開題報(bào)告_政策調(diào)控對(duì)上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)影響研究

1、碩士畢業(yè)論文(設(shè)計(jì)) 開題報(bào)告學(xué) 院 名 稱：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專 業(yè) 名 稱：項(xiàng)目管理屆別：2011屆學(xué)號(hào)：XXX姓 名： X X 指導(dǎo)教師姓名（職稱）：X X 教 務(wù) 處 制 二一六年一月同濟(jì)大學(xué)碩士畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開題報(bào)告題目政策調(diào)控對(duì)上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)影響研究題目類型理論研究囗應(yīng)用研究囗設(shè)計(jì)開發(fā)囗其他命題來(lái)源囗 教師命題學(xué)生自主命題囗教師科研課題擬完成時(shí)間2016年10月1日一、選題依據(jù)及意義（不少于300字）“有恒產(chǎn)者有恒心”，住房問(wèn)題不僅關(guān)系到人民的安居樂(lè)業(yè)，更關(guān)系到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)和政治的穩(wěn)定有序。房地產(chǎn)業(yè)作為上海經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅猛，它為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。然而，房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的同時(shí)也暴露出了許多問(wèn)題，如住房供需結(jié)構(gòu)的不合理，投資規(guī)模的急劇增加，投機(jī)盛行，這些問(wèn)題造成的后果就是房?jī)r(jià)的不斷高漲，嚴(yán)重影響居民的正常住房需求，截止到2016年3月份，上海市商品房成交均價(jià)己達(dá)38034元平方米，房?jī)r(jià)居高不下的問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)和群眾關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性及特殊性，我國(guó)政府自2003年開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了一輪又一輪的宏觀調(diào)控，旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。特別是2010年的“國(guó)十一條”“國(guó)十條”“929新政”等一攬子政策組合， 2011年的“新國(guó)八條”，更是發(fā)出了“限購(gòu)令”，調(diào)控力度與深度前所未有。2012年住建部啟動(dòng)了全國(guó)40

3、個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，各地方政府紛紛發(fā)文表示堅(jiān)持限購(gòu)政策不動(dòng)搖。2013年伊始國(guó)務(wù)院發(fā)布“新國(guó)五條”征收20的未滿5年二手房交易收益所得稅，限制二手房買賣，引發(fā)了熱議。更造成了廣大消費(fèi)者搶搭政策落地前的“木班車”，2013年全國(guó)一季度樓市，特別是二手房市場(chǎng)“價(jià)量齊升”的現(xiàn)象。2016年3月25日，上海市宣布執(zhí)行新的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”。新政的最大變化有兩條：一，非上海戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限，由三年內(nèi)累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為連續(xù)繳納5年以上。二，二套房商貸，普通住宅首付比例不低于50%；非普通住宅首付比例不低于70%。這兩條，給很多改善型需求和外地剛需客“

4、當(dāng)頭一棒”，他們一夜之間失去了購(gòu)房資格。據(jù)統(tǒng)計(jì)，受到該政策影響的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的28%。政府所制定的調(diào)控政策對(duì)上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響如何呢？政府所實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是否取得了成效，是否達(dá)到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)呢？要回答這些問(wèn)題，就需要對(duì)這些政策進(jìn)行有效的、系統(tǒng)的、科學(xué)的分析與評(píng)估，為以后的調(diào)控政策提供借鑒。二、研究目標(biāo)與主要內(nèi)容（含論文(設(shè)計(jì))提綱，不少于500字）1.研究目標(biāo)：本研究主要的目的在于依據(jù)上海房地產(chǎn)波動(dòng)景氣指標(biāo)的選取原則，運(yùn)用豐富的數(shù)據(jù)對(duì)上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)進(jìn)行了實(shí)證分析，通過(guò)一些重要的房地產(chǎn)業(yè)的指標(biāo)波動(dòng)情況，辨別房地產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中是處于擴(kuò)張期或是收縮期，

