站前商業(yè)廣場定位報告—蚌埠南站報告

1、1高鐵加速度高鐵加速度 珠城新樂章珠城新樂章高鐵蚌埠南站廣場南北樓商業(yè)招商運營整體定位報告2012013 3. .0909項目概況分析項目概況分析市場分析研究市場分析研究項目定位研究項目定位研究城市背景分析城市背景分析項目使命分析項目使命分析運營模式研究運營模式研究凱澤會凱澤會思想家的私享家思想家的私享家皖蚌橋梁 新城窗口精品天地 現(xiàn)代辦公3本案位于高鐵新城區(qū)，高鐵站廣場兩側(cè)，占本案位于高鐵新城區(qū)，高鐵站廣場兩側(cè)，占地約地約2.6萬方，屬于大型站前商業(yè)項目萬方，屬于大型站前商業(yè)項目占地面積：占地面積：25444.55用地性質(zhì)：用地性質(zhì)：商業(yè)用地停車率：停車率：0.51234區(qū)位：區(qū)位：本地塊位

2、于蚌埠本地塊位于蚌埠市高鐵新城區(qū)，市高鐵新城區(qū)，高鐵車站站前廣高鐵車站站前廣場南北側(cè)，將有場南北側(cè)，將有連廊與車站主體連廊與車站主體貫通貫通1 12 23 34 4車站主體車站主體站前廣場站前廣場本項目北樓本項目北樓本項目南樓本項目南樓項目概況項目概況4從蚌埠高鐵站整體規(guī)劃出發(fā)，站前南北樓將設(shè)從蚌埠高鐵站整體規(guī)劃出發(fā)，站前南北樓將設(shè)有商務(wù)酒店、有商務(wù)酒店、KTV、美食廣場、精品寫字樓、美食廣場、精品寫字樓、各企業(yè)各企業(yè)VIP接待中心等配套設(shè)施。接待中心等配套設(shè)施。出租車?？繌V場本項目南樓站前廣場客運總站本項目北樓項目概況項目概況項目概況分析項目概況分析市場分析研究市場分析研究項目定位研究項目定

3、位研究城市背景分析城市背景分析項目使命分析項目使命分析運營模式研究運營模式研究凱澤會凱澤會思想家的私享家思想家的私享家皖蚌橋梁 新城窗口精品天地 現(xiàn)代辦公6目標(biāo)一目標(biāo)一核心目標(biāo)核心目標(biāo)目標(biāo)二目標(biāo)二目標(biāo)三目標(biāo)三成功運營，推動地區(qū)增值理念創(chuàng)新，展示項目精華文化深植，推動文化外向度項目使命項目使命 使命即方向，我們一切解決路徑都是為了“使命必達” 7靈魂靈魂我是高鐵門戶我是高鐵門戶我是城市文化新概念復(fù)合體我是城市文化新概念復(fù)合體仙蚌吐珠文化之靈8復(fù)合功能聚集引領(lǐng)高鐵時代區(qū)域驅(qū)動引擎D Demo高鐵高鐵文化文化示范區(qū)示范區(qū)C CultureR Railway項目概況分析項目概況分析市場分析研究市場分析

4、研究項目定位研究項目定位研究城市背景分析城市背景分析項目使命分析項目使命分析高鐵規(guī)劃高鐵規(guī)劃宏觀分析宏觀分析城市規(guī)劃城市規(guī)劃運營模式研究運營模式研究10蚌埠新樞紐 大禹的千年夢11京福高鐵京福高鐵 從從京滬高京滬高鐵蚌埠站引出鐵蚌埠站引出，經(jīng)，經(jīng)合肥、黃山、上饒、合肥、黃山、上饒、武夷山至福州，武夷山至福州，全長813公里，全程運行時間 7小時京滬高鐵京滬高鐵2011年年7月通車，京福高速鐵路月通車，京福高速鐵路2014年通年通車，蚌埠成為京滬京福唯一的換乘站車，蚌埠成為京滬京福唯一的換乘站 作為兩條南北向高鐵大動脈（京滬和京福臺）的唯一唯一交匯點，蚌埠期待著再一次的涅槃重生。高鐵規(guī)劃高鐵規(guī)劃

5、12蚌埠站的站房面積蚌埠站的站房面積2萬平米，規(guī)模大于蘇錫萬平米，規(guī)模大于蘇錫常，并為京滬京福高鐵唯一的中轉(zhuǎn)站常，并為京滬京福高鐵唯一的中轉(zhuǎn)站南京南京常州常州上海上海蚌埠蚌埠京滬京福高鐵局部平面示意圖京滬京福高鐵局部平面示意圖N蘇州蘇州無錫無錫高鐵規(guī)劃高鐵規(guī)劃合肥合肥京滬高鐵蚌埠南站京滬高鐵蚌埠南站京滬高鐵南京南站京滬高鐵南京南站站臺面積20000站臺面積38000京滬高鐵常州北站京滬高鐵常州北站站臺面積12971m2京滬高鐵無錫東站京滬高鐵無錫東站站臺面積10988站臺面積7846m2 京滬高鐵蘇州北站京滬高鐵蘇州北站項目概況分析項目概況分析市場分析研究市場分析研究項目定位研究項目定位研究城

6、市背景分析城市背景分析項目使命分析項目使命分析城市規(guī)劃城市規(guī)劃高鐵規(guī)劃高鐵規(guī)劃宏觀分析宏觀分析運營模式研究運營模式研究皖蚌橋梁皖蚌橋梁14蚌埠蚌埠水陸交通樞扭水陸交通樞扭 安徽省重要的工業(yè)基地安徽省重要的工業(yè)基地作為京滬高鐵與京福高作為京滬高鐵與京福高鐵的聯(lián)結(jié)站和安徽省境鐵的聯(lián)結(jié)站和安徽省境內(nèi)規(guī)模最大的高鐵樞紐，內(nèi)規(guī)模最大的高鐵樞紐，蚌埠高鐵站定位為全國蚌埠高鐵站定位為全國一流的標(biāo)志性建筑。一流的標(biāo)志性建筑。近四年蚌埠經(jīng)濟處于高速發(fā)展過程中，近四年蚌埠經(jīng)濟處于高速發(fā)展過程中，2012年城年城市居民人均可支配收入市居民人均可支配收入27999 元，具備較高的消費元，具備較高的消費水平水平地區(qū)生產(chǎn)

7、總值 （億元）經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展蚌埠城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費性支出 （元）15全國生產(chǎn)總值 （億元）890770600522增加增加13.3%增加增加13.4%增加增加22%增加增加15%增加增加14.8%增加增加8.9%全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費性支出 （元）支出支出收入收入消費占可支配收入比重超過70%，消費需求旺盛以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)發(fā)展相對緩慢；產(chǎn)業(yè)梯度尚以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)發(fā)展相對緩慢；產(chǎn)業(yè)梯度尚未完全形成未完全形成工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū)：工業(yè)園區(qū)：形成汽車零配件、電子、紡形成汽車零配件、電子、紡織、農(nóng)副產(chǎn)品深加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?？?、農(nóng)副產(chǎn)品深加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

8、：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)：形成汽車零部形成汽車零部件、電子信息、新材料及醫(yī)藥化工等支撐件、電子信息、新材料及醫(yī)藥化工等支撐產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：在機械設(shè)備制造、電子在機械設(shè)備制造、電子信息、新材料、新能源、環(huán)保節(jié)能等領(lǐng)域，信息、新材料、新能源、環(huán)保節(jié)能等領(lǐng)域，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)。發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)比例產(chǎn)業(yè)比例產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)增加值三產(chǎn)增加值（億元）（億元）16高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)5.7%16.7%10.2%19.6%19.2%14.4%5.1%21.9%9.8%市轄區(qū)年末總?cè)丝谑休爡^(qū)年末總?cè)丝?（萬人）（萬人）城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)恩

