商品房買賣過程中交付條件和標(biāo)準(zhǔn)的法律分析

1、商品房買賣過程中交付條件和標(biāo)準(zhǔn)的法律分析內(nèi)容摘要：在實(shí)務(wù)中，人們通常把商品房交付看作是建設(shè)單位的義務(wù)，重視建設(shè)單位不能正常交付的違約責(zé)任；而對(duì)買受人的受領(lǐng)義務(wù)，并未予以充分的關(guān)注。買受人以質(zhì)量及各種爭議為理由，拒絕或者拖延受領(lǐng)的，往往被作為正當(dāng)?shù)木S權(quán)，這是不正確的。交付糾紛損害交易雙方的利益，更影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和交易安全。交付對(duì)于雙方來說，都享有權(quán)利也承擔(dān)義務(wù)；交付爭議產(chǎn)生的重要原因，在于混淆了交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)，前者是法定的，決定了房屋能否交付使用，后者是約定的，只涉及違約責(zé)任的承擔(dān)，不影響交付；竣工驗(yàn)收合格是交付條件的核心，但以竣工驗(yàn)收備案表為驗(yàn)收合格的標(biāo)志是不正確的，等于變相設(shè)立行政許

2、可；以書面通知作為交付的要件不合理，建設(shè)單位可以通過約定規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)；交付時(shí)買受人有權(quán)查驗(yàn)房屋，但質(zhì)量爭議不應(yīng)當(dāng)影響交付的完成；除非房屋本身具有導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的重大缺陷外，即使買受人有客觀原因，也不是對(duì)抗交付的正當(dāng)理由。關(guān)鍵詞：交付雙方的權(quán)利義務(wù) 交付條件 交付標(biāo)準(zhǔn) 一、 交付雙方的權(quán)利與義務(wù)從債務(wù)履行角度來講，交付是出賣人的義務(wù)。但出賣人在交付中是否就沒有任何權(quán)利了呢？顯然不是。交付是標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的節(jié)點(diǎn)，交付之前，房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由賣方承擔(dān)，日常管理的費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)與采暖費(fèi)）由賣方負(fù)責(zé)，而交付后，風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)都隨著房屋的權(quán)利一起，轉(zhuǎn)移給了買方。所以，及時(shí)交付能夠及時(shí)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，

3、這就是出賣人的利益所在。對(duì)買方來說，交付前只享有合同上的權(quán)利，只是房屋買賣合同的債權(quán)人，并不具有業(yè)主的權(quán)利；而在交付后，盡管還沒有辦理登記，但已經(jīng)成為法律認(rèn)可的業(yè)主，即將成為房屋的所有人，這是他的根本利益所在。在享受業(yè)主權(quán)利的同時(shí)，它也必須把業(yè)主的義務(wù)承擔(dān)起來。因此，買受人的及時(shí)受領(lǐng)是一項(xiàng)義務(wù)。只看到出賣人的義務(wù)而忽視其權(quán)利，只看到買受人的權(quán)利而看不到其義務(wù)，都是片面的。二、交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)的混淆，是產(chǎn)生交付爭議的重要原因。（一）交付條件交付條件應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)規(guī)定的房屋交付使用必須具備的條件，欠缺其中任何一個(gè)條件，房屋不得交付使用。現(xiàn)行法規(guī)對(duì)商品房交付條件的規(guī)定，主要有三項(xiàng)

4、要求： 1、竣工驗(yàn)收合格。城市房地產(chǎn)管理法第27條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！背鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第17條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?2、具備住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第31條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任?！弊鳛樾姓ㄒ?guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，“兩書”成為交

5、付的法定條件應(yīng)當(dāng)沒有疑問。3、基礎(chǔ)生活設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備交付使用條件。商品房銷售管理辦法第7條規(guī)定了商品現(xiàn)房銷售的條件，其中，“（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期”。現(xiàn)房是指已經(jīng)竣工、可以馬上交付使用的房屋，現(xiàn)房銷售的條件，也就是房屋交付的條件。從法理與日常生活經(jīng)驗(yàn)來看，商品房如果不具備基礎(chǔ)的生活配套設(shè)施，就不能正常使用，也就不能達(dá)到合同目的。雖然這個(gè)辦法只是建設(shè)部的規(guī)章，但這一規(guī)定符合法理與善良風(fēng)俗，有利于合同目的的實(shí)現(xiàn)，有利于保護(hù)當(dāng)事人利益和減少糾紛，故應(yīng)當(dāng)作為交付條件之一。除去以上條件外，法律

6、法規(guī)沒有其它關(guān)于商品房交付條件的規(guī)定。有的地方，以地方性法規(guī)或者政府規(guī)章設(shè)定了新的商品房交付條件，如天津市的法規(guī)與上海市的規(guī)章都規(guī)定，商品房交付必須取得政府頒發(fā)的住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證或者住宅交付使用許可證，這樣的規(guī)定，由于不屬于法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，最多只有行政管理的作用，而不能影響民事行為的效力。（二）交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)是買賣雙方約定的房屋交付時(shí)所應(yīng)達(dá)到的狀態(tài)。其內(nèi)容可以包羅萬象，質(zhì)量、環(huán)境、配套、裝修、品牌、型號(hào)，都可以自由約定。交付時(shí)買受人據(jù)此進(jìn)行查驗(yàn)，未按標(biāo)準(zhǔn)履行的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但不影響房屋交付使用。因?yàn)?，在符合交付條件的前提下，房屋已經(jīng)滿足交付使用的法定要求，對(duì)交

7、付標(biāo)準(zhǔn)的違反，并不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，也不構(gòu)成根本違約，完全可以通過違約責(zé)任來解決?，F(xiàn)實(shí)中大量的交付糾紛，并不是由于不符合交付條件，而是對(duì)是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)存在爭議。本來可以通過違約責(zé)任來解決的問題，買方卻以拒絕受領(lǐng)來維權(quán)，這就大大增加了解決糾紛的社會(huì)成本。只有將交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)明確區(qū)分，才能看清問題的不同性質(zhì)，不滿足交付條件的不得交付使用，而不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的，不影響交付，只承擔(dān)違約責(zé)任。明確了這樣的規(guī)則，對(duì)于保護(hù)買賣雙方的利益，對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)秩序都有積極的意義。三、何為竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志竣工驗(yàn)收合格是交付條件中最重要的一項(xiàng)。而什么是竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志，在實(shí)務(wù)中存在一個(gè)重大的誤區(qū)。一些機(jī)關(guān)和個(gè)人

8、都認(rèn)為，竣工驗(yàn)收合格要以行政機(jī)關(guān)簽章的竣工驗(yàn)收備案表為標(biāo)志，沒有取得備案表的，不能證明竣工驗(yàn)收合格。這種觀點(diǎn)把備案看作政府的認(rèn)可，而政府的認(rèn)可又是竣工驗(yàn)收合格的必備條件，這是明顯違法的。我國的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，1999年之前是行政許可，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。”（城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第17條第2款）2000年1月30日實(shí)施的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例改變了這一制度，將竣

9、工驗(yàn)收改成了由建設(shè)單位組織、相關(guān)各方參與的活動(dòng)，即俗稱的“四方驗(yàn)收”：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！保ńㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第16條）從此，竣工驗(yàn)收不再需要行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或者認(rèn)可。那么，備案又是怎么回事呢？建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第49條規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！边@是備案制度的法律依據(jù)。這個(gè)條文明確表達(dá)了以下含義：第一，備案是告知性的，無需行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、回復(fù)；

10、第二，“自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)”備案，說明備案是在竣工驗(yàn)收合格后進(jìn)行，備案與否，不影響竣工驗(yàn)收合格的效力；第三，行政主管部門只有接受的義務(wù)，沒有拒絕的權(quán)力。行政管理權(quán)力必須由法律授予，行政機(jī)關(guān)不得自行創(chuàng)設(shè)，這是行政法的基本原則。法律既然沒有規(guī)定行政機(jī)關(guān)可以“不予備案”，行政機(jī)關(guān)就不得這樣做。建設(shè)部規(guī)章房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法第六條規(guī)定，“備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖”，其法律上的意義只是簽收而已。如果報(bào)送備案的文件不符合法定要求，行政機(jī)關(guān)可以要求補(bǔ)正，在補(bǔ)正前也可以不“在工程竣工驗(yàn)收備案表

11、上簽署文件收訖”，但這不能否定建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的效力，即使建設(shè)單位最終也沒有做到“文件齊全”，行政機(jī)關(guān)也只有給予行政處罰的權(quán)力，而不能以此認(rèn)定竣工驗(yàn)收無效。把簽收當(dāng)作審批，把備案變成許可，這是非?；闹嚨摹７穸恕安挥鑲浒浮钡男Я?，行政機(jī)關(guān)是否就喪失了對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理的權(quán)力？當(dāng)然不是。建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第43條規(guī)定，“國家實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理”； 第46條“建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，可以由建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施”；縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部

12、門履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，有權(quán)“（一）要求被檢查的單位提供有關(guān)工程質(zhì)量的文件和資料；（二）進(jìn)入被檢查單位的施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；（三）發(fā)現(xiàn)有影響工程質(zhì)量的問題時(shí)，責(zé)令改正（第48條）”；“建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收（第49條）”。這些強(qiáng)有力的監(jiān)督管理措施難道還比不上“不予備案”？建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)不運(yùn)用好這些法律賦予的權(quán)力，卻在備案問題上暗設(shè)關(guān)卡，完全沒有道理。四、交付通知不是交付的必要條件實(shí)務(wù)中，常見買受人訴出賣人未向其發(fā)出交付通知，致使其遲延收房，因而向出賣人主張遲延交付違約金。此時(shí)法院通常要求

13、出賣人提供通知的證據(jù)，而且不認(rèn)可電話、短信、電子郵件、普通信函、報(bào)紙公告等通知形式，甚至連特快專遞取得了交寄回執(zhí)的，只要沒有買受人本人簽收，也不認(rèn)可通知到達(dá)了買受人，結(jié)果大多都是出賣人承擔(dān)不利后果，支付給買方一大筆違約金。這種做法，顯然是把通知當(dāng)作交付的要件。實(shí)務(wù)中有的法官認(rèn)為，賣方的交付義務(wù)主要就是兩項(xiàng)：竣工驗(yàn)收合格、書面通知買受人。凡不能證明通知了買受人，致使交付遲延，就要由出賣人承擔(dān)責(zé)任。這種認(rèn)識(shí)，可能來自建設(shè)部商品房買賣合同示范文本第11條：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)”。最高人民法院2003年商品房買賣合同糾紛司法解釋第11條“買受人接到出賣人的書

14、面交房通知”，這里也強(qiáng)調(diào)了“書面交房通知”。通過實(shí)踐來看，交付必須經(jīng)書面通知，既不合法理，也不符合客觀實(shí)際，只會(huì)導(dǎo)致無謂糾紛增加。實(shí)務(wù)中，開發(fā)商一次交付往往有數(shù)百套房屋，買受人有的在當(dāng)?shù)兀械脑诋惖?，有的急于收房，有的意在轉(zhuǎn)手，開發(fā)商的書面通知要一個(gè)個(gè)取得買方本人的簽收，幾乎是不可能的。即使當(dāng)時(shí)工作很細(xì)致，一個(gè)個(gè)客戶都通知到了，時(shí)過境遷之后，客戶聲稱沒有收到通知時(shí)，開發(fā)商再要回頭找到一兩年前的通知證明非常困難。所以這種案件，只要買方起訴，賣方大都會(huì)陷于舉證不能的困境。這種情況鼓勵(lì)了一些買受人惡意訴訟，謀求不正當(dāng)?shù)睦妗?交付通知的意義僅在于告知買受人交付的時(shí)間和地點(diǎn)。就算沒有通知，買受人是否就

15、無法接收房屋呢？顯然不是。商品房買賣都有書面合同，合同中都會(huì)約定房屋竣工交付的時(shí)間，至于交付的地點(diǎn)，就是商品房坐落的地點(diǎn)，買受人不可能找不到。法官審理此類案件時(shí)，只需問一下原告：你知不知道房子應(yīng)該在什么時(shí)候、在什么地方交付？你沒有收到通知，是否按合同約定的時(shí)間和地點(diǎn)，去要求對(duì)方交付了？我想不出原告能有什么抗辯的理由。所以，法院以買受人未收到書面通知，導(dǎo)致其未能按時(shí)收房，這太過牽強(qiáng)。司法解釋把書面通知作為交付的要件，實(shí)際上給買受人不誠信、鉆空子提供了機(jī)會(huì)。在司法解釋沒有改變的情況下，在確認(rèn)交房時(shí)間的前提下，可以通過明確的約定來排除風(fēng)險(xiǎn)、避免糾紛。使用建設(shè)部示范文本的，出賣人可以制作如下補(bǔ)充條款：

