第四章房地產(chǎn)評估

1、第五章第五章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估講義講義第五章第五章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第四節(jié)第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第五節(jié)第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述n土地的概念、土地的經(jīng)濟(jì)供給和自然供給的概土地的概念、土地的經(jīng)濟(jì)供給和自然供給的概念、什么是念、什么是“不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)”n土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性“自然特性自然特

2、性”包括土地位置的固定性、質(zhì)量的差異性、包括土地位置的固定性、質(zhì)量的差異性、資源的不可再生性和不可毀滅性、土地效用的永續(xù)性。資源的不可再生性和不可毀滅性、土地效用的永續(xù)性。“經(jīng)濟(jì)特性經(jīng)濟(jì)特性”包括土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性、土地產(chǎn)權(quán)包括土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性、土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性、土地利用的多方向性、土地效益的級差的可壟斷性、土地利用的多方向性、土地效益的級差性。性。n土地的所有權(quán)制度，以及我國土地所有權(quán)和使土地的所有權(quán)制度，以及我國土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的管理體制。用權(quán)分離的管理體制。n土地使用權(quán)有限年限的出讓，及各種用途的土土地使用權(quán)有限年限的出讓，及各種用途的土地各自的使用年限。地各自的使用年限。

3、第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述n土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的相關(guān)規(guī)定，以及當(dāng)土地使用權(quán)期滿土地的處置意見。補(bǔ)充以及當(dāng)土地使用權(quán)期滿土地的處置意見。補(bǔ)充n房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的概念、特性（位置的固定房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的概念、特性（位置的固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值與增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、政策限制性以及保值與增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、政策限制性以及難以變現(xiàn)性）。難以變現(xiàn)性）。n房地產(chǎn)評估的兩個(gè)重要原則最有效使用原則房地產(chǎn)評估的兩個(gè)重要原則最有效使用原則和合法原則，其他原則供需原則、替代原則、和合法原

4、則，其他原則供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等貢獻(xiàn)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等n房地產(chǎn)評估程序：六步。房地產(chǎn)評估程序：六步。 所有權(quán)主體所有權(quán)主體農(nóng)村集體所有農(nóng)村集體所有農(nóng)民集體組織所有，地處農(nóng)村農(nóng)民集體組織所有，地處農(nóng)村和城郊部分土地和城郊部分土地（征用 地價(jià)）國家全民所有國家全民所有（城區(qū)和城郊（城區(qū)和城郊部分土地）部分土地）無償轉(zhuǎn)讓（劃撥）無償轉(zhuǎn)讓（劃撥）有償轉(zhuǎn)有償轉(zhuǎn)讓（也讓（也稱為稱為“出讓出讓”或者或者“批批租租”） 協(xié)議協(xié)議 （定義）（定義） 土地在二級市場再轉(zhuǎn)讓土地在二級市場再轉(zhuǎn)讓 招標(biāo)招標(biāo) 拍賣拍賣（底（底價(jià)價(jià)/起拍價(jià)起拍價(jià)/應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)/成交價(jià)）成交價(jià)）補(bǔ)充說明：補(bǔ)充說明：n我

5、國全部土地都為社會(huì)主義公有制，具體體現(xiàn)我國全部土地都為社會(huì)主義公有制，具體體現(xiàn)為全民所有制和集體所有制。其中為全民所有制和集體所有制。其中“全民所有全民所有制制”即國家所有土地的所有權(quán)，由國務(wù)院代表即國家所有土地的所有權(quán)，由國務(wù)院代表行使，用地單位和個(gè)人只有使用權(quán)。行使，用地單位和個(gè)人只有使用權(quán)?！凹w所集體所有制有制”即土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有，其經(jīng)營即土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有，其經(jīng)營管理由所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織行使。管理由所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織行使。n城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有，農(nóng)村和城城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有的屬于國家所有，有的屬于市郊區(qū)的土地，有的屬于國家所

6、有，有的屬于農(nóng)民集體所有。在城區(qū)，某些土地由于農(nóng)村集農(nóng)民集體所有。在城區(qū)，某些土地由于農(nóng)村集體土地的城區(qū)化，其土地的所有權(quán)性質(zhì)可能依體土地的城區(qū)化，其土地的所有權(quán)性質(zhì)可能依然是集體所有制。所以在確定評估對象時(shí)，一然是集體所有制。所以在確定評估對象時(shí)，一定要以土地的權(quán)屬證明文件來判斷它的所有權(quán)定要以土地的權(quán)屬證明文件來判斷它的所有權(quán)性質(zhì)，而不能從其地理位置來主觀臆斷。性質(zhì)，而不能從其地理位置來主觀臆斷。補(bǔ)充說明：n我國實(shí)行的是土地等級制度。屬于國有土地的，我國實(shí)行的是土地等級制度。屬于國有土地的，核發(fā)國有土地使用證，屬于集體土地的，核核發(fā)國有土地使用證，屬于集體土地的，核發(fā)集體土地使用證和集體土

7、地所有證。發(fā)集體土地使用證和集體土地所有證。n集體土地進(jìn)入土地交易市場，必須先通過征用的集體土地進(jìn)入土地交易市場，必須先通過征用的形式轉(zhuǎn)變?yōu)榧w土地之后才能進(jìn)行交易。國家對形式轉(zhuǎn)變?yōu)榧w土地之后才能進(jìn)行交易。國家對集體土地實(shí)行強(qiáng)制性征用時(shí)，對被征用的單位或集體土地實(shí)行強(qiáng)制性征用時(shí)，對被征用的單位或個(gè)人會(huì)給予生產(chǎn)和生活的安置，以及給予足夠的個(gè)人會(huì)給予生產(chǎn)和生活的安置，以及給予足夠的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。征用地價(jià)就包括經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。征用地價(jià)就包括“土地補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)”、“地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)”及及“安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)”等。并且國家實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)耕地的制度，各級等。并且國家實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)