9、格爾恩格爾系數(shù)系數(shù)59%59%50%-59%50%-59%40%-49%40%-49%30%-39%30%-39%30%30%生活標(biāo)準(zhǔn)生活標(biāo)準(zhǔn)貧困貧困溫飽溫飽小康小康富裕富裕最富裕最富裕 09-12 09-12年，市轄區(qū)年末人口平均增加率年，市轄區(qū)年末人口平均增加率0.5%0.5%； “ “十二五十二五”規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)：到規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)：到20152015年末，市區(qū)年末，市區(qū)建成區(qū)面積擴大到建成區(qū)面積擴大到150150平方公里、市區(qū)人口增加平方公里、市區(qū)人口增加到到120120萬人。萬人。 在城市擴張中，蚌埠的城市化率從在城市擴張中，蚌埠的城市化率從20082008年的年的41%41%，迅速增長至

10、，迅速增長至20122012年的年的48.3%48.3%，城市規(guī)模、，城市規(guī)模、容量和內(nèi)涵都在發(fā)生著容量和內(nèi)涵都在發(fā)生著“加速度加速度”的變革的變革。城市化率的提升使城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)小康，城市化率的提升使城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)小康，“十二五十二五” ” 期間城市規(guī)模和容量將繼續(xù)加速擴張期間城市規(guī)模和容量將繼續(xù)加速擴張人口與生活水平人口與生活水平17 皖北振興的歷史機遇，轉(zhuǎn)型升級的生動實踐，爭先進位的進取精神，匯聚成蓬勃向上的“蚌埠力量”結(jié)論：珠城蘊含大發(fā)展的先決條件，潛能無限結(jié)論：珠城蘊含大發(fā)展的先決條件，潛能無限18項目概況分析項目概況分析市場分析研究市場分析研究項目定位研究項目定位研究城市背景分析城市背

11、景分析項目使命分析項目使命分析城市規(guī)劃城市規(guī)劃高鐵規(guī)劃高鐵規(guī)劃宏觀分析宏觀分析運營模式研究運營模式研究新城窗口新城窗口蚌埠，位于淮河中下游，是全國重要的交通樞蚌埠，位于淮河中下游，是全國重要的交通樞紐城市，地理位置具有重要的戰(zhàn)略意義紐城市，地理位置具有重要的戰(zhàn)略意義蚌埠，地處京滬、京福鐵路交點，與濟南、上海、南昌、鄭州、青島、武漢等大城市幾乎同等距離；蚌埠站鐵路日接發(fā)能力達150列，鐵路旅客發(fā)送量逐年增加，從蚌埠乘火車可直達國內(nèi)20個省會城市、3個直轄市和10多個沿海城市； 現(xiàn)代交通區(qū)位優(yōu)勢，營造了蚌埠市經(jīng)現(xiàn)代交通區(qū)位優(yōu)勢，營造了蚌埠市經(jīng)濟和社會發(fā)展的有利條件濟和社會發(fā)展的有利條件?；椿春雍泳?/p>

12、京滬滬高高鐵鐵蚌蚌 埠埠合肥合肥南京南京城市概況城市概況20蚌埠高鐵南站鐵路目前日接發(fā)能力達57列，年發(fā)送旅客量近500萬，從蚌埠乘高鐵至北京3個小時、至上海1.5小時，速度優(yōu)勢明顯；城市主城區(qū)城市主城區(qū)東東部部高高鐵鐵新新區(qū)區(qū)北部北部 城市副中心城市副中心西西部部 工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)南部南部 物流加工區(qū)物流加工區(qū)“ 十二五”期間，蚌埠將進一步完善東進、西東進、西聯(lián)、南拓、北跨、中優(yōu)聯(lián)、南拓、北跨、中優(yōu)的空間布局，實施“一一主四組團主四組團”發(fā)展。 蚌埠市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃基本思路（征求意見稿）城市東進發(fā)展政策落實，高鐵新城發(fā)展政策利好城市東進發(fā)展政策落實，高鐵新城發(fā)展政策利好城市規(guī)劃

13、城市規(guī)劃21蚌埠目前仍然是以主城區(qū)為中心的單核城市蚌埠目前仍然是以主城區(qū)為中心的單核城市城市格局城市格局工業(yè)集中區(qū)域，商業(yè)主要以工業(yè)集中區(qū)域，商業(yè)主要以大型商貿(mào)市場為主（如通城大型商貿(mào)市場為主（如通城國貿(mào)、海吉星大市場、義烏國貿(mào)、海吉星大市場、義烏小商市場）。小商市場）。城市中心區(qū)域，居住氛圍濃城市中心區(qū)域，居住氛圍濃厚，商業(yè)配套發(fā)達。厚，商業(yè)配套發(fā)達。傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，生活較為便利，生活較為便利，污染嚴(yán)重。污染嚴(yán)重。政務(wù)新區(qū)，居住政務(wù)新區(qū)，居住環(huán)境良好，基礎(chǔ)環(huán)境良好，基礎(chǔ)配套完善。配套完善。高鐵站點帶動，大高鐵站點帶動，大學(xué)城入駐，已有少學(xué)城入駐，已有少量高端居住社區(qū)，量高端居住社

14、區(qū)，商業(yè)配套缺乏商業(yè)配套缺乏淮上區(qū)淮上區(qū)主城區(qū)主城區(qū)禹會區(qū)禹會區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高鐵新城高鐵新城本項目地處高鐵新城板塊，本項目地處高鐵新城板塊，距經(jīng)濟開發(fā)區(qū)約距經(jīng)濟開發(fā)區(qū)約7公里，公里，距主城區(qū)約距主城區(qū)約10公里。公里。22本報告是嚴(yán)格保密的。蚌埠火車站位于京滬鐵路線上，地處安徽省蚌埠市，瀕臨淮河，是我國京滬鐵路運輸和的樞紐，皖北地區(qū)物資集散地，辦理客貨運業(yè)務(wù)。蚌埠站區(qū)域現(xiàn)狀蚌埠站區(qū)域現(xiàn)狀23錢江商業(yè)廣場錢江商業(yè)廣場20000平米平米華聯(lián)國際廣場華聯(lián)國際廣場總面積總面積20萬方萬方安德電腦城蚌埠火車站蚌埠火車站錦江之星錦江之星由高鐵和大學(xué)城帶動，有較好的規(guī)劃前景，目前大學(xué)城由高鐵和大學(xué)城

15、帶動，有較好的規(guī)劃前景，目前大學(xué)城師生師生50000人，居民目前入住率已達人，居民目前入住率已達35%-40%.龍湖春天龍湖春天高鐵新城現(xiàn)狀高鐵新城現(xiàn)狀目前師生共50000人總建面：36萬，入住率30%40%總建面：62萬，入住率約50%蚌埠大學(xué)城蚌埠大學(xué)城綠地國際花都綠地國際花都24高鐵車站高鐵車站海亮明珠人口數(shù)25 十二五計劃大力打造高鐵新城，規(guī)劃到十二五計劃大力打造高鐵新城，規(guī)劃到2015年年導(dǎo)入常住人口導(dǎo)入常住人口4.5萬人萬人,預(yù)計大學(xué)城師生預(yù)計大學(xué)城師生5萬人萬人“高鐵新城”結(jié)構(gòu)布局概括為：“一軸、雙心、兩帶、一軸、雙心、兩帶、多點多點”一軸：高鐵核心區(qū)中央綠帶所形成的生活性綠軸，

