成都低密度產(chǎn)品案例研究

1、成都低密度產(chǎn)品案例研究成都市場典型低密度暢銷產(chǎn)品研究u保利公園198u弗萊明戈u麓山國際社區(qū)u仁和春天大道u華僑城物業(yè)現(xiàn)狀物業(yè)現(xiàn)狀: :占地面積:4000020平方米總建筑面積:2000000平方米容積率：容積率：洋房3.0；別墅1.55總數(shù)：總數(shù)：4113個(gè) 比例：85:4113地上車位：地上車位：85個(gè)地下車位：地下車位：4028個(gè)停車位停車位: :別墅1：2開發(fā)周期開發(fā)周期: :8年 開工時(shí)間開工時(shí)間: :2008-3-26總戶數(shù)總戶數(shù): :一期3645戶（其中疊拼別墅占7%）物業(yè)管理附加物業(yè)管理附加信息信息: :電梯1.5元/平方米月，別墅3元/平方米月 開發(fā)商開發(fā)商: :保利（成都）

2、實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司: :保利廣州物業(yè)管理公司 建筑單位建筑單位: :富利建筑安裝工程有限公司 景觀設(shè)計(jì)單位景觀設(shè)計(jì)單位: :泛亞國際 保利公園198項(xiàng)目基本指標(biāo)疊拼別墅243套雙拼別墅8套暢銷產(chǎn)品（一）：疊拼1.2樓住戶234平米地下一層地下夾層優(yōu)點(diǎn):1.地下室客廳局部挑高形成夾層2.獨(dú)立私家車位，直接入戶表示全贈(zèng)送表示半贈(zèng)送一層二層花池挑高表示全贈(zèng)送表示半贈(zèng)送衛(wèi)生間衛(wèi)生間錯(cuò)層主臥大露臺(tái)庭院挑高入戶花園入戶花園次臥大露臺(tái)暢銷產(chǎn)品（一）疊拼1.2樓住戶234平米暢銷產(chǎn)品（二）疊拼3.4樓297平米套四挑高客廳贈(zèng)送入戶花園露臺(tái)挑空贈(zèng)送雙露臺(tái)贈(zèng)送雙露臺(tái)豪華主臥帶陽臺(tái)，衛(wèi)生衣帽間，

3、書房挑空主臥玄關(guān)天井挑空天井表示全贈(zèng)送表示半贈(zèng)送優(yōu)點(diǎn)：1.內(nèi)庭院，天井雙采光。地下室采光效果好2.贈(zèng)送入戶花園，陽臺(tái)以及160平米屋頂花園，總贈(zèng)送面積240平米3客廳挑高，彰顯大氣頂層贈(zèng)送160平米屋頂花園暢銷產(chǎn)品（二）疊拼3.4樓297平米套四疊拼產(chǎn)品聯(lián)排化對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)。項(xiàng)目首期疊拼別墅規(guī)劃布局為分為4或5聯(lián)排別墅， 單獨(dú)疊拼別墅呈現(xiàn)“品”字形，整體呈現(xiàn)聯(lián)排別墅氣質(zhì)，排與排之間通過抬高5米形成層次感，放大視線。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：1.突出特點(diǎn):大開間。疊拼產(chǎn)品贈(zèng)送大面積花園，提高性價(jià)比。2.每戶均有兩個(gè)以上采光天井，地下室采光好3.1.2樓設(shè)計(jì)門牌是別墅的基本標(biāo)志之一，3.4樓住戶單獨(dú)設(shè)計(jì)私家走廊，

