2107北京望京片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告44頁-1.3M

1、望京商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告概述第一章：望京區(qū)域開展現(xiàn)狀第二章：望京區(qū)域商業(yè)和文化娛樂現(xiàn)狀第三章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況第四章：望京區(qū)域開展展望第一章：望京區(qū)域開展現(xiàn)狀望京根底設(shè)施日益完善： 隨著望京西路、湖光中街道路規(guī)劃建設(shè)，阜通西大街沿線建設(shè)，花家地南街、花家地街與京順路進(jìn)出望京地區(qū)入口的改造，望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的完善，以及占地萬公頃的體育公園建成，京順路兩側(cè)的近千米綠化帶建設(shè)，道路等市政設(shè)施的配套完善，使得眾多國際知名跨國公司落戶望京科技園區(qū)。 望京產(chǎn)業(yè)開展已頗具規(guī)模 愛立信中國研發(fā)總院以及愛立信中國地區(qū)總部、摩托羅拉園區(qū)以及摩托羅拉研發(fā)中心、德國西門子公司、加拿大著名電信設(shè)備供給商北電網(wǎng)絡(luò)

2、大中國區(qū)總部和北電網(wǎng)絡(luò)研發(fā)中心、松下部品、LG研發(fā)中心、北方電信等跨國高科技企業(yè)聚集，使望京五環(huán)產(chǎn)業(yè)帶初具雛形，產(chǎn)業(yè)的帶動不僅將改變望京的現(xiàn)狀，而這些企業(yè)帶來更多的高素質(zhì)人才將在這里工作居住，使區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)進(jìn)一步提升。幾大巨頭齊聚望京，給望京注入高科技血液的同時，還將輻射亞運村商圈，連通望京和亞北商圈產(chǎn)業(yè)帶。1、望京區(qū)域的根底設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)開展概況 望京根底設(shè)施的建設(shè)，道路改善，吸引了眾多國際企業(yè)進(jìn)駐，加快了望京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，加速了望京國際化進(jìn)程，增強了望京對北京的影響力。望京區(qū)域道路交通示意圖 2、望京人口狀況描述望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為33萬人，現(xiàn)常住人口近萬人，外籍人士占常住人口的

3、/。目前該區(qū)域內(nèi)居民的大體構(gòu)成，首先是原來廣營鄉(xiāng)的農(nóng)轉(zhuǎn)非形成的城市人口，約有3萬，占10%強；其次是在城市拆遷改造過程中安置的城市人口，此類人以當(dāng)年的工薪階層中的中低收入者為多數(shù)，占了社區(qū)中的20%左右；再者是在望京區(qū)域開展過程中，伴隨著高檔社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，而不斷涌入的中高收入人群，以及以韓國商民為代表的國際居民組成的，這部份居民約占整個社區(qū)居民的65%左右。今后望京的居住人群將以城市中高收入者為主體，這類人群有著很強的消費能力。有資料調(diào)查望京區(qū)域內(nèi)每百戶平均擁有輛私家車，是北京市平均水平的倍。 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，望京人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性改變，常住人口中，65%為高端人群。類別拆遷安置人員中

4、高收入人群外籍人士農(nóng)轉(zhuǎn)非數(shù)據(jù)6萬人12萬人6.5萬人3萬人3、望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢電子城科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋-望京地區(qū)，占地平方公里。園區(qū)以首都機場高速路為界分為東、西兩局部。其中，電子城西區(qū)的范圍是東至溪陽東路、京包鐵路，西至廣順北大街、利澤東二路，南至京順路溪陽東路、望京東路，北至望和鐵路，泛指望京區(qū)域；電子城科技園以電子信息業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時開展與其配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和效勞業(yè)。重點開展現(xiàn)代通信產(chǎn)品、數(shù)字視聽產(chǎn)品、計算機、軟件和顯示器、新型電子元器件。電子城西區(qū)以跨國公司研發(fā)中心、公司總部、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、孵化基地為主。國際大品牌的進(jìn)駐，帶動了大量的效勞性中小企業(yè)的進(jìn)駐，為望京寫字樓市場帶來了

5、春天。中關(guān)村電子城產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，為望京的未來確立了新的藍(lán)圖，其中電子城西區(qū)400多家國際高新技術(shù)企業(yè)的進(jìn)駐，為望京帶來了大量的商業(yè)時機和就業(yè)時機。圖例顏色注明：圈起局部為電子城規(guī)劃用地范圍，其中灰色：工業(yè)用地，土黃色：居住用地，紅色：商業(yè)金融用地，綠色：綠地，其他略。望京酒仙橋區(qū)域用地規(guī)劃圖4、望京房地產(chǎn)開展?fàn)顩r 望京占地860公頃，總建筑面積1000萬平方米，規(guī)模等同老北京城區(qū)面積的1/2；比歐洲袖珍國家摩納哥的國土面積多出倍。望京地區(qū)以北小河劃分南北兩段，北部地區(qū)為工業(yè)經(jīng)濟區(qū)，南部地區(qū)為住宅區(qū)。規(guī)劃居住人口33萬，是目前北京市規(guī)模最大的住宅小區(qū)。目前望京在售工程供給量近200萬平方米，工

