博思堂鹽城金鷹天地項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

1、鹽城金鷹天地項(xiàng)目鹽城金鷹天地項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告全程營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告博思堂商業(yè)事業(yè)部博思堂商業(yè)事業(yè)部20112011年年1 1月月PART1 PART1 項(xiàng)目本體解讀項(xiàng)目本體解讀 本案位置標(biāo)記本案位置標(biāo)記城南核心，周邊高品質(zhì)住宅林立，未來(lái)坐享四面人氣。城南核心，周邊高品質(zhì)住宅林立，未來(lái)坐享四面人氣。城南新區(qū)高水平的消費(fèi)容量和質(zhì)量強(qiáng)力支撐商業(yè)發(fā)展。城南新區(qū)高水平的消費(fèi)容量和質(zhì)量強(qiáng)力支撐商業(yè)發(fā)展。中心老城區(qū)中心老城區(qū)鹽瀆板塊鹽瀆板塊城南板塊城南板塊項(xiàng)目區(qū)位解讀項(xiàng)目區(qū)位解讀完善的交通體系，實(shí)現(xiàn)不同消費(fèi)群體的可達(dá)導(dǎo)入完善的交通體系，實(shí)現(xiàn)不同消費(fèi)群體的可達(dá)導(dǎo)入n 市內(nèi)公交：市內(nèi)公交：8 8、9 9、1818、202

2、0、3838、208208、解放南路、解放南路BRTBRT等多等多條線路可達(dá)。條線路可達(dá)。BRTBRT的開(kāi)通直接貫通銅馬廣場(chǎng)、東進(jìn)路、內(nèi)港的開(kāi)通直接貫通銅馬廣場(chǎng)、東進(jìn)路、內(nèi)港湖三大商圈，實(shí)現(xiàn)各商圈的人流互導(dǎo)。本案距市中心僅湖三大商圈，實(shí)現(xiàn)各商圈的人流互導(dǎo)。本案距市中心僅2020分鐘車(chē)程。分鐘車(chē)程。n 大交通：開(kāi)發(fā)大道直接貫通城西干道和開(kāi)放大道（大交通：開(kāi)發(fā)大道直接貫通城西干道和開(kāi)放大道（G204G204），），通達(dá)鹽徐高速、寧靖鹽高速、沿海高速。鹽城納入上海通達(dá)鹽徐高速、寧靖鹽高速、沿海高速。鹽城納入上海2 2小時(shí)小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。經(jīng)濟(jì)圈。BRTBRT線路圖線路圖n 空港：江蘇第二個(gè)開(kāi)通國(guó)際航線的鹽

3、城南洋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，空港：江蘇第二個(gè)開(kāi)通國(guó)際航線的鹽城南洋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，20102010年吞吐量預(yù)計(jì)達(dá)年吞吐量預(yù)計(jì)達(dá)2020萬(wàn)人次。間接為本案提供可觀的實(shí)力萬(wàn)人次。間接為本案提供可觀的實(shí)力消費(fèi)群。本案距其消費(fèi)群。本案距其4545分鐘車(chē)程。分鐘車(chē)程。項(xiàng)目交通資源解讀項(xiàng)目交通資源解讀濱湖而立，坐擁一線湖景！特享內(nèi)港湖公園紛繁景點(diǎn)！濱湖而立，坐擁一線湖景！特享內(nèi)港湖公園紛繁景點(diǎn)！以水為脈、以綠為伴的城市休閑生態(tài)資源！以水為脈、以綠為伴的城市休閑生態(tài)資源！n 湖景：300米一線湖景，特有的新城規(guī)劃稀缺商業(yè)資源。n 標(biāo)志性公建配套：毗鄰新城規(guī)劃的文藝中心和廣電塔，特享第一性的市民休閑熱潮帶來(lái)的巨大人流。項(xiàng)目特有

4、資源解讀項(xiàng)目特有資源解讀項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃文化休閑文化休閑開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)湖景資源湖景資源全案三大組團(tuán)全案三大組團(tuán)共共6060萬(wàn)平米萬(wàn)平米A1 B1A1 B1抱湖而立，抱湖而立，加之住宅盈利，加之住宅盈利，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的黃金組合黃金組合全市政治、經(jīng)濟(jì)、全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和以現(xiàn)代文化中心和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的地區(qū)服務(wù)業(yè)為主的地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)中心總部經(jīng)濟(jì)中心 重點(diǎn)打造的城市重點(diǎn)打造的城市形象展示區(qū)，形象展示區(qū)，政府給力政府給力300300米一線濱湖米一線濱湖市區(qū)罕見(jiàn)市區(qū)罕見(jiàn)新區(qū)稀有新區(qū)稀有文化藝術(shù)中心、文化藝術(shù)中心、廣電塔等多個(gè)標(biāo)志廣電塔等多個(gè)標(biāo)志性建筑和景點(diǎn)性建筑和景點(diǎn)民心輿

5、論所向，民心輿論所向，人氣引爆點(diǎn)，人氣引爆點(diǎn)，聚客攏氣聚客攏氣金鷹實(shí)力品牌金鷹實(shí)力品牌豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)精品打造實(shí)現(xiàn)精品打造政府大力支持政府大力支持項(xiàng)目自身資源梳理項(xiàng)目自身資源梳理項(xiàng)目核心價(jià)值推導(dǎo)項(xiàng)目核心價(jià)值推導(dǎo)PART2 PART2 商業(yè)市場(chǎng)解讀商業(yè)市場(chǎng)解讀PS：本部分市場(chǎng)分析基于貴司提供的市場(chǎng)調(diào)研和商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研資料，加之本司項(xiàng)目組成員的補(bǔ)充考察調(diào)研，而后對(duì)調(diào)研信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)的挖掘分析，得出以下的分析結(jié)論。發(fā)展穩(wěn)定，呈發(fā)展穩(wěn)定，呈“中心大商場(chǎng)、城內(nèi)特色商業(yè)街、外圍大市場(chǎng)中心大商場(chǎng)、城內(nèi)特色商業(yè)街、外圍大市場(chǎng)”格局，交錯(cuò)格局，交錯(cuò)組合。組合。n 老城區(qū)以銅馬廣場(chǎng)為核心，結(jié)合

6、建軍路、解放路、人民路，形成鹽城的商業(yè)核心商圈；n 以華興路步行街、鑫天地商業(yè)街、板橋巷步行街、浠滄商業(yè)街為代表的多個(gè)特色商業(yè)街區(qū)；n 外圍以小商品批零為主功能的招商場(chǎng)商圈為代表，隨著城市格局的拉開(kāi)，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)逐漸向城北轉(zhuǎn)移。老城區(qū)商業(yè)發(fā)展格局老城區(qū)商業(yè)發(fā)展格局老城區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)老城區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)傳統(tǒng)商圈通過(guò)不斷升級(jí)改造實(shí)現(xiàn)穩(wěn)固壯大；餐飲、休閑娛樂(lè)呈現(xiàn)街區(qū)式發(fā)傳統(tǒng)商圈通過(guò)不斷升級(jí)改造實(shí)現(xiàn)穩(wěn)固壯大；餐飲、休閑娛樂(lè)呈現(xiàn)街區(qū)式發(fā)展，并逐漸向外圍突擊。展，并逐漸向外圍突擊。n 受城市發(fā)展，以銅馬廣場(chǎng)為中心的核心商圈，不斷進(jìn)行升級(jí)改造，穩(wěn)固發(fā)展；n 老城區(qū)傳統(tǒng)的零售購(gòu)物業(yè)態(tài)，符合人氣支持的要求，隨著0

7、8年金鷹百貨的加入進(jìn)一步穩(wěn)固壯大；n 隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消費(fèi)水平提升，餐飲、休閑娛樂(lè)呈現(xiàn)街區(qū)式發(fā)展；n 受消費(fèi)理念、經(jīng)營(yíng)理念、消費(fèi)能力提升，餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，向傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)向外圍區(qū)域發(fā)展。政府規(guī)劃引導(dǎo)、公建先行，政府商業(yè)項(xiàng)目先行示范引導(dǎo)，營(yíng)造商業(yè)機(jī)會(huì)，政府規(guī)劃引導(dǎo)、公建先行，政府商業(yè)項(xiàng)目先行示范引導(dǎo)，營(yíng)造商業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，滿足消費(fèi)需求。帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，滿足消費(fèi)需求。新區(qū)商業(yè)發(fā)展模式新區(qū)商業(yè)發(fā)展模式n 新區(qū)發(fā)展主要依托于其高起點(diǎn)的規(guī)劃定位，發(fā)展特點(diǎn)為城市公建先行； n 新區(qū)商業(yè)發(fā)展則又依托于其公共配套建設(shè)，以此吸引人氣，營(yíng)造商業(yè)機(jī)會(huì)；n 政府商業(yè)培育，進(jìn)行商業(yè)示范引導(dǎo)，推動(dòng)新區(qū)商