4、入戶均獨(dú)立化，私有化，以彌補(bǔ)3.4樓住戶盤樓的不足。同時(shí)入門處均設(shè)立信報(bào)箱。高性價(jià)比：1.2樓住戶贈(zèng)送花園面積70-220平米，地下室贈(zèng)送45-93平米；3-.4樓屋頂花園贈(zèng)送160平米。單價(jià)區(qū)間為6000多-9000多元/平米，大多房源折扣前在200萬元左右。實(shí)得價(jià)僅5000元/平米左右；產(chǎn)品創(chuàng)新:疊拼聯(lián)排化保利公園198疊拼產(chǎn)品分析項(xiàng)目指標(biāo)地理位地理位置置新城，緊鄰郫縣行政商務(wù)中心與五星級(jí)酒店占地面占地面積積約200畝總建筑總建筑面積面積52萬綠化率綠化率大于30%容積率容積率1.55物業(yè)類物業(yè)類型型5+1、6+1、7+1多層電梯洋房電梯公寓主力戶主力戶型型147-216總戶數(shù)總戶數(shù)736

5、戶配套設(shè)配套設(shè)施施郫縣行政商務(wù)中心與五星級(jí)酒店開盤時(shí)開盤時(shí)間間08.11.2龍湖.弗萊明戈暢銷產(chǎn)品：A1型1躍2型180平米后庭院挑空采光地下庭院地面直接入地下室前庭院庭院步入式走廊入戶穿堂風(fēng)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)優(yōu)點(diǎn)：1.地下室采光好，雙挑高庭院2.步入式走廊入戶形成景觀門廊3.餐廳帶雙陽臺(tái)，臥室均帶陽臺(tái)或露臺(tái)暢銷產(chǎn)品：A3型2躍3型181-184平米優(yōu)點(diǎn)：1.贈(zèng)送實(shí)用面積35平米，贈(zèng)送花園40平米，2.雙流線入戶方式3.臥室雙陽臺(tái)，通風(fēng)采光30平米風(fēng)情庭院餐廳挑高樓梯入戶親地花園入戶臥室雙陽臺(tái)，通風(fēng)效果好主臥弧形飄窗兒童房二層三層弗萊明戈疊墅產(chǎn)品分析項(xiàng)目核心產(chǎn)品面積區(qū)間為147216，分為平層、躍層

6、戶型，其中疊墅180平米-184平米最為暢銷產(chǎn)品升級(jí)：產(chǎn)品與目前市場上流行的四五個(gè)單元甚至六個(gè)單元拼成一棟的花園洋房不一樣，“弗萊明戈” 小洋樓不是獨(dú)棟就是雙拼，也就是說一棟小洋樓最多只有2個(gè)單元 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：1.獨(dú)棟、雙拼小洋樓外立面按照別墅設(shè)計(jì)的手法：每一棟做整體立面設(shè)計(jì)，挑出原始洋房幾個(gè)單元并排方式，通過錯(cuò)層，躍層方式，從室內(nèi)空間挑高，到外立面層次起伏打造成疊墅化產(chǎn)品，從而做到了每一棟建筑均擁有自己的特色，形成差異2.靈活可變空間，額外贈(zèng)送大面積花園：底TOWN體現(xiàn)親地生活；二躍三創(chuàng)意的空間設(shè)計(jì)可以滿足時(shí)尚達(dá)人的創(chuàng)意生活；平層通風(fēng)采光性俱佳，空間緊湊適用。3.入戶方式靈活：別墅專屬的獨(dú)門入

7、戶與前后花園、雙流線入戶、半地下私人會(huì)所、環(huán)形布局露臺(tái).4.性價(jià)比高：大部分房源贈(zèng)送70平米以上 超大花園及使用面積弗萊明戈疊墅產(chǎn)品分析產(chǎn)品創(chuàng)新：獨(dú)棟洋房，雙拼洋房，建筑抬高5米麓山國際社區(qū)在麓山國際社區(qū)，麓鎮(zhèn)拉佩維爾疊拼別墅是唯一的。疊拼別墅共320套，它位處社區(qū)的腹地，既擁有絕佳的高爾夫視野又與麓鎮(zhèn)商業(yè)小鎮(zhèn)相鄰，暢享便利生活，麓山國際社區(qū)的天時(shí)地利，它皆占之。疊拼別墅戶型建筑面積約為215-238平米，帶入戶花園及前后露臺(tái)，并贈(zèng)送半地下闊綽私家車位；擁有8.35米罕有面寬，局部挑高約6米；內(nèi)有精心打造的超大規(guī)模水溪園林，仿若是把家安在了公園里。麓鎮(zhèn)拉佩維爾疊拼別墅延續(xù)了麓山別墅無可挑剔的高

