物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義-物業(yè)財(cái)務(wù)管理

1、第五章 物業(yè)財(cái)務(wù)管理編制：笨笨編制：笨笨【教學(xué)目的要求】了解財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理體制，理解資金的籌措與使用、財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的管理制度、財(cái)務(wù)核算方法，掌握物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成。物業(yè)管理物業(yè)管理資金來源資金來源 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及測構(gòu)成及測算算 教學(xué)內(nèi)容教學(xué)內(nèi)容 物業(yè)管理資金物業(yè)管理資金的籌措與使用的籌措與使用財(cái)務(wù)管理機(jī)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管構(gòu)設(shè)置與管理制度理制度第一節(jié) 物業(yè)管理資金來源物業(yè)專項(xiàng)維修資金物業(yè)服務(wù)收費(fèi)經(jīng)營性收入特約服務(wù)收入公眾代辦性服務(wù)收入一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第54條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的

2、業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的涵義物業(yè)維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的專項(xiàng)資金。按照有關(guān)規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金。專項(xiàng)維修資金是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的“養(yǎng)老金”。由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，因使用時(shí)數(shù)額較大，需提前籌備的一筆基金。（二）物業(yè)專項(xiàng)維修基金的建立1繳交范圍（哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納）三類物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。第一類:住宅物業(yè)的業(yè)主第二類:住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主第三類:與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主2商品住房

3、維修資金的收取住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，自2008年2月1日起施行。 第二章交存中第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。3公有住房售后的維修資金收取住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第八條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面

4、積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。（三）物業(yè)維修資金的使用與管理1物業(yè)維修資金的權(quán)屬和用途權(quán)屬：住房專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。用途：專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2物業(yè)維修資金管理使用的原則（1）堅(jiān)持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。嚴(yán)禁挪作他用。專項(xiàng)維修資金要按照下列規(guī)定使用：住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。住宅共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主

5、按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；按規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修資金的，在物業(yè)維修資金中列支；住宅的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。（2）專戶存儲(chǔ)、監(jiān)督使用的原則。在業(yè)主委員會(huì)未成立之前，可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理，監(jiān)督使用。業(yè)主委員會(huì)成立之后，房屋維修資金由業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)使用，?？顚Ｓ?，按幢立賬，按戶核算，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要定期公布物業(yè)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（3）預(yù)算報(bào)批、計(jì)劃使用的原則。物業(yè)維修資金的使用，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)要全面安排、計(jì)劃使用，并為業(yè)主精打細(xì)算。當(dāng)維修基金不夠使用時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定按所擁有的住宅建筑面

6、積比例向業(yè)主續(xù)籌。（4）保值增值，滾存使用的原則。在保證安全的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生增值效益。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定，由維修資金產(chǎn)生的利息凈收入，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作維修資金，增加維修資金專戶存儲(chǔ)，滾存使用和管理，但需經(jīng)業(yè)主大會(huì)認(rèn)可。（5）嚴(yán)格監(jiān)管，有效使用的原則。當(dāng)前，物業(yè)維修資金管理，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，房地產(chǎn)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)維修基金管理不善，違規(guī)挪用時(shí)有發(fā)生，還有的只強(qiáng)調(diào)保值增值，維修基金得不到有效利用，違背了設(shè)立這份“養(yǎng)老金”的定義。3挪用專項(xiàng)維修資金的處罰挪用專項(xiàng)維修資金有四種情況：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用。由于物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬單位，業(yè)主委員會(huì)未成立之前，開發(fā)

7、商籌集管理使用維修資金，因而可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體；二是房地產(chǎn)行政主管部門挪用。有些地方規(guī)定在業(yè)主大會(huì)成立以前，專項(xiàng)維修資金由房地產(chǎn)行政主管部門代管，因此，地方房地產(chǎn)行政主管部門可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體；三是物業(yè)管理企業(yè)挪用。物業(yè)管理企業(yè)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)三是物業(yè)管理企業(yè)挪用。物業(yè)管理企業(yè)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際使用專項(xiàng)維修資金，因此，物業(yè)管域內(nèi)的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際使用專項(xiàng)維修資金，因此，物業(yè)管理企業(yè)可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體；理企業(yè)可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體；四是個(gè)別業(yè)主挪用。維修資金歸業(yè)主所有，這種所有是共同四是個(gè)別業(yè)主挪用。維修資金歸業(yè)主所有，這種所有