8、業(yè)發(fā)展的城市運(yùn)營(yíng)模式。 新區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)新區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)依托鹽瀆公園、內(nèi)港湖公園大型市民公建配套，全面提升新區(qū)商業(yè)消費(fèi)環(huán)依托鹽瀆公園、內(nèi)港湖公園大型市民公建配套，全面提升新區(qū)商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，于其周邊建成多個(gè)特色商業(yè)街區(qū)。境，于其周邊建成多個(gè)特色商業(yè)街區(qū)。n 依托2大市民公園，全面提升商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，落子周邊的多個(gè)特色商業(yè)街區(qū)，典型代表如東進(jìn)路美食街、水街、韓國(guó)城、歐洲風(fēng)情街等；n 餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)街區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)明顯，形成了與老城區(qū)差異化的餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)的消費(fèi)升級(jí)。新區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)新區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)新區(qū)商業(yè)目前以餐飲、酒店住宿業(yè)態(tài)為主；零售購(gòu)物類(lèi)多以生活超市為主，新區(qū)商業(yè)目前以餐飲、酒店住宿

9、業(yè)態(tài)為主；零售購(gòu)物類(lèi)多以生活超市為主，綜合性集中式精品購(gòu)物場(chǎng)所尚未出現(xiàn)，隨著未來(lái)人口不斷導(dǎo)入，該類(lèi)場(chǎng)所綜合性集中式精品購(gòu)物場(chǎng)所尚未出現(xiàn)，隨著未來(lái)人口不斷導(dǎo)入，該類(lèi)場(chǎng)所需求勢(shì)成必然。需求勢(shì)成必然。商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要所處區(qū)域主要所處區(qū)域零售購(gòu)物零售購(gòu)物受人口密度制約，目前以生活超市為主鹽瀆板塊、大學(xué)城板塊餐飲、休閑、娛樂(lè)餐飲、休閑、娛樂(lè)點(diǎn)多面廣，經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，選址靈活；街區(qū)式、產(chǎn)業(yè)鏈條式發(fā)展鹽瀆板塊、內(nèi)港湖周邊酒店住宿類(lèi)酒店住宿類(lèi)與區(qū)域內(nèi)其它業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度大，易形成二次消費(fèi)市政府周邊區(qū)域，尤其是西面區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)受地段、交通、物流等條件影響和限制世紀(jì)大道區(qū)域市場(chǎng)分析總結(jié)市場(chǎng)分

10、析總結(jié)1 1新區(qū)比對(duì)老城區(qū)：商業(yè)不斷流入，消費(fèi)滿足能力不斷增強(qiáng)，逐步形成商業(yè)特新區(qū)比對(duì)老城區(qū)：商業(yè)不斷流入，消費(fèi)滿足能力不斷增強(qiáng)，逐步形成商業(yè)特色。色。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)老城區(qū)老城區(qū)新區(qū)新區(qū)零售購(gòu)物零售購(gòu)物保持固化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)不斷升級(jí)商業(yè)逐步進(jìn)入，但檔次由低向高逐步發(fā)展，規(guī)模相對(duì)有限餐飲餐飲逐步向外延伸，處于凈流出形成餐飲規(guī)模特色，持續(xù)流入、經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)向好休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)隨餐飲不斷向外發(fā)展雖餐飲呈街區(qū)化發(fā)展，但規(guī)模、種類(lèi)、占比有限市場(chǎng)分析總結(jié)市場(chǎng)分析總結(jié)2 2新區(qū)比對(duì)老城區(qū)：城南新區(qū)受市民認(rèn)可度高，發(fā)展?jié)摿薮螅藲獠粩嘈聟^(qū)比對(duì)老城區(qū)：城南新區(qū)受市民認(rèn)可度高，發(fā)展?jié)摿薮?，人氣不斷提升，商業(yè)氛圍不斷濃厚。提

11、升，商業(yè)氛圍不斷濃厚。因素因素老城區(qū)老城區(qū)新區(qū)新區(qū)人氣人氣人口密度高，人氣聚集度高人口密度低，人氣逐步提升交通交通交通便利，但交通擁堵道路寬廣，交通流暢，但交通運(yùn)力有限配套配套配套弱，停車(chē)對(duì)商業(yè)形成壓力配套完善，停車(chē)便利，環(huán)境舒適趨勢(shì)趨勢(shì)隨城市發(fā)展，人氣逐步向外擴(kuò)散人口實(shí)現(xiàn)凈流入，新區(qū)商業(yè)不斷興起市場(chǎng)調(diào)查分析啟示市場(chǎng)調(diào)查分析啟示項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)：目的性消費(fèi)推動(dòng)，結(jié)合市政公建配套，引導(dǎo)大眾化消費(fèi)，項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)：目的性消費(fèi)推動(dòng)，結(jié)合市政公建配套，引導(dǎo)大眾化消費(fèi)，全面實(shí)現(xiàn)各業(yè)態(tài)功能的發(fā)展。全面實(shí)現(xiàn)各業(yè)態(tài)功能的發(fā)展。目的性消費(fèi)引導(dǎo)大眾化消費(fèi)目的性消費(fèi)引導(dǎo)大眾化消費(fèi)市級(jí)形象公建市級(jí)形象公建商業(yè)氛圍不足商

12、業(yè)氛圍不足全案綜合商業(yè)全案綜合商業(yè)吸引大眾人流吸引大眾人流目的性消費(fèi)引導(dǎo)目的性消費(fèi)引導(dǎo)項(xiàng)目項(xiàng)目滿足大眾消費(fèi)需求滿足大眾消費(fèi)需求PART3 PART3 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性回顧項(xiàng)目屬性回顧從規(guī)劃、規(guī)模、地段、商業(yè)資源來(lái)看，項(xiàng)目屬于高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目；從規(guī)劃、規(guī)模、地段、商業(yè)資源來(lái)看，項(xiàng)目屬于高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目；從商業(yè)氛圍、商業(yè)機(jī)會(huì)、商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不夠明顯。從商業(yè)氛圍、商業(yè)機(jī)會(huì)、商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不夠明顯。因素因素現(xiàn)狀現(xiàn)狀屬性屬性評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)規(guī)模規(guī)模A1總建6萬(wàn)平方米水景特色商業(yè)街區(qū)中等地段地段新城區(qū)域，近距離老城區(qū)新城核心，距老城區(qū)約20分車(chē)程優(yōu)。后發(fā)優(yōu)勢(shì)隨區(qū)域發(fā)展逐步顯

13、現(xiàn)商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍新城開(kāi)發(fā)中區(qū)域缺乏商業(yè)氛圍中等商業(yè)機(jī)會(huì)商業(yè)機(jī)會(huì)現(xiàn)有人口稀少缺乏人氣支持中等商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境周邊商業(yè)項(xiàng)目較多競(jìng)爭(zhēng)激烈中等商業(yè)資源商業(yè)資源一線濱湖城市稀缺的濱水商業(yè)優(yōu)項(xiàng)目項(xiàng)目SOWTSOWT分析分析項(xiàng)目突擊點(diǎn)：城市名片、區(qū)域消費(fèi)目的地項(xiàng)目突擊點(diǎn)：城市名片、區(qū)域消費(fèi)目的地 濱水商業(yè)特色，帶動(dòng)人氣，濱水商業(yè)特色，帶動(dòng)人氣，引導(dǎo)消費(fèi)，擴(kuò)大城市消費(fèi)導(dǎo)向。引導(dǎo)消費(fèi)，擴(kuò)大城市消費(fèi)導(dǎo)向。S S（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)）n全案60萬(wàn)平米的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和聯(lián)合效應(yīng):n稀缺的一線湖景資源和第一性的標(biāo)志性公建配套;n近距離城市中心的地段優(yōu)勢(shì);n高品質(zhì)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格與周邊項(xiàng)目風(fēng)格形成錯(cuò)位互補(bǔ);n

14、金鷹的品牌優(yōu)勢(shì)和商業(yè)經(jīng)驗(yàn).WW（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）n新區(qū)現(xiàn)有人氣不足、人口密度低;n區(qū)域商業(yè)氛圍不足，沒(méi)有形成消費(fèi)導(dǎo)向;n項(xiàng)目周邊近距離內(nèi)尚未設(shè)置公交站點(diǎn).OO（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）n城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新區(qū)人口持續(xù)凈流入；n周邊高品質(zhì)住宅林立，未來(lái)入住率提高，消費(fèi)容量和質(zhì)量均處于高水平;n周邊大學(xué)城資源，提供潛在的規(guī)模消費(fèi)客群;n南洋國(guó)際機(jī)場(chǎng)運(yùn)力提升，吸引外地消費(fèi);n老城區(qū)消費(fèi)型業(yè)態(tài)外向發(fā)展，受到消費(fèi)支持.T T（威脅）（威脅）n周邊商業(yè)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)消費(fèi)形成分流;n鹽城多個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)不佳的項(xiàng)目如水街、繽紛亞洲等影響本案商家和目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的信心.n 項(xiàng)目基于城南新區(qū)發(fā)展的大環(huán)境，結(jié)合新城規(guī)劃的景觀、文

15、化、市民休閑娛樂(lè)配套等資源，結(jié)合自身商業(yè)主題、配套、業(yè)態(tài)，展開(kāi)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的藍(lán)圖。實(shí)現(xiàn)帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)，形成城市級(jí)商業(yè)主題街區(qū)，形成項(xiàng)目商業(yè)的影響力，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、人氣指數(shù)的帶動(dòng)。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 新城市的名片新城市的名片 環(huán)境！環(huán)境！ 新城市的屬性新城市的屬性 環(huán)境！環(huán)境！ 新城市的價(jià)值新城市的價(jià)值 環(huán)境！環(huán)境！市民娛市民娛樂(lè)休閑樂(lè)休閑文化景觀文化景觀特色消特色消費(fèi)業(yè)態(tài)費(fèi)業(yè)態(tài)商業(yè)休商業(yè)休閑配套閑配套本項(xiàng)目本項(xiàng)目商業(yè)主題商業(yè)主題城市形城市形象展示象展示城市形象城市形象+ +市民休閑市民休閑+ +文化景觀文化景觀+ +綠色生態(tài)綠色生態(tài)+ +文化娛樂(lè)文化娛樂(lè)+ +濱湖商業(yè)濱湖商業(yè)

