西安浐河畔項(xiàng)目整體定位提報(bào)頁P(yáng)PT課件

1、2009 浐河畔 新視界第1頁/共72頁區(qū)域認(rèn)知地塊價(jià)值挖掘第2頁/共72頁西安市區(qū)環(huán)線分布圖西安市區(qū)環(huán)線分布圖內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán) (繞城高速公路繞城高速公路)旅游生態(tài)度假區(qū)旅游生態(tài)度假區(qū)國防軍工區(qū)國防軍工區(qū)文教科研區(qū)文教科研區(qū)高新技術(shù)區(qū)高新技術(shù)區(qū)商貿(mào)旅游商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)高尚居住高尚居住旅游生態(tài)區(qū)旅游生態(tài)區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)技術(shù)區(qū)漢城遺址漢城遺址保護(hù)區(qū)保護(hù)區(qū)綜合新區(qū)綜合新區(qū)城市中心擴(kuò)大到二環(huán)，人口逐步城市中心擴(kuò)大到二環(huán)，人口逐步向南，北，東三個(gè)方向遷移向南，北，東三個(gè)方向遷移第3頁/共72頁生態(tài)生態(tài)大盤大盤富人富人集中區(qū)集中區(qū)技術(shù)技術(shù)骨干骨干大學(xué)城大學(xué)城西咸一體化西咸一體化城市以兩軸線延

2、伸和多核心發(fā)展城市以兩軸線延伸和多核心發(fā)展第4頁/共72頁浐灞區(qū)在西安的地位浐灞區(qū)在西安的地位浐灞標(biāo)簽生態(tài)區(qū)西安市唯一有活水的區(qū)域第5頁/共72頁本項(xiàng)目位置項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建設(shè)年限建設(shè)年限循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園2007年2012年絲綢之路系列項(xiàng)目2007年2010生態(tài)醫(yī)療保健中心2006年2010年米家崖度假區(qū)項(xiàng)目2006年2008年廣運(yùn)潭生態(tài)景觀區(qū)項(xiàng)目2005-2010年活水生態(tài)運(yùn)動公園2006年2010年浐灞三角洲商務(wù)行政中心2006年2010年歐亞經(jīng)濟(jì)論壇項(xiàng)目2005-2009浐灞生態(tài)區(qū)總體規(guī)劃圖浐灞生態(tài)區(qū)總體規(guī)劃圖重點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃到重點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃到2010年基本完成，年基本完成，屆時(shí)區(qū)域整體形象將得

3、到大幅提屆時(shí)區(qū)域整體形象將得到大幅提升。升。2020年區(qū)域人口將達(dá)到年區(qū)域人口將達(dá)到40萬。萬。第6頁/共72頁區(qū)位特征描述區(qū)位特征描述M地鐵長樂東路站M地鐵浐河?xùn)|路站繞城高速三環(huán)城內(nèi)M對內(nèi)交通對外交通項(xiàng)目位置地鐵站n對內(nèi)交通:長樂路，咸寧路,韓森路延長線。n對外交通:三環(huán)路和繞城高速。n地鐵:浐河?xùn)|路站和長樂東路站。項(xiàng)目交通關(guān)系圖項(xiàng)目交通關(guān)系圖韓森路延長線離塵不離城的優(yōu)勢離塵不離城的優(yōu)勢第7頁/共72頁44542002-2008 年西安住宅市場年度成交價(jià)格走勢分析2009年上半年西安住宅價(jià)格對比走勢圖數(shù)據(jù)來源：衡信柏迪研究顧問部受08年國內(nèi)市場整體低迷的影響，價(jià)格增長率明顯放慢，但西安住宅市

4、場價(jià)格依然保持平穩(wěn)上升趨勢，達(dá)到4454元。09年上半年城東片區(qū)房價(jià)雖低于西安平均水平，但房價(jià)增長速度高于西安平均水平，說明客戶對于項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)可度和關(guān)注度在逐步提升。區(qū)域認(rèn)可度提升，房價(jià)逐節(jié)攀升區(qū)域認(rèn)可度提升，房價(jià)逐節(jié)攀升區(qū)域房地產(chǎn)市場點(diǎn)評區(qū)域房地產(chǎn)市場點(diǎn)評第8頁/共72頁項(xiàng)目基本屬性項(xiàng)目基本屬性A A地塊指標(biāo)占地面積：4.034.03萬平方米建筑面積：153354153354平方米建筑密度：26.3%26.3%容積率：3.803.80浐河浐河A A地塊地塊B B地塊地塊規(guī)劃路度假村西路濱河路北草北村沁水新城龍湖弗萊明戈恒大綠洲B B地塊指標(biāo)占地面積：7.67.6萬平方米建筑面積：37015