8、是共同所有而不是個(gè)別業(yè)主所有，但在實(shí)踐中總是由具體的業(yè)主負(fù)所有而不是個(gè)別業(yè)主所有，但在實(shí)踐中總是由具體的業(yè)主負(fù)責(zé)管理維修資金，因此個(gè)別業(yè)主也可能成為挪用專項(xiàng)維修基責(zé)管理維修資金，因此個(gè)別業(yè)主也可能成為挪用專項(xiàng)維修基金的主體。金的主體。按照物業(yè)管理?xiàng)l例第六十三條的規(guī)定，無論是哪一方挪用了專項(xiàng)維修資金，都要給予處罰。發(fā)生挪用行為以后，行政機(jī)關(guān)首先有責(zé)任追回被挪用的資金，然后再給予違法行為人行政處罰。具體的處罰措施包括警告，沒收違法所得，即沒收通過挪用專項(xiàng)維修資金所得的收益。行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)情況決定給予挪用資金2倍以下的罰款。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的行為，物業(yè)管理?xiàng)l例專門規(guī)定了一項(xiàng)處罰，即

9、情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的刑事責(zé)任。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義國家發(fā)改委和建設(shè)部在2004年1月1日實(shí)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用，即通常所指的公共性服務(wù)費(fèi)。業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，具體的服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由交易雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)

10、情況進(jìn)行公示。（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則和價(jià)格形式1物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理性：體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、程序等應(yīng)當(dāng)公開，不能暗箱操作；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按質(zhì)論價(jià)，質(zhì)價(jià)相符，既不能只收費(fèi)不服務(wù)，也不能多收費(fèi)少服務(wù)。2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格形式從目前國家和地方的有關(guān)規(guī)定來看，對(duì)不同物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，實(shí)行的是不同的價(jià)格形式：（1）政府指導(dǎo)價(jià)對(duì)涉及老百姓日常生活的普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，國家予以適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其

11、浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（2）市場調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的約定形式根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。1包干制由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制的核心物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的固定計(jì)費(fèi)包干使用，自負(fù)盈虧。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制

12、的企業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 2酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成，包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。（1）代管：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。（2）定期公布：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于1次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。（3）有權(quán)審計(jì)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式時(shí)，

13、物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，提供物業(yè)服務(wù)和支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的主要義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)合同的必備內(nèi)容之一，1物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的對(duì)象物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納有三種不同情況：第一種是由業(yè)主繳納；第二種是由使用人繳納；第三種是由建設(shè)單位繳納。 2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取依據(jù)和辦法收取依據(jù)：國家發(fā)改委和建設(shè)部2004年1月1日起實(shí)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。物業(yè)服務(wù)

14、費(fèi)的收取是物業(yè)管理企業(yè)有償服務(wù)、按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的重要體現(xiàn)。確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的原則，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，取于物業(yè)用于物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)測算科學(xué)合理，收取穩(wěn)定，真正成為物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)費(fèi)最主要最管的理不穩(wěn)定的來源。收取辦法：一是每戶交納多少元，二是可以用每月每平方米建筑面積多少元表示。（五）逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律責(zé)任物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：即業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這一違法行為有雙重性質(zhì)。首先，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，業(yè)主享受了服務(wù)而不繳納服務(wù)費(fèi)，是一

15、種違約行為；其次，對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主而言，這種“搭便車”的行為，實(shí)際上侵害了按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主的權(quán)益，是對(duì)業(yè)主共同利益的侵犯。業(yè)主大會(huì)可以在業(yè)主公約中對(duì)這類行為約定相應(yīng)的處理辦法。三、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得利益利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意。經(jīng)營所得收益屬于業(yè)主。所得收益的使用有兩個(gè)方面：1利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營收益的使用應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住房專項(xiàng)維修資金。主要理由有兩點(diǎn)：一是收益來源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù)；二是住房專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，