16、城市級(jí)主題式休閑商業(yè)街區(qū)！城市級(jí)主題式休閑商業(yè)街區(qū)！項(xiàng)目發(fā)展模式解讀項(xiàng)目發(fā)展模式解讀城南新區(qū)商業(yè)的先行者之一城南新區(qū)商業(yè)的先行者之一城市級(jí)特色休閑商業(yè)街區(qū)城市級(jí)特色休閑商業(yè)街區(qū)城市形象展示、市民休閑娛樂(lè)、城市形象展示、市民休閑娛樂(lè)、特色消費(fèi)聚集特色消費(fèi)聚集項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位新城首府新城首府 濱水商街濱水商街PS:PS:基于之前項(xiàng)目屬性梳理和界定，項(xiàng)目發(fā)展模式，項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，提煉基于之前項(xiàng)目屬性梳理和界定，項(xiàng)目發(fā)展模式，項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，提煉出本案的整體定位：出本案的整體定位：項(xiàng)目地處新城區(qū)核心，市府之后，區(qū)域備受市民認(rèn)可，民心輿論所向，得“地利”，享“人和”項(xiàng)目特享內(nèi)

17、港湖一線湖景資源，A1率先啟動(dòng)特色水景商業(yè)街鹽城金鷹全案發(fā)展思考：率先啟動(dòng)的商業(yè)街區(qū)相較后期的大型百貨/購(gòu)物中心受人口密度制約相較要弱，因此先啟動(dòng)商業(yè)街區(qū)可以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)亦可利用商業(yè)街區(qū)實(shí)現(xiàn)區(qū)域的商業(yè)培育，實(shí)現(xiàn)后期百貨/購(gòu)物中心入市時(shí)機(jī)的完美把控。最終實(shí)現(xiàn)自持百貨物業(yè)最大化的價(jià)值增值。城市目的性消費(fèi)聚集地城市目的性消費(fèi)聚集地 以主題商業(yè)，構(gòu)筑人氣、聚集目的性。以主題商業(yè)，構(gòu)筑人氣、聚集目的性。推動(dòng)城市區(qū)域目的性消費(fèi)主題商業(yè)主題商業(yè)濱湖商業(yè)濱湖商業(yè)特色導(dǎo)向特色導(dǎo)向目的消費(fèi)目的消費(fèi)n 以主題商業(yè)，形成休閑、觀光、娛樂(lè)、旅游特色，構(gòu)筑人氣；n 以濱湖商業(yè)，形成多元化消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)滿足；n 以稀

18、缺水景，標(biāo)志性公建配套吸引人氣，形成城市區(qū)域級(jí)影響力。項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)定位項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)定位城市名片城市名片展示展示新區(qū)形象新區(qū)形象倡導(dǎo)倡導(dǎo)全民休閑全民休閑實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)區(qū)域帶動(dòng)區(qū)域帶動(dòng)引導(dǎo)引導(dǎo)特色消費(fèi)特色消費(fèi)促進(jìn)促進(jìn)招商引資招商引資項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位 新區(qū)城南繼鹽瀆明城、歐洲風(fēng)情街之后的又一張城市名片新區(qū)城南繼鹽瀆明城、歐洲風(fēng)情街之后的又一張城市名片項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能定位 城市級(jí)別的形象展示、市民休閑娛樂(lè)、特色商業(yè)消費(fèi)聚集地城市級(jí)別的形象展示、市民休閑娛樂(lè)、特色商業(yè)消費(fèi)聚集地效效應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目形象及功能定位項(xiàng)目形象及功能定位目標(biāo)消費(fèi)客群定位目標(biāo)消費(fèi)客群定位客群客群客群構(gòu)成客群構(gòu)成消費(fèi)特點(diǎn)消費(fèi)特點(diǎn)新區(qū)及

19、周邊新區(qū)及周邊（核心群體）（核心群體）原住居民區(qū)域內(nèi)中高檔小區(qū)居民就近生活消費(fèi)日常社會(huì)交往家庭娛樂(lè)追求高校群體追求時(shí)尚消費(fèi)追求個(gè)性化消費(fèi)氛圍政務(wù)、商務(wù)群體政務(wù)、商務(wù)消費(fèi)追求商業(yè)消費(fèi)環(huán)境老城區(qū)老城區(qū)（輻射群體）（輻射群體）有車(chē)一族目的性強(qiáng)，有一定的消費(fèi)能力，接受休閑、濱湖消費(fèi)理念，具有特色化消費(fèi)需求城區(qū)上班族具有社會(huì)交往要求經(jīng)濟(jì)能力有限周邊城市及旅游客群周邊城市及旅游客群（外延群體）（外延群體）外地高端成功人士對(duì)特色商業(yè)消費(fèi)的心理需求對(duì)新型消費(fèi)環(huán)境心理滿足外地旅游度假人士對(duì)城市特色、城市形象展示、景觀資源、標(biāo)志性建筑的觀光體驗(yàn)、休閑需求消費(fèi)客群引導(dǎo)主張：多元化的目的性、休閑商業(yè)消費(fèi)推動(dòng)全城消費(fèi)觀

20、念升級(jí)消費(fèi)客群引導(dǎo)主張：多元化的目的性、休閑商業(yè)消費(fèi)推動(dòng)全城消費(fèi)觀念升級(jí)價(jià)格定位價(jià)格定位結(jié)合新區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)結(jié)合新區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)比對(duì)，通過(guò)市場(chǎng)比較法，保比對(duì)，通過(guò)市場(chǎng)比較法，保守估計(jì)本案純守估計(jì)本案純1 1層商鋪銷(xiāo)售層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為：均價(jià)為：比較物業(yè)比較物業(yè)1 1比較物業(yè)比較物業(yè)2 2比較物業(yè)比較物業(yè)3 3名稱(chēng) 寶龍國(guó)際廣場(chǎng) 紫薇城市廣場(chǎng) 國(guó)飛尚城 相似性 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目 樓層修正1F1F1F建成時(shí)間2010年2010年2009年用房性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)裝修水平清水清水清水主力面積 () 40-1005-2050-200售價(jià)(元/)35,00018,00030,0

21、00交易時(shí)間1.01 1.02 1.03 項(xiàng)目位置1.01 1.01 0.99 易達(dá)性1.00 1.00 0.99 周邊環(huán)境1.02 1.02 1.03 建筑年期1.00 1.00 1.00 臨街狀況1.00 1.00 0.99 項(xiàng)目面積1.00 1.05 1.00 設(shè)備設(shè)施1.03 1.05 1.04 裝修標(biāo)準(zhǔn)1.00 1.00 1.00 樓層修正1.00 1.00 1.00 總體調(diào)整指數(shù)1.07 1.16 1.07 調(diào)整后售價(jià)37,51020,85332,117權(quán)重35%35%30%加權(quán)后售價(jià)30,0623000030000元元/ /平米平米PS:PS:此銷(xiāo)售價(jià)格為根據(jù)目前市場(chǎng)的分此銷(xiāo)售價(jià)

22、格為根據(jù)目前市場(chǎng)的分析推斷的價(jià)格。由于項(xiàng)目尚未入市析推斷的價(jià)格。由于項(xiàng)目尚未入市，未來(lái)隨著新區(qū)商業(yè)發(fā)展的加快，未來(lái)隨著新區(qū)商業(yè)發(fā)展的加快，加之環(huán)境作為項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)，再加之環(huán)境作為項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)，再加之城南金鷹百貨的開(kāi)業(yè)預(yù)期，市加之城南金鷹百貨的開(kāi)業(yè)預(yù)期，市場(chǎng)價(jià)格將有一定的上升空間。場(chǎng)價(jià)格將有一定的上升空間。業(yè)種選擇業(yè)種選擇名車(chē)展廳、親子教育、生活配套名車(chē)展廳、親子教育、生活配套超市、特色商品、精品家居、飾品超市、特色商品、精品家居、飾品異域美食、概念餐廳、地方特色餐飲、主題餐吧異域美食、概念餐廳、地方特色餐飲、主題餐吧特色酒吧、游藝電玩、量販?zhǔn)教厣瓢伞⒂嗡囯娡?、量販?zhǔn)終TVKTV、婚慶主題

23、、美容會(huì)所、婚慶主題、美容會(huì)所主題美食主題美食休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)精品購(gòu)物精品購(gòu)物業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)n項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇上考慮以目的性消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)，吸引周邊居民及市區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體消費(fèi)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇上考慮以目的性消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)，吸引周邊居民及市區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體消費(fèi)。n走差異化經(jīng)營(yíng)路線，在品牌上提升項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，網(wǎng)羅消費(fèi)群體。走差異化經(jīng)營(yíng)路線，在品牌上提升項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，網(wǎng)羅消費(fèi)群體。n打造城南高檔餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合商業(yè)街。打造城南高檔餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合商業(yè)街。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)布局建議業(yè)態(tài)布局建議業(yè)態(tài)主題功能劃分：業(yè)態(tài)主題功能劃分：聚會(huì)放松聚會(huì)放松童真無(wú)敵童真無(wú)敵食樂(lè)食樂(lè)無(wú)窮無(wú)窮聚會(huì)放松聚會(huì)

