土地的快速利用，當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施必將得以完善。4、環(huán)境條件該區(qū)域自然風(fēng)光較好，具有較大的綠化空間；隨著該區(qū)域土地的逐步開發(fā)利用，環(huán)境美化的合理布局等，該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)優(yōu)美的生活居住環(huán)境。5、人口密度該區(qū)域是昌北片區(qū)一個(gè)剛剛起步開發(fā)利用的居住區(qū)，周邊生活基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善，出入也不夠方便；因此，目前當(dāng)?shù)厝丝诿芏容^小。（三）、個(gè)別因素土地

15、位置：YY一路與XX二路交叉口處；土地來源及其變革：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定該宗土地權(quán)屬來源為劃撥。土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況：該宗土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)家所有，南昌XXX公司通過劃撥方式取得該宗土地使用權(quán)。土地用途：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定該宗土地用途為居住用途。土地面積：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定待估宗地總面積為80150.0平方米。土地四至：待估宗地東臨XX大道，南臨YY一路，西臨XX二路，北臨YY二路。交通狀況：緊臨新建的YY一路。 土地形狀：呈方形，對(duì)土地利用較為有利。 第三部

16、分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)（一）全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、文件1、中華人民共和國(guó)土地管理法；2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；4、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）；5、國(guó)家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記有關(guān)問題的通知（1997國(guó)土籍字第2號(hào)）；6、國(guó)家土地管理局印發(fā)的土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（2001）。（二）省人大和政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、文件1、江西省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法；2、江西省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例；3、江西省人民政府江西省征收耕地占用稅實(shí)施辦法（贛府發(fā)198781號(hào)）； 4、江西省人民政府江西省征集防洪

17、保安資金暫行規(guī)定（贛府發(fā)199563號(hào)）；5、南昌市城區(qū)土地利用總體規(guī)劃及YY片區(qū)土地利用規(guī)劃；6、南昌市2001年統(tǒng)計(jì)年鑒；7、江西省人民政府、南昌市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；8、南昌市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告；（三）委托方提供的有關(guān)資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集到的相關(guān)資料。1、南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件；2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證；3、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查所得的宗地區(qū)域因素、個(gè)別因素等資料；二、土地估價(jià)1、估價(jià)原則：本次估價(jià)過程中遵循的主要原則有合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、協(xié)調(diào)原則、需求與供給原則、變動(dòng)原則、

18、多種估價(jià)方法相結(jié)合的原則。2、估價(jià)方法：由城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程可知，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況以及結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等來選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。因此，在本次估價(jià)中主要采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法來測(cè)算待估宗地價(jià)格。 3、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘查和對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法；測(cè)算出待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日2008年1月27日設(shè)定的土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用年限以及土地開發(fā)程度條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為：評(píng)估土

19、地總面積：80150.0平方米單位面積地價(jià)：490元/平方米總地價(jià)：3927萬元（人民幣）大寫：叁仟玖佰貳拾柒萬元整三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件：（1）南昌市XXX公司以出讓方式能取得XXX區(qū)C-888地塊土地使用權(quán)；估價(jià)對(duì)象作為居住用地，經(jīng)開發(fā)能得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)土地收益。（2）在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。（3）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。（4）委托方提供的資料屬實(shí)。2、估價(jià)結(jié)果和價(jià)估報(bào)告的使用（1）本評(píng)估報(bào)告有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效。（2）本報(bào)告由南昌市XXX房地產(chǎn)評(píng)估公司負(fù)責(zé)解釋。（3

20、）未經(jīng)本公司書面同意，本評(píng)估報(bào)告書中任何一部分內(nèi)容都不得使用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。3、需要特別說明的事項(xiàng)（1）對(duì)于該宗土地面積，我們以委托方提供的南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件所載土地面積為準(zhǔn)。（2）該宗土地價(jià)格是以設(shè)定的土地用途，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法測(cè)算確定的；如土地用途及地價(jià)的構(gòu)成因素改變，則土地價(jià)格應(yīng)相應(yīng)的調(diào)整。（3）土地價(jià)格是在我們?cè)O(shè)定的土地因素條件下確定的，如設(shè)定因素發(fā)生改變，則土地價(jià)格也應(yīng)相應(yīng)的改變。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱：南昌市XXX區(qū)C-888地塊 委 托 方：南昌市XXX公司 估 價(jià) 方：南昌市XXX