5、0370150平方米建筑密度：30.7%30.7%容積率：4.874.87n項(xiàng)目旁邊的大盤主要有龍湖弗萊明戈和恒大綠洲。規(guī)模相對較小，容積率相對較高規(guī)模相對較小，容積率相對較高第9頁/共72頁市調(diào)發(fā)現(xiàn)市場信息捕捉與理解第10頁/共72頁發(fā)現(xiàn)一板塊內(nèi)項(xiàng)目價(jià)值差異拉開，高品質(zhì)產(chǎn)品決勝市場；三大總價(jià)段產(chǎn)品涇渭分明，市場價(jià)值區(qū)隔明顯。第11頁/共72頁兩房33-40萬三房47-60萬60萬以上高總價(jià)產(chǎn)品周邊樓盤產(chǎn)品總價(jià)段對比圖30萬35萬40萬45萬50萬55萬60萬70萬弗萊明戈5332含裝修451241924009389238282009年周邊樓盤銷售價(jià)格對比圖5800左右弗萊明戈價(jià)格集中競爭周邊

6、競品樓盤狀況周邊競品樓盤狀況住宅均價(jià)逐步拉開，層次分明住宅均價(jià)逐步拉開，層次分明第12頁/共72頁發(fā)現(xiàn)二小戶型產(chǎn)品稀缺，但表現(xiàn)出一定潛力；產(chǎn)品鏈存在斷檔現(xiàn)象；項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重。第13頁/共72頁405060708090100110120 130140150160170恒大綠洲沁水新城水岸東方暖山康城棕櫚灣御錦城弗萊明戈大量兩房集中：85-95大量三房集中：120-130/140-150少量160以上大戶型小戶型產(chǎn)品稀缺周邊項(xiàng)目產(chǎn)品面積設(shè)置對比圖區(qū)域房地產(chǎn)市場點(diǎn)評區(qū)域房地產(chǎn)市場點(diǎn)評第14頁/共72頁發(fā)現(xiàn)三區(qū)域內(nèi)存在一定改善型需求客戶，高品質(zhì)項(xiàng)目得到認(rèn)可；弗萊明戈項(xiàng)目的開發(fā)，將繼續(xù)提升板塊的

7、高端價(jià)值與認(rèn)可度。第15頁/共72頁恒大綠洲恒大綠洲期數(shù)一期建筑風(fēng)格歐式皇家風(fēng)格推案總戶數(shù)1014項(xiàng)目構(gòu)成32棟11+1層的小高層梯戶比2梯3戶/4戶戶型結(jié)構(gòu)平層、頂躍主力戶型主力戶型三房三房121/126/146 50%兩房兩房80-95 42%當(dāng)前銷售價(jià)格當(dāng)前銷售價(jià)格均價(jià)均價(jià)5300（含裝修（含裝修1600），前），前半年均價(jià)半年均價(jià)5000項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期推案總套數(shù)已售套數(shù)整體銷售率月均去化套數(shù)101483883%84套套數(shù)據(jù)說明：成交統(tǒng)計(jì)截止09.6。數(shù)據(jù)來源：衡信柏迪研究顧問部恒大綠洲銷售情況競爭樓盤分析競爭樓盤分析- -恒大綠洲恒大綠洲盡管產(chǎn)品總價(jià)高于周邊項(xiàng)目，盡管產(chǎn)品總價(jià)高于周邊

