濟南房地產(chǎn)市場研究半度報告(月半報)

1、 2014年上半年濟南房地產(chǎn)市場研究報告2014上半年濟南房地產(chǎn)市場研究報告濟南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2014年7月本期導(dǎo)讀 政策回顧1. “央五條”政策發(fā)布實施 部分樓市限購已松綁2. 大力支持首套住房需求 繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策3. 政府管控繼續(xù)從嚴(yán) 構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場4. 濟南城市建設(shè)不斷完善 公積金貸款難度加大 土地市場1. 總供應(yīng)量同比、環(huán)比大幅下降 上半年土地供應(yīng)集中在一季度2. 西客站、奧體、高新-唐冶板塊為市場成交的熱點區(qū)域3. 土地成交集中在1月份 總成交面積環(huán)比小幅下降4. 底價成交仍為主流 樓面地價增幅明顯5. 住宅用地仍是市場供求主力 一線開發(fā)商表現(xiàn)謹(jǐn)慎 住宅市場

2、1. 供應(yīng)總量同比增加明顯 新增供應(yīng)環(huán)比下降2. 東、西部供求突出 其余板塊相對均衡3. 市場成交開始下行 成交量環(huán)比下降4. 剛需大盤支撐市場成交 整體價格下滑明顯 公寓市場整體供應(yīng)環(huán)比增加，成交市場不溫不火，成交價格環(huán)比下降，大盤左右市場格局 別墅市場單盤帶動總體成交，整體均價環(huán)比下降目錄一、 政策回顧4二、濟南板塊劃分標(biāo)準(zhǔn)8三、土地市場91. 土地供應(yīng)92. 土地成交113、小結(jié)15四、住宅市場311、供應(yīng)市場312、市場成交343、小結(jié)40五、 公寓市場411、市場供應(yīng) 412、市場成交 423、小結(jié)43六、 別墅市場451、整體成交量 452、市場價格 463、市場小結(jié)46七、 后市

3、預(yù)測481、政策走向482、普宅市場483、別墅市場50一、 政策回顧1. 行業(yè)政策“央五條”政策發(fā)布實施 部分樓市限購已松綁 1月2日，國土部：研究起草嚴(yán)守耕地紅線的相關(guān)文件，加強節(jié)約集約利用土地的頂層設(shè)計。 1月3日，住建部：住建部工作會議透露2014樓市五大特征：“逆經(jīng)濟周期”發(fā)展特征仍將呈現(xiàn)；“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂；“城市群”戰(zhàn)略迎來新機會；短期內(nèi)政策收緊并加大供地；不同城市樓市分化特征明顯。 1月10日，住建部官員：農(nóng)村房屋不應(yīng)納入房產(chǎn)稅征收范圍。 1月11日，國土部：嚴(yán)禁城里人到農(nóng)村買地建房的逆城鎮(zhèn)化。 1月20日，中央一號文件：征地縮小范圍，確保農(nóng)民長期受益。 1月21日，

4、山東：開發(fā)商隱瞞輻射信息最高罰5萬。 1月27日，國土部：不動產(chǎn)登記局掛牌，將建信息公開查詢系統(tǒng)，耕地暫不納入。 2月1日，山東住房公積金“零余額賬戶”制度已全面推行。 2月7日，省住建廳、省財政廳、省物價局：山東省公租房廉租房年內(nèi)并軌，全面取消戶籍限制。 2月18日，國土部 、發(fā)改委：國土規(guī)劃綱要或年內(nèi)問世，城市開發(fā)邊界將劃清。 3月20日，住建部：兩年內(nèi)實現(xiàn)全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)。 4月14日，山東新生兒憑出生證即可落戶，若無證親子鑒定也行。 5月5日，山東政府投資類建筑將全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。 5月13日，國土部：國土部停發(fā)全國宅地供應(yīng)計劃, 此前四年均未完成。 5月14日，央行發(fā)布央五條

5、 優(yōu)先滿足首次購房貸款需求。 5月19日，山東公積金新政：把公積金貸款發(fā)放重點，轉(zhuǎn)移到支付首套房、小戶型等基本住房需求上，為低收入繳存職工提供便利，逐步解決實際存在的劫貧濟富問題。 5月25日，住建部或默認(rèn)限購將淡出，非一線樓市松綁已明確。 5月27日，住建部發(fā)布新版購房合同，新修訂的合同示范文本分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個文本。 5月31日，山東省新建居住小區(qū)需配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。 6月1日，山東國土資源廳：拿地滿兩年未動工開發(fā)將收回土地。 6月4日，國土部上報不動產(chǎn)登記條例（草案）。 6月9日，國土部明令禁止以土地?fù)Q項目 ,今年9月1日起實施。 6月10日，國土部：可先租后讓，禁變相減免土地出