21、房地產(chǎn)評(píng)估公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：贛XX土評(píng)字（2008）第666號(hào)估價(jià)報(bào)告作業(yè)日期：二OO八年一月二十七日至二OO八年二月一日土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分 總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：南昌市XXX區(qū)C-888地塊二、委托估價(jià)方：南昌市XXX公司聯(lián)系地址：南昌市XX路XX大街X號(hào)法人代表：王五三、受托估價(jià)方：南昌市XXX房地產(chǎn)評(píng)估公司聯(lián)系地址：南昌市XX路XX號(hào)四、估價(jià)目的 為委托方以出讓方式取得南昌市XXX區(qū)C-888地塊土地使用權(quán)提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)（一）全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、文件1、中華人民共和國(guó)土地管理法；2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國(guó)擔(dān)

22、保法；4、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）；5、國(guó)家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記有關(guān)問題的通知（1997國(guó)土籍字第2號(hào)）；6、國(guó)家土地管理局印發(fā)的土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（2001）。（二）省人大和政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、文件1、江西省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法；2、江西省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例；3、江西省人民政府江西省征收耕地占用稅實(shí)施辦法（贛府發(fā)198781號(hào)）； 4、江西省人民政府江西省征集防洪保安資金暫行規(guī)定（贛府發(fā)199563號(hào)）；5、南昌市城區(qū)土地利用總體規(guī)劃及YY片區(qū)土地利用規(guī)劃；6、南昌市2001年統(tǒng)計(jì)年鑒；7、江西省人民政府、南昌市人民政府頒布的有關(guān)政策、

23、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；8、南昌市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告；（三）委托方提供的有關(guān)資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集到的相關(guān)資料。1、南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件；2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證；3、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查所得的宗地區(qū)域因素、個(gè)別因素等資料；六、估價(jià)基準(zhǔn)日二OO八年一月二十七日七、估價(jià)日期二OO八年一月二十七日至二月一日八、地價(jià)定義本次所評(píng)估的土地價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)程度尚未具備完全的三通（通路、供電、供水），在估價(jià)基準(zhǔn)日2008年1月27日設(shè)定開發(fā)程度尚未具備完全三通（通路、供電、供水）條件下，規(guī)劃用途為居住用途，使用年限為70年的土地使用權(quán)價(jià)格。九

24、、需要特殊說明的事項(xiàng)（1）對(duì)于該宗土地面積，我們以委托方提供的南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件所載土地面積為準(zhǔn)。（2）該宗土地價(jià)格是以設(shè)定的土地用途，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法測(cè)算確定的；如土地用途及地價(jià)的構(gòu)成因素改變，則土地價(jià)格應(yīng)相應(yīng)的調(diào)整。（3）土地價(jià)格是在我們?cè)O(shè)定的土地因素條件下確定的，如設(shè)定因素發(fā)生改變，則土地價(jià)格也應(yīng)相應(yīng)的改變。十、土地估價(jià)師簽字 估價(jià)師姓名 估價(jià)師證書號(hào) 簽字十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)南昌市XXX房地產(chǎn)評(píng)估公司法人代表： 二00三年二月一日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1、土地登記狀況土地位置：XX路與XX路交叉口處；土

25、地來源及其變革：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定該宗土地權(quán)屬來源為劃撥。土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況：該宗土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)家所有，南昌XXX公司通過劃撥方式取得該宗土地使用權(quán)。土地用途：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定該宗土地用途為居住用途。土地面積：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定待估宗地總面積為80150.0平方米。土地四至：待估宗地東臨XX大道，南臨YY一路，西臨XX二路，北臨YY二路。2、土地權(quán)利狀況土地所有者：國(guó)家土地使用者：南昌XXX公司土地使用權(quán)取得方式：劃撥土地使用權(quán)取得時(shí)間：二00七年八

26、月五日3、土地利用狀況待估宗地尚未具備完全的三通（供水、供電、通路）；紅線內(nèi)為兩口池塘，仍未平整。二、影響地價(jià)的因素說明（一）一般因素1、地理位置南昌市地處江西省北部，贛江下游、鄱陽湖畔，介于東經(jīng)約1152711635，北緯28102911之間，東南面向著名的武夷山脈，西南直通聞名于世的井岡山，北鄰游覽避暑勝地廬山，是中原和南方閩、粵之間的咽喉地段，既是沿海的內(nèi)地，又是內(nèi)地的前沿。2、自然環(huán)境（1）、地形、地貌南昌市處贛江、撫河兩大水系尾閭區(qū)，地勢(shì)平坦，城區(qū)坐落處的東岸是以沖擊層為主的湖積平原，東南地勢(shì)平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城區(qū)內(nèi)有東湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟

27、子湖、象湖等河湖環(huán)繞。全市平原面積2651.79平方公里，占總面積的35.8%；水系面積2146.04平方公里，占29%；全市西北以崗地、丘陵為主，山地面積87.21平方公里，占全市總面積的1.2%；丘陵面積879.62平方公里，占11.9%；崗地面積1637.7平方公里，占22.1%。（2）、氣候、水文南昌屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤(rùn)、雨量充沛、日照充足、四季分明，日平均氣溫為攝氏17.5，極端最低氣溫為攝氏零下9.3，極端最高氣溫為攝氏43.6。年平均降雨量1600毫米，歷年平均無霜期291天，日照時(shí)數(shù)1895小時(shí)。冬季受蒙古冷高壓控制和影響，盛行偏北氣流，1月多刮偏北風(fēng)；夏季受西太平洋副熱帶高

28、壓控制和影響，盛行偏南氣流，7月多刮偏南風(fēng)。春秋兩季為過渡季節(jié)，分別受大陸高壓和海上高壓的控制和影響，盛行偏南氣流，7月多刮偏南風(fēng)。春秋兩季為過渡季節(jié)，分別受大陸高壓和海上高壓的控制和影響；春末夏初，天氣溫濕而多雨；秋末冬初，天氣干爽而少雨。一年的四季中，夏冬季長(zhǎng)，春秋季短，年平均氣溫比相似緯度鄰省地區(qū)略高，更有利于農(nóng)作物的繁育和生長(zhǎng)。3、城市性質(zhì)南昌市是江西省省會(huì)和全省政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)、文化教育的中心，經(jīng)50余年社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已經(jīng)建立了門類齊全的工業(yè)綜合體系，成為集工業(yè)綜合和貿(mào)易的新型城市。4、行政區(qū)劃、人口南昌市縣轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、郊區(qū)5個(gè)區(qū)；南昌縣、新建縣、進(jìn)賢

29、縣、安義縣4個(gè)縣。1999年總戶數(shù)1055035戶，人口4226585人（男2178722人，女2047863人）農(nóng)業(yè)人口2535012人，非農(nóng)業(yè)人口1691573，平均每戶人口數(shù)4.01人，人口密度571人/平方公里。據(jù)1998年統(tǒng)計(jì)，全地區(qū)人口密度為每平方公里1056.2人，其中市區(qū)人口密度為1248人；而在城區(qū)，人口密度則更高。按當(dāng)時(shí)城區(qū)建置，人口密度情況是：西湖區(qū)每平方公里為6197人，高出市區(qū)人口密度3.9倍；東湖區(qū)為5649人，高出3.5倍；灣里區(qū)為1730人，高出38.6%，郊區(qū)為2064人，高出65%，青云譜區(qū)為1996人，高出59.9%。5、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況據(jù)2001年江西統(tǒng)計(jì)提

30、要，全市2000年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)435.1億元，比上年增長(zhǎng)了8.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)達(dá)46.05億元，第二產(chǎn)業(yè)達(dá)205.28億元，第三產(chǎn)業(yè)達(dá)183.77億元，分別比上年增長(zhǎng)7.1%、7.7%和9.2%。2000年南昌市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。全年完成固定資產(chǎn)投資54.334億，比上年增長(zhǎng)133%。2000年南昌市財(cái)稅形勢(shì)良好，全年完成預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入18.3011億元，比上年增長(zhǎng)9.1%，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余款627.4761億元，各項(xiàng)貸款余額400.7426億元，分別比上年增長(zhǎng)15.2%和1.2%。2000年，南昌市人口總量穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中城市人口達(dá)171