16、雙心：站前商務(wù)區(qū)綠核,低碳中央公園綠核兩帶：學(xué)苑路和李樓路形成的景觀道路。多點：分布于高鐵地區(qū)內(nèi)的五個居住區(qū)級組團綠地公園十二五期間規(guī)劃導(dǎo)入人口為：常住人口4.5萬，大學(xué)城師生5萬人。高鐵新城規(guī)劃高鐵新城規(guī)劃2626成為以高鐵為核心驅(qū)動的居住、休閑、商務(wù)復(fù)成為以高鐵為核心驅(qū)動的居住、休閑、商務(wù)復(fù)合區(qū)，逐漸自我中心化合區(qū)，逐漸自我中心化初具規(guī)模的大學(xué)城初具規(guī)模的大學(xué)城厚積薄發(fā)的科研優(yōu)勢，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須的技術(shù)支撐。逐步完善的基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善的基礎(chǔ)設(shè)施龍湖大橋極大地縮短新區(qū)與主城區(qū)的通勤距離，新區(qū)各條主干道已基本具備通行條件。社區(qū)逐漸成熟社區(qū)逐漸成熟綠地、海亮等開發(fā)商的進駐，極大地帶動區(qū)域房地產(chǎn)市

17、場的快速增長。龐大的客流量龐大的客流量預(yù)計到2013底年高鐵蚌埠站將發(fā)送旅客約500萬人次，龐大的客流將帶來資本流、信息流和技術(shù)流。12354高鐵新城高鐵新城驅(qū)動力驅(qū)動力高瞻遠矚的新區(qū)規(guī)劃高瞻遠矚的新區(qū)規(guī)劃舉全市之力，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，重點發(fā)展旅游等新興產(chǎn)業(yè)。高鐵新城未來高鐵新城未來高鐵開通后，高鐵帶來大量的人流和物流，高鐵開通后，高鐵帶來大量的人流和物流，快速提高區(qū)域人氣快速提高區(qū)域人氣人流分析人流分析長途客運總站長途客運總站長途客長途客運總站運總站住宅住宅住宅住宅大學(xué)城大學(xué)城高鐵車站高鐵車站20152015年住宅人流量達到年住宅人流量達到4.54.5萬人萬人目前大學(xué)城師生共目前大學(xué)城師生共

18、5 5萬人萬人皖北中長途客流皖北中長途客流預(yù)計預(yù)計2012015 5年日客流量達到年日客流量達到2 2萬人萬人20202020年日客流量達到年日客流量達到3 3萬人。萬人。27在人流物流齊備的情況下，商業(yè)的發(fā)展是水在人流物流齊備的情況下，商業(yè)的發(fā)展是水到渠成到渠成28全國高鐵貨物中全國高鐵貨物中轉(zhuǎn)站轉(zhuǎn)站皖北地區(qū)客運物皖北地區(qū)客運物流集散地流集散地高鐵車站可以帶高鐵車站可以帶來約來約1 1萬人萬人/ /日的客日的客流量。流量。長途客運總站匯長途客運總站匯聚皖北地區(qū)中長途聚皖北地區(qū)中長途旅客，同樣人流量旅客，同樣人流量巨大。巨大。服務(wù)于高鐵和長服務(wù)于高鐵和長途客運帶來的巨大途客運帶來的巨大人流，物

19、流人流，物流商機無限商機無限人流人流物流物流商流商流人流分析人流分析商圈分析商圈分析項目概況分析項目概況分析市場分析研究市場分析研究項目定位研究項目定位研究城市背景分析城市背景分析項目使命分析項目使命分析運營模式研究運營模式研究淮上區(qū)淮上區(qū)主城區(qū)主城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)禹會區(qū)禹會區(qū)高鐵新城區(qū)高鐵新城區(qū)淮河路商圈西區(qū)商圈光彩大市場經(jīng)開區(qū)商圈龍湖春天通城國貿(mào)30蚌埠市的商業(yè)主要集中在主城區(qū)，其它商圈蚌埠市的商業(yè)主要集中在主城區(qū)，其它商圈的檔次較低或未發(fā)展成熟的檔次較低或未發(fā)展成熟商業(yè)布局商業(yè)布局綠地花都海亮明珠東海大道商圈義烏國際商貿(mào)城國購廣場商圈商圈業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能定位功能定位客戶來源客戶來源發(fā)展

20、現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀淮河路商淮河路商圈圈 服裝、電子、日用服裝、電子、日用百貨、五金、家具百貨、五金、家具等等 綜合商業(yè)中心綜合商業(yè)中心 蚌 埠 市 全蚌 埠 市 全市 居 民 為市 居 民 為主 ， 部 分主 ， 部 分附 近 縣 市附 近 縣 市的客戶的客戶 業(yè)態(tài)成熟，經(jīng)營良好，業(yè)態(tài)成熟，經(jīng)營良好，是蚌埠最集中的商業(yè)圈是蚌埠最集中的商業(yè)圈 經(jīng)開區(qū)商經(jīng)開區(qū)商圈圈 超市，餐飲等超市，餐飲等 綜合商業(yè)中心綜合商業(yè)中心 新 城 區(qū) 和新 城 區(qū) 和主 城 區(qū) 客主 城 區(qū) 客戶為主戶為主 已初具規(guī)模，經(jīng)營良好已初具規(guī)模，經(jīng)營良好 西區(qū)商圈西區(qū)商圈 服裝賣場、餐飲等服裝賣場、餐飲等 服裝批發(fā)市場服裝批發(fā)市場

21、 蚌 埠 本 市蚌 埠 本 市居民為主居民為主 經(jīng)營良好經(jīng)營良好 淮上區(qū)商淮上區(qū)商圈圈建材、小商品建材、小商品較大規(guī)模的家較大規(guī)模的家居建材市場和居建材市場和小商品批發(fā)集小商品批發(fā)集散中心散中心蚌 埠 本 市蚌 埠 本 市及 周 邊 縣及 周 邊 縣市居民市居民 還在銷售階段，未完全還在銷售階段，未完全投入運營投入運營龍湖春天龍湖春天 餐飲、服裝、餐飲、服裝、KTV等等 高鐵新城目前高鐵新城目前唯一的商業(yè)配唯一的商業(yè)配套套 大 學(xué) 城 學(xué)大 學(xué) 城 學(xué)生生 發(fā)展較晚、發(fā)展速度快，發(fā)展較晚、發(fā)展速度快，影響力在快速提升影響力在快速提升 東海大道東海大道商圈商圈城市城市CBD中央廣場中央廣場娛、購

22、、住、娛、購、住、商務(wù)城市綜合商務(wù)城市綜合體體蚌 埠 本 市蚌 埠 本 市及 周 邊 縣及 周 邊 縣市居民市居民還在銷售期及導(dǎo)入期，還在銷售期及導(dǎo)入期，即將投入運營即將投入運營31配套完善，商業(yè)發(fā)達，但大多設(shè)施陳舊，形配套完善，商業(yè)發(fā)達，但大多設(shè)施陳舊，形象一般象一般匯金商匯金商業(yè)廣場業(yè)廣場百大購百大購物中心物中心老百貨老百貨大樓大樓新世紀(jì)購新世紀(jì)購物中心物中心南山兒童公園南山兒童公園區(qū)位：區(qū)位：位于主城區(qū)，蚌埠市中位于主城區(qū)，蚌埠市中心區(qū)域，靠近淮河。心區(qū)域，靠近淮河。功能定位：功能定位：由集中商業(yè)和一由集中商業(yè)和一條步行街組成，綜合商業(yè)中心條步行街組成，綜合商業(yè)中心客戶來源：客戶來源：主

