房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識營銷培訓(xùn)

1、2 2目目 錄錄認(rèn)識房地產(chǎn)認(rèn)識房地產(chǎn)重點工程類型介紹重點工程類型介紹工程運作工程運作開發(fā)商分類開發(fā)商分類專業(yè)術(shù)語專業(yè)術(shù)語各工程類型客群特點各工程類型客群特點知名開發(fā)商產(chǎn)品線介紹知名開發(fā)商產(chǎn)品線介紹1 12 23 34 45 56 67 73重點工程類型介紹重點工程類型介紹居住類物業(yè)辦公類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)城市綜合體2 北京市住宅建筑的層高不應(yīng)小于2.7米。 當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于4.92.7+2.2米且小于7.62.7+2.7+2.2米時，不管層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平面積的2倍計算； 當(dāng)住宅建筑層高大于7.62.7+2.7+2.2米時，不管層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平面積的

2、3倍計算。4居住類物業(yè)居住類物業(yè)居住類物業(yè)概況介紹：居住類物業(yè)概況介紹：定義：在國家規(guī)劃居住用地上建筑的具有定義：在國家規(guī)劃居住用地上建筑的具有7070年產(chǎn)權(quán)的住宅年產(chǎn)權(quán)的住宅土地性質(zhì)：國家城市建立用地中的居住用地。土地性質(zhì)：國家城市建立用地中的居住用地。使用年限：使用年限：7070年。年。層高限制：層高限制：米米米居住類物業(yè)居住類物業(yè)本錢特點本錢特點: :居住類物業(yè)概況介紹：居住類物業(yè)概況介紹：6居住類物業(yè)居住類物業(yè)營銷特點營銷特點: :居住類物業(yè)概況介紹：居住類物業(yè)概況介紹：7居住類物業(yè)居住類物業(yè)商品住房：商品住房：普通住宅普通住宅/ /高檔公寓高檔公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅普

3、通住宅：普通住宅：是指通過招拍掛方式進(jìn)展出讓的土地由地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)展住宅開發(fā)的70年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品一般來說普通住宅的設(shè)備配置較低高檔公寓：高檔公寓：配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高、具有良好的物業(yè)管理效勞局部高檔住宅帶精裝修高出同一地段、同一時間段的普通價格上千元或者數(shù)千元的價格不等居住類物業(yè)居住類物業(yè)商品住房：普通住宅商品住房：普通住宅/ /高檔公寓高檔公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅名詞解釋獨立式別墅獨立式別墅F該類別墅指在建筑設(shè)計形式上獨門獨院的住宅。房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。具有私密性強、價格較高等顯著特征，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅雙拼別墅F該類別墅是介于聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的

4、中間產(chǎn)品，在建筑形式上通常由兩個單元的獨立式別墅拼聯(lián)組成。每戶有天有地，獨門獨院，每戶均能實現(xiàn)270度三面采光通風(fēng)。889居住類物業(yè)居住類物業(yè)聯(lián)排別墅：聯(lián)排別墅：指有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位。該類別墅是由幾幢通常低于三層的單戶別墅，相鄰兩幢之間共用山墻并聯(lián)組成的聯(lián)排住宅。通常被稱為TOWNHOUSE。疊拼別墅：疊拼別墅：指洋房公寓與聯(lián)排別墅的一種綜合體，由多層復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園。也可能在上疊和下疊之間布置一個平層?；▓@洋房：6層以下多層板式建筑，以四層為主，通過退臺或前后錯動等建筑處理手法，戶戶擁有露臺、陽臺、花園，綠化率比較高。此外，如果

5、產(chǎn)品形式為四層左右，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。商品住房：普通住宅商品住房：普通住宅/ /高檔公寓高檔公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅10居住類物業(yè)居住類物業(yè)定義：是指已經(jīng)列入國家方案，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低定義：是指已經(jīng)列入國家方案，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點。購置條件北京：銷售對象劃定在國家重點工程搬遷、城區(qū)危舊房改造和文化保護(hù)區(qū)搬遷范圍內(nèi)。購置條件北京：銷售對象劃定在國

6、家重點工程搬遷、城區(qū)危舊房改造和文化保護(hù)區(qū)搬遷范圍內(nèi)。定義：兩限房全稱為限房價、限套型普通商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價格的根底上，以競地價、競房價的方式，招標(biāo)確定住宅工程開發(fā)建立單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建立，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。戶型控制北京：限價商品住房套型建筑面積以戶型控制北京：限價商品住房套型建筑面積以9090平方米以下為主。其中，一居室控制在平方米以下為主。其中，一居室控制在6060平方米以下；二平方米以下；二居室控制在75平方米以下，三居室控制在90平米以下。購置兩限房的重要條件北京城八區(qū)：購置兩限

