房地產(chǎn)估價市場比較法

1、1 市場比較法市場比較法 學習內容學習內容 主要內容主要內容1 1、市場比較法的基本原理市場比較法的基本原理 2 2、市場比較法估價步驟市場比較法估價步驟 3 3、市場比較法運用舉例市場比較法運用舉例 市場比較法市場比較法是將估價對象是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法，采用比較客觀合理價格或價值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準價格比準價格。 +理論依據(jù)+估價公

2、式+適用對象+使用條件估價步驟估價步驟運用舉例運用舉例 市價比較法市價比較法現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法市場資料比較法市場資料比較法交易實例比較法交易實例比較法買賣實例比較法買賣實例比較法交易案例比較法交易案例比較法（一）概念（一）概念關鍵關鍵選擇類似房地產(chǎn)選擇類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求是指與估價對象處于同一供求圈內，并在圈內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈同一供求圈是指與估價對象具有替代關系、是指與估價對象具有替代關系、價格互相影響的適當范圍，包括鄰近地區(qū)價格互相

3、影響的適當范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。和類似地區(qū)。 +理論依據(jù)+估價公式+適用對象+使用條件估價步驟估價步驟運用舉例運用舉例 （二）理論依據(jù)：替代原理 +概念+估價公式+適用對象+使用條件估價步驟估價步驟運用舉例運用舉例 替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致。相互牽引，趨于一致。 估價對象價格可比實例價格估價對象價格可比實例價格交易情況調整系數(shù)交易情況調整系數(shù)交交易日期調整系數(shù)易日期調整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調整系數(shù) (3-1)1.直接比較調整公式直接比較調整公式2.間接比

4、較調整公式間接比較調整公式+概念+理論依據(jù)+適用對象+使用條件估價步驟估價步驟運用舉例運用舉例 )(100100)()(100可比實例價格估價對象價格）（實例狀況價格對象狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常市場價格可比實例價格23100)()(100100)()(100可比實例價格估價對象價格（三）估價公式（三）估價公式）（標準狀況價格對象狀況價格實例狀況價格標準狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常市場價格可比實例價格33 適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。 可

5、選取的交易實例應數(shù)量充足，一般可選取的交易實例應數(shù)量充足，一般要求理想的交易實例有要求理想的交易實例有1010個以上，其個以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實例要中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實例要有有3 34 4個。個。 成交實例與待估房地產(chǎn)差異小。成交實例與待估房地產(chǎn)差異小。 交易實例資料應完整、準確，各種因交易實例資料應完整、準確，各種因素對價格影響易量化。素對價格影響易量化。 +概念+理論依據(jù)+估價公式估價步驟估價步驟運用舉例運用舉例 （四）適用對象（四）適用對象（五）使用條件（五）使用條件 運用市場比較法求取房地產(chǎn)價格運用市場比較法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列一般分為下列7 7個步驟：個步

6、驟：1 1搜集交易實例；搜集交易實例；2 2選取可比實例；選取可比實例；3 3建立價格可比基礎；建立價格可比基礎；4 4進行交易情況修正；進行交易情況修正；5 5進行交易日期修正；進行交易日期修正；6 6進行房地產(chǎn)狀況修正；進行房地產(chǎn)狀況修正；7 7求取比準價格。求取比準價格。 基本原理基本原理運用舉例運用舉例 （一）搜集交易實例（一）搜集交易實例注重平時注重平時交易實例交易實例的積累的積累1收集交易實例的途徑收集交易實例的途徑（1）查閱政府有關部門的房地產(chǎn)交易登記等資料 如成交價格、交易登記資料，近期政府出讓土地價格，如成交價格、交易登記資料，近期政府出讓土地價格，公布的基礎地價、標定地價和

7、房屋重置價格資料等。公布的基礎地價、標定地價和房屋重置價格資料等。（2）查閱報刊上有關房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料（3）參加房地產(chǎn)交易會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集價格信息，索取有關資料（4）向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰、經(jīng)紀人、金融機構、司法機關等調查了解（5）以房地產(chǎn)購買者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談（6）同行之間相互提供（7）其他途徑基本原理基本原理+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 權益、實物、環(huán)境狀況等。權益、實物、環(huán)境狀況等。如坐落位置、面積、用途、如坐落位置、面積、用途、交通、容積率、使用年限、