23、蚌埠市全市居主蚌埠市全市居民為主，部分附近縣市的客戶，民為主，部分附近縣市的客戶，人氣非常旺盛。人氣非常旺盛。發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：蚌埠最繁華商業(yè)蚌埠最繁華商業(yè)地段，業(yè)態(tài)成熟，經(jīng)營良好，是地段，業(yè)態(tài)成熟，經(jīng)營良好，是蚌埠最集中的商業(yè)圈。蚌埠最集中的商業(yè)圈。步行街步行街國貨步行街國貨步行街新世紀(jì)購物中新世紀(jì)購物中心心淮河路商圈淮河路商圈8.6KM32以步行街和百大購物中心為代表，外形較為陳舊，以步行街和百大購物中心為代表，外形較為陳舊，但開始出現(xiàn)較高檔品牌但開始出現(xiàn)較高檔品牌【國貨步行街國貨步行街】概況：概況：國貨街又名港臺街，國貨街又名港臺街，是蚌埠唯一一條步行商業(yè)街。是蚌埠唯一一條步行商業(yè)街。

24、建成于建成于2003年，基本以一樓底年，基本以一樓底商為主，二樓以上多為破舊居商為主，二樓以上多為破舊居民樓，整體形象較差民樓，整體形象較差.業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：主要以服裝鞋帽等零主要以服裝鞋帽等零售為主，品牌檔次一般，但具售為主，品牌檔次一般，但具有不錯的人氣。有不錯的人氣。價格：價格：較好位置租金大約為較好位置租金大約為200元元/平米平米/月。月。蚌埠的消費的地方不多，最好的就是這里。蚌埠人一般都喜歡在這里買東西。步行街某店鋪營業(yè)員概況：概況：蚌埠百大購物中心總投資蚌埠百大購物中心總投資1.43億元，億元，建筑面積建筑面積2.13萬平方米，地上七層，地下一萬平方米，地上七層，地下一層。層。定位：

25、定位：百大購物中心定位于時尚、休閑，百大購物中心定位于時尚、休閑，以女性、年輕人與兒童為主要目標(biāo)客群，集以女性、年輕人與兒童為主要目標(biāo)客群，集購物、休閑、餐飲等功能于一體。購物、休閑、餐飲等功能于一體。業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：百大引進了眾多國際國內(nèi)名品精品，百大引進了眾多國際國內(nèi)名品精品，商品結(jié)構(gòu)以化妝品、品牌珠寶、女裝、休閑、商品結(jié)構(gòu)以化妝品、品牌珠寶、女裝、休閑、精品童裝為特色與重點。引進品牌包括：佰精品童裝為特色與重點。引進品牌包括：佰草集，杰克草集，杰克瓊斯，瓊斯，ONLY，CITIZEN等。等?！景俅筚徫镏行摹景俅筚徫镏行摹炕春勇飞倘春勇飞倘?3配套完善，商業(yè)發(fā)達，但相對主城區(qū)，目前人氣配套完

26、善，商業(yè)發(fā)達，但相對主城區(qū)，目前人氣仍有欠缺仍有欠缺33蚌埠會蚌埠會展中心展中心寶龍城寶龍城市廣場市廣場家樂福家樂福萬達影城萬達影城沃爾瑪沃爾瑪財富廣場財富廣場蚌埠市蚌埠市體育場體育場淮河文淮河文化廣場化廣場寶龍城市廣場寶龍城市廣場蚌埠會展中心蚌埠會展中心經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈區(qū)位：區(qū)位：蚌埠主城區(qū)南面的經(jīng)濟蚌埠主城區(qū)南面的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位規(guī)劃面積開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位規(guī)劃面積46.9平方公里，全區(qū)人口約平方公里，全區(qū)人口約12萬。萬。 功能定位：功能定位：大型綜合商業(yè)中大型綜合商業(yè)中心，以超市、餐飲為主。心，以超市、餐飲為主?？蛻魜碓矗嚎蛻魜碓矗盒滦鲁菂^(qū)和主城區(qū)城區(qū)和主城區(qū)客戶為

27、主?？蛻魹橹鳌０l(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)三大購物區(qū)域內(nèi)三大購物超市齊聚，寶龍城市廣場、財富超市齊聚，寶龍城市廣場、財富廣場、蚌埠會展中心和淮河文化廣場、蚌埠會展中心和淮河文化廣場入駐。基礎(chǔ)建設(shè)完善，形象、廣場入駐?；A(chǔ)建設(shè)完善，形象、環(huán)境優(yōu)良。但還未全部投入運營。環(huán)境優(yōu)良。但還未全部投入運營。7KM大潤發(fā)大潤發(fā)34代表商業(yè)寶龍城市廣場和沃爾瑪城市廣場，形象代表商業(yè)寶龍城市廣場和沃爾瑪城市廣場，形象環(huán)境較好但人氣不旺環(huán)境較好但人氣不旺【寶龍城市廣場【寶龍城市廣場】概況：概況：蚌寶龍城市廣場位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)淮河文化廣蚌寶龍城市廣場位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)淮河文化廣場南向、蚌埠市城市幾何中心，項目占地場南向、蚌

28、埠市城市幾何中心，項目占地288畝，總畝，總建筑面積建筑面積49萬。萬。業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：集購物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國際社集購物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國際社區(qū)、酒店式公寓等于一體。其中零售部分涵蓋服裝鞋區(qū)、酒店式公寓等于一體。其中零售部分涵蓋服裝鞋帽，家居生活，運動休閑等。引進主力店包括大潤發(fā)，帽，家居生活，運動休閑等。引進主力店包括大潤發(fā)，百大集團，橫店影城，時尚韓國城。百大集團，橫店影城，時尚韓國城。人氣：人氣：主力店全部營業(yè)，小商鋪開業(yè)的不多人氣稍主力店全部營業(yè)，小商鋪開業(yè)的不多人氣稍顯慘淡。顯慘淡。價格：價格：一樓均價大概一樓均價大概47000，四樓，四樓8000-10000，售，

29、售后返租，前兩年年后返租，前兩年年6%，7%，后三年每年，后三年每年8%?！疚譅柆斮徫飶V場【沃爾瑪購物廣場】概況：概況：沃爾瑪購物廣場地處勝利中路沃爾瑪購物廣場地處勝利中路1556號，位于主城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)交界處。總建號，位于主城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)交界處?？偨ㄖ娣e超過三萬方。筑面積超過三萬方。業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：兩大主力店為沃爾瑪超市和華海兩大主力店為沃爾瑪超市和華海3C廣場。一，二樓商業(yè)步行街內(nèi)品牌包括廣場。一，二樓商業(yè)步行街內(nèi)品牌包括KFC，蒙自源，傣妹火鍋，耐克，李寧，特步等。蒙自源，傣妹火鍋，耐克，李寧，特步等。人氣：人氣：目前主力店和步行街的商鋪都已開目前主力店和步行街的商鋪都已開始營業(yè)，在經(jīng)

30、濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)中人氣較為旺始營業(yè)，在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)中人氣較為旺盛，但較主城區(qū)仍然偏弱。盛，但較主城區(qū)仍然偏弱。價格：價格：一樓均價一樓均價30000/，二樓均價，二樓均價15000/，售后返租，售后返租5年，每年返年，每年返8%。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈35以為服裝賣場為主，部分餐飲，商業(yè)較為低端，以為服裝賣場為主，部分餐飲，商業(yè)較為低端，只有白馬購物廣場人氣較旺只有白馬購物廣場人氣較旺張公山白馬也不錯，我們也經(jīng)常去，不過東西檔次低了點，也沒有國貨街繁華。步行街某店鋪營業(yè)員概況：概況：坐落在禹會區(qū)張公山公園內(nèi)，集農(nóng)貿(mào)市場及百坐落在禹會區(qū)張公山公園內(nèi)，集農(nóng)貿(mào)市場及百貨零售商場為一體，尤其以