5、明確上海房地產(chǎn)供求關(guān)系長(zhǎng)期以來(lái)的不平衡狀態(tài)是上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)的最根本原因。并通過(guò)對(duì)近年來(lái)開始實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)進(jìn)行深入分析，研究調(diào)控政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接與間接的影響，對(duì)調(diào)控政策的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為以后的政策制定提供借鑒。從2003年開始我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題進(jìn)行了一輪又一輪的調(diào)控，為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，使百姓的基本住房需求能夠得到滿足，政府可謂是煞費(fèi)苦心。然而，一輪又一輪的調(diào)控真的達(dá)到政策制定者的初衷了嗎？從今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，結(jié)果是難以令人滿意的，2016年上海商品房平均銷售價(jià)格相對(duì)于2003年上漲了8倍

6、。一輪一輪的政策調(diào)控在短期內(nèi)暫時(shí)的抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲的同時(shí)也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了劇烈的波動(dòng)，而從長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)依然在飛快上漲。政府善意的初衷為什么會(huì)帶來(lái)與之相悖的結(jié)果呢？這就需要對(duì)之前所制定的政策進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估與反思。2.主要內(nèi)容（提綱）：2010年開始實(shí)施的限購(gòu)政策是否有效，是否達(dá)到了政策初衷，政府當(dāng)初選擇這樣的調(diào)控手段是否明智？分析評(píng)估限購(gòu)政策，為以后的政策制定提供借鑒，確定今后應(yīng)當(dāng)運(yùn)用怎樣的調(diào)控手段來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是本文的主要目標(biāo)。研究主要內(nèi)容：(1) 為上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律分析，重點(diǎn)分析了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給和需求作用的機(jī)制。(2)對(duì)2010年以來(lái)我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策以

7、來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況進(jìn)行深入的分析。(3)以公共政策評(píng)估的視角，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，基于上海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)嘗試對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策進(jìn)行理性評(píng)估。(4)總結(jié)、分析評(píng)估結(jié)果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供建設(shè)性意見。本文擬解決的關(guān)鍵問(wèn)題，也是文章的難點(diǎn)在于建立科學(xué)、系統(tǒng)、可行的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策評(píng)價(jià)模型，并對(duì)模型分析的結(jié)果進(jìn)行合理解釋，為以后的政策制定提供切實(shí)可行、建設(shè)性的建議。三、研究方法和手段（一）研究方法(1)理論分析和實(shí)際分析相結(jié)合的研究方法，在理論分析的基礎(chǔ)上，對(duì)上海的房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期的實(shí)際運(yùn)行進(jìn)行實(shí)證分析，探索其發(fā)展的規(guī)律性。(2)聯(lián)系我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策

8、對(duì)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行全面深入的分析。并應(yīng)用政策評(píng)估理論，從公共政策評(píng)估的視角來(lái)評(píng)估調(diào)控政策。(3) 定性研究和定量研究相結(jié)合的分析方法。利用圖表分析法并嘗試通過(guò)建立含有虛擬變量的計(jì)量模型，定量的研究限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。得出實(shí)證結(jié)論，最后再根據(jù)實(shí)證結(jié)論對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的制定提出建議。（二）研究思路首先為上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律分析，重點(diǎn)分析了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給和需求作用的機(jī)制。接著介紹了房地產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)背景與主要內(nèi)容，闡述了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行評(píng)估的意義，介紹了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策評(píng)估的相關(guān)文獻(xiàn)和基本理論。然后，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的