7、房的重要條件北京城八區(qū)：保障住房：保障住房：經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房/ /雙限房雙限房/ /廉租房廉租房經(jīng)濟(jì)適用房雙限房11回龍觀文化居住區(qū)總體布局示意圖回龍觀文化居住區(qū)是全國規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)適用房工程，位于北京市昌平區(qū)南部?；佚堄^文化居住區(qū)規(guī)劃總建筑面積850萬平方米，規(guī)劃居住人口近30萬。居住類物業(yè)居住類物業(yè)定義：定義：廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者商品住宅。戶型控制北京：廉租房的戶型面積一居控制在戶型控制北京：廉租房

8、的戶型面積一居控制在3535平方米以下，兩居面積控制在平方米以下，兩居面積控制在4545平方米平方米左右。申請廉租房的重點標(biāo)準(zhǔn)北京：申請廉租房的重點標(biāo)準(zhǔn)北京：保障住房：經(jīng)濟(jì)適用房保障住房：經(jīng)濟(jì)適用房/ /雙限房雙限房/ /廉租房廉租房13重點工程類型介紹重點工程類型介紹居住類物業(yè)辦公類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)城市綜合體214三類辦公建筑凈高不應(yīng)低于辦公類物業(yè)辦公類物業(yè)辦公物業(yè)概況介紹：辦公物業(yè)概況介紹：辦公地產(chǎn)是指通過招拍掛方式出讓的帶有完全產(chǎn)權(quán)的土地、由地產(chǎn)開發(fā)商購入后進(jìn)展商務(wù)辦公地產(chǎn)是指通過招拍掛方式出讓的帶有完全產(chǎn)權(quán)的土地、由地產(chǎn)開發(fā)商購入后進(jìn)展商務(wù)辦公產(chǎn)品的建筑開發(fā)，是面向公司的商務(wù)活動及商務(wù)需

9、求所產(chǎn)生的不動產(chǎn)。辦公產(chǎn)品的建筑開發(fā)，是面向公司的商務(wù)活動及商務(wù)需求所產(chǎn)生的不動產(chǎn)。土地性質(zhì)：至出讓即日后土地性質(zhì)：至出讓即日后5050年完全產(chǎn)權(quán)。年完全產(chǎn)權(quán)。三層建筑面積計算。三層建筑面積計算。辦公物業(yè)分級：辦公物業(yè)分級：一類辦公建筑凈高不應(yīng)低于一類辦公建筑凈高不應(yīng)低于2.70m2.70m；二類辦公建筑凈高不應(yīng)低于二類辦公建筑凈高不應(yīng)低于2.60m2.60m；辦公類物業(yè)辦公類物業(yè)15本錢特點：本錢特點： 土地本錢和建安本錢都相當(dāng)高，前期投入較大； 如果是持有型物業(yè)的話，將長期占用大量開發(fā)資金，但后期經(jīng)營收益和物業(yè)升值將獲得較高的投資回報。營銷特點：營銷特點： 營銷方式有只售不租、只租不售、租

10、售并舉等，各有利弊。“只售不租可以較快收回投資，但如果市場需求缺乏，也會造成產(chǎn)品積壓、資金沉淀；“只租不售回收資金較慢，有資金實力的開發(fā)商才能經(jīng)營；“售后包租較快地收回了投資，可獲得包租的管理收益，但的風(fēng)險較大，又受到政策限制。 在營銷中注重向客戶展示工程的美觀現(xiàn)代的建筑造型、分割合理的室內(nèi)空間、專業(yè)的物業(yè)管理和配套效勞。辦公物業(yè)概況介紹：辦公物業(yè)概況介紹：16辦公類物業(yè)辦公類物業(yè)物業(yè)類型：純辦公物業(yè)類型：純辦公長安興融中心LG大廈凱晨廣場辦公類物業(yè)辦公類物業(yè)17公寓式辦公：公寓式辦公：由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據(jù)使用要求，可由一種或數(shù)種平面單元組成。單元內(nèi)設(shè)有辦公、會客空間和臥室、廚房和廁所等房間的