6、讓金。 6月20日，國土部發(fā)布新規(guī)，控制特大城市新增建設(shè)用地規(guī)模。2. 金融信貸政策大力支持首套住房需求 繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策 1月6日，首套房貸利率優(yōu)惠收緊：建行交行擬取消8.5折。 1月9日，銀行強化名單制管理，大房企信貸集中度或降低。 2月7日，山東公積金新規(guī)：二套房貸款將受控制，轉(zhuǎn)商貸或獲貼息。 2月10日，住建部：住建部已在積極研究，成立“住房保障銀行”。 3月8日，濟南在國家基準(zhǔn)利率6.55%的基礎(chǔ)上上浮5%至6.88%。 3月19日，山東金融改革成效顯著,重點建設(shè)區(qū)域性金融中心。 4月20日，房貸利率差異化，首套無優(yōu)惠二套最高上浮30%。 6月9日，央行喊話見成效，濟南首套房貸放

7、款時間縮至兩三周。 6月30日，一線城市房貸利率重現(xiàn)八五折，下半年房貸或收緊。3. 土地政策政府管控繼續(xù)從嚴(yán) 構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場 1月7日，國務(wù)院： 農(nóng)地入市、土地承包制度、征地改革、宅基地管理等四方面將成為主線，農(nóng)建地與國有土地同等入市。 1月13日，國土部：中央要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。 1月21日，山東省530萬畝土地實現(xiàn)供銷社托管。 3月20日，國土部將逐步減少新增建設(shè)用地，棚改解決住房難。 4月8日，國土部部長：大力保障養(yǎng)老用地供應(yīng)，規(guī)范用地管理。 4月

8、12日，濟南2014年土地供應(yīng)計劃公布，歷城區(qū)成供地大戶。 5月12日，國土部停發(fā)全國宅地供應(yīng)計劃 , 改由地方自行公布各省供地計劃。 5月15日，我國城鎮(zhèn)空置房近5千萬套，住房空置率全球居首。 6月9日，國土部：禁止以補貼等形式減免土地出讓款。 6月21日，山東征地拆遷信息進(jìn)村全面公開重大行政決策。4. 地方性政策城市建設(shè)不斷完善 公積金貸款難度加大 1月15日，濟南2014年重點打造非遺園、鵲山龍湖、龍岡夢幻星空、繡源河、澄波湖 (論壇)、興隆六個旅游綜合區(qū),西客站、奧體中心、雪山、華山、唐冶、彩石6個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),創(chuàng)新谷、濟南藥谷、漢峪金谷、中新科技城四個創(chuàng)新示范區(qū)，濼口、徐李、北湖、南北

9、康四個改造提升區(qū),新東站、火車站北廣場兩個交通樞紐區(qū),共22個重點片區(qū)開發(fā)建設(shè)。 2月2日，濟南出臺居民養(yǎng)老保險新規(guī)，個人繳費將分為12檔。 2月14日，濟南籌建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，土地經(jīng)營權(quán)今年或可抵押。 2月20日，濟南開始研究不動產(chǎn)登記，房產(chǎn)證一次性更換可能性小。 2月24日，濟南住房公積金自動還款升級，公積金存款可自動還款。 2月28日，濟南住宅用地基準(zhǔn)價擬上漲，不會直接影響房價。 3月6日，濟南推出房屋抵押新措施，抵押登記將不再留存房產(chǎn)證。 3月18日，濟南“城中村”安置房有望辦房產(chǎn)證，將降低購房落戶門檻。 3月21日，濟南正式執(zhí)行公積金“新政”，未封頂樓盤不可用公積金。 4月2日，濟

10、南公積金新政施行貸款沒還清不能一次性提余。 4月24日，濟南推出房產(chǎn)信息自助查詢。 4月29日，濟南16層以上住宅需安燃?xì)獗O(jiān)控，新條例下月施行。 5月23日，廉租戶住滿一年后，可以提出換房申請。 6月22日，濟南新版商品房合同將啟用。 6月26日，濟南公積金繳存額下月上調(diào)，上下限相差28倍。二、濟南板塊劃分標(biāo)準(zhǔn)城央板塊：經(jīng)一路以南、緯十二路以東、二環(huán)東路以西、經(jīng)十路以北城南板塊：經(jīng)十路以南、陽光新路以東、二環(huán)南路兩側(cè)、二環(huán)東路以西傳統(tǒng)西部板塊：緯十二路以西、陽光新路以西、二環(huán)西路以東、二環(huán)南路以北西客站板塊：二環(huán)西路以西、京滬高鐵兩側(cè)城北板塊：小清河濱河新區(qū)，經(jīng)一路以北、二環(huán)西路以東、東至華山

11、片區(qū)高新-唐冶板塊：二環(huán)東路以東、工業(yè)北路兩側(cè)、經(jīng)十路以北、東至東繞城高速奧體板塊：二環(huán)東路以東、經(jīng)十路以南、旅游路沿線遠(yuǎn)郊板塊：繞城高速以外的遠(yuǎn)郊區(qū)域（注：以下所有板塊分析以此為劃分標(biāo)準(zhǔn)）三、土地市場注：選取樣本為濟南市（不包含章丘等）居住用地和商業(yè)金融用地，工業(yè)等其他性質(zhì)的用地不在統(tǒng)計范圍之內(nèi)。1. 土地供應(yīng)1) 供應(yīng)量整體供應(yīng)同比、環(huán)比大幅下降 土地市場進(jìn)入緩沖期從整體來看，2014年上半年濟南土地供應(yīng)32宗，面積143.43萬，地上規(guī)劃建筑面積413.38萬，環(huán)比、同比均有大幅下降。2014年伊始，土地市場開始進(jìn)入緩沖期，政府推地計劃放緩，市場表現(xiàn)略顯沉寂。從整體來看，2014年上半年