16、一旦急需時(shí)所需數(shù)量較大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得補(bǔ)充住房專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金。2業(yè)主大會(huì)決定使用。為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。四、特約服務(wù)費(fèi)必要性：（1）隨著生活水平的不斷提高，在公共服務(wù)以外人們的許多特殊要求需要得到滿足。（2）補(bǔ)充收入不足。企業(yè)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍、增加業(yè)務(wù)項(xiàng)目、提高經(jīng)濟(jì)效益。還可以增強(qiáng)企業(yè)的親和力和業(yè)主的認(rèn)同感。注意點(diǎn)：（1）特約服務(wù)事項(xiàng)由特定的業(yè)主和管理企業(yè)進(jìn)行約定。特殊服務(wù)項(xiàng)目，在前期物業(yè)合同和物業(yè)服務(wù)合同中是沒有約定的，需在物業(yè)服務(wù)合同之外另行訂立一個(gè)合同。該合同與物業(yè)服務(wù)合同在主體、內(nèi)容等方面并不一

17、致，不能混為一談。（2）特約服務(wù)是一種有償服務(wù)，“誰受益，誰付錢” 。服務(wù)報(bào)酬的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等由當(dāng)事人自主約定。（3）特約服務(wù)屬于派生服務(wù)的范疇，提供特約服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)，業(yè)主不能強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)提供。五、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)公眾代辦性服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主（或使用人）提供代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等代辦性服務(wù)收取的費(fèi)用。按照物業(yè)管理?xiàng)l例和其他的有關(guān)規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。這里的最終用戶，是指水、電、氣、熱、通訊、有線電視的最終使用人。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，

18、不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托，這些單位無權(quán)強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及測算一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成（包干制下）物業(yè)服務(wù)成本法定稅費(fèi)企業(yè)利潤物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任

19、保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算（包干制）X物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元（月m2）Xi各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元（月m2）i分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資金籌措與使用一、資金籌措的概念和目的資金籌措：指為建立物業(yè)管理企業(yè)及滿足企業(yè)正常經(jīng)營管理活動(dòng)對(duì)資金的需要，通過各種形式和渠道集中籌集的資金。包括內(nèi)部資金和從外部借入資金?；I措資金的目的主要有兩個(gè)：一是為組建物業(yè)管理企業(yè)或擴(kuò)大公司規(guī)模而籌集所需資本金和長期資金；二是為經(jīng)營管理

20、過程中的資金短缺而籌集短期資金。資金籌措的方式有多種多樣，不同的籌資方式，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)意味著不同的資金成本。此外，不同籌資方式有不同的限制性條件及操作程序。二、物業(yè)管理企業(yè)的資金籌措渠道（一）自籌資金（組建公司的基本籌資方式）自籌資金是物業(yè)管理企業(yè)由其創(chuàng)辦人自己籌集資金組建物業(yè)管理企業(yè)或擴(kuò)大公司規(guī)模。投資者從過去的經(jīng)營收益或其他方面的資金來源中籌集并投入公司，用于公司的組建和啟動(dòng)，自籌資金通常構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)資本金（凈資產(chǎn)）或所有者權(quán)益。（二）物業(yè)管理收費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)按收費(fèi)管理規(guī)定，根據(jù)自己所提供的服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)、檔次、內(nèi)容和質(zhì)量等向物業(yè)服務(wù)對(duì)象收取的費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入就來自

21、物業(yè)管理費(fèi)，它是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和用戶收取的，也是物業(yè)管理企業(yè)長期穩(wěn)定的收入，其營業(yè)收入主要包括物業(yè)管理收入和物業(yè)經(jīng)營收入。物業(yè)管理收入主要包括日常綜合管理費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。（三）建立專項(xiàng)維修基金（四）開發(fā)商給予一定的資金支持1.啟動(dòng)資金。啟動(dòng)資金又叫“開發(fā)費(fèi)”，它有兩種含義：一是指物業(yè)管理企業(yè)在政府工商管理部門注冊(cè)時(shí)所必須投入資金，一般應(yīng)具有50萬元以上的注冊(cè)資金（三級(jí)資質(zhì)）；二是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理投標(biāo)成功后，接管物業(yè)從事前期介入工作所需要的用于設(shè)備、設(shè)施、工具、辦公用品、人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、工資獎(jiǎng)金、服飾以及前期介入活動(dòng)中的管理費(fèi)用等。這部分資金按有關(guān)規(guī)定由開發(fā)商提供，用于物業(yè)管理的啟動(dòng)