11、辦公樓。綜合樓：綜合樓：由兩種及兩種以上產(chǎn)品類型組成的公共建筑，產(chǎn)品類型包括商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛、等等，可由辦公+商業(yè)+住宅，商業(yè)+辦公組成。物業(yè)類型：公寓式辦公物業(yè)類型：公寓式辦公/ /綜合樓綜合樓18重點工程類型介紹重點工程類型介紹居住類物業(yè)辦公類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)城市綜合體2商業(yè)類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)19商業(yè)地產(chǎn)指通過招拍掛方式出讓的帶有完全產(chǎn)權(quán)的土地由地產(chǎn)開發(fā)商購入后進(jìn)展商業(yè)產(chǎn)品的建筑開發(fā), 用于各種零售、餐飲、娛樂、健身效勞、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。土地性質(zhì)：土地性質(zhì)：至出讓即日后40年完全產(chǎn)權(quán)。層高限制：普通商業(yè)地產(chǎn)層高為6.1米。6.1米10米那么按照兩層

12、建筑面積計算，超過10米那么按三層建筑面積計算。在實際商業(yè)地產(chǎn)市場中，住宅底商層高一般在4米左右，4.2-4.5米為最優(yōu)。公建底商如為配套，層高一般在4.2-4.5米，如規(guī)劃為大型商業(yè)，層高一般設(shè)計在5-5.5米。工程特點：對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求；不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，產(chǎn)品的設(shè)計施工差異較大，主要是為了滿足日后商業(yè)經(jīng)營者和最終消費者的合理需要。商業(yè)物業(yè)概況介紹：商業(yè)物業(yè)概況介紹：20商業(yè)類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè): :本錢特點本錢特點/ /營銷特點營銷特點本錢特點：土地本錢較高，前期投入較大；通過銷售模式只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)

13、的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。營銷特點：招商能力是決定商業(yè)地產(chǎn)工程運營是否成功的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)的銷售、招商、后期運營要比居住地產(chǎn)復(fù)雜很多。它是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動力的，物業(yè)出售后，還要考慮經(jīng)營、返租、回報和風(fēng)險的問題。商業(yè)類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)21獨立式商業(yè)：整棟建筑體都為商業(yè)經(jīng)營，可租可售，一般由百貨公司、獨立式商業(yè)：整棟建筑體都為商業(yè)經(jīng)營，可租可售，一般由百貨公司、大型超市進(jìn)展整體招租運營。是在一個建筑物內(nèi)集中了假設(shè)干專業(yè)的商品大型超市進(jìn)展整體招租運營。是在一個建筑物內(nèi)集中了假設(shè)干專業(yè)的商品銷售部門并向顧客提供多種類、多品種商品及效勞的綜合性零售形

14、態(tài)。銷售部門并向顧客提供多種類、多品種商品及效勞的綜合性零售形態(tài)。商業(yè)街：商業(yè)街：指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。底商：即底層商鋪底商：即底層商鋪, ,指位于住宅、寫字樓等建筑物底層可能包括地下指位于住宅、寫字樓等建筑物底層可能包括地下1 1、2 2層及地上層及地上1 1、2 2層，或其中局部摟層的商用鋪位。底商不僅防止了過去層，或其中局部摟層的商用鋪位。底商不僅防止了過去底層不好賣的為難局面，而且獲得了更大的投資收益；鑒于商鋪上面建底層不好賣的為難局面，而且獲得了更大的投資收益；鑒于商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流

15、，底商未來的客戶根底將相對可靠，投資者筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，底商未來的客戶根底將相對可靠，投資者的風(fēng)險相對較小。的風(fēng)險相對較小。 住宅底商本卷須知：不能經(jīng)營餐飲明火、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài) 公建底商本卷須知：不受商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營限制物業(yè)類型：公寓式辦公物業(yè)類型：公寓式辦公/ /綜合樓綜合樓22重點工程類型介紹重點工程類型介紹居住類物業(yè)辦公類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)城市綜合體2城市綜合體城市綜合體23城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)展組合，并在各局部間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，強調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合開展。其開發(fā)模式與一

16、般的房地產(chǎn)開發(fā)不同，需要對城市資源、商業(yè)資源、專業(yè)資源進(jìn)展高效整合，才能實現(xiàn)綜合體的開發(fā)效益及社會影響。土地性質(zhì)：土地性質(zhì)：土地產(chǎn)權(quán)根據(jù)建成后建筑的屬性分開計算，住宅70年、辦公50年、商業(yè)40年。工程特點：工程特點：室內(nèi)外空間尺度超大，通道樹型交通體系，應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)展景觀與環(huán)境設(shè)計，高科技、高智能設(shè)施運用較多。城市綜合體概況介紹：城市綜合體概況介紹：24城市綜合體城市綜合體城市綜合體概況介紹：城市綜合體概況介紹：層高限制：遵循住宅、商業(yè)、辦公各自的建立標(biāo)準(zhǔn)。層高限制：遵循住宅、商業(yè)、辦公各自的建立標(biāo)準(zhǔn)。本錢特點：開發(fā)規(guī)模普遍較大，投資額巨大，且資金占用周期長，而且涉及的