8、耕地的制度，各級政府都只有有限面積的土地征用權(quán)限。政府都只有有限面積的土地征用權(quán)限。n國家實(shí)行國有土地有償有限期使用制度，除國家國家實(shí)行國有土地有償有限期使用制度，除國家批準(zhǔn)的劃撥性土地外，其他均要實(shí)行有償有限期批準(zhǔn)的劃撥性土地外，其他均要實(shí)行有償有限期使用。并且根據(jù)土地的用途不同，土地使用權(quán)的使用。并且根據(jù)土地的用途不同，土地使用權(quán)的使用年限是不同的。使用年限是不同的。補(bǔ)充說明：補(bǔ)充說明：n對于劃撥性土地，用地單位不能對土地進(jìn)行出對于劃撥性土地，用地單位不能對土地進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等行為，否則需將屬于土地的租、轉(zhuǎn)讓、抵押等行為，否則需將屬于土地的租賃收入、轉(zhuǎn)讓收入上繳國家。注意對于劃撥租賃

9、收入、轉(zhuǎn)讓收入上繳國家。注意對于劃撥土地上建筑物的抵押，其抵押價(jià)值不能包括土土地上建筑物的抵押，其抵押價(jià)值不能包括土地的價(jià)格，但應(yīng)該考慮土地的區(qū)位因素對于建地的價(jià)格，但應(yīng)該考慮土地的區(qū)位因素對于建筑物價(jià)值的影響。筑物價(jià)值的影響。n用地單位必須按土地出讓合同的規(guī)定開發(fā)使用用地單位必須按土地出讓合同的規(guī)定開發(fā)使用土地，否則土地管理部門有權(quán)解除合同，甚至土地，否則土地管理部門有權(quán)解除合同，甚至收回土地的使用權(quán)。當(dāng)土地使用權(quán)年限期滿，收回土地的使用權(quán)。當(dāng)土地使用權(quán)年限期滿，土地使用者或者重新繳納土地的出讓金，或者土地使用者或者重新繳納土地的出讓金，或者將該土地歸還國家。將該土地歸還國家。補(bǔ)充說明：補(bǔ)充

10、說明：n土地的土地的“出讓出讓”必發(fā)生在國家與土地的使用者之間。必發(fā)生在國家與土地的使用者之間。所以所以“土地出讓市場土地出讓市場”由國家壟斷的土地一級市場。由國家壟斷的土地一級市場。n土地使用權(quán)出讓的形式包括三種：協(xié)議、招標(biāo)和拍土地使用權(quán)出讓的形式包括三種：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。賣。n“協(xié)議協(xié)議”即指政府作為土地所有者與選定的受讓方即指政府作為土地所有者與選定的受讓方進(jìn)行一對一的磋商談判，確定土地的出讓價(jià)格，一進(jìn)行一對一的磋商談判，確定土地的出讓價(jià)格，一般低于市場價(jià)。般低于市場價(jià)。n“招標(biāo)招標(biāo)”即政府向多家受讓方發(fā)出招標(biāo)的邀請，通即政府向多家受讓方發(fā)出招標(biāo)的邀請，通過各招標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競爭，擇優(yōu)

11、確定土地使用權(quán)過各招標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競爭，擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人及土地出讓價(jià)格。通常兼顧標(biāo)價(jià)、標(biāo)書中對受讓人及土地出讓價(jià)格。通常兼顧標(biāo)價(jià)、標(biāo)書中對土地的開發(fā)規(guī)劃及受讓方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)等多種土地的開發(fā)規(guī)劃及受讓方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)等多種因素。因素。n“拍賣拍賣”即政府在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，在公開的場即政府在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，在公開的場所就所出讓的土地用公開叫價(jià)競投的辦法賣給出價(jià)所就所出讓的土地用公開叫價(jià)競投的辦法賣給出價(jià)最高者。最高者。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素n所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。格。n市場交易價(jià)格和評估價(jià)格的聯(lián)

12、系和差別。市場交易價(jià)格和評估價(jià)格的聯(lián)系和差別。注意：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、注意：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等是評估價(jià)格，其中前交易底價(jià)、課稅價(jià)格等是評估價(jià)格，其中前三種價(jià)格是政府制定并定期公布的。三種價(jià)格是政府制定并定期公布的。n房地產(chǎn)價(jià)格、建筑物價(jià)格以及單純土地房地產(chǎn)價(jià)格、建筑物價(jià)格以及單純土地價(jià)格。價(jià)格。n樓面地價(jià)、容積率、樓面地價(jià)、容積率、申報(bào)地價(jià)和公告地申報(bào)地價(jià)和公告地價(jià)。價(jià)。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素n影響價(jià)格的一般因素外部因素：影響價(jià)格的一般因素外部因素：經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、

13、行政因素、心理因素n影響價(jià)格的個(gè)別因素內(nèi)部因素：影響價(jià)格的個(gè)別因素內(nèi)部因素：區(qū)域因素區(qū)域因素土地的和建筑物的個(gè)別因素土地的和建筑物的個(gè)別因素n理解這些因素包含的內(nèi)容和對價(jià)格的影理解這些因素包含的內(nèi)容和對價(jià)格的影響關(guān)系。響關(guān)系。第三節(jié)第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用的應(yīng)用n收益法的回顧收益法的回顧（第二章收益法（第二章收益法.ppt）n收益法的基本思路、基本公式和假設(shè)前收益法的基本思路、基本公式和假設(shè)前提提n收益法的適用范圍收益法的適用范圍n收益法三個(gè)要素的選擇收益法三個(gè)要素的選擇n收益法的計(jì)算公式收益法的計(jì)算公式n收益法的應(yīng)用舉例收益法的應(yīng)用舉例2.收益法的基本思路和基本

