安信安鑫未來(lái)1號(hào)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃課件

1、安信安鑫未來(lái)1號(hào)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃1.信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)2. 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及分析4.項(xiàng)目介紹5.交易對(duì)手簡(jiǎn)介6.風(fēng)險(xiǎn)分析及管理7. 結(jié)論1.1信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目/計(jì)劃名稱(chēng)安信安鑫未來(lái)1號(hào)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃信托管理方式主動(dòng)管理型信托類(lèi)別集合資金類(lèi)、股權(quán)投資類(lèi)信托規(guī)?？傄?guī)模不超過(guò)10億元，其中一期規(guī)模不超過(guò)6億元；二期規(guī)模不超過(guò)4億元認(rèn)購(gòu)受益權(quán)資產(chǎn)形式由安信信托向社會(huì)投資者以資金形式募集；合格投資者不超過(guò)50人，機(jī)構(gòu)投資者與單筆金額在300萬(wàn)以上的自然人數(shù)量不限。信托期限及提前退出期限24個(gè)月。經(jīng)受托人同意，信托計(jì)劃可延長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月（在延長(zhǎng)期間受托人可隨時(shí)結(jié)束信托計(jì)劃）。信托

2、屆滿18個(gè)月后經(jīng)交易對(duì)手申請(qǐng)（須提前1個(gè)月提出），受托人同意，信托受益權(quán)可提前進(jìn)行部分或全部分配，信托計(jì)劃可提前結(jié)束。1.2信托受益權(quán)投資收益率單一投資人認(rèn)購(gòu)金額100萬(wàn)元（含）-300萬(wàn)元（不含）300萬(wàn)元（含）-800萬(wàn)元（不含）800萬(wàn)元（含）以上預(yù)期年化基準(zhǔn)收益率10%11%11.6%信托受益權(quán)信托利益分配方式：信托計(jì)劃收益按年分配，或信托計(jì)劃終止（含提前終止）及信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)向信托受益人分配信托收益，信托存續(xù)期間內(nèi)每次按照基準(zhǔn)收益進(jìn)行預(yù)分配。信托計(jì)劃退出時(shí)應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目公司的股權(quán)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估價(jià)值確定項(xiàng)目評(píng)估投資年化收益率。按評(píng)估后確定的項(xiàng)目評(píng)估投資年化收益率計(jì)算出信托計(jì)劃投資

3、年化收益率，以確定投資者的實(shí)際可分配的投資收益。在扣除必要稅費(fèi)（除信托報(bào)酬外）后，向信托受益人分配。信托計(jì)劃資金運(yùn)用方式：受托人將委托人所交付的信托資金以股權(quán)和股東借款形式投資于項(xiàng)目公司，并由其全部用于重慶市云陽(yáng)北部新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目公司股東按與信托資金不超過(guò)1:3比例，向項(xiàng)目公司投入配套資金，并在受托人監(jiān)管下用于項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)。最低認(rèn)購(gòu)金額：每位投資者認(rèn)購(gòu)的最低限額為100萬(wàn)元，可以1萬(wàn)元的整數(shù)倍增加。受托人有權(quán)根據(jù)發(fā)行情況調(diào)整最低認(rèn)購(gòu)金額。1.信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)2. 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及分析4.項(xiàng)目介紹5.交易對(duì)手簡(jiǎn)介6.風(fēng)險(xiǎn)分析及管理7. 結(jié)論2交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)交易對(duì)手項(xiàng)目公司北

4、部新區(qū)地塊項(xiàng)目項(xiàng)目公司注冊(cè)資本8350萬(wàn)元其余資金以股東借款形式進(jìn)入公司。所有資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生收益將其持有的項(xiàng)目公司全部股權(quán)質(zhì)押給安信； 擬對(duì)項(xiàng)目公司增資2.5億元,增資完成后項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金3.335億元，安信信托持有項(xiàng)目公司74.96%股權(quán)；剩余信托資金將由安信根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度向項(xiàng)目公司分期發(fā)放股東借款7.5億元。安信云陽(yáng)北部新區(qū)項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃以10億元現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃信托收益每年分配，信托期屆滿分配信托受益權(quán)本益社會(huì)投資者分紅/償還債務(wù)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓/減資（原股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）1.信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)2. 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及分析4.項(xiàng)目介紹5.交易對(duì)手簡(jiǎn)介6.風(fēng)