22、資金。這后一種資金是物業(yè)管理資金來源的重要組成部分。物業(yè)管理啟動(dòng)資金的收取比例，目前國家尚無明文規(guī)定。新建物業(yè)一般由開發(fā)商按建筑安裝綜合造價(jià)的2%撥給物業(yè)管理企業(yè)作為啟動(dòng)資金。有些新建住宅小區(qū)，由開發(fā)商按建筑安裝總造價(jià)的1撥款，作為物業(yè)管理的啟動(dòng)資金。2.質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，提供的一筆用于交房后一定期間被管理的物業(yè)的報(bào)修經(jīng)費(fèi)，其使用的范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設(shè)施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修等工料費(fèi)。質(zhì)量保證金的繳納有多種方法，它可以留在開發(fā)商處，由物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主保修，組織返修施工后實(shí)報(bào)實(shí)銷；也可以由開發(fā)商一次性

23、繳納給物業(yè)管理企業(yè)，保修期滿后結(jié)算，多退少補(bǔ)，或可采取包干辦法一步到位，盈虧由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)。具體運(yùn)用哪種方法，物業(yè)管理企業(yè)可視情況與開發(fā)商協(xié)商決定。（五）政府多方面的支持地方政府的政策性支持是物業(yè)管理企業(yè)有效籌措資金的重要保障。政府的具體做法主要有以下幾個(gè)方面：1.制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)收費(fèi)管理。2.對(duì)“房改房”，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新等費(fèi)用，可減輕購房人的負(fù)擔(dān)。3.在金融稅收方面提供一定的優(yōu)惠政策。4.撥出一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)，用于小區(qū)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理，以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。5.舊小區(qū)在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)，適當(dāng)新建一些商業(yè)用

24、房，以成本價(jià)或較低的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購物、家政服務(wù)等經(jīng)營性收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。（六）銀行借款銀行借款是物業(yè)管理企業(yè)向商業(yè)銀行貸款取得資金的一種籌資渠道。實(shí)際上除了商業(yè)銀行外，物業(yè)管理企業(yè)還可向保險(xiǎn)公司、租賃公司、信托投資公司等其他金融機(jī)構(gòu)貸款，但商業(yè)銀行貸款是其取得貸款資金的主要渠道。銀行借款資金具有使用時(shí)間長、數(shù)量大等特點(diǎn)，主要用于物業(yè)管理企業(yè)的小額固定資產(chǎn)投資和永久性流動(dòng)資金的占用。（七）橫向聯(lián)合橫向聯(lián)合是指物業(yè)管理企業(yè)利用其他企業(yè)閑置或者富余的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)等資源，進(jìn)行企業(yè)間的聯(lián)營、入股、租賃、承包等資產(chǎn)重組，以達(dá)到融物或融資，實(shí)現(xiàn)資源最佳配置的目的

25、。目前，一些大型的物業(yè)管理企業(yè)擁有大型的設(shè)備而業(yè)務(wù)量不足，導(dǎo)致資源浪費(fèi)，而一些小型的物業(yè)管理企業(yè)因資金不足購買不起這樣的設(shè)備，如高層樓宇的清洗設(shè)備、維修設(shè)備、下水管道維修設(shè)備等。它們之間可以通過租賃方式實(shí)現(xiàn)橫向的資源共享，有些物業(yè)管理企業(yè)還開展了融資業(yè)務(wù)。特別是隨著市場競爭的加劇，一些實(shí)力雄厚的大型物業(yè)管理企業(yè)兼并、收購那些小型的物業(yè)管理企業(yè)或其他企業(yè)，或者組建控股型的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，這已成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢。（八）發(fā)行股票股票籌資可以作為一種長期的籌資方式，股份有限公司發(fā)行的股票不存在固定到期日不用還本，只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售，可以形成穩(wěn)定而長期占用的資本，但籌資成本較高，投資者