14、公式收益法的基本思路和基本公式n收益法又稱為收入資本化法、投資法、收收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益還原法。益還原法。n房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然通過未房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然通過未來年限的利息收入來實(shí)現(xiàn)，所以基本公式：來年限的利息收入來實(shí)現(xiàn)，所以基本公式：房地產(chǎn)價(jià)格純收益資本化率房地產(chǎn)價(jià)格純收益資本化率q假設(shè)條件：假設(shè)條件： 純收益每年不變純收益每年不變 資本化率固定資本化率固定 收益為無限年期。收益為無限年期。房地產(chǎn)價(jià)格純收益（房地產(chǎn)價(jià)格純收益（PA,i,n)q假設(shè)條件：假設(shè)條件： 純收益每年不變、資本化率不變且大于零，收益期有限純收益每年不變、資本化率不變且大于零，收益期

15、有限為為n。3.收益法的使用前提和適用范圍收益法的使用前提和適用范圍n適用于有收益的房地產(chǎn)的價(jià)值評估，包括正在適用于有收益的房地產(chǎn)的價(jià)值評估，包括正在收益以及將要收益的房地產(chǎn)，不包括過去有收收益以及將要收益的房地產(chǎn)，不包括過去有收益，但將來沒有收益的房地產(chǎn)。比如商場、旅益，但將來沒有收益的房地產(chǎn)。比如商場、旅館、公寓等等。館、公寓等等。n對于自用型，但具有收益潛能的房地產(chǎn)也適用對于自用型，但具有收益潛能的房地產(chǎn)也適用于收益法。于收益法。n能否清晰地把握這三個(gè)要素是運(yùn)用收益法的基能否清晰地把握這三個(gè)要素是運(yùn)用收益法的基本前提。本前提。首先，被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益持續(xù)且穩(wěn)定，可以首先，被評估資產(chǎn)未

16、來預(yù)期收益持續(xù)且穩(wěn)定，可以用貨幣來計(jì)量和預(yù)測。用貨幣來計(jì)量和預(yù)測。其次，資產(chǎn)擁有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以度量和預(yù)測，其次，資產(chǎn)擁有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以度量和預(yù)測，并且反映于折現(xiàn)率或資本化率地?cái)?shù)值中。并且反映于折現(xiàn)率或資本化率地?cái)?shù)值中。其三，被評估資產(chǎn)地預(yù)期獲利年限是可以預(yù)測的。其三，被評估資產(chǎn)地預(yù)期獲利年限是可以預(yù)測的。4.收益法三個(gè)要素的選擇收益法三個(gè)要素的選擇n純收益：純收益：n 純收益是未來的、客觀的、扣除必要的客觀純收益是未來的、客觀的、扣除必要的客觀總費(fèi)用后的余額?？傎M(fèi)用后的余額。n 注意實(shí)際純收益和客觀純收益的區(qū)別。注意實(shí)際純收益和客觀純收益的區(qū)別。n 客觀收益是指在正常使用下、正常市場條

17、件客觀收益是指在正常使用下、正常市場條件下，被估房地產(chǎn)最佳最優(yōu)使用用途下獲得的下，被估房地產(chǎn)最佳最優(yōu)使用用途下獲得的平均收益額。平均收益額。n 客觀費(fèi)用包括了維修費(fèi)、管理費(fèi)等，它是遵客觀費(fèi)用包括了維修費(fèi)、管理費(fèi)等，它是遵循持續(xù)支付和直接必要的兩個(gè)原則確定的。循持續(xù)支付和直接必要的兩個(gè)原則確定的。n 在確定收益值時(shí)，需要以類似房地產(chǎn)的收益在確定收益值時(shí)，需要以類似房地產(chǎn)的收益作比較；需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；需要作比較；需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；需要考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。4.收益法三個(gè)要素的選擇收益法三個(gè)要素的選擇n資本化率：資本化率：n 資本化率又稱還原利率、

18、折現(xiàn)率等。資本化率又稱還原利率、折現(xiàn)率等。n 資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率。它的資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率。它的大小與被估房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大小與被估房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，且至少大于銀行一越大，資本化率越高，且至少大于銀行一年期存款利率。年期存款利率。n 求取資本化率的方法有：純收益與售價(jià)比求取資本化率的方法有：純收益與售價(jià)比率法解釋、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法解釋、率法解釋、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法解釋、各種投資收益率排序插入法解釋。各種投資收益率排序插入法解釋。n 資本化率的種類：解釋資本化率的種類：解釋4.收益法三個(gè)要素的選擇收益法三個(gè)要素的選擇n收益年限

19、的確定：收益年限的確定： 當(dāng)評估土地與建筑物的價(jià)值時(shí)，會(huì)遇到土當(dāng)評估土地與建筑物的價(jià)值時(shí)，會(huì)遇到土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致，應(yīng)選擇兩者中較小的值作為時(shí)間不一致，應(yīng)選擇兩者中較小的值作為收益期限。收益期限。 比如以出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地上比如以出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地上建造的普通住宅，土地使用權(quán)出讓年限為建造的普通住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，已使用年，已使用9年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用年，已使用5年，請判斷最長的收益期年，請判斷最長的收益期為多長？為多長？5.計(jì)算公式：計(jì)算公式：n評估房地合