5、險(xiǎn)分析及管理7. 結(jié)論云陽(yáng)縣隸屬于重慶市，位于重慶市東北部的三峽庫(kù)區(qū)腹心，是三峽庫(kù)區(qū)移民新城。云陽(yáng)縣位于萬(wàn)州區(qū)、開(kāi)縣、奉節(jié)縣中心位置，四個(gè)區(qū)縣均是重慶百萬(wàn)人口的大縣。云陽(yáng)地處長(zhǎng)江三峽黃金旅游線上，擁有國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位張飛廟。云陽(yáng)：為國(guó)家衛(wèi)生縣城、國(guó)家園林縣城、中國(guó)旅游優(yōu)秀城區(qū)、中國(guó)最具幸福感城市，譽(yù)為庫(kù)區(qū)最美，絲毫不亞于法國(guó)的濱海城市，堪稱(chēng)“中國(guó)戛納” 。3.1云陽(yáng)介紹云陽(yáng)距離重要交通樞紐里程航空重慶萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)73.3公里（車(chē)行約1小時(shí)）重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)303.9公里湖北宜昌三峽機(jī)場(chǎng)296公里鐵路重慶萬(wàn)州火車(chē)站70公里（車(chē)行約1小時(shí)）陸路重慶主城區(qū)319公里（全程高速，車(chē)行約3.5小時(shí)）湖

6、北宜昌260公里水路云陽(yáng)旅游碼頭和貨運(yùn)碼頭0公里重慶萬(wàn)州港55公里湖北宜昌港266公里重慶港382公里3.1云陽(yáng)介紹3.2云陽(yáng)圖片云陽(yáng)縣城現(xiàn)轄雙江、青龍、人和、盤(pán)龍四個(gè)街道，江口、路陽(yáng)等26個(gè)鎮(zhèn)，12個(gè)鄉(xiāng)。2012年末云陽(yáng)縣城區(qū)面積15.2平方公里，云陽(yáng)縣城區(qū)人口密度為1萬(wàn)人/平方公里。根據(jù)云陽(yáng)縣相關(guān)規(guī)劃，未來(lái)十年將大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，預(yù)計(jì)2015年城區(qū)面積擴(kuò)大到30平方公里，2020年擴(kuò)大到60平方公里。3.3云陽(yáng)行政區(qū)劃3.4云陽(yáng)人口狀況全縣戶籍總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率（%）農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人）農(nóng)業(yè)人口增長(zhǎng)率（%）城鎮(zhèn)化率（%）2010年133.5621.51-112.05

7、-31.62011年134.2934.4059.899.89-10.933.782012年134.4636.295.598.17-1.735.53根據(jù)關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的實(shí)施意見(jiàn)，到2015年全縣常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到40%（城鎮(zhèn)人口約55萬(wàn)人），到2020年全縣常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%以上（城鎮(zhèn)人口約70萬(wàn)人），每年新增城鎮(zhèn)人口5萬(wàn)人。云陽(yáng)縣和重慶其他郊縣一樣，外出務(wù)工人口基數(shù)較大，且有返鄉(xiāng)置業(yè)的傳統(tǒng)。云陽(yáng)是全國(guó)知名的面條加工之鄉(xiāng)。根據(jù)民生銀行報(bào)告：上海從事面工的云陽(yáng)籍人員近2萬(wàn)人，基本壟斷上海菜市場(chǎng)面攤。他們所開(kāi)的面攤經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，收入良好，大面攤可創(chuàng)年凈收入50萬(wàn)元以上，中面攤10-30萬(wàn)元