31、中低端服飾零售為主。貨零售商場為一體，尤其以中低端服飾零售為主。人氣：人氣：是區(qū)域內(nèi)最大商業(yè)中心，是蚌埠人除淮河路商是區(qū)域內(nèi)最大商業(yè)中心，是蚌埠人除淮河路商圈外的最喜歡的購物去處，人氣很旺。圈外的最喜歡的購物去處，人氣很旺。價格：價格：租金大約為租金大約為20元元/平方米平方米/月，售價大約為月，售價大約為6000元元/平方米。平方米。西區(qū)商業(yè)圈：白馬生活購物廣場西區(qū)商業(yè)圈：白馬生活購物廣場西區(qū)商業(yè)圈西區(qū)商業(yè)圈區(qū)位：區(qū)位：位于以工業(yè)發(fā)展為主的位于以工業(yè)發(fā)展為主的禹會區(qū)，主城區(qū)的西面。禹會區(qū)，主城區(qū)的西面。功能定位：功能定位：服裝賣場、餐飲服裝賣場、餐飲等，以服裝批發(fā)市場為主。等，以服裝批發(fā)市場

32、為主。客戶來源：客戶來源：蚌埠本市居民為蚌埠本市居民為主，多數(shù)為老顧客。主，多數(shù)為老顧客。發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域環(huán)境污染較區(qū)域環(huán)境污染較為嚴(yán)重，商業(yè)較為低端，以白馬為嚴(yán)重，商業(yè)較為低端，以白馬生活購物廣場為代表，經(jīng)營良好。生活購物廣場為代表，經(jīng)營良好。這里生意很好，我以前在主城區(qū)那邊也有店，今年年頭200萬轉(zhuǎn)出去了，還是白馬這邊好做，到了下午兩三點左右的時候人很多。白馬天美億服裝店老板我們一年的營業(yè)額十一二萬吧，我們兩個人合伙開了三家店，這家的生意是比較好的。白馬天香港皮草店老板12KM36專業(yè)市場集中在經(jīng)開區(qū)和淮上區(qū)，目前以建材專業(yè)市場集中在經(jīng)開區(qū)和淮上區(qū)，目前以建材為主為主36【光彩大市

33、場【光彩大市場】區(qū)位：區(qū)位：座落于蚌埠市禹會區(qū)，東依虎山森林公園風(fēng)景座落于蚌埠市禹會區(qū)，東依虎山森林公園風(fēng)景區(qū)，西靠溝通南北的朝陽路淮河大橋，北臨內(nèi)環(huán)東海大區(qū)，西靠溝通南北的朝陽路淮河大橋，北臨內(nèi)環(huán)東海大道，南貼外環(huán)燕山路。道，南貼外環(huán)燕山路。定位：定位：規(guī)劃建成集購物、休閑、娛樂為一體的大型綜規(guī)劃建成集購物、休閑、娛樂為一體的大型綜合市場，目前形成專業(yè)市場形態(tài)。合市場，目前形成專業(yè)市場形態(tài)。業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：目前經(jīng)營內(nèi)容包括日用百貨、五金、家電、糖目前經(jīng)營內(nèi)容包括日用百貨、五金、家電、糖酒、摩托車、家居家私、土特干果、農(nóng)副產(chǎn)品、建筑裝酒、摩托車、家居家私、土特干果、農(nóng)副產(chǎn)品、建筑裝飾等。飾等。價格

34、：價格：三層打通一起銷售，目前均價三層打通一起銷售，目前均價5000左右：租金左右：租金均價在均價在20-25元元/平米平米/月。月?！就ǔ蓢Q(mào)廣場【通成國貿(mào)廣場】概況：概況：位于位于淮上區(qū)蚌固路懷五路交叉口東側(cè)，淮上區(qū)蚌固路懷五路交叉口東側(cè)，內(nèi)部為兩層的商業(yè)街，是一個專業(yè)市場，一樓內(nèi)部為兩層的商業(yè)街，是一個專業(yè)市場，一樓是建材，二樓是家具和燈飾。是建材，二樓是家具和燈飾。優(yōu)勢：優(yōu)勢：項目左側(cè)紅星美凱龍約項目左側(cè)紅星美凱龍約6.5萬方，已于萬方，已于2007年開業(yè)。項目對面紅中恒義烏國際商貿(mào)城年開業(yè)。項目對面紅中恒義烏國際商貿(mào)城40萬萬方，已于即將開業(yè)開業(yè)。方，已于即將開業(yè)開業(yè)。特點：特點：二

35、樓挑高二樓挑高5.6米，全部用回廊鏈接。米，全部用回廊鏈接。價格：價格：一樓已經(jīng)售完，二樓還余部分商鋪采取一樓已經(jīng)售完，二樓還余部分商鋪采取售后返租形式，返租售后返租形式，返租49個月，每年返個月，每年返6%。鋪位。鋪位售價在售價在6000-7500/平方。平方。通成國貿(mào)廣場通成國貿(mào)廣場紅星美凱龍紅星美凱龍專業(yè)市場專業(yè)市場光彩大市場光彩大市場中恒義烏國際商貿(mào)城中恒義烏國際商貿(mào)城37高鐵新城內(nèi)唯一集中商業(yè)，主打?qū)W生客群，檔高鐵新城內(nèi)唯一集中商業(yè)，主打?qū)W生客群，檔次較低，人氣較旺次較低，人氣較旺龍湖春天龍湖春天概況：概況：緊貼蚌埠大學(xué)城，是整個高緊貼蚌埠大學(xué)城，是整個高鐵新城內(nèi)唯一的集中商業(yè)，規(guī)劃

36、總體鐵新城內(nèi)唯一的集中商業(yè)，規(guī)劃總體量約量約5萬平方米，已開發(fā)體量約萬平方米，已開發(fā)體量約1.3萬萬平方米。平方米。功能定位：功能定位：主打?qū)W生客群其中餐飲主打?qū)W生客群其中餐飲50%，網(wǎng)吧，網(wǎng)吧KTV15%，服裝飾品，服裝飾品25%成，其它如眼鏡店、電信、書店等占成，其它如眼鏡店、電信、書店等占10%?？蛻魜碓矗嚎蛻魜碓矗捍髮W(xué)城學(xué)生。大學(xué)城學(xué)生。發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：無統(tǒng)一管理，自由買賣無統(tǒng)一管理，自由買賣和租賃。絕大多數(shù)為個體經(jīng)營的小商和租賃。絕大多數(shù)為個體經(jīng)營的小商鋪，檔次較低。鋪，檔次較低。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布1KM本報告是嚴(yán)格保密的。38高鐵附屬配套商業(yè)，目前只有少量低端餐飲、高鐵附屬配套商

37、業(yè)，目前只有少量低端餐飲、超市等業(yè)態(tài)，面向高鐵相關(guān)客源服務(wù)。超市等業(yè)態(tài)，面向高鐵相關(guān)客源服務(wù)。高鐵南站高鐵南站概況：概況：與與京滬高鐵、京福高鐵京滬高鐵、京福高鐵交匯處，總要樞紐站為，站房交匯處，總要樞紐站為，站房總面積總面積20000平方。站內(nèi)商業(yè)平方。站內(nèi)商業(yè)配套面積約配套面積約2000平米。平米。功能定位：功能定位：主打高鐵客源主打高鐵客源客戶來源：客戶來源：周邊縣市及市轄區(qū)周邊縣市及市轄區(qū)乘坐高鐵出行的客戶。乘坐高鐵出行的客戶。發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：統(tǒng)一管理，由少量統(tǒng)一管理，由少量低端餐飲、超市、美容組成，經(jīng)低端餐飲、超市、美容組成，經(jīng)營狀況一般。營狀況一般。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布車站底商車站