20、一的房地產(chǎn)價(jià)值評估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值房地合一純收益房地產(chǎn)價(jià)值房地合一純收益/綜合資本化率綜合資本化率 房地產(chǎn)價(jià)值房地合一純收益（房地產(chǎn)價(jià)值房地合一純收益（P/A,i,n)q其中其中“純收益純收益”等于等于“毛收入毛收入”與與“管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、稅金、空置損失保險(xiǎn)費(fèi)用、稅金、空置損失”等的差額等的差額 舉例說明。例題舉例說明。例題13n評估單純土地（建筑物）的價(jià)值評估單純土地（建筑物）的價(jià)值殘余法殘余法 土地（建筑物）價(jià)值土地（建筑物）價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值建筑物（土地）價(jià)值建筑物（土地）價(jià)值或者房地產(chǎn)價(jià)值（或者房地產(chǎn)價(jià)值（建筑物重置價(jià)值年貶值額已

21、使用年限）建筑物重置價(jià)值年貶值額已使用年限） 土地（建筑物）價(jià)值土地（建筑物）價(jià)值【房地產(chǎn)純收益建筑物（土地）純收益】【房地產(chǎn)純收益建筑物（土地）純收益】/土地（建筑物）土地（建筑物）資本化率資本化率【房地產(chǎn)純收益建筑物（土地）價(jià)值【房地產(chǎn)純收益建筑物（土地）價(jià)值建筑物（土地）建筑物（土地）收益率收益率】/土地（建筑物）資本化率土地（建筑物）資本化率或者【房地產(chǎn)純收益建筑物（土地）純收益】或者【房地產(chǎn)純收益建筑物（土地）純收益】（P/A,i,n) 例題例題46 書上的例題書上的例題54例題例題1：有一宗房地產(chǎn)，：有一宗房地產(chǎn)，2003年的純收益為年的純收益為50萬元，資本化率為萬元，資本化率為

22、5，若未來各年的純收益保持不變，收益期無限，則在若未來各年的純收益保持不變，收益期無限，則在2003年初該房地年初該房地產(chǎn)的價(jià)值為多少？產(chǎn)的價(jià)值為多少？例題例題2：有一宗土地，出讓年期為：有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為年，資本化率為10，預(yù)計(jì)未，預(yù)計(jì)未來前五年的純收益分別為來前五年的純收益分別為15萬元、萬元、16萬元、萬元、18萬元、萬元、15萬元、萬元、20萬萬元，第六年開始純收益大約可以穩(wěn)定在元，第六年開始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土萬元左右，試評估該宗土地的收益價(jià)值。地的收益價(jià)值。例題例題3：某出租商住兩用樓，：某出租商住兩用樓，1）該房地產(chǎn)建筑總面積為）該

23、房地產(chǎn)建筑總面積為5000平方米，平方米，土地面積為土地面積為1200平方米，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；平方米，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；2）土地使用）土地使用年限為年限為70年，從年，從1987年年10月計(jì)算，建筑物建于月計(jì)算，建筑物建于1988年年10月，其使用月，其使用壽命為壽命為50年，凈殘值不計(jì)；年，凈殘值不計(jì)；3）可供出租的建筑物面積為）可供出租的建筑物面積為3000平方平方米，占總面積的米，占總面積的60。每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為。每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為300元，按建筑面積元，按建筑面積計(jì)算，出租率為計(jì)算，出租率為90；4）年土地使用稅為每年每建筑平方米）年土地使用稅為每年每建筑平方米7.

24、5元；元；5）年房產(chǎn)稅為年租賃收入的）年房產(chǎn)稅為年租賃收入的12；6）建筑物的年保險(xiǎn)費(fèi)用為原值）建筑物的年保險(xiǎn)費(fèi)用為原值的的0.1，建筑物的修繕費(fèi)用為每年，建筑物的修繕費(fèi)用為每年12萬元，年管理費(fèi)用為年租金萬元，年管理費(fèi)用為年租金收入的收入的5，若該房地產(chǎn)的綜合還原利率為，若該房地產(chǎn)的綜合還原利率為12，則該房地產(chǎn)的價(jià)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為多少？回格為多少？回例題例題4：在一幅：在一幅3000平方米的土地上建成建筑面平方米的土地上建成建筑面積為積為2000平方米的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的平方米的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為現(xiàn)時(shí)價(jià)格為240萬元，建筑物的資本化率為萬元，建筑物的資本化率為

25、12，建筑物尚可使用年限假定為無限年期。假定該房建筑物尚可使用年限假定為無限年期。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米使用面積地產(chǎn)以每月每平方米使用面積100元的租金標(biāo)準(zhǔn)元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的出租，使用面積為建筑面積的60，年租賃費(fèi)用，年租賃費(fèi)用為為72萬元。土地的資本化率為萬元。土地的資本化率為10，則土地?zé)o限，則土地?zé)o限收益期內(nèi)的價(jià)格為多少？收益期內(nèi)的價(jià)格為多少？例題例題5：如上題，如果已知土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為：如上題，如果已知土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為345萬元，未知建筑物的價(jià)格，其他條件不變，則建萬元，未知建筑物的價(jià)格，其他條件不變，則建筑物的總價(jià)格為多少？單位價(jià)格為多少？筑物的總價(jià)格為多少？

26、單位價(jià)格為多少？例題例題6：如第五題，假如該建筑物的重置價(jià)格為：如第五題，假如該建筑物的重置價(jià)格為240萬元，但由于已經(jīng)使用的五年，核算到其建萬元，但由于已經(jīng)使用的五年，核算到其建筑物的年折舊額為筑物的年折舊額為10萬元，不計(jì)殘值，則第一題萬元，不計(jì)殘值，則第一題又應(yīng)該如何作？回又應(yīng)該如何作？回例例54：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1997年年3月以有償出月以有償出讓方式取得一塊土地讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于1999年年3月月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為元