8、品質(zhì)，“美式鄉(xiāng)村風(fēng)格”與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合，形成了富有特色的建筑風(fēng)格，讓您尊享別墅級(jí)生活品質(zhì)。疊拼別墅介紹暢銷產(chǎn)品（一)疊拼1.2樓216平米3室4廳樓道入戶花園入戶入戶花園露臺(tái)露天花園，設(shè)置壁爐，燒烤臺(tái)儲(chǔ)藏室優(yōu)點(diǎn)：1.雙入戶方式，且可直接從地上平層進(jìn)入地下室，不影響室內(nèi)空間2.每個(gè)臥室均享受一個(gè)衛(wèi)生間，層層退臺(tái)超大面積主臥，功能齊全暢銷產(chǎn)品（二）疊拼3.4樓234平米3室4廳入戶花園餐廳外接露臺(tái)露臺(tái)連接餐廳、客廳會(huì)客廳私家廳主臥同時(shí)享受雙露臺(tái)，配置獨(dú)立衛(wèi)生間，衣帽間景觀露臺(tái)景觀露臺(tái)優(yōu)點(diǎn)：1.入戶層前庭后院設(shè)置，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，增加性價(jià)比2.私家廳與會(huì)客廳分離，同時(shí)客廳露臺(tái)直接連接餐廳，一臺(tái)雙用麓山

9、國際社區(qū)產(chǎn)品銷售分析產(chǎn)品線豐富:多元化產(chǎn)品（獨(dú)棟，疊拼，疊墅，電梯），多種風(fēng)格（巴洛克，西班牙，美式風(fēng)格、南加州風(fēng)格），多重享受。對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)。疊拼聯(lián)排化，注重入戶門庭打造，每戶入戶口均有較強(qiáng)可識(shí)別性產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)：1)面寬達(dá)約8.35米，空間尺度大，與大面積玻璃窗的設(shè)計(jì)讓整個(gè)戶型充滿陽光，2)3.3米的建筑層高、挑高6米多的入戶花園，五件套主衛(wèi)等設(shè)計(jì)盡顯別墅級(jí)品質(zhì)。 3)層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，每層花園露臺(tái)將景觀引入戶內(nèi)每戶贈(zèng)送數(shù)十平方米的花園露臺(tái)，有天有地，壁爐、燒烤臺(tái)和儲(chǔ)藏空間設(shè)計(jì)開啟您的別墅生活。 4)豪華贈(zèng)送贈(zèng)送每戶2-3個(gè)生態(tài)半地下停車位，半地下陽光停車位，可直接通入戶。 高性價(jià)比：疊拼別墅

10、面積區(qū)間為：215-238，單價(jià)：9000-16000元/平米，均價(jià)13000元/平米，贈(zèng)送每戶2-3個(gè)生態(tài)半地下停車位，幾十平米花園、露臺(tái)。疊拼規(guī)劃布局：疊拼別墅處于麓山國際社區(qū)中部，三面分別被廣闊的高爾夫草坪景觀、湖泊和溪流環(huán)繞，擁有麓山優(yōu)美的自然環(huán)境。 產(chǎn)品創(chuàng)新疊拼聯(lián)排化，8.35米大面寬，6米挑高，壁爐設(shè)計(jì)麓山國際社區(qū)產(chǎn)品銷售分析項(xiàng)目概況：目前項(xiàng)目處于2期銷售開發(fā)商：成都市江安春置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目地址：光華大道西、江安河畔，成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校對(duì)面總占地面積：600畝建筑面積：50萬 ，2期1批次建筑面積32994產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊院別墅2期1批次戶數(shù)：99戶綠化率：60%