17、專業(yè)眾多，是一個本錢特點：開發(fā)規(guī)模普遍較大，投資額巨大，且資金占用周期長，而且涉及的專業(yè)眾多，是一個龐大的系統(tǒng)工程。開發(fā)融資具有高風(fēng)險、高收益的特性，融資渠道多元化。營銷特點： 綜合體相對于其他單一功能地產(chǎn)工程來說，由于開發(fā)周期長、物業(yè)形態(tài)多、各物業(yè)形態(tài)利益點不同等特征，就決定了其推廣策略不能僅僅著眼于工程當(dāng)前利益與工程單體價值的推廣。而要將工程整體價值的推廣及工程對區(qū)域與城市開展的價值做為更高目標(biāo)。主要的銷售模式：n全部銷售、租售結(jié)合、整體出租、分散出租四種形式，針對不同的銷售模式采取不同的營銷推廣策略。253工程運作 工程運作流程 工程運作方法論住宅工程運作流程住宅工程運作流程拿地定位+規(guī)

18、劃設(shè)計開施工+銷售竣工+入住2627VSVS商業(yè)、辦公工程運作流程商業(yè)、辦公工程運作流程28F 辦公與商業(yè)物業(yè)的工程運作流程類似，注重招租與后期的整體運營，招租工作根本都在現(xiàn)房后進(jìn)展。商商業(yè)業(yè)項項目目運運作作流流程程租出去住住宅宅項項目目運運作作流流程程賣出去293工程運作 工程運作流程 工程運作方法論方法論：解決房地產(chǎn)籌劃的誤區(qū)方法論：解決房地產(chǎn)籌劃的誤區(qū)對甲方目標(biāo)理解不透目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)工程無差異化競爭空洞的品牌戰(zhàn)略產(chǎn)品理解淺薄宣傳推廣“大炮打蚊子動態(tài)動態(tài)SWOTSWOT分析分析31所謂“動態(tài)SWOT分析，是指對產(chǎn)品的定位進(jìn)展轉(zhuǎn)換之后或者隨著時間變化在新的市場環(huán)境下，重新觀測產(chǎn)品面臨的“S

19、WOT條件，是否有出現(xiàn)優(yōu)勢、時機更大限度發(fā)揮利用、劣勢弱化或者轉(zhuǎn)變成優(yōu)勢、威脅消除或者轉(zhuǎn)變成時機等情況，從而實現(xiàn)產(chǎn)品定位的調(diào)整與優(yōu)化。工程運作方法論工程運作方法論動態(tài)動態(tài)SWOTSWOTSO分析p 在區(qū)域不斷開展成熟的過程中發(fā)揚自身優(yōu)勢不斷提升工程價值；p 挖掘自身增長潛力。p 與周邊市場現(xiàn)有項目形成差異化，同時提高自身軟環(huán)境的塑造，為后進(jìn)項目制造壁壘，以抵御競爭風(fēng)險；p 對未來客戶構(gòu)成進(jìn)行分析，塑造針對性強的產(chǎn)品，弱化自身的劣勢。32ST分析p 深度挖掘自身資源，形成工程本身獨具的特色，增強競爭力；p 采取領(lǐng)先戰(zhàn)略，盡早開發(fā)，搶先入市，防止未來更趨劇烈的競爭。WT分析WO分析p 在區(qū)域整體開

20、展中找好自身的定位，弱化劣勢，實現(xiàn)價值；p 利用好的規(guī)劃和城市開展進(jìn)程，營造好的市場預(yù)期心理。WSO通過競爭分三個緯度的論證三個緯度的論證三個緯度的論證三個緯度的論證價值最大化充分考慮各種開發(fā)限制條件析形成核心競爭力限制條件最優(yōu)化緯度；在工程都面臨的不同約束條件所決定的多種定位方向中進(jìn)展選擇，確定能最優(yōu)化利用限制條件的定位方向。工程利潤最大化緯度；沿著這一緯度對工程進(jìn)展定位，就是為了提升工程利潤額，實現(xiàn)利潤最大化。市場競爭力最大化緯度；沿著這一緯度確定的工程定位，將具備較強的市場競爭力，容易實現(xiàn)成功銷售和快速銷售。33價值提升理論價值提升理論 策略： 升級產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群，從而提升產(chǎn)品價值。