8、項(xiàng)目，月均銷售速度仍最好月均銷售速度仍最好第16頁/共72頁1234底層豪華入戶大堂1.5萬平方米豪華會所全精裝修物業(yè)5000平方米運(yùn)動中心12341競爭樓盤分析競爭樓盤分析- -恒大綠洲恒大綠洲豪華大氣的配套與水體實(shí)景展現(xiàn)豪華大氣的配套與水體實(shí)景展現(xiàn)出較好品質(zhì)出較好品質(zhì)第17頁/共72頁項(xiàng)目一期評價(jià)p大規(guī)模生態(tài)社區(qū)，中庭景觀及配套設(shè)施大氣優(yōu)美；p全精裝修產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)整體較好；p首期小高層產(chǎn)品品質(zhì)高，性價(jià)比高；p有企業(yè)品牌和實(shí)力做保證。樣板示范區(qū)質(zhì)量不足，細(xì)節(jié)不到位1600元的裝修標(biāo)準(zhǔn)名過其實(shí)競爭樓盤分析競爭樓盤分析- -恒大綠洲恒大綠洲區(qū)域內(nèi)存在大量改善型客戶，區(qū)域內(nèi)存在大量改善型客戶，有

9、較強(qiáng)的購買力有較強(qiáng)的購買力眼見為實(shí)的運(yùn)動中心、會所、眼見為實(shí)的運(yùn)動中心、會所、景觀實(shí)體等配套對客戶具有較景觀實(shí)體等配套對客戶具有較強(qiáng)的吸引力強(qiáng)的吸引力項(xiàng)目品質(zhì)好、性價(jià)比高，是制項(xiàng)目品質(zhì)好、性價(jià)比高，是制勝的關(guān)鍵勝的關(guān)鍵第18頁/共72頁項(xiàng)目地址：東臨浐河，北接沁水新城，南鄰恒大綠洲總占地面積：818畝容積率：2.0總建筑面積：約110萬方弗萊明戈項(xiàng)目基本概況一期構(gòu)成：11棟洋房（首推部分）主力戶型：平層 127-150 43%躍層 146-220 57%總價(jià)段：平層70-90萬；躍層100-120萬（周邊項(xiàng)目主力總價(jià)在60萬以下。）競爭樓盤分析競爭樓盤分析- -龍湖弗萊明戈龍湖弗萊明戈面積大，

10、總價(jià)高面積大，總價(jià)高第19頁/共72頁-1、1、2三層為兩戶躍層2-3層為一戶躍層中間層為平層頂躍一戶1、2樓縱向剖成兩戶，均帶地下室，2樓價(jià)值提升2樓和3樓改為躍層，3樓價(jià)值提升頂躍產(chǎn)品面積和總價(jià)最大中底躍：146 ，贈送建面60-76 ，贈送花園露臺110-140 邊底躍：160 ，贈送建面50-60 ，贈送花園露臺90-160 2躍3：174，贈送建10-20，贈送花園露臺50-60頂躍：220 ，贈送建面15-20 ，贈送花園露臺50-60 超大贈送空間競爭樓盤分析競爭樓盤分析- -龍湖弗萊明戈龍湖弗萊明戈通過樓層戶型的縱向處理，樓層價(jià)值得以最大化；通過大量贈送面積，提通過樓層戶型的縱

11、向處理，樓層價(jià)值得以最大化；通過大量贈送面積，提升產(chǎn)品的性價(jià)比。升產(chǎn)品的性價(jià)比。第20頁/共72頁項(xiàng)目一期評價(jià)p產(chǎn)品品質(zhì)的保證p小區(qū)景觀環(huán)境的優(yōu)越p物業(yè)管理的口碑p龍湖品牌在西安的積淀p市場領(lǐng)先的產(chǎn)品創(chuàng)新p東郊的稀缺洋房占有p樹立的高端形象p超大規(guī)模社區(qū)p周邊資源環(huán)境優(yōu)越p產(chǎn)品上略有瑕疵：（底躍為3層設(shè)計(jì)，老人和小孩不便）p銷售單價(jià)和產(chǎn)品定位需待市場考驗(yàn)競爭樓盤分析競爭樓盤分析- -龍湖弗萊明戈龍湖弗萊明戈 卓越的景觀體驗(yàn)、產(chǎn)品創(chuàng)新、卓越的景觀體驗(yàn)、產(chǎn)品創(chuàng)新、贈送面積大，是弗萊明戈項(xiàng)目贈送面積大，是弗萊明戈項(xiàng)目最大的優(yōu)勢；最大的優(yōu)勢；高品質(zhì)前提下的性價(jià)比是弗高品質(zhì)前提下的性價(jià)比是弗萊明戈的核心