8、左右，小面攤10萬(wàn)元左右。3.5云陽(yáng)主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)單位2009年2010年2011年2012年2013年經(jīng)濟(jì)總量地區(qū)生產(chǎn)總值億元74.6185.76109.28126.63150GDP增長(zhǎng)率%14.915.118.415.8812.5社會(huì)消費(fèi)品億元34.9340.1248.3656.5165.6同比增速%18.11820.516.916.11全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元85.12115.24116.9145.4171同比增速%41.2735.423.921.517.7起點(diǎn)低，增速高，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)過(guò)去五年保持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。3.5云陽(yáng)主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)單

9、位2009年2010年2011年2012年2013年財(cái)政金融地方財(cái)政一般預(yù)算收入億元2.546.066.3810地方財(cái)政一般預(yù)算支出億元22.1733.437.1447.99-金融機(jī)構(gòu)存款余額億元124.79159.9187.4224251.9金融機(jī)構(gòu)貸款余額億元28.5142.4757.373.287.3財(cái)政收入中上級(jí)轉(zhuǎn)移支付和三峽專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助金額占比大存貸比低，個(gè)人住房按揭貸款有保障3.5云陽(yáng)主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)單位2009年2010年2011年2012年2013年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)比例-27:31:4227:30:4326:34:4025:37:3823:40:37工業(yè)增加值億元14.

10、4716.8326.6734.244.2城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元1123312520144581645317967城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額億元88.71106.6126.6156.9-面臨城鎮(zhèn)化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)，第二產(chǎn)業(yè)比例大幅提高工業(yè)增加值增幅名列渝東北第一名3.6云陽(yáng)房地產(chǎn)板塊中心城區(qū)片區(qū)：建成時(shí)間長(zhǎng)，配套齊全，但基本不具備發(fā)展空間條件濱江社區(qū)：高端住宅區(qū)，可開(kāi)發(fā)土地很少北部新區(qū)：定位城市第二中心，打造未來(lái)云陽(yáng)主要生活區(qū)和功能拓展區(qū)3.6.1中心城區(qū)片區(qū)中心城區(qū)是三峽移民工程時(shí)建造的老城區(qū)，從92年縣城奠基發(fā)展至今。該區(qū)域住宅多以上世紀(jì)移民工程時(shí)建造的多層為主，建筑密度較高，設(shè)施條件較差

11、，一般沒(méi)有小區(qū)物業(yè)等服務(wù)，該區(qū)域居民的改善型住房需求較大。該區(qū)域地塊已基本開(kāi)發(fā)，最近幾年來(lái)無(wú)新建商品房推出，二手房（房齡10年左右）目前成交均價(jià)在45005000元/平米左右。3.6.2濱江社區(qū)東部濱江社區(qū)在區(qū)域發(fā)展定位上著力于打造城市CBD和高檔住宅社區(qū)，該片區(qū)緊鄰長(zhǎng)江，擁有一線江景景觀資源，配套較為完善，是當(dāng)?shù)毓J(rèn)的高檔住宅區(qū)。銷(xiāo)售均價(jià)集中于60008000元/平米，戶型面積主要在80120平米，成交總價(jià)一般在60至80萬(wàn)元之間，主要滿足縣內(nèi)中高端改善型住房需求。長(zhǎng)江濱江居住區(qū)除東部邊緣的金科地產(chǎn)片區(qū)（薛家溝片區(qū)）外，已沒(méi)有建設(shè)大中型住宅社區(qū)的土地供應(yīng)。3.6.3北部新區(qū)片區(qū)位于云陽(yáng)縣彭溪

12、河?xùn)|岸、龍脊山脈西北，北鄰滬蓉高速公路。北部新區(qū)近年來(lái)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平規(guī)劃建設(shè)，醫(yī)院、車(chē)站、中學(xué)、商貿(mào)物流園、北城天街等重點(diǎn)工程項(xiàng)目已全面啟動(dòng)。目前該區(qū)域內(nèi)的新建樓盤(pán)以三室一廳為主，根據(jù)小區(qū)品質(zhì)及是否配備電梯，銷(xiāo)售均價(jià)在5000元/平米6000元/平米，主要定位于滿足當(dāng)?shù)卮蟊娛袌?chǎng)，同時(shí)隨著未來(lái)北部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，房?jī)r(jià)升值潛力高于其他片區(qū)。3.7云陽(yáng)地產(chǎn)未來(lái)板塊發(fā)展趨勢(shì)本項(xiàng)目金科鑒于云陽(yáng)縣處于三峽庫(kù)區(qū)，原有城區(qū)土地資源已十分稀缺。云陽(yáng)縣提出“北拓東進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)重點(diǎn)打造北部新區(qū)、薛家溝片區(qū)和亮水坪片區(qū)。云陽(yáng)縣已經(jīng)從“長(zhǎng)江時(shí)代”走到了“小江時(shí)代”。城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)向北部小江片區(qū)