12、土地供應(yīng)主要集中在一季度及二季度的最后一月。具體來看，4、5月份土地市場沒有供應(yīng)，3月份表現(xiàn)最為突出，供應(yīng)土地12宗，面積45.08萬，地上規(guī)劃建筑面積167.02萬，為上半年土地供應(yīng)面積之最。2) 供應(yīng)區(qū)域遠(yuǎn)郊板塊熱度提升 高新、奧體板塊緊隨其后從整體來看，土地供應(yīng)的熱點區(qū)域由西客站、高新板塊轉(zhuǎn)變?yōu)檫h(yuǎn)郊、高新、奧體板塊，三個板塊共供應(yīng)土地21宗，面積118.40萬，地上規(guī)劃建筑面積314.96萬，土地供應(yīng)面積占整體供應(yīng)的82.5%。其余板塊土地供應(yīng)較少。尤其是西客站板塊無土地供應(yīng)。從具體板塊來看，遠(yuǎn)郊板塊為本年度土地供應(yīng)最多的區(qū)域，供應(yīng)土地8宗，面積64.32萬，地上規(guī)劃建筑面積173.70

13、萬，宗數(shù)、面積、規(guī)劃建筑面積分別占市場總供應(yīng)的25.0%、44.8%、42.0%，城市發(fā)展外擴的趨勢愈加明顯。高新板塊延續(xù)去年的市場熱度，供應(yīng)土地8宗，面積20.66萬，地上規(guī)劃建筑面積86.14萬，分別占市場總供應(yīng)的25.0%、14.4%、20.8%；奧體板塊供應(yīng)土地5宗，面積33.43萬，地上規(guī)劃建筑面積55.12萬，分別占市場總供應(yīng)的15.6%、23.3%、13.3%。其他板塊土地供應(yīng)處于低位，供應(yīng)面積合計占比為9.3%。2. 土地成交1） 成交量土地成交集中在1月份 總成交面積環(huán)比小幅下降2014年上半年土地成交63宗，面積393.85萬，地上規(guī)劃建筑面積987.64萬，土地成交面積環(huán)

14、比下降22.2%，同比增加11.7%。土地成交市場延續(xù)13年下半年的火爆態(tài)勢，成交宗數(shù)、面積依舊處于高位。從流拍情況來看，2014年上半年濟南土地掛牌共有4宗土地流拍，遠(yuǎn)低于去年同期的10宗流拍。從月度成交來看，2014年上半年土地成交集中在1月份，5、6月份土地沒有成交。具體來看，1月份土地成交41宗、面積303.70萬，地上規(guī)劃建筑面積717.79萬，分別占市場總成交的65.1%、77.1%、72.7%，受13年12月份土地大量供應(yīng)的影響，1月份土地成交市場依舊火爆。5、6月份受土地零供應(yīng)的影響，土地?zé)o成交，24月份土地成交相對較少。2） 成交區(qū)域高新-唐冶、奧體、西客站三足鼎立 整體來看

15、，高新-唐冶、西客站、奧體板塊土地成交最多，主要受13年土地供應(yīng)的影響，三者總成交面積為285.18萬，占整體成交的72.4%；其次為北部和遠(yuǎn)郊板塊，兩者總成交面積為96.07萬，占市場總成交的33.7%；其余板塊土地成交面積較少，均不足10萬。從地上規(guī)劃建筑面積來看，高新-唐冶、西客站、北部板塊為成交土地地上規(guī)劃建筑面積最多的區(qū)域，均在190萬 以上，其余區(qū)域土地成交地上規(guī)劃建筑面積均不足120萬。從單宗的平均面積來看，西客站板塊多為大宗土地成交，以平均9.57萬 /宗領(lǐng)跑濟南土地市場；城南、奧體板塊分別以8.57萬 /宗、7.78萬 /宗緊隨其后，高新板塊則為6.20萬 /宗，遠(yuǎn)郊板塊則為

16、6.52萬 /宗，其余板塊平均面積均低于4.50萬 /宗，由此可見，西客站、城南、奧體板塊單宗土地面積相對偏大，潛在大盤將在未來顯現(xiàn)。從成交競爭來看，熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，仍為開發(fā)商爭奪的首選。位于市中區(qū)S103線以東，南康而村以西的2013-G188、G199地塊，經(jīng)過76輪競價，最終被魯能取得。3） 成交價格底價成交仍為主流趨勢 樓面地價增幅明顯從成交單價來看，2014年上半年土地成交單價為388萬元/畝，環(huán)比、同比分別下降0.5%、7.8%；從樓面地價來看，2014年上半年濟南土地成交市場樓面地價為2322元/，環(huán)比、同比分別增加24.6%、7.9%。2014上半年的土地成交中，部分熱點區(qū)