9、基本理論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行了規(guī)范分析；應(yīng)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)合規(guī)范分析與實(shí)證分析的結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策的實(shí)施效果進(jìn)行了評(píng)估，并對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控提出政策建議。四、參考文獻(xiàn)目錄（作者、書名或論文（設(shè)計(jì)）題目、出版社或刊號(hào)、出版年月或出版期號(hào)）1 葉劍平，謝經(jīng)榮. 房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究M, 中國(guó)人民大學(xué)出版社,2005.2 曹振良等. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論M, 北京大學(xué)出版社,2003.3 杜秋. 基于經(jīng)濟(jì)周期變化的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究D. 鄭州大學(xué),2012.4 鄭明賦. 福建省房地產(chǎn)周期波動(dòng)與對(duì)策研究D. 福建農(nóng)林大學(xué),2012.5

10、陳智. 基于因子分析的中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律研究J. 時(shí)代金融,2012,(09):287.6 楊洋. 住房信貸政策對(duì)昆明住宅市場(chǎng)影響分析D. 云南財(cái)經(jīng)大學(xué),2012.7 張銘華. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的判別研究D. 重慶大學(xué),2012.8 方琳. 上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究D . 西安科技大學(xué),2013.9楊誠(chéng)虎兩方公共政策研究新進(jìn)展J行政論壇2006，(5)：949610楊代福西方政策變遷研究：三十年回顧J國(guó)家行政學(xué)院學(xué)報(bào)2007，(4)：10410911寧國(guó)良論公共政策執(zhí)行偏差及其矯正J湖南大學(xué)學(xué)報(bào)2000，(3)：959912錢再見，金太軍公共政策執(zhí)行主體與公共政策執(zhí)行“中梗阻”現(xiàn)象J中

11、國(guó)行政管理2002，f2)-565713吳明，劉然公共政策執(zhí)行主體的困境：個(gè)體理性與公共理性的沖突J.理論觀察2006，(5)：35-3614宋健峰，袁汝華政策評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建J統(tǒng)計(jì)與決策2006，(22)：636415于雪梅，雷家騙政策評(píng)估模式的選擇標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)存問(wèn)題述評(píng)J科學(xué)學(xué)研究2008，(5)：1 0001 00616宋春華建立完整優(yōu)良的房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系J中國(guó)房地信息2000，(3)：4-617汗洋房地產(chǎn)金融調(diào)控政策事件的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)D華中科技人學(xué)，200418謝百三我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果及其未來(lái)的政策取向J當(dāng)代財(cái)經(jīng)2006，(10)-87-9019魏成龍，張?zhí)矶》康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控與地產(chǎn)

12、公司股價(jià)波動(dòng)的相關(guān)性基于A股市場(chǎng)的實(shí)證分析J中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)2009，(11)：14115020曹劍光 影響我國(guó)現(xiàn)階段政策效應(yīng)因素實(shí)證分析以現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策為例J中共福建省委黨校學(xué)報(bào)2007，(3)：869121李培中國(guó)經(jīng)濟(jì)適刖住房政策制定的演變與區(qū)際差異J城市與規(guī)劃研究2009，(4)22金海燕，任紅19982009年我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果綜合評(píng)價(jià)J建筑經(jīng)濟(jì)2011，(8)：769123張振華我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策評(píng)估：基于20032009年的數(shù)據(jù)分析J中共寧波市委黨校學(xué)報(bào)2012，2：85-9324張永岳我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)估初探基于公共政策評(píng)估的視角J上海經(jīng)濟(jì)研究2010

13、，12：738225趙昱，孔麗，王建宇房地產(chǎn)限購(gòu)政策持續(xù)時(shí)間的探討與思考J沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)2012，4：38238626劉強(qiáng) 房地產(chǎn)限購(gòu)政策的效果評(píng)估基于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析D上海師范大學(xué)201427胡濤，孫振堯限購(gòu)政策與社會(huì)福利：一個(gè)理論探討J經(jīng)濟(jì)科學(xué)201 1，6：425028馮科，何理中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“限購(gòu)政策”研究基于反需求函數(shù)的理論與經(jīng)驗(yàn)分析J經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)2012，2：53-6129賈生華，孟楨超房地產(chǎn)限購(gòu)政策的效果及其可持續(xù)性基于北京商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)波動(dòng)關(guān)系的實(shí)證研究J中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題2012，5：81-8730王瑩，唐曉靈房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)M西安：西安交通大學(xué)出版社，20103