6、程普遍以中小規(guī)模為主。望京開發(fā)面積達(dá)超過開發(fā)總面積的85%，在建面積約占總面積的10%，規(guī)劃中還有的建筑面積約占總面積的5%。，目前望京區(qū)域的住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓三大市場呈如下趨勢：望京住宅市場現(xiàn)狀概述：大量的租客資源保證了住宅供需平穩(wěn)，產(chǎn)品規(guī)劃差異化明顯，產(chǎn)品特征更為明顯。雙低成為優(yōu)勢賣點吸引廣闊居民，人口密度低、容積率低，居住舒適度成為凸顯競爭優(yōu)勢的一個籌碼。針對中輕年客戶群需求，預(yù)計未來將有不少主打小戶型的工程，出現(xiàn)酒店式公寓等適于投資的戶型。而大局部工程仍以兩居、三居為主力戶型，面積適中，走實用型路線。望京商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀概述：相比2003年之前望京區(qū)域商業(yè)的匱乏，近幾年來商業(yè)飛速的開展

7、，目前已投入使用的大體量商業(yè)約為36萬平米，已根本能夠滿足區(qū)域內(nèi)居民的需求。而在未來幾年中，還有近百萬平米左右的商業(yè)陸續(xù)建成并投入使用，這將使區(qū)域內(nèi)的競爭更為劇烈。望京辦公物業(yè)現(xiàn)狀概述：有限的供給量，大局部工程只租不售，純寫字樓市場放量明顯缺乏，而產(chǎn)業(yè)開展所產(chǎn)生的需求使望京區(qū)域的辦公物業(yè)供給產(chǎn)生了龐大的缺口。第二章：望京文化娛樂產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及開展趨勢1、望京區(qū)域商業(yè)體量統(tǒng)計 望京作為一個國際大都市的城中城，在十幾年內(nèi)完成了從鄉(xiāng)村到城市的轉(zhuǎn)化，其硬件設(shè)施建設(shè)定然要快于軟件配套建設(shè)。因此，與城市建設(shè)的快速開展相比，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)效勞業(yè)的成熟度尤顯滯后，不僅有著結(jié)構(gòu)與布局上的不合理，同時還存在著商家為追求

8、利潤蜂擁而上的盲目投資。調(diào)查顯示，望京區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀如下華聯(lián)望京購物中心效果圖望京國際商業(yè)中心效果圖旺角廣場現(xiàn)狀圖花家地商業(yè)中福百貨、京客隆(遠(yuǎn))序號名稱區(qū)位建筑面積（平米）1華聯(lián)嘉茂購物中心廣順北大街880002宜家家居阜通東大街430003華堂商場廣順北大街278004廣龍家居湖光中街250005旺角廣場南湖北路200006望京1號折扣店南湖南路136007中福百貨南湖北路120008國美電器望京街80009星美國際影城望京街714010宏泰望京建材城宏泰東街500011大中電器南湖北路163012中復(fù)電訊廣場廣順路不詳13國美電器廣順北大街不詳14望京沃爾瑪（年底開業(yè)）廣順南大街1100

9、00合計大于361170平米望京現(xiàn)有大型商業(yè)分布統(tǒng)計表 大型商業(yè)滿足當(dāng)?shù)叵M為主，年底前面積將超過36萬平方米望京區(qū)域內(nèi)正在營業(yè)中的大型商業(yè)共有13家，主要集中在廣順北大街、南湖南路、南湖北路和阜通東大街，年底前望京沃爾瑪開業(yè)后，總面積將大于36萬平米。其中，商場百貨類共有5家，面積為161400平米，約萬平米，約占大型商業(yè)面積比重的64%強，占總店數(shù)的38%；家居建材類共有3家，面積為73000平米，約占大型商業(yè)面積的29強%，占總店數(shù)的23%；電器類共有4家，占大型商業(yè)總店數(shù)的31%；影城有1家，面積為7140平米，約占大型商業(yè)面積的3%弱，占總店數(shù)的8%。 在這些大型商業(yè)當(dāng)中，除家居建材

10、類商業(yè)具有對北京其他區(qū)域消費人群的吸引外，其他諸家的客戶消費群體僅限于望京區(qū)域的居民，均為滿足該區(qū)域居住人群的生活配套，顯然已經(jīng)超出望京居民的商業(yè)配套需求。2、望京區(qū)域在售、在建商業(yè)工程調(diào)查截止目前，望京區(qū)域內(nèi)在售、在建的商業(yè)工程共有25個，總面積約為90萬平米，平均售價約為17088元/平米。其中在售工程為19個，面積約為萬平米，占在售、在建工程總體量的65%強，占總數(shù)量的76%；即將開盤入市的商業(yè)工程有3個，面積約為萬平米，占在售、在建工程總體量的11%強，占總數(shù)量的12%；規(guī)劃中和在建商業(yè)工程有3個，面積約為萬平米，占在售、在建工程總體量的23%強，占總數(shù)量的12%。 望京區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量