17、域競爭激烈，在一定程度上拉升了樓面地價。但總體來說，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊外，底價成交仍為主要趨勢。從具體競拍來看，2014年伊始，各大開發(fā)商繼續(xù)發(fā)力，紛紛為2014擴充糧草。1月份，位于長清區(qū)五峰山規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)土地2013-G187被合眾健康產(chǎn)業(yè)投資(濟南)有限公司底價摘得，預(yù)示專業(yè)保險企業(yè)正式步入濟南，濟南首個專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)項目落戶長清。位于市中區(qū)S103線以東，南康而村以西的2013-G188、G199地塊吸引了萬科、中海、魯能三家實力房企競爭。11億起拍，歷經(jīng)76輪競拍，加價幅度不斷調(diào)整，最終魯能以17.05億高價成為最后贏家，這是2014年濟南第一場土地拍賣馬拉松。位于華山片區(qū)的備受關(guān)注的20

18、13-G225、226、227、228四宗土地成最終花落中海地產(chǎn)。官扎營地塊及濟南火車站北廣場地塊也是濟南地產(chǎn)圈重點關(guān)注的地塊，因為這是很多人認(rèn)為的“燙手山芋”。17日，天橋區(qū)官扎營片區(qū)的11宗土地被濟南世茂天城置業(yè)有限公司與濟南舊城開發(fā)投資集團有限公司聯(lián)合拿下。從各板塊的成交價格來看，城南板塊位居首位，土地單價和樓面地價分別達(dá)到664萬元/畝、4857元/；遠(yuǎn)郊板塊價格最低，土地單價為132萬元/畝，樓面地價為903元/；其他板塊多數(shù)處于500萬元/畝上下，樓面地價基本在于1500-3500元/之間。4） 開發(fā)商一線開發(fā)商表現(xiàn)謹(jǐn)慎 非典型房企拿地積極從開發(fā)商面積來看，山東正信、中海、山東魯信

19、龍山穩(wěn)居前三，中小企業(yè)與全國性大型房企平分秋色。2014年上半年中海、世茂股份、魯能亙富等大型開發(fā)商相繼拿地，2013年全年較為活躍的綠地、恒大等品牌開發(fā)商表現(xiàn)較為沉寂?？傮w來說，多數(shù)開發(fā)商還是保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。5） 供求結(jié)構(gòu)住宅用地是市場供求主力 商服用地成交占比略有下降從近兩年濟南土地市場的供求情況來看，無論是供應(yīng)還是成交，住宅用地都是市場的絕對主力。住宅和商服用地供應(yīng)比由2013年的2.76降至2014年的2.45，成交比由2013年的2.66增至2014年的2.89。3、小結(jié)總體來說，2014年上半年土地市場進(jìn)入緩沖期，在住宅市場相對冷淡的大環(huán)境下，開發(fā)商的拿地積極性不高，這也間接造成了

20、政府推地力度的下降。從供應(yīng)來看，土地市場較為冷淡，4、5月份土地連續(xù)斷供；從成交來看，受13年年底土地供應(yīng)量的影響，新年伊始土地成交集中爆發(fā)，隨后土地成交市場亦進(jìn)入低谷。從土地成交價格及競拍情況來看，底價成交仍是主要趨勢，對于優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)商的爭奪顯得格外激烈。附件一：2014上半年土地成交五宗“最“項目用地性質(zhì)位置面積 （萬）成交總價 （萬元）單價 （萬元/畝）樓面地價(元/)競得人土地面積最大居住西客站片區(qū)青島路北側(cè)、高鐵西側(cè)地塊A-2（2013-G207）19.91345804504500山東正信投資有限公司成交金額最高居住市中區(qū)S103線以東，南康而村以西（2013-G189）18.61

21、863866675263山東魯能亙富開發(fā)有限公司土地單價最高商業(yè)歷下區(qū)和平路以南、山大路以西、文化東路以北（2013-G193）0.93050227517964山東景和置業(yè)有限公司樓面地價最高商業(yè)競拍次數(shù)最多 （76輪）居住市中區(qū)S103線以東，南康而村以西（2013-G188）18.61863866675263山東魯能亙富開發(fā)有限公司商業(yè)市中區(qū)S103線以東，南康而村以西（2013-G189）5.65569530 2014年上半年濟南房地產(chǎn)市場研究報告附件二：2014年上半年土地供應(yīng)成交一覽表地塊編號地塊位置用地性質(zhì)出讓年限土地面積（）容積率建筑密度保證金（萬元）公告日期成交日期競得單位成交

22、價格（萬元）單價 （萬元/畝）樓面地價（元/）地上地下2013-G183高新區(qū)工業(yè)南路以北、賢文路東側(cè)商業(yè)商務(wù)40382214.02.440%60002013.12.52014.01.08濟南鮑德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4274741519192013-G184高新區(qū)工業(yè)南路以北、賢文路東側(cè)居住70303732.31.020%40002013.12.52014.01.082013-G185高新區(qū)工業(yè)南路以北、賢文路東側(cè)商業(yè)商務(wù)40243364.02.440%40002013.12.52014.01.08山東圣浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5650039519092013-G186高新區(qū)工業(yè)南路以北、賢文路東側(cè)