26、期望的投資報(bào)酬率也高。（九）發(fā)行債券發(fā)行股票債券籌集資金的限定條件比較多，審批也極為嚴(yán)格，特別是物業(yè)管理企業(yè)能從這個(gè)渠道取得資金的可能性較小。這也是負(fù)債性籌資，有固定到期日，到期還本付息。目前我國的物業(yè)管理企業(yè)的資金籌措渠道還主要是以銀行貸款為主，表明企業(yè)對(duì)銀行的高度依賴，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在拓寬籌資渠道、改善現(xiàn)有的資金構(gòu)成方面進(jìn)行更多的改革與創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)還可以利用企業(yè)閑置的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)資源進(jìn)行資產(chǎn)重組，發(fā)展企業(yè)。三、物業(yè)管理資金的使用（一）物業(yè)管理周期與資金使用量任何一項(xiàng)物業(yè)都要經(jīng)歷由新到舊，到最后更新這樣的生命周期。因此，物業(yè)的管理也是有周期性的。物業(yè)管理企業(yè)要分析所承接的物

27、業(yè)是處于哪個(gè)生命周期的物業(yè)，采取不同的管理方法和策略，安排不同的資金使用量，靈活調(diào)劑使用資金，使資金達(dá)到最佳的使用效果。一般來說，如果物業(yè)管理企業(yè)承接的是一項(xiàng)新建的物業(yè)，該物業(yè)管理的重點(diǎn)就是日常養(yǎng)護(hù)，因此所需投入和墊付的資金便大大減少。隨著該物業(yè)步入成熟期的“中年”，其內(nèi)外部的一些零部件就會(huì)開始出現(xiàn)不能正常運(yùn)作的狀況，這時(shí)該物業(yè)的管理重點(diǎn)就在于檢修，物業(yè)管理所需的資金也開始增加，隨著該物業(yè)步入“老年”期間，其內(nèi)外部的零部件就開始輪番不能使用，需大修或更新，這一時(shí)期物業(yè)管理的重點(diǎn)是大修和更新，這時(shí)需要墊付的物業(yè)管理資金量達(dá)到最大化。由此可見，隨著物業(yè)生命周期的變化，物業(yè)管理的周期也隨之變化，管理

28、資金的使用也必然隨之變化。（二）物業(yè)管理周期與管理資金的使用控制由于各種不同性質(zhì)的物業(yè)的生命周期各不相同，物業(yè)管理的重點(diǎn)不同，導(dǎo)致在物業(yè)管理過程中資金的使用量、使用重點(diǎn)和使用方式等都是不同的。物業(yè)管理企業(yè)就必須針對(duì)不同的物業(yè)生命周期，制定出不同的管理資金的使用預(yù)算，匯總后得出每年、每月所需要的全部管理資金，對(duì)暫時(shí)不用的多余資金，物業(yè)管理企業(yè)可以用于無風(fēng)險(xiǎn)的投資。通過對(duì)資金的靈活調(diào)劑使用，實(shí)現(xiàn)最佳的資金使用效果。（三）資金使用的控制與管理1.確定資金使用的重點(diǎn)。對(duì)所有管理服務(wù)開支進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算和預(yù)測，確定所管物業(yè)是處于哪個(gè)生命周期上，從而決定物業(yè)管理資金的使用重點(diǎn)，為制定預(yù)算方案和使用計(jì)劃做好準(zhǔn)

29、備。2.制定預(yù)算方案。制定預(yù)算方案就是對(duì)管理服務(wù)的所有費(fèi)用開支進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算預(yù)測，對(duì)管理服務(wù)中的各項(xiàng)費(fèi)用支出和資源消耗規(guī)定數(shù)量界限。3.制定使用計(jì)劃。由于物業(yè)管理企業(yè)接管的物業(yè)類型繁多，再加上它們處于不同的生命周期，從而使各物業(yè)的管理資金使用的重點(diǎn)不同，資金的需求量也不同，因此，就有必要在預(yù)算的基礎(chǔ)上，制定出接管的各物業(yè)每月甚至每周的資金使用計(jì)劃，在財(cái)務(wù)上做出合理的安排。4.設(shè)立專用賬戶。要想加強(qiáng)資金使用的控制，就要設(shè)立各種資金使用的專用賬戶，及時(shí)提供物業(yè)管理資金使用的信息，使物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員全面掌握資金使用方向。四、物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制（一）物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原則1.執(zhí)行財(cái)務(wù)制