11、容積率：1.8建筑密度：21.5% 戶型面積：546（雙拼）， 245-307（疊拼）、320-360（聯(lián)排）2期1批次開盤時(shí)間：2008年10月25日銷售均價(jià)：疊拼別墅8000元/ ，聯(lián)排10000元/ ， 雙拼12000元/物業(yè)公司:成都仁和春天物業(yè)管理有限公司仁和.春天大道仁和.春天大道2期聯(lián)排別墅面積區(qū)間320-360，疊拼面積區(qū)間：180-307；疊拼單價(jià)：7900-9900元/平米，均價(jià)8800元/平米，聯(lián)排單價(jià)：8000-11600元/平米, 均價(jià)9300元/平米245，277賣得好，聯(lián)排360賣得好合計(jì)：項(xiàng)目2期一批次共推出123套別墅房源，其中聯(lián)排45套，疊拼66套，雙拼12

12、套暢銷產(chǎn)品(一）：疊拼1.2樓LI型245平米疊拼別墅7層三戶，獨(dú)立私家車位，帶工具間，均直接入戶地下室入戶口車庫工具間車庫工具間挑高客廳廚房直接與生活陽臺(tái)，露臺(tái)5連接贈(zèng)送花園入戶玄關(guān)雙衛(wèi)設(shè)計(jì)靈動(dòng)空間暢銷產(chǎn)品(一）：疊拼1.2樓LI型245平米暢銷產(chǎn)品（二）疊拼3.4樓住戶277平米贈(zèng)送47平米地下車庫生活陽臺(tái)挑高客廳客廳露臺(tái)暢銷產(chǎn)品（二）疊拼3.4樓住戶277平米錯(cuò)層露臺(tái)主臥露臺(tái)主臥露臺(tái)休閑露臺(tái)暢銷產(chǎn)品（三）聯(lián)排360平米多功能廳車庫地下工作間帶衛(wèi)生間入戶門廊雙入戶入戶花園，三面環(huán)繞客廳開間7.4米餐廳挑高地下室一層聯(lián)排B6戶型 建筑面積：約360，4房2廳4衛(wèi)；客廳面寬7.4米，面積約48

13、 ，舒適大氣；贈(zèng)送花園面積55 -180 3間臥室2配置雙衛(wèi)生間儲(chǔ)存室，兼衣帽間超大臥室，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，書房屋頂花園主臥獨(dú)享暢銷產(chǎn)品（三）聯(lián)排360平米二層三層整體規(guī)劃，專利產(chǎn)品中國首批原灘社區(qū)。項(xiàng)目以“第一”，“首創(chuàng)”市場領(lǐng)導(dǎo)身份打造整個(gè)項(xiàng)目，中國首創(chuàng)原始生態(tài)品質(zhì)人居，以“放眼全球”的高端品質(zhì)定位 “原生態(tài)原灘別墅”產(chǎn)品設(shè)計(jì)：部分產(chǎn)品做成3聯(lián)排，共7層(龍灣半島8層），1.2樓3.4樓，5.6.7樓分別為一戶。每戶帶地下車位，且配置工具間，直接入戶。1.別墅戶型贈(zèng)送大面積花園露臺(tái)，入戶口設(shè)置玄關(guān)3.客廳大面寬，開間達(dá)7.4米，客廳挑高3.高性價(jià)比：贈(zèng)送花園面積55-180平米，4.產(chǎn)品八級(jí)抗

14、震，增加建筑成本，加強(qiáng)建筑質(zhì)量別墅規(guī)劃布局：疊拼別墅和聯(lián)排別墅均為親水別墅，最大化滿足每戶均能享受到水景資源，保證100%單元觀水、70%單元親水、50%單元擁有雙水岸、30%單元三面環(huán)水產(chǎn)品創(chuàng)新：7層疊拼別墅聯(lián)排化，局部挑高仁和春天大道聯(lián)排，疊拼產(chǎn)品分析華僑城主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地總占地純水岸占地600畝，其中一期162畝1 1期總建面期總建面16.1萬，其中住宅：14.7萬方；高層8.7萬方，多層6萬方；1 1期建筑形態(tài)期建筑形態(tài)18/25F高層 4/5/9層電梯洋房總戶數(shù)總戶數(shù)4965戶，一期1200戶綠地率綠地率共37%，一期38.8%容積率容積率1.8，一期1.47建筑密度建

15、筑密度23%公攤公攤17%車位配比車位配比1：0.9面積區(qū)間面積區(qū)間88-350建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格歐式園林風(fēng)格園林風(fēng)格5萬平方米的人工湖為主要景觀外立面材料外立面材料歐式立面，色彩以黑、白加本色，底部天然石材，上部天然木材裝飾板外墻1 1期開盤時(shí)間期開盤時(shí)間2008.8.16交房時(shí)間交房時(shí)間2009.10物管費(fèi)用物管費(fèi)用1.9元/平米物管公司物管公司華僑城開發(fā)商開發(fā)商成都天府華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司洋房面積區(qū)間140-355，洋房均價(jià)：7400元/平米，其中169-175平米最為暢銷好華僑城暢銷產(chǎn)品：洋房171-174平米套四入戶花園進(jìn)深3.3米預(yù)留可變空間6米挑高疊錯(cuò)景觀陽臺(tái)陽光餐廳連接陽臺(tái)儲(chǔ)存

16、室轉(zhuǎn)角陽臺(tái)優(yōu)點(diǎn)：1.局部挑高2.多陽臺(tái)3.贈(zèng)送大面積入戶花園，進(jìn)深3.3米暢銷產(chǎn)品：洋房169-175平米套四入戶花園景觀陽臺(tái)儲(chǔ)存室客廳開間5.1米優(yōu)點(diǎn)：1.入戶花園2.客廳大開間9層電梯景觀多層洋房，首次把9層納入多層范疇內(nèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)：不論是經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小戶型還是闊綽大氣的親水豪宅都精心布局，融入了入戶花園，兩層高陽臺(tái)，陽光房，雙主臥、儲(chǔ)藏室、退臺(tái)等豐富多變 1.半島多層洋房帶電梯，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)，創(chuàng)先引進(jìn)“9層多層洋房”理念2.10米面寬，戶戶均帶入戶花園，最打3.3米進(jìn)深超大入戶花園，中西餐廳結(jié)合，局部挑高3.6米挑高錯(cuò)景陽臺(tái)產(chǎn)品布局設(shè)計(jì) ：住宅分組團(tuán)布置，其中洋房享受最好的資源（沿湖岸布置多層洋房）達(dá)到每戶均有很好的視覺效果產(chǎn)品創(chuàng)新：9層電梯多層洋房華僑城洋房產(chǎn)品分析5個(gè)樓盤均有自己的特色：華僑城：9層洋房，局部挑高，入戶花園保利公園198：疊拼聯(lián)排化，地勢(shì)挑高5米，獨(dú)立門牌，獨(dú)立入戶，局部挑高，做大贈(zèng)送面積240平米麓山國際：疊拼聯(lián)排化，8.35米大面寬，6米挑高，壁爐設(shè)計(jì)仁和春天大道：中國首列原灘社區(qū)，部分疊拼聯(lián)排化，7層3戶疊拼，每戶均有地下車庫弗萊明戈：產(chǎn)品升級(jí)-洋房獨(dú)棟化，洋房雙拼化，陽光地下室，地勢(shì)挑高5米戶型創(chuàng)新方向總結(jié)-產(chǎn)品升級(jí)，基地挑高，層次突出，大面寬，大花園露臺(tái)，挑高產(chǎn)品回顧總結(jié)u