14、1石丹，胡細(xì)英從房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系看中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控J改革與戰(zhàn)略2013，10：18-2132吳亭，2003年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策工具研究D南京大學(xué)，2012533哈爾·R·范里安微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)：現(xiàn)代觀點(diǎn)(第六版)M上海人比出版社，200634MBA智庫(kù)百科http：/wikimbalibcom/wiki/公共政策評(píng)估EB/OL20135635 K. Case, B. Fair“Economics”,Prentice Hall,1989.36 R.Dombusch, S.Fischer,”Macro-Economics”, Mcgraw-Hin Book C

15、ompany, 1989.37 B.Felderer, S. Homherg, ”Maero-economics and New economics”, Springer-Verlag Barlin Heidelberg 1987 .38 P.Kenen,”The international economy,Englewood Cliffs,1989.39 W.Branson,”Macroeconomic Theory and Policy”,Harper&Row, Publishers,1979.40 W.Boyes,Macroeconomics,The dynamics of Th

16、eory and Policy ” ,South-westernPublishing Co.1984.（參考文獻(xiàn)要有權(quán)威性，要與后面的文獻(xiàn)綜述形成照應(yīng)。所列文獻(xiàn)必須認(rèn)真閱讀過(guò)，開題時(shí)指導(dǎo)教師有可能會(huì)專門針對(duì)參考文獻(xiàn)提出相關(guān)問(wèn)題。）五、文獻(xiàn)綜述（在對(duì)選題涉及的研究領(lǐng)域的文獻(xiàn)進(jìn)行廣泛閱讀或調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀、發(fā)展動(dòng)態(tài)等內(nèi)容進(jìn)行綜述，并提出自己的見解和研究思路。不少于700字）政策評(píng)估作為一門獨(dú)立的研究領(lǐng)域在我國(guó)出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代后期，目前相關(guān)研究尚處于發(fā)展階段，與政策制定和政策執(zhí)行相比，政策評(píng)估還屬于政策過(guò)程中較為薄弱的一個(gè)環(huán)節(jié)，缺乏必要的政策評(píng)估制度基礎(chǔ)和政策法規(guī)9(楊誠(chéng)虎，2

17、006)。楊代福(2007)依據(jù)政策過(guò)程理論研究的四個(gè)階段，系統(tǒng)的檢視了30余年來(lái)西方公共政策變遷研究的重要成果，并探索其對(duì)我國(guó)政策變遷本土化研究的借鑒意義10。指出無(wú)論在理論上還是在實(shí)踐上，公共政策研究都需要重視對(duì)政策變遷的研究。近年來(lái)，相關(guān)研究多聚焦于公共政策的執(zhí)行問(wèn)題及其評(píng)估方法，其中政策執(zhí)行問(wèn)題有：效果偏差形式11(寧國(guó)良，2000)、“中梗阻”現(xiàn)象12(錢再見、金太軍，2002)、政策主體的困境問(wèn)題13(吳明、劉然，2006)等；政策評(píng)估方法研究包括政策評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建14(宋健峰、袁汝華，2006)、政策評(píng)估模式的選擇標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)存問(wèn)題15(王雪梅、雷家骕，2008)國(guó)內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)政

18、策評(píng)估方面的研究多為定性的政策評(píng)論，如指出我國(guó)房地產(chǎn)政策應(yīng)以法制為主要手段163(宋春華，2000)、均衡發(fā)展為主要目標(biāo)17(汪洋，2004)、因地制型18(謝百三，2006；湯鴻川，2008)，同時(shí)考慮其對(duì)利益相關(guān)者的影響19(魏成龍、張?zhí)矶。?009)；另外，還有些學(xué)者嘗試從實(shí)證分析的角度指出現(xiàn)行調(diào)控政策存在的問(wèn)題20(曹劍光，2007)以及經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房政策的運(yùn)行狀況21(李培，2008)。但對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)政策進(jìn)行定量評(píng)估的研究還比較缺乏，特別是對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行系統(tǒng)性、科學(xué)性的政策評(píng)估研究尚屬缺失。有如下學(xué)者做過(guò)探索性的嘗試：金海燕，任紅(2011)在文章 1998-2009年我國(guó)