13、（即北部新區(qū)，是未來(lái)云陽(yáng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重中之重）。3.8.1土地供應(yīng)總體情況過(guò)去三年：云陽(yáng)城區(qū)從2011年至2013年10月共供地37宗，成交土地820畝（年均僅273畝），總建筑規(guī)模157萬(wàn)方（其中住宅118萬(wàn)方），平均每畝地價(jià)231萬(wàn)元，樓面地價(jià)1251元/平米。未來(lái)五年：云陽(yáng)地處三峽庫(kù)區(qū)，城市建設(shè)用地土地資源十分稀缺，政府嚴(yán)格新增建設(shè)用地的審查報(bào)批，每年不超過(guò)500畝。年份居住商業(yè)用地宗數(shù)總占地面積（畝）總建筑面積（萬(wàn)平方米）其中：住宅建筑面積（萬(wàn)平方米）每畝地價(jià)（萬(wàn)元）每平方米樓面價(jià)（元）2011年12353.930.5425.81949602012年10143.422.814.5274

14、15802013年1月至10月15323.1103.8178.0822512133.8.2北部新區(qū)土地供應(yīng)序號(hào)地塊位置規(guī)劃用途用地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬(wàn)m）成交價(jià)（萬(wàn)元）每畝地價(jià)（萬(wàn)/畝）樓面地價(jià)（元/m）樓盤(pán)名稱(chēng)競(jìng)得單位2010年雙江街道桂灣廣場(chǎng)周邊1-B商住59.62.59.9510086513桂香名城重慶雙源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2013年北部新區(qū)海峽小學(xué)門(mén)前（緊鄰本項(xiàng)目）商住142.51.817.1208841471220北城天驕云陽(yáng)縣城市開(kāi)發(fā)投資有限公司隨著北部新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施逐漸完善，地價(jià)出現(xiàn)大幅上升，2013年地價(jià)比2010年地價(jià)上漲137.81%。本項(xiàng)目容積率2.23，與政府

15、協(xié)商達(dá)成的樓面地價(jià)為964元/m，比云陽(yáng)縣城投公司北城天驕地塊樓面地低256元，比2013年（1月至10月）云陽(yáng)縣整體平均樓面價(jià)低249元，本項(xiàng)目一定成本優(yōu)勢(shì)。3.9商品房供求關(guān)系資料來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查報(bào)告3.10云陽(yáng)在售住宅樓盤(pán)去化情況上述調(diào)研數(shù)據(jù)摘自世聯(lián)調(diào)研報(bào)告（截至2014年4月）另?yè)?jù)調(diào)研，北城天驕項(xiàng)目2014年4月第一次開(kāi)盤(pán)推出97套高層住宅（18層），當(dāng)天銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售均價(jià)為5300元，花園洋房產(chǎn)品暫未推出，目前處于第二次蓄客階段。3.11云陽(yáng)商品房特點(diǎn)分析銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)2009年至2012年云陽(yáng)縣商品房銷(xiāo)售面積年均增長(zhǎng)60%，2012年全年銷(xiāo)售130萬(wàn)方，2013年全年銷(xiāo)售16