16、“補(bǔ)充修改主合同第11條：本商品房于年月日前交付，如買受人未收到出賣人的交付通知，應(yīng)當(dāng)以上述交付期間屆滿之日為交付日期，以商品房所在地為交付地點(diǎn)?！蔽濉①I受人對(duì)商品房的“驗(yàn)收”權(quán)利房屋交付時(shí)，買受人有無“驗(yàn)收”的權(quán)利，是一個(gè)重要問題。合同法規(guī)定，“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)”。官方制定的商品房買賣合同示范文本也都有買受人驗(yàn)收的內(nèi)容，如建設(shè)部商品房買賣合同示范文本第11條“雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接”。由此看來，似乎買受人有權(quán)驗(yàn)收。但另一方面，商品房的交付使用是以竣工驗(yàn)收合格為前提的，買受人驗(yàn)收能否推翻竣工驗(yàn)收合格的法律效力？商品房屬于特定物買賣，不可能像工業(yè)品那樣挑選替換，如果承認(rèn)買受

17、人的驗(yàn)收權(quán)，他驗(yàn)收沒有通過，將如何處理？由于我國的房屋建造大多采用手工工藝，表面瑕疵是不可避免的，可以說每套房屋都能挑出幾十處甚至更多的小毛病，這都會(huì)成為買方驗(yàn)收時(shí)拒收的理由。為了防止客戶驗(yàn)房后無理拒收，有的開發(fā)商采取先辦交接手續(xù)，再開門驗(yàn)房的辦法。但如此價(jià)值巨大的財(cái)產(chǎn)，不允許買方看一下就要先接收，明顯不合情理，這種做法也是不可取的。買受人的“驗(yàn)收”與“竣工驗(yàn)收”是效力完全不同的兩件事?？⒐を?yàn)收關(guān)系到房屋是否合格、能否交付使用；買受人的“驗(yàn)收”只是核實(shí)標(biāo)的物是否符合合同的約定。前者以法規(guī)、規(guī)范、工程文件為依據(jù)，后者則是以觀感印象來衡量。既然不是同一概念，就不應(yīng)當(dāng)使用同一個(gè)詞語來表達(dá)。為了與竣工

18、驗(yàn)收相區(qū)別，將買受人對(duì)商品房的核查稱作“查驗(yàn)”比較恰當(dāng)。買受人在交付時(shí)有權(quán)查驗(yàn)房屋，對(duì)自己認(rèn)為的質(zhì)量缺陷有權(quán)提出異議。這時(shí)會(huì)有兩種情況，一是出賣人接受異議，承諾以維修、整改、替換來解決，糾紛自然化解；另一種情況是出賣人不接受異議，或者雙方對(duì)解決方式不能達(dá)成一致，這時(shí)買受人可以保留異議，但不能否定竣工驗(yàn)收的法律效力，因而不能作為拒絕交付的正當(dāng)理由。雙方只能先完成交付，然后通過訴訟或者仲裁來查明事實(shí)、確定責(zé)任。六、質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)妨礙交付因商品房質(zhì)量爭議影響交付，在實(shí)務(wù)中是很常見的現(xiàn)象。常見買受人在查驗(yàn)過程中提出許多整改要求，得不到明確答復(fù)就不收房。有的律師也認(rèn)為，如果房屋存在明顯缺陷，買受人有權(quán)拒

19、收。拒收是不是一種權(quán)利？在預(yù)售條件下，買受人是先履行方，已經(jīng)先行支付了價(jià)款，履行了主要義務(wù)，對(duì)他來說，已經(jīng)不存在履行抗辯權(quán)，收房是他的主要權(quán)利，不收房，恰恰是放棄主要權(quán)利。以放棄主要權(quán)利的方式來維權(quán)，不能說是理性的行為，對(duì)解決質(zhì)量爭議也毫無助益。房屋的交付不是單方行為。交付的主體是出賣人，買受人既是權(quán)利人，也有及時(shí)受領(lǐng)的義務(wù)，拒絕或者遲延受領(lǐng)，是違約行為。最高人民法院的司法解釋也規(guī)定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”（關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題

20、的解釋第11條）。購房人以拒絕收房來“維權(quán)”，于法無據(jù)，于人于己有害無利，不應(yīng)給予鼓勵(lì)。（一）房屋的交付關(guān)系到業(yè)主身份的確定與物權(quán)的保障。從我國的特殊國情出發(fā)，最高人民法院的司法解釋認(rèn)為，商品房交付后，買受人即成為業(yè)主。也就是說，如果買受人拒絕受領(lǐng)，其無法享受業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利，包括物上請(qǐng)求權(quán)及對(duì)業(yè)主共同事務(wù)參與管理的權(quán)利。房屋未交付，物權(quán)仍屬于建設(shè)單位，建設(shè)單位對(duì)買受人只承擔(dān)合同義務(wù)，這對(duì)買受人來說，顯然是不利的?；四敲炊噱X買房子，不就是為了取得業(yè)主的權(quán)利嗎？本來到手的權(quán)利，自己放棄，意義何在？（二）受領(lǐng)了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何權(quán)利。房屋質(zhì)量問題可區(qū)分為主體結(jié)構(gòu)不合格、功

21、能缺陷與表面瑕疵，最后一項(xiàng)不影響交付自不待言，就算是存在主體結(jié)構(gòu)不合格和功能缺陷，收房之后難道就沒有維權(quán)的途徑了？任何法律都沒有規(guī)定，一旦買受人收房，就不可以對(duì)質(zhì)量提出異議。所以，收房與維權(quán)，沒有矛盾。收了房，該退的照樣可以退，該修的照樣可以修，該賠的照樣可以賠。 （三）收房是業(yè)主維權(quán)的基礎(chǔ)。表面瑕疵不能構(gòu)成拒收的理由已無疑問，就算存在主體結(jié)構(gòu)缺陷和功能缺陷，如果不收房，如何取證？如何申請(qǐng)檢測(cè)？如果要提起訴訟或者仲裁，沒有收房就只能主張合同權(quán)利，而不能主張物權(quán)，因?yàn)槲餀?quán)仍然屬于建設(shè)單位。而主張合同權(quán)利無非是交付，建設(shè)單位可以證明它已經(jīng)交付，是買受人拒不受領(lǐng)，這時(shí)問題豈不進(jìn)入了怪圈？（四）拒絕收

22、房使買受人逃避義務(wù)，加大出賣人的風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)。房屋自交付時(shí)起，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買受人，如果未交付，房屋意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)仍在出賣人一方，假如遭遇地震等自然災(zāi)害造成房屋滅失、損毀，出賣人會(huì)蒙受重大損失。當(dāng)然，這種情形是非常偶然的。常見的負(fù)擔(dān)是物業(yè)費(fèi)與采暖費(fèi)，自交付之日就應(yīng)當(dāng)由買受人承擔(dān)。但對(duì)于不急于居住，或者本來就是以投資為目的買受人來說，當(dāng)然不愿意承擔(dān)這些費(fèi)用，于是想法設(shè)法拒收房就成為常見現(xiàn)象。（五）從法律規(guī)定來看，也不支持以拒收房來維權(quán)。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第32條規(guī)定，“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)”；商品房銷售管理辦法第35條規(guī)定，“商品

23、房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)”；最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第12條規(guī)定，“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。以上法律規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了“交付使用后”，因?yàn)槭聦?shí)上只有在完成交付的基礎(chǔ)上，才具備重新核驗(yàn)或者檢測(cè)的條件，否則，在建設(shè)單位具備驗(yàn)收合格證明及“兩書”的情況下，以什么證明房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或者嚴(yán)重影響正常居住使用？而要取得這方面的充分證據(jù)，占有房屋是起碼的條件。 （六）只有不能實(shí)現(xiàn)合同目的，才是拒

24、收的正當(dāng)理由。買受人并非完全沒有拒絕接收的權(quán)利。合同法第148條規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)?！钡仨毧吹?，這里規(guī)定拒收的前提是“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，而不是買受人不滿意。前者有客觀標(biāo)準(zhǔn)，后者是主觀感受。根據(jù)法律規(guī)定與實(shí)務(wù)情形，下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由：1、房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格； 2、交付時(shí)不具備住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書； 3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等基礎(chǔ)生活設(shè)施不具備使用條件； 4、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間

25、尺寸未通知買受人；5、交付的時(shí)間遲延，達(dá)到買受人單方解除合同的條件；6、竣工測(cè)繪的房屋面積差異達(dá)到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn)。以上情形，前三種是出賣人不能證明達(dá)到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實(shí)都是不需要收房就可以證明的，這才是對(duì)抗出賣人交付的正當(dāng)理由。七、買受人因客觀障礙不能接收房屋，不影響風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第11條規(guī)定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！边@里明確了買受人拒不受領(lǐng)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)仍轉(zhuǎn)移給買方，