21、分割改變產(chǎn)品的銷售形態(tài)，從而提升產(chǎn)品價值。 可樂的故事：工程運作方法論工程運作方法論大盤操作的理論及方法：二四六模型體系大盤操作的理論及方法：二四六模型體系37兩個目標(biāo)兩個目標(biāo)四個限制條件四個限制條件六個思考緯度六個思考緯度工程運作方法論工程運作方法論 由于某階段市場環(huán)境的影響和表現(xiàn)不同，會直接影響工程在不同階段的開發(fā)和推售策略，從而影響大盤的操作。作 工程的啟動資金及開發(fā)過程中的資金方案和融資條件會對大盤操作產(chǎn)生制約。等會對大盤的定位及操作調(diào)整產(chǎn)生限制作用。 一般綜合體工程，特別是城市地標(biāo)級工程會受到政府規(guī)劃及批復(fù)進(jìn)度的影響和制約，同時會受到調(diào)控政策的影響。的現(xiàn)狀 已經(jīng)形成的開發(fā)進(jìn)度后的總體

22、調(diào)整、現(xiàn)狀條件38大盤操作的四個限制條件兩個目標(biāo)兩個目標(biāo)四個限制條件四個限制條件六個思考緯度六個思考緯度工程運作方法論工程運作方法論39兩個目標(biāo)兩個目標(biāo)四個限制條件四個限制條件六個思考緯度六個思考緯度工程運作方法論工程運作方法論工程在區(qū)域中的戰(zhàn)略地位確定工程在區(qū)域中的戰(zhàn)略地位確定CRMCRM關(guān)系營銷系統(tǒng)關(guān)系營銷系統(tǒng)41公園水景公園水景超群品質(zhì)超群品質(zhì)集團(tuán)品牌集團(tuán)品牌CRM關(guān)系營銷關(guān)系營銷使用率高戶型適用規(guī)劃合理外立面品質(zhì)感京城稀缺水系薄板設(shè)計工程質(zhì)量口碑涼水河景觀雄厚開發(fā)誠信企業(yè)口碑河岸綠化帶低密度花園洋房接觸點支持點VI系統(tǒng)樓書等銷售工具樣板區(qū)體驗售樓處和現(xiàn)場包裝沙盤展示公園水景綠皮書系列公

23、關(guān)活動公園地產(chǎn)水岸景觀包裝軟文宣傳41實力社會責(zé)任感設(shè)備設(shè)施工料展示施工現(xiàn)場管理橋體包裝核心價值點42工程運作方法論工程運作方法論波士頓矩陣波士頓矩陣明星產(chǎn)品:指處于高增長率、高市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，這類產(chǎn)品可能成為企業(yè)的現(xiàn)金牛產(chǎn)品，需要加大投資以支持其迅速開展。金牛產(chǎn)品,又稱厚利產(chǎn)品:指處于低增長率、高市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，已進(jìn)入成熟期。成為企業(yè)回收資金，支持其它產(chǎn)品，尤其明星產(chǎn)品投資的后盾問題產(chǎn)品:指處于高增長率、低市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群。對問題產(chǎn)品應(yīng)采取選擇性投資戰(zhàn)略。瘦狗產(chǎn)品，也稱衰退類產(chǎn)品：指在低增長率、低市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群。 但是瘦狗產(chǎn)品市場會起到“咬人的作用。43

24、開發(fā)商分類開發(fā)商分類4開發(fā)商分類開發(fā)商分類44按照所有權(quán)性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)企業(yè)分為：國有企業(yè)、中外合營企業(yè)、外商獨資和港臺開發(fā)企業(yè)、民營開發(fā)企業(yè)、股份制開發(fā)企業(yè)。國有企業(yè)：例如首開、保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份、北辰實業(yè)、金融街外商獨資和港臺開發(fā)企業(yè)：例如長江實業(yè)、凱德置地、新世界、九龍倉股份制開發(fā)企業(yè)：萬科、大連萬達(dá)、中糧民營開發(fā)企業(yè)：SOHO中國、龍湖地產(chǎn)、碧桂園、星河灣45開發(fā)商分類開發(fā)商分類按照開發(fā)物業(yè)類型的產(chǎn)品線劃分，房地產(chǎn)企業(yè)分為：主要開發(fā)住宅類產(chǎn)品的企業(yè)：萬科、保利、首開等主要開發(fā)公建類產(chǎn)品的企業(yè)：中糧、萬達(dá)等465專業(yè)術(shù)語專業(yè)術(shù)語 規(guī)劃類 建筑類 營銷類三通一平三通一平五通一平五通一平七通