16、0萬(wàn)方，其中縣城占銷(xiāo)量的一半。新開(kāi)工面積呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)商品房新開(kāi)工面積更是持續(xù)走高，達(dá)到年均75%的增長(zhǎng)率，雖然增長(zhǎng)幅度很大。需求大于供給 （1）新開(kāi)工面積在絕對(duì)數(shù)量上還僅為年銷(xiāo)售量的70%。 （2）四年平均銷(xiāo)售竣工比為3.25，說(shuō)明市場(chǎng)整體一手商品房供應(yīng)相當(dāng)稀缺，當(dāng)前新房供應(yīng)量無(wú)法滿足旺盛的需求。 （3）空置房屋面積三年為0，說(shuō)明云陽(yáng)新建商品房在正式竣工前均實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場(chǎng)求大于供。樓盤(pán)存量少城區(qū)存量樓盤(pán)建筑面積約20萬(wàn)方，預(yù)計(jì)2014年末的增量商品房將在2015年上半年迅速消化完畢。3.12.1云陽(yáng)未來(lái)五年商品房供給預(yù)測(cè)在未來(lái)五年內(nèi)云陽(yáng)縣僅城區(qū)新建商品房的需求總量預(yù)計(jì)約470

17、萬(wàn)方，總供給330萬(wàn)方云陽(yáng)縣全縣銷(xiāo)量（萬(wàn)方）增速其中縣城銷(xiāo)量（萬(wàn)方）2009年31.94-2010年45.3942%2011年78.7073%2012年130.1065%2013年16023%802014年預(yù)計(jì)169保守預(yù)計(jì)年均6%842015年預(yù)計(jì)179892016年預(yù)計(jì)190942017年預(yù)計(jì)2021002018年預(yù)計(jì)2101032014至2018年五年合計(jì)合計(jì)470萬(wàn)方3.12.2云陽(yáng)未來(lái)五年商品房需求預(yù)測(cè)客戶群類(lèi)型客戶群特點(diǎn)家庭戶數(shù)購(gòu)房實(shí)力年均購(gòu)房群體比例未來(lái)五年合計(jì)購(gòu)房需求客戶群一老城區(qū)改善性需求居民云陽(yáng)縣城固有人口中有改善性住房需求的居民8萬(wàn)戶中，房屋置換等方式籌資4%160萬(wàn)客戶

18、群二外出務(wù)工人員農(nóng)村地區(qū)人口到云陽(yáng)縣以外區(qū)域從事以面條加工為主業(yè)的人員4萬(wàn)戶強(qiáng)，面坊盈利能力強(qiáng)，直接購(gòu)買(mǎi)12%235萬(wàn)方客戶群三農(nóng)村導(dǎo)入縣城人口云陽(yáng)農(nóng)村地區(qū)到云陽(yáng)縣城務(wù)工的人員5年合計(jì)3.75萬(wàn)戶弱，宅基地轉(zhuǎn)讓等方式籌資4%75萬(wàn)方合計(jì)470萬(wàn)方3.12.3云陽(yáng)未來(lái)五年商品房供給預(yù)測(cè)注：本項(xiàng)目和金科世界城、北城天驕項(xiàng)目合計(jì)占未來(lái)五年云陽(yáng)縣商品房供給的50%。新增住房供應(yīng)來(lái)源新增供給面積（萬(wàn)平方米）占比主要建設(shè)項(xiàng)目備注供應(yīng)來(lái)源一2013年已取得預(yù)售項(xiàng)目存量項(xiàng)目61.82%桂香名城二期等項(xiàng)目供應(yīng)來(lái)源二2014年新建項(xiàng)目9528.79%金科項(xiàng)目（約75萬(wàn)方）和北城天驕項(xiàng)目（20萬(wàn)方）金科項(xiàng)目2014