23、居住70709192.81.218%80002013.12.52014.01.082013-G187長清區(qū)五峰山街道辦事處石窩村居?。B(yǎng)老區(qū)）70929091.20.625%10002013.12.102014.01.08合眾健康產(chǎn)業(yè)投資（濟南）有限公司4750342692013-G188市中區(qū)S103線以東，南康而村以西商業(yè)商務(wù)40556952.51.428%50002013.12.162014.1.15山東魯能亙富開發(fā)有限公司5569566752632013-G189市中區(qū)S103線以東，南康而村以西居住701863861.81.016%250002013.12.162014.1.1518

24、638666752632013-G190長清區(qū)文昌街道辦事處西三里村居住7019308.53.01.418%12002013.12.162014.1.15濟南嘉拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10308.535628102013-G191高新區(qū)穎秀路以西、新濼大街以南、舜華東路以東商業(yè)商務(wù)4042256.94.52.140%70002013.12.162014.1.15濟南齊盛置業(yè)有限公司42256.966752632013-G192歷下區(qū)山大南路以南、歷山東路以西商業(yè)商務(wù)4013696.90.76002013.12.16流拍002013-G193歷下區(qū)和平路以南、山大路以西、文化東路以北商業(yè)商務(wù)4089

25、365.02.230%30002013.12.162014.1.15山東景和置業(yè)有限公司305002275179642013-G194歷下區(qū)明湖路南側(cè)、苗家巷北側(cè)商業(yè)商務(wù)405037.91.40.435%20002013.12.162014.1.15山東廣嘉置業(yè)有限公司7560100078982013-G195歷城區(qū)華能路以南、華陽路以東居住出讓截止至2054年8月25日252092.81.318%45002013.12.162014.1.15山東茗筑世家置業(yè)有限公司20795.555043422013-G196歷下區(qū)旅游路 北側(cè)居住出讓截止至2054年8月25日60730.80.315%50

26、02013.12.16流拍002013-G197西客站片區(qū)淄博路西側(cè)、威海路北側(cè)商業(yè)商務(wù)40455244.51.845%70002013.12.172014.01.16濟南市市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（集團）總公司3482651040262013-G198西客站片區(qū)臘山河?xùn)|路東側(cè)、威海路北側(cè)商業(yè)商務(wù)40389334.51.845%60002013.12.172014.01.16濟南市市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（集團）總公司2978451040262013-G199高鐵沿線以東、齊魯大道以西、萊蕪路以南商業(yè)商務(wù)40492024.00.835%71002013.12.172014.01.16濟南市市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（集

27、團）總公司3542548037892013-G200高鐵沿線以東，齊魯大道以西、橫支15號路以北商業(yè)商務(wù)40407424.00.835%60002013.12.172014.01.16濟南市市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（集團）總公司2933448037892013-G201西客站片區(qū)青島路南側(cè)、臘山河?xùn)|路西側(cè)商業(yè)商務(wù)401272261.40.742%170002013.12.172014.01.16濟南西城世中置業(yè)有限公司8015242033162013-G202天橋區(qū)清河北路北側(cè)商業(yè)商務(wù)41548.35.02.745%50002013.12.172014.01.16山東北大資源地產(chǎn)有限公司2492040

28、031572013-G203高新區(qū)南胡居委會鳳凰路西側(cè)居住70566103.01.420%70002013.12.172014.01.16濟南德潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3227038030002013-G204高新區(qū)南胡居委會鳳凰路西側(cè)居住70253813.01.420%30002013.12.172014.01.16濟南德潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1447038030012013-G205高新區(qū)南胡居委會鳳凰路西側(cè)居住70156413.01.418%20002013.12.172014.1.16濟南東魯置業(yè)有限公司915039019502013-G206西客站片區(qū)青島路北側(cè)、高鐵西側(cè)地塊A-1居住70

29、1955901.20.630%250002013.12.182014.1.17山東正信投資有限公司12090341251512013-G207西客站片區(qū)青島路北側(cè)、高鐵西側(cè)地塊A-2居住701993781.50.730%270002013.12.182014.1.17山東正信投資有限公司13458045045002013-G208西客站片區(qū)青島路北側(cè)、高鐵西側(cè)地塊A-3居住701632402.51.222%240002013.12.182014.1.17山東正信投資有限公司11753348028802013-G209西客站片區(qū)青島路北側(cè)、高鐵西側(cè)地塊B-1商業(yè)商務(wù)40481453.51.635

30、%70002013.12.182014.1.17山東正信投資有限公司3466448020572013-G210西客站片區(qū)青島路北側(cè)、高鐵西側(cè)地塊B-2商業(yè)商務(wù)40493873.51.435%80002013.12.182014.1.17山東正信投資有限公司3555948020572013-G211天橋區(qū)無影山路西側(cè)、田莊東路北側(cè)商業(yè)商務(wù)4086112.41.438%41282013.12.182014.1.17山東瑞馳置業(yè)有限公司412832019972013-G212歷城區(qū)旅游路南側(cè)、蟠龍山路西側(cè)地塊A居住701833430.80.425%100002013.12.182014.1.17山東