11、巨大，但區(qū)域內(nèi)卻沒有形成與之匹配的商業(yè)氣氛。面對如此巨大的商業(yè)放量，市場最直接表現(xiàn)就是持高不下的空置率。項目名稱商業(yè)類型租售情況空置率商業(yè)面積（平米）望馨商業(yè)中心獨立商業(yè)在售13000元/平米6900望京商業(yè)中心獨立商業(yè)出租30%120000博泰國際商業(yè)廣場寫字樓底商租5元/平米20000售18000元/平米卷石天地寫字樓底商租 5元/平米42%1199博雅國際中心底商售17000-28000元/平米8000酒店式公寓整售11500元/平米45000鹿港嘉苑社區(qū)底商17%3000麗港金街金隅麗港城商業(yè)12000元/平米70%6300嘉美楓尚中心酒店+購物中心待定120000首開知語城社區(qū)底商售

12、15000-20000元/平米余10套20000悠樂匯社區(qū)配套商業(yè)18000-32000元/平米50000炫彩嘉軒社區(qū)底商售 5.5 -6.9元/平米90%以上6000望京大廈寫字樓底商3000佳境天城寫字樓底商50%4500望京區(qū)域在售、在建商業(yè)工程統(tǒng)計表 項目名稱商業(yè)類型租售情況空置率商業(yè)面積（平米）嘉潤花園會所7000融科橄欖城獨立商業(yè)+底商一期租3-4元/平米33000LOFTEL寫字樓底商售38700元/平米3000六佰本獨立商業(yè)30%100000方恒國際中心商場+商街+酒店100000大西洋新城會所+社區(qū)商業(yè)10000金隅國際商業(yè)中心社區(qū)底商待定30000華彩國際公寓酒店+獨立商業(yè)

13、租12-16元/平米55000季景沁園社區(qū)底商+會所待定16500東湖灣售樓處+商業(yè)待定33000東亞望京中心底商售10000-27000元/平米4860其他170000合計約98萬望京區(qū)域在售、在建商業(yè)工程統(tǒng)計表 據(jù)統(tǒng)計，目前望京區(qū)域內(nèi)在售和在建商業(yè)工程總面積為98萬平米。而在現(xiàn)有的商業(yè)中，僅大型商業(yè)面積就已超過36萬平米，另外還有各街區(qū)商業(yè)和業(yè)已成熟的住宅社區(qū)商業(yè)。未來望京商業(yè)總量已超過130萬平米。 當(dāng)在建的商業(yè)工程落成并投入使用之后，會為望京區(qū)域的開展提供更有利的硬件支持，但由于商業(yè)總量較為龐大，在經(jīng)營上勢必會存在劇烈的競爭，從區(qū)域的功能定位上看，望京區(qū)域已不適宜繼續(xù)開發(fā)大體量的商業(yè)工

14、程。望京商業(yè)分布圖按照?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中以居住區(qū)人口規(guī)模確定商業(yè)配套的面積，對于公共效勞設(shè)施的控制指標(biāo)規(guī)定如下：每千人商業(yè)效勞建筑面積700-910平方米；每千人社區(qū)效勞指標(biāo)59-464平方米；每千人金融郵電指標(biāo)60-80平方米；以上三項的合計指標(biāo)為：每千人819-1454平方米；扣除金融郵電所占面積，每千人的商業(yè)及社區(qū)效勞面積為759-1374平米方米。 按此標(biāo)準(zhǔn)測算，望京區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的30萬居民，所需各種配套效勞面積總和為245700-436200平米，而目前望京區(qū)域商業(yè)的總體量已經(jīng)數(shù)倍超過了?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?的商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)。3、望京區(qū)域文化娛樂場所現(xiàn)狀 望

15、京區(qū)域快速開展的過程中，硬件設(shè)施建設(shè)得到了強有力的保障，在望京的開展過程中，我們也看到市場需求對產(chǎn)品形態(tài)的影響：2000年之前的商業(yè)稀缺，到現(xiàn)今的商業(yè)過量開發(fā)就是受市場需求的影響。望京對文化娛樂場所需求的不斷凸現(xiàn)，必定會有高端的娛樂行業(yè)企業(yè)進(jìn)駐望京，而以上所統(tǒng)計的超過120萬平米的商業(yè)體量，已經(jīng)為文化娛樂提供了足夠的經(jīng)營場地的保障。餐飲類業(yè)態(tài)分布較為均衡，體量根本適宜在望京區(qū)域內(nèi)，共有餐飲類店鋪198家，總面約有7萬平米，業(yè)態(tài)開展與分布都較為成熟。主要分布于阜安西路、廣順北大街、廣順南大街、花家地大街和湖光中街等街道，其中尤以阜安西路和廣順南、北大街最為集中，且多有品牌連鎖和大型餐飲。廣順大街