31、.59萬元，1999年人均GDP達(dá)9552元，人均消費(fèi)性支出達(dá)4077.39元，人均可支配性收入達(dá)5268元，分別比上年增長(zhǎng)4.7% 、6.2%、8.6%。 6、城市規(guī)劃1985年6月22日國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)了南昌市城市總體規(guī)劃（19812000年），并作了重要批復(fù)。批復(fù)指出：“南昌市是江西省省會(huì)，是江西重要的經(jīng)濟(jì)、文化、科技和信息中心，南昌市今后的發(fā)展，要充分發(fā)揮水陸交通便利優(yōu)勢(shì)，逐步改善城市布局，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是注意提高城市環(huán)境質(zhì)量，搞好城市防洪和基礎(chǔ)設(shè)施配套，逐步把南昌市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科技文教事業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、生活方便的社會(huì)廣義現(xiàn)代化城市”。根據(jù)“控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城

32、市，積極發(fā)展小城市”的方針，市區(qū)人口遠(yuǎn)期控制在105萬人左右，其中城區(qū)人口控制在8590萬人，昌北地區(qū)1015萬人，羅家工業(yè)區(qū)5萬人左右。市區(qū)用地規(guī)模到2000年控制在87平方公里內(nèi)，其中城區(qū)用地控制在62平方公里。為有效控制市區(qū)人口規(guī)模和用地規(guī)模的發(fā)展。規(guī)劃發(fā)展一批小城鎮(zhèn)，以吸引“松動(dòng)”城區(qū)人口。近期南昌市的建設(shè)重點(diǎn)放在新城區(qū)?！八蓜?dòng)”舊城區(qū)人口23萬，無期“松動(dòng)”57萬?？傮w規(guī)劃將南昌市劃分為3個(gè)規(guī)劃圈：城區(qū)包括東湖、西湖、青云譜區(qū)。市區(qū)包括城區(qū)和距城區(qū)10公里范圍內(nèi)的羅家工業(yè)綜合區(qū)、昌北地區(qū)。南昌地區(qū)包括市區(qū)、灣里區(qū)和南昌、新建2縣。規(guī)劃布局以城區(qū)為中心，昌北地區(qū)和羅家工業(yè)綜合區(qū)與之緊密

33、聯(lián)系，外圍有灣里、石崗、蓮塘等衛(wèi)星城鎮(zhèn)及縣城、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組成合理的城鎮(zhèn)體系。城區(qū)面臨贛江，東至贛撫平原五干一分渠以東約1公里的韶山路為界，南不超過青云譜。規(guī)劃將城區(qū)分為5片，即：市中心、城北、城東、城南、朝陽洲。各片分設(shè)中心，住宅和各項(xiàng)公共設(shè)施在片內(nèi)基本平衡，改變舊城區(qū)居住密集、交通擁擠、環(huán)境低劣、工業(yè)效益差的弊端。昌北地區(qū)依山臨水、與城區(qū)一江之隔，有丘陵地可供建設(shè)，且少占農(nóng)田，規(guī)劃近期為南昌市發(fā)展方向。長(zhǎng)陵鎮(zhèn)在南昌大橋建成后，是南昌市副中心。昌北地區(qū)已有100多個(gè)企事業(yè)單位，職工3.9萬余人，規(guī)劃該區(qū)將以長(zhǎng)陵、牛行、下羅為中心，形成組軒式布局。工業(yè)以“內(nèi)涵”發(fā)展為主，在城區(qū)不再安排新的或大的工

34、業(yè)項(xiàng)目。市區(qū)工業(yè)各片分行業(yè)相對(duì)集中，城北為造紙、化工、紡織工業(yè)區(qū)；城東為輕工業(yè)區(qū)；城南為機(jī)械工業(yè)區(qū)；朝陽洲為木材加工、建筑構(gòu)件和小型工業(yè)區(qū)；雙港為冶金工業(yè)區(qū)；麥園為電子工業(yè)區(qū)；羅家為鋼鐵、化肥工業(yè)區(qū)。市區(qū)以傳統(tǒng)的中山路、勝利路結(jié)合人民廣場(chǎng)，形成商業(yè)服務(wù)和文化娛樂中心；在彭家橋形成體育、廣播電視中心。規(guī)劃興建各種等級(jí)的變電站。逐步形成110千伏和220千伏電力環(huán)網(wǎng)。市區(qū)規(guī)劃興建10個(gè)市話分局。逐步發(fā)展數(shù)據(jù)、傳真、用戶電報(bào)、圖象傳輸?shù)榷喾N通信業(yè)務(wù)，并增加郵電網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃管道燃?xì)?，城區(qū)東起石泉村，西至贛江、撫河江畔，南起青云譜區(qū)，北到江坊，日供量為44萬立方米，受益戶為11萬戶。規(guī)劃城區(qū)生活居住用地由