31、魯信龍山置業(yè)有限公司4538016530942013-G213歷城區(qū)旅游路南側(cè)、蟠龍山路西側(cè)地塊B居住701632120.80.425%90002013.12.182014.1.174040016530942013-G214天橋區(qū)官扎營片區(qū)地塊A居住+商服居住70商業(yè)40119013居住3.82商業(yè)0.682.045%290002013.12.192014.1.17濟南世茂天城置業(yè)有限公司，濟南舊城開發(fā)投資集團有限公司135557759167502013-G215天橋區(qū)官扎營片區(qū)地塊C商業(yè)商務(wù)4051900.40.925%6002013.12.192014.1.1726923461296720

32、13-G216天橋區(qū)官扎營片區(qū)地塊D居住70342674.62.023%35002013.12.192014.1.171577530710012013-G217天橋區(qū)官扎營片區(qū)地塊E商業(yè)商務(wù)40115796.92.545%30002013.12.192014.1.171423582017822013-G218天橋區(qū)官扎營片區(qū)地塊F居住70826613.41.223%70002013.12.192014.1.173172725611292013-G219天橋區(qū)官扎營片區(qū)地塊G商業(yè)商務(wù)4087772.81.331%9002013.12.192014.1.17330825113462013-G221

33、火車站北廣場地下一層西地塊商業(yè)40283320.915002013.12.192014.1.17673415826412013-G225歷城區(qū)華山片區(qū)A地塊居住701336932.41.120%140002013.12.192014.1.17中海地產(chǎn)集團有限公司6882534321272013-G226歷城區(qū)華山片區(qū)B地塊居住701753821.60.823%145002013.12.192014.1.177188527326272013-G227歷城區(qū)華山片區(qū)C地塊居住701667872.11.134%185002013.12.192014.1.179202036826272013-G228

34、歷城區(qū)華山片區(qū)D地塊居住，商業(yè)商務(wù)居住70商業(yè)40123644商業(yè)2.2，居住1.271.938%165002013.12.192014.1.178356245130722013-G229鳳鳴路東側(cè)、經(jīng)十路北側(cè)地塊居住70963462.41.135%75002013.12.192014.1.17山東景和置業(yè)有限公司3685525515942014-G001歷下區(qū)龍鼎大道以東居住701727861.20.625%120002014.1.82014.2.13濟南市城市建設(shè)投資有限公司58315.522528132014-G002歷下區(qū)經(jīng)十路以南、轉(zhuǎn)山西路東側(cè)商業(yè)商務(wù)40123506.02.840%

35、35002014.1.82014.2.13山東敦和置業(yè)有限公司16556.889422342014-G003歷下區(qū)旅游路南側(cè)居住6314131.50.32002014.2.152014.3.17山東黃金佳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司614.829029402014-G004高新區(qū)賢文片區(qū)工業(yè)南路以北、穎秀路西側(cè)商業(yè)商務(wù)70595194.42.457%120002014.2.202014.3.21大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司5357060020462014-G005高新區(qū)穎秀北路以東，康虹路以南商業(yè)商務(wù)40210106.22.850%40002014.2.202014.3.211986063015252

36、014-G006高新區(qū)穎秀北路以東，康虹路以南居住，商業(yè)商務(wù)居住70年，商業(yè)商務(wù)40年622213.5（居住2.9，商業(yè)0.6）2.030%100002014.2.202014.3.214853552022292014-G007二環(huán)北路以南、二環(huán)東路西商業(yè)金融4090244.01.835%10002014.2.212014.3.26濟南長箭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司600044316622014-G008北園大街以北、二環(huán)東路以西居住70473394.01.825%65002014.2.212014.3.26山東康融置業(yè)有限公司3124544016502014-G009大學(xué)科技園大學(xué)路南側(cè)、紫薇路以東

37、居住至2076年6月6日313332.00.830%20002014.2.212014.3.26山魯商置業(yè)有限公司846018013502014-G010市中區(qū)二環(huán)南路北側(cè)、舜耕路西側(cè)商業(yè)商務(wù)4014994.43.51.745%18002014.2.212014.3.26山東出版集團有限公司1400062226682014-G011旅游路以北，港源七路以南，劉公河以西、港姓二路以東商業(yè)商務(wù)4054823.32.81.347%40002014.2.252014.3.26濟南四季春天置業(yè)有限公司1768021511522014-G012旅游路以北，港源七路以南，劉公河以西、港姓二路以東商業(yè)4085

38、441.21.20.4535%45002014.2.252179017021252014-G013長清區(qū)大柿子園村D-2地塊居住70512593.830002014.3.15流拍流拍002014-G014長清區(qū)小柿子園村地塊一居住70702453.840002014.3.15流拍流拍002014-G015長清區(qū)玉符街南側(cè)B地塊居住701173512.960002014.3.152014.4.16山東銀豐大融置業(yè)有限公司281641608282014-G016槐蔭區(qū)陽光新路西側(cè)，建新路北側(cè)居住7033665.12.940002014.3.152014.4.16濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司179