25、一平七通一平規(guī)劃類規(guī)劃類通水通通水通上下水上下水通電通電通路通路通燃?xì)馔ㄈ細(xì)馐侵父窘⒐こ涕_工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。建筑中為了合理有序施工進(jìn)展的前期準(zhǔn)備工作，一般包括通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地。是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其到達(dá)具備水通、電通、路通、通訊通( IDD、DDD、 、電子郵件、寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纜等)、通郵、暖氣通和場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建立。 、網(wǎng)、網(wǎng)絡(luò)、通有絡(luò)、通有線電視線電視通郵通郵通暖氣通暖氣場地平整場地平整規(guī)劃類規(guī)劃類48建立用地建立用地建立單位可用于工程建立的用地。建立單位可用于工程建立的用地。代征市政用

26、地代征市政用地由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建立單位代替城市政府征用集體所有土地或由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建立單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市政、交辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市政、交通部門進(jìn)展管理的規(guī)劃市政、道路用地。通部門進(jìn)展管理的規(guī)劃市政、道路用地。代征綠化用地代征綠化用地由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建立單位代替城市政府征用集體所有土地或由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建立單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、

27、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進(jìn)展管理包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護(hù)綠林綠化行政部門進(jìn)展管理包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護(hù)綠地等的規(guī)劃城市公共綠地。地等的規(guī)劃城市公共綠地。其它代征用地其它代征用地由于建立工程的建立而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門由于建立工程的建立而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建立單位負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地該用地由建立單位確定范圍，需由建立單位負(fù)責(zé)拆

28、遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地該用地由建立單位或城市規(guī)劃行政部門指定單位進(jìn)展管理?；虺鞘幸?guī)劃行政部門指定單位進(jìn)展管理。建立用地的分類及定義建立用地的分類及定義49人口毛密度:指居住區(qū)總?cè)丝诔跃幼^(qū)總用地面積后的數(shù)值，單位為“人/每公頃。人口凈密度:指居住區(qū)總?cè)丝诔跃幼^(qū)居住用地面積后的數(shù)值，單位為“人/每公頃。規(guī)劃類規(guī)劃類建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃建立用地面積規(guī)劃建立用地面積指建立用地界限所圍合的用地水平投影面積。包括原有建立用地面積及新指建立用地界限所圍合的用地水平投影面積。包括原有建立用地面積及新征征( (占占) )建立用地面積，不含代征地的面積。單位：公頃萬

29、平方米。建立用地面積，不含代征地的面積。單位：公頃萬平方米。代征城市公共用地面積代征城市公共用地面積包括代征道路用地面積、代征綠化用地面積、代征其他用地面積三項包括代征道路用地面積、代征綠化用地面積、代征其他用地面積三項，單位：平方米。，單位：平方米。人口密度人口密度51容積率越高，那么意味著建筑面積越大，單位土地本錢越低，房屋本錢越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高.容積率容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建立用地面積的比值。容積率是衡量建立用地使用強度的一項重要指標(biāo)。容積率以公式表示如下：總建筑面積地上建立用地面積

30、規(guī)劃類規(guī)劃類建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)容積率容積率規(guī)劃類規(guī)劃類不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品類型不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品類型注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應(yīng)的產(chǎn)品類型52建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建筑密度建筑密度建筑基底總面積建筑基底總面積建立用地總面積建立用地總面積53建筑密度:一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：。建筑密度是反映建立用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計算公式為：規(guī)劃類規(guī)劃類建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建筑密度建筑密度一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。屋頂上的附屬物，如電梯間、

31、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計入建筑高度之內(nèi)?？照{(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計入建筑高度。采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。屋頂坡度大于30時,按坡屋頂高度一半處計算建筑高度。對于屋頂局部采取錯落方式的復(fù)雜形體建筑，以大于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積20的最高點處計算建筑高度。54規(guī)劃類規(guī)劃類建筑高度建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口平屋頂或屋面面層坡屋頂?shù)母叨?。一般指建筑物室外地面到其檐口平屋頂或屋面面層坡屋頂?shù)母叨?。?guī)劃類規(guī)劃類用地紅線用地紅線道路紅線道路紅線建筑紅線建筑紅線綠地率綠地率綠化率綠化率是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建立用地范