30、度，做好財(cái)務(wù)計(jì)劃，良性使用資金。2.開展多種經(jīng)營，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，以業(yè)養(yǎng)業(yè)。在多種經(jīng)營、提高管理服務(wù)效率、規(guī)模經(jīng)營等方面廣開財(cái)源，實(shí)現(xiàn)“管理、經(jīng)營、服務(wù)”三統(tǒng)一。3.維修基金專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、監(jiān)督使用。4.統(tǒng)籌安排、合法經(jīng)營、良性循環(huán)。（二）物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用管理物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。1營業(yè)成本：指企業(yè)在從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用。（1）直接人工費(fèi)：指支付給企業(yè)直接從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和職工福利費(fèi)等。（2）直接材料費(fèi)：指企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中直接消耗的各材料、輔助材料、

31、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。（3）間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞保費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗攤銷及其他費(fèi)用等。2費(fèi)用：指物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。發(fā)生時(shí)應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。（1）管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如公司經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。物業(yè)管理企業(yè)也可不設(shè)銷售費(fèi)用。3.物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用控制物業(yè)管理企業(yè)

32、費(fèi)用控制指物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)營過程中根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)劃和預(yù)算，控制費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生，采取措施保證費(fèi)用計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算的順利執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)的費(fèi)用控制是提高經(jīng)濟(jì)效益的要求。（三）企業(yè)利潤的形成物業(yè)管理企業(yè)的利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額和補(bǔ)貼收入四部分。第四節(jié) 財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度一、財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置：職能部門財(cái)務(wù)部每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)根據(jù)具體情況來設(shè)置財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，配備財(cái)務(wù)管理人員，其基本崗位要根據(jù)工作內(nèi)容的多少來決定?？偨?jīng)理總經(jīng)理財(cái)務(wù)部（部門經(jīng)理）財(cái)務(wù)部（部門經(jīng)理）主主管管會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)現(xiàn)現(xiàn)金金出出納納統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)員員收收費(fèi)費(fèi)員員財(cái)務(wù)部工作人員的崗位職責(zé)因事設(shè)崗，因崗定職，因職定責(zé)。

33、制定各崗位責(zé)任制：1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理的崗位職責(zé)2.主管會(huì)計(jì)的崗位職責(zé) 3.出納員的崗位職責(zé)4.統(tǒng)計(jì)員的崗位職責(zé) 5.收費(fèi)員的崗位職責(zé)財(cái)務(wù)部經(jīng)理的崗位職責(zé)1）向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部的管理工作。2）組織財(cái)務(wù)部門的政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。3）負(fù)責(zé)組織全企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算工作，掌握好資金的籌集、使用、耗費(fèi)，收入和分配，保證整個(gè)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行。4）按時(shí)審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并做出分析報(bào)告。5）檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的收繳和管理，保證公司資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。6）合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn)，為公司創(chuàng)造更多的利潤。7）審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)。8）組織擬訂物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案。

34、9）熟悉各種工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)管理制度，運(yùn)用法律、政策手段保護(hù)企業(yè)的合法效益。10）根據(jù)本公司的特點(diǎn)和實(shí)際情況，制定財(cái)務(wù)管理的細(xì)則。主管會(huì)計(jì)的崗位職責(zé)1）按照會(huì)計(jì)規(guī)范及時(shí)編制收、付款和轉(zhuǎn)賬憑證，負(fù)責(zé)總賬、明細(xì)賬的登記工作。2）按時(shí)編制月度、季度、年度會(huì)計(jì)報(bào)表。3）建立各種收付款輔助臺(tái)賬，并應(yīng)與有關(guān)科目余額相符。4）及時(shí)清理債權(quán)債務(wù)，將債務(wù)壓縮到最低限度。5）核算庫存材料，認(rèn)真核對(duì)庫存的收支情況，并按要求抽查核實(shí)實(shí)物。做好固定資產(chǎn)管理工作，及時(shí)建立固定資產(chǎn)卡片，按時(shí)計(jì)提折舊。6）保管好未用、已用的發(fā)票、收據(jù)、有價(jià)票據(jù)，定期檢查各部門、各收款點(diǎn)的在用票據(jù)，妥善保管好會(huì)計(jì)賬冊(cè)、憑證等資料。7）檢查、審