19、年已開(kāi)工，金科有1530套預(yù)售，北城天驕有291套預(yù)售供應(yīng)來(lái)源三本項(xiàng)目6620.00%本項(xiàng)目（66萬(wàn)方）本項(xiàng)目2014年已開(kāi)工供應(yīng)來(lái)源四其他可能開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目16349.39%其他項(xiàng)目（含本組團(tuán)尚可開(kāi)發(fā)商品房63萬(wàn)方、金科片區(qū)60萬(wàn)方及其他片區(qū)40萬(wàn)方（亮水坪片區(qū)等）未開(kāi)工合 計(jì)330100%1.信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)2. 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及分析4.項(xiàng)目介紹5.交易對(duì)手簡(jiǎn)介6.風(fēng)險(xiǎn)分析及管理7. 結(jié)論4.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于重慶市云陽(yáng)地區(qū)。云陽(yáng)地處長(zhǎng)江黃金水岸，長(zhǎng)江三峽著名旅游景點(diǎn)張飛廟所在地，是一座擁有百萬(wàn)人口的三峽移民城市。為增強(qiáng)城鎮(zhèn)輻射功能和縣城的承載力和集聚力，響應(yīng)當(dāng)?shù)卣皳斫l(fā)展、東

20、進(jìn)北拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，以未來(lái)城市第二中心北部新區(qū)為城市建設(shè)主戰(zhàn)場(chǎng)，利用依山傍水上風(fēng)上水的自然環(huán)境和得天獨(dú)厚的稀缺山水景觀資源，打造不可復(fù)制的純江景山地宜居生態(tài)新城。項(xiàng)目位于重慶云陽(yáng)縣北部新區(qū)，起于迎賓大道起始段以東，創(chuàng)業(yè)大道以西，南起于紫金溝，北止于鷹咀巖；地塊占地面積約591畝，綜合容積率2.28，按業(yè)態(tài)分兩部分，其中住宅部分建筑面積約62萬(wàn)平方米，計(jì)劃打造高層公寓（約43萬(wàn)方）和花園洋房（約19萬(wàn)方）；商業(yè)部分約10萬(wàn)平方米（信托期間內(nèi)開(kāi)發(fā)4.35萬(wàn)方），另取得建筑面積達(dá)16萬(wàn)方的寫(xiě)字樓及酒店式公寓建設(shè)用地預(yù)留未來(lái)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)47.5億銷(xiāo)售收入。上述所有業(yè)態(tài)的物業(yè)在周邊市場(chǎng)價(jià)格折價(jià)約

21、25%的情況，仍可確保信托本金及全部資金成本的兌付，具備一定安全邊際。4.2項(xiàng)目所在區(qū)位項(xiàng)目位于重慶云陽(yáng)縣北部新區(qū)雙洞子組團(tuán)和紫金溝組團(tuán)，規(guī)劃總用地面積597畝，于信托期間內(nèi)開(kāi)發(fā)用地面積525畝。項(xiàng)目地塊起于迎賓大道起始段以東，創(chuàng)業(yè)大道以西，南起于紫金溝，北止于鷹咀巖項(xiàng)目背山面水，內(nèi)部高差較大，呈東高西低之勢(shì)，最大高差達(dá)118米。項(xiàng)目地塊依山傍水，處于云陽(yáng)縣長(zhǎng)江片區(qū)與小江片區(qū)的連接帶，北部新區(qū)中心位置，既與云陽(yáng)原有城區(qū)有機(jī)密切聯(lián)系，又融入新建片區(qū)之中。4.3項(xiàng)目周邊配套4.3項(xiàng)目配套序號(hào)配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目1醫(yī)療縣中醫(yī)院（主體已建成，未來(lái)申報(bào)三甲醫(yī)院）2學(xué)校海峽小學(xué)、雙江小學(xué)、雙江中學(xué)、紫荊中學(xué)（

22、已在）；云陽(yáng)中學(xué)分校（新建，重慶市重點(diǎn)高中）；本項(xiàng)目配套三所幼兒園、一所小學(xué)3公園木魚(yú)包公園（已在）、三個(gè)城市公園（規(guī)劃）；本項(xiàng)目另配套小區(qū)內(nèi)一座公園和天梯景觀帶4商業(yè)本項(xiàng)目將沿迎賓大道和內(nèi)部天梯打造11萬(wàn)方商業(yè)5加油站紫荊加氣站、加油站4.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍開(kāi)發(fā)范圍住宅：66萬(wàn)方；商業(yè)：4.2萬(wàn)方；地下面積：27萬(wàn)方；車(chē)位：7677個(gè)；暫不開(kāi)發(fā)范圍寫(xiě)字樓及酒店：16.5萬(wàn)方商業(yè)：2.2萬(wàn)方地下：3.5萬(wàn)方4.5項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格4.6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單 位數(shù) 量備 注1總用地面積m2 349,702.00 525畝+72畝2總建筑面積m2 971,637.60 2-1地上計(jì)容面積m2 70