24、放松食樂(lè)無(wú)窮食樂(lè)無(wú)窮食樂(lè)無(wú)窮食樂(lè)無(wú)窮食樂(lè)無(wú)窮食樂(lè)無(wú)窮浪漫婚戀浪漫婚戀個(gè)性張揚(yáng)個(gè)性張揚(yáng)業(yè)態(tài)布局建議業(yè)態(tài)布局建議特色酒吧特色酒吧主題主題餐廳餐廳主題餐廳主題餐廳咖啡西餐咖啡西餐婚慶服務(wù)婚慶服務(wù)業(yè)態(tài)示意：一層業(yè)態(tài)示意：一層早教機(jī)構(gòu)早教機(jī)構(gòu)休閑餐飲休閑餐飲汽車(chē)展廳汽車(chē)展廳酒莊酒莊演藝吧演藝吧特色特色餐飲餐飲概念概念餐飲餐飲沿湖商業(yè)利用其較好景觀資源，考慮引進(jìn)高檔餐飲，單棟經(jīng)營(yíng)，一二層聯(lián)用。沿湖商業(yè)利用其較好景觀資源，考慮引進(jìn)高檔餐飲，單棟經(jīng)營(yíng)，一二層聯(lián)用。地下一層經(jīng)營(yíng)超市，相對(duì)較具人氣，超市出入口位置（項(xiàng)目東南面）業(yè)態(tài)以精品零售業(yè)態(tài)為主，地下一層經(jīng)營(yíng)超市，相對(duì)較具人氣，超市出入口位置（項(xiàng)目東南面）業(yè)態(tài)

25、以精品零售業(yè)態(tài)為主，并結(jié)合文化中心，經(jīng)營(yíng)教育類(lèi)業(yè)態(tài)。并結(jié)合文化中心，經(jīng)營(yíng)教育類(lèi)業(yè)態(tài)。充分利用項(xiàng)目湖景及電視塔觀光資源，在項(xiàng)目設(shè)立婚慶服務(wù)點(diǎn)，引進(jìn)婚戀主題業(yè)態(tài)。充分利用項(xiàng)目湖景及電視塔觀光資源，在項(xiàng)目設(shè)立婚慶服務(wù)點(diǎn)，引進(jìn)婚戀主題業(yè)態(tài)。項(xiàng)目中部物業(yè)樓間距較小，考慮經(jīng)營(yíng)同類(lèi)型業(yè)態(tài)的酒吧及項(xiàng)目中部物業(yè)樓間距較小，考慮經(jīng)營(yíng)同類(lèi)型業(yè)態(tài)的酒吧及KTVKTV服務(wù)，在營(yíng)業(yè)時(shí)間上相吻合，并能將服務(wù)，在營(yíng)業(yè)時(shí)間上相吻合，并能將消費(fèi)人群合理互動(dòng)。消費(fèi)人群合理互動(dòng)。物業(yè)打通經(jīng)營(yíng)，部分物業(yè)考慮一二層聯(lián)營(yíng)，部分考慮單層經(jīng)營(yíng)，但需為二層預(yù)留上行門(mén)廳。物業(yè)打通經(jīng)營(yíng)，部分物業(yè)考慮一二層聯(lián)營(yíng)，部分考慮單層經(jīng)營(yíng)，但需為二層預(yù)留上行門(mén)

26、廳。量販?zhǔn)搅控準(zhǔn)終TVKTV精品零售精品零售美容美容SPASPA業(yè)態(tài)布局建議業(yè)態(tài)布局建議特色酒吧特色酒吧主題主題餐廳餐廳量販?zhǔn)搅控準(zhǔn)終TVKTV主題餐廳主題餐廳咖啡西餐咖啡西餐婚紗攝影婚紗攝影業(yè)態(tài)示意：二層業(yè)態(tài)示意：二層兒童培訓(xùn)兒童培訓(xùn)演藝吧演藝吧特色特色餐飲餐飲概念概念餐飲餐飲游藝電玩游藝電玩項(xiàng)目西面靠文化中心物業(yè)考慮結(jié)合消費(fèi)群體特性，經(jīng)營(yíng)汽車(chē)展廳、游藝電玩及部分休閑餐飲。項(xiàng)目西面靠文化中心物業(yè)考慮結(jié)合消費(fèi)群體特性，經(jīng)營(yíng)汽車(chē)展廳、游藝電玩及部分休閑餐飲。兒童培訓(xùn)業(yè)態(tài)可選擇文化、藝術(shù)類(lèi)培訓(xùn)，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。打造鹽城市區(qū)專(zhuān)業(yè)兒童益智及專(zhuān)兒童培訓(xùn)業(yè)態(tài)可選擇文化、藝術(shù)類(lèi)培訓(xùn)，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。打造

27、鹽城市區(qū)專(zhuān)業(yè)兒童益智及專(zhuān)長(zhǎng)培訓(xùn)基地。長(zhǎng)培訓(xùn)基地。商家示意：商家示意：一一餐飲：俏江南、利苒、滋味館、毛家菜館、海港城、超級(jí)牛扒、海底撈、張餐飲：俏江南、利苒、滋味館、毛家菜館、海港城、超級(jí)牛扒、海底撈、張生記、丹桂軒、唐宮海鮮、蘇浙匯、蕉葉餐廳、斗牛士、名典咖啡、滿記甜生記、丹桂軒、唐宮海鮮、蘇浙匯、蕉葉餐廳、斗牛士、名典咖啡、滿記甜品、星巴克咖啡、必勝客等品、星巴克咖啡、必勝客等二二特色酒吧：百度酒吧、特色酒吧：百度酒吧、SOHOSOHO酒吧、酒吧、MTMT酒吧等酒吧等三三游樂(lè)電玩：湯姆熊、神采飛揚(yáng)、卡通尼、酷尚動(dòng)漫等游樂(lè)電玩：湯姆熊、神采飛揚(yáng)、卡通尼、酷尚動(dòng)漫等四四量販?zhǔn)搅控準(zhǔn)終TVKTV

28、：好樂(lè)迪、錢(qián)柜、麥樂(lè)迪、優(yōu)力鋒、諾亞方舟、：好樂(lè)迪、錢(qián)柜、麥樂(lè)迪、優(yōu)力鋒、諾亞方舟、K-BOXK-BOX等等五五婚慶：羅馬假日婚紗攝影、喜洋洋婚慶、好百年婚慶、鐘愛(ài)一生婚紗攝影、婚慶：羅馬假日婚紗攝影、喜洋洋婚慶、好百年婚慶、鐘愛(ài)一生婚紗攝影、六六美容會(huì)所：瑪花纖體、自然美、美麗田園、修身堂等美容會(huì)所：瑪花纖體、自然美、美麗田園、修身堂等七七親子教育：紅黃藍(lán)、華夏童年、東方愛(ài)嬰、齙牙兔等親子教育：紅黃藍(lán)、華夏童年、東方愛(ài)嬰、齙牙兔等八八家居精品：剪刀石頭布、多樣屋、簡(jiǎn)愛(ài)家居、多喜愛(ài)、生活本色等家居精品：剪刀石頭布、多樣屋、簡(jiǎn)愛(ài)家居、多喜愛(ài)、生活本色等九九其他：名車(chē)展廳、生活配套等其他：名車(chē)展廳

29、、生活配套等百度酒吧百度酒吧 百度酒吧隸屬于國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的珠海卓凡實(shí)百度酒吧隸屬于國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的珠海卓凡實(shí)業(yè)集團(tuán)，有業(yè)集團(tuán)，有“酒吧航母酒吧航母”之稱(chēng)！在全國(guó)設(shè)有之稱(chēng)！在全國(guó)設(shè)有八家店。以中青年為消費(fèi)主。八家店。以中青年為消費(fèi)主。 經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：1000400010004000平米。平米。商家選擇建議商家選擇建議瑪花纖體瑪花纖體 瑪花纖體于瑪花纖體于19861986年在瑞士蘇黎世創(chuàng)立，隸年在瑞士蘇黎世創(chuàng)立，隸屬于麗妍集團(tuán)。品牌服務(wù)于女性，是纖體瘦屬于麗妍集團(tuán)。品牌服務(wù)于女性，是纖體瘦身的國(guó)際品牌。目前在國(guó)內(nèi)有身的國(guó)際品牌。目前在國(guó)內(nèi)有5050余家直營(yíng)店。余家直營(yíng)店。 營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積：