39、7735618412014-G017經(jīng)七緯四路斜馬路口商服2450.22.14102014.3.152014.4.16濟南濼非房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30.87341028742014-G018天橋區(qū)二環(huán)北路北側(cè)居住70747224.970002014.3.152014.4.16濟南旺地置業(yè)有限公司337423019222014-G019歷下區(qū)旅游路以南居住6288521.55110002014.3.152014.4.16山東長安建設(shè)物業(yè)開發(fā)有限公司292622021312014-G020歷城區(qū)華龍路南側(cè)、華陽路西側(cè)居住70241414.140002014.3.152014.4.16濟南泉景隆躍置業(yè)

40、有限公司1810550018292014-G021歷城區(qū)烈士山東路東側(cè)居住7019742.94.420002014.3.152014.4.16山東泉世界置業(yè)有限公司81452759382014-G022歷城區(qū)經(jīng)十路以北，鳳鳴路以東，雪山西側(cè)居住708201.80.8520%1002014.3.192014.4.18百替集團有限公司301.3524520422014-G023槐蔭區(qū)經(jīng)一路北側(cè)、緯十二路東側(cè)居住7027950.14.21.825%50002014.3.312014.4.30濟南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2316155219732014-G024槐蔭區(qū)經(jīng)一路北側(cè)、緯十二路東側(cè)居住7022

41、024.43.91.725%35002014.3.312014.4.301695951319742014-G025臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)B區(qū)，溫泉路南側(cè)、竹林路以北、溫泉中路以東、祥和路以西居住703906.681.50.825%1002014.6.132014-G026臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)B區(qū)，濟南溫泉空港置業(yè)有限公司以南、溫泉中路以東居住7048489.382.00.925%15002014.6.132014-G027天橋區(qū)七一路西側(cè)，沃家北側(cè)居住708592.151.750.825%8002014.6.132014-G028槐蔭區(qū)經(jīng)十路北側(cè)，緯九路東側(cè)商業(yè)商務(wù)404835.11.60.835%5002

42、014.6.132014-G029市中區(qū)西八北居二環(huán)南路居住7071622.31.828%10002014.6.132014-G030唐冶西路以東，橫四路以南居住70185750.92.41.120%130002014.6.182014-G031唐冶西路以東，世紀(jì)大道以北商業(yè)商務(wù)40134857.52.41.135%65002014.6.182014-G033歷城區(qū)飛躍大道以南居住70177203.51.620%14002014.6.26 2014年上半年濟南房地產(chǎn)市場報告四、住宅市場1、供應(yīng)市場1）供應(yīng)量整體供應(yīng)同比增加 新增供應(yīng)環(huán)比下降總體來看，2014上半年總供應(yīng)量同比環(huán)比均呈上漲趨勢，

43、整體供應(yīng)35407套，415.26萬，同比分別增加18.3%、28.8%，環(huán)比分別增加4.8%、6.9%，供應(yīng)套數(shù)、面積整體趨于穩(wěn)步增長的態(tài)勢。從新增供應(yīng)來看，2014上半年總體新增供應(yīng)為21873套，239.79萬，套數(shù)同比下降3.7%、面積同比增加5.5%，環(huán)比分別減少11.5%、13.1%；從走勢來看，2014年上半年新增供應(yīng)套數(shù)、面積出現(xiàn)近幾個半年的首次下滑。2014年上半年住宅市場整體供應(yīng)充足，新增供應(yīng)環(huán)比下降，整體市場以庫存為主。2014年全國樓市行情遇冷，行業(yè)進(jìn)入下行調(diào)整期，濟南樓市下行行情基本確立，住房需求在經(jīng)過過去幾年的快速增長中逐步呈現(xiàn)均衡化，開發(fā)商也開始觀察市場變化并放緩

44、拿地和推盤速度。從整體來看，總體供應(yīng)量呈上升趨勢，均維持在140萬以上，市場去化較慢，庫存量逐步增長，新增供應(yīng)面積增加。具體來看，1、2月份受春節(jié)影響，新增供應(yīng)量少，整體供應(yīng)在2月份達(dá)到最低值，為165.76萬。3月份迎來濟南樓市“小陽春”，新增供應(yīng)面積呈爆發(fā)式增長并達(dá)到峰值。經(jīng)過四個月的積累沉淀，整體供應(yīng)在6月份迎來最高值，為224.34萬。從庫存角度來看，2014年上半年市場存量整體呈遞增趨勢，3月份達(dá)到最低值，即143.97萬，環(huán)比降幅為10.7%。受3-6月新增供應(yīng)較多，去化速度慢，庫存逐月遞增。6月庫存達(dá)到最高值，即170.86萬。從新增角度來看， 1-2月份受春節(jié)、市場需求等因素影