23、2,930.00 2-2地下不計(jì)容面積m2 268,707.60 3總建筑面積分類(lèi)型m23-1住宅m2 658,680.00 3-2集中商業(yè)m2 41,800.00 3-3公共配套（幼兒園、物管用房等）m2 2,450.00 3-4車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房m2 268,707.60 5容積率m2 2.236戶數(shù)m2 7,4854.7 信托期內(nèi)開(kāi)發(fā)指標(biāo)信托期間內(nèi)開(kāi)工總面積92萬(wàn)方其中：住宅62萬(wàn)方 商業(yè)4萬(wàn)方 地下26萬(wàn)方信托期間內(nèi)總支出（含工程費(fèi)用、稅費(fèi)）36億元信托期間內(nèi)完成銷(xiāo)售回款42.7億元4.8 項(xiàng)目已取得土地情況截止至2015年1月，本項(xiàng)目已取得信托期間內(nèi)全部開(kāi)發(fā)用地，分別為7區(qū)、8區(qū)、9區(qū)和

24、12區(qū)，上述土地面積共計(jì)39萬(wàn)平方米，綜合容積率2.27，計(jì)容建筑面積為89.77萬(wàn)平方米（信托期限內(nèi)，擬開(kāi)發(fā)住宅62萬(wàn)平方米，商業(yè)4.35平方米），總土地出讓價(jià)款為8.68億元，綜合樓面地價(jià)為967元/平方米。項(xiàng)目7區(qū)8區(qū)12區(qū)9區(qū) 合計(jì) 土地性質(zhì)商住用地商住用地商住用地商住用地 - 建設(shè)用地面積87,602.3376,193.7791,663.73138,342.30 393,802.13 容積率2.122.332.482.22 2.27 計(jì)容面積185,716.94177,531.48227,326.05307,119.91 897,694.38 限高10010075100 - 建筑密度

25、35%35%35%35%35%綠化率30%30%30%30%30%車(chē)位地下1859個(gè)地下1772個(gè)計(jì)容面積/100計(jì)容面積/100 - 樓板價(jià)(元/平方米)9059051,150.00905 966.25 4.9 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天勁銷(xiāo)240套，去化率100%4.10 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)者云陽(yáng)在建大盤(pán)還有金科，也就是轄區(qū)內(nèi)未來(lái)最主要的競(jìng)爭(zhēng)者。本項(xiàng)目與金科項(xiàng)目比較項(xiàng)目北部新區(qū)本項(xiàng)目金科山水新城語(yǔ)地理位置北部新區(qū)(云陽(yáng)北部核心)薛家溝片區(qū)(云陽(yáng)東部邊緣，濱江板塊東部邊緣)自然景觀資源彭溪河?xùn)|岸、龍脊山脈西北，地塊沿彭溪河展開(kāi)，江景房多（50%以上）長(zhǎng)江北岸，地塊江面口較窄，狹長(zhǎng)縱深分布，江景房很少（20%左右）用

26、地條件較好，凈地交付，山地高差約90米,依山而建。道路等基礎(chǔ)設(shè)施政府出資建設(shè)。不好，場(chǎng)地北面、東面環(huán)山，南北高差141米；原生地貌標(biāo)高較江面低，有長(zhǎng)江水有倒灌可能，基礎(chǔ)處理開(kāi)挖技術(shù)難度大、成本高；緊鄰有工廠（制衣廠和玩具廠），場(chǎng)地內(nèi)有高壓線從房頂穿過(guò)。道路等公建需要由項(xiàng)目公司出資建設(shè)地塊總面積及建筑面積約597畝，119萬(wàn)方約898畝，130萬(wàn)方；項(xiàng)目容積率2.232.3樓板地價(jià)平均964元/畝900元/畝開(kāi)發(fā)周期4-5年5-6年樓盤(pán)定位和客戶群中端生活社區(qū)定位（以高層住宅為主），主要購(gòu)買(mǎi)力是外出務(wù)工人員、本地剛需和改善性住房人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員高端生活社區(qū)定位（花園洋房和高層住宅），定位以首次

27、改善、再次改善為主，首次置業(yè)為輔，主要購(gòu)買(mǎi)力是跨地域、教育程度高、城市化程度高、高端外來(lái)、返鄉(xiāng)人群 開(kāi)發(fā)進(jìn)度-2013年10月已取得一期約253畝土地規(guī)劃建筑面積34萬(wàn)平方米輿論情況項(xiàng)目北部新區(qū)本項(xiàng)目北城天驕金科山水新城語(yǔ)定位首次置業(yè)和首次改善為主，二次改善置業(yè)為輔首次改善和首次置業(yè)為主，首次置業(yè)為輔首次改善和二次改善為主，首次置業(yè)為輔發(fā)展?jié)摿Ρ辈啃聟^(qū)是未來(lái)城市第二中心，占優(yōu)勢(shì)已經(jīng)發(fā)展至縣城最東部，無(wú)后續(xù)發(fā)展空間教育海峽小學(xué)、雙江小學(xué)、雙江中學(xué)、紫荊中學(xué)；云陽(yáng)中學(xué)分校（新建，重慶市重點(diǎn)高中）；本項(xiàng)目配套建設(shè)幼兒園金科自身配套建設(shè)幼兒園、小學(xué)，目前周邊沒(méi)有教育配套其他配套公園、商業(yè)商業(yè)健身、公園

28、、商業(yè)距離縣城中心商業(yè)區(qū)以中環(huán)愛(ài)家為中心，距離均差不多物業(yè)金科占優(yōu)勢(shì)4.11 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)云陽(yáng)土地資源稀缺,一次性獲得大幅土地機(jī)會(huì)難得；項(xiàng)目樓板價(jià)低，低于周邊項(xiàng)目，也低于云陽(yáng)平均樓板價(jià)；項(xiàng)目地處北部新區(qū)未來(lái)城市第二中心，發(fā)展?jié)摿薮螅惠爡^(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，競(jìng)爭(zhēng)不充分，以當(dāng)?shù)刂行￠_(kāi)發(fā)商為主，知名開(kāi)發(fā)商僅金科進(jìn)駐；本項(xiàng)目是云陽(yáng)規(guī)劃建設(shè)的最大樓盤(pán)項(xiàng)目之一，當(dāng)?shù)卣畼O為重視，在土地取得之前，設(shè)計(jì)規(guī) 劃方案就已經(jīng)政府主要領(lǐng)導(dǎo)和主管部門(mén)多次修訂完善，定位為進(jìn)入云陽(yáng)門(mén)戶第一盤(pán)，建筑風(fēng)格和品質(zhì)將超越當(dāng)?shù)匾酝许?xiàng)目。市場(chǎng)目前處于供不應(yīng)求狀況，本項(xiàng)目銷(xiāo)售將激活當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)由于品質(zhì)大盤(pán)缺乏壓抑已久的住房需求；1.信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)2. 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及分析4.項(xiàng)目介紹5.交易對(duì)手簡(jiǎn)介6.風(fēng)險(xiǎn)分析及管理7. 結(jié)論5.1 交易對(duì)手介紹結(jié)美亞5.1 交易對(duì)手介紹結(jié)美亞安信信托占比74.96%，綿陽(yáng)天府怡和占比8.76%，重慶鍇澤占比16.27%；綿陽(yáng)天府怡和及重慶鍇澤將結(jié)美亞股權(quán)質(zhì)押給安信信托；安信信托委派3名董事，綿陽(yáng)天府怡和及重慶鍇澤各委派一名董事。5.2 交易對(duì)手介紹鍇澤置業(yè)5.3 交易對(duì)手介紹天府怡和1.信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)2. 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.項(xiàng)目市場(chǎng)