30、300500300500平米平米商家選擇建議商家選擇建議自然美自然美 自然美國(guó)際事業(yè)集團(tuán)始立于自然美國(guó)際事業(yè)集團(tuán)始立于19721972年，專(zhuān)門(mén)針對(duì)年，專(zhuān)門(mén)針對(duì)東方女性膚質(zhì)，開(kāi)創(chuàng)自然美容術(shù)，研發(fā)、銷(xiāo)東方女性膚質(zhì)，開(kāi)創(chuàng)自然美容術(shù)，研發(fā)、銷(xiāo)售適合東方女性的美容產(chǎn)品，強(qiáng)大的生物科售適合東方女性的美容產(chǎn)品，強(qiáng)大的生物科技研發(fā)基地位于美國(guó)，在澳洲、臺(tái)灣、中國(guó)技研發(fā)基地位于美國(guó)，在澳洲、臺(tái)灣、中國(guó)也都設(shè)有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)基地，是目前世界也都設(shè)有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)基地，是目前世界少有的集研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、服務(wù)于一體的少有的集研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、服務(wù)于一體的全方位醫(yī)療美容美體公司。全方位醫(yī)療美容美體公司。 經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)

31、營(yíng)面積：500-1500500-1500商家選擇建議商家選擇建議紅黃藍(lán)親子園紅黃藍(lán)親子園 紅黃藍(lán)公司成了于紅黃藍(lán)公司成了于19981998年。作為中國(guó)早期年。作為中國(guó)早期教育行業(yè)的開(kāi)創(chuàng)者，紅黃藍(lán)教育機(jī)構(gòu)率先教育行業(yè)的開(kāi)創(chuàng)者，紅黃藍(lán)教育機(jī)構(gòu)率先將先進(jìn)的早期教育理念、課程和服務(wù)引入將先進(jìn)的早期教育理念、課程和服務(wù)引入中國(guó)。中國(guó)。 目前，紅黃藍(lán)親子園遍布全國(guó)近目前，紅黃藍(lán)親子園遍布全國(guó)近3030個(gè)省個(gè)省160160多個(gè)城市，園所數(shù)量多個(gè)城市，園所數(shù)量300300多家。服多家。服務(wù)于務(wù)于0606歲兒童。歲兒童。 營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積：500-800500-800平方米平方米 商家選擇建議商家選擇建議剪刀

32、石頭布剪刀石頭布 剪刀石頭布目前經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品內(nèi)容包含窗剪刀石頭布目前經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品內(nèi)容包含窗簾、壁紙、家具、沙發(fā)、睡眠產(chǎn)品、家飾簾、壁紙、家具、沙發(fā)、睡眠產(chǎn)品、家飾家用品，奢華整體軟裝設(shè)計(jì)等，涵蓋了家家用品，奢華整體軟裝設(shè)計(jì)等，涵蓋了家居軟裝行業(yè)所有業(yè)態(tài)，多元化的商品組合，居軟裝行業(yè)所有業(yè)態(tài)，多元化的商品組合，真正實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者家居一站式購(gòu)足的夢(mèng)想。真正實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者家居一站式購(gòu)足的夢(mèng)想。 營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積：5001000050010000平米。平米。商家選擇建議商家選擇建議賓利展廳賓利展廳 中國(guó)賓利從中國(guó)賓利從20022002年開(kāi)始正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，發(fā)展速年開(kāi)始正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，發(fā)展速度很快，目前已

33、在中國(guó)九個(gè)城市設(shè)有銷(xiāo)售展廳，經(jīng)度很快，目前已在中國(guó)九個(gè)城市設(shè)有銷(xiāo)售展廳，經(jīng)營(yíng)的車(chē)型有歐陸雙門(mén)跑車(chē)營(yíng)的車(chē)型有歐陸雙門(mén)跑車(chē)GTGT，歐陸雙門(mén)軟頂敞蓬跑，歐陸雙門(mén)軟頂敞蓬跑車(chē)車(chē)GTCGTC，歐陸飛馳，歐陸飛馳4 4門(mén)轎車(chē)門(mén)轎車(chē)CFSCFS和賓利和賓利ArnageArnage（雅（雅致）系列轎車(chē)，定價(jià)從致）系列轎車(chē)，定價(jià)從338338萬(wàn)元到萬(wàn)元到18001800多萬(wàn)元，成多萬(wàn)元，成為中國(guó)市場(chǎng)上最昂貴的汽車(chē)之一。目前賓利在中國(guó)為中國(guó)市場(chǎng)上最昂貴的汽車(chē)之一。目前賓利在中國(guó)的保有量已達(dá)千輛，中國(guó)正在成為世界上最重要的的保有量已達(dá)千輛，中國(guó)正在成為世界上最重要的豪華車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)之一。豪華車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)之一。 面積需

34、求：面積需求：500-800500-800平方米平方米 （包含汽車(chē)展示，車(chē)友俱樂(lè)部）（包含汽車(chē)展示，車(chē)友俱樂(lè)部）商家選擇建議商家選擇建議好樂(lè)迪好樂(lè)迪-KTV-KTV 好樂(lè)迪，是一家臺(tái)灣的卡拉好樂(lè)迪，是一家臺(tái)灣的卡拉OKOK連鎖公司，成連鎖公司，成立于立于19931993，號(hào)稱(chēng)是臺(tái)灣第一家采用電腦系統(tǒng)，號(hào)稱(chēng)是臺(tái)灣第一家采用電腦系統(tǒng)點(diǎn)歌播放的點(diǎn)歌播放的KTVKTV公司?？偛课挥谂_(tái)灣。公司?？偛课挥谂_(tái)灣。 好樂(lè)迪是全國(guó)首家好樂(lè)迪是全國(guó)首家“量販量販KTV”KTV”引創(chuàng)者，在全國(guó)引創(chuàng)者，在全國(guó)各大中心城市倍受矚目。開(kāi)店觸角延伸到上海、各大中心城市倍受矚目。開(kāi)店觸角延伸到上海、昆明、西安、大連、烏魯木齊

35、、濟(jì)南、重慶、昆明、西安、大連、烏魯木齊、濟(jì)南、重慶、哈爾濱、成都、武漢、杭州、長(zhǎng)沙等哈爾濱、成都、武漢、杭州、長(zhǎng)沙等 需求面積：需求面積：4000-60004000-6000平方米平方米商家選擇建議商家選擇建議神采飛揚(yáng)神采飛揚(yáng) 杭州神采飛揚(yáng)娛樂(lè)有限公司成立于杭州神采飛揚(yáng)娛樂(lè)有限公司成立于20042004年，年，是一家集游樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)、游樂(lè)產(chǎn)品生產(chǎn)研發(fā)是一家集游樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)、游樂(lè)產(chǎn)品生產(chǎn)研發(fā)為一體的綜合型企業(yè)，為一體的綜合型企業(yè)，20042004年申請(qǐng)注冊(cè)年申請(qǐng)注冊(cè)“神神采飛揚(yáng)采飛揚(yáng)”品牌商標(biāo)，是國(guó)內(nèi)游樂(lè)行業(yè)的知名品牌商標(biāo)，是國(guó)內(nèi)游樂(lè)行業(yè)的知名品牌。目前已形成完整的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈：運(yùn)營(yíng)品牌。目前已形成

36、完整的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈：運(yùn)營(yíng)+ +研發(fā)研發(fā)+ +生產(chǎn)生產(chǎn)+ +銷(xiāo)售，旗下連鎖門(mén)店已達(dá)銷(xiāo)售，旗下連鎖門(mén)店已達(dá)2020多多家。家。 需求面積：需求面積：1500-100001500-10000平方米平方米商家選擇建議商家選擇建議俏江南俏江南 俏江南創(chuàng)始于俏江南創(chuàng)始于20002000年，總部位于北京，是年，總部位于北京，是中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿?、值得信?lài)的國(guó)際餐飲服中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Α⒅档眯刨?lài)的國(guó)際餐飲服務(wù)管理集團(tuán)。務(wù)管理集團(tuán)。 從國(guó)貿(mào)第一家餐廳到北京、上海、天津、從國(guó)貿(mào)第一家餐廳到北京、上海、天津、成都、深圳、蘇州、青島、沈陽(yáng)等成都、深圳、蘇州、青島、沈陽(yáng)等5050多家多家店，從服務(wù)商業(yè)精英、政界要員到店，從服

37、務(wù)商業(yè)精英、政界要員到20082008北北京奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)、京奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)、20102010上海世博會(huì)上海世博會(huì)歷經(jīng)十歷經(jīng)十年的健康成長(zhǎng)，俏江南已經(jīng)成為了中國(guó)最具年的健康成長(zhǎng)，俏江南已經(jīng)成為了中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)際餐飲服務(wù)管理公司之一，并發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)際餐飲服務(wù)管理公司之一，并引領(lǐng)著中華美食文化走向國(guó)際市場(chǎng)。引領(lǐng)著中華美食文化走向國(guó)際市場(chǎng)。 面積范圍：面積范圍：1000-30001000-3000商家選擇建議商家選擇建議新島咖啡新島咖啡 以商務(wù)為經(jīng)營(yíng)理念的新島咖啡，目前在全以商務(wù)為經(jīng)營(yíng)理念的新島咖啡，目前在全國(guó)已擁有八十余家連鎖分店，裝潢舒適、國(guó)已擁有八十余家連鎖分店，裝潢舒適、優(yōu)雅。為時(shí)尚人群營(yíng)造了悠然