16、上的餐飲望京的中高檔餐飲序號街道名稱數(shù)量（個）序號街道名稱數(shù)量（個）1阜安西路3613南湖北路62廣順北大街2714南湖南路53花家地大街2215花家地南街44廣順南大街1816湖光北街45湖光中街1217利澤中街36阜通東大街1018望京北路37望花路819河蔭西路28河蔭中路720宏泰西街29廣澤路621利澤中一路210阜通西大街722宏昌路111望京街623利澤中二路112望京西路6合計：198個望京區(qū)域餐飲數(shù)量統(tǒng)計表該區(qū)域內(nèi)品牌連鎖餐飲店有25家，占餐飲店總量的13%。餐廳面積在1000平米以上的有13家，占餐飲總面積的26%，占總數(shù) 量的7%弱；面積在5001000平米的餐廳共有34

17、家，占餐飲總面積的36%弱，占總數(shù)量的17%強；面積在100500平米的餐廳共有115家，占餐飲總面積的36%弱，占總數(shù)量的58%；面積在100平米以內(nèi)的餐廳共有36家，占餐飲總面積的3%弱，占總數(shù)的18%強。望京的餐飲數(shù)量與面積已經(jīng)根本上能夠滿足望京區(qū)域居住者生活消費需求。品牌數(shù)量（個）品牌數(shù)量（個）品牌數(shù)量（個）上島咖啡3必勝客1老城一鍋1肯德基4米斯特皮薩1玉流宮1星巴克咖啡2好倫哥1黃記煌餐飲1三千里烤肉2張一元茶館1紅瓶子1麥當(dāng)勞1東來順飯莊1馬蘭拉面1吉野家1金百萬烤鴨1老邊餃子1合計25個規(guī) 格數(shù)量（個）面積評估（平米）1000平米以上13180005001000平米342500

18、0100500平米11525000100平米以內(nèi)362000合計19870000望京區(qū)域餐飲品牌連鎖店統(tǒng)計表 望京區(qū)域餐飲規(guī)格分類統(tǒng)計表 注：以上表格中均不包括大型超市、購物中心入駐餐飲 美容美發(fā)、足療保健類業(yè)態(tài)總量偏多在望京區(qū)域內(nèi)美容美發(fā)和足療保健類商業(yè)共有98家，主要分布在阜安西路、南湖南路、望京西路和阜通西大街。其中，美容美發(fā)店有69家，占總數(shù)量的70%強；足療保健店有29家，占總數(shù)量的30%弱。此類商業(yè)分布較為均勻，但總量偏多，效勞層次也以中低檔為主。序號街道名稱數(shù)量序號街道名稱數(shù)量（個）1阜安西路2610阜通東大街42南湖南路1111河蔭中路23望京西路1012南湖北路24阜通西大街

19、1013廣順北大街15廣順南大街914湖光北街16花家地大街615宏泰西街17望花路616利澤中二路18湖光中街517望京街19花家地南街4合計：88家望京區(qū)域美容美發(fā)和足療保健商業(yè)統(tǒng)計表 高檔休閑娛樂類商業(yè)快速成長望京區(qū)域內(nèi)休閑娛樂類商業(yè)共有49家，其中有品牌連鎖店11家，占總數(shù)量的22%強。網(wǎng)吧、棋牌室共有15家，占總數(shù)的31%。該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂商業(yè)主要分布在阜安西路、望京西街和廣順北大街，以健身、網(wǎng)吧和棋牌室等中低檔業(yè)態(tài)為主。相較2003年以前望京文化娛樂的稀缺，近年來那么形成了快速的成長的態(tài)勢。序號街道名稱數(shù)量（個）序號街道名稱數(shù)量（個）1阜安西路119河蔭中路22望京西路710花家地

20、南街23廣順北大街711湖光北街14湖光中街512阜通東大街15花家地大街313利澤中一路16南湖南路314望京街17南湖北路215廣順南大街18阜通西大街2合計49望京區(qū)域休閑娛樂商業(yè)統(tǒng)計表 望京區(qū)域品牌連鎖休閑娛樂商業(yè)統(tǒng)計表品牌數(shù)量（個）品牌數(shù)量（個）青鳥健身2浩沙健身俱樂部1中體倍力健身1金世紀(jì)健身俱樂部1張貝健身1佳境天城健身俱樂部1良子健身1太陽谷康體休閑中心1奇跡健身1玻璃樽KTV1合計:11個小 結(jié)望京區(qū)域的商業(yè)工程在未來將超過130萬平米，相對望京區(qū)域30萬人口，此體量已較為龐大，在未來的商業(yè)經(jīng)營上將存在劇烈的競爭，市場需求將進(jìn)一步引導(dǎo)商業(yè)經(jīng)營的多元化開展。望京區(qū)域的文化娛樂經(jīng)

21、營現(xiàn)正處于快速開展的過程中，而現(xiàn)有的商業(yè)總體量已經(jīng)為高端的娛樂工程經(jīng)營提供了足夠的硬件支持。根據(jù)以上觀點，望京將不再適宜增加過大體量的商業(yè)或文化娛樂場所建設(shè)，因此望京B30地塊在規(guī)劃中的文化娛樂用地用途應(yīng)作慎重考慮，否那么在招商和經(jīng)營上都將存在很大的難度。第三章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況1、望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 望京區(qū)域可開發(fā)土地僅余5%左右，之前的土地開發(fā)根據(jù)規(guī)劃已根本落實，但大量沒有明確具體使用用途的綜合用地被大部作為商業(yè)開發(fā)，從而造成了未來幾年望京區(qū)域大量商業(yè)集中上市的局面，因此建議余下的土地開發(fā)應(yīng)根據(jù)市場需求進(jìn)行微調(diào)，特別是B30地塊，應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)配套需求加以合理的利用。電子產(chǎn)業(yè)

22、是望京區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)從1994年到現(xiàn)在,望京的規(guī)劃雖然在局部上有所調(diào)整,但是主要內(nèi)容沒有變。規(guī)劃中的望京邊緣集團由望京新區(qū)、望京工業(yè)開發(fā)區(qū)和來廣營貨流中心三局部組成，在望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)望京商業(yè)中心和望京高科技創(chuàng)業(yè)園，類似中關(guān)村政策，吸引海外回國人員創(chuàng)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)特別是高科技企業(yè)的進(jìn)入。產(chǎn)業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積達(dá)8平方公里，是一個集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科研、教育、居住、文化為一體的新興綜合高科技園區(qū)。望京區(qū)域主要以第二、三產(chǎn)業(yè)為主，其中第二產(chǎn)業(yè)又以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2004年5月31日，隨著北京奧運經(jīng)濟重點推介工程加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心，在望京中關(guān)村電子城科技園的正式破土開工，

23、世界500強企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向望京，摩托羅拉、三星、西門子、松下、LG等跨國企業(yè)紛至沓來。隨著2007年6月19日大唐控股、恒基偉業(yè)和翔鷹投資在望京與中關(guān)村電子城西區(qū)簽約在望京科技園建設(shè)其產(chǎn)業(yè)園和總部基地，作為朝陽區(qū)三大功能區(qū)之一的電子城西區(qū)目前已經(jīng)入駐知名企業(yè)達(dá)401家。文化產(chǎn)業(yè)集群開展形成產(chǎn)業(yè)鏈作為亞洲最大的人居社區(qū)，文化產(chǎn)業(yè)也正在逐漸成為望京區(qū)域經(jīng)濟中可與電子科技一爭長短的GDP新增長力量。經(jīng)過十余年的開發(fā)，望京居住人口已近30萬，其中年齡在2040歲之間的中青年占73%。這局部人不僅對文化藝術(shù)有著更強的需求，同時也具有很強的消費能力。1995年中央美術(shù)學(xué)院由東城區(qū)遷至朝陽區(qū)酒仙橋中轉(zhuǎn)，

24、以此為契機，北京的傳統(tǒng)文化區(qū)域產(chǎn)生變動，798更成為國際知名文化藝術(shù)區(qū)，成為北京市最受關(guān)注的藝術(shù)名片。由于中國北京的國際文化藝術(shù)交往和藝術(shù)活動呈幾何級數(shù)增長。中國藝術(shù)參與國際展示日益頻繁，導(dǎo)致中國藝術(shù)熱在世界形成，也吸引大批國際藝術(shù)家及藝術(shù)機構(gòu)、藝術(shù)營運者，進(jìn)入北京望京及周邊地區(qū)，一個具有國際水準(zhǔn)，更具有中國特色，又充滿了北京新文化氣息的藝術(shù)大區(qū)已逐漸成熟。甚至有專家預(yù)測，一個世界文化藝術(shù)發(fā)動機正在北京東部望京形成，同時也大大帶動了周邊文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的開展，望京未來的文化產(chǎn)值不可估量。整合文化資源，建立人文建制的藝術(shù)園區(qū)，形成跨國跨地域的文化對接、交流平臺，已經(jīng)成為望京區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)開展的必然趨勢

25、。2、產(chǎn)業(yè)鏈帶動小套型辦公物業(yè)的市場需求 望京區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)開展帶動了位于產(chǎn)業(yè)下游的小型效勞性公司在望京區(qū)域聚集，以電子城西區(qū)為例，隨著今年6月19日大唐控股、恒基偉業(yè)和翔鷹投資在望京與中關(guān)村電子城西區(qū)簽約在望京科技園建設(shè)其產(chǎn)業(yè)園和總部基地，作為朝陽區(qū)三大功能區(qū)之一的電子城西區(qū)目前已經(jīng)入駐知名企業(yè)達(dá)401家，其中不乏北電網(wǎng)絡(luò)、摩托羅拉、三星、西門子等國際五百強企業(yè)。位于這些企業(yè)下游的廣告、公關(guān)、軟件開發(fā)、展覽展示、外地企業(yè)駐京辦事處、商貿(mào)、科技、咨詢、物流等小型效勞性企業(yè)近萬家，平均每個大型企業(yè)的效勞型合作公司近30家，產(chǎn)業(yè)聚合力由此可見。望京區(qū)域?qū)懽謽枪┝空{(diào)查為電子城西區(qū)企業(yè)效勞的近萬家小企業(yè)

26、在望京區(qū)域形成了龐大的辦公物業(yè)需求，假設(shè)這些效勞型企業(yè)所需的辦公場所平均為90平米，那么僅電子城西區(qū)所需要的配套小辦公戶型就接近90萬平米。另外成長中的文化產(chǎn)業(yè)鏈對小型辦公物業(yè)的需求也日益增加，而望京區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)供量明顯存在缺口。據(jù)調(diào)查，望京現(xiàn)有辦公物業(yè)缺乏24萬平米，具體如下：葉青大廈愛慕大廈洛娃科技大廈望京大廈博泰大廈卷石天地望京區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)調(diào)查表項目名稱總建面（萬平米）主要租賃客戶葉青大廈5西門子培訓(xùn)中心、鼎橋通訊TD正匯科技大廈1.8中辰大廈1.7眾運科技大廈2愛慕大廈2.1愛慕自用60%面積洛娃科技大廈1.5洛娃自用70%面積博泰大廈2.4路橋集團、銀科博星科技、好萊塢影業(yè)集

27、團、北斗律師事務(wù)所望京大廈3.4西門子、明基研發(fā)中心占用了70以上面積四強寫字樓0.5卷石天地5合計23.5萬 望京區(qū)域目前寫字樓供給情況約為萬平米，遠(yuǎn)不能滿足效勞型企業(yè)的辦公需求，另外現(xiàn)有的辦公物業(yè)戶型多為200600平米左右，且戶型面積偏大，不適宜中小企業(yè)的需要。望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查未來幾年，局部在建辦公工程將陸續(xù)投入使用，總量約為33萬平米，可略為緩解區(qū)域內(nèi)對辦公物業(yè)的需求情況，但對于日益開展的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈來說依然杯水車薪。 望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查表項目名稱位置在建寫字樓建面嘉美風(fēng)尚望京新城B1區(qū)約4萬平米方恒國際中心望京阜通東大街與望京街交匯處東南角寫字樓為2.8萬

28、融科橄欖城望京A2區(qū)5.4萬東亞望京中心廣順南大街與阜通西大街交匯處6.7萬博雅國際北五環(huán)與廣順大街交匯處東南約3萬平米悠樂匯廣順南大街和阜通東大街交界處11萬平米合計32.9萬平米 望京現(xiàn)有寫字樓與在建寫字樓總量約為萬平米，只能滿足區(qū)域內(nèi)50%的辦公需求。這就造成了一大局部的效勞型企業(yè)游離在望京以外的區(qū)域辦公，增加了區(qū)域內(nèi)的交通壓力；而另外還有一局部企業(yè)在商住樓或者民宅內(nèi)辦公，這又違背了國家“民宅禁商政策。 因此，解決產(chǎn)業(yè)鏈中下游的效勞型企業(yè)的辦公需求便成為當(dāng)務(wù)之急。在售小套型辦公物業(yè)銷售情況調(diào)查 從現(xiàn)下在售的小套型辦公物業(yè)的銷售情況上也可以反映出市場需求：以東亞望京中心和悠樂會為例，東亞望

29、京中心總建筑面積8萬多平米，其中30-90平米的小套型辦公產(chǎn)品占7萬多平米，自06年12月16日開盤至今，已根本售罄，日均銷售近400平米。悠樂匯可售辦公物業(yè)共11萬平米，自06年11月3日開盤至今，其中兩棟40-80平米的小套型辦公產(chǎn)品僅余10套左右。項目名稱辦公面積售價開盤時間銷售情況東亞望京中心7000010000（毛坯）2006.12.16基本售罄悠樂匯11000013000（精裝/毛坯）200611.3C、D座基本售罄，E座已售60%通過東亞望京中心和悠樂匯的銷售情況，也進(jìn)一步印證了小套型辦公物業(yè)的市場需求龐大，區(qū)域內(nèi)小套型辦公物業(yè)的稀缺也拉升了現(xiàn)有辦公物業(yè)的租賃價格。據(jù)悉，葉青大廈

30、的租金現(xiàn)在大約為4元/平米/天，作為乙級寫字樓，如此高的租金價格，即使CBD區(qū)域也無法與之相比。辦公物業(yè)的高租金導(dǎo)致中小企業(yè)的辦公本錢上升，使其進(jìn)入望京區(qū)域的門檻上升。綜合看來這并不利于區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟開展。小 結(jié)由于電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈的成長，促進(jìn)了位于產(chǎn)業(yè)鏈中下游的中小型效勞型企業(yè)對辦公物業(yè)的需求，而望京區(qū)域內(nèi)已投入使用和在建的辦公物業(yè)面積總和缺乏60萬平米，只能滿足約50%的市場需求。鑒于區(qū)域內(nèi)小套型辦公物業(yè)的匱乏和商業(yè)、文化娛樂工程體諒的過剩，建議望京B30地塊可適當(dāng)調(diào)整為辦公綜合用地。第四章：望京區(qū)域的開展展望未來，電子城科技園西區(qū)所形成的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈的不斷開展，科技園內(nèi)大型企業(yè)

31、陸續(xù)進(jìn)駐，以及文化產(chǎn)業(yè)的開展，產(chǎn)業(yè)聚合力將更加明顯。只要辦公物業(yè)供給充足，更多的中小型效勞公司將跟隨其效勞對象進(jìn)入望京區(qū)域，屆時望京、乃至整個朝陽區(qū)的經(jīng)濟將呈現(xiàn)飛速成長的態(tài)勢。 另外，望京區(qū)域現(xiàn)有和在建的超過130萬平米的商業(yè)體量將成為區(qū)域內(nèi)文化娛樂行業(yè)開展的承載體，隨著市場需求情況，屆時商業(yè)業(yè)態(tài)將呈多元化開展。屆時的望京不再單單只是亞洲最大的居住區(qū)，隨著第四使館區(qū)的建設(shè)和國際企業(yè)的進(jìn)駐，望京將成為北京國際化分為最濃的區(qū)域、成為CBD、中關(guān)村之后，北京開展最為迅猛的新商圈。感謝聆聽，敬請指教合潤廣場推廣策略及合作建議43層，越秀區(qū)標(biāo)志性建筑外墻銀灰飾板，玻璃膜墻，現(xiàn)代感極強360自然采光三層地

32、下停車場，升降式入口地處廣州傳統(tǒng)市中心，交通四通八達(dá)合潤廣場所在地附近集中了鞋業(yè)、飾材、服裝等多個專業(yè)市場配套齊全，24小時自主空調(diào)，工作時間不受限制產(chǎn)品優(yōu)勢合潤廣場的問題 1、區(qū)域位置上的問題:地處老城區(qū)，周邊缺乏現(xiàn)代商業(yè)氣氛2、交通上的問題:與天河、花園酒店、東風(fēng)路等高檔寫字樓區(qū)相比并不便利3、競爭上的問題：周邊的寫字樓、商用樓價格較低4、產(chǎn)品上的問題：間隔較小周邊環(huán)境較差停車場的規(guī)模和方便程度較差裙樓的燈飾城從檔次到外觀都比較低檔，與合潤風(fēng)格不相符消費群定位合潤可以滿足那一群人的需求？他們的形態(tài)特征及核心需求？1、物業(yè)投資者主要分布在珠三角、港澳臺，掌握一定的閑散資金關(guān)注低風(fēng)險的投資：易

33、出租、易轉(zhuǎn)手追求穩(wěn)定的回報：出租率高、回收快、回報大2、附近行業(yè)的寄生企業(yè)主要的生意來源:工商行政效勞類公司：律師事務(wù)所、進(jìn)口代理、行政物流配送效勞類公司：物流公司、配件經(jīng)銷單位對外宣傳效勞類公司：廣告設(shè)計公司、印刷公司3、供貨附近專業(yè)市場的企業(yè)、經(jīng)銷商生產(chǎn)企業(yè)分布在珠三角，與商鋪的業(yè)務(wù)往來極為不便他們也急需一個就近的辦公、展示、洽談的區(qū)域?qū)懽謽侵饕鈦碓吹暮诵男枨螅盒袠I(yè)的寄生企業(yè)專業(yè)市場的供貨單位物業(yè)投資者主要購置人群主要租用人群向客戶展示其實力，增加生意成功率方便與客戶溝通，加強運作效率，做更多的生意增加生意易出租、易轉(zhuǎn)手、回收快、回報大取決于前兩者越秀區(qū)首個國際商務(wù)中心對現(xiàn)有定位的一些

34、擔(dān)憂：對于投資者：投資范圍并不局限在越秀區(qū)，除非是“廣州首個方能吸引；“首個代表還有第二、三個，對于“首個將抱觀望態(tài)度，難以促成購置“國際商務(wù)中心的概念在天河更有說服力，如果要投資 “國際商務(wù)中心會選擇-中信廣場對于企業(yè)：進(jìn)駐寫字樓目的是增加生意，“越秀區(qū)首個無法直觀滿足需求，難以促成其進(jìn)駐如果要選擇“國際商務(wù)中心將會定在天河，因為那里感覺更“國際更“商務(wù)。銷售目標(biāo)為1億租：不可能到達(dá)，100%的出租率今年可回收資金還不到4千萬以中信廣場租價計算；售：寫字樓在合潤尚未旺起來的情況下銷售障礙很高。租與售的問題：如果按常規(guī)的推廣方式，有可能會造成 企業(yè)不愿進(jìn)駐投資者看不到投資價值價位買不高 出租率

35、低出售率低租售價位低 所以必須要通過差異化策略，包裝出合潤的投資價值產(chǎn)品差異化定位時機 ：產(chǎn)品的核心競爭力抓住合潤廣場獨一無二的優(yōu)勢：日人流量近數(shù)十萬會聚數(shù)萬的商家、企業(yè)日成交量數(shù)千萬元十大專業(yè)商圈廣州現(xiàn)有的寫字樓那一個有此優(yōu)勢？人旺地旺財旺核心定位生意Idea 廣州首個國際行業(yè)大廈打造一個“周邊行業(yè)龍頭的聚集地推廣思路：核心主題：合潤廣場：凝聚十大行業(yè)的財富好處：對企業(yè)：各行業(yè)的國內(nèi)外人士來穗公干，不用到處奔波，到合潤即可一站式解決進(jìn)駐企業(yè)在此大廈可以方便掌握更多的行業(yè)信息和生意時機企業(yè)在此大廈可以方便的找到行業(yè)協(xié)會、工商行政管理、廣告設(shè)計、物流配送等效勞性單位。效勞性單位可以背靠企業(yè)資源對