35、核各經(jīng)營部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目。出納員的崗位職責(zé)1）負(fù)責(zé)現(xiàn)金和銀行存款的收付工作，對(duì)于當(dāng)天收入的現(xiàn)金和轉(zhuǎn)賬票據(jù)要及時(shí)送存銀行，不積壓并做到數(shù)字準(zhǔn)確、不出差錯(cuò)。2）每天登記好現(xiàn)金和銀行存款日記賬，做到賬面整潔、字跡清楚，要日清日結(jié)，每月核對(duì)好銀行賬單，并做出未達(dá)賬的調(diào)整表，與總分類賬相符。3）及時(shí)向部門經(jīng)理報(bào)告銀行存款余額，銀行存款不得出現(xiàn)赤字。4）嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理制度和銀行支票使用規(guī)定，庫存現(xiàn)金按規(guī)定限額執(zhí)行，不得挪用庫存現(xiàn)金，不得以白條單據(jù)抵庫。5）嚴(yán)格執(zhí)行外匯管理制度，如有外幣收入，不得私自套換。6）對(duì)辦理報(bào)銷的單據(jù)，須檢查審核手續(xù)是否完備，有否違反企業(yè)的規(guī)定，凡手續(xù)不完備的，一律拒絕付

36、款。7）及時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬，現(xiàn)金支票，并交會(huì)計(jì)做賬。統(tǒng)計(jì)員崗位職責(zé)1）對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守企業(yè)所制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則，做好本職工作。2）及時(shí)統(tǒng)計(jì)，存貯各種交收費(fèi)資料。3）維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所存的資料，對(duì)于變動(dòng)的資料，要隨變隨改，以免出現(xiàn)差錯(cuò)。4）完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。收費(fèi)員崗位職責(zé)1）對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守企業(yè)制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則，做好本職工作。2）負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳，在收費(fèi)時(shí)要準(zhǔn)確打印各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目，正確填寫發(fā)票，及時(shí)、快捷收妥業(yè)主應(yīng)付的費(fèi)用。做到快、準(zhǔn)、不錯(cuò)收、漏收，對(duì)各種鈔票必 須認(rèn)真驗(yàn)明真?zhèn)巍?）了解物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用的構(gòu)成，以便回答業(yè)主的疑問。同時(shí)掌握業(yè)主的繳

37、費(fèi)情況，做好追收工作。4）每天收入的現(xiàn)款、票據(jù)必須與收款單核對(duì)相符，認(rèn)真登記好收款臺(tái)賬，本日下班前，要將當(dāng)日款報(bào)表匯總，與款項(xiàng)相符后，及時(shí)交財(cái)務(wù)部出納員。5）備用周轉(zhuǎn)金必須天天核對(duì)，不得以白條抵庫，一切現(xiàn)金收入不準(zhǔn)坐支，不得將收入的現(xiàn)金借給任何部門和任何人。二、物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度支票支付制度 備用金制度銀行往來賬目管理存款與資金保管制度報(bào)價(jià)方式與程序管理正式發(fā)票管理庫存管理固定資產(chǎn)管理制度 支票支付制度物業(yè)管理企業(yè)總的支出原則應(yīng)當(dāng)是支票支付。但為了簡化交易程序，可以同時(shí)規(guī)定：xxx元以下的支出可從備用金中支出；超出xxx元，但低于xxx元的支出若要從備用金中支付，需由部門經(jīng)理批準(zhǔn)；xx

38、x元以上則由總經(jīng)理批準(zhǔn)等。支票支付的具體制度按銀行規(guī)定執(zhí)行，如：1）除了從備用金中支付的不記名支票和由現(xiàn)金支付的工資單支票外，所有發(fā)出的支票均需注明“僅至收款人賬戶”，不得背書。2）尚未使用的支票在工作時(shí)間需放入保險(xiǎn)柜內(nèi)，保險(xiǎn)柜的鑰匙應(yīng)委托兩名職員分別保管。3）支付支票需有支付憑單證明。4）所有失效的支票需注明“作廢”字樣，并存檔。備用金制度企業(yè)運(yùn)作過程中發(fā)生的低于xxx元的支出，可從備用金中支出。備用金的審批程序如下：1）只有用鋼筆書寫和打印出來的備用金憑證才能支付，而且憑證的后面要附上發(fā)票證明。2）必須在其所賦予的財(cái)務(wù)權(quán)限范圍內(nèi)，授權(quán)批準(zhǔn)備用金。3）資金保管者有責(zé)任在24h內(nèi)妥善保管該資金

