04第四章.電子教案教學(xué)課件

1、2022年7月6日星期三Edited by Z. M. Gu1第四章 業(yè)主與業(yè)主大會 Edited by Z. M. Gu22022年7月6日星期三第一節(jié) 業(yè)主 n一、業(yè)主的含義 業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，具體來講是指：在城市房屋土地管理機構(gòu)登記注冊，且現(xiàn)有記錄表明其擁有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位或個人，以及享有此份業(yè)權(quán)的注冊受抵押人。Edited by Z. M. Gu32022年7月6日星期三第一節(jié) 業(yè)主 n業(yè)主是物業(yè)真正的主人。業(yè)主分“獨立所有權(quán)人”和“區(qū)分所有權(quán)人” 區(qū)分所有權(quán)人是指：數(shù)人區(qū)分擁有一幅土地上的同一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權(quán)，并

2、就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分的比例共有的建筑物所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人多見于居住物業(yè)，一幢樓宇或一個小區(qū)有數(shù)十名甚至數(shù)千名業(yè)主； 獨立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。獨立所有權(quán)人多見于非居住物業(yè)，一般是一個團體或組織。Edited by Z. M. Gu42022年7月6日星期三第一節(jié) 業(yè)主業(yè)主對財產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主所擁有的物業(yè)權(quán)利有兩種形態(tài)： n 業(yè)主獨自擁有的物業(yè) n業(yè)主與同幢或同區(qū)域的其他業(yè)主共同使用的物業(yè)，即公共部位 公共部位在產(chǎn)權(quán)上屬該樓宇或該區(qū)域全體業(yè)主共有，決策權(quán)主體應(yīng)該是全體業(yè)主。 Edited by Z. M. Gu520

3、22年7月6日星期三第一節(jié) 業(yè)主n二、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主的權(quán)利 n1 、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) n2 、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 n3 、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 n4 、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) Edited by Z. M. Gu62022年7月6日星期三第一節(jié) 業(yè)主n5 、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) n6 、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 n7 、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 n8 、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) n9 、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修

4、資金的管理和使用 n10 、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利Edited by Z. M. Gu72022年7月6日星期三第一節(jié) 業(yè)主（二）業(yè)主的義務(wù) n1 、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則 n2 、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 n3 、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 n4 、按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 n5 、按時交納物業(yè)服務(wù)費用 n6 、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)Edited by Z. M. Gu82022年7月6日星期三第一節(jié) 業(yè)主n三、業(yè)主自治管理 “自治”即自己治理，是指業(yè)主

5、對自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營和管理作出決定的行為。業(yè)主自治管理是新的物業(yè)管理條例的主導(dǎo)思想之一。 （一）業(yè)主自治管理的組織形式 n1、業(yè)主大會 n2、業(yè)主委員會 n3. 業(yè)主小組 （二）業(yè)主自治管理的方式 n1、自主管理方式 n2、委托管理方式 Edited by Z. M. Gu92022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度 n一、業(yè)主大會及會議召開流程 （一）業(yè)主大會及職責 n業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使

6、用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應(yīng)成立一個業(yè)主大會 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項目分期開發(fā)的，先行開發(fā)區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)應(yīng)當成立業(yè)主大會 Edited by Z. M. Gu102022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度n業(yè)主大會的職責 （1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 （2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 （3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) （4）決定物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施 （5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 （

7、6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責 Edited by Z. M. Gu112022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度（二）召開業(yè)主大會會議的程序 nl、會議籌備工作 業(yè)主委員會做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業(yè)主情況 n2、發(fā)布公告 業(yè)主大會召開會議前15日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告 Edited by Z. M. Gu122022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度n3、征詢意見或投票表決 采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會應(yīng)發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將

8、業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決 n4、回收統(tǒng)計意見 業(yè)主委員會通過設(shè)投票箱或者專人送達等方式回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計 Edited by Z. M. Gu132022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度n5、通報大會議事決定 業(yè)主委員會在公告欄通報征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督 業(yè)主委員會根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果形成業(yè)主大會的議事決定，應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔 Edited by Z. M. Gu142022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度n二、業(yè)主大會會議 （一）首次業(yè)主

9、大會會議 n業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作 n 業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）由業(yè)主代表組成，一般為5至15人。尚未銷售的物業(yè)，建設(shè)單位可作為業(yè)主代表參加籌備組 Edited by Z. M. Gu152022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度n 籌備組要做好下列籌備工作 (1) 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容 (2) 參照政府主管部門制定的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案） (3)

10、 確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù) (4) 確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單 (5) 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作 Edited by Z. M. Gu162022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度n 籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議 n首次業(yè)主大會會議議程 (1) 由籌備組介紹業(yè)主大會籌備情況 (2) 由籌備組介紹業(yè)主委員會委員候選人情況 (3) 業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員(4) 審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約 (5) 審議決定其他物業(yè)管理事項 Edited by Z. M. Gu172022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主

