土地增值城鎮(zhèn)土地房產(chǎn)稅

1、土地增值稅土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅1、納稅人、納稅人2、征稅范圍、征稅范圍3、計稅依據(jù)、計稅依據(jù)4、稅率、稅率5、應納稅額的計算、應納稅額的計算6、稅收優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠7、征收管理、征收管理土地增值稅土地增值稅l土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 一、土地增值稅納稅人一、土地增值稅納稅人條例第二條條例第二條二、土地增值稅征稅范圍二、土地增值稅征稅范圍l1、只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅l2、既對轉讓國有土地使用權的行為征稅、也對轉讓地上建筑物及其他附著物

2、產(chǎn)權的行為征稅。l3、只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈予等方式無償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅。有關事項 是否屬于征稅范圍 1出售 征。包括三種情況：(1)出售國有土地使用權；(2)取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售；(3)存量房地產(chǎn)買賣。 2繼承、贈予 繼承不征(無收入)。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征；非公益性贈予征。 3出租 不征(無權屬轉移) 4房地產(chǎn)抵押 抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征。 5房地產(chǎn)交換 單位之間換房，有收入的征；個人之間互換自住房不征。 有關事項 是否屬于征稅范圍 6以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營

3、房地產(chǎn)轉讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉讓，征。 7合作建房 建成后自用，不征；建成后轉讓，征。 8企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn) 暫免 9代建房 不征(無權屬轉移) 10房地產(chǎn)重新評估 不征(無收入) 單選單選l【例題】下列各項中，應征收土地增值稅的是( )。l A贈予社會公益事業(yè)的房地產(chǎn) l B個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)l C抵押期滿權屬轉讓給債權人的房地產(chǎn)l D兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)l 【答案】Cl 【解析】房地產(chǎn)抵押期間產(chǎn)權未發(fā)生權屬變更，不屬土地增值稅征稅范圍；抵押期滿權屬轉讓給債權人的，征收土地增值。多選多選l【例題】下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有( )。 l

4、 A以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓的l B以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的l C被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉讓到兼并方的l D以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉讓給其中一方的l 【答案】ABCl 【解析】ABC選項均未發(fā)生不動產(chǎn)權屬的實質轉移，不屬于征稅范圍。三、土地增值稅計稅依據(jù)三、土地增值稅計稅依據(jù)l土地增值稅計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產(chǎn)的增值額l轉讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的金額。1、收入：貨幣收入、實物收入、其他收入l2、扣除項目：實施細則實施細則 第七條l（三）、允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+

5、房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%l 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%l l（四）、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除l是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加。l但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉讓時繳納的印花稅應列入管理費用，不得在此扣除，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費”。l（五）、 財政部規(guī)定的其他扣除項目l土地增值稅條例實施細則規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按細則第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除，用公式表示：l 加計扣除費用(取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)20l此條優(yōu)惠只適用于

6、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。即使是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權后未進行任何開發(fā)與投入就轉讓，也不允許扣除20的加計費用。單選單選l【例題7】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售新建的商品房，土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為( )。(2003年考題，分值1分)l A1500萬元 B2000萬元 C2500萬元 D3000萬元l 【答案】Dl 【解析】不能計算分攤銀行借款利息，開發(fā)費用按地價款和開發(fā)成本之和

7、的10以內計算扣除，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為1000010=1000萬元；其他扣除項目按20計算，其他扣除項目=1000020=2000萬元。合計為：1000+20003000萬元。四、土地增值稅稅率四、土地增值稅稅率級次 增值額占扣除項目金額比例 稅率速算扣除系數(shù) 150以下(含50) 30 02超過50一100(含100) 40 5 3超過100一200(含200) 50 15 4200以上 60 35 五、土地增值稅應納稅額的計算五、土地增值稅應納稅額的計算l（1）、計算增值額l增值額=房地產(chǎn)轉讓收入-扣除項目金額l（2）、計算增值率l增值率=增值額/扣除項目金額*100%l（3）、確定

8、適用稅率l（4）、計算應納稅額l土地增值稅應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)單選單選l【例題9】某工業(yè)企業(yè)2003年轉讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關費用3700萬元，繳納與轉讓辦公樓相關的稅金2775萬元(其中印花稅金25萬元)。該企業(yè)應繳納土地增值稅( )。l A9675萬元 B9750萬元 l C30675萬元 D30750萬元l【答案】Cl【解析】l扣除項目金額3700+2775=39775萬元l土地增值額5000-39775=10225萬元l增值額與扣除項目比率102253977526，適用稅率為30，扣除率為0l應納土地增值稅1022

9、53030675萬元。l(非房地產(chǎn)企業(yè)轉讓不動產(chǎn)的印花稅可以作為稅金項目非房地產(chǎn)企業(yè)轉讓不動產(chǎn)的印花稅可以作為稅金項目扣除扣除單選單選l【例題10】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅為( )。(1999年考題，分值1分)l A180萬元 B240萬元 C300萬元 D360萬元l 【答案】Bl 【解析】l扣除項目金額 50+200+40+60+(50+200)20= 400(萬元)l土地增值額=1000400=600