12、發(fā)展策略。萊明戈的核心發(fā)展策略。第21頁/共72頁發(fā)現(xiàn)四中小戶型市場容量大、去化快；產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在大量缺陷，提升空間大；客戶地緣性較強(qiáng)，東郊占到絕對比例。第22頁/共72頁項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱水岸東方水岸東方暖山康城暖山康城檀香園檀香園項(xiàng)目圖示項(xiàng)目圖示項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況位于西安市長樂路浐河?xùn)|岸；總建面160萬方，R2，共7000戶。位于咸寧東路付28號總建面30萬方，R3.42，共2453戶。位于咸寧東路東段，總建面10萬方，R2.55，共634戶。在售情況在售情況分五期開發(fā)，一期二期在售；三期正在排號中。共推出2522套。高層2梯3/4戶項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期共7棟，5棟27F高層2梯4戶，2棟18F

13、小高層1梯2戶。共推出690戶。項(xiàng)目由2棟高層、3棟多層花園洋房和4棟小高層組成。目前在售1棟26F高層和1棟小高層主力戶型主力戶型兩房84-94 44%三房123-147 47%兩房97-103 62%三房143-150 38%兩房89 三房129-148 銷售價(jià)格銷售價(jià)格均價(jià)4100元/平米3800-4600元/平米 均價(jià)4000元/平米宣傳價(jià)格4400元/平米成交均價(jià)3600元/平米去化情況去化情況一二期銷售約80%月均去化約50-60套推出部分已售200余套月均去化30-40套尚未正式開盤，已售出50套客戶情況客戶情況主要為首置客戶來源于東郊主要為改善型客戶來源于東郊主要為首置客戶來源

14、于東郊和城中次競爭樓盤分析次競爭樓盤分析第23頁/共72頁項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱沁水新城沁水新城2期期棕櫚灣棕櫚灣御錦城御錦城項(xiàng)目圖示項(xiàng)目圖示項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況位于長樂東路2號?？偨?0萬方，R1.2。二期共2300戶。長樂路空軍工程大學(xué)對面?？偨?8萬方，R3.98。共1635戶。項(xiàng)目位于長樂路以北，總建面300萬方，R2.29分十期開發(fā)在售情況在售情況在售2期，共28幢高層和小高層。2梯3/4戶。目前在售2期，2棟花園洋房和2棟高層。1棟小高層。高層3梯8/9戶在售部分一期，共11棟高層和小高層。已推出309套主力戶型主力戶型兩房91-97 44% 三房110-143 55%一房46-56 1

15、3%；兩房85-95 68%；三房110-145 19%兩房88-94 23%三房125-131 77%銷售價(jià)格銷售價(jià)格售價(jià)4200-4800元/平米均價(jià)4100元/平米小戶型4200-4300均價(jià)3800元/平米去化情況去化情況整體銷售約60%月均去化約60-70套整體銷售約93%月均去化60-70套累計(jì)銷售約90套，月均20套客戶情況客戶情況兩房為首置業(yè)客戶，三房為改善客戶，來源于東郊小戶型基本為投資型客戶，其余為自住客戶主要為首置客戶來源于東郊次競爭樓盤分析次競爭樓盤分析第24頁/共72頁項(xiàng)目整體評價(jià)優(yōu)勢劣勢水岸東方水岸東方暖山康城暖山康城沁水新城沁水新城2期期棕櫚灣棕櫚灣御錦城御錦城濱

16、河景觀優(yōu)勢，濱河公園綠化帶。項(xiàng)目旁邊有雁鳴湖濕地公園濱河，臨主干道，距公交站和地鐵站較近，交通方便抓住了區(qū)域內(nèi)中小戶型的市場機(jī)會，取得較好的銷售業(yè)績超級大盤，項(xiàng)目規(guī)劃配套完善臨近地鐵站建筑品質(zhì)較佳；改善型客戶居多，素質(zhì)較高一期別墅和洋房的產(chǎn)品對項(xiàng)目2期的形象起到積極作用緊鄰規(guī)劃地鐵站，交通優(yōu)勢價(jià)格低大盤，價(jià)格較低價(jià)格低成熟社區(qū)，一期景觀呈現(xiàn)價(jià)格低作為大盤，產(chǎn)品線較短，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。沒有教育配套。同類產(chǎn)品戶型面積偏大，部分客戶流失。外立面顏色和材質(zhì)一般，品質(zhì)感較差銷售中心狹小局促，樓盤品質(zhì)彰顯不足首期啟動期選擇錯(cuò)誤；戶型設(shè)計(jì)存在較多的明顯缺陷戶型設(shè)計(jì)存在明顯缺陷戶型設(shè)計(jì)存在明顯缺陷整體檔次中檔，