38、的生活時(shí)空，優(yōu)雅。為時(shí)尚人群營(yíng)造了悠然的生活時(shí)空，新島咖啡不僅有風(fēng)味獨(dú)特的格式飲品，而新島咖啡不僅有風(fēng)味獨(dú)特的格式飲品，而且有中西方精致的，多樣化的點(diǎn)心和商務(wù)且有中西方精致的，多樣化的點(diǎn)心和商務(wù)套餐。套餐。面積范圍：面積范圍：1500-20001500-2000商家選擇建議商家選擇建議商家選擇建議商家選擇建議商家選擇考量因素：商家選擇考量因素：1 1、項(xiàng)目區(qū)域地位及價(jià)值體現(xiàn)。項(xiàng)目的行政中心區(qū)域優(yōu)勢(shì)，獨(dú)有的湖景優(yōu)勢(shì)，電、項(xiàng)目區(qū)域地位及價(jià)值體現(xiàn)。項(xiàng)目的行政中心區(qū)域優(yōu)勢(shì)，獨(dú)有的湖景優(yōu)勢(shì)，電視塔、文化中心觀光及獨(dú)特業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)。在商家的選擇上需充分考量，與項(xiàng)目的視塔、文化中心觀光及獨(dú)特業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)。在商家的選

39、擇上需充分考量，與項(xiàng)目的地位相吻合，并須考慮政府形象等。地位相吻合，并須考慮政府形象等。2 2、選擇商家需充分考慮其行業(yè)知名度，整體形象是否與項(xiàng)目匹配等。、選擇商家需充分考慮其行業(yè)知名度，整體形象是否與項(xiàng)目匹配等。3 3、在商家選擇上，需考慮商家品牌與項(xiàng)目定位的結(jié)合情況，、在商家選擇上，需考慮商家品牌與項(xiàng)目定位的結(jié)合情況， 對(duì)項(xiàng)目的影響力等。對(duì)項(xiàng)目的影響力等。4 4、需考慮商家穩(wěn)定性，是否具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是否可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等。、需考慮商家穩(wěn)定性，是否具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是否可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等。5 5、綜合考量商家承租能力、后期經(jīng)營(yíng)管控的配合度、與項(xiàng)目定位的符合度、消、綜合考量商家承租能力、后期經(jīng)營(yíng)管控的配合

40、度、與項(xiàng)目定位的符合度、消費(fèi)者的消費(fèi)承受度等。費(fèi)者的消費(fèi)承受度等。6 6、需考慮與周邊同類(lèi)型商業(yè)商家品牌的差異性，商家是否更能消費(fèi)者消費(fèi)。、需考慮與周邊同類(lèi)型商業(yè)商家品牌的差異性，商家是否更能消費(fèi)者消費(fèi)。PART4 PART4 營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略USPUSP提煉提煉營(yíng)銷(xiāo)總綱營(yíng)銷(xiāo)總綱策略策略新城中心新城中心湖區(qū)商業(yè)湖區(qū)商業(yè)金鷹品牌金鷹品牌階段階段1:1:起點(diǎn)在中心起點(diǎn)在中心階段階段2:2:標(biāo)準(zhǔn)在金鷹標(biāo)準(zhǔn)在金鷹階段階段3:3:價(jià)值在濱湖價(jià)值在濱湖USPUSP城市中心城市中心政府500億打造新行政中心、商業(yè)中心、金融中心、文化教育中心、居住中心；人民路南延， BRT快速交通專(zhuān)線貫通新老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)、生活

41、、商業(yè)；醫(yī)院、學(xué)校、超市、金融、郵電等各項(xiàng)生活配套正陸續(xù)到位。新城板塊，毗鄰內(nèi)港湖，市政府近在咫尺，支撐新城繁華未來(lái)！新城板塊，毗鄰內(nèi)港湖，市政府近在咫尺，支撐新城繁華未來(lái)！新城區(qū)，新中心新城區(qū)，新中心USPUSP要素要素城市城市濱湖商業(yè)價(jià)值濱湖商業(yè)價(jià)值風(fēng)生水起，水主財(cái)運(yùn)，有水之所承托著區(qū)域的繁華正如南京的玄武湖商圈、蘇州金雞湖商圈誰(shuí)能托起鹽城下一個(gè)高端商業(yè)群？在鹽城，內(nèi)港湖在城南中心絕無(wú)僅有！金鷹臨湖商業(yè)街區(qū)，金鷹臨湖商業(yè)街區(qū)，為鹽城商業(yè)注入一股新的活力！為鹽城商業(yè)注入一股新的活力！USPUSP要素要素濱湖濱湖金鷹品牌價(jià)值金鷹品牌價(jià)值金鷹，讓城市更精彩。金鷹，讓城市更精彩。18年績(jī)滿中國(guó)，品

42、牌享譽(yù)度，2008年登陸鹽城，樹(shù)立高端形象，2010年城南新中心再次發(fā)力，開(kāi)啟濱湖高端商業(yè)模式。南京、蕪湖、上海、蘇州、泰州、南通、昆山、西安、鄂爾多斯USPUSP要素要素品牌品牌濱湖風(fēng)情濱湖風(fēng)情稀缺的湖景資源托起高端形象城市中心城市中心鹽城未來(lái)經(jīng)濟(jì)文化商業(yè)中心金鷹品牌金鷹品牌18年品質(zhì)保障USPUSP提煉提煉本案本案USPUSP導(dǎo)出：導(dǎo)出：新中心，金鷹水岸風(fēng)情街新中心，金鷹水岸風(fēng)情街新中心，金鷹水岸風(fēng)情街新中心，金鷹水岸風(fēng)情街政府500億打造的新城板塊，新城市中心人民南路到市政府近在舉步，世紀(jì)大道暢達(dá)全城50萬(wàn)高端消費(fèi)群、4萬(wàn)公務(wù)員、30萬(wàn)產(chǎn)業(yè)大軍、10萬(wàn)學(xué)區(qū)購(gòu)買(mǎi)力 濱湖價(jià)值濱湖價(jià)值中央內(nèi)港

43、湖，水岸風(fēng)情商業(yè)中心臨湖商業(yè)街區(qū)，依托32萬(wàn)多元化產(chǎn)品規(guī)模，金鷹18年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)兼?zhèn)涑墒焐虡I(yè)運(yùn)營(yíng)模式。金鷹百貨2008年進(jìn)駐鹽城，奠定品牌知名度。 新城價(jià)值新城價(jià)值金鷹價(jià)值金鷹價(jià)值USPUSP提煉提煉策略策略總營(yíng)銷(xiāo)策略總營(yíng)銷(xiāo)策略起點(diǎn)起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值價(jià)值城南新中心，生活新起點(diǎn)城南新中心，生活新起點(diǎn)稀缺濱湖商業(yè)投資價(jià)值稀缺濱湖商業(yè)投資價(jià)值三個(gè)階段三個(gè)階段金鷹模式的全國(guó)金鷹模式的全國(guó)COPYCOPY1月12月11月10月9月8月7月6月4月3月2月1月2月20112012蓄水，主力店招商強(qiáng)銷(xiāo)階段加推續(xù)銷(xiāo)5月尾盤(pán)階段3月品牌品牌& &項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)訴求產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)訴求熱銷(xiāo)信息，投資價(jià)值熱銷(xiāo)信息，投

44、資價(jià)值名店進(jìn)駐、名店進(jìn)駐、 濱湖、中央景濱湖、中央景觀廣場(chǎng)、地下大賣(mài)場(chǎng)、觀廣場(chǎng)、地下大賣(mài)場(chǎng)、交通、人氣交通、人氣總策略分解總策略分解進(jìn)場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售持續(xù)銷(xiāo)售持續(xù)招商招商新城中心，新生活方式新城中心，新生活方式熱銷(xiāo)信息、活動(dòng)炒作熱銷(xiāo)信息、活動(dòng)炒作起點(diǎn)起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值價(jià)值4月階段一：起點(diǎn)在中心階段一：起點(diǎn)在中心塑造形象塑造形象招商造勢(shì)招商造勢(shì)* *是起點(diǎn)，也是至高點(diǎn)。是起點(diǎn)，也是至高點(diǎn)。銷(xiāo)售趁熱銷(xiāo)售趁熱階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)新城市中心：坐擁城南板塊，中心區(qū)域。新城市中心：坐擁城南板塊，中心區(qū)域。形象塑造形象塑造本案新商圈中心：大勢(shì)所趨，國(guó)際商業(yè)巨頭入駐新區(qū)。新商圈中心：大勢(shì)所趨，國(guó)際商業(yè)巨頭入駐

45、新區(qū)。階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)形象塑造形象塑造新水岸街區(qū)：內(nèi)港湖新水岸風(fēng)情街區(qū)。新水岸街區(qū)：內(nèi)港湖新水岸風(fēng)情街區(qū)。階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)形象塑造形象塑造活動(dòng)主題：新中心，新機(jī)遇，新生活?；顒?dòng)主題：新中心，新機(jī)遇，新生活。 城南發(fā)展論壇金鷹招商發(fā)布會(huì)主力店簽約儀式 中心地段路演各大賣(mài)場(chǎng)巡展階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)活動(dòng)組織活動(dòng)組織事件營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)1 1：投資論壇：投資論壇時(shí)間：2011年3月形式：論壇/發(fā)布會(huì)/講座主題：中國(guó)及鹽城商業(yè)發(fā)展模式探討目的：樹(shù)立項(xiàng)目形象邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者、經(jīng)濟(jì)或商業(yè)投資分析專(zhuān)家（成思危）、權(quán)威人士、鹽城中心商圈知名商家。階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)活動(dòng)組織活動(dòng)組織事件