32、圍的界限。是指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界限。是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建立用地范圍的界限。綠地率是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。工程可計算的綠化面積與用地紅線面積之比。道路紅線用地紅線用地紅線56凈高凈高層高層高建筑類建筑類 裙房裙房指與高層建筑物相連，建筑高度不超過24米的輔助建筑。由多層建筑組成的裙房也叫群樓。樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。層高=凈高+樓板厚度專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積

33、陽臺建筑面積。套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積。套內(nèi)使用面積地毯面積：是指每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。套內(nèi)使用面積地毯面積：是指每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。房屋建筑面積房本面積：套內(nèi)建筑面積房屋建筑面積房本面積：套內(nèi)建筑面積+ +共有分?jǐn)偨ㄖ娣e。共有分?jǐn)偨ㄖ娣e。使用面積：等于各功能使用空間墻體內(nèi)外表所圍合的水平投影面積之和。使用面積：等于各功能使用空間墻體內(nèi)外表所圍合的水平投影面積之和。公攤系數(shù)公攤系數(shù)建筑物中除由業(yè)主實際使用的局部外，還有屬于公共面積的局部，而公共面積局部占建筑物總面建筑物中除由業(yè)主實際使用的局部外，還有屬于公共面積的局部

34、，而公共面積局部占建筑物總面積的比例、范圍均是有明確的系數(shù)規(guī)定的，該系數(shù)即為公攤系數(shù)。積的比例、范圍均是有明確的系數(shù)規(guī)定的，該系數(shù)即為公攤系數(shù)。公攤系數(shù)公攤面積套內(nèi)建筑面積公攤系數(shù)公攤面積套內(nèi)建筑面積5757專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類使用率使用率房屋的套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。普通情況下：l 住宅：板樓的使用率大約在80-90%，塔樓的使用率大約在75%-85%；l 寫字樓：使用率為70%左右，寫字樓檔次越高，使用率越低；l 商業(yè)：普通臨街底商使用率80%左右，百貨的使用率70%左右例如新世界、百盛等等，購物中心的使用率為55%左右例如東方廣場。58使用率：地毯面積/房本面積595專業(yè)

35、術(shù)語專業(yè)術(shù)語 規(guī)劃類 建筑類 營銷類專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類優(yōu)點：耐火性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性好；易于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和木材；隔熱、隔聲性能好。缺點：抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，構(gòu)造自重大，但砌體工作繁重，施工進(jìn)度慢。按房屋建筑構(gòu)造分類：砌體構(gòu)造按房屋建筑構(gòu)造分類：砌體構(gòu)造內(nèi)外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體構(gòu)造，內(nèi)外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體構(gòu)造，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類按房屋建筑構(gòu)造分類：框架構(gòu)造框架構(gòu)造是由梁、柱等線形桿件組成的一種

36、構(gòu)造體系。各平面框架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載。l 優(yōu)點：框架構(gòu)造布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內(nèi)空間，廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場、學(xué)校等多、高層建筑。l 缺點：框架構(gòu)造承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時受房屋高度限制；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容易損壞。專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類按房屋建筑構(gòu)造分類：板柱構(gòu)造由樓屋面板、柱等構(gòu)件組成的、承受垂直及水平荷載的空間構(gòu)造體系。l 優(yōu)點：板柱構(gòu)造除有框架構(gòu)造的優(yōu)點外，還有構(gòu)造高度小，頂棚平整，采光、通風(fēng)及衛(wèi)生條件好，模板及施工簡單等優(yōu)點。采用升板法施工可節(jié)約大量模板。板柱構(gòu)造常用于醫(yī)藥、

37、食品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑。專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類按房屋建筑構(gòu)造分類：剪力墻構(gòu)造按房屋建筑構(gòu)造分類：剪力墻構(gòu)造由縱橫承重墻體組成的構(gòu)造體系叫剪力墻構(gòu)造。按施工方法分為現(xiàn)澆剪力墻構(gòu)造和裝配式剪力墻構(gòu)造由縱橫承重墻體組成的構(gòu)造體系叫剪力墻構(gòu)造。按施工方法分為現(xiàn)澆剪力墻構(gòu)造和裝配式剪力墻構(gòu)造，一般采用現(xiàn)澆剪力墻構(gòu)造。，一般采用現(xiàn)澆剪力墻構(gòu)造。l l 優(yōu)點：它的空間整體性好，剛度大，抗側(cè)力強度高，水平力作用下側(cè)向變形小。優(yōu)點：它的空間整體性好，剛度大，抗側(cè)力強度高，水平力作用下側(cè)向變形小。思源集團(tuán)房地產(chǎn)根底知識培訓(xùn)思源集團(tuán)房地產(chǎn)根底知識培訓(xùn)專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類按房屋建筑構(gòu)造分類