17、品質(zhì)感不強(qiáng)，戶型有缺陷銷售滯后，市場形象不佳，項(xiàng)目推廣不足區(qū)域大盤扎堆、環(huán)境較好、價(jià)格區(qū)域大盤扎堆、環(huán)境較好、價(jià)格優(yōu)勢優(yōu)勢產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、品質(zhì)感不強(qiáng)、大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、品質(zhì)感不強(qiáng)、大量戶型設(shè)計(jì)缺陷量戶型設(shè)計(jì)缺陷次競爭樓盤分析次競爭樓盤分析第25頁/共72頁市調(diào)發(fā)現(xiàn)的再提煉品質(zhì)保障下的性價(jià)比策略；趨勢產(chǎn)品個(gè)性突出的差異化策略?，F(xiàn)狀客戶群：城東內(nèi)部，剛性需求；開發(fā)局限性：區(qū)域形象和價(jià)格水平。第26頁/共72頁A A地塊整體定位第27頁/共72頁A A地塊的優(yōu)劣勢分析地塊的優(yōu)劣勢分析地鐵地鐵生態(tài)生態(tài)河流河流幽靜幽靜A A地塊地塊核心價(jià)值提煉核心價(jià)值提煉第28頁/共72頁高容積率A A地塊地塊劣勢集結(jié)劣勢

18、集結(jié)規(guī)模小品牌力度較弱A A地塊的優(yōu)劣勢分析地塊的優(yōu)劣勢分析通過自身的產(chǎn)品力和景觀優(yōu)勢突出重圍第29頁/共72頁項(xiàng)目整體定位高舒適度本 案定 位浐河畔浐河畔 闊景大宅，全新視界闊景大宅，全新視界270度闊景水岸經(jīng)典第30頁/共72頁享受陽光，享受綠意，享受水岸和城市保持一個(gè)適當(dāng)?shù)木嚯x生活方式描述第31頁/共72頁高端客戶高端客戶中高端客戶中高端客戶一般客戶一般客戶本項(xiàng)目本項(xiàng)目恒大綠洲，水岸東方恒大綠洲，水岸東方龍湖弗萊明戈龍湖弗萊明戈1.本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位為城東區(qū)域和市中心區(qū)域改善性需求客戶。2.年齡段處于35-4535-45歲之間，具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對于居住品質(zhì)和生活品位具有一定的追求

19、，喜歡幽靜和返璞歸真的感覺。3.職業(yè)以教師，公務(wù)員，醫(yī)生和自由職業(yè)者以及企業(yè)員工為主。4.注重個(gè)人隱私，生活低調(diào)，渴望遠(yuǎn)離嘈雜和塵世的煩擾，同時(shí)也希望出行交通等比較方便。項(xiàng)目客戶定位目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群第32頁/共72頁產(chǎn)品定位思路產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品訴求關(guān)鍵詞：產(chǎn)品訴求關(guān)鍵詞：舒適戶型 闊景公寓 陽光充足，視野開闊高品質(zhì)，高舒適度，高性價(jià)比產(chǎn)品：核心特色：客戶感受：第33頁/共72頁主力戶型配比建議本項(xiàng)目定位是改善型居住產(chǎn)品，因此在戶型上要求達(dá)到一定的舒適程度，尤其是主要功能間的尺寸和動線設(shè)計(jì)，都要本著舒適的原則，而不是節(jié)約空間的原則。戶型戶型套建筑面積套建筑面積總戶數(shù)總戶數(shù)戶數(shù)比例戶數(shù)比例

20、建筑面建筑面積積面積比面積比房型比房型比2R85-9528822%2592017%41%2R90-10036027%3600024%3R120-13028822%3600024%56%3R130-14036027%4860032%4R150-170322%51203%3%合100%151640151640100%100%100%100%備注本配比只作為方向性建議，具體可根據(jù)總平面布局進(jìn)行微調(diào)第34頁/共72頁經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算分類分類物業(yè)類型物業(yè)類型層數(shù)層數(shù)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)單元數(shù)單元數(shù)單元基底單元基底面積面積單元面積單元面積建筑面建筑面積積分容積分容積率率分覆蓋率分覆蓋率小高層18