19、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果綜合評(píng)價(jià)中，通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)價(jià)模型，將房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相結(jié)合，對(duì)1998-2009年我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。得出如下結(jié)論：由于政策反復(fù)，缺乏一致性等原因政策效果并不理想，在我國(guó)目前的環(huán)境下，鼓勵(lì)性政策產(chǎn)生的影響大于抑制性政策22。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展始終伴隨著宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)調(diào)控的總目標(biāo)是“三個(gè)基本”：總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。張振華(2012)以2003-2009年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，上述三個(gè)目標(biāo)均沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因包括：房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度不足、部門利益和集團(tuán)利益的掣肘以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然屬性

20、等。提出完善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制的基本著眼點(diǎn)是，優(yōu)化房地產(chǎn)政策過(guò)程，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)變異23。張永岳、張傳勇、謝暉(2010)以上海為例，結(jié)合公共政策評(píng)估理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果進(jìn)行評(píng)估，探討調(diào)控政策的成效與不足。評(píng)估結(jié)果顯示，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定效果，然而在全國(guó)范圍內(nèi)，尤其是2009年房?jī)r(jià)的上漲狀況，表明我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍存在短期性、相機(jī)性、非均衡性等問(wèn)題。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)建立相應(yīng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制以穩(wěn)定市場(chǎng)主體的預(yù)期，在提高市場(chǎng)績(jī)效、建立有效房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)采取相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)公平，引導(dǎo)住房的有效供求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展24。針對(duì)2010年以來(lái)

21、的房地產(chǎn)限購(gòu)政策以下學(xué)者做出了理論與實(shí)證分析，趙昱等人(2012)認(rèn)為調(diào)控已取得了初步成效，政策實(shí)施后短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲放緩，商品房成交量下降，政策在定程度上起到了給過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的作用，但限購(gòu)并不是長(zhǎng)久之計(jì)，在滿足一定的條件之后，可以取消限購(gòu)，并對(duì)限購(gòu)持續(xù)的時(shí)間做出了預(yù)測(cè)25。綜上所述，從以上國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)政策評(píng)估的研究可知，政策評(píng)估對(duì)公共政策來(lái)說(shuō)是十分必要也是十分有意義的，對(duì)已實(shí)施的政策進(jìn)行科學(xué)有效的評(píng)估會(huì)為政策的制度者提供政策實(shí)施情況直觀可靠地認(rèn)識(shí)，為政策的后續(xù)跟進(jìn)以及以后的政策制定提供借鑒意義。國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策評(píng)估的研究方面都取得了大量的成果，國(guó)外學(xué)者的研究主要聚焦于公共住房政策評(píng)估，說(shuō)明政策實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題以及對(duì)政策實(shí)施效果產(chǎn)生的影響。關(guān)于住房限購(gòu)政策的評(píng)估研究國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究都很匱乏，國(guó)外沒(méi)有限購(gòu)政策，國(guó)內(nèi)對(duì)于政策評(píng)估的研究尚處于起步階段，并沒(méi)有建立系統(tǒng)的政策評(píng)估體系；關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策影響的研究也多屬于定性分析。因此，本文嘗試通過(guò)建立計(jì)量模型對(duì)限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)證研究，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的評(píng)估方法進(jìn)行探索，以期為政府部門制定完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策提供參考。（對(duì)目前研究領(lǐng)域已經(jīng)取得的研究成果進(jìn)行介紹，目的是使閱讀者對(duì)這一問(wèn)題的