11、大會制度（二）定期會議 n 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般每年度召開一次 n 定期會議的主要內(nèi)容 (1) 聽取業(yè)主委員會的工作報告 (2) 業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等文件的審議與修訂 (3) 決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘 (4) 專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定 (5) 業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減 (6) 決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項 Edited by Z. M. Gu182022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度（三）臨時會議 n 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時召開業(yè)主大會臨時會議 20以上業(yè)主提議的 發(fā)生重大事故或者緊急事

12、件需要及時處理的 業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況 Edited by Z. M. Gu192022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度n三、業(yè)主大會會議的召開 （一）業(yè)主大會會議的形式 n 召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，并事先將會議時間、地點、議題和議程通知相關(guān)單位，并聽取相關(guān)單位的意見和建議 n 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式 n 業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會會議的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見 Edited by Z. M. Gu202022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度（二）業(yè)

13、主投票權(quán)規(guī)定 n業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定（三）業(yè)主大會的決定 n 業(yè)主大會應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方能有效 n 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過Edited by Z. M. Gu212022年7月6日星期三第二節(jié) 業(yè)主大會制度n業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過 n 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力（四）業(yè)主大會

14、的備案 n 業(yè)主大會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案 Edited by Z. M. Gu222022年7月6日星期三第三節(jié) 業(yè)主委員會 n一、業(yè)主委員會及職責 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在業(yè)主大會的授權(quán)下開展工作，向業(yè)主大會負責并報告工作 業(yè)主委員會的宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益Edited by Z. M. Gu232022年7月6日星期三第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會應(yīng)履行下列職責n （1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況 n（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 n （3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和

15、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 n （4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施 n （5）業(yè)主大會賦予的其他職責業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并接受業(yè)主的質(zhì)詢 Edited by Z. M. Gu242022年7月6日星期三第三節(jié) 業(yè)主委員會n二、業(yè)主委員會的產(chǎn)生及其變更 （一）業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生 n 業(yè)主委員會委員候選人可以采用下列辦法之一予以產(chǎn)生 籌備組直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)匯總后提出業(yè)主委員會委員候選人名單 籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人 籌備組書面公告業(yè)主到指定地點領(lǐng)取推薦表推薦，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員

16、候選人 n 業(yè)主委員會委員候選人名單產(chǎn)生后，籌備組應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告 Edited by Z. M. Gu252022年7月6日星期三第三節(jié) 業(yè)主委員會（二）業(yè)主委員會選舉 n籌備組在業(yè)主委員會選舉前應(yīng)當做好下列選舉準備工作 （1）公布選舉的時間、地點，在投票日期七日前，采取直接送達或者郵寄送達的方式將選票送達業(yè)主，并保存送達憑證 （2）確定監(jiān)票、計票、唱票及其他選舉工作人員 （3）準備票箱和選票 Edited by Z. M. Gu262022年7月6日星期三第三節(jié) 業(yè)主委員會n業(yè)主委員會的選舉應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會委員的當選應(yīng)經(jīng)與會業(yè)

17、主所持投票權(quán)二分之一以上通過 n 業(yè)主委員會選舉時，經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過應(yīng)選名額時，以得票多的當選；若票數(shù)相等。不能確定當選人時，應(yīng)當對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多的當選 n投票結(jié)束后，采取公開驗票方式，當場公布投票結(jié)果 n業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任Edited by Z. M. Gu272022年7月6日星期三第三節(jié) 業(yè)主委員會（三）業(yè)主委員會委員的變更 n 經(jīng)業(yè)主委員會或者20以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 n業(yè)主委員會委員有下列

18、情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止 （1）已不是本區(qū)域業(yè)主的 （2）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的 Edited by Z. M. Gu282022年7月6日星期三第三節(jié) 業(yè)主委員會（3）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責的（4）被司法部門認定有犯罪行為的 （5）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的 （6）兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的 （7）嚴重違反物業(yè)管理法規(guī)或者拒不履行業(yè)主義務(wù)的 （8）其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的 Edited by Z. M. Gu292022年7月6日星期三第三節(jié) 業(yè)主委員會（四）業(yè)主委員會換屆 n換屆改選小組，應(yīng)當在房地產(chǎn)管理部門和街

19、道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，并按規(guī)定辦理備案手續(xù) n原業(yè)主委員會應(yīng)當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)Edited by Z. M. Gu302022年7月6日星期三第三節(jié) 業(yè)主委員會n三、業(yè)主委員會會議 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議 業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔 業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意Edited by Z. M. Gu312022年7月6日星期三第三節(jié) 業(yè)主委員會n四、業(yè)主委員