10、(萬元)l增值額與扣除項目之比=600400=150，應選第3檔稅率l應納土地增值稅=60050一40015=240(萬元)六、土地增值稅稅收優(yōu)惠六、土地增值稅稅收優(yōu)惠l條例第八條l（三）、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。l （四）、自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。七、土地增值稅征收管理七、土地增值稅征收管理l1、納稅義務發(fā)生時間實施細則第十五條l2、納稅地點條例第十條、實施細則第十七條城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅l城鎮(zhèn)土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內，對使

11、用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額計算征收的一種稅。一、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人一、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人l國家對城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，根據(jù)用地者的不同情況分別確定為：l 1、城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納。l 2、擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人繳納，l 3、土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。l 4、土地使用權共有的，共有各方均為納稅人，由共有各方分別納稅。二、城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍二、城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍l1、無論是國家所有的土地，還是集體所有的土地、都屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。l2、建制鎮(zhèn)是

12、經(jīng)省級人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)，征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地的地區(qū)，但不包括鎮(zhèn)政府所在地所轄行政村。l3、自2009年1月1日起，公園、名勝古跡內的索道公司經(jīng)營用地，應按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)三、城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)第三條第三條四、城鎮(zhèn)土地使用稅稅率四、城鎮(zhèn)土地使用稅稅率第四條第四條五、城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額的計算五、城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額的計算l采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。l年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）*適用稅額六、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠六、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠第六條第六條七、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理七、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理l1、納稅義務

13、發(fā)生時間l（1）、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。l（2）、納稅人購置存量房。自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。l（3）、納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。l（4）、以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的、應由受讓人從合同約定交付土地時間的次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。合同未約定交付土地時間的、由受讓方從合同簽訂的次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。l（5）、（6）、第九條l2、納稅地點第十條l3、納稅期限第八條房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅l房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅價值或

14、房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營管理人等征收的一種稅。一：房產(chǎn)稅納稅人一：房產(chǎn)稅納稅人l房產(chǎn)稅納稅人，是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人。具體包括產(chǎn)權所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。條例第二條 l1.產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅。l2.產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。l3.產(chǎn)權出典的，由承典人納稅。l4.產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。l5. 納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。l6.自2007年起，對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經(jīng)營

15、性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(自營、出租)的代管人或使用人納稅。l張某將個人擁有房產(chǎn)的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產(chǎn)稅的納稅人。（ ）l答案： 房屋出典的，承典人為納稅人單選單選l根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，符合房產(chǎn)稅納稅義務人規(guī)定的是（ ）lA.產(chǎn)權未確定的，不納稅lB.房屋產(chǎn)權出典的，由出典人納稅lC.產(chǎn)權糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅lD.產(chǎn)權屬于國家的，不納稅l答案：C二：房產(chǎn)稅征稅范圍二：房產(chǎn)稅征稅范圍條例第一條、實施細則第二條例第一條、實施細則第二條條l在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房產(chǎn)（不包括農(nóng)村的）。l房產(chǎn)是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)，學

16、習，工作，娛樂，居住或儲藏物資的場所l包括：房屋不可分割的附屬設備（暖氣，給排水設備等）l不包括：加油站罩棚，獨立于房屋的水塔，煙囪，室外游泳池，圍墻等l外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅。l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，出售前不征；出售前已使用出租出借要征l獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。判斷判斷l(xiāng)凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。（ ）l答案： 多選多選l根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應該繳納房產(chǎn)稅的有（ ）。lA.某賓館的圍墻lB.

17、某賓館的室外游泳池lC.某企業(yè)的辦公樓lD.某房地產(chǎn)公司出租的寫字樓l答案：CD三：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)三：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)條例第三條條例第三條l房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。按房產(chǎn)計稅價值征稅的，稱為從價計征；按房產(chǎn)租金收入征稅的，稱為從租計征。l（一）、從價計征l（二）、從租計征四、房產(chǎn)稅稅率四、房產(chǎn)稅稅率l1、從價計征的，稅率為1.2%l2、從租計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。五、房產(chǎn)稅應納稅額的計算五、房產(chǎn)稅應納稅額的計算計稅方法計稅依據(jù)稅率計稅公式從價房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值

18、、無原值參考同類年稅率1.2%全年應納稅額應稅房產(chǎn)原值（1-扣除比例）1.2%從租租金收入（實物、貨幣）、同類租金水平（以勞務抵付）12%全年應納稅額租金收入12%（或4%）對個人按市場價格出租的居民住房（用于居住）4%單選單選l某企業(yè)一棟房產(chǎn)原值600 000元，已知房產(chǎn)稅稅率為1.2%，當?shù)匾?guī)定的扣除比例為30%，該房產(chǎn)年度應繳納的房產(chǎn)稅稅額為（ ）元l答案：5040l600 000*（1-30%）*1.2%計算計算l李某將自有的住房出租給某公司，月租金5000元，期限為一年，則李某應繳納房產(chǎn)稅多少？如果是出租給個人居住呢？l答案：租給公司5000*12*12%=7200l 租給個人5000*12*4%=2400六、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠六、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠條例第五、六條，實施細則第六、七、條例第五、六條，實施細則第六、七、八條，編者注八條，編者注七、房產(chǎn)稅征收管理七、房產(chǎn)稅征收管理l1、納稅義務發(fā)生時間編者注第五條l（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅； l（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅；