惠州金融街控股金海灣整合推廣方案

1、金海灣2010整合推廣方案2010、6、28一全國旅游度假項目最新分析一全國旅游度假項目最新分析目 錄二、中國旅游度假政策與市場分析三、金海灣目標客戶群分析四、金海灣區(qū)域、物業(yè)與銷售產品立體分析五、金海灣價值體系建立六、金海灣推廣總體策略七、金海灣核心創(chuàng)意與視覺體系八、金海灣階段推廣任務布署全國旅游度假項目最新分析-地產導向型共分三期進行開發(fā)開發(fā)年限：10年；投資總額：200億元；n三年內完成市政道路基礎設施、n2個體育公園和 1個頂級酒店建設， 投資總額約30億元；n六年內投資總額達到70億元；n九年內投資總額達到120億元。清水灣旅游度假區(qū)位于中國海南省“大三亞旅游圈”的陵水黎族自治縣境內

2、項目總用地面積1.5萬畝，總投資額約200億元。清水灣是海南東海岸5大海灣之一（三亞灣、亞龍灣、海棠灣、香水灣、清水灣），屬于熱帶海濱旅游圈。項目區(qū)位概況及分期建設規(guī)劃項目將引進多家世界頂級星級酒店，其中雅居樂已和Jumeirah、Raffles、JWMarriot、 希爾頓、Outrigger等簽署了合作意向書。目前，Raffles酒店已經完成地面上 第四層建設工程，Jumeirah酒店已進入設計階段。16公里景觀大道已經開通使用至海濱段的8公里，海洋世界已經在試運營， 湖畔商業(yè)街已經全面使用；3個18洞國際標準高爾夫球場中，其中一個18洞球場已于2008年底使用， 高爾夫會所已經全面營業(yè)；

3、第二個18洞球場正在建設中，預計2010年初可以試打；部分低密度住宅（別墅）、湖畔洋房、海景別墅/公寓/洋房，則在2009年3月28日開盤銷售， 截至2009年11月31日，已累計合約銷售50億元。迄今已有5000多位業(yè)主。項目近況雅居樂在過去的2年來在清水灣的投資額，累計已達60多億元。物理屬性：12公里海岸 上層國度消費主張：你的國度 你的第二人生、365天度假國度清水灣的推廣核心體系：核心主題：真正的海（最純正、最稀缺、最好的資源）六大核心價值點：1.12公里純美海岸線；2.超萬畝規(guī)模，地產界罕見；3.6家超五星級酒店；4.54洞蔚藍高爾夫球場；5.巨資引入天然溫泉；6.2家游艇俱樂部；

4、大區(qū)位價值：海南“國際旅游島”戰(zhàn)略、“東方夏威夷”清水灣的魂三大銷售物業(yè)：1.金色果嶺，360度闊景高爾夫大宅2.翰海銀灘，一線海景城邦3.蔚藍海岸，湖畔樂活小鎮(zhèn)清水灣的推廣核心體系：活動線：1、萊佛士酒店奠基2、巴黎寶藏奢侈品展3、3.15全國媒體見面會4、3.28開盤盛典和晚宴5、領導及合作伙伴考察全國推廣（巡展會&推介會）馬戲式營銷（一）各地房展1、2009年北方四市巡展展會2、2009哈爾濱展場3、2009渝洽會展場4、2009海南春季房展5、2009山西太原房展（二）項目推介會1、香港推介會2、北京新地產金融年會推介會3、成都業(yè)主推介會4、南京業(yè)主推介會5、中山業(yè)主推介會媒體

5、合作和報道新聞化和娛樂化營銷涉入鳳凰衛(wèi)視中央電視臺香港翡翠臺海南電視臺全國性推廣，以錢生錢清水灣一直講的是資源： 去看真正的海！而它缺少的卻是引起人生心靈共鳴的： 國際濱海人生的價值觀.海南富力灣位于海南珍珠海岸核心區(qū)域，4.2公里私屬海岸，2500畝規(guī)劃用地，8.7%超低建筑密度，超70%觀海房產，64.8%綠化率。全國旅游度假項目最新分析-地產導向型地理交通：富力灣位于海南東南，沿陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段；地處陵水縣東部，牛嶺南側的濱海地帶，距三亞市66公里，距陵水縣城9公里。2010年10月輕軌開通后，富力灣到海口只需75分鐘，三亞只需15分鐘。三亞繞城高速公路建成后，富力灣到鳳凰

6、機場僅需45分鐘；這里的海上航線通暢，北鄰分界洲島旅游碼頭，南距新村鎮(zhèn)碼頭約20公里。自然資源：4.2公里原生沙灘海岸，北端天然泄洪湖是230個泊位的私家游艇港灣碼頭的所在地；中段約3公里的細白沙灘，為廣闊的濱海水上娛樂天地；南端依傍水口嶺入海沿岸，億萬年沖刷成的巨型礁石群，為灣區(qū)增添一處得天獨厚的私家陽光浴場。還有風光旖旎的的田園風光以及層巒疊翠的山體，這一片未待完全開發(fā)的濱海復合生態(tài)環(huán)境，擁有著極高的科學價值和審美價值，是不可再生、極其稀有的自然博物館。配套:項目規(guī)劃3個五星級度假酒店，并在首期規(guī)劃1.6萬平米的風情商業(yè)街、游輪碼頭和運動會所已經率先動工，而室內籃球、羽毛球場、SPA會館、

7、健身中心、超市、藝術精品展覽館、旅游精品商街、各式風味餐廳，以及康體理療中心等設施也即將落成。富力灣講的是一種專屬： 4.2公里私屬頂級海岸！而它缺少的卻是引起人生心靈共鳴的： 國際濱海人生的價值觀.全國旅游度假項目最新分析-地產導向型全國旅游度假項目最新分析-地產導向型星耀五洲充分利用天嘉湖獨特的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，打造包括六星級超豪華酒店、國際會議會展中心、亞洲最大室內滑雪場、萬人國際文化廣場、多功能體育休閑館、醫(yī)院、游艇俱樂部、水上大型音樂噴泉、運動主題公園以及高尚住宅的集娛樂、購物、健身、休閑、居住、度假為一體的“世界花園、世界建筑博覽園以及世界橋梁博覽園”。5月1日 ，首屆國際價值生活節(jié)開

8、幕式。將由國際人氣鼓樂組合、融合世界文化世界經典的托寧鼓組合在臺上傾情領鼓，現場提供300面托寧鼓用于互動。當天，還可欣賞到中國最大音樂噴泉、七彩冷焰等精彩表演。5月1-20日，星耀五洲獨特的意大利光雕藝術展將邀請意大利國寶藝術大型巴洛克光雕現場表演，展現光影魅力。展示包括哥特大教堂、圣馬可以及金字塔等多組美輪美奐的光雕建筑。 星耀五洲講的是創(chuàng)意地產,水景地產,復合地產,特色別墅： 7.3平方公里 世界島宜居水上城 ！而它缺少的卻是引起人生心靈共鳴的： 國際濱海人生的價值觀.全國旅游度假項目最新分析-地產導向型1 超星級酒店 其中商務酒店及國際會議中心6.4萬平米， 產權式酒店7萬平米 2 國

9、際養(yǎng)生度假中心 五棟 產權式酒店 3 商務會所 別墅型產權式酒店 4 奧運主題公園 舉辦奧運火炬登陸中國儀式 5 國際游艇會所 300個游艇泊位 6 商業(yè)街 海上風情餐飲商業(yè) 7 國際郵輪港已建成并運營體育配套 作為養(yǎng)生度假中心的配套 鳳凰島規(guī)劃建設七大項目11月28日，鳳凰島領袖價值生活綻放上海揭幕盛典在上海浦東星河灣酒店舉行。享有“意大利時裝之父”美譽的設計師Antonio Maria Martini，當晚攜賓利16位中國冠軍名模共同演繹“Martini2010全球巔峰新裝”，將盛典推向第一個高潮；隨后幾大名流則在浦江流金 對語鳳凰圓桌對話中與大家分享了對價值的獨到見解。 三亞鳳凰島發(fā)展有

10、公司總經理陳璐接受記者采訪時表示，繼上海之后，該項 目陸 續(xù)在北京、成都、杭州、溫州及三亞等城市舉行巡展?！笆走x的都是經濟發(fā)達城市?！标愯锤嬖V記者，鳳凰島提供的是一種全新的生活方式，首期選擇實地巡展的6個城市的生活方式需求和項目有著很大的吻合度。鳳凰島公關活動鳳凰島公關活動已啟動全球推廣海南鳳凰島房價月漲3萬 炒房客15天凈賺上千萬鳳凰島正在成為海南瘋狂炒房的“標本”1月11日，鳳凰島公寓開盤，700套房子一天賣光，均價高達7萬元/平方米。而就在鳳凰島公寓開售不久，三亞的中介里面就有鳳凰島的房子在賣了。而“溫州人在鳳凰島一個樓盤就賺了上千萬元”這樣的故事則越傳越神。這只是海南島房價暴炒的一個縮

11、短。三亞房價一周翻倍，國際旅游島獲批發(fā)價格5天內，海南的商品房銷量就超過2008年全年的總量。鳳凰島推廣效應鳳凰島已成為海南房價暴炒的標本，房價突漲3萬元/平方米，炒房客在它身上凈賺上千萬元。在其帶動下，三亞房價一周翻倍。鳳凰島講的是珍藏： 世界珍藏 海上度假島 ！而它缺少的卻是引起人生心靈共鳴的： 國際濱海人生的價值觀.華僑城集團投資建設的第一個大型高端都市生態(tài)旅游綜合項目歡樂海岸主體工程全面啟動，該項目將于年月試業(yè)，年深圳大運會開幕前正式對外開放。建成后的歡樂海岸將是一座完全免票、開放式的、沒有圍墻的生態(tài)公園，也是世界上離城市中心最近的濕地公園。 歡樂海岸項目地處深圳灣填海區(qū)，位于濱海大道

12、北側、華僑城主題公園南側，南面與我市規(guī)劃的公里濱海長廊和紅樹林保護區(qū)連接。該項目由南北兩大部分組成，總占地面積約為萬平方米。其中，北地塊是市政府委托管理的僑城濕地，面積近萬平方米，是規(guī)劃建設中的自然濕地保護區(qū)；南地塊面積約為萬平方米，是在項目規(guī)劃建設過程中，項目公司先后兩次修建了生態(tài)圍堰，有效保證紅樹林生長及海鳥棲息環(huán)境。深圳歡樂海岸“歡樂海岸”由文化演藝、創(chuàng)意展示、休閑娛樂、城市節(jié)慶、生態(tài)旅游等多種功能融合成充滿活力的區(qū)域，將成為城市的公共開放空間和濱海旅游度假勝地。2009年12月11日，中國深圳華僑城歡樂海岸上海招商推介會在上海金茂中心君悅酒店盛大舉行。中國規(guī)模最大的電影集團中國電影集團

13、公司不僅帶來了本公司的宣傳片，還攜旗下的影視明星梅婷、何琳、何賽飛、霍思燕等出席了此次盛會，此外，法國國際水秀公司、世界頂尖設計公司Laguarda. Low、國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行等商家代表，GIORGIO ARMANI、BALLY、COACH等國際知名品牌代表，以及第一財經日報、外灘畫報、深圳特區(qū)報、深圳衛(wèi)視、東方衛(wèi)視、搜狐等媒體，華僑城集團相關人員等近300人共同參與了這一盛會。歡樂海岸公關活動中國最具特色的濱海主題商業(yè)項目全球招商活動在上海拉開帷幕全國旅游度假項目最新分析-度假導向型：全國旅游度假項目最新分析-度假導向型：深圳鹽田沙頭角海濱區(qū)詳細藍圖及城市設計1997年

14、10月，經國務院批準，深圳市在特區(qū)東部新成立了鹽田區(qū)，行政范圍包括沙頭角、鹽田、大小梅沙等片區(qū)，總面積為67.36平方公里。 沙頭角海濱區(qū)位于沙頭角東南部地區(qū)，總面積66.64公頃，該地區(qū)將成為整個鹽田區(qū)的行政、文化、商業(yè)中心區(qū)。2.城市發(fā)展原則與目標遵循山、城、海一體化的城市發(fā)展原則，通過海濱區(qū)開發(fā)將沙頭角地區(qū)建設成為具有良好的自然生態(tài)環(huán)境，突出的濱海特征，適宜居住且擁有高品質城市功能和空間的新興城區(qū)。 深圳鹽田沙頭角海濱區(qū)深圳市城市總體規(guī)劃確定沙頭角鹽田城市片區(qū)是深圳市第一圈層的城市次中心，是東部發(fā)展軸的核心區(qū)。全國旅游度假項目最新分析-政府運營導向型：深圳濱海中心區(qū)規(guī)劃是寶安的行政、商業(yè)

15、、商務、文化、體育和信息中心。濱海片區(qū)是寶安中心區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃總用地面積6.82平方公里，規(guī)劃居住人口1720萬人。濱海片區(qū)大部分用地為填海造地而成，可充分利用其濱海岸線，發(fā)展成為一個獨具魅力的濱海城區(qū)。其規(guī)劃結構為“一環(huán)二軸三區(qū)”，即一環(huán)：一個都市綠環(huán)，二軸：一條中央綠軸、一條發(fā)展軸，三區(qū)：核心區(qū)、濱海區(qū)和生活區(qū)。海濱廣場（二、三期）與海濱休閑公園（濱海大道、臨海路以南區(qū)域）總用地面積為79.44萬平方米。位于寶安中心區(qū)核心圈層內的中央綠軸及濱海休閑帶上。其中公共配套設施規(guī)劃：圖書館、青少年宮、藝術中心、演藝中心、酒店等總用地面積為16.59萬平方米；綠地面積為51.13萬平方米；其

16、它道路、停車場及邊防用地為11.72萬平方米。深圳濱海中心區(qū)規(guī)劃寶安中心區(qū)與前海、后海共同構成深圳市雙城市中心之一項目分類度假導向型地產導向型規(guī)劃導向型代表項目清水灣富力灣鳳凰島深圳歡樂海岸云南騰沖珠海各度假海岸區(qū)深圳大梅沙深圳沙頭角深圳濱海中心區(qū)項目特征資源豐富國際規(guī)劃階段性度假品牌開發(fā)商在著名的旅游景點周邊進行國際規(guī)劃配套開發(fā)以政府聯合規(guī)劃為主，實現大區(qū)域、大規(guī)劃資源性項目分類度假導向型-金海灣結論：客戶旅游度假置業(yè)投資半徑為全國化半徑，從各地開發(fā)經驗看50萬平米以上的銷售與招商物業(yè)必須以全國化市場打開局面。金海灣迎接全國市場的方式是什么？大亞灣價格洼地不斷深入截擊深圳投資客海南、云南等地

17、不斷深入拓展深圳投資客市場金海灣目前已被緊緊推到“純資源”賣點深圳歡樂海岸、濱海中心區(qū)規(guī)劃、鹽田國際濱海區(qū)的規(guī)劃都將成為深圳1400萬人提供一個暫時塑造的濱海人生的生活狀態(tài)、乃至全國來深圳旅游的游客在深圳的未來5、10年之后的濱海人生狀態(tài)。而這些區(qū)域缺少的卻是引起人生心靈共鳴的： 國際濱海人生的價值觀.金海灣講的是一種資源：中國的馬爾代夫金海灣講的是一種氣勢：24平方公里國際濱海度假區(qū)金海灣講的更是一種讓大多數人引起人生心靈共鳴的： 國際濱海人生的價值體現. 金海灣的國際濱海人生的價值體現：品牌使命感作為中國甚至是世界上不多的自然資源,金海灣以打造世界級旅游度假灣區(qū)為目標。打造出中國的馬爾代夫

18、、中國的夏威夷、中國的邁阿密、金海灣的濱海人生是與世界同步的。媲美國際著名沿海圣地的一種國際休閑度假生活。在這樣的一個寶貴資源的寶地上不斷實現不斷成型的又一個世界級的國際濱海度假中心。金海灣的國際濱海人生的價值體現：品牌使命感二、中國旅游度假政策與市場分析王岐山:扎實推進海南國際旅游島建設他指出,建設海南國際旅游島是中央從全局出發(fā)提出的戰(zhàn)略目標。要按照科學發(fā)展觀的要求,加快轉變經濟發(fā)展方式,調整經濟結構,扎實推進海南國際旅游島建設,使海南旅游業(yè)走在全國前列。加快發(fā)展旅游業(yè)是適應當前中國進入旅游消費快速增長“黃金期”的需要,也是推動經濟社會又好又快發(fā)展的長遠之策,對擴內需、調結構、促就業(yè)、惠民生

19、都具有重要意義。要推進旅游業(yè)改革開放,加快體制機制和組織制度創(chuàng)新,充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用。在抓好旅游業(yè)硬件建設的同時,更要突出抓好旅游“軟環(huán)境”建設。要堅持以人為本,圍繞游客需求,從點滴和細節(jié)入手,全面提高旅游服務質量和管理水平。1、國際旅游島最新動向國務院已經明確建設海南國際旅游島的方針政策,各級領導干部要高度重視,狠抓落實,努力把旅游業(yè)這個新成長點培育成戰(zhàn)略性支柱產業(yè)。1、半島現狀：開展“清無”數千游客無處吃飯2、開發(fā)建議：高起點高規(guī)格開發(fā)半島旅游 建設環(huán)七娘山的生態(tài)景觀路，把七娘山周邊各景點串連起來，有效整合大鵬半島旅游資源。盡快推動國貿小梅沙的8號軌道交通線建設，并將該線終點

20、從小梅沙延長至南澳。3、大膽設想：大鵬半島設立“新區(qū)”統(tǒng)一管理 濱海資源、七娘山等山林資源、客家民俗文化、東縱紅色資源、大鵬所城、大亞灣核電站等。 “大鵬半島面臨的發(fā)展難題，說到底就是如何破解經濟發(fā)展與保護生態(tài)環(huán)境間的矛盾?！边@ 位民間人士建議在大鵬半島上設立一個“生態(tài)特區(qū)”，名稱為“深圳大鵬生態(tài)發(fā)展特別試驗 區(qū)”，簡稱“大鵬生態(tài)特區(qū)”，把東部三個街道都劃進去，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，這樣有利 于避免重復建設、資源浪費、惡性競爭等問題。4、生態(tài)環(huán)境保護不能含糊： 生態(tài)環(huán)境保護對半島生態(tài)環(huán)境實行分級分區(qū)保護和有序開發(fā)，并統(tǒng)籌建設大鵬半島城市基礎 設施和公共服務設施；同時建議市規(guī)劃、國土、發(fā)改、旅游、

21、文化等部門聯合出臺半島生態(tài) 環(huán)境保護和旅游文化資源開發(fā)等實施細則。2、深圳大鵬半島整體開發(fā)重點加快東部的口岸和港口建設，開通大梅沙口岸、提高沙頭角口岸的通關能力。3、廣東省旅游度假新政 開拓新型消費領域,培育新的消費熱點。在擴大文化旅游休閑消費方面，要促互聯網視聽、動漫創(chuàng)意、游藝游戲等新興文化消。1）旅游新政策：廣東啟動“旅游下鄉(xiāng)”，農民出游有補貼： 首創(chuàng)農民出游有補貼：補貼后的所有線路均比類似產品的市場價便宜兩成。 度身訂造聯游線路：考慮到大部分消費的農民均是首次出游，定制產品保證安排農民能游覽當地最經典、最具代表性、知名度最高的旅游景點。 中山、肇慶大派優(yōu)惠券：，中山、肇慶將聯合派發(fā)40萬

22、張的“中山/肇慶旅游優(yōu)惠券”，以便吸引廣州市民到當地旅游消費，優(yōu)惠券內容包括了餐飲、酒店、服裝、景區(qū)、旅游團費等方面。2）廣東出臺擴內需新政：給農民發(fā)消費卡鼓勵旅游 ： 擴大內需，廣東在全國率先出手， 廣東省政府網站昨發(fā)布“廣東省委省政府關于實施擴大內需戰(zhàn)略的決定”，該決定共37條內容,給百姓“真金白銀”的優(yōu)惠，包括增加中小戶型、中低價位普通商品住房和保障性住房建設用地供應，試行向農村居民發(fā)放專項消費卡，鼓勵汽車、旅游消費等。 4、廣東綠色通道工程綠道二號 長約470公里 北起廣州流溪河國家森林公園經增城、東莞、深圳，南至惠州巽窠灣休閑度假區(qū)，經50多個發(fā)展節(jié)點綠道是引自歐美發(fā)達國家的先進理念

23、，在全國尚無完整的經驗可循。綠道主要由人行步道、自行車道等非機動車游徑和停車場、游船碼頭、租車店、休息站、旅游商店、特色小店等游憩配套設施及一定寬度的綠化緩沖區(qū)構成。根據需要，綠道外圍可以劃定一定范圍的生態(tài)敏感區(qū)或農業(yè)生產用地作為城市生態(tài)廊道或組團隔離帶。由眾多區(qū)域綠道、城市綠道和社區(qū)綠道組成的綠道網是城鄉(xiāng)、區(qū)域生態(tài)網絡系統(tǒng)的重要組成部分，集環(huán)保、運動、休閑、旅游等功能于一體，是一種能將保護生態(tài)、改善民生與發(fā)展經濟完美結合的有效載體。 5、深惠海岸線度假目的分布與發(fā)展走勢 隨著惠深沿海高速通車,深圳到惠州便捷很多。成為深圳人前往惠州“后花園”散心的觀光之路。1.【兩地一線】千呼萬喚始出來，深惠

24、終歸成一家惠州素來有“半城山色半城湖”美稱，擁有著豐富優(yōu)質的山水資源，成為惠州宜居性的天然生態(tài)資本。與此同時，許多大品牌地產開發(fā)商也充分利用惠州的生態(tài)資源，開發(fā)建造眾多百萬平方米的超級大盤，整體提升惠州人居水平。這樣更加帶動珠三角地區(qū)的房產事業(yè)。深圳房價太高，可以考慮到惠州購房，也不會影響到正常工作！惠州高品質別墅類物業(yè)價格相當深圳關外普、通高層的價格，伴隨著城際快速交通軌道的貫通，跨區(qū)居住將更便捷，深圳人紛紛到惠州置業(yè)，提前進入別墅生活，享受釋放身心的另一處居所。市場競爭：2010年濱海置業(yè)趨勢2010珠三角東部濱海置業(yè)的市場不斷細分：濱海CBD、濱海CLD、濱海CRD、濱海CED、濱海度假

25、勝地位置物業(yè)價值代表物業(yè)與價格前海灣寶安中心區(qū)規(guī)劃前景；地鐵、機場等立體交通格局；濱海城市氛圍別墅4-5萬元，高層1.3-2萬元深圳灣紅樹林及灣區(qū)生態(tài)特征；豪宅聚集區(qū)域海景資源；近香港高層3至5萬元梅沙灣山海生態(tài)資源；主題旅游度假別墅4-15萬元高層1.7至2萬元各區(qū)域都在政企聯合宣傳，都有代表品牌與代表物業(yè)，每年都有吸引市場的新亮點與新高度，地段價值不斷升級，濱海置業(yè)大市場日益被細分，不斷產生濱海物業(yè)“價格標王”，不斷產生新贏家。市場競爭：品牌開發(fā)商云集，新的置業(yè)版圖崛起深惠濱海物業(yè)開發(fā)風起云涌，區(qū)域面臨競爭排位，項目面臨客戶選擇排序。2010深圳東部濱海線，地產資本密集布局，萬科、合生、皇

26、庭地產、中信、碧桂園、深業(yè)地產等品牌地產商跑馬圈地，一場看不見硝煙的東部灣戰(zhàn)爭已經打響，所有的競爭者都希望擁有區(qū)域話語權，搶占市場先機?！案偁幧墶睅淼臋C會：消費者、媒體等必將更加關注本區(qū)域；區(qū)域熱度將不斷提升；“競爭升級”帶來的威脅：消費者面臨更多的選擇、區(qū)域臨競爭排位；以市場領導者的姿態(tài)整合資源代言區(qū)域整合區(qū)域資源為項目所用，“中國馬爾代夫”將成為區(qū)域戰(zhàn)略開發(fā)的代名詞:1.交通優(yōu)勢：沿海高速公路、沿海鐵路、海上航線等路線 ；2.投資價值：金海灣24平方公里山海資源特質成就未來地產新板塊珠三角旅游復合地產；3.自然風光：珠三角地區(qū)最原生，最純凈的濱海自然風光（碧海藍天、白色沙灘、七山八灣十

27、八景、紅樹林、雙月灣）4.休閑度假：濱海特色的濱海度假區(qū)（出海、高爾夫、溫泉、穿越、自行車、自駕游）6、深惠海岸線濱海銷售物業(yè)廣告分析 資源、資源、資源已經被所有的開發(fā)商講的很透徹結論：市場機遇剛剛開始，開發(fā)運營模式相對不成熟，大部分地產開發(fā)綁架、透支旅游度假三、金海灣目標客戶群分析旅游地產市場推廣工具中國式旅游度假人群劃分中國以“社會分層-美學分類”為依據的市場細分模式：高等保守族群傳統(tǒng)主流族群傳統(tǒng)藍領族群傳統(tǒng)鄉(xiāng)村及貧困族群社會攀升族群高等自由族群現代主流族群后現代族群批判型社會階層謀生困難階層中國社會分層低等階層中低階層中中階層中中階層中高階層中高階層高等階層高等階層基礎導向：物質主義身份

28、/財產- 擁有- 防護消費- 購買和消費享樂主義- 放縱后現代主義- 個人存在和分享體驗主義- 擁有，感受和放縱基礎導向:傳統(tǒng)型- 保存高等保守族群傳統(tǒng)主流族群傳統(tǒng)藍領族群傳統(tǒng)鄉(xiāng)村及貧困族群社會攀升族群高等自由族群現代主流族群后現代族群批判型社會階層謀生困難階層固有族群的擴展上升中的中產階級亞社會文化圈 旅游度假品類低等階層中低階層中中階層中中階層中高階層中高階層高等階層高等階層基礎導向：物質主義身份/財產- 擁有- 防護消費- 購買和消費享樂主義- 放縱后現代主義- 個人存在和分享體驗主義- 擁有，感受和放縱基礎導向:傳統(tǒng)型- 保存低等階層中低階層中中階層中中階層中高階層中高階層高等階層高等

29、階層基礎導向：物質主義身份/財產- 擁有- 防護消費- 購買和消費享樂主義- 放縱后現代主義- 個人存在和分享體驗主義- 擁有，感受和放縱基礎導向:傳統(tǒng)型- 保存剖析社會文化族群-高等保守族群高等保守族群價值觀和態(tài)度： 以身份地位和成功為主導 相信“人和”制勝 遵循社會規(guī)則 強烈的社會責任感張瑞敏海爾集團總裁旅行&度假在生活中: 金錢與權力之上真正屬于自己的時間審美取向: 內斂，大氣比爾蓋茨每次接待20人的斐濟小島 雖然蓋茨外出度假的次數很少，但也并非完全沒有。1994年與妻子結婚的時候，他便選擇了位于斐濟的瓦卡亞島作為自己蜜月之旅的終點。選擇這里，首先是因為它是美國名流的度假首選，好

30、萊塢影星米歇爾菲佛、羅素克羅、尼克基德曼都曾慕名而來；其次還因為它那世外桃源似的安靜。瓦卡亞島是一個一次僅接待20人的私人度假勝地，小島上有9間木屋，木屋的四周環(huán)繞著寬敞的陽臺和熱帶特色的花園，每個木屋的前面都有屬于自己的一片海灘；當然，如果你嫌這一切還不夠奢侈的話，島上還有一個面積達1.2萬平方英尺的豪華別墅，別墅被隔成3個殿堂，每個殿堂配備一個司機和一個私人廚師，可以讓你享受足夠愜意的生活。 關鍵詞語：圈層專屬的私密的奢侈的旅行&度假故事低等階層中低階層中中階層中中階層中高階層中高階層高等階層高等階層基礎導向：物質主義身份/財產- 擁有- 防護消費- 購買和消費享樂主義- 放縱后現

31、代主義- 個人存在和分享體驗主義- 擁有，感受和放縱基礎導向:傳統(tǒng)型- 保存高等自由族群高等自由族群價值觀和態(tài)度: 獨立的思想者 自信樂觀 追求個人價值實現 新事物的倡導者旅行&度假在生活中: 新的自我實現 審美取向: 風格化和智慧型張朝陽， 搜狐總裁剖析社會文化族群-高等自由族群旅行&度假故事2003年5月22日中國業(yè)余登山隊B組隊員，國內著名房地產企業(yè)萬科集團董事長王石22日14時50分登上珠穆朗瑪峰，成為中國企業(yè)家中登頂世界最高峰的第一人。登山隊凌晨2時從海拔8300米的突擊營地出發(fā)，和王石同時登頂的還有隊員劉健。15時30分，攀登隊長羅申也勝利抵達頂峰。和他們一起登頂的

32、還有4名尼泊爾夏爾巴高山協作人員。 參加此次紀念人類登頂珠峰50周年活動的中國企業(yè)家除王石外，還有著名網站搜狐的CEO張朝陽，張朝陽的攀登高度為6666米。 王石和張朝陽是業(yè)余登山愛好者，經常自費攀登國內外名山大川。 關鍵詞語：探險精神奢侈的受關注的“山高人為峰”-搜狐珠峰小隊 低等階層中低階層中中階層中中階層中高階層中高階層高等階層高等階層基礎導向：物質主義身份/財產- 擁有- 防護消費- 購買和消費享樂主義- 放縱后現代主義- 個人存在和分享體驗主義- 擁有，感受和放縱基礎導向:傳統(tǒng)型- 保存后現代族群后現代族群價值觀和態(tài)度：樂趣至上探索新領域特立獨行跨界文化體驗安妮寶貝,從事過的職業(yè)：金

33、融、廣告、編輯，現在的職業(yè)：網絡編輯，自由專欄撰稿和寫作者，剖析社會文化族群-后現代族群旅行&度假在生活中: 個人特色的表達審美取向:本色原創(chuàng) 拉薩、西藏、雅魯藏布江及其大峽谷，這幾個單詞用來敘述的是關于中國最隱秘地區(qū)的地域語境。安妮寶貝在旅行了越南、印度、尼泊爾等幾個東方最神秘的國家之后，還是去了那一片土地，那一片地球上最后的秘境。在那里，自然界依舊用自己的語言和方式敘述著不同的世界的信息，闡釋著人與自然之間最原始的，卻是最純粹的記憶。書題“蓮花”，因為那里被稱作蓮花盛開的秘境，蓮花的純潔與脫俗的美麗，代表的是一種極樂之地的想象。只是，似乎通往那所謂“極樂之地”的路途并不是那么輕快柔

34、和，而是一種與人世的決絕，這種決絕在某種意義上其實就是死亡。 生是過客，跋涉虛無之境 關鍵詞語：神秘、清冷、寓意高遠旅行&度假故事低等階層中低階層中中階層中中階層中高階層中高階層高等階層高等階層基礎導向：物質主義身份/財產- 擁有- 防護消費- 購買和消費享樂主義- 放縱后現代主義- 個人存在和分享體驗主義- 擁有，感受和放縱基礎導向:傳統(tǒng)型- 保存剖析社會文化族群-社會攀升族群社會攀升族群社會攀升族群價值觀和態(tài)度: 積極向上的 現實的實干家 追求個人財富和社會尊重企業(yè)中層管理干部旅行&度假在生活中: 擺脫壓力放松心情審美取向: 富麗堂皇 女兒則十分喜歡陽光下的濕地花園，赤橙黃

35、綠青藍紫各種花卉爭奇斗艷。睡蓮、菡萏、水菖蒲、濕地松、蘆葦與蜘蛛、蛙、蟾蜍、魚類和鳥類等繁衍成熱鬧的自然園區(qū)。在這里，孩子接觸到了最真實的大自然。 兩天的季度會議很快結束，但妻子和女兒，包括自己都還有些意猶未盡。于是，陳先生延遲了退房，帶家人約同事在云海谷舉行一次18洞高爾夫友誼賽。在工作的同時，陳先生與家人、朋友分享暢快的戶外旅游樂趣。旅行&度假故事-社會攀升族群“工作”、“度假”兩不誤 為期2天的公司季度總結大會將在深圳茵特拉根華僑城酒店舉行，朋友都說酒店周邊休閑旅游資源豐富，風景優(yōu)美。于是，陳先生帶上了妻子和女兒同行。 以瑞士文化為主題的酒店，裝潢和員工服裝設都別出心裁，展現了別

36、具一格的歐陸風情。酒店酒店獨有的CEO（首席賓客體驗顧問）為陳先生一家量身定做了東部華僑城旅游計劃，為他們提供了茶溪谷游園票及茵特拉根SPA的免費門票，陳先生盡在安心開會的同時，家人的度假也得到妥善的安排。 為了讓家人享受度假的樂趣，陳先生特別選擇了位于茵特拉根小鎮(zhèn)的商業(yè)街公寓入住。白天，陳先生去開會后，妻子就帶著女兒在茶溪谷游園。妻子鐘情于體驗采青、曬青、做青、炒青、初焙，親手制茶的過程。她在陶藝坊親手設計一只茶壺，泡飲一杯自己做的綠茶，心中滿是成就感。低等階層中低階層中中階層中中階層中高階層中高階層高等階層高等階層基礎導向：物質主義身份/財產- 擁有- 防護消費- 購買和消費享樂主義- 放

37、縱后現代主義- 個人存在和分享體驗主義- 擁有，感受和放縱基礎導向:傳統(tǒng)型- 保存剖析社會文化族群-現代主流族群價值觀和態(tài)度: 流行潮流的主體 個人享受至上 國際資訊豐富 對未來樂觀旅行和度假在生活中: 意味著生活樂趣審美取向: 開放的，簡潔的，輕松的專業(yè)人士現代現代主流族群主流族群旅行&度假故事-現代主流族群在陽朔西街曬太陽 這就是陽朔的地理分布：以西街為中心，一層層鋪展開來，中心是最現代的生活，越向外延伸就越接近傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村。西街雖然熱鬧，但是繁華并不能掩蓋它骨子里的溫情，每一個來到陽朔的旅行者都會遇到很多朋友，隨后覺得這里像家一樣輕松。西街兩邊的工藝品店售賣各種懷舊的玩意兒，最吸引

38、人的是幾家賣CD的小店。這里還有很多有特色的酒吧，慵懶閑散的生活似乎超過了漓江山水的吸引力。 曬太陽和睡午覺是在西街的兩項必修課。每天午餐后我都會找一張露天的桌子，從正午坐到黃昏。其實，西街上的人們大多是異鄉(xiāng)客，即使是餐館酒吧的老板，有相當一部分也是因為貪戀這里的山水才留下來的游客。到了晚上，古樸的西街便活躍起來，臨街燈籠點綴著藍色的夜幕，搖曳燭光配合著音樂和酒精，把人熏得醉倒在夜色里。 在陽朔旅行，你需要放平心態(tài)長住下去。你可以每天騎車去周圍的山里閑逛，或是干脆躲在西街上看書，無論采取哪種方式，慵懶、閑適、輕松、放縱，這些才是真正屬于陽朔的元素。 低等階層中低階層中中階層中中階層中高階層中高

39、階層高等階層高等階層基礎導向：物質主義身份/財產- 擁有- 防護消費- 購買和消費享樂主義- 放縱后現代主義- 個人存在和分享體驗主義- 擁有，感受和放縱基礎導向:傳統(tǒng)型- 保存價值觀和態(tài)度: 看重社會關系的和諧 追求安定感 家庭至上旅行&度假在生活中: 假期與家人一起消遣方式審美取向: 信息豐富 和實用性政府公務員剖析社會文化族群-傳統(tǒng)主流族群傳統(tǒng)主流人群傳統(tǒng)主流人群低等階層中低階層中中階層中中階層中高階層中高階層高等階層高等階層基礎導向：物質主義身份/財產- 擁有- 防護消費- 購買和消費享樂主義- 放縱后現代主義- 個人存在和分享體驗主義- 擁有，感受和放縱基礎導向:傳統(tǒng)型- 保

40、存高等保守型族群自豪感傳統(tǒng)主流人群接近感社會攀升族群:向往感高等自由族群: 自強感現代主流族群自我認同感后現代族群好奇感1.Discoveries,發(fā)現2.Adventures，冒險3.Sensations，感受4.Emotions，情緒鎖定6個主要旅游度假消費目標人群：消費人群細分-各個族群的情感引爆點旅游地產市場推廣工具旅游度假體驗類型分類旅游物業(yè)的物業(yè)形態(tài)所帶來的體驗形態(tài)，主要涵蓋了：1.擺脫壓力的放松體驗 2.感受大自然體驗 3.家庭型度假體驗4.探險刺激型體驗 5.參與型體驗 6.娛樂型體驗2擺脫壓力的放松型體驗需求一段時間的自我放松和身心恢復13645感受大自然度假體驗為旅游提供與

41、自然的溝通家庭型旅游度假體驗處在不同生命周期階段的家庭想要創(chuàng)造和保留獨特的經歷探險刺激型體驗尋求令人激動的刺激參與型體驗吸引旅游者積極參與，或者吸引他們前來觀看好友或者親人參與活動娛樂型體驗欣賞精彩的演藝節(jié)目，或者知名影星參與的表演旅游物業(yè)擺脫壓力的放松型體驗擺脫壓力的放松型體驗需求一段時間的自我放松和身心恢復需求一段時間的自我放松和身心恢復感受大自然度假體驗感受大自然度假體驗為旅游提供與自然的溝通為旅游提供與自然的溝通熱帶雨林熱帶雨林原生態(tài)落日海灘原生態(tài)落日海灘新婚期家庭新婚期家庭拓展期家庭拓展期家庭衰減期家庭衰減期家庭家庭型旅游度假體驗家庭型旅游度假體驗處在不同生命周期階段的家庭想要創(chuàng)處在

42、不同生命周期階段的家庭想要創(chuàng)造和保留獨特的經歷造和保留獨特的經歷蜜月蜜月家庭度假家庭度假康復、療養(yǎng)康復、療養(yǎng)探險刺激型體驗探險刺激型體驗尋求令人激動的刺激尋求令人激動的刺激參與型體驗參與型體驗吸引旅游者積極參與，或者吸引他們前來觀看好友或者親人參與活動娛樂型體驗娛樂型體驗欣賞精彩的演藝節(jié)目，或者知名影星參與的表演旅游地產市場推廣工具旅游度假地產戰(zhàn)略模型每個角度既相關又獨立,一定要注意各方向獨立性的控制與實現!市長思維 城市明星-企業(yè)公民董事長思維 百年基業(yè)經理人思維 市場業(yè)績企業(yè)(COMPANY )城市(CITY)(REAL ESTATE)房地產新品牌新城市新價值泛地產新事業(yè)新旗艦CCRCCR

43、戰(zhàn)略控制模型教育事業(yè)醫(yī)療事業(yè)文化事業(yè)等等一級開發(fā)公共建設酒店事業(yè)新地位新模式新優(yōu)勢新經濟 新規(guī)劃 新人文新戰(zhàn)略 新愿景 新財富新品位 新利潤 新案例項目金海灣目標客戶群調查分析金海灣目標客戶群調查分析一：邱小姐1、業(yè)主本身購買后自己還來金海灣度假？ 來度假，投資和度假各占百分之五十。2、自住的時候跟酒店是如何協調？ 現在還在協調，對花樣年的管理方式非常不滿。以花樣年的方式管理與分紅對業(yè)主而言，大大的消弱了投資意義，像現在購房的業(yè)主一般是中產階級，還沒有奢侈到買個房子專門放在那度假用，對于投資我們也還比較看重，可是現在花樣年讓我們簽的合同連公攤都抵不過，馬上要入伙，如果這個事不協商好我是不會簽字

44、的，現在有些業(yè)主也已經開始打官司了。3、在開發(fā)的中區(qū)業(yè)主對此也太如何看待？ 看金融街是怎樣做品牌的，定位是什么，項目品牌是什么樣的凝聚力，周邊的連帶配套是否能真的做好，做好了肯定就很不錯了。 4、對目前金海灣的廣告如何看待？ 在外面基本上沒有看到金海灣的廣告，只有進入金海灣里面看到了一些宣傳畫冊，畫冊做得非常漂亮，規(guī)劃看上去非常的龐大。5、對金海灣未來的感覺是怎樣的？ 我覺得項目現在還只有一個小海灘，一個小項目。如果能真的像宣傳畫冊的規(guī)劃做得那么好，我相信絕對是個響當當的項目。我總的感覺就是打造品牌效益，才能做持續(xù)的投資。金海灣目標客戶群調查分析二：陳小姐1、業(yè)主本身購買后自己還來金海灣度假？

45、 來度假，主要目的就是度假2、自住的時候跟酒店是如何協調？ 要提前訂房，每次要住的時候就沒房間，這個希望可以解決。而且要提前10天訂房，仍然說沒房間，可能因為旅游旺季的時候酒店需要一個盈利，但是也希望能滿足業(yè)主的度假需要?；緵]有投資價值，去年一年的才一萬二。3、在開發(fā)的中區(qū)業(yè)主對此如何看待？ 只看了規(guī)劃圖，整體比現在的一期好，電梯比較多，不像一期每次都要等電梯。4、對目前金海灣的廣告如何看待？ 好像只要在金海灣里面才能看到廣告的，里面確實廣告做得鋪天蓋地，還是非常不錯的。5、對金海灣未來的感覺是怎樣的？ 從高速公路出來后到項目的那段路非常難走，不知道你們的規(guī)劃是否會修這段路。 對未來的感覺：

46、不知道后續(xù)會怎么樣的，現在的還不錯。就是規(guī)劃總是在變化，當時說這個鳳池島公寓是唯一的，所以我毫不猶豫就買下了，就是中心市政里面不知道又建了多少個起來了。金海灣目標客戶群調查分析三：劉小姐1、業(yè)主本身購買后自己還來金海灣度假？ 來，主要以度假為主，買的時候才8千，現在升值價值不錯。2、自住的時候跟酒店是如何協調？ 自己住，沒有跟酒店簽訂合同。3、在開發(fā)的中區(qū)業(yè)主對此也太如何看待？ 那塊地個人覺得非常不錯，就是一看那些漁船又破有吵，給人的感覺非常不好。還是就是好像都是以小戶型為主，我一些朋友想買大戶型好像是買不到的，還是就是頂層比較曬，如果有露臺的話會考慮購買。4、對目前金海灣的廣告如何看待？ 還

47、不錯，推廣做的很不錯，感覺很有水平，還有在描述上語言非常美，總的感覺就是廣告做的比實際好。5、對金海灣未來的感覺是怎樣的？ 作為旅游度假環(huán)境好是非常重要的，覺得環(huán)境是整個的價值所在?？墒乾F在對海水的污水處理做得非常不好，我們鳳池島本來是個非常漂亮的地方，現在就像在垃圾集散處。覺得還是要把環(huán)境做好了，靠口碑相傳的。金海灣目標客戶群調查分析四：卜大勇1、業(yè)主本身購買后自己還來金海灣度假？ 投資用，也會偶爾來住。2、自住的時候跟酒店是如何協調？ 自己住的比較少，酒店每年可住30次，覺得沒什么問題。覺得投資的回報率比較小，但自己主要是非常喜歡這個環(huán)境，所以覺得也沒什么問題。主要是對花樣年的管理不太滿意

48、，感覺花樣年沒有把鳳池島公寓包裝好，房間的設置、配套的餐飲都不夠高檔，我們業(yè)主曾經提議換掉花樣年。3、在開發(fā)的中區(qū)業(yè)主對此也太如何看待？ 還可以，應該比鳳池島的位置好，但是已經買了兩套鳳池島的，所以不會再考慮買。4、對目前金海灣的廣告如何看待？ 看過房交會的宣傳很錯，很有檔次，還有蛇口的展廳和鳳池島營銷中心展廳到不錯，就是沒再其他地方看到過金海灣的廣告。5、對金海灣未來的感覺是怎樣的？ 覺得過3到5年肯定能做好的，金海灣雖然不能跟海南比，但在深圳附近的還是很不錯的。自己主要看重的是金融街對金海灣大型的規(guī)劃。1、業(yè)主本身購買后自己還來金海灣度假？ 會來住，但主要是投資用。2、自住的時候跟酒店是如

49、何協調？ 住的比較少，還沒想這個問題。3、在開發(fā)的中區(qū)業(yè)主對此也太如何看待？ 還是覺得鳳池島好。4、對目前金海灣的廣告如何看待？ 不是特別了解，在電梯里面看過一些還不錯，營銷中心也很漂亮。5、對金海灣未來的感覺是怎樣的？ 主要希望海邊能把環(huán)境搞好，不要那么臟，未來應該就還不錯的。金海灣目標客戶群調查分析五：陳凱鸞金海灣業(yè)主喜歡的是一種資源：中國的馬爾代夫金海灣業(yè)主喜歡的是一種氣勢：24平方公里國際濱海度假區(qū)而金海灣業(yè)主更喜歡的是一種讓他們引起人生心靈共鳴的： 國際濱海人生的價值體現. 金海灣業(yè)主的國際濱海人生的價值體現：品位象征感作為成功人士，他們不單單滿足于目前的生活狀態(tài)讓他們實現更多的人生

50、價值高如比爾蓋茨等眾多世界級名人他們大多都只在海邊為自己建一座夢想行宮用來會客，度假，自住及資產保值等.不僅僅是擁有這樣一個不斷升值的財富和投資產品 更重要的是擁有了這一片美麗的海。擁有了這樣一種完美的海洋生活。在喧囂的都市之外的人間仙境金海灣的國際濱海人生的價值體現：品位象征感四、金海灣區(qū)域、物業(yè)與銷售產品立體分析54洞山地高爾夫球場紅樹林保護基地原生自然、稀有純凈讓深度度假成為可能.-靜怡濱海人生探 險靜怡濱海人生-縱情濱海人生濱海星級酒店群濱?；槎Y廣場濱海演藝廣場國際會展中心、水上娛樂運動中心濱海養(yǎng)生中心、天后宮、濱河酒吧街、海鮮美食街超一流配套，打造經常時尚、享受之都.1、規(guī)模-170

51、萬平米中心市鎮(zhèn)-大2、業(yè)態(tài)-超過了30種-全3、文化-本片區(qū)承載了整個區(qū)域的文化構架南中國唯一的嶺南文化商業(yè) 街區(qū)-精4、生活-構成一種最獨特的濱海生活體驗-美5、經營-利用中國華爾街的優(yōu)勢經營南中國濱海大成-強170萬平米國際濱海市鎮(zhèn)-縱情濱海人生170萬平米國際濱海市鎮(zhèn)哪怕是游動，就靜靜的隨著大海漂流-水上娛樂中心逃離城市的喧囂，在海邊靜靜的聆聽大海的呼吸-濱海養(yǎng)生中心坐在河邊，看著七彩斑斕的倒影，這一刻的迷醉-濱河酒吧街站在大海邊，我們結婚吧-浪漫濱海人生像迪拜一樣擁有最美麗的海邊建筑濱海會展中心鑄就國際濱海人生-奢華濱海人生18洞觀海高爾夫球場四座五星級酒店游艇俱樂部封閉式私密規(guī)劃奢適

52、生的專屬領地.私密-奢華-自然私密-奢華-自然金海灣游客喜歡的是一種資源：中國的馬爾代夫金海灣游客喜歡的是一種氣勢：24平方公里國際濱海度假區(qū)而金海灣游客更喜歡的是一種讓他們引起人生心靈共鳴的： 國際濱海人生的價值體現. 金海灣業(yè)主的國際濱海人生的價值體現：生活體驗感一次又一次的來到這個人間仙境。感受體驗眼中的城市不斷的生長、價值也再不斷增加越來越離不開這個地方、越來越想持續(xù)的體驗這樣一種帶有強烈都市感的濱海度假生活渴望融入金海灣的國際濱海人生的價值體現：品位象征感五、金海灣價值體系建立價值一：時代機遇價值二：文化代言人價值三：國際規(guī)劃價值四：國際潮流價值五：生態(tài)資源價值六：超級交通價值七：頂

53、級配套價值八：全球優(yōu)質物業(yè)價值九：世界灣區(qū)運營商六、金海灣推廣總體策略中國的馬爾代夫 只是一種類比高規(guī)格、高品質國際性品牌的配套、多國團隊智慧體驗的多元化生活、旅游、度假、商務、娛樂、運動 配套的豐富、全方位唯一性比較珠三角粵港地區(qū)，他處所無金海灣的核心價值點金海灣，國家濱海禮遇金海灣可以上升為一種國家禮遇，面對珠三角、東南亞甚至全世界濱海度假浪潮的待客之道.金海灣的核心高度國際化、高端的、超越想象的、值得期待的.希望吸引、觸動人們，并在客群中塑造的感覺：極致享受？身心輕松？豐富多彩？激情？童話？縱欲？活力？異域風情？Enjoy relax fresh love不是單一的點而是他們的共同體 夢想 使命他們將看到的是想看的東西享受的是自己的夢想每一個人的夢想 都可以在這里實現所有那些美好的東西 人們心靈的渴望 都可以獲得包容一切 創(chuàng)造一切