8、交通、容積率、使用年限、環(huán)境景觀等。環(huán)境景觀等。 2 2收集交易實例的內容收集交易實例的內容（1 1）交易雙方的基本情況及交易目的）交易雙方的基本情況及交易目的 （2 2）交易實例房地產(chǎn)狀況）交易實例房地產(chǎn)狀況 （3 3）成交價格及價格類型）成交價格及價格類型 （4 4）成交日期）成交日期 （5 5）付款方式）付款方式 （6 6）交易情況）交易情況 基本原理基本原理+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 如總價、房屋總價、土地如總價、房屋總價、土地總價及相應單價；如拍賣總價及相應單價；如拍賣價格、招標價格、協(xié)議價價格、招標價格

9、、協(xié)議價格；如美元、港幣、日元格；如美元、港幣、日元等。等。 一次性付款、一次性付款、分期付款、抵分期付款、抵押貸款的方式押貸款的方式及比例等及比例等 。 如交易稅費的負擔方式，如交易稅費的負擔方式，有無隱價瞞價情況以及有無隱價瞞價情況以及有無債務清償、人為抬有無債務清償、人為抬價或親友間交易，合并價或親友間交易，合并土地的買賣等特殊交易土地的買賣等特殊交易情況。情況。 名稱坐落賣方買方成交價格貨幣種類成交日期付款方式房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明權益狀況說明實物狀況說明交易情況說明坐落位置圖建筑平面圖交易實例調查表交易實例調查表 房地產(chǎn)類型：調查人員：調查日期： 年 月 日（二）選取可比實例（二

10、）選取可比實例3個以上，個以上，10個以下個以下n用途應相同用途應相同 n權利性質相同權利性質相同n規(guī)模相當規(guī)模相當n建筑結構應相同建筑結構應相同n所處地段應相同所處地段應相同 n估價時點應相近，相差估價時點應相近，相差1 1年以上不年以上不宜采用宜采用 n價格類型應相同價格類型應相同 n成交價格為正常價格，或可修正成交價格為正常價格，或可修正為正常價格為正常價格基本原理基本原理+搜集交易實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 （三）建立價格可比基礎（三）建立價格可比基礎 基本原理基本原理+搜集交易實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+

11、交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 【例【例3-23-2】搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積】搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200 m2200 m2，成交總價，成交總價8080萬元人民幣，分三期付款，首期付萬元人民幣，分三期付款，首期付1616萬元人萬元人民幣，第二期于半年后付民幣，第二期于半年后付3232萬元人民幣，余款萬元人民幣，余款3232萬元人民幣于一萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積年后付清。乙交易實例的使用面積25002500平方英尺，成交總價平方英尺，成交總價1515萬萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為

12、可比實例，美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，試進行有關內容的的修正。試進行有關內容的的修正。2 2造成成交價格偏差的原因造成成交價格偏差的原因u有特殊利害關系人之間的交易有特殊利害關系人之間的交易 u急于出售或急于購買的交易急于出售或急于購買的交易 u受債權債務關系影響的交易受債權債務關系影響的交易 u交易雙方或一方對房地產(chǎn)市場信息了解不充分交易雙方或一方對房地產(chǎn)市場信息了解不充分 u交易雙方或者一方有特別動機或者偏好的交易交易雙方或者一方有特別動機或者偏好的交易 u相鄰房地產(chǎn)的合并交易相鄰房地產(chǎn)的合并交易 u特殊方式交易特殊方式交易 u交易稅費非正常負擔的交易交易稅費

13、非正常負擔的交易 u特殊政策造成房地產(chǎn)價格的偏差特殊政策造成房地產(chǎn)價格的偏差 基本原理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 （四）（四）交易情況修正交易情況修正 u可比實例價格比正常價可比實例價格比正常價格高（低）多少格高（低）多少u正常價格比可比實例價正常價格比可比實例價格高（低）多少格高（低）多少基本原理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 例如：已知某一房地產(chǎn)的正常價格為例如：已知某一房地產(chǎn)的正常價格為15001500元元/m/m2

