產權酒店及公寓專題研究P

1、產權酒店及公寓專題研究產權酒店及公寓專題研究（20072007年年1010月）月）報告框架概念界定模式研究政策研究成都代表項目本案分析模式建議產權酒店部分公寓部分概念界定發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢成都公寓代表項目本案特質本案模式產權酒店部分概念界定所謂的所謂的“產權式酒店產權式酒店”，是由，是由“時權酒店時權酒店”演變而來。由消費者或個人投演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。產權酒店是進而買斷產權資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。產權酒店是進而買斷產權而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，就而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產權出售

2、給投資者，就是這種酒店的每一個客房都各有獨立的產權，投資者一般并不在酒店居住，是這種酒店的每一個客房都各有獨立的產權，投資者一般并不在酒店居住，可以像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經營分取投資回報，從可以像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經營分取投資回報，從經營利潤中分紅。同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。經營利潤中分紅。同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。模式研究分時度假分時度假+ +房產投資房產投資 產權式酒店作為產權式地產項目與商業(yè)性酒店的結合，整合了多產權式酒店作為產權式地產項目與商業(yè)性酒店的結合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產和酒店的創(chuàng)新經營模式。種資源

3、優(yōu)勢，是房地產和酒店的創(chuàng)新經營模式。產權式酒店是旅游物業(yè)的重要一類，其實質就是“分時度假+房產投資”。它將酒店的每一單位分別給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經營或分時度假網(wǎng)絡管理，獲得一定的投資回報。由于客房年度利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15-20年后取得產權。經營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。它多指的是位于景色優(yōu)美的旅游地區(qū)的一般年出租率大于40%的酒店。模式形態(tài)休閑旅游地產和商務酒店地產 模式實

4、質總體運作模式示意圖 開發(fā)商土地資源產權式酒店酒店經營公司銀行按揭業(yè)主金融理財公司擔保專業(yè)銷售公司管理公司政策研究普遍金融政策普遍金融政策 個貸上調、直貸服務個貸上調、直貸服務銀行針對性政策銀行針對性政策 國有四大銀行基本停止國有四大銀行基本停止對該類物業(yè)的貸款發(fā)放對該類物業(yè)的貸款發(fā)放相關稅收政策相關稅收政策 無法回避的集中的租賃無法回避的集中的租賃行業(yè)的高稅收（行業(yè)的高稅收（月收益月收益的的15%15% ）從2004年開始成都各大銀行對以產權式銷售的物業(yè)嚴格限制貸款條件，對這類物業(yè)停止貸款，基本限制了該類物業(yè)的發(fā)展，產權式酒店屬于純投資性物業(yè)，采用銀行按揭購買的客戶占的比例非常高，如果沒有銀

5、行信貸的支持，那么投資者將很難做出購房決定，如果目前從銀行貸款利率6%來計算，開發(fā)商回報承諾在稅后8%的話，實際收益在2-3%左右，與其他投資方式（基金等）相比，收益率還是很有限，那么對投資者的吸引力是不夠的。稅前與稅后的收益購房者會做對比，如果稅后收益不能達到預期的收益水平，那么投資的價值就大打折扣，對于開發(fā)商也要預先考慮到這樣的問題，在目前的案例中，紫薇銀座在實際銷售中忽略了這個問題，對業(yè)主收益沒有明確界定是在稅前還是稅后，因此在后期引發(fā)出了很多糾紛，給發(fā)展商也帶來很多不必要的麻煩。 成都代表項目紫薇銀座業(yè)主購房可辦理5成10年按揭，也可選擇一次性購房，一次性購房優(yōu)惠5%；業(yè)主與開發(fā)商簽訂

6、購房合同后，再與酒店管理公司簽訂委托經營合同，酒店承諾給業(yè)主固定年11%的投資回報（稅前），同時業(yè)主可享受每年有15天的免費酒店入住權，合同期限20年，20年之后業(yè)主有權利自行處理其酒店資產，也可與酒店管理公司續(xù)約。與酒店的委托經營管理方式有兩種：A、有限自用投資型酒店。即開發(fā)商將每套客房分別作為獨立產權出售給投資者；投資者除在免費贈送時段自住外，大部分時段將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經營，以獲取年度利潤分紅。B、投資+經營型酒店。投資者在簽定一個或數(shù)個樓層的酒店購房合同后，還可自愿選擇自行經營，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的價格標準、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費用的前提下，享有除產權以外的經營

7、權、與酒店的結算權，獲取更大的投資回報。投資回報方式投資回報方式相關分析相關分析 固定投資回報的操作模式在當時是比較普遍的一種投資方式，在產權式酒店的銷售中紫薇酒店的良好運作、裙樓商業(yè)由太平洋百貨統(tǒng)一經營管理，具有長期比較穩(wěn)定的收益，都給購房者很大的信心保證； 在紫薇銀座的客戶群中有很大部分是二級城市灰色資金收入轉移者，他們對成都房地產市場的不了解，輕信了開發(fā)商所吹噓的高額投資回報，在2004年2月實際返利中開發(fā)商代扣了稅費和維修基金后，很多投資者的收益還不能抵充月供款，因此很多投資者的穩(wěn)定高收益的夢破滅。 從目前中原對紫薇銀座和紫薇酒店的調查來看，酒店部分運作基本能夠保證盈利，通常都是紫薇酒