27、，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率年，殘值率為為2，在本題中不考慮殘值收入。目前，該類建，在本題中不考慮殘值收入。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米筑重置價(jià)格為每平方米2500元。給建筑物占地面積元。給建筑物占地面積為為500平方米，建筑面積為平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為每月平均實(shí)收租金為3萬元。另調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懭f元。另調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫鬃謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置元，空置率為率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的

28、1.5，土地使用稅及房產(chǎn)，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2，土地資本化率為，土地資本化率為7，建筑物資本化率為，建筑物資本化率為8，假設(shè)房屋的收益年期無限年期，則試評估該土地使假設(shè)房屋的收益年期無限年期，則試評估該土地使用權(quán)的價(jià)格。（結(jié)束）用權(quán)的價(jià)格。（結(jié)束）純收益與售價(jià)比率法：純收益與售價(jià)比率法：n基本思路：認(rèn)為資本化率相當(dāng)于售價(jià)收基本思路：認(rèn)為資本化率相當(dāng)于售價(jià)收益率，通過市場上大量同類房地產(chǎn)的售益率，通過市場上大量同類房地產(chǎn)的售價(jià)和純收益的比率，取平均值求得被估價(jià)和純收益的比率，取平均值求得被估對象的資本化率。對象

29、的資本化率。n例題例題51。n依據(jù)市場性特點(diǎn)、根據(jù)房地產(chǎn)商品價(jià)格依據(jù)市場性特點(diǎn)、根據(jù)房地產(chǎn)商品價(jià)格確定的替代原則、選取多個(gè)實(shí)例來消除確定的替代原則、選取多個(gè)實(shí)例來消除各種偶然因素的干擾。各種偶然因素的干擾?？杀葘?shí)例可比實(shí)例純收益（元純收益（元/年年.平方米）平方米） 交易價(jià)格交易價(jià)格（元（元/平方米）平方米）資本化率資本化率（）（）1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8例題例題51：在房地產(chǎn)市場上收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類：在房地產(chǎn)市場上收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例，用簡單算術(shù)平均求得資本化率為：

30、似的交易實(shí)例，用簡單算術(shù)平均求得資本化率為：如果用加權(quán)平均法呢？回如果用加權(quán)平均法呢？回安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：n資本化率資本化率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整報(bào)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整報(bào)酬率酬率一年期銀行存款利率一年期銀行存款利率風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率率n回回各種投資收益率排序插入法：各種投資收益率排序插入法：n即評估人員搜集市場上各種投資的收益即評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料，然后將各項(xiàng)投資收益率按收益率資料，然后將各項(xiàng)投資收益率按收益率的大小排隊(duì)，根據(jù)被估對象風(fēng)險(xiǎn)的程率的大小排隊(duì)，根據(jù)被估對象風(fēng)險(xiǎn)的程度，尋找到相應(yīng)的資本化率大小?；囟龋瑢ふ业较鄳?yīng)的資本化率大小?；刭Y本化率的種類

31、：資本化率的種類：n綜合資本化率是將土地和附著于其上的建綜合資本化率是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評估所采用的資本化率。筑物看作一個(gè)整體評估所采用的資本化率。n建筑物資本化率是指建筑物自身所產(chǎn)生的建筑物資本化率是指建筑物自身所產(chǎn)生的純收益與建筑物自身價(jià)值的比率。純收益與建筑物自身價(jià)值的比率。n土地資本化率是土地自身的純收益與土地土地資本化率是土地自身的純收益與土地自身的整體價(jià)值之間的比率。自身的整體價(jià)值之間的比率。綜合還原利率土地還原利率土地的價(jià)格權(quán)綜合還原利率土地還原利率土地的價(jià)格權(quán)重建筑物還原利率建筑物價(jià)格權(quán)重重建筑物還原利率建筑物價(jià)格權(quán)重土地還原利率（房地合一收益建筑物收益）土

32、地還原利率（房地合一收益建筑物收益）土地的價(jià)格土地的價(jià)格建筑物還原利率（房地合一收益土地收益）建筑物還原利率（房地合一收益土地收益）建筑物的價(jià)格建筑物的價(jià)格例題：根據(jù)市場法可知某房地產(chǎn)中的土地與例題：根據(jù)市場法可知某房地產(chǎn)中的土地與建筑物價(jià)格構(gòu)成比例為建筑物價(jià)格構(gòu)成比例為4：6，若土地和建筑，若土地和建筑物的還原利率分別為物的還原利率分別為10，12，則該房地，則該房地產(chǎn)的綜合還原利率為多少？如果已知土地的產(chǎn)的綜合還原利率為多少？如果已知土地的還原利率為還原利率為12，房地產(chǎn)的綜合還原利率為，房地產(chǎn)的綜合還原利率為14.5，則建筑物的還原利率為多少？回，則建筑物的還原利率為多少？回第四節(jié)第四節(jié)

33、 市場法在房地產(chǎn)評估中市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用的應(yīng)用n市場法的相關(guān)知識(shí)回顧。市場法的相關(guān)知識(shí)回顧。第二章第二章 市場市場法法.pptn市場法的基本思路市場法的基本思路n市場法的適用范圍市場法的適用范圍n市場法的計(jì)算公式市場法的計(jì)算公式n市場法的操作步驟市場法的操作步驟n市場法的應(yīng)用舉例市場法的應(yīng)用舉例2.市場法的基本思路市場法的基本思路n即在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)即在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別交易情況、交易日期、

34、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)的評估基因素等修正，得出被估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。準(zhǔn)日的價(jià)值。n市場法又稱買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例市場法又稱買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場比較法或者現(xiàn)行市價(jià)法、比較法、市場比較法或者現(xiàn)行市價(jià)法、市場資料比較法等等。市場資料比較法等等。3.適用范圍：適用范圍：一、市場是公開透明、交易頻繁，存在足夠多的一、市場是公開透明、交易頻繁，存在足夠多的交易實(shí)例。交易實(shí)例。釋：所以對于醫(yī)院、學(xué)校、古建筑等房地產(chǎn)因?yàn)槿狈︶專核詫τ卺t(yī)院、學(xué)校、古建筑等房地產(chǎn)因?yàn)槿狈κ袌鲂圆贿m合用市場法評估價(jià)值。市場性不適合用市場法評估價(jià)值。二、市場上存在較多與待估對象相類似的

35、房地產(chǎn)二、市場上存在較多與待估對象相類似的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。的交易實(shí)例。釋：具有市場性的房地產(chǎn)，有時(shí)由于有特殊的交易目釋：具有市場性的房地產(chǎn)，有時(shí)由于有特殊的交易目的和利用狀態(tài)，缺少類似的交易實(shí)例而不能直接用的和利用狀態(tài)，缺少類似的交易實(shí)例而不能直接用市場法。比如清算狀態(tài)下的辦公樓，劃撥性土地上市場法。比如清算狀態(tài)下的辦公樓，劃撥性土地上的普通住宅。的普通住宅。4.計(jì)算公式：計(jì)算公式：n被估房地產(chǎn)的修正價(jià)格可比交易實(shí)例被估房地產(chǎn)的修正價(jià)格可比交易實(shí)例的實(shí)際價(jià)格交易情況的修正系數(shù)交的實(shí)際價(jià)格交易情況的修正系數(shù)交易日期的修正系數(shù)區(qū)域因素的修正系易日期的修正系數(shù)區(qū)域因素的修正系數(shù)個(gè)別因素的修正系數(shù)數(shù)

36、個(gè)別因素的修正系數(shù)n被估房地產(chǎn)的評估價(jià)格（可比實(shí)例被估房地產(chǎn)的評估價(jià)格（可比實(shí)例A修修正價(jià)格可比實(shí)例正價(jià)格可比實(shí)例B修正價(jià)格可比實(shí)例修正價(jià)格可比實(shí)例C修正價(jià)格）修正價(jià)格）3n如果土地容積率擦、土地使用權(quán)年期修正，則如果土地容積率擦、土地使用權(quán)年期修正，則需要增加兩個(gè)修正系數(shù)。需要增加兩個(gè)修正系數(shù)。5.操作步驟：操作步驟：n廣泛搜集待估對象以及交易實(shí)例的資料。廣泛搜集待估對象以及交易實(shí)例的資料。n從中選取幾個(gè)符合一定要求的交易實(shí)例作為從中選取幾個(gè)符合一定要求的交易實(shí)例作為估價(jià)的參照物，簡稱比較交易實(shí)例。估價(jià)的參照物，簡稱比較交易實(shí)例。n修正交易情況修正交易情況n修正交易日期修正交易日期n修正區(qū)域

37、因素修正區(qū)域因素n修正個(gè)別因素修正個(gè)別因素n容積率修正容積率修正n土地使用權(quán)年期的修正土地使用權(quán)年期的修正n綜合修正結(jié)果，得到綜合修正系數(shù)，最終確綜合修正結(jié)果，得到綜合修正系數(shù)，最終確定估價(jià)額。定估價(jià)額。6.應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例n書上的例題書上的例題58n例題例題例題：為評估某商品住宅例題：為評估某商品住宅20042004年年1010月月2424日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)選取了近地區(qū)選取了A A、B B、C C三宗類似商品住宅的交易，有關(guān)資料如下：三宗類似商品住宅的交易，有關(guān)資料如下：1 1）可比實(shí)）可比實(shí)例的成交價(jià)格：可比實(shí)例例的成交價(jià)格：可比實(shí)例A

38、A，成交價(jià)格為成交價(jià)格為37003700元元/ /平方米，成交時(shí)間為平方米，成交時(shí)間為20042004年年5 5月月2424日；可比實(shí)例日；可比實(shí)例B B，成交價(jià)格為成交價(jià)格為42004200元元/ /平方米，成交日期為平方米，成交日期為20042004年年8 8月月2424日；可比實(shí)例日；可比實(shí)例C C，成交價(jià)格為成交價(jià)格為39003900元元/ /平方米，成交日期為平方米，成交日期為20042004年年9 9月月2424日；日；2 2）交易情況的分析判斷結(jié)果：可比實(shí)例交易情況的分析判斷結(jié)果：可比實(shí)例A A的交易情況為的交易情況為2 2；可比實(shí)例；可比實(shí)例B B的交的交易情況為易情況為0 0

39、；可比實(shí)例；可比實(shí)例C C的交易情況為的交易情況為1 1。交易情況的分析判斷以正常價(jià)。交易情況的分析判斷以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度，低于其正常價(jià)格的幅度，0 0表示沒有差別；表示沒有差別；3 3）該類商品住宅的）該類商品住宅的20042004年年4 4月至月至1010月的價(jià)格指數(shù)（定基價(jià)格指數(shù)）依次為：月的價(jià)格指數(shù)（定基價(jià)格指數(shù)）依次為：100100，92.492.4，98.398.3，98.698.6，100.3100.3，109.0109.0，106.810

40、6.8。4 4）房地產(chǎn)的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正結(jié)果如下表：）房地產(chǎn)的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正結(jié)果如下表：因素內(nèi)容因素內(nèi)容權(quán)重權(quán)重估價(jià)對象估價(jià)對象比實(shí)例比實(shí)例A A比實(shí)例比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C因素因素1 10.50.510010090901001008080因素因素2 20.30.3100100100100110110120120因素因素3 30.20.2100100125125100100100100綜合評分綜合評分1 1100100 試用上述資料估算該商品住宅的試用上述資料估算該商品住宅的20042004年年1010月月2424日的正常市場價(jià)格。（運(yùn)用加權(quán)日的正常市場價(jià)格。（運(yùn)用加

41、權(quán)平均法，實(shí)例平均法，實(shí)例A A修正價(jià)格的權(quán)重為修正價(jià)格的權(quán)重為0.50.5，實(shí)例，實(shí)例B B的修正價(jià)格權(quán)重為的修正價(jià)格權(quán)重為0.30.3，實(shí)例，實(shí)例C C修正修正價(jià)格的權(quán)重為價(jià)格的權(quán)重為0.20.2）第五節(jié)第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用的應(yīng)用n成本法的相關(guān)知識(shí)回顧成本法的相關(guān)知識(shí)回顧第二章第二章 成本成本法法.pptn成本法的基本思路成本法的基本思路n成本法的適用范圍成本法的適用范圍n土地評估的成本法土地評估的成本法n新建房地產(chǎn)的成本法新建房地產(chǎn)的成本法n舊建筑物的成本法舊建筑物的成本法n應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例2、成本法的基本思路、成本法的基本思路n根據(jù)房地產(chǎn)重新構(gòu)建購置成

42、本費(fèi)用及存根據(jù)房地產(chǎn)重新構(gòu)建購置成本費(fèi)用及存在的各種貶值來測算房地產(chǎn)的價(jià)值在的各種貶值來測算房地產(chǎn)的價(jià)值 3、成本法的適用范圍、成本法的適用范圍n很少發(fā)生交易沒有參照物的房地產(chǎn)很少發(fā)生交易沒有參照物的房地產(chǎn)n新開發(fā)地產(chǎn)及難以單獨(dú)測算收益的地產(chǎn)新開發(fā)地產(chǎn)及難以單獨(dú)測算收益的地產(chǎn)n如：學(xué)校、圖書館、體育場、醫(yī)院等如：學(xué)校、圖書館、體育場、醫(yī)院等4.土地評估的成本法土地評估的成本法n基本公式：基本公式：土地價(jià)值待開發(fā)土地取得費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)用利息土地價(jià)值待開發(fā)土地取得費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)用利息利潤稅費(fèi)土地增值收益利潤稅費(fèi)土地增值收益n土地取得費(fèi)用為取得土地而向原土地使用者支土地取得費(fèi)用為取得土地而向原土地使

43、用者支付的費(fèi)用，包括國家征用集體土地和對城市土地付的費(fèi)用，包括國家征用集體土地和對城市土地進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。n土地開發(fā)費(fèi)用土地的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共土地開發(fā)費(fèi)用土地的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)費(fèi)用和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)用等。事業(yè)建設(shè)費(fèi)用和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)用等。n投資利息投資者在土地開發(fā)中利用銀行貸款和投資利息投資者在土地開發(fā)中利用銀行貸款和自有資金所要支付的實(shí)際成本或應(yīng)計(jì)的機(jī)會(huì)成本。自有資金所要支付的實(shí)際成本或應(yīng)計(jì)的機(jī)會(huì)成本。n投資利潤土地開發(fā)應(yīng)該獲取的利潤。投資利潤土地開發(fā)應(yīng)該獲取的利潤。n土地增值收益由于土地的用途改變或土地功能土地增值收益由于土地的用途改變或土地功能變

44、化引起的，應(yīng)歸于土地原有所有者的增值收益。變化引起的，應(yīng)歸于土地原有所有者的增值收益。土地取得費(fèi)用：土地取得費(fèi)用：n對于集體土地的征用，補(bǔ)償費(fèi)主要包括對于集體土地的征用，補(bǔ)償費(fèi)主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)用等。安置補(bǔ)助費(fèi)用等。n土地征用是國家采取的強(qiáng)制性行政手段，土地征用是國家采取的強(qiáng)制性行政手段，征地費(fèi)用不是土地的購買價(jià)格，可能遠(yuǎn)征地費(fèi)用不是土地的購買價(jià)格，可能遠(yuǎn)高于農(nóng)地的價(jià)格。高于農(nóng)地的價(jià)格。n城市土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是在各級土地城市土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是在各級土地的基準(zhǔn)補(bǔ)償拆遷費(fèi)的基礎(chǔ)上相應(yīng)的調(diào)整。的基準(zhǔn)補(bǔ)償拆遷費(fèi)的基礎(chǔ)上相應(yīng)的調(diào)

45、整。土地開發(fā)費(fèi)用：土地開發(fā)費(fèi)用：n基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用三通一平、七通一基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用三通一平、七通一平平n公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用是指郵電、圖公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用是指郵電、圖書館、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用。書館、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用。n小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)用配套的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)用配套的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)管理公司的建筑、車庫等等。物業(yè)管理公司的建筑、車庫等等。投資利息和稅費(fèi)：投資利息和稅費(fèi)：n無論是借入的資金、還是自有資金，認(rèn)為都應(yīng)無論是借入的資金、還是自有資金，認(rèn)為都應(yīng)該考慮投資利息。該考慮投資利息。n利息的計(jì)算方法依據(jù)復(fù)利法計(jì)息。利息的計(jì)算方法依據(jù)復(fù)利法計(jì)息。n投資主要包括土地的取得費(fèi)用和土地的開