38、：框架剪力墻構(gòu)造按房屋建筑構(gòu)造分類：框架剪力墻構(gòu)造在框架構(gòu)造體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的構(gòu)造體系。其中剪力墻是主要的在框架構(gòu)造體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的構(gòu)造體系。其中剪力墻是主要的抗側(cè)力構(gòu)件?？箓?cè)力構(gòu)件。l l 優(yōu)點：這種體系既有框構(gòu)造使用上的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結(jié)優(yōu)點：這種體系既有框構(gòu)造使用上的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結(jié)構(gòu)體系，適用于各類公共建筑。構(gòu)體系，適用于各類公共建筑。專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類內(nèi)單筒構(gòu)造按房屋建筑構(gòu)造分類：筒體構(gòu)造體系按房屋建筑構(gòu)造分類：筒體構(gòu)造體系將建筑物內(nèi)的

39、墻體圍成筒構(gòu)形成空間薄壁筒體，或?qū)⒖蚣苤拈g距加密，加強度的剛度形成封閉的框?qū)⒔ㄖ飪?nèi)的墻體圍成筒構(gòu)形成空間薄壁筒體，或?qū)⒖蚣苤拈g距加密，加強度的剛度形成封閉的框筒，采用一個或多個這類的筒體做為構(gòu)造的主要抗側(cè)力構(gòu)件的構(gòu)造體系稱為筒體構(gòu)造體系。筒，采用一個或多個這類的筒體做為構(gòu)造的主要抗側(cè)力構(gòu)件的構(gòu)造體系稱為筒體構(gòu)造體系。單筒外移式單筒外移式框架外單筒構(gòu)造框架外筒結(jié)構(gòu)筒中筒構(gòu)造成組筒構(gòu)造專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類露臺露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于特殊需要而在其他樓層中做出一般是指住宅中的屋頂平臺或由于特殊需要而在其他樓層中做出沒有頂?shù)拇箨柵_，因為它面積一般均較大，沒有屋頂，所以稱作沒

40、有頂?shù)拇箨柵_，因為它面積一般均較大，沒有屋頂，所以稱作露臺。露臺不計入建筑面積。露臺。露臺不計入建筑面積。玻璃幕墻玻璃幕墻通過金屬構(gòu)件將玻璃與建筑主體連接、干掛，形成建筑外圍護(hù)通過金屬構(gòu)件將玻璃與建筑主體連接、干掛，形成建筑外圍護(hù)的一種構(gòu)造形式。的一種構(gòu)造形式。6666專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類平層平層又叫單平面層戶型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型又叫單平面層戶型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應(yīng)用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢在于所有功能都在同一平。是應(yīng)用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟(jì)的戶型，同時也是無障礙戶型。缺點在于室面，因此它

41、是最經(jīng)濟(jì)的戶型，同時也是無障礙戶型。缺點在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。錯層錯層主要指房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不主要指房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上，錯開之處有樓梯聯(lián)系。其建筑特點是同的平面上，錯開之處有樓梯聯(lián)系。其建筑特點是“靜態(tài)與靜態(tài)與“動態(tài)相結(jié)合，用動態(tài)相結(jié)合，用3030至至6060公分的高度公分的高度2-2-4 4步樓梯差進(jìn)展空間隔斷。優(yōu)點是和躍層一樣能夠步樓梯差進(jìn)展空間隔斷。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)。錯層式房屋不利于構(gòu)造抗震，容易使小戶動靜分區(qū)。錯層式房屋不利于構(gòu)造抗震，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)

42、少、面積大的高檔房屋。型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。6767專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類復(fù)式復(fù)式復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋通常是復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋通常是2.72.7米高，可在局部掏出夾層，安排臥室米高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。復(fù)式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。復(fù)式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一局部。積只占底層面積的一局部。6868專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類躍層躍層是指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上是指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對獨立的戶型，各層之間相對獨立最大優(yōu)點在于動靜要求不同的最大優(yōu)點在于動靜要求不同的區(qū)域可以分布在不同的平面層區(qū)域可以分布在不同的平面層上，防止了臥室易受起居室干上，防止了臥室易受起居室干擾的問題，給予人與別墅同樣擾的問題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易形的感受，而且躍層住宅更易形成錯落有致的建筑立面。成錯落有致的建筑立面。最大缺點在于樓梯占用戶內(nèi)面最大缺點在于樓梯占用戶內(nèi)面積。積。6969專業(yè)術(shù)語：專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑類高層高層1