35、現(xiàn)在的人均20平方米增至31.5平方米，其中新區(qū)為40平方米。規(guī)劃上海路、青山湖、朝陽洲、京山、昌北等地興建住宅小區(qū)。貫徹面向城市、為城市服務(wù)的方針，在郊區(qū)建立穩(wěn)定的蔬菜、副食品和其他經(jīng)濟(jì)作物基地。開發(fā)梅嶺為風(fēng)景游覽區(qū)，建設(shè)青山湖和撫河故道風(fēng)景區(qū)；美化沿江大道，開辟紅谷灘、繩金塔公園、重建滕王閣；利用宜林山地植樹造林，提高綠化覆蓋率。（二）、區(qū)域因素影響居住用地的區(qū)域因素主要有交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用設(shè)施狀況、環(huán)境條件、人口密度等因素。1、區(qū)域概況估價(jià)對(duì)象所在地YY片區(qū)位于南昌市昌北區(qū)域內(nèi)，其東臨贛江大橋，南臨八一大橋，西臨紅谷灘行政區(qū)，北臨昌北機(jī)場(chǎng)；與城南僅一江之隔，可經(jīng)水、陸兩路與城南

36、相通。隨著兩岸經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域互動(dòng)效果會(huì)更加明顯。2、交通條件隨著YY一路、XX二路、XX大道、YY三路的逐步建設(shè)，該區(qū)域交通條件必將完善起來，呈現(xiàn)出布局合理的道路網(wǎng)。3、基礎(chǔ)設(shè)施由于該區(qū)域剛開發(fā)利用，周邊基礎(chǔ)設(shè)施較差；但隨著該區(qū)域土地的快速利用，當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施必將得以完善。 4、環(huán)境條件該區(qū)域自然風(fēng)光較好，具有較大的綠化空間；隨著該區(qū)域土地的逐步開發(fā)利用，環(huán)境美化的合理布局等，該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)優(yōu)美的生活居住環(huán)境。5、人口密度該區(qū)域是昌北片區(qū)一個(gè)剛剛起步開發(fā)利用的居住區(qū)，周邊生活基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善，出入也不夠方便；因此，目前當(dāng)?shù)厝丝诿芏容^小。（三）、個(gè)別因素土地位置：YY一路與XX二路交叉口

37、處；土地來源及其變革：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定該宗土地權(quán)屬來源為劃撥。土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況：該宗土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)家所有，南昌XXX公司通過劃撥方式取得該宗土地使用權(quán)。土地用途：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定該宗土地用途為居住用途。土地面積：依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，確定待估宗地總面積為80150.0平方米。土地四至：待估宗地東臨XX大道，南臨YY一路，西臨XX二路，北臨YY二路。交通狀況：緊臨新建的YY一路。土地形狀：呈方形，對(duì)土地利用較為有利。第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則本次估價(jià)過

38、程中遵循的主要原則有合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、協(xié)調(diào)原則、需求與供給原則、變動(dòng)原則、多種估價(jià)方法相結(jié)合的原則。二、估價(jià)方法與估價(jià)過程由城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程可知，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況以及結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等來選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。因此，在本次估價(jià)中主要采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法來測(cè)算待估宗地價(jià)格。A、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法：是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅

39、收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。計(jì)算公式為：生地價(jià)格 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 - 由生地建造房屋的開發(fā)成本 - 管理費(fèi)用 - 投資利息 - 銷售稅費(fèi) - 開發(fā)利潤(rùn) - 買方購(gòu)買生地的稅費(fèi)B、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所謂基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是指求取一宗待估宗地價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)宗地區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、期日、開發(fā)程度等，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法，其基本公式為：P=P|(1+)ABT+F式中：P某地塊的宗地評(píng)估價(jià)格 P|該地塊所在土地級(jí)別的基