21、2T4H104708460846002.10 10.6%高層242T4H643010320619201.54 5.8%其他會所21500300030000.07 3.4%商業(yè)21500300030000.07 3.4%其他管理用房23507001800.00 0.9%合計(jì)1527003.77 24.0%備注本建議作為初步建議，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中可根據(jù)景觀分析規(guī)劃樓王。本指標(biāo)可根據(jù)項(xiàng)目總平面布局設(shè)計(jì)進(jìn)行微調(diào)。第35頁/共72頁規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-方案一出入口高層低區(qū)闊景觀大宅高層高區(qū)（高性價(jià)比產(chǎn)品）中心綠地公建會所地下車庫人行動線東低西高東低西高組團(tuán)布局組團(tuán)布局中心景觀中心景觀人車分流人車分流北第36頁/

22、共72頁空中花園闊景公寓高層：高層：雙陽臺設(shè)計(jì)，前庭后院空間，贈送露臺，更大采光面的人性設(shè)計(jì)首層架空設(shè)計(jì)，防潮設(shè)計(jì)，增加景觀的通透效果、頂層復(fù)式挑高空間270度露臺、空中花園、觀景窗臨河單位景觀大宅雙陽臺、前庭后院附送超值空間首層架空 產(chǎn)品線解讀闊景公寓4.5米的寬景客廳提高觀景效果產(chǎn)品建議第37頁/共72頁產(chǎn)品力關(guān)鍵字空中觀景花園空中觀景花園產(chǎn)品建議第38頁/共72頁產(chǎn)品力關(guān)鍵字贈送入戶花園贈送入戶花園產(chǎn)品建議第39頁/共72頁n架空層作為社區(qū)公共休憩場所，為居者提供親子和敬老空間，并能夠融洽鄰里關(guān)系，營造和諧社區(qū)氛圍；n架空空間增加社區(qū)文化演繹，提升項(xiàng)目整體內(nèi)涵；產(chǎn)品力關(guān)鍵字底層架空底層架

23、空產(chǎn)品建議第40頁/共72頁建筑風(fēng)格建議n現(xiàn)代主義風(fēng)格樓盤是市場上的主流產(chǎn)品，簡潔大方，面積浪費(fèi)較少是吸引客戶的主要原因。n新古典主義風(fēng)格的樓盤體現(xiàn)的是成熟，穩(wěn)重和厚重的氣息，在高檔樓盤中較為常見，比較迎合30歲以上客戶群體的品位。第41頁/共72頁園林景觀建議n整體景觀以小面積水景和大面積的綠化營造。n注重社區(qū)景觀的立體性和綠化植被的四季搭配n在景觀上注重硬質(zhì)景觀和軟質(zhì)景觀的相互協(xié)調(diào)第42頁/共72頁標(biāo)準(zhǔn)游泳標(biāo)準(zhǔn)游泳10001000平米平米健身房健身房700700平米平米桑拿房桑拿房200200平米平米乒乓球室乒乓球室100100平米平米棋牌室棋牌室200200平米平米羽毛球室羽毛球室350

24、350平米平米閱覽室閱覽室100100平米平米咖啡廳咖啡廳200200平米平米休息室休息室100100平米平米家庭影院家庭影院-100-100平米平米室外網(wǎng)球場室外網(wǎng)球場不計(jì)建面不計(jì)建面室外籃球場不計(jì)建面室外籃球場不計(jì)建面會所已經(jīng)是高檔社區(qū)的標(biāo)志性符號，其檔次和規(guī)模也是高檔物業(yè)價(jià)格和檔次的一面鏡子。鑒于本社區(qū)為一個(gè)小而精的社區(qū)，建議會所面積為3000平米。會所功能建議第43頁/共72頁B B地塊整體定位第44頁/共72頁距城市主干道較遠(yuǎn)，昭示性不強(qiáng)。處于草北城中村內(nèi)，周邊環(huán)境較差。項(xiàng)目必須依賴于市政道路的完善地塊沒有先天景觀資源浐河浐河A A地塊地塊B B地塊地塊北草北村沁水新城龍湖弗萊明戈恒