46、發(fā)費(fèi)投資主要包括土地的取得費(fèi)用和土地的開發(fā)費(fèi)用。由于取得費(fèi)用是一次性的發(fā)生在開發(fā)期期用。由于取得費(fèi)用是一次性的發(fā)生在開發(fā)期期初，所以計(jì)息期是整個(gè)開發(fā)期；開發(fā)費(fèi)用由于初，所以計(jì)息期是整個(gè)開發(fā)期；開發(fā)費(fèi)用由于是均勻分布在整個(gè)開發(fā)期，則視為一次性發(fā)生是均勻分布在整個(gè)開發(fā)期，則視為一次性發(fā)生在開發(fā)期的期中。在開發(fā)期的期中。n如果題目說明開發(fā)期有三年，第一年投入了如果題目說明開發(fā)期有三年，第一年投入了50，第二年投入了，第二年投入了30，第三年投入了，第三年投入了20，問計(jì)息期如何計(jì)算？問計(jì)息期如何計(jì)算？n稅費(fèi)包括土地增值稅、土地使用稅等等。稅費(fèi)包括土地增值稅、土地使用稅等等。投資利潤：投資利潤：n利潤

47、的計(jì)算基數(shù)是土地取得費(fèi)用和土地利潤的計(jì)算基數(shù)是土地取得費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用n利潤率和投資報(bào)酬率的確定。利潤率和投資報(bào)酬率的確定。土地增值收益：土地增值收益：n計(jì)算基數(shù)包括了土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)計(jì)算基數(shù)包括了土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、利潤稅費(fèi)和利息的總和。用、利潤稅費(fèi)和利息的總和。n土地增值收益率一般為土地增值收益率一般為1025。5.新建房地產(chǎn)評估的成本法新建房地產(chǎn)評估的成本法n基本公式：基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)值土地取得費(fèi)用土地和新建房地產(chǎn)價(jià)值土地取得費(fèi)用土地和建筑物的建筑物的開開發(fā)成本發(fā)成本管理費(fèi)用管理費(fèi)用投資利息投資利息銷售銷售稅費(fèi)正常利稅費(fèi)正常利潤潤n土地和建筑物開發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前

48、期過程土地和建筑物開發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期過程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、房屋建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、房屋建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接費(fèi)用稅費(fèi)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接費(fèi)用稅費(fèi)等。等。n管理費(fèi)用開辦費(fèi)用和開發(fā)過程中管理人員的管理費(fèi)用開辦費(fèi)用和開發(fā)過程中管理人員的工資等。工資等。n銷售稅費(fèi)銷售宣傳費(fèi)用、稅金等等。銷售稅費(fèi)銷售宣傳費(fèi)用、稅金等等。6.舊建筑物評估的成本法舊建筑物評估的成本法n基本公式：基本公式：建筑物價(jià)值重置成本年貶值額已使用建筑物價(jià)值重置成本年貶值額已使用年限年限n貶值的原因和貶值的方法。貶值的原因和貶值的方法。n直線折舊法又稱定額法，以及平均年限直線

49、折舊法又稱定額法，以及平均年限法。法。7.應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例舉例：有一工廠，建筑面積舉例：有一工廠，建筑面積5800平方米，用地面積平方米，用地面積3900平平方米，土地使用權(quán)從方米，土地使用權(quán)從1996年年5月至月至2046年年5月。月。廠房建于廠房建于2000年年5月，鋼混結(jié)構(gòu)的廠房有月，鋼混結(jié)構(gòu)的廠房有3棟，建筑面積共棟，建筑面積共3500平平方米，耐用年限為方米，耐用年限為50年；磚混結(jié)構(gòu)的廠房有年；磚混結(jié)構(gòu)的廠房有5棟，建筑面棟，建筑面積共積共2300平方米，耐用年限為平方米，耐用年限為40年。已知重置成本中：年。已知重置成本中：1、 開發(fā)成本：鋼混結(jié)構(gòu)：開發(fā)成本：鋼混結(jié)構(gòu)：1100元

50、元/平方米，磚混結(jié)構(gòu)：平方米，磚混結(jié)構(gòu)：780元元/平方米；平方米； 2、 管理費(fèi)用：為開發(fā)成本的管理費(fèi)用：為開發(fā)成本的10%； 3、 投資利息：投資利息：110元元/平方米；平方米； 4、 稅費(fèi)和利潤合計(jì)：為開發(fā)成本的稅費(fèi)和利潤合計(jì)：為開發(fā)成本的15%； 5、 殘值率：鋼混結(jié)構(gòu)：殘值率：鋼混結(jié)構(gòu)：0%，磚混結(jié)構(gòu)：，磚混結(jié)構(gòu)：2%。 求取該工廠建筑物在求取該工廠建筑物在2005年年5月的總價(jià)格，若采取平均年月的總價(jià)格，若采取平均年限法計(jì)算折舊。則用成本法評估該工廠于限法計(jì)算折舊。則用成本法評估該工廠于2005年年5月的月的建筑物總價(jià)格為多少？建筑物總價(jià)格為多少？例題：書上例題：書上P197第六節(jié)第六節(jié) 剩余法在房地產(chǎn)評估中剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用的應(yīng)用一、剩余法的基本思路及運(yùn)用范圍一、剩余法的基本思路及運(yùn)用范圍二、剩余法的數(shù)學(xué)表達(dá)式二、剩余法的數(shù)學(xué)表達(dá)式三、剩余法的估價(jià)步驟三、剩余法的估價(jià)步驟四、剩余法的應(yīng)用舉例四、剩余法的應(yīng)用舉