40、準(zhǔn)地價(jià) Ki宗地各區(qū)域因素修正系數(shù)A個(gè)別因素修正系數(shù) B使用年限修正系數(shù) T估價(jià)期日修正系數(shù) F土地開發(fā)程度差異修正值（一）運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算1、規(guī)劃條件說明依據(jù)南昌市國(guó)土資源局洪國(guó)土資利字2008888號(hào)批復(fù)文件，可知待估宗地利用規(guī)劃條件為：建筑容積率1.6（含高層），建筑密度28%，綠化率40%；土地總面積為94074.71平方米，其中規(guī)劃道路用地面積為13924.71平方米，建設(shè)用地面積為80150.0平方米。 2、待估宗地價(jià)格測(cè)算（1）開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的確定根據(jù)土地利用規(guī)劃條件，土地最高最佳使用原則，可確定待估宗地地上建筑物總建筑面積為128240平方米；根據(jù)市場(chǎng)上同類物業(yè)售價(jià)及估

41、價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，確定開發(fā)完成后多、高層住宅平均銷售價(jià)格為1400元/平方米；則開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值=1282401400=17953.6萬元 （2）開發(fā)成本的確定a、建筑成本經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析可知，市場(chǎng)上由生地開發(fā)建造與設(shè)定估價(jià)對(duì)象相類似房屋建筑成本約600元/平方米；在本次估價(jià)中， 建筑成本取600元/平方米。建筑成本= 600128240= 7694.40萬元b、專業(yè)費(fèi)專業(yè)費(fèi)為建筑成本的8%。專業(yè)費(fèi)= 7694.408%= 615.55萬元 c、小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)用小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)按建筑成本的8%計(jì)算。小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)用= 7694.408%= 615.55萬元d、開發(fā)成本開發(fā)成本= 建筑成本 + 專

42、業(yè)費(fèi)用 + 小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)用 = 7694.40 + 615.55 + 615.55 = 8925.50萬元3、管理費(fèi)用的確定根據(jù)南昌市房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，在本次評(píng)估中，管理費(fèi)按開發(fā)成本的5.5%提??；則管理費(fèi)用= 8925.505.5% = 490.90萬元4、投資利息的確定在投資利息計(jì)算時(shí)，地價(jià)是在項(xiàng)目初期一次性支付，假設(shè)建筑成本及其它各項(xiàng)費(fèi)用在1.5年建設(shè)期內(nèi)均勻投入，投資利息率為5.31%（中國(guó)人民銀行2008年2月21日公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率）。利息=地價(jià)5.31%1.5(開發(fā)成本管理費(fèi)用)5.31%0.75=地價(jià)5.31%1.5(8925.50490.90)5.31%

43、0.75=(地價(jià)0.08 375.01)萬元5、銷售稅費(fèi)的確定銷售商品房時(shí)銷售稅費(fèi)（廣告宣傳費(fèi)2%，賣方交營(yíng)業(yè)稅6%）為其售價(jià)的8%；則銷售稅費(fèi)= 17953.608% = 1436.29萬元6、投資利潤(rùn)確定開發(fā)商投資利潤(rùn)率一般按房地產(chǎn)總投資的1525%計(jì)算，因此，本次評(píng)估中，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，綜合確定本次投資利潤(rùn)率為17%。投資利潤(rùn)=（土地價(jià)格開發(fā)成本管理費(fèi)用）17%=（土地價(jià)格8925.50490.90）17%= (土地價(jià)格0.17 1600.79)萬元7、購(gòu)買土地稅費(fèi)的確定目前，南昌市購(gòu)買土地稅費(fèi)按地價(jià)的4%收??；則購(gòu)買土地稅費(fèi)= 地價(jià)0.04萬元8、土地價(jià)格的確定生地價(jià)格 = 開發(fā)

44、完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 - 由生地建造房屋的開發(fā)成本 - 管理費(fèi)用 - 投資利息 - 銷售稅費(fèi) - 開發(fā)利潤(rùn) - 買方購(gòu)買生地的稅費(fèi)土地價(jià)格=17953.60-8925.50-490.90-1436.29-(地價(jià)0.08 375.01)-(土地價(jià)格0.171600.79)-地價(jià)0.04土地價(jià)格= 5125.111.29 = 3972.95萬元土地單價(jià)= 3972.9580150.0 = 496元/平方米(取整)因此，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估得到該宗土地70年期的土地使用權(quán)價(jià)格為496元平方米。（二）運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算地價(jià)1、基準(zhǔn)地價(jià)成果及內(nèi)涵介紹2002年7月，南昌市土地管理局經(jīng)過調(diào)查分析，具體