45、響新增房源較少外，3-6月份新增房源均比較多，月均為54.61萬，開發(fā)商隨著市場的變化調(diào)整推盤節(jié)奏。新房源不斷入市，存量房源去化速度變慢，庫存占主導(dǎo)的市場格局已基本確定。附件三：2014年上半年推盤次數(shù)較多的住宅項目序號項目名稱推盤次數(shù)平均認(rèn)購率1萬象新天466.3%2鑫苑名家423.5%3金科城331.0%4保利華庭350.6%5恒大翡翠華庭345.0%6外海中央花園348.3%7祥泰新河灣350.3%8中海天悅府356.3%9中海國際社區(qū)347.3%10萬科城330.0%2）供應(yīng)區(qū)域東、西部表現(xiàn)突出 其他區(qū)域較為均衡2014年上半年，高新唐冶和西客站板塊表現(xiàn)最為突出，新增供應(yīng)量占據(jù)濟南住宅

46、市場新增供應(yīng)的半壁江山，二者新增房源共13901套、面積148.77萬，分別占整體新增供應(yīng)的30.1%、32.0%，其余板塊除城南、城北、奧體板塊供應(yīng)較為突出外，其他板塊供應(yīng)較少，均不足10萬。具體來看，西客站取代高新唐冶板塊成為2014年上半年住宅市場熱度最高的區(qū)域，新增供應(yīng)量為7020套，面積76.68萬。隨著政府的規(guī)劃引導(dǎo)、輕軌建設(shè)落地以及西客站的建成通車，西部板塊吸引力大大增強，加上價格、未來升值潛力和開發(fā)商實力等因素，整體呈現(xiàn)供需兩旺的局面，天朗蔚藍(lán)城等眾多項目的低價入市及原有項目的相應(yīng)加推，使得該板塊新增供應(yīng)量遠(yuǎn)超其他板塊；其次是高新板塊，新增供應(yīng)6881套，72.09萬，萬象新天

47、、保利華庭等項目頻頻加推，中海、祥泰等項目的入市，使得該板塊新增供應(yīng)同樣遠(yuǎn)高于其他板塊。城南板塊在綠地新都會塞納公館開盤入市和中海國際社區(qū)大力加推的帶動下，新增供應(yīng)量位居第三；奧體板塊海爾綠城全運村、黃金99御園等項目的大量加推，使得區(qū)域新增供應(yīng)處于高位；城北、傳統(tǒng)西部、遠(yuǎn)郊、城央板塊供應(yīng)量較少，與排名前四的板塊相比差距明顯。2、市場成交1）成交量成交量同比環(huán)比均有下降 成交走勢首次出現(xiàn)下滑整體來看，2014年上半年住宅市場共成交20194套，228.15萬，環(huán)比分別下降24.2%、24.6%，同比分別下降21.9%和17.9%。自2012年以來，濟南住宅市場成交套數(shù)、成交面積均有質(zhì)的飛躍，市

48、場形勢一片大好，2014年上半年市場開始下行，整體水平明顯低于去年同期水平。具體來看，濟南市場2012年開始回暖，2013年全年市場熱度逐步提升，無論是新增供應(yīng)量還是去化量都尤為突出。2014年年初，受房地產(chǎn)受年初政策影響，公積金貸款難度加大，只能在封頂后做準(zhǔn)入政策，各銀行貸款普遍取消優(yōu)惠，國內(nèi)其他各城市房地產(chǎn)市場波動以及媒體輿論的導(dǎo)向使得濟南本地客戶普遍處于觀望狀態(tài)，市民買房熱情減退，觀望情緒持續(xù)蔓延，使得開發(fā)商紛紛放緩?fù)票P節(jié)奏，同時采取各種優(yōu)惠措施，以價換量來推動市場成交。從上半年成交情況來看，除1、2月份受春節(jié)假期影響成交較低外，市場成交走勢較為平穩(wěn)。市場成交峰值出現(xiàn)在3月，成交量為50

49、.71萬，4月、5月、6月成交相對均衡，平均成交量為41.97萬。從存銷比走勢來看，2014年上半年濟南住宅市場存銷比總體走勢變化不大，存銷比從年初的3.92增至6月份的4.07。存銷比的增加反映出整體市場運行軌道趨于艱難，產(chǎn)品積壓現(xiàn)象逐漸明顯，市場去庫存壓力增強。2）成交板塊西客站、高新唐冶并駕齊驅(qū) 城南、奧體不分上下總體來看，2014年上半年延續(xù)13年市場成交東、西較熱的局面，高新唐冶、西客站仍然是市場熱度最高的區(qū)域，城南、奧體不分上下，四者成交總量占市場總成交量的80.2%。從區(qū)域板塊成交量來看，高新唐冶板塊以絕對優(yōu)勢領(lǐng)跑市場，共成交6615套，70.59萬，分別占總體成交的32.8%、30.9%。區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，整體供應(yīng)充足；在售樓盤多數(shù)為剛需樓盤，在剛性需求支撐市場的大環(huán)境下不斷發(fā)力引領(lǐng)區(qū)域成交熱潮；萬象新天、保利華庭等項目的大量加推與中海天悅府、祥泰城、萬科新里程等的強勢入市，三者綜合，使得該板塊依舊是濟南市場上受關(guān)注度最高的區(qū)域。其次是西客站板塊，共成交504