8、店部分在補貼紫薇銀座部分的返利，紫薇酒店的經營情況是成都市中心酒店中比較好的，但在每年的年終決算后只能保持盈虧平衡，財務也很吃緊。 從相關途徑了解到，紫薇三期將在2006年推出，原打算做產權式酒店，但此方案已被否決。世代錦江 投資回報方式投資回報方式1.固定投資回報固定投資回報2.參與酒店分紅參與酒店分紅3.固定回報固定回報+利潤分紅利潤分紅相關分析相關分析前兩種方式是目前的投資性物業(yè)較多采用的方式，且回報率也大體相當；不同在于第一種方式更徹底地保證了投資者的利益，而后者則在一定程度上緩解了開發(fā)商前期的資金壓力；遞增投資回報方式可給客戶一定的想象空間,即隨著酒店經營的漸好,所享受的回報會越來越

9、高,同時會吸引客戶與酒店續(xù)約;成都世代錦江投資回報方式能在心理上打動客戶，即只需投入首付，10年內不再額外付出，還可收回一定投資；且開發(fā)商付出較前兩種回報方式少；以前三種方式的投資回報額計,客戶在合同期內都不能收回首付投資；后兩者回報方式都需要向業(yè)主通報酒店的經營情況，不過大多數(shù)客戶都明確表示不相信酒店公布的財務數(shù)據(jù)，更愿意接受固定投資回報方式。本案分析區(qū)域性質與功能定位區(qū)域性質與功能定位成都西北部經濟重鎮(zhèn)成都中心城市衛(wèi)星城國際休閑度假旅游區(qū)新興產業(yè)人才聚集地傳統(tǒng)人文勝地，傳統(tǒng)人文勝地，新興發(fā)展中城市，非都市核心領域新興發(fā)展中城市，非都市核心領域區(qū)域資源優(yōu)勢錦繡河山，北部要沖都江堰都江堰市位于

10、成都平原西北，緊鄰西部特大城市成都，扼成都平原進入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經濟圈的重要組成部分。距成都56公里，經高速路25分鐘可到達成都。全市幅員面積1208平方公里，人口約60萬，城市人口約20萬，建成區(qū)面積20平方公里。 中國歷史文化名城中國優(yōu)秀旅游城市國家級生態(tài)示范區(qū)中國人居環(huán)境范例獎迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎世界文化遺產模式建議產權式酒店可行性綜合研究1.1.從政策層面來看從政策層面來看從政策層面來看，產權式酒店屬于投資型物業(yè)，為促進房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展和抑制房地產市場泡沫，政府通過一系列政策（如增加營業(yè)稅比例等）來抑制市場上的投資行為，同時很有

11、可能通過行政命令來限制銀行貸款。從銀行政策來看，各大銀行基本上停止了對產權式酒店和產權式商鋪物業(yè)發(fā)放按揭貸款，嚴重阻隔了產權式物業(yè)的融資渠道，從根本上限制了產權式酒店的發(fā)展。如果本項目擬發(fā)展為產權式酒店，開發(fā)商首先必須承擔政策層面的風險，通過內部運作解決銀行貸款問題，最好能夠說服銀行提供七成二十年按揭的非商業(yè)貸款，才能吸引投資者，解決項目前期融資問題和銷售瓶頸。2.從產權式酒店案例經營狀況來看從目前成都市經營比較成功的兩個產權式酒店-世代錦江和紫薇酒店的運作情況來看，這兩個酒店所處地理位置較好，酒店的經營狀況也非常好，但是每年返給業(yè)主投資回報后，酒店資金盈余非常少。特別是紫薇酒店，在入住率非常

12、高的情況下，也只能保持基本的盈虧平衡。如果本項目發(fā)展為產權式酒店，必須聘請知名的酒店經營管理公司，保證酒店的良好的經營狀況，給投資者以信心，保證酒店收益和投資者收益的穩(wěn)定性。產權式酒店可行性綜合研究產權式酒店可行性綜合研究3.投資收益分析結論1)從酒店經營管理公司的角度來看通過以上投資測算，從酒店經營管理公司的角度來看，在保證穩(wěn)定收益的前提下，當返給投資者的稅前投資回報率高于9%時，酒店收益出現(xiàn)虧損狀況，投資者回報的穩(wěn)定性和酒店的盈利均不能得到保證，但是如果低于9%的稅前投資利潤率，如果扣除稅率，投資者得到的投資回報率大約在7%左右，僅僅略高于商業(yè)貸款利率，實際的投資回報率非常低。2)從投資者