36、投資者：感受到一個旺地商業(yè)中心的價值，增加其投資信心在引起十大行業(yè)普遍關(guān)注的情況下，直接影響投資者注資推廣步驟 推廣的三個階段：蓄水期搶占制高點放洪期全面擴散持續(xù)期逐步收網(wǎng)蓄水期搶占制高點階段1：目的：通過十大行業(yè)利潤價值空間、市場前景等分析，帶出越秀區(qū)“缺商務(wù)中心的特征，吸引投資者的關(guān)注把寫字樓的高投資價值帶來高額穩(wěn)定的投資回報觀念，灌輸?shù)绞袌龅臐撛谕顿Y客戶心目中。吸引可輻射區(qū)域內(nèi)商戶關(guān)注。傳播核心：越秀區(qū)乃至廣州首個行業(yè)商務(wù)中心傳播手段：公關(guān)活動、軟文炒作為主；直郵廣告為輔時間： 7月15日-7月30日2-3周技巧： 與企業(yè)和投資者的切身利益相關(guān)的切入點公關(guān)活動：主題：越秀區(qū)十大行業(yè)巨頭談

37、行業(yè)開展越秀區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，合潤邀請十大專業(yè)市場的龍頭企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)深入剖析和探討行業(yè)開展趨勢：所在行業(yè)的開展歷程；所在行業(yè)的開展障礙；所在行業(yè)的開展建議及期望公關(guān)軟性新聞廣告： 配合本階段的研討會進(jìn)行利用新聞媒體的力量對公關(guān)活動最前期、進(jìn)行期以及后期的追蹤報道，從城市新聞的角度切入，配合局部相關(guān)繕稿形式的軟性廣告作本工程投資價值的炒作?？樃暹x題：越秀區(qū)專業(yè)市場為何長盛不衰？最具投資價值的幾種市場物業(yè)從專業(yè)市場投資看越秀區(qū)寫字樓市場投資，從商鋪轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌鑫飿I(yè)階段2：放洪期全面出擊目的：從寫字樓市場投資價值這一訴求面，轉(zhuǎn)向獲得此價值的急迫性上突破。通過對行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)的爭相進(jìn)駐報道，增強潛在購

38、置人群的投資信心，并吸引他們到現(xiàn)場來，推動商鋪的銷售。技巧： 造成一種態(tài)勢，讓行業(yè)經(jīng)營者感到越秀區(qū)經(jīng)濟格局將發(fā)生重大變革傳播手段： 越秀區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，邀請各行業(yè)協(xié)會進(jìn)駐合潤，以優(yōu)惠條件吸引行業(yè)龍頭進(jìn)駐，打造合潤工程在投資市場中的強勢形象公關(guān)促銷活動： 集團及行業(yè)協(xié)會進(jìn)駐合潤廣場簽約儀式硬性廣告： “會聚十大行業(yè)財富，合潤廣場正式熱銷等公關(guān)軟性新聞廣告： 該階段在公關(guān)軟性新聞方面的主要議題，分別集中在十大行業(yè)上， 讓投資者通過行業(yè)龍頭的積極參與，感受合潤的市場投資前景?？樃暹x題：傳統(tǒng)行業(yè)一個對外擴張、對內(nèi)整合的開展態(tài)勢越秀區(qū)十大市場地理重心將發(fā)生大的飛躍來適應(yīng)市場開展世界興旺國家專業(yè)市場業(yè)態(tài)開

39、展趨勢“合潤廣場應(yīng)運而生，成為廣州十大行業(yè)的商業(yè)代表實施要點： 與行業(yè)協(xié)會和行業(yè)巨頭合作形成系列主題繕稿時間： 8月-9月階段3：持續(xù)期逐步收網(wǎng)目的：整合個各局部的推廣資源和手段，完成剩余單位的租售配合銷售中的各種獲利保障措施，把投資者的資金圈入囊中。傳播手段： 報紙為主；配合現(xiàn)場的公關(guān)活動以及有關(guān)銷售風(fēng)暴的新聞報道。硬性廣告： “合潤會聚十大行業(yè)財富，掀起寫字樓投資風(fēng)潮等實施要點： 讓業(yè)內(nèi)人事認(rèn)為“合潤廣場是保證獲利工程，深受市場追捧。時間：10月-12月媒介方案概要媒體目標(biāo)： 建立合潤品牌形象與知名度 幫助完成銷售一億的目標(biāo)投放地區(qū)：廣州市并覆蓋包括珠三角媒體選擇： 平面媒體廣州日報、羊城晚報、南方都市報、信息時報，行業(yè)報需要調(diào)查確定媒介組合： 廣州日報為主，羊城晚報、南方都市報、信息時報為輔投放時間：7月中旬9月底10月-12月待定 階段方案：1、蓄水期：7、157、30通過活動引發(fā)軟文效應(yīng)媒體：廣州日報、羊城晚報、南方都市報、信息時報方式：軟文、新聞炒作資金：20萬元2、放洪期89月公開出售期媒體：廣州