45、組織測(cè)算和編寫了南昌市城區(qū)土地定級(jí)報(bào)告和南昌市城區(qū)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，兩報(bào)告已經(jīng)南昌市土地估價(jià)委員會(huì)原則批準(zhǔn)執(zhí)行，并報(bào)請(qǐng)?jiān)瓏?guó)家土地管理局驗(yàn)收。該基準(zhǔn)地價(jià)將南昌市城區(qū)土地分為6級(jí)，覆蓋范圍為100平方公里，具體地價(jià)詳見下表：南昌市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元/平方米 用 途基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別商（服）業(yè)住 宅工 業(yè)478922617752654161655613621235356942885225619637151455480882、待估宗地基準(zhǔn)地價(jià)的確定根據(jù)南昌市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表，待估宗地所在區(qū)域土地級(jí)別；可確定當(dāng)土地用途為居住用途，開發(fā)程度達(dá)“五通一平”（紅線外“五通”，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整），使用年

46、限為70年時(shí)；待估宗地所在區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)為637元/平方米。3、區(qū)域因素修正（K）估價(jià)過程中，按照基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使用住宅用地地價(jià)區(qū)域影響因素指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表。詳見下表：V級(jí)住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表因素因 子優(yōu)較 優(yōu)一 般較 劣劣基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況供水（定級(jí)分值）80100608040602040020排水（定級(jí)分值）80100608040602040020供電（定級(jí)分值）80100608040602040020公用設(shè)施狀況（距公用設(shè)施距離)中學(xué)小于250M250400M400600M600800M大于800M小學(xué)小于250M250400M400600M600800M大于

47、800M醫(yī)院小于400M400600M600800M8001000M大于1000M體育場(chǎng)館小于500M500800M8001200M12001500M大于1500M公園小于300M300600M600900M9001200M大于1200M菜場(chǎng)小于200M200300M300400M400500M大于500M交通條件道路通達(dá)度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距一級(jí)站點(diǎn)距離小于100M100150M150200M200250M大于250M距二級(jí)站點(diǎn)距離小于50M50100M100150M150200M大于200M距三級(jí)站點(diǎn)距離小于30M3050M5080M80120M

48、大于120M環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度（定級(jí)分值）80100608040602040020綠地覆蓋率（定級(jí)分值）80100608040602040020人口密度人口密度（定級(jí)分值）80-100608040602040020V級(jí)住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)表因素權(quán) 重因 子權(quán) 重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣基本設(shè)施狀況0.409基礎(chǔ)設(shè)施狀況供水0.063195.792.90-1.84-3.69排水0.055485.092.540-1.62-3.24供電0.073976.783.390-2.16-4.31公用設(shè)施狀況（距公用設(shè)施距離）中學(xué)0.048034.42.20-1.4-2.8小學(xué)0.045224.152.070

49、-1.32-2.64醫(yī)院0.034833.191.60-1.02-2.03體育場(chǎng)館0.026832.461.230-0.86-1.72公園0.029422.71.350-0.86-1.72菜場(chǎng)0.03182.291.460-0.93-1.86交通條件0.256道路通達(dá)度0.1249311.55.730-3.64-7.29公交便捷度距一級(jí)站點(diǎn)距離0.0786427.213.60-2.29-4.59距二級(jí)站點(diǎn)距離0.0393213.61.80-1.15-2.29距三級(jí)站點(diǎn)距離0.0131071.20.60-0.38-0.76環(huán)境條件0.231環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.01245111.45.710-3.63-7.26綠地覆蓋率0.106499.764.880-3.11-6.21人口密度0.103人口密度0.1039.444.720-3.0-6.01待估宗地區(qū)域因素修正系數(shù)表 影 響 因 素待 估 宗 地因素水平優(yōu)劣程度修正系數(shù)基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況供水（定級(jí)分值）25較 劣-1.84排水（定級(jí)分值）25較 劣-1.62供電（定級(jí)分值）25較 劣-2.16公用設(shè)施狀況（距公用設(shè)施距離）中學(xué)800M劣-2.8小學(xué)800M劣-2.64醫(yī)院1000M劣-2.03體育場(chǎng)館1500M劣-1.57公園1200M劣-1.72菜場(chǎng)500M劣-1.86交通條件道路通達(dá)度混合型主干道優(yōu)11