39、。4）在支付備用金時(shí)，所有憑證和證明文件應(yīng)蓋上“已付”印章，以證明此款已付。銀行往來賬目管理1批準(zhǔn)開設(shè)銀行往來賬與企業(yè)開戶銀行往來賬有關(guān)的支票、匯票、本票、定貨單以及其他所有的可轉(zhuǎn)讓票據(jù)之出具、制造、核收和簽名的權(quán)限如下：1）部門經(jīng)理或副總經(jīng)理 xxx元以下2）總經(jīng)理或董事總經(jīng)理 無限額2定期存款定期存款應(yīng)存入開戶銀行或存入提供最優(yōu)厚利率的金融機(jī)構(gòu)，并需由總經(jīng)理批準(zhǔn)。存款與資金保管制度1存款程序1）每天的收入必須及時(shí)存入銀行。2）必須備有各種形式的存款單：如現(xiàn)金、匯票；支票等。3）必須確保由銀行送回的存款單上有銀行出納員的核實(shí)蓋章，以及銀行所打印的數(shù)值與存款賬戶之?dāng)?shù)值相符。2.資金保管1）未存

40、入銀行的收入必須加以上鎖。2）與其他資金，如未領(lǐng)的工資、小額現(xiàn)金等合理分開。3）每日下班前必須將所有現(xiàn)金放到公司保險(xiǎn)柜內(nèi)（保險(xiǎn)柜內(nèi)現(xiàn)金控制在xxx元以下）。4）收入不準(zhǔn)用于任何費(fèi)用支付，不得坐支現(xiàn)金。5）公司應(yīng)為接受和保管現(xiàn)金的員工購買職員忠誠保險(xiǎn)。報(bào)價(jià)方式與程序管理1報(bào)價(jià)方式 1）口頭報(bào)價(jià)用于xxx元或低于xxx元的商品及服務(wù)。 2）書面報(bào)價(jià)用于高于xxx，但低于xxx元的商品及服務(wù)。 3）邀請(qǐng)投標(biāo)報(bào)價(jià)用于總經(jīng)理同意的，高于xxx元，但低于xxx的商品及服務(wù)。 4）公開投標(biāo)報(bào)價(jià)用于高于XXX元的商品及服務(wù)。 2程序管理 在獲取報(bào)價(jià)時(shí)，必須遵照下列程序： 1）除非萬不得以（如特別代理商經(jīng)銷的專

41、賣品），均須有三組報(bào)價(jià)。 2）對(duì)于文具、辦公用品、備件、操作材料等，需要及時(shí)增補(bǔ)的商品，必須取得供應(yīng)商的報(bào)價(jià)，并購買最具競爭力的商品。 3）訂貨或要求服務(wù)時(shí)，除了從備用金中支出的內(nèi)容外，其他均須有預(yù)先編號(hào)的“購貨訂單”或“工作通知單”。 4）所有“購貨訂單”和“工作通知單”必須由核準(zhǔn)人和財(cái)務(wù)主管簽名。 5）“購貨訂單”和“工作通知單”的會(huì)計(jì)憑證須寫明正確的付款 6）被指定接受交貨、取貨時(shí)，須有“購貨訂單”副本。接受交貨時(shí)，必須核實(shí)此“購貨訂單”是否已經(jīng)批準(zhǔn)。 7）接受購貨數(shù)量，應(yīng)根據(jù)需要由持有“購貨訂單”、“提貨單”或供應(yīng)廠商“發(fā)貨單”的接受交貨人員負(fù)責(zé)。 8）如果對(duì)方提供滿意服務(wù)，需在供應(yīng)廠商“工作報(bào)告”或“工作通知單”的副本中注明。 9）收到供應(yīng)商的賬單后，須經(jīng)常與銀行貸方記錄核對(duì)，記入貸方。 10）收到的債權(quán)人發(fā)票，須直接送到財(cái)務(wù)部，以便準(zhǔn)備支付憑證。正式發(fā)票管理 1）所有正式發(fā)票必須按順序編號(hào)。 2）所