13、的角度來看從投資者的角度來看，雖然賬面上的投資收益較為可觀，但是扣除稅率之后，實際的投資回報率較低。而且，投資者最大的心理障礙在于投資回報的穩(wěn)定性，投資者能否定期得到開發(fā)商前期承諾的投資收益，特別是在酒店經營狀況得不到保證的情況下，投資者的利益又如何得到保障？ 4.開發(fā)商存在的風險分析1)項目開發(fā)對資金的要求度較高，特別是后期的投資保障體系需要大量的資金作為支撐；2)銀行是否愿意為本項目提供按揭貸款；3)由于產權式物業(yè)糾紛長期存在的影響和政府對投資型物業(yè)的限制，很有可能出臺相關政策限制該類物業(yè)的發(fā)展；4)開發(fā)商無品牌效應，難以迅速建立市場知名度；5)本項目單價較高，可能會有市場抗性；6)客戶對

14、產權式酒店的信心不足；7)投資回報率（核心賣點）難以吸引客戶；8)難以聘請到知名酒店管理公司；9)若酒店經營不善，酒店配套部分的成本難以收回；10)若對客戶的回報自簽訂委托經營協(xié)議后執(zhí)行，則開發(fā)商會提前支付前期回報，在酒店開始經營后再提取回來。產權式酒店可行性綜合研究產權式酒店可行性綜合研究結論結合以上的分析可以看出操作超產權式酒店雖然收益非?？捎^，但從投資者、項目本身、酒店收益存在很大的市場風險和政策風險，正好符合了市場經濟下高收益對應高風險的規(guī)律。本項目如果發(fā)展為產權式酒店，首先必須通過開發(fā)商自身的能力取得政府政策和銀行的支持，解決運作前期的資金瓶頸，以促進銷售期融資渠道和資金回收渠道的暢

15、通，同時必須引進具有很強知名度和良好信譽度的酒店經營管理公司，給投資者最大的信心和保障，才能從根本上解決后期投資回報的穩(wěn)定性。因而本項目以產權式酒店的開發(fā)模式并不可行。模式建議物業(yè)自持，出售經營權產權整體出售物業(yè)自持，出售經營權產權整體出售公寓部分概念界定通過研究，我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時市場上的公寓項目包括了下面四大功能類型，不同的規(guī)劃功能在實際中會產生很大的差異，如土地出讓年限不同，出讓金標準、開發(fā)稅費不同，按揭標準、交易契稅標準不同以及使用者能否辦理工商注冊、能否遷入戶口等等。由于政府現(xiàn)時對公寓并沒有一個嚴格的定義與界定，因此，在實際中，公寓與普通住宅、商務用房的區(qū)分標準模糊，公寓的概念眾多，如酒

16、店式公寓、商務公寓、國際公寓、單身公寓、公寓式寫字樓、公寓式酒店等等。其實，公寓（apartment）是個舶來品，在國外它有兩層的含義，一是指多戶樓宇，與獨院獨戶的別墅（house）相對；另一層含義則專指用于出租的房屋。由于第一層的含義過于廣泛，因此結合市場情況，我們對公寓的界定如下：1.主要功能用于居住，不限于住宅物業(yè)，但不含以辦公為主的公寓式寫字樓。2.出租型的、臨時的、暫居性的，因此不含自住的物業(yè)3.租期一般較長的，多按月交租。發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢公寓的發(fā)展歷程公寓市場的產生源于上世紀80年代的改革開放，對外交流增多，為滿足部分長駐外商的需求，酒店式公寓應運而生。及至90年代中期，隨著外籍人士

17、和商務人士的不斷增多，僅有的幾家酒店式公寓已經滿足不了市場需求，一些住宅項目有意識或由于銷售不暢轉而提供服務式公寓，租賃情況非常理想。由于服務式公寓的成功以及高回報，刺激公寓投資興起。近年的公寓產品越來越多。從高端公寓歷年的供應走勢情況，可以看到，90年代前高檔公寓主要集中在星級酒店里，90年代后提供類似酒店式服務的住宅公寓占主導，近年的供應套數(shù)更有所增加。成都公寓的發(fā)展現(xiàn)狀不是公寓的公寓缺乏相關服務不是酒店的酒店公寓缺乏相應的租客邊緣型公寓，不成熟市場的典型形態(tài)國內主流市場公寓的發(fā)展趨勢與形態(tài)酒店式公寓大型高星級酒店的附屬住宿產品。如，廣州中酒、白天鵝、遠洋商務酒店。其主要住客為外企、大型企業(yè)中短期高層人員，酒店長包房客戶，辦事處等。戶型一般以大戶型、商務套房為主。酒店式服務公寓操作模式返租型：雷聲大雨點小，全國尚未有成功的大型案例。大業(yè)主經營（開發(fā)商自有經營，第二方買斷經營）長租為主，如廣州新大廈、上海圓景，類似酒店式公寓，居家感更強。短租為主，如深圳丹楓白露，小戶型為主，主要服務商務往來，旅游人士。服務式公寓以銷售為主，提供酒店型的服務套餐。如東莞曼哈頓公寓?？驮粗饕最I、中高層為主。其它：普通出租型公寓。本案特質鑒于項目項目商業(yè)用地的規(guī)模，以及區(qū)域市場的消化能力，在整體設計上考慮除酒店作為亮點、設計商場外必須融入一定量的酒店公寓