14、2 ，可比可比實例價格比正常價格高實例價格比正常價格高10%10%，求可比實例的價格？求可比實例的價格？ 可比實例價格可比實例價格=1500*（1+10%）=1650例如：例如：正常價格比可比實例價格低正常價格比可比實例價格低10%10%，已知已知可比實例可比實例價格價格為為16501650元元/m/m2 2 ，求正常價格？，求正常價格？ 可比實例價格可比實例價格=正常價格正常價格*（1+10%） 可比實例價格可比實例價格*（1-10%）=正常價格正常價格 1650*（1-10%）=1485對于交易稅費非正常負擔的交易對于交易稅費非正常負擔的交易 【例【例3-33-3】一宗房產(chǎn)的正常成交價格為

15、】一宗房產(chǎn)的正常成交價格為25002500元元/m2/m2，賣方應繳納的稅費為正常，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的成交價格的7 7，買方應繳納的稅費為，買方應繳納的稅費為正常成交價格的正常成交價格的5 5，試計算賣方實際，試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。得到的價格和買方實際付出的價格。買方負擔稅費時：買方負擔稅費時：正常成交價格應由賣正常成交價格應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格方負擔的稅費賣方實際得到的價格賣方負擔稅費時：賣方負擔稅費時：正常成交價格正常成交價格+ +應由買應由買方負擔的稅費買方實際付出的價格方負擔的稅費買方實際付出的價格基本原理基本原理+搜集交易實例+選取

16、可比實例+建立價格可比基礎+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 【例【例3-43-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方方23252325元元/m2/m2，買賣中涉及的稅費均由買方來負擔。據(jù)悉，該地區(qū)，買賣中涉及的稅費均由買方來負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7 7，應由買，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的方繳納的稅費為正常成交價格的5 5，試計算該宗房地產(chǎn)交易的正，試計算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格。常成交價格。【例【例3-

17、53-5】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會給賣方給賣方26252625元元/ /平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方來負擔。平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方來負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的格的7 7，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5 5，試計算，試計算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格。該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格。 甲賣給乙一套住宅，甲賣給乙一套住宅，80平方米，平方米，7萬元成交，所萬元成交，所有交易稅費均由乙負擔，

18、其中契稅交納有交易稅費均由乙負擔，其中契稅交納1400元，元，交易手續(xù)費共交易手續(xù)費共480元（按規(guī)定雙方各交納一半），元（按規(guī)定雙方各交納一半），辦證費辦證費80元，（按規(guī)定由乙負擔）評估費元，（按規(guī)定由乙負擔）評估費350元，元，（乙委托，由乙負擔），問：甲乙雙方正常成交（乙委托，由乙負擔），問：甲乙雙方正常成交價格？乙實際支付價格？價格？乙實際支付價格？ 解：正常成交價格賣方實際得到價格應由賣方負擔的稅費，在題解：正常成交價格賣方實際得到價格應由賣方負擔的稅費，在題中，賣方實際得到價格為中，賣方實際得到價格為7萬元，應由賣方負擔的稅費為萬元，應由賣方負擔的稅費為240元（元（480元的一

19、半），因此，正常成交價格元的一半），因此，正常成交價格70240元。乙方實際支付價格元。乙方實際支付價格正常成交價格應由買方負擔的稅費，應由買方負擔的稅費正常成交價格應由買方負擔的稅費，應由買方負擔的稅費1400+240+80+350=2070(元元)，因此乙方實際支付價格，因此乙方實際支付價格70240207072310（元（元） 將可比實例在其成交日期時的價格調整為在將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點的價格的過程稱交易日期修正。估價時點的價格的過程稱交易日期修正。 交易日期修正交易日期修正系數(shù)應以成交系數(shù)應以成交日期時的價格日期時的價格為基礎來確定為基礎來確定 假設從成交日期到

20、估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為T 100100T交易期日修正交易期日修正系數(shù)系數(shù)基本原理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 （五）交易日期修正（五）交易日期修正交易日期修正的具體方法交易日期修正的具體方法 u利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行修正利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行修正u利用房地產(chǎn)價格變動率進行修正利用房地產(chǎn)價格變動率進行修正u估價人員根據(jù)市場情況及自己的經(jīng)驗積累估價人員根據(jù)市場情況及自己的經(jīng)驗積累進行判斷修正進行判斷修正時間時間價格價格定基價格指數(shù)定基價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)1 1P P1 1P P1 1/

21、 P/ P1 1100100P P1 1/ P/ P0 02 2P P2 2P P2 2/ P/ P1 1P P2 2/ P/ P1 13 3P P3 3P P3 3/ P/ P1 1P P3 3/ P/ P2 2n nP Pn nP Pn n/ P/ P1 1P Pn n/ P/ Pn-1n-1利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行修正利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行修正基本原理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 采用定基價格指數(shù)修正的公式為：采用定基價格指數(shù)修正的公式為：在估價時點的價格可比實例在成交日在估價時點的價格可比實例在成交日期

22、時的價格期時的價格成交日期時的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)【例【例3-63-6】某地區(qū)某類房地產(chǎn)】某地區(qū)某類房地產(chǎn)20022002年年4 4月至月至1010月月的價格指數(shù)分別為的價格指數(shù)分別為79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1（以（以20022002年年1 1月為月為100100）。其）。其中某宗房地產(chǎn)在中某宗房地產(chǎn)在20022002年年6 6月的價格為月的價格為18001800元元/m2/m2，試計算修正到試計算修正到20022002年年1010月的價格。月的價格。)m/(2 .23027 .761 .

23、9818002元基本原理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 數(shù)在估價時點時的價格指再下一時期的價格指數(shù)價格指數(shù)成交日期的下一時期的的價格可比實例在成交日期時在估價時點的價格【例【例3-73-7】某地區(qū)某類房地產(chǎn)】某地區(qū)某類房地產(chǎn)20062006年年4 4月至月至1010月月的價格指數(shù)分別為的價格指數(shù)分別為99.699.6，94.794.7，96.796.7，105.0105.0，109.2109.2，112.5112.5，118.1118.1（均以上個月為（均以上個月為100100）。）。其中某宗房地產(chǎn)在其中某宗房

24、地產(chǎn)在20062006年年6 6月的價格為月的價格為20002000元元/m2/m2，試計算修正到，試計算修正到20062006年年1010月的價格。月的價格。)m/(8 .3046181. 1125. 1092. 105. 120002元基本原理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：修正的公式為：期數(shù)價格變動率價格可比實例在成交日期的在估價時點時的價格1【例【例3-83-8】評估某宗房地產(chǎn)】評估某宗房地產(chǎn)20062006年年9

25、 9月末的價格，月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格選取了下列可比實例：成交價格30003000元元/m2/m2，成，成交日期交日期20052005年年1010月末。另調查獲知該類房地產(chǎn)月末。另調查獲知該類房地產(chǎn)價格價格20052005年年6 6月末至月末至20062006年年2 2月末平均每月比上月末平均每月比上月上漲月上漲1.51.5，20062006年年2 2月末至月末至20062006年年9 9月末平均月末平均每月比上月上漲每月比上月上漲2 2。試計算修正到。試計算修正到20062006年年9 9月月的價格。的價格。3000（1+1.5）4（1+2）73658（元（元/m2）基本原

26、理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 利用房地產(chǎn)價格變動率進行修正利用房地產(chǎn)價格變動率進行修正期內平均上升或下降的價格變動率進行交易期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：日期修正的公式為：期數(shù)價格變動率價格可比實例在成交日期的在估價時點時的價格1【例【例3-93-9】某個可比實例房地產(chǎn)】某個可比實例房地產(chǎn)20062006年年2 2月月1 1日的日的價格為價格為10001000美元美元/ m2/ m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲基準的價格變動，平均每

27、月比上月上漲0.20.2。假設人民幣與美元的市場匯率假設人民幣與美元的市場匯率20062006年年2 2月月1 1日為日為1 1美元美元8.268.26元人民幣，元人民幣，20062006年年1010月月1 1日為日為1 1美元美元8.298.29元人民幣。試計算修正到元人民幣。試計算修正到20062006年年1010月月1 1日日的價格。的價格。10008.26（1+0.2）88393（元（元/m2）基本原理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 在實際估價中，可利用的價格指數(shù)變動率有：在實際估價中，可利用的價格指數(shù)

28、變動率有：u一般物價指數(shù)或變動率一般物價指數(shù)或變動率u建筑造價指數(shù)或變動率建筑造價指數(shù)或變動率u建筑材料價格指數(shù)或變動率建筑材料價格指數(shù)或變動率u建筑人工費指數(shù)或變動率建筑人工費指數(shù)或變動率u房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率基本原理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實例在其房房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調整為在估價對象房地產(chǎn)地產(chǎn)狀況下的價格調

29、整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。狀況下的價格。包括區(qū)域因素修正、個包括區(qū)域因素修正、個別因素修正、權益因素修正。別因素修正、權益因素修正。 l區(qū)域因素修正：區(qū)域因素修正：包括地段位置、繁包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設施等。套設施等。l個別因素修正：個別因素修正：包括新舊程度、建包括新舊程度、建筑結構、臨街狀況、朝向、樓層、筑結構、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風采光、房型層高、寬深比率、通風采光、房型功能、建筑裝修等。功能、建筑裝修等。l權益因素修正：權益因素修正：包括年限修正、產(chǎn)包括年限修正、產(chǎn)權狀況修正等。權狀況修正等。 基本原

30、理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+交易日期修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 計算公式：百分率法計算公式：百分率法可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格況調整系數(shù)在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格l可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格l可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格%11RR100100基本原理基本原理+搜集交易實例+選

31、取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+交易日期修正+求取比準價格運用舉例運用舉例 （七）比準價格的計算（七）比準價格的計算 l簡單算術平均法簡單算術平均法l加權算術平均法加權算術平均法l中位數(shù)法中位數(shù)法 l眾數(shù)法眾數(shù)法l其他方法其他方法基本原理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正運用舉例運用舉例 可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可比實例C C成交價格成交價格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2）成交日期成交日期20

32、062006年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日交易情況交易情況+2+2+5+5-3-3房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況-8-8-4-4+6+6【例【例3-103-10】為評估某寫字樓】為評估某寫字樓20062006年年1010月月1 1日的正常市場價格，日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了A A、B B、C C三宗類似寫字樓的交三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料見下表：易實例作為可比實例，有關資料見下表： 在表中的交易情況中，正（負）值表示可比實例的成交價格高（低）在表中的交易情況中，正

33、（負）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負）值表示可比實例的房地產(chǎn)于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負）值表示可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）相對于估價對象的房地產(chǎn)狀況導致的價格差異幅度。另假設狀況優(yōu)（劣）相對于估價對象的房地產(chǎn)狀況導致的價格差異幅度。另假設人民幣與美元的市場匯價人民幣與美元的市場匯價2006年年3月月1日為日為1：8.5，2006年年10月月1日為日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2006年年1月月1日至日至2006年年2月月1日基本保持不變，日基本保持不變，2006年年2月月1日至日至5

34、月月1日平均每月比上月下降日平均每月比上月下降1，以后，以后平均每月比上月上升平均每月比上月上升0.5。試利用上述資料估算該寫字樓。試利用上述資料估算該寫字樓2006年年10月月1日日的正常市場價格。的正常市場價格?！纠纠?-113-11】為評估某商品住宅】為評估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市場價日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A A、B B、C C三宗類似商品住三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見下表：宅的交易實例作為可比實例，有關資料見下表：可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可

35、比實例C C成交價格（元成交價格（元/ m/ m2 2）370037004200420039003900成交日期成交日期20062006年年5 5月月2424日日20062006年年8 8月月2424日日20062006年年9 9月月2424日日可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可比實例C C交易情況交易情況-2-20 0+1+1月份月份4 45 56 67 78 89 91010價格指數(shù)價格指數(shù)10010092.492.498.398.398.698.6100.3100.3109.0109.0106.8106.8【例【例3-113-11】為評估某商品住宅】為評估某商品住宅2

36、0062006年年1010月月2424日的正常市場價格，日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A A、B B、C C三宗類似商品住宅的三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表交易實例作為可比實例，有關資料見表3 37 7表表3 31010：房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況權重權重估價對象估價對象可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可比實例C C因素因素1 10.50.510010090901001008080因素因素2 20.30.3100100100100110110120120因素因素3 30.20.21001001251251001

37、00100100【例【例3-113-11】為評估某商品住宅】為評估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市場價格，日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A A、B B、C C三宗類似商品住宅的三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表交易實例作為可比實例，有關資料見表3 37 7表表3 31010：【例【例3-113-11】為評估某商品住宅】為評估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市場價格，日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A A、B B、C C三宗類似商品