46、營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)2 2：招商推介新聞發(fā)布會(huì)：招商推介新聞發(fā)布會(huì)時(shí)間: 2011年4月地點(diǎn):市區(qū)酒店目的:項(xiàng)目預(yù)熱，區(qū)域炒作主題：項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目推介邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者、有號(hào)召力的品牌商家階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)活動(dòng)組織活動(dòng)組織事件營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)3 3：主力店簽約儀式：主力店簽約儀式時(shí)間: 視招商具體進(jìn)度而定地點(diǎn):市區(qū)酒店目的:展示項(xiàng)目商業(yè)前景，提升商家及投資者對(duì)項(xiàng)目信心，促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售主題：項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目推介邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者、品牌商家、業(yè)內(nèi)人士階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)活動(dòng)組織活動(dòng)組織SP1SP1：中心地段路演：中心地段路演利用重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)在市區(qū)人流

47、密集商業(yè)中心舉辦大型路演，同時(shí)派發(fā)項(xiàng)目資料，公開(kāi)項(xiàng)目信息，吸引路人眼球，輔助媒體跟進(jìn)報(bào)導(dǎo)，引起關(guān)注。階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)活動(dòng)組織活動(dòng)組織SP2SP2：各大賣(mài)場(chǎng)巡展：各大賣(mài)場(chǎng)巡展項(xiàng)目蓄水期，在市中心各大賣(mài)場(chǎng)密集巡展，增加項(xiàng)目影響力，迅速積累客戶(hù)，為開(kāi)盤(pán)打下良好基礎(chǔ)。階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)活動(dòng)組織活動(dòng)組織樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理招商策略招商策略1、主題定位，金鷹戰(zhàn)略聯(lián)盟。與主力商家建立品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟，提升商家及投資者的信心。2、特色商家，補(bǔ)位歐洲風(fēng)情街。借助歐洲風(fēng)情街的市場(chǎng)氛圍，檔次定位與歐洲風(fēng)情街錯(cuò)位。選擇特色商家，吸引消費(fèi)。3、利用唯一水

48、景商業(yè)吸引商家進(jìn)駐。濱湖景觀、電視塔、文化中心，都可以成為吸引商家的籌碼。4、渠道、資源定向招商。利用博思堂現(xiàn)有商家資源，進(jìn)行定向渠道招商。5、利用旅游推廣平臺(tái)，與項(xiàng)目招商相結(jié)合。利用旅游契機(jī)、政府資源，擴(kuò)大招商范圍。階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)招商先行招商先行n出租、聯(lián)營(yíng)并行出租、聯(lián)營(yíng)并行負(fù)一層超市部分出租，也可以考慮聯(lián)營(yíng)方式，如游藝娛樂(lè)，可考慮與神采飛揚(yáng)簽定戰(zhàn)略合作協(xié)議。n統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，控制項(xiàng)目整體形象，成功將項(xiàng)目打造成鹽城最具特色的高檔休閑街區(qū)。n小鋪直接賣(mài)，偏鋪帶租約小鋪直接賣(mài)，偏鋪帶租約位置較好的小商鋪考慮直接銷(xiāo)售，售前或售后招商。個(gè)別位置較偏的鋪位，在成功招商的前提

49、下，帶租約銷(xiāo)售，或自持，與商家合作經(jīng)營(yíng)。階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)招商先行招商先行項(xiàng)目項(xiàng)目面積面積（平方米）（平方米）租金單價(jià)租金單價(jià)（元（元/ /平方米平方米/ /月）月）免租期免租期（月）（月）備注備注歐洲風(fēng)情街歐洲風(fēng)情街500-2000220-26018政府項(xiàng)目，只租不售，對(duì)外報(bào)價(jià)水份較大。寶龍商業(yè)廣場(chǎng)寶龍商業(yè)廣場(chǎng)400-100065-1006-93年租期，押二付三。錢(qián)江優(yōu)活街錢(qián)江優(yōu)活街300左右50-803-65年租期，位置較差可達(dá)25元/平方米/月綜合周邊商業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際定位及物業(yè)條件考慮，本項(xiàng)目租金水平建議在40-180元/平方米/月之間，各業(yè)態(tài)及面積物業(yè)區(qū)別對(duì)待。租賃期

50、限控制在3-10年，具體根據(jù)面積大小及業(yè)態(tài)確定。免租期在3-18個(gè)月左右，以租賃面積大小確定，小面積商鋪免租期控制在3個(gè)月左右，大面積主力店可考慮提供12-18個(gè)月免租期（免租期分期免租期分期給付給付）。階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)招商先行招商先行租賃方案租賃方案: :現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠策略：現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠策略：開(kāi)盤(pán)前預(yù)約客戶(hù)，交10000元訂金簽約時(shí)抵用30000元房款，同時(shí)享受98折的優(yōu)惠；老帶新策略：老帶新策略：凡已認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)若能帶領(lǐng)其它客戶(hù)，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，開(kāi)發(fā)商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)予客戶(hù)，免其所購(gòu)商鋪的物業(yè)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)1年；大客戶(hù)策略：大客戶(hù)策略：會(huì)員團(tuán)購(gòu)：會(huì)員團(tuán)購(gòu)：到達(dá)10人以上團(tuán)購(gòu)規(guī)模，可享受2個(gè)點(diǎn)的

51、優(yōu)惠；大戶(hù)購(gòu)買(mǎi)：大戶(hù)購(gòu)買(mǎi)：一次性購(gòu)買(mǎi)500平米以上單個(gè)客戶(hù)，可享受2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；客源渠道策略：客源渠道策略：將客戶(hù)進(jìn)行區(qū)分,如開(kāi)發(fā)商關(guān)系戶(hù)、博思堂博仕會(huì)客戶(hù)、本地經(jīng)營(yíng)戶(hù)、網(wǎng)絡(luò)登記預(yù)約客戶(hù)，在規(guī)定名額、規(guī)定期限內(nèi)提前報(bào)名，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)買(mǎi)可享受1萬(wàn)元/套的優(yōu)惠；經(jīng)營(yíng)戶(hù)策略：經(jīng)營(yíng)戶(hù)策略：自主經(jīng)營(yíng)客戶(hù)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、選房權(quán)；階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)銷(xiāo)售跟進(jìn)銷(xiāo)售跟進(jìn)戶(hù)外報(bào)紙電視 項(xiàng)目圍墻網(wǎng)絡(luò) 短信、DM直投1月2011年開(kāi)盤(pán)投資論壇招商發(fā)布會(huì)主力店簽約工程進(jìn)度2月3月4月5月6月7月配合節(jié)點(diǎn)大量投放選擇在市中心人流密集地段的戶(hù)外廣告3月制作CF片，5月投放配合活動(dòng)、開(kāi)盤(pán),鹽阜大眾報(bào)、鹽城晚報(bào)等做跨版投放，并輔

52、助軟文報(bào)道主流網(wǎng)絡(luò)廣告適量投放路旗、路牌自售樓處公開(kāi)至開(kāi)盤(pán)前連續(xù)投放路演銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)聯(lián)展階段階段11起點(diǎn)起點(diǎn)媒體配合媒體配合階段二：標(biāo)準(zhǔn)在金鷹階段二：標(biāo)準(zhǔn)在金鷹延展賣(mài)點(diǎn)延展賣(mài)點(diǎn)開(kāi)始銷(xiāo)售開(kāi)始銷(xiāo)售是標(biāo)準(zhǔn)，也是標(biāo)桿。是標(biāo)準(zhǔn)，也是標(biāo)桿。推廣主題：金鷹品質(zhì)之旅推廣主題：金鷹品質(zhì)之旅金鷹金鷹20112011仲夏之旅，百位幸運(yùn)業(yè)主揭曉仲夏之旅，百位幸運(yùn)業(yè)主揭曉面對(duì)已成交業(yè)主，抽取100位幸運(yùn)業(yè)主，組織金鷹品牌之旅。金鷹會(huì)金鷹會(huì)成立金鷹會(huì)，擴(kuò)大項(xiàng)目圈層，為項(xiàng)目深入累積客戶(hù)。階段階段22標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一起見(jiàn)證金鷹一起見(jiàn)證金鷹1818年的標(biāo)準(zhǔn)年的標(biāo)準(zhǔn)推廣主題推廣主題金鷹全國(guó)項(xiàng)目展示金鷹全國(guó)項(xiàng)目展示通過(guò)金鷹全國(guó)案例展示，

53、提高投資者信心。甄選已成交業(yè)主，旅游金鷹所在重要城市，并參觀金鷹項(xiàng)目，充分感受金鷹的項(xiàng)目為一座城市帶來(lái)的繁榮，回來(lái)之后口碑宣傳，實(shí)現(xiàn)成交可能。重點(diǎn)活動(dòng)重點(diǎn)活動(dòng)1 1：金鷹之旅：金鷹之旅階段階段22標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)活動(dòng)組織活動(dòng)組織重點(diǎn)活動(dòng)重點(diǎn)活動(dòng)2 2：金鷹會(huì)雙重優(yōu)惠：金鷹會(huì)雙重優(yōu)惠購(gòu)房?jī)?yōu)惠：購(gòu)買(mǎi)商鋪、住宅、及B1地塊寫(xiě)字樓產(chǎn)品均享受一定的優(yōu)惠，達(dá)到圈層營(yíng)銷(xiāo)目的。金鷹金鷹國(guó)際國(guó)際階段階段22標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)活動(dòng)組織活動(dòng)組織購(gòu)物優(yōu)惠：入會(huì)可享受金鷹百貨帶來(lái)的各項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)。重點(diǎn)活動(dòng)重點(diǎn)活動(dòng)3 3：金鷹：金鷹1818載各地項(xiàng)目聯(lián)展載各地項(xiàng)目聯(lián)展階段階段22標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)活動(dòng)組織活動(dòng)組織金鷹金鷹1818載項(xiàng)目聯(lián)展：載項(xiàng)目聯(lián)展