25、大綠洲水岸東方B B地塊現(xiàn)實(shí)地塊現(xiàn)實(shí)第45頁/共72頁周邊項(xiàng)目一房、兩房銷售情況較好兩房產(chǎn)品同質(zhì)化 價(jià)格戰(zhàn)項(xiàng)目形象不突出產(chǎn)品附加值與標(biāo)簽感不足中小戶型去化很快第46頁/共72頁如何從市場和區(qū)位中脫穎而出第47頁/共72頁以產(chǎn)品的價(jià)值壓縮客戶對區(qū)位的抗性策略層面的關(guān)鍵詞個(gè)性引領(lǐng)擺脫傳統(tǒng)，建立新的價(jià)值認(rèn)知體系價(jià)值引領(lǐng)客戶，開闊新的眼界第48頁/共72頁青年城邦悠活社區(qū)青年城邦悠活社區(qū)項(xiàng)目整體定位：項(xiàng)目整體定位：37萬方魔幻空間 都市活力再生區(qū)第49頁/共72頁定位闡釋悠活，即YOHO。是YOUNG+SOHO，反映項(xiàng)目是年輕人的聚集地YOHO是印地安語中形容神奇、美妙、驚嘆的意思! YOHO悠活，是

26、悠然自得的生活狀態(tài)，是青年人想要追求的個(gè)性、滿足的生活境界YOHOYOHO，讓人感受到一，讓人感受到一種積極向上的生活態(tài)度種積極向上的生活態(tài)度第50頁/共72頁年齡年齡: : 22-35歲家庭結(jié)構(gòu)與購房目的：家庭結(jié)構(gòu)與購房目的：他們單身單身，想要有固定的房子，家里通常會幫助他們購房；他們是戀人戀人，準(zhǔn)備為結(jié)婚買下一套屬于自己的空間，那是生活的開始；他們是小太陽家庭小太陽家庭，需要為孩子的誕生或成長提供一個(gè)更舒適的環(huán)境客戶區(qū)域：客戶區(qū)域：目前居住在城東，對區(qū)域熟悉和習(xí)慣工作在城東，為了離上班近；自然屬性自然屬性社會屬性社會屬性職業(yè)：職業(yè)：他們只是蕓蕓眾生的普通人：或許是企業(yè)小白領(lǐng)，或許是廠礦技術(shù)

27、人員，又或許是自己創(chuàng)業(yè)的奮斗者房屋支付水平：房屋支付水平：單身、丁克：剛參加工作不久，或許剛好夠最低首付款；小太陽：處于中等收入水平，但基于家庭開支，月供能力有限；或者收入較好，為其父母或者子女另外購買一套房屋，總價(jià)不高目標(biāo)客群定位第51頁/共72頁價(jià)值觀與生活方式描述價(jià)值觀與生活方式描述他們的收入并不那么豐厚，所以他們想要性價(jià)比更高的房子，希望有良好的小區(qū)景觀環(huán)境，也希望房間功能齊備熱愛健康的生活方式，喜歡運(yùn)動，需要小區(qū)有個(gè)運(yùn)動場所配套（籃球、羽毛球、網(wǎng)球等）電腦是他們的必備，所以他們喜歡網(wǎng)游，沒有網(wǎng)絡(luò)的世界多單調(diào)為小孩或老人提供一個(gè)生活空間，是他們懂得體恤的表現(xiàn)他們積極向上，工作穩(wěn)定，正處

28、于事業(yè)的起步期或發(fā)展上升期他們是獨(dú)身子女，所以更依賴朋友，喜歡邀約朋友到家，需要有寬敞的活動空間喜歡運(yùn)動熱愛上網(wǎng)積極向上第52頁/共72頁產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品訴求關(guān)鍵詞：產(chǎn)品訴求關(guān)鍵詞：中小戶型中小戶型 幻變空間幻變空間 物超所值物超所值突出的性價(jià)比 產(chǎn)品：核心特色：客戶感受：第53頁/共72頁平層帶空中院館兩房變?nèi)恳环孔儍煞吭吼^院館贈送面積通常贈送面積通常5平方米左右。滿足總價(jià)控制平方米左右。滿足總價(jià)控制 下的空間功能擴(kuò)張下的空間功能擴(kuò)張平層結(jié)構(gòu)方便生活，利于小孩和老年人平層結(jié)構(gòu)方便生活，利于小孩和老年人核心產(chǎn)品特色第54頁/共72頁贈送陽臺面積8平方米性價(jià)比最高的產(chǎn)品，適合年輕客群性價(jià)比