38、住宅的三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表交易實例作為可比實例，有關資料見表3 37 7表表3 31010：用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取u采用假設開發(fā)法估算其土地價格時，可用采用假設開發(fā)法估算其土地價格時，可用市場比較法先求取估價對象房屋的單位售價；市場比較法先求取估價對象房屋的單位售價；u采用收益法估算房屋或土地的價格或價值，采用收益法估算房屋或土地的價格或價值，用市場比較法求取估價對象房地產(chǎn)的租金水用市場比較法求取估價對象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益平或凈收益基本原理基本原理+搜集交易實例+選取可比實例+建立價格可比基礎+交易情況修正+交易日

39、期修正+房地產(chǎn)狀況修正運用舉例運用舉例 案例案例1 1估價對象概況估價對象概況估價對象房地產(chǎn)為估價對象房地產(chǎn)為居住區(qū)內別墅，宗地面積居住區(qū)內別墅，宗地面積305.76305.76平方米，建筑面積平方米，建筑面積346.16346.16平方米建筑物層數(shù)平方米建筑物層數(shù)為二層。批準國有土地使用權類型為劃撥，土地及為二層。批準國有土地使用權類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權年限為房屋用途為住宅。土地使用權年限為5050年，從年，從19981998年年5 5月起計。月起計。2 2估價要求估價要求需要評估該宗房地產(chǎn)需要評估該宗房地產(chǎn)20062006年年5 5月的買賣價格。月的買賣價格。因素條件

40、說明如表因素條件說明如表3-13-1所示：所示：估價對象及估價對象及內比較實例內比較實例容容比較因素比較因素估價對象房估價對象房地產(chǎn)（別墅）地產(chǎn)（別墅）可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可比實例C C交易地點交易地點路路生活區(qū)生活區(qū)大道大道山莊山莊交易日期交易日期2006.5.10(2006.5.10(基準日基準日) )2006.032006.032006.022006.022006.032006.03成交價格（萬元）成交價格（萬元）待估待估127.00127.00250.00250.0085.850285.8502房產(chǎn)面積（房產(chǎn)面積（m m2 2）364.18364.182

41、62.00262.00462.20462.20162.73162.73成交單價（元成交單價（元/m/m2 2）待估待估4847.334847.335408.915408.915275.825275.82交易情況交易情況正常正常正常正常正常正常正常正常價格類型價格類型轉讓轉讓轉讓轉讓轉讓轉讓轉讓轉讓用途用途別墅別墅別墅別墅別墅別墅別墅別墅區(qū)域區(qū)域因素因素商服業(yè)繁華度商服業(yè)繁華度有部分商服店面有部分商服店面繁華度稍好繁華度稍好有部分商服店面有部分商服店面繁華度較差繁華度較差稍優(yōu)稍優(yōu)優(yōu)優(yōu)交通條件交通條件較優(yōu)較優(yōu)稍優(yōu)稍優(yōu)基礎設施及基礎設施及公用設施完備度公用設施完備度五通一平，有幼五通一平，有幼兒園，

42、距中小學兒園，距中小學菜市場等較近菜市場等較近五通一平，有幼五通一平，有幼兒園，距中小學兒園，距中小學菜市場等較遠菜市場等較遠五通一平，有幼五通一平，有幼兒園，距中小學兒園，距中小學菜市場等較近菜市場等較近五通一平，有幼五通一平，有幼兒園，距中小學兒園，距中小學菜市場等較近菜市場等較近離市中心距離離市中心距離近近較近較近較近較近近近個別個別因素因素環(huán)境條件環(huán)境條件稍好稍好較好較好好好較好較好平面布置平面布置較優(yōu)較優(yōu)稍優(yōu)稍優(yōu)優(yōu)優(yōu)稍優(yōu)稍優(yōu)建筑結構建筑結構磚混磚混磚混磚混磚混磚混磚混磚混3估價過程估價過程（1）選擇估價方法）選擇估價方法 根據(jù)估價對象特點和實際情況，認為該類房地根據(jù)估價對象特點和實際情況，認為該類房地產(chǎn)買賣轉讓實例較多，適合用市場比較法估價。產(chǎn)買賣轉讓實例較多，適合用市場比較法估價。（2）采用市場比較法進行評估的測算過程）采用市場比較法進行評估的測算過程 市場比較法以替代原理為理論基礎，其計算公市場比較法以替代原理為理論基礎，其計算公式為：式為： 估價對象房地產(chǎn)價格可比實例估價對象房地產(chǎn)價格可比實例交易情況修正交易情況修正系數(shù)系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況