38、底商餐飲超市美容39面對蚌埠現(xiàn)有商圈對客戶的牽引，我們該怎么辦？蚌埠最為成熟的商圈，流動客流大，蚌埠絕大部分消費客群慣性消費蚌埠大力打造的商圈，商鋪價值為全蚌埠市最高，寶龍、沃爾瑪?shù)倪M駐，必將吸引周邊客戶以張公山白馬為代表，主打本地客戶，消費水平普遍較低以光彩市場、義烏國際商貿(mào)城為代表，目前以建材、小商品批發(fā)為主，主要是本地及周邊縣市的客戶業(yè)態(tài)主要針對大學(xué)城客戶，補充了高鐵新城板塊的空白，是大學(xué)城學(xué)生主要的消費場所p餐飲、購物、娛樂等基本業(yè)態(tài)齊全p以慣性消費為主，除淮河路商圈輻射整個城區(qū)外，其它商圈基本只服務(wù)當(dāng)?shù)乜蛻魀專業(yè)市場比較集中，規(guī)模較大p本項目作為蚌埠本項目作為蚌埠南站前商業(yè)的開拓南站

39、前商業(yè)的開拓者，距離市中心較者，距離市中心較遠，且蚌埠人的消遠，且蚌埠人的消費慣性較強，在項費慣性較強，在項目啟動階段難以大目啟動階段難以大量吸引主城區(qū)客戶量吸引主城區(qū)客戶蚌埠未來主城區(qū)商業(yè)大道，城市CBD綜合體，萬達城市廣場，水游城、百樂門已進駐陸續(xù)運營作為：陌生區(qū)域商業(yè)新核開拓者作為：陌生區(qū)域商業(yè)新核開拓者面對：高鐵高客流帶來的商機面對：高鐵高客流帶來的商機我們的突破點在哪？項目概況分析項目概況分析市場分析研究市場分析研究項目定位研究項目定位研究城市背景分析城市背景分析項目使命分析項目使命分析客戶定位客戶定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位主力店定位主力店定位整體定位整體定位運營模式研究運營模式研究精品天

40、地精品天地文化文化時尚時尚站前活力中心站前活力中心一小時極樂消費一小時極樂消費活力活力動感動感4243一小時極樂購物、娛樂一小時極樂購物、娛樂高鐵消費新概念高鐵消費新概念形象定位形象定位高鐵門戶高鐵門戶城市窗口城市窗口高鐵新概念高鐵新概念活力復(fù)合體活力復(fù)合體高鐵門戶高鐵門戶城市窗口城市窗口p高鐵門戶高鐵門戶：旅客出入高鐵站的第一城市感官p城市窗口城市窗口：蚌埠城市文化底蘊的展示窗口形象定位形象定位44高鐵新概念活力復(fù)合體高鐵新概念活力復(fù)合體時尚文化動感活力p高鐵消費新概念：高鐵消費新概念：一小時極樂購物、娛樂p活力：活力：新型的，快捷的，動感的，有文化特色的，時尚的p復(fù)合體：復(fù)合體：包括酒店、

41、餐飲、超市、精品購物、禮品特產(chǎn)、休閑娛樂的商業(yè)復(fù)合體形象定位形象定位45高鐵消費新概念高鐵消費新概念p高鐵消費新概念：高鐵消費新概念：一小時極樂購物、娛樂p廣義的一小時：廣義的一小時：換乘和等車的時間有多長？ 半個小時？一個小時？還可能是兩個小時？半個小時？一個小時？還可能是兩個小時？p極樂消費：極樂消費：半個小時半個小時 會去吃個快餐、買買禮品、喝喝茶 一個小時一個小時 可能會去打個電玩、按按摩、泡泡腳； 兩個小時兩個小時 可以去看個電影、唱唱K 形象定位形象定位46高鐵新概念消費高鐵新概念消費禮品千集禮品千集主題定位主題定位“悅悅”尚街尚街以精品禮品、特產(chǎn)為主要業(yè)態(tài)的商業(yè)街區(qū)以精品禮品、特

42、產(chǎn)為主要業(yè)態(tài)的商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)蚌埠地方特色、文化內(nèi)涵的特色禮品區(qū)體現(xiàn)蚌埠地方特色、文化內(nèi)涵的特色禮品區(qū)為來往旅客、居民提供讓自己、親人愉悅的精品禮品為來往旅客、居民提供讓自己、親人愉悅的精品禮品對應(yīng)業(yè)態(tài)：精品商店、特色禮品店等對應(yīng)業(yè)態(tài)：精品商店、特色禮品店等高鐵新概念消費高鐵新概念消費“閃閃”樂地帶樂地帶主題定位主題定位“閃閃”樂地帶樂地帶以餐飲、購物為主要業(yè)態(tài)的商業(yè)區(qū)域以餐飲、購物為主要業(yè)態(tài)的商業(yè)區(qū)域時尚、動感、快捷的消費體驗時尚、動感、快捷的消費體驗讓來往旅客能體驗高效的消費樂趣讓來往旅客能體驗高效的消費樂趣對應(yīng)業(yè)態(tài)：快餐、電玩游藝等對應(yīng)業(yè)態(tài)：快餐、電玩游藝等48高鐵新概念消費高鐵新概念消費“

43、悠悠”活時光活時光主題定位主題定位“悠悠”活時光活時光以休閑、娛樂為主要業(yè)態(tài)的商業(yè)區(qū)域以休閑、娛樂為主要業(yè)態(tài)的商業(yè)區(qū)域不但讓長時間滯留的旅客有休閑放松的消費體驗不但讓長時間滯留的旅客有休閑放松的消費體驗也為區(qū)域客戶提供一個全新的悠閑時光也為區(qū)域客戶提供一個全新的悠閑時光對應(yīng)業(yè)態(tài)：咖啡廳、中餐廳、足浴、按摩等對應(yīng)業(yè)態(tài)：咖啡廳、中餐廳、足浴、按摩等4950商場商場/ /主力店主力店商務(wù)型酒店商務(wù)型酒店產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值給其他物業(yè)給其他物業(yè)帶來增值空間帶來增值空間功能補缺功能補缺核心驅(qū)動力功能構(gòu)成功能構(gòu)成以商業(yè)為核心驅(qū)動，輔以酒店功能的站前商以商業(yè)為核心驅(qū)動，輔以酒店功能的站前商業(yè)復(fù)合

44、體業(yè)復(fù)合體51 作用作用 相互關(guān)系相互關(guān)系 提升整體檔次的有提升整體檔次的有力手段力手段 標(biāo)志性（尤其是對標(biāo)志性（尤其是對外地和外籍人士）外地和外籍人士）項目活力的核心，建項目活力的核心，建立高端形象立高端形象形成完善配套形成完善配套高鐵站的定位可以高鐵站的定位可以拉升中轉(zhuǎn)站的檔次拉升中轉(zhuǎn)站的檔次高鐵的通車可以拉高鐵的通車可以拉升整個區(qū)域的形象升整個區(qū)域的形象 商業(yè)為酒店提供配套商業(yè)為酒店提供配套酒店為商業(yè)提供客流酒店為商業(yè)提供客流高鐵為商業(yè)帶來基高鐵為商業(yè)帶來基本消費人流本消費人流商業(yè)為高鐵提供商商業(yè)為高鐵提供商業(yè)配套業(yè)配套 高鐵為酒店提供客高鐵為酒店提供客源源 酒店為高鐵客戶提酒店為高鐵客

45、戶提供最商務(wù)配套供最商務(wù)配套人際交往、信息匯集、人際交往、信息匯集、商機碰撞，使這里呈商機碰撞，使這里呈現(xiàn)出獨特的、具有強現(xiàn)出獨特的、具有強烈感染力的氛圍。這烈感染力的氛圍。這一切都將促成城市綜一切都將促成城市綜合體及其周邊區(qū)域的合體及其周邊區(qū)域的快速增值。快速增值。復(fù)合體不能割裂地看復(fù)合體不能割裂地看成多個物業(yè)的疊加，成多個物業(yè)的疊加，而是各物業(yè)功能間存而是各物業(yè)功能間存在空間依存、價值互在空間依存、價值互補的能動關(guān)系。補的能動關(guān)系。 功能關(guān)系功能關(guān)系復(fù)合體產(chǎn)品增值關(guān)聯(lián)度分析：各物業(yè)功能間復(fù)合體產(chǎn)品增值關(guān)聯(lián)度分析：各物業(yè)功能間存在空間依存、價值互補的能動關(guān)系存在空間依存、價值互補的能動關(guān)系5

46、2商業(yè)街：繁華時尚商業(yè)步行街，餐飲、娛樂一體商業(yè)街：繁華時尚商業(yè)步行街，餐飲、娛樂一體化的特色功能組合，體現(xiàn)站前商業(yè)快樂快捷的購化的特色功能組合，體現(xiàn)站前商業(yè)快樂快捷的購物理念物理念商業(yè)定位商業(yè)定位p按照國際慣例，經(jīng)濟型酒店與星級酒店的比例應(yīng)為7:3，而目前蚌埠市場兩者的比例大致相當(dāng)，經(jīng)濟型酒店具有極強的市場潛力；p 高鐵新區(qū)還沒有酒店，且從高鐵新城到主城區(qū)的公共交通體系還有待完善，不能滿足旅客需求；p抽樣調(diào)查顯示經(jīng)濟型酒店的入住率在70%以上，經(jīng)營情況良好。市場供應(yīng)市場供應(yīng)客戶需求客戶需求p高鐵客戶多為商務(wù)客戶，由于經(jīng)常出差，他們更傾向于入住較為熟悉和知名的經(jīng)濟型酒店；p 調(diào)查顯示，入住客戶

47、對蚌埠經(jīng)濟型酒店的環(huán)境和服務(wù)存在較高的滿意度。從市場供應(yīng)和客戶認(rèn)可程度考慮，定位為中從市場供應(yīng)和客戶認(rèn)可程度考慮，定位為中高端經(jīng)濟型商務(wù)酒店，主要面向高鐵商務(wù)型高端經(jīng)濟型商務(wù)酒店，主要面向高鐵商務(wù)型客戶客戶定位經(jīng)濟型中定位經(jīng)濟型中端商務(wù)酒店，端商務(wù)酒店，主要面向高鐵主要面向高鐵商務(wù)型客戶，商務(wù)型客戶，提升綜合競爭提升綜合競爭力力酒店定位酒店定位53在旅途，家的溫馨與愜意依然清晰在旅途，家的溫馨與愜意依然清晰酒店定位酒店定位5455房型房型房間數(shù)量房間數(shù)量門市價格門市價格入住率入住率面積面積標(biāo)準(zhǔn)單人間標(biāo)準(zhǔn)單人間2415170-8015 M2標(biāo)準(zhǔn)雙人間標(biāo)準(zhǔn)雙人間6418080-9025 M2商務(wù)大

48、床間商務(wù)大床間101807025 M2客房信息客房信息 樓層分布樓層分布 功能類別功能類別餐廳餐廳 會議會議 客房客房 層數(shù)分布層數(shù)分布5 5層層5 5層層3-53-5層層酒店案例酒店案例如家快捷（大塘公園店）是目前蚌埠運營較好的經(jīng)如家快捷（大塘公園店）是目前蚌埠運營較好的經(jīng)濟型酒店，主要以標(biāo)準(zhǔn)間為主，入住率濟型酒店，主要以標(biāo)準(zhǔn)間為主，入住率70%以上。以上。n 很溫馨，交通便利，地處政府部門的匯集地，去哪里都方便。n 服務(wù)態(tài)度好，價格合理，周邊風(fēng)景好，有公園，也有超市，買東西也方便！最重要的是安全!n 我入住的是商務(wù)大床房，房間挺舒適的，就是有點小，缺少電腦。但整體給人的感覺很溫馨，都是暖色

49、調(diào)，挺干凈的！n 房間環(huán)境不錯，很整潔，不過有點小問題，就是我的電視遙控器沒電池了，我跟前臺反映了一次，但是沒有回音，希望能改進。n 一般般，酒店房間比較袖珍，空間小了點，其他還好。 住客評價56800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感消費者價格敏感多選擇，自由購物空間多選擇，自由購物空間體驗式的購物需求體驗式的購物需求個性消費

50、個性消費歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當(dāng)城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人人均均GGD DP P城城市市化化率率商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟 相匹配的原始狀態(tài)人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升 級，取代了農(nóng)業(yè)時代的級，取代了農(nóng)業(yè)時代的 地攤、地攤、 集貿(mào)市場，商集貿(mào)市場，商 品為城市生品為城市生 活提供基本活提供基本 保障保障人均GDP位于2000 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛

51、商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍，躍， 多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)多樣化、規(guī)?；默F(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如大型代商業(yè)出現(xiàn)，如大型 百貨、綜合超市、百貨、綜合超市、 專賣店、精品店等專賣店、精品店等人均GDP位于4000 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣 義商 業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游 商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購物公 園等極具個性消費的場所出現(xiàn)+商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變蚌埠市12年的城市化率為48.3%，12年人均GDP44

52、35美元/人，按照15%的增長，預(yù)計2013年人均GDP可達5100美元/人檔次定位檔次定位根據(jù)人均根據(jù)人均GDPGDP推論，蚌埠市將進入多選擇推論，蚌埠市將進入多選擇、自由購物階段，規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)、自由購物階段，規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)1高鐵的消費客群相對于火車等比較高端，且高鐵形象較高，因此本項目不適合做低價格低檔商業(yè)2主城區(qū)淮河路商圈已經(jīng)開始引入高檔次品牌，城市已進入多選擇、自由購物階段，本項目所在區(qū)域為陌生區(qū)域，先期啟動難以形成高端消費需求3項目做為未來高鐵新城商業(yè)核心的第一個項目，兼具著高鐵客戶承接和新區(qū)商業(yè)開拓作用檔次定位檔次定位57定位定位表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式形象定位活力、動感、文

53、化、時尚u建筑形態(tài)u內(nèi)部布局u元素設(shè)計（藝術(shù)雕塑）u商品組合功能定位從高鐵客戶和大學(xué)城的消費和娛樂等出發(fā)，提供特色的快捷和有針對性的商品及服務(wù)u商品組合主題定位城市文化新概念消費：“閃”樂地帶，“悠”活時光，“悅”尚街u建筑形態(tài)u商品組合檔次定位中偏高端u建筑形態(tài)u商品組合58項目定位項目定位項目概況分析項目概況分析市場分析研究市場分析研究項目定位研究項目定位研究城市背景分析城市背景分析項目使命分析項目使命分析客戶定位客戶定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位主力店定位主力店定位整體定位整體定位運營模式研究運營模式研究高鐵客戶為主要客戶，以商務(wù)人士為主，比較高鐵客戶為主要客戶，以商務(wù)人士為主，比較關(guān)注的因素有：