29、最高的產(chǎn)品，適合年輕客群躍層LOFT空間核心產(chǎn)品特色客廳挑空，客廳挑空，幻變空間幻變空間約約21.621.6平平方米方米第55頁/共72頁不計(jì)算建筑面積，更得實(shí)惠不計(jì)算建筑面積，更得實(shí)惠韻律變幻的外立面造型，符合年輕人審美韻律變幻的外立面造型，符合年輕人審美6米挑高陽臺核心產(chǎn)品特色第56頁/共72頁本項(xiàng)目戶型配比初步建議本項(xiàng)目戶型配比初步建議戶型結(jié)構(gòu)戶型實(shí)際戶型建筑面積實(shí)現(xiàn)套內(nèi)面積套數(shù)比例戶型比例結(jié)構(gòu)比例躍層1*2*2兩房（+1層）75-8575-856%6%10%2*2*2三房（+1層）95-10595-1054%4%平層1*2*1一房（標(biāo)準(zhǔn)）48-6040-505%5%90%1*2*1兩房

30、（贈送）65-7555-6520%50%2*2*1兩房（贈送）85-9570-8030%2*2*1三房（贈送）90-10078-8625%35%2*2*2三房（標(biāo)準(zhǔn)）120-130102-10810%戶型配比設(shè)置原則：以兩房和小三房為主力戶型，符合項(xiàng)目整體定位與目標(biāo)客群定位前提。適當(dāng)控制躍層數(shù)量，既最大程度利用項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)，又保證項(xiàng)目整體品質(zhì)備注：實(shí)際套內(nèi)面積，躍層按20平方米贈送空間估算；平層按5平方米估算主力戶型第57頁/共72頁外圍布置車道，實(shí)現(xiàn)人車分行，并有效阻隔外部道路外圍布置車道，實(shí)現(xiàn)人車分行，并有效阻隔外部道路景觀主軸貫通南北，形成景觀連續(xù)性和強(qiáng)烈的氣勢感景觀主軸貫通南北，形成景

31、觀連續(xù)性和強(qiáng)烈的氣勢感B B地塊平面規(guī)劃初步建議地塊平面規(guī)劃初步建議小組團(tuán)式圍合布局，實(shí)現(xiàn)景觀均好小組團(tuán)式圍合布局，實(shí)現(xiàn)景觀均好第58頁/共72頁景觀視角最好，布置總價(jià)最高的三房景觀視角次之，布置三房/大兩房臨馬路位置，布置一房局部景觀較好，布置大兩房/普通兩房戶型視角一般，布置普通兩房戶型全躍層產(chǎn)品的樓棟布置在小區(qū)最外圍或者景觀較次的位置B B地塊產(chǎn)品規(guī)劃示意圖地塊產(chǎn)品規(guī)劃示意圖第59頁/共72頁建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議現(xiàn)代簡約風(fēng)格豐富變化的外部造型提升時(shí)尚感點(diǎn)式高層，提高小區(qū)通透性與景觀視角明快而低調(diào)的材質(zhì)顏色第60頁/共72頁園林景觀建議園林景觀建議多重樹木與園林為主的硬質(zhì)景觀營造景觀節(jié)點(diǎn)，添加現(xiàn)代園林小品景觀先行，營造真實(shí)生活體驗(yàn)第61頁/共72頁由于地塊所處位置，建議選擇社區(qū)型商業(yè)開發(fā)，規(guī)模約1萬方左右：超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場診所、藥店、洗衣、美發(fā)等餐飲店商業(yè)配套建議商業(yè)配套建議長樂路整體形象好于咸寧路、交通配套較好，未來地鐵站從南面進(jìn)入地塊距離較遠(yuǎn)，且交通便捷度不夠從長樂路和韓森路方向進(jìn)入本項(xiàng)目距離相對較近。韓森路B地塊人車流主要方向底商第