54、：在售樓處及各大賣(mài)場(chǎng)，展示金鷹其他城市成功案例，增強(qiáng)投資者信心。戶(hù)外短信、DM7月2011年業(yè)主金鷹之旅金鷹會(huì)成立工程進(jìn)度8月9月10月11月配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)投放道旗第二階段媒體建議第二階段媒體建議報(bào)紙鹽阜大眾報(bào)投放鹽城晚報(bào)投放鹽城晚報(bào)跨版投放鹽阜大眾報(bào)投放路演活動(dòng)戶(hù)外、道旗配合推廣節(jié)點(diǎn)更換畫(huà)面賣(mài)場(chǎng)巡展階段階段22標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)媒體配合媒體配合階段三：價(jià)值在濱湖階段三：價(jià)值在濱湖* *成熟且稀缺，價(jià)值至上。成熟且稀缺，價(jià)值至上。繁榮氛圍營(yíng)造繁榮氛圍營(yíng)造拍賣(mài)再創(chuàng)新高拍賣(mài)再創(chuàng)新高成熟為榮成熟為榮稀缺至上稀缺至上濱湖繁榮商街，稀缺水岸金鋪濱湖繁榮商街，稀缺水岸金鋪“橙橙”熟熟“璽璽”缺缺階段階段33價(jià)值價(jià)值推

55、廣主題推廣主題金鷹圣誕酒會(huì)金鷹圣誕酒會(huì)主力店開(kāi)業(yè)慶典主力店開(kāi)業(yè)慶典金鷹開(kāi)街儀式金鷹開(kāi)街儀式+ +集體婚禮集體婚禮鋪王拍賣(mài)會(huì)鋪王拍賣(mài)會(huì)重點(diǎn)活動(dòng)重點(diǎn)活動(dòng)1 1：金鷹主力店開(kāi)店慶典：金鷹主力店開(kāi)店慶典展示項(xiàng)目商業(yè)良好運(yùn)營(yíng)情況，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心。階段階段33價(jià)值價(jià)值活動(dòng)組織活動(dòng)組織邀請(qǐng)進(jìn)駐商家及業(yè)主共同參加酒會(huì)通過(guò)活動(dòng)，增加業(yè)主與進(jìn)駐商家間的感情維系，同時(shí)也為項(xiàng)目“老客戶(hù)帶新客戶(hù)”起到輔助作用。重點(diǎn)活動(dòng)重點(diǎn)活動(dòng)2 2：金鷹圣誕酒會(huì)：金鷹圣誕酒會(huì)階段階段33價(jià)值價(jià)值活動(dòng)組織活動(dòng)組織重點(diǎn)活動(dòng)重點(diǎn)活動(dòng)3 3：金鷹開(kāi)街儀式：金鷹開(kāi)街儀式+ +集體婚禮集體婚禮項(xiàng)目開(kāi)街項(xiàng)目開(kāi)街+ +集體婚禮：集體

56、婚禮：選擇在現(xiàn)場(chǎng)（視項(xiàng)目工程進(jìn)度）。為項(xiàng)目制造火熱的商業(yè)氛圍和濱湖休閑商業(yè)特色，吸引目的性消費(fèi)客的到來(lái)，同時(shí)誘發(fā)潛在投資客的注意。階段階段33價(jià)值價(jià)值活動(dòng)組織活動(dòng)組織重點(diǎn)活動(dòng)重點(diǎn)活動(dòng)4 4：濱湖鋪王拍賣(mài)會(huì)：濱湖鋪王拍賣(mài)會(huì)選擇1個(gè)外街大鋪進(jìn)行全城拍賣(mài)，制造鹽城標(biāo)桿，吸引客戶(hù)眼球鋪王拍賣(mài)會(huì)鋪王拍賣(mài)會(huì)階段階段33價(jià)值價(jià)值活動(dòng)組織活動(dòng)組織戶(hù)外短信、DM11月2012年鋪王拍賣(mài)主力店開(kāi)店慶典工程進(jìn)度12月1月2月配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)投放道旗第三階段所需媒體第三階段所需媒體報(bào)紙3月圣誕酒會(huì)戶(hù)外、道旗配合推廣節(jié)點(diǎn)更換畫(huà)面Ps:此階段項(xiàng)目進(jìn)入成熟推廣期，大量老客戶(hù)帶新客戶(hù)，媒體投入減少。開(kāi)街儀式+集體婚禮階段階段33

57、價(jià)值價(jià)值媒體配合媒體配合PART5 PART5 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)給鹽城更多給鹽城更多creat more opportunitiescreat more opportunities已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目：南京金鷹國(guó)際商城、蕪湖新百中心、珠江一號(hào)、南京中心、上海金鷹天地、南京漢中已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目：南京金鷹國(guó)際商城、蕪湖新百中心、珠江一號(hào)、南京中心、上海金鷹天地、南京漢中金鷹天地、南京金橋市場(chǎng)、南京國(guó)仕達(dá)酒店、泰州金鷹天地、仙林金鷹金鷹天地、南京金橋市場(chǎng)、南京國(guó)仕達(dá)酒店、泰州金鷹天地、仙林金鷹一個(gè)一個(gè)1818年前的故事年前的故事1818年前，我們開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)都市的故事年前，我們開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)都市的故事我們帶著熱情

58、與夢(mèng)想，啟動(dòng)金鷹計(jì)劃，與對(duì)擁有美好夢(mèng)想的人們，一起建造共同的生活，我們稱(chēng)它為“金鷹天地”。我們?cè)谇斑M(jìn)中生活，我們可以訴說(shuō)“百家姓”的故事，分享萬(wàn)家燈火。昨天，今天，明天，我們一直在一起。在建及儲(chǔ)備：在建及儲(chǔ)備：南京新百新城、昆明金鷹天地、南京金鷹三期、徐州金鷹天地-主輔樓、馬鞍山金鷹天地、鄂爾多斯金鷹天地、連云港金鷹天地、南京江寧金鷹天地、南京河西金鷹天地、昆山金鷹天地、上海虹橋金鷹花園、宿遷金鷹天地、鹽城金鷹天地 6 6萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米“濱湖購(gòu)物中心濱湖購(gòu)物中心” 50 50萬(wàn)高端消費(fèi)人潮；萬(wàn)高端消費(fèi)人潮；人民南路到市政府等新行政中心近在舉步間人民南路到市政府等新行政中心近在舉步間中央內(nèi)港湖

59、，水岸風(fēng)情商業(yè)中心中央內(nèi)港湖，水岸風(fēng)情商業(yè)中心購(gòu)物中心；高度城市化的產(chǎn)物。城市化的特性與表情該當(dāng)如何？產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性匯聚的人流，不同的目的，卻有相同的快樂(lè)匯聚的人流，不同的目的，卻有相同的快樂(lè)遭遇全世界兒童的天真爛漫，回味曾經(jīng)自己的天真無(wú)邪遭遇全世界兒童的天真爛漫，回味曾經(jīng)自己的天真無(wú)邪孩子看著他們歡笑，我看著孩子微笑孩子看著他們歡笑，我看著孩子微笑感受米蘭的時(shí)尚，偷偷記住感受米蘭的時(shí)尚，偷偷記住“時(shí)尚時(shí)尚”的發(fā)型的發(fā)型在在NOVONOVO，對(duì)了自己的味。，對(duì)了自己的味。祝福別人的心愿，許下自己的浪漫祝福別人的心愿，許下自己的浪漫在流水幕墻下，消磨一個(gè)下午的陽(yáng)光在流水幕墻下，消磨一個(gè)下午的陽(yáng)

60、光和美食一樣，流動(dòng)著的和美食一樣，流動(dòng)著的MMMM，一樣的漂亮，一樣的漂亮享受物質(zhì)的過(guò)程，也是生活的調(diào)味劑享受物質(zhì)的過(guò)程，也是生活的調(diào)味劑鹽城的圣誕，依然有彼地的快樂(lè)鹽城的圣誕，依然有彼地的快樂(lè)總是，總是，NOTHING IS IMPOSSIBLE！是城市的聚合體，也是你的生活場(chǎng)是城市的聚合體，也是你的生活場(chǎng)衣食住行衣食住行玩樂(lè)購(gòu) 柴米油鹽柴米油鹽醬醋茶 時(shí)尚時(shí)尚 藝術(shù)藝術(shù) 品味品味 空間 格調(diào) 物欲 精彩 享受風(fēng)花雪月風(fēng)花雪月 燈紅酒綠 衣香鬢影衣香鬢影 風(fēng)生水起名利場(chǎng)名利場(chǎng) 風(fēng)月場(chǎng) 生活場(chǎng)朝代朝代 年代 時(shí)代 煥煥代鹽城 中國(guó) 世界世界 都市這一切，這一切，在之前的鹽城很難碰到，在之前的鹽