54、經(jīng)營規(guī)范，環(huán)境好關(guān)注的因素有：經(jīng)營規(guī)范，環(huán)境好高鐵客戶高鐵客戶旅客乘坐高鐵出行目的旅客乘坐高鐵出行目的旅客乘坐高鐵出行頻率旅客乘坐高鐵出行頻率商務(wù)客戶中出行頻率達到或超過一月一次的比例為38%38%，而非商務(wù)客戶次比例僅為8%8%。旅客在高鐵站前消費關(guān)注的因素旅客在高鐵站前消費關(guān)注的因素旅客在高鐵站等候時間旅客在高鐵站等候時間旅客在高鐵站前消費意愿旅客在高鐵站前消費意愿商務(wù)客戶的消費意愿略大于非商務(wù)客戶。旅客在高鐵站的等候時間以15-30分鐘和30-60分鐘為主。旅客在高鐵站前消費關(guān)注的因素主要包括：價格適中，經(jīng)營規(guī)范，選擇范圍大，環(huán)境較好等，其中經(jīng)營規(guī)范和環(huán)境較好占較大比重。本案本案2KM半

55、徑內(nèi)包括一座大學(xué)城約半徑內(nèi)包括一座大學(xué)城約5萬人，萬人，三個已售住宅項目三個已售住宅項目1蚌埠學(xué)院蚌埠學(xué)院大學(xué)城，大學(xué)城，共有師生共有師生5萬人萬人2蚌埠醫(yī)學(xué)蚌埠醫(yī)學(xué)院院3安徽財經(jīng)安徽財經(jīng)大學(xué)大學(xué)4安徽電子安徽電子信息技術(shù)信息技術(shù)學(xué)院學(xué)院5綠地綠地國際國際花都花都初估可能初估可能遷入的居遷入的居民民25000人人左右左右6龍湖春天龍湖春天（住宅）（住宅）周邊社區(qū)周邊社區(qū)2KM53241661 7海亮明珠海亮明珠（住宅）（住宅）65萬平米萬平米住宅住宅案例借鑒案例借鑒杭州下沙區(qū)大學(xué)城商業(yè)杭州下沙區(qū)大學(xué)城商業(yè)大學(xué)城的學(xué)生能否成為我們的客戶，他們是大學(xué)城的學(xué)生能否成為我們的客戶，他們是否有這樣的消費

56、能力？否有這樣的消費能力？大學(xué)生客戶可不可能成為我們的一個突破點？大學(xué)生客戶可不可能成為我們的一個突破點？從商業(yè)配套到集中購物，以大學(xué)城為目標(biāo)客戶的從商業(yè)配套到集中購物，以大學(xué)城為目標(biāo)客戶的下沙商業(yè)區(qū)帶動區(qū)域商業(yè)快速發(fā)展下沙商業(yè)區(qū)帶動區(qū)域商業(yè)快速發(fā)展杭州下沙區(qū)大學(xué)城商業(yè)杭州下沙區(qū)大學(xué)城商業(yè)區(qū)域介紹區(qū)域介紹：杭州下沙高教園以工科和綜合性高校為主，分東西兩大區(qū)塊，規(guī)劃面積10.91平方公里，區(qū)內(nèi)高校15所，學(xué)生人數(shù)15萬左右。隨著下沙城市化的推進，下沙已形成高教西區(qū)商圈，由下沙大學(xué)城最早形成的學(xué)源路商業(yè)街、高沙商業(yè)街和福雷德廣場構(gòu)成。輻射附近15所高校近15萬學(xué)生及周邊居民。主要商業(yè)：主要商業(yè)：商

57、業(yè)項目商業(yè)項目開業(yè)時間開業(yè)時間面積面積主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)高沙商業(yè)街高沙商業(yè)街 20052005約約6 6萬萬餐飲、購物、娛樂、住宿餐飲、購物、娛樂、住宿學(xué)源路商業(yè)街學(xué)源路商業(yè)街 20052005約約50005000服飾服飾四號大街四號大街20062006約約5000050000休閑娛樂業(yè)為主休閑娛樂業(yè)為主 金沙數(shù)碼港金沙數(shù)碼港2005.22005.240004000IT IT賣場賣場物美大賣場物美大賣場2005.122005.121500015000綜合大超市綜合大超市都尚購物中心都尚購物中心2007.62007.61500015000一站式綜合商場一站式綜合商場下沙商貿(mào)城下沙商貿(mào)城2005.9

58、2005.93000030000大型綜合商場大型綜合商場新美商城新美商城2006.92006.9 2000020000高檔綜合商場高檔綜合商場福雷德廣場福雷德廣場 20082008192630 192630 集購物、休閑、娛樂多位一體的城市體驗之集購物、休閑、娛樂多位一體的城市體驗之城城 物美大超市物美大超市高沙商業(yè)街高沙商業(yè)街學(xué)源路商業(yè)街學(xué)源路商業(yè)街四號大街四號大街新美商城新美商城都尚購物中心都尚購物中心 下沙商貿(mào)城下沙商貿(mào)城金沙數(shù)碼港金沙數(shù)碼港福雷德廣場福雷德廣場 2005年物美大賣場進入，啟動下沙區(qū)商業(yè)。如今年物美大賣場進入，啟動下沙區(qū)商業(yè)。如今，以四號中心商業(yè)街為核心，幾大購物商場為輻

59、，以四號中心商業(yè)街為核心，幾大購物商場為輻射的商業(yè)聚集區(qū)已經(jīng)形成射的商業(yè)聚集區(qū)已經(jīng)形成杭州下沙區(qū)大學(xué)城商業(yè)杭州下沙區(qū)大學(xué)城商業(yè)物美大賣場 四號大街（中心商業(yè)街） 學(xué)源路商業(yè)街高沙商業(yè)街 大型綜合購物商場20052006-20082005.1220062005年12月26日，下沙一號大街的物美大賣場正式開業(yè)，是進入下沙大學(xué)新城的第一個大型超市。同年開業(yè)的還有下沙商貿(mào)城，博庫書庫，但是經(jīng)營慘淡。物美開業(yè)后，商業(yè)市場開始啟動。以學(xué)生為目標(biāo)客戶。學(xué)源路商業(yè)街主要以服裝為主要業(yè)態(tài)，多為國內(nèi)和杭州本地的服裝品牌加盟店和連鎖店。高沙商業(yè)街長約300米，主要以餐飲為主，含有小吃、中餐、西餐、韓國料理等。不僅包

60、括高教園區(qū)近16萬的學(xué)生群體，還包括了工業(yè)園區(qū)超過10萬的員工，因此也是目前下沙的中心商業(yè)街。四號大街最大的特色是休閑娛樂業(yè)較為繁榮，主要以足浴、美容、美發(fā)、咖啡吧、酒吧、茶吧、健身房、KTV為主。片區(qū)商業(yè)氣氛逐漸濃厚，下沙商貿(mào)城，都尚購物中心、新美商城的開業(yè)經(jīng)營良好，豐富了區(qū)域業(yè)態(tài)。.2008年福雷德廣場 全面提升了區(qū)域的消費檔次和層級 四大開發(fā)商的進入之后片區(qū)價值迅速升高，保利、朗詩、世茂、碧桂園等地產(chǎn)大鱷入主下沙，發(fā)展住宅，文化娛樂、旅館、商業(yè)金融等項目。建設(shè)時間下沙大學(xué)城商業(yè)給本案例的啟示下沙大學(xué)城商業(yè)給本案例的啟示杭州下沙大學(xué)城商業(yè)杭州下沙大學(xué)城商業(yè)在滿足區(qū)域大學(xué)生客